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投资性房地产核算方法范文1
第二条发行人编制财务报表附注时，除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关财务报表附注的一般规定外，还应遵循本规定的要求。
第三条发行人在主要会计政策中披露如下内容：
（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。
（二）在存货的核算方法中增加披露：开发用土地的核算方法；披露公共配套设施费用的核算方法；披露出租开发产品、周转房的摊销方法；对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。
（三）披露维修基金的核算方法。
（四）披露质量保证金的核算方法。
（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法
房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。
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（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。
第四条发行人在存货项目注释中应披露：
（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。
（二）按下列格式分项披露“开发成本”：
项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初余额期末余额
合计
注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。
（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：
项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额
合计
（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额
合计
（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”、“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。
项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额备注
合计
第五条发行人在预收账款项目注释中，除按帐龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。
项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例
合计
第六条发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。
第七条发行人的经营业务涉及不同行业的地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。
第八条发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
投资性房地产核算方法范文2
关键词：房地产 开发项目 会计核算
一、房地产开发项目的主要经营特点
一个完整的房地产企业开发项目主要包括：土地的建设与开发、房屋的建设与经营、普通房屋与商品房的售后服务等各种各样的房地产开发经营项目。房地产开发项目主要具有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等主要经营特点。主要的经营方式分为：其一是定向开发，是指与购买方签订提前预售合同，并严格按照合同规定来进行房地产项目的开发；其二是投标开发，通过对某一房地产项目进行投标，然后取得该房地产的开发权，进行商品房建设与销售并从中获取利润；其三为自行开发，在取得当地政府的开发使用许可后，在所属土地规划范围内，进行房屋的开发与销售。
二、房地产开发企业会计核算的重要性
