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融资投资方法范文1
关键词：证券 投资 研究对象
1 概述
当今中国的证券投资学教材，对证券投资的研究对象的阐述较少，国内比较知名作者吴晓裘，赵锡军、李向科等在其主编的证券投资学中都没有对证券投资学的研究对象进行界定和阐述，而一门科学的研究对象、内容和方法，需要在学习中完善，在完善中学习，通过不断地总结和修正，逐步完善这一学科，这一研究对证券投资理论发展和实践都具有十分重要的现实意义。
2 证券投资概述
投资包括直接投资和间接投资两大方面，直接投资是指各个投资主体为在未来获得经济效益或社会效益而进行的实物资产购建活动。如国家、企业、个人出资建造机场、码头、工业厂房和购置生产所用的机械设备等。间接投资是指企业或个人用其积累起来的货币购买股票、债券等有价证券，借以获得收益的经济行为。一切出于谋取预期经济收益为目的而垫付资金或实物的行为都可以看作是投资。
证券投资是指间接投资，即投资主体用其积累起来的货币购买股票、公司债券、公债等有价证券，借以获得收益的经济行为。证券投资属于非实物投资，投资者付出资金，购入的是有价证券，而不是机器、设备、黄金珠宝等实物。证券投资的收益一般包括股息、红利收益、资本收益、债息收益和投机收益。
证券投资是一种特殊的投资活动，与一般意义上的投资相比，具有高收益性、高风险性、期限性和变现性等特点。
3 证券投资与投机
投机起源于古代，早期的投机以赚取地区差价为主要方式，不同区域对不同种类产品生产与需求的差别性，为投机者赚取买卖差价创造了条件。进入商品社会后，投机范围日趋广泛，它已伸展到生产、流通、金融等众多领域。
投机的含义就是把握时机赚取利润。在证券投资学中，投机的基本含义则是：在信息不充分的条件下做出投资决策，试图在证券市场的价格涨落中获利。而这种价格波动带来的获利时机同样赋予所有的社会公众，并未偏向某种特定的人，但事实上只有少数人把握住了这种机会。少数投机者之所以能够成功，不只是他们熟悉市场的习性，具有丰富的经验，准确的预见力和判断力，更主要的是具有承担风险的勇气。承担较大的风险，赚取高额利润就是投机者根本的信条。而对于大多数人来说，并不愿意承担更大的风险，他们往往偏重于通过资金、劳动力等生产要素的投入以图赚取正常利润的投资行为。
证券投资与投机的区别主要表现为对预测收益的估计不同。普通投资者进行证券投资时，较为重视基础价值分析，以此作为投资决策的依据；证券投机者不排斥这些方法，但更重视技术、图像和心理分析。普通投资者除关心证券价格涨落而带来的收益外，还关注股息、红利等日常收益；而证券投机者只关注证券价格涨落带来的利润，而对股息、红利等日常收益不屑一顾。其次是所承担的风险程度不同。投资的收益与风险是成正比的。普通投资者对投资的安全性较为关注，主要购买那些股息和红利乃至价格相对稳定的证券，因而所承担的风险较小；投机者主要购买那些收益高而且极不稳定的证券，因而其所承担的风险较大。投机者既可能获得巨大的收益，也可能遭受巨大的损失。
证券投资与投机并没有本质上的区别，只是在程度上有差别。因此要把投资与投机完全区分开来是很困难的。投资是不成功的投机，投机是成功的投资。
4 证券投资学研究的对象
证券投资学的研究对象是证券市场运行的规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。具体地讲，就是证券投资者如何正确地选择证券投资工具；如何规范地参与证券市场运作；如何科学地进行证券投资决策分析；如何成功地使用证券投资策略与技巧；国家如何对证券投资活动进行规范管理等等。从学科性质上讲，证券投资学具有下列特点：