房地产开发企业主要以经营、开发房地产项目为主要经营业务，通过对土地进行开发使用，房屋的建设规划与销售，使企业能够从中获取效益。随着我国市场经济的不断扩大，我国的房地产行业也随之繁荣，使得房地产开发企业之间的竞争变得日趋严重，与此同时，由于物价的上涨，房地产开发项目的运行成本也在不断的增加，这些原因都造成了企业效益的减少。加强房地产开发项目的投资核算与建筑造价成本的核算，更好的控制开发成本，降低投资成本，进而实现利润的增加。由于房地产开发项目所需运作资金较为巨大，其流转时间也较长，因此，企业的会计核算工作适当，也能够更好的降低企业经营风险，减少财务方面的各种问题产生，进而确保房地产开发项目的顺利进行。
三、房地产企业开发项目中会计核算方面的不足
（一）会计核算的具体操作难度大
由于房地产企业具有的特殊性与复杂性，使得房地产企业的会计核算存在很大难度。不但如此，在对土地与房屋进行开发时，房地产企业还要承担建设基础设施的工程任务，因此，其相关的经营活动也显得更加复杂，这些原因使得房地产企业的会计核算方法具有自身的主要特点和方法。
房地产企业在进行预售商品房时，一般都并未完工，这时的商品房收益确认并不符合会计准则中的确定条件。与此同时，会计准则中还要求房地产企业的会计人员必须准确地将房地产企业的商品房进行分类，这些具体核算工作都在很大程度上增加了房地产企业会计核算确认收益的难度。
（二）费用资本化缺少规范性
由于房地产企业项目具有复杂性的特点，房地产企业所需要投入的资金量也较大，因此，很多房地产企业都会通过贷款等方式进行资金的筹集和房屋的销售，这就使得房地产企业的债务资金回笼较慢且时间较长。在我国新会计准则中，对贷款费用资本化范围虽然进行了扩大，但却对贷款费用资本化的条件进行了严格的规定了。相关规定针对房地产项目的借款费用应在满足资本支出时开始且在借款费用发生时还应满足开发建设活动已经开始这些基本条件，只有这样才可以进行资本化运作。从以上可以看出，这些规定都为房地产企业的费用资本化确定造成了很大的困难，并在对长期尚未进行开发的土地中所包括的借款费用也不能进行资本化。
（三）成本与收入不成正比
房地产企业开发项目的会计核算还存在企业成本与收入不相匹配的问题。其一是房地产开发建设周期较长，从进行项目开发建设开始到资金收益的收回，大约需要的时间在四年左右。一般的房地产企业项目在开发前期所投入的资金，都按当期费用进行核算，如果该项目尚未完工，那么即使商品房业已经全部预售完成，其预售价款也不能当作收入来进行确定；其二，在整个的开发过程中房地产企业开发项目的成本是主要经营载体，然而在进行商品房销售时，商品房的售价依据房屋的楼层或户型的不同而定价不同，房地产项目建设在开始时会支出较多的成本费用，然而其获取的收入却很少，这使得房地产企业开发项目的成本与收入不成正比。
（四）信息披露不准确
根据新会计制度的相关规定，企业做为现金流量表的主要编制主体，与此同时，也是投资的主体，但是真正进行开发项目运作工作却是属项目部工作范围，因此，造成了实际与投资活动过程中可能会产生现金流量的偏差。房地产企业项目的开发周期较长，很多时其现金的流入与流出很难同步进行，这也造成了会计核算过程中对现金流量的反映严重不足。房地产开发面临更多的风险问题，比如：质量方面的风险、政策方面的风险、财务方面的风险以及土地方面的风险等。与此同时，我国也颁布了相关的法律条文，加强房地产企业相关风险问题方面的披露，允许房地产企业进行提取保证金的行为，但必须披露其具体采用的核算方法。但就目前我国的房地产企业会计核算，其有关的质量保证金方面问题并没有真正的得到披露。
四、房地产企业开发项目中会计核算方面的对策
（一）对会计科目进行合理设置
在优化房地产开发项目的会计核算时应先对其会计科目及明细进行合理化设置，对其开发项目的成本核算要依据其实际情况进行。房地产开发企业应按依照会计法相关规定设置：资产类、负债类、所有者权益类、成本类及损益类相关科目。房地产开发企业加强对会计科目的合理设置，不仅能够得到关于会计核算过程中所需的相关资料，还能对会计核算工作的准确进行提供依据，充分发挥出会计核算在房地产开发项目中的主要作用。
（二）加强房地产企业开发项目的收入核算
加强房地产企业开发项目的收入核算，主要分为两个方面。其是一规范房地产企业的收入核算范围。房地产企业取得的商品房收入即是房地产企业的主要销售收入，其主要有转让土地取得的收入和销售商品房的收入等。与此同时，房地产企业对商品房的开发，还包括没有与购买方签订的购买商品房合同以及已经签订的商品房销售合同。其二是确定销售标准。法律标准和专业标准都是确定房地产企业主要核算销售收入的标准。因此，我国的会计准则中对房地产企业的收入确认，明确规定为包括：商品的主要风险和报酬已经实现转移和无法对出售的商品进行控制等条件。
（三）加强房地产成本与收入的核算
加强房地产企业成本与收入的核算，更好的完善房地产企业会计核算。房产地企业可以通过进行计划销售价格的方式，来加强成本与收入的分配核算。比如已经进行开发的楼房，如果呈现出可以销售的状态，那么，房地产企业就可以依据其所需建设成本、市场的具体需求、具体地理位置及朝向等具体因素确定出该房产的计划销售价格定位，并以此来作为衡量开发项目的成本销售衡量标准。与此同时，还可以通过采用实际售价成本率法和计划售价成本率法来对实现成本收入进行分配。
（四）提高信息披露透明度
提高房地产企业的信息披露透明度，具体应从两个方面加强，其一，在披露房地产企业开发项目的信息过程中，应当加强对企业土地储备量的披露。土地的成本在房地产项目成本中占据了较大的比重，房地产项目所拥有的土地储备量也在很大程度上决定了房地产企业的发展程度。而目前，房地产企业相关信息的使用者很难了解到企业土地使用权总额，对企业发展情况分析更加难以确定，所以，因当提高对房地产企业土地储备量及其成本的相关信息加大披露力度。其二，还应该加强对企业现金流量的披露，对企业现金流量的披露主要包括对生产经营活动过程中所形成的全部现金流量披露。
参考文献：
[1]石善女.浅谈房地产开发企业会计核算[J].中国新技术，2011（4）
[2]刘曙光，房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界，2012（4）
投资性房地产核算方法范文3
一些会计科目和核算内容、方法的重要变化
1.备用金。应用指南(征求意见稿)将备用金作为现金核算(也可单设“备用金”科目核算,但应仍属现金),《企业会计制度》规定在“其他应收款”或者单设“备用金”科目核算(但仍属于其他应收款)。
2.存货进货费用。行业制度、《企业会计制度》以及存货准则均规定,商品流通企业的进货运杂费用,包括运输费、保险费等,不计入进货成本,单独在经营费用中核算,这也是商品流通企业存货成本核算与工业企业显著的不同。此次应用指南(征求意见稿)不再作此区分,即执行新准则后,商品流通企业应执行和其他企业一样的进货成本核算办法。
3.短期投资科目取消。“短期投资”科目和报表项目均取消,代之以“交易性金融资产”。由于交易性金融资产以公允价值计量,公允价值变动之差计入“投资收益”,因此,短期投资跌价准备也不复存在。
4.委托贷款、长期债权投资取消。“委托贷款”、“长期债权投资”科目和报表项目均取消,代之以“持有至到期投资”。按摊余成本计量,会计期末需要按照实际利率法调整其账面价值,调整计入当期财务费用。
5.坏账收回的处理。坏账收回的处理一直是先恢复坏帐准备和应收帐款,再冲销应收账款增加银行存款。此次应用指南(征求意见稿)在保留这一传统做法以外,又规定,坏账收回也可直接冲销应收账款增加银行存款。
6.资产减值准备。《企业会计制度》规定要计提八项资产减值准备,由于已经引入公允价值计量属性,所以在新会计准则中有些减值准备已经取消,同时又增加了一些新的项目。具体对比如表1。
除以上科目差异外,新准则设置了“资产减值损失”损益类科目,集中核算计提的资产减值损失,不再是目前的分散处理模式(通过管理费用、投资收益、营业外支出等科目),在利润表中也单独列示。
7.固定资产清理。现行制度规定固定资产的减少,除投资、盘亏外,都通过“固定资产清理”核算。此次应用指南(征求意见稿)规定以固定资产对外投资,也通过“固定资产清理”核算。
8.股权投资差额取消。借差(溢价收购,成本大于权益份额)保留在账面不动,贷差(折价收购,成本小于权益份额)计入当期投资收益。
9.无形资产核算方法改变。无形资产摊销一直采用直接冲销无形资产账面余额的方法,应用指南(征求意见稿)单独设置“累计摊销”科目,作为无形资产的抵减科目,这和固定资产折旧一样了。另外,单独设置“商誉”科目,在资产负债表上也单独列示。
10.投资性房地产。根据新准则,出租以及投资增值性的房产、土地,从固定资产、无形资产中单独分出,计入“投资性房地产”科目。投资性房地产可以选择采用公允价值模式或者成本模式计量。应用指南(征求意见稿)规定,采用成本模式计量的已出租建筑物,仍在“固定资产”科目核算,计提折旧也在“累计折旧”科目核算;采用成本模式计量的已出租土地,在“投资性房地产”科目核算,但摊销在“累计摊销”核算。