第一，证券投资是一门综合性方法论科学。证券投资的综合科学性质主要反映在它以众多学科为基础和它涉及范围的广泛性。证券投资作为金融资产投资，它是整个国民经济运行的重要组成部分。股市是国民经济的晴雨表，因此，资本、利润、利息等慨念是证券投资学研究问题所经常使用的基本范畴。证券市场是金融市场的一项重要组成部分。证券投资学研究的一个重要内容是证券市场运行，证券投资者的投资操作，所以必然涉及到货币供应、市场利率及其变化对证券市场价格以及证券投资者收益的影响。证券投资者进行投资决定购买哪个企业的股票或债券，总要进行调查了解，掌握其经营状况和财务状况，从而做出分析、判断。作这些基础分析必须掌握一定的会计学知识。证券投资学研究问题时，除了进行一些定性分析外，还需要大量地定量分析，证券投资、市场分析、价值分析、技术分析、组合分析等内容都应采用统计、数学模型进行。因此，掌握经济学、金融学、会计学、统计学、数学等方法对证券投资是非常重要的。因此，证券投资学是一门综合性方法论科学。
第二，证券投资是一门应用性科学。证券投资学虽然也研究一些经济理论问题，但从学科内容的主要组成部分来看，它属于应用性较强的一门科学。证券投资学侧重于对经济事实、现象及经验进行分析和归纳，它所研究的主要内容是证券投资者所需要掌握的具体方法和技巧，即如何选择证券投资工具；如何在证券市场上买卖证券；如何分析各种证券投资价值；如何对发行公司进行财务分析；如何使用各种技术方法分析证券市场的发展变化；如何科学地进行证券投资组合等等，这些都是操作性很强的具体方法和基本技能。从这些内容可以看出，证券投资学是一门培养应用型专门人才的科学。
第三，证券投资是一门以特殊方式研究经济关系的科学。证券投资属于金融投资范畴，进行金融投资必须以各种有价证券的存在和流通为条件，因而证券投资学所研究的运动规律是建立在金融活动基础之上的。金融资产是虚拟资产，金融资产的运动就是一种虚拟资本的运动，其运动有着自己一定的独立性。社会上金融资产量的大小取决于证券发行量的大小和证券行市，而社会实际资产数量的大小取决于社会物质财富的生产能力和价格。由于金融资产的运动是以现实资产运动为根据的，由此也就决定了实际生产过程中所反映的一些生产关系也必然反映在证券投资活动当中。即使从证券投资小范围来看，证券发行所产生的债权关系、债务关系、所有权关系、利益分配关系，证券交易过程中所形成的委托关系、购销关系、信用关系等等也都包含着较为复杂的社会经济关系。因此证券投资学研究证券投资的运行离不开研究现实社会形态中的种种社会关系。
5 证券投资研究的内容和方法
5.1 证券投资的研究内容
证券投资的研究内容是由其研究对象所决定的，它包括：
5.1.1 证券投资的基本概念和范畴。证券投资过程中涉及许多重要的概念和范畴，如证券（股票、债券等）、证券投资、证券投资风险、证券投资收益等。明确这些概念和范畴，是研究证券投资的前提。
5.1.2 证券投资的要素。证券投资活动离不开一定的条件或行为要素，证券投资者、证券投资工具、证券投资中介等是证券投资的实施要素。它们在证券投资过程中分别起着不同但又不可或缺的作用。研究这些要素，对于准确、全面、深入地说明和理解证券投资运动过程有着十分重要的作用。
5.1.3 从事证券投资活动的空间。证券投资活动是在证券市场上进行的，而证券市场本身是一个相当庞杂的体系，它由许多分支组成，证券市场的不同部分具有不同的活动内容，并分别满足不同的证券投资需要。只有充分了解证券市场的组成框架、基本结构和运行机理，才能进入这一市场并有效地从事证券投资活动。
5.1.4 证券投资的规则和程序。证券投资是按照一定的规则包括法规进行的。作为一种交易行为，它有特定的程序和步聚，制度规定是相当严密的。了解这些规则和程序，是从事证券投资的重要前提。