11.无法支付债务计入营业外收入。应用指南(征求意见稿)规定无法支付债务计入营业外收入,这实际上是改回了行业制度的做法,也和税法一致了。
12.应付职工工资、福利费取消。“应付工资”、“应付福利费”科目和报表项目取消,代之以“应付职工薪酬”,该科目除核算工资、福利费外,还包括工会经费、职工教育经费、社会保险、住房公积金等。相应地,职工教育经费不再在“其他应付款”科目核算、工会经费和住房公积金也不再在“其他应交款”核算。
13.其他应交款取消。“其他应交款”和“应交税金”合并成“应交税费”,教育费附加、矿产资源补偿费都不再在“其他应交款”核算。
14.代销、委托代销商品。像代销商品、受托理财等业务,单独设置“业务资产”、“业务负债”核算。
15.在预计负债中核算超额投资亏损。应用指南(征求意见稿)规定对按约定需要承担的对被投资企业形成的超额投资亏损,在预计负债中核算。借:投资收益,贷:预计负债。
16.在预计负债中核算重组义务。在企业重组、改制过程中要承担的解除职工劳动补偿支出,在预计负债核算。借:管理费用,贷:预计负债。
17.分期收款销售商品核算方法改变。分期收款销售商品(合同期限3年以上)不再按合同约定核算的收款日期分期确认收入,改为在发出商品时一次确认收入,且按收入现值计量。合同应收款计入“长期应收款”科目,现值和合同价款差额计入“未实现融资收益”科目以后分期摊入财务费用。相应地,“分期收款发出商品”科目取消,采购方未付分期货款计入“长期应付款”(按现值,现值和协议价款差额计入“未确认融资费用”科目以后分期摊入财务费用)。这里需要探讨的是,以上方法的改变如何与现行税法相协调(现行税法与现行会计制度均按合同收款日分期确认收入,由此带来应交所得税、增值税的处理差异)。
18.资本公积核算内容改变。“资本公积”科目现行7个子科目减为2个:资本溢价、其他资本公积。原来的股权投资准备内容转入“其他资本公积”。其他诸如接受捐赠非现金资产准备等如何核算尚没有明确,但按照新准则的精神,接受捐赠应该直接计入当期损益,因而也就没有资本公积的问题了。对应地,核算接受捐赠的“待转资产价值”科目在应用指南(征求意见稿)中也取消了。
19.投资处置核算方法改变。按现行制度,长期股权处置时原计入“资本公积——股权投资准备”的金额转入“资本公积-其他资本公积”并可转增资本,应用指南(征求意见稿)规定将其一次性转出计入当期投资收益。这一改变相当于把处置时账面留存股权投资准备从资本公积转入当期未分配利润,对当期期末权益没有影响,但对当期损益有影响。
20.取消补贴收入科目。应用指南(征求意见稿)没有明确相应业务,比如增值税返还如何核算,但按其精神,应可以通过“营业外收入”核算。对应地,“应收补贴款”科目在应用指南(征求意见稿)中也取消了。
21.其他业务税金核算方法改变。由于销售原材料产生的税金及附加,现行制度规定通过“其他业务支出”核算,应用指南(征求意见稿)规定其他业务税金和主营业务税金一样通过“营业税金及附加”科目核算,相应地,取消“主营业务税金及附加”科目。
22.公允价值变动损益。应用指南(征求意见稿)单独设置了“公允价值变动损益”科目,单独反映按照规定以公允价值计量且公允价值变动计入当期损益的项目,比如交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等。利润表上也单独列示“公允价值变动净损益”。需要注意的是,按照应用指南(征求意见稿),在出售处置相应资产时,除将出售收入和资产账面价值的差额计入当期投资收益外,还要将前期累计公允价值变动全部结转计入当期投资收益。
23.取消营业费用科目。应用指南(征求意见稿)改“营业费用”科目为“销售费用”科目,核算内容没有变化。
24.开办费核算方法改变。应用指南(征求意见稿)规定开办费直接计入管理费用。现行制度规定先在“长期待摊费用”中归集,再于生产经营之日一次性计入管理费用。
25.存货非货币易确认收入。对于以库存商品抵债、投资等非货币易,现行制度规定除“实物投资”、“对股东实物分配”两种情况在交易时确认收入外,其余情况按存货成本结转,不确认收入。应用指南(征求意见稿)规定,只要交易具有商业实质的,全部确认收入。改变后和税法规定一致了。
26.研发费用核算方法改变。根据新准则,无形资产开发费用可以资本化,研究费用费用化。应用指南(征求意见稿)设置“研发支出”科目,分“费用化支出”、“资本化支出”明细,期末费用化支出计入当期管理费,资本化支出在账面保留。
27.按费用性质法编制利润表补充资料。由于利润表是按费用功能划分的,应用指南(征求意见稿)要求在财务报表附注中另外单独编制按费用性质法列示的当期成本费用支出明细,并和上期数对比。
一些仍然保留的现行重要会计处理方法
1.短期投资(已改为“交易性金融资产”)核算中,持有期间收到现金股利或利息时冲减投资成本。
2.出售无形资产计入营业外收入。
3.收到的营业税、消费税及附加的返还,仍按原渠道冲回,只是按现行制度冲减的是“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”,而按新准则冲减“营业税金及附加”。
投资性房地产核算方法范文4
学习新会计准则的内容,分析新会计准则的特点,是施工企业会计人员运用新准则的重要前提。
(一)新会计准则的主要内容
财政部2006年新颁布的会计准则体系由39项准则构成,包括1项基本准则和38项具体准则以及相关应用指南,构成系统的会计体系,拓展了覆盖范围,更加全面的覆盖了资产和交易的新旧领域。概括来说,新会计准则体系主要由三个大的层次构成:第一个层次是基本准则,对会计准则体系起到统驭作用。基本准则的作用主要在于规范会计的目标、会计的基本假设、会计信息的质量要求、会计要素的确认和计量原则、财务报表的总体要求等内容,对具体会计准则起到方向和引导作用。第二个层次是具体准则,共包括三十八项,更加全面地涵盖了目前我国各行业企业中的资产、交易及可能存在的各类经济活动及业务,更加明确的规范了资产和交易会计处理的具体方法。第三个层次是规定了金融工具会计科目和财务报表体系。金融工具包括金融资产和金融负债,是新会计准则对原准则下的资产和负债内容的重新整合,规范了这一大类资产和交易的科目设置、会计处理、报表生成和披露等内容。
新会计准则体系主要由以上三个层次构成,基本准则统帅整个准则体系,具体准则是会计体系的最核心部分,金融工具相关准则是具体准则的主要支持部分,三个层次构成新会计准则的全面系统体系。
(二)新会计准则的主要特点
新会计准则与旧会计准则相比,参照了国际会计准则的规定,基本实现了与国际会计惯例的趋同,较多引入了公允价值计量模式的应用,同时又结合了中国国情,满足了我国市场经济环境下企业会计人员的专业素质要求。
新会计准则体系总的来说,具有以下显著特点:首先是新会计准则实现了与国际会计准则的趋同。我国新颁布的会计准则体系构建了一套企业会计准则的完善体系,与原准则相比更加与市场接轨,主要参照了国际会计准则的思路与规定,基本实现了国际性协同。新会计准则体系的建立健全减少了与国际会计准则之间的差异,可提高企业会计信息的国际可比性,基本实现了与国际的接轨,从实务角度来看,主要为企业解决了走出去与引进来的问题。新准则的实施能够降低我国企业的对外融资成本。其次是新会计准则在会计理念和思路上实现了创新。从会计理念来看,新修订和建立的会计准则体系以我国市场经济环境为依据,主要目标是为企业财务报表信息的使用者提供可靠、有效的决策信息,体现了以现实为依据,规范并努力实现会计既定目标的理念。再次是新会计准则体系在内容构成上更加全面,突出特色。新会计准则体系扩展到39项,由1项基本准则、38项具体准则构成,根据经济发展,增加了资产和交易的规定,涵盖了所有可能存在和发生的领域,形成更为全面系统和完整的会计准则体系,能够更好满足我国现阶段会计活动的需求。
二、新旧会计准则的差异比较
要学习和应用新会计准则,就需要施工企业会计人员认真分析与比较新旧会计准则的差异。以下将我国财政部于2006年2月颁布的新会计准则与原会计准则作以比较。
(一)对外投资的核算
原会计准则将对外投资分为长期投资和短期投资,长期投资又分类为长期股权投资和长期债权投资。而在新准则取消了短期投资和长期债权投资的概念,将对外投资的大类定义为金融资产,长期股权投资因为与其它金融资产核算方法存在差异,因此在会计准则中又作为单独的一项准则来规定。根据新会计准则,原存在的“短期投资”类别重新定义为交易性金融资产或可供出售金融资产,核算方法与原规定不同;原存在的“长期债权投资”类别重新定义为持有至到期投资。