5.1.5 证券投资的原则和内在要求。证券投资是一种高收益与高风险并存的经济行为。因此安全、高效地进行证券投资，必须把握一些重要的原则和客观内在要求。按证券投资的客观要求行事，有助于避免证券投资中的盲目性，理性地入市操作，从而增加投资成功的可能性。
5.1.6 证券投资的分析方法。这是证券投资学最重要的内容之一。证券投资分析方法大致上可分为基本分析与技术分析两大类，而这两类分析方法又分别包含了大量内容，只有努力掌握这些分析方法，投资者才有可能为正确地选择投资对象，把握市场趋势。
5.1.7 证券投资的操作方法。证券投资的操作方法是指实际买卖证券时，在进行投资分析的基础上，根据市场状况和投资者自身情况、投资目的等选择的具体操作模式、策略与手法。它与证券投资分析有着相当密切的关系，它是在投资分析的基础上确定的，是对投资分析结果具体操作的反映。投资者个人的投资目的、条件乃至修养与气质也会在某种程度上决定其操作方法。
5.1.8 证券投资中的风险与收益。风险与收益总是伴随着整个证券投资过程。实际上，实现风险最小化和收益最大化，正是证券投资者追求的目标。因此，研究证券投资中的风险与收益，自然成为证券投资学的核心问题之一。什么是证券投资风险和收益？它们的构成情况如何？怎样对证券投资中的风险与收益进行度量？如何实现收益最大化与风险最小化？如何优化基于规避风险目的的投资组合等等，证券投资学均需做出相应的回答。
5.2 证券投资学的研究方法
证券投资是一门理论和应用并重的学科，要实现其研究目的并使这门学科不断发展，就必须坚持以下方法和要求：
5.2.1 规范与实证分析并重，定性与定量分析结合的研究方法。证券投资学要解决繁杂的理论命题并得出科学的结论，不仅要大量地运用逻辑思维，进行各种理论抽象和规范分析，还必须高度地关注证券投资的实践，进行广泛的实证分析。证券投资中涉及大量的技术问题，分析、决策过程中不仅要考虑可能的制约因素，还必须尽可能弄清这些因素对证券投资的影响程度，而这些因素本身所具有的量化状态又可能决定证券投资收益与风险程度的差别。因此，证券投资学的各种结论的得出，都必须建立在定性分析与定量分析结合运用的基础之上。
5.2.2 强调结论、观点的特定性及适用背景，而不刻意追求其普遍适用性或惟一性。证券投资实践中的情况十分复杂，变数很多，市场走势往往还要受到投机及其他某些人为因素的影响。因此，证券投资学中所给出的结论与观点也只能针对大多数情况或某些情况，有一定的适用范围。
5.2.3 强调动态的全方位分析。证券投资学作为一门指导证券投资实践的学科，不仅要求完善其理论体系，更重要的是要告诉人们如何根据现象的现状和动态，判断事物发展的趋势，提高投资的成功率。
6 结论
不管是证券投资或者投机，都非常有必要搞清楚其研究对象，通过对证券市场投资理论的研究和实践的分析，笔者总结出证券投资学的研究对象，它是一门研究证券市场运行规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。而如何正确地选择证券投资工具，规范地参与证券市场运作，科学地进行证券投资决策分析，成功地使用证券投资策略与技巧等等，对证券投资者具有十分重要的意义。
参考文献：
[1]崔勇主编.《证券从业人员资格考试丛书》[m]，首都经贸大学出版社，2001.
[2]蒲涛.刘险锋主编.《证券投资学》[m]，中国财政经济出版社，2007.12.
[3]吴晓求主编.《证券投资学》[m].（第二版），中国人民大学出版社，2004.
[4]中国证券从业人员资格考试委员会办公室编.《证券市场基础知识》[m].上海财经大学出版社，2000.
[5]杨大楷著.《证券投资学》[m]，上海财经大学出版社，2000.