金融资产分为四个类别:交易性金融资产、可供出售金融资产、贷款与应收账款、持有至到期投资。核算方法主要为:初始投资成本:交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资按照公允价值确认;后续计量:按照公允价值计量模式计量公允价值变动形成的利得或损失。交易性金融资产发生的计入当期损益;可供出售金融资产计入发生的所有者权益;持有至到期投资采用实际利率法,按摊余成本计量。
长期股权投资的后续计量方法与原会计准则相同,选择采用权益法或成本法,但两种方法的适用范围发生了较大变化和调整。长期股权按投资的初始计量方法与原准则不同,要区分同一控制下的企业合并与非同一控制下的企业合并而定。
(二)资产减值准备的核算
财政部2004年规定实施的《施工企业会计核算办法》规定,企业应当定期或至少每年年终对资产进行全面检查,并合理地预计各项资产可能发生的损失,并以此为依据计提资产减值准备。
新旧会计准则对资产减值准备计提的规定也有较大差异,尤其会对施工企业产生重要影响。原会计准则下,长期股权投资、固定资产等长期性投资资产计提的减值准备或确认的减值损失在以后年度发生资产价值回升时可以在一定限度内转回。但新资产减值准备准则规定,权益法核算的长期股权投资、固定资产、在建工程等资产已计提的减值准备或确认的减值损失在以后期间不得转回。
新会计准则还在资产减值准备准则中引入了资产组的概念。根据原《企业会计制度》,纳入计提减值准备范围的八项资产减值准备以单项资产为基础计提。而新《企业会计准则――资产减值》则引入了资产组的概念,能够更加科学可行的确定资产可收回金额。此外,新准则提出总部资产的概念,新会计准则规定:“企业总部资产包括企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备等资产。总部资产的显著特征是难以脱离其他资产或者资产组产生的现金流入,而且其账面价值难以完全归属于某一资产组”。同时新准则规定按照相关资产组对总部资产进行减值测试的方法。 (三)交易的核算方法发生变化
新会计准则在资产的计量方法和交易的核算方法等方面发生了重要变化。首先,所得税核算方法发生变化。一是所得税的计税基础发生变化。原所得税会计准则以损益表为核心,根据会计准则和税法对收入和费用的确认与计量在口径和时间上的不一致,来计算会计利润与应纳税所得额之间的差异。新准则提出了资产和负债的计税基础的概念,明确了资产和负债的计税基础,同时在此基础上引入了暂时性差异的概念,按照其对未来期间应税金额的影响,分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。二是所得税核算方法发生变化。原准则规定企业可以采用应付税款法和纳税影响会计法核算所得税。而新所得税会计准则要求企业一律采用资产负债表债务法进行所得税核算,彻底改变了原先的所得税会计处理方法。其次,企业投资房地产会计处理发生变化。根据新会计准则,对准则规定应归属于投资性房地产的项目,应在会计报表中单列“投资性房产”科目,按照成本模式或者公允价值模式进行计量。在明确可以可靠取得公允价值的情况下,可以采用公允价值模式计量,这种模式下不计提折旧或者摊销,公允价值与原账面值之间的差额计入当期损益。
三、新会计准则对施工企业会计核算的影响
鉴于新旧会计准则相比较存在较多的差异,新会计准则的实施无疑将会对施工企业的会计核算产生较大的影响。
(一)对施工企业业绩的影响
新的企业会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念,实现了与国际惯例的趋同。施工企业可能会考虑新会计准则的变化,有针对性的在实施新会计准则前突击调整账务,以免在应用新准则后因为新准则对某些会计处理限制而影响企业利润。按照新会计准则的规定,长期股权投资、固定资产等长期性投资一旦计提资产减值准备、或确认资产减值损失,那么在以后年度不得转回。而在原准则下较多企业运用资产减值准备的计提和转回作为调节企业年度间利润的工具。在行业景气时通过计提各项减值准备隐藏利润,在行业低潮时通过转回减值准备来提升企业业绩,能够平衡年度间利润,满足企业上市或融资的需求。因此,企业首次实施新会计准则前,可能会通过突击调整隐藏的利润从而对企业业绩一下产生较大影响。
(二)计量方法对资产重新估值的影响
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【关键词】房地产企业 成本管理
一、引言
房地产行业是关系到我国国民经济命脉的支柱性产业，对我国的经济发展发挥着不可替代的作用。随着国家的宏观调控以及市场竞争的加剧等因素的影响下，房地产企业的暴利时代已濒临结束，利润空间的日渐缩小，所以，加强成本管理对于房地产企业提高市场占有率以及提高经济效益以及保持市场竞争力是一个重要途径。
二、房地产企业成本管理工作中存在的问题
（一）成本管理意识薄弱
近几年，房地产开发企业的成本管理核算方式主要是在工程结束后，但是房地产企业投资时间长，资金总额投入量大，以至于现在许多企业都将房地产企业定义为高利润的行业，由于这其中涉及的各种影响因素比较多、不确定性大，很难控制，这就形成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，缺乏对成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如说，国家出台的对土地政策的调整、消费者对房地产市场的反应度、建筑材料的价格随市场的波动情况以及房地产企业管理者的管理水平高低参差不齐等诸多因素都会对房地产的成本管理产生一些阻力。而一些房地产企业恰恰就是因为缺乏成本管理的系统理念，不能够全局把握企业的成本控制，以至于企业会丧失企业的市场竞争力，更有甚者还会丧失了长期可持续发展的能力。
（二）成本管理机制和模式不健全
1.缺少一条完整的成本管理链条。目前，市场大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而没有进行全面的计算，特别对于原料的采购与房屋的销售、服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条。而且，绝大多数企业只关注眼前利益，没有把企业的长期发展放在第一位，过于重视企业对市场的占有率和企业利润，没有形成一套合理、完整的成本管理系统，这大大降低了房地产开发企业市场的竞争力。
2.目前大多数房地产公司的组织管理模式不利于项目的成本管理，管理机制不健全，容易产生多头管理的弊端。人员权限设置不明确，审批过程复杂，对于一些开发周期较长，过程复杂，在实施过程中涉及到众多的决策的项目而言，各级财务人员、管理人员要根据自己的权限范围进行审批，由于时间上的差距，这些常常会阻碍项目的进度要求。另外，如果公司开发的项目比较多，在一些人力资源配备上也不能够满足这种组织管理模式的需要。人员素质不太高，不利于企业的长期发展，公司的各个职能部门协调难度加大。所以，应该根据各地区各个时间段不同的发展情况，分地区、分项目实行多种项目管理模式。
（三）成本管理方法比较落后
当前我国房地产企业很多企业在房产项目中成本预测方式和方法滞后，房地产开发企业的成本管理核算方式主要是在工程结束后，这种成本方法无法及时的收集、处理生产过程中出现的数据信息，一些管理财务人员无法对其成本管理出现的问题提出切实可行的解决方案，以至于企业的经济效益低下，社会竞争力减弱。另外，成本管理的一些核算方法与当前的社会需要不能适应，房地产开发过程中的核算主要依据的是财务核算，但财务核算有时效性的限制，以至于预期情况和实际情况会有偏差。最后，由于缺乏事前决策与事中控制，成本管理过程中核算体系只能够依照规章进行，这可能就会导致财务成本出现不可挽回的局面。房地产行业是一个特殊的行业，与普通企业的会计核算不尽相同，所以一些会计科目的设置和核算不健全，主观因素和判断比较多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前进。
三、房地产企业成本管理的完善措施
（一）加强管理人员成本管理意识
1.切实做好各个环节的项目成本管理。项目成本控制主要是指，通过建立起以项目经理作为工程核心的项目成本的控制体系，将成本管理工作按照责任制实行科学分工，并将项目的成本目标分散以及落实到有关部门、个人中，从而防止项目成本的控制出现人人有责却人人不管的现象[1]。房地产项目一般工期长，项目成本控制需要建立成本控制责任制。项目工程中一些项目经理、管理人员、财务人员、技术人员、施工人员等等都需要建立相应的责任机制，做到某项职责具体到某个人的模式。因此，当前这样一个严峻的房地产时期，当前市场竞争激烈，房地产企业要想稳健实现高增长、高收益，必须加强房地产开发中的所有员工以及管理人员自身的成本管理意识，树立全员性的成本控制观念。