融资投资方法范文2
【关键词】地方性投融资平台 动态能力 资源 路径
引言
随着中国经济的转型发展和投融资体制的改革进程的迈进，投融资的方式也将发生重大变化，专业化的平台公司建设就得尤为重要，虽然地方政府在政策和财力上对其进行了支持，但随着经济社会的快速发展和经济环境的动态变化，外部环境的不确定性也对投融资平台可持续发展提出了更高的要求，简单地依靠地方政府的政策作为导向只能将其做“大”但不能做“强”，随着投融资平台建设的深入以及政府的财政预算和各种制度等因素制约，其发展势必会遇到更多的障碍。企业动态能力最早见于Teece和Pisano提出的“地位、路径、过程”的3P范式模型，是指企业在动态环境中有效的安排资源、调整内部组织技能和职能的一种能力。该理论提出后，企业的发展能力与动态能力就受到广泛关注，国外对动态能力的研究其主要集中在基于资源观和企业演化等方面，国内的研究则主要集中在其定义、性质及动态能力对企业绩效影响等方面，而较少的涉及企业动态能力的形成过程及创建机理方面。基于我国地方性投融资平台成立的时间较短，在建设初期可以通过政府的各种资源及其垄断势力来推动发展，但长期来看，要想保持其竞争优势，则需要寻找动态竞争环境下的新发展模式。本文基于以上分析，并结合模糊聚类分析方法和归纳法对平台企业的动态能力的构建进行探索。
一、企业动态能力构建的维度分析
在动态竞争的环境下如何构建企业的动态能力，企业动态能力对企业持续发展的作用机理如何及其形成过程也都值得思考的问题。虽学者们从资源观[1]、企业组织对环境的反应能力、知识创新机制等[2]以及内部组织的学习、协调整合能力[1]等角度对企业动态能力进行了深化分析，但对其构成要素却存在很大分歧，考虑到投融资平台在动态、非线性环境中承担经济和非经济功能，针对其地位的特殊性、组织协调及沟通紧密性，可以将资源的配置能力[3]、战略反应能力[2]、企业组织的学习能[1]以及沟通协调能力[4]四种要素维度应用到我国地方投融资平台动态能力构建上来，其构建模型如图1所示：
图1形象的描述了构成企业动态能力的四维度与环境、企业业绩之间的关系以及动态环境中企业能力形的机理：企业的动态能力需要多种要素共同构建，并且各要素之间相互影响和促进，最后到“要素群”之间协同并有效“融合”而成企业动态能力。
二、投融资平台动态能力维度形成机理
（一）知识管理视角下的动态能力演化
动态能力理论认为企业应该通过获取知识、提高管理以及员工的学习来提升其动态能力以在不断改变的竞争环境中求的自己在市场上的竞争优势，并以此提高企业的战略目标的敏感性。知识被知识基础观者认为是企业最为重要的战略资源，企业的通过学习来提高动态能力，并通过构建企业内部的学习机制来创新企业运作程序的系统，这种相互补充和促进的“二阶”学习机制能够进一步提升其动态能力，企业长期的不断学习和创新的循环，实现对新知识的有效利用和不断探索以提高企业在行业中的竞争能力，地方性平台作为企业的特殊品种，实现知识的管理对其动态能力的提升以及保证其行业竞争力有着不容忽视的作用。
由构建动态能力的组织学习能力的维度可知：对于知识的管理包括对经验技术的总结、知识的外部获取、知识的吸收和知识的运用等。知识的获取通过经验总结等“干中学”，实现零散的知识系统化、外部知识内部化的过程，通过不断学习，企业最终实现知识能力的提升，形成“动态能力、知识管理、知识学习和创新”的闭合回路，通过学习和反馈的各个环节来提高企业对外部环境的反应速度以及战略调整能力。
（二）社会网络关系视角下的动态能力演化
平台企业的社会关系网络是平台企业为了适应环境变化，通过融合外部企业组织、政府部门等资源以提高自身市场竞争的能力。这种可被视为社会资本的企业社会网络是能够促成不同组织部门之间信息的传递与沟通，在实现外部信息内部共享化的同时也可以获得社会各界的支持。社会关系作为一个专业平台企业所拥有的能够给其生存和发展带来核心资源和战略信息的社会资本，合理使用该资本就能有效促进专业平台企业对内外部资源的重新整合与优化资源配置，进而提升专业平台企业自身的动态能力，同时，在专业平台的社会网络关系中，平台内部人员（尤其是高管）的个人关系网络能力也可以促进平台社会网络能力的提升（比如科研人员的头脑风暴、领导的个人魅力等）。综上所述，被基础资源观者所忽视的平台自身的社会网络能力也是一种极具价值的无形资源，构建专业平台的社会关系网络是其动态能力形成和获得持续竞争优势的重要保障。