2.加强房地产企业的风险评估意识。房地产企业的风险评估需要企业自身加强成本管理工作，承担相应的施工价格风险，并制定一套科学、有效的管理机制，形成企业特色的一套定额管理模式。我们知道，在工程的实施过程中，房地产开发时需要承担的风险压力，这对于工程的进程具有重要的影响，且在一定程度上产生了阻碍作用，因此，为了确保成本管理工作顺利展开，解决成本管理中的问题，我们需要加强房地产开发过程中的风险评估意识，确保其具有切实可行的风险评估手段，然后制定出科学的风险防范措施，进而使成本管理工作的顺利进行。
（二）建立健全的成本管理机制
1.在成本管理过程中，我们要始终坚持职责与权限相互结合的工作原则，做到有功必有赏、有错必有罚的奖罚机制，这不仅能够能提高员工的积极性与主动性，还能使房地产开发中成本管理工作能够健康、科学发展。在房地产开发的管理层中，建立必要的监督考核机制，制定以及完善该行业有关于成本方面的责任制度以及成本的监督策略，把房地产的成本管理作为重中之重，成本管理是房地产企业开发成本的成本控制指标，要高效的运行整个行业，必须加强成本管理工作从而健全房地产开发中的成本管理工作。
2.还要创新成本管理理念。房地产企业一般是传统成本管理，只是事后进行核算，所以建立全过程的、动态的成本管理，并且要重视企业运营成本的管理。随着经济的快速发展，房地产企业要建立战略成本管理机制，降低企业的运营成本，提高企业竞争优势，并把两者协调起来进行统筹管理。例如万科的EAS成本管理信息系统，可以对成本管理过程进行实时监控。
3.提高房地产企业的管理水平和人员素质。一个好的管理环境直接影响到管理水平的后果，成本管理需要企业的管理水平和人员素质要达到一个高度，创新成本管理理论、提高企业系统的信息化程度都需要一个高素质队伍。因此，房地产企业要想真正的全面开展成本管理工作，就要不断提高企业的管理水平，提高员工素质，多向成功的企业学习。
（三）完善成本管理核算方法
1.建立完善的企业财务制度，特别是会计规范体系。房地产开发企业项目大、周期长，应视具体情况来进行成本核算，合理选用会计制度。房地产开发的成本核算、收入确认、成本结转和税金缴纳等方面比较特殊，并且它的会计处理和其他行业的企业相比有很大出入。在不影响对外的统一财务报告提供的前提下，房地产企业可以根据自身情况对会计科目进行自主增设、分拆、合并，可以借用已逐步停止执行的《房地产开发企业会计制度》中的会计科目，对不存在的交易和事项可以不设置相关的会计科目[2]。
2.加强房地产企业事前、事中、事后控制。房地产企业的成本管理要针对开发的各个阶段对成本进行分析。房地产开发之前，要对管理项目做一个全面预算，整体规划，这会大大有利于以后工作的顺利展开。房地产开发过程中，针对开发的每个阶段，根据不同的成本性态，对房地产的成本进行分析、管理，找出成本可以控制的空间，实现成本的有效管理和控制。在房地产开发的后期，一定不要放松懈怠。开发项目竣工结算后，一般不需要成本、费用的投入，所以也几乎不用进行成本管理。但是，项目完工以后仍然需要对整个项目开发的成本进行管理，此时的管理重点对建立的成本管理体系进行分析，对于一些如投资回收期、全成本均价等指标分析，分析实际成本与预算成本之间的偏差，进而去总结成本管理的成功经验和失败教训，积累历史经验数据，供后续项目的成本管理参考借鉴。
四、结论
综上所述，我们可以看到，成本管理作为房地产企业开发过程中的一个重要环节，对于提高企业的经济效益乃至于具备核心竞争力具有关键意义。文章从以上三个角度考虑房地产企业现存的状况为出发点，房地产企业成本管理是一个漫长而又艰巨的过程，想要做到提高成本管理的效率，提高企业的经济效益和社会综合竞争能力，加强房地产企业成本管理工作意义重大。
参考文献
投资性房地产核算方法范文6
本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，本文出自新晨
按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产600万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
投资收益50万元
贷：固定资产1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产1200万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
贷：固定资产1000万元
投资收益550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题