三、投融资平台动态能力维度的构建
（一）投融资平台动态能力的构建背景
地方政府融资平台是指地方政府及相关部门等基于财政拨款或通过股权参股等设立的、承担政府部分或者全部投资项目融资功能的拥有独立法人资格的经济体，投融资平台主要包括了由地方政府组建的为城市建设提供资金支持或担保的投资公司、开发公司以及资产经营公司等专业性的投融资公司，政府通过这些公司注入一定数量的资金并划拨土地等资产而组建的能够达到融资门槛的公司，必要时再对其作出等价于还款承诺的财政补贴，促使该平台将其融入的部分或者全部资金投入到该地区的市政以及公用事业建设项目中去。
根据上述对投融资平台的定义可知：该平台主要为解决单纯依靠市场自身的力量不可能促进公共资源实现最优配置等问题而专门成立的公司，从可以为政府对基础设施项目建设和运营提供融资支持，并对民营资本不愿意涉及的低利润或者耗资多回收期长的项目或者领域提供了强有力的财力支持，从而可以在提高城市居民社会福利的同时促进区域内的产业升级和经济结构的合理化，在此层面上平台承担着政府政策等非经济功能，这一点与欧洲国家（除英国外）、美国等发达国家的国有企业的性质差不多。与此同时，平台不仅可以给地区带来非经济功能，还可以给地方政府带来经济功能，经由投融资平台融资建成项目之后，凭借其垄断地位可以适当的收取一定的费用，一方面可以给政府带来稳定的现金流以补贴企业投资的成的同时也增加了就业岗位；另一方面也可以带动外来资金对该地区的投资，从而杠杆性的刺激该地区的经济增长。当然，平台的除了能够给地区带来前述正向效应意外，还可以转移政府当前的债务，为政府实现去债务化提供了渠道，然而其负担着地方政府债务的平台的发展是非常值得关注的问题，本文基于上述背景提出了平台构建动态能力以使企业保持持续竞争优势，而如何提升企业动态能力的维度呢。
（二）平台动态能力维度的提升策略
为适应外部环境的变化及平台内部能力的提升，构建专业性平台的动态能力对保持其持续性的竞争优势就显得尤为重要。根据前述分析，企业的动态能力提升是基于四种维度能力（资源配置能力、战略反应能力、组织的学习能力和沟通协调能力）的相互作用的效果，因此，任何一种维度能力的缺失都有可能影响企业动态能力的形成，考虑到平台自身的特殊性，可以通过内外两种途径来提升四个维度的能力：
从企业的内部路径来看，首先，优化制度设计。在企业制度方面可以通过建立现代企业制度来规范企业的发展，通过明晰产权来规范企业的运行；在企业文化方面可以引进先进的企业文化，成为以城市基础服务为理念的企业文化，提高企业的服务影响力；在员工激励等方面创建企业发展愿景、激发员工的工作积极性，使员工的价值目标与企业的发展相融合，促进企业与员工共同成长。其次，培育企业家精神。企业家对于企业发展的重要性是不可置疑的，企业的关键人物的风险偏好程度、重大事件的决策能力、对市场变化敏感性等能够显著的影响一个企业的动态能力，只有通过培育勇于承担个人责任和社会的企业家精神，才能准确把握市场、社会经济发展的方向，在网络信息化和环境动态化中保持企业持续竞争优势并快速发展。最后，完善人力资源制度和学习机制。在竞争日益激烈的社会中，一个企业的人才储备和知识的学习更新能力将决定其是否能够生存和发展的重要资源，通过构建完善的人才招聘制度来吸引有潜力的人员，并且通过不断的学习，在交流中碰触希望的火花，为企业注入新的动力。
从企业的外部路径来看，一是构建“四位一体”的政产学研平台，促进专业性平台与政府、高校的交流学习，提升自身的知识储备。二是加强与外部企业、产投基金等的合作，通过引入战略投资者，增加资金势力、以此缓解平台承担政府债务的压力，同时积极鼓励民营资本进入到城市基础设施建设项目中来，提高全民资金的参与度，以更好地投资建设符合大众的城市基础设施，提升企业的社会网络关系能力，使平台能够保持持续核心竞争力。
四、结论
随着我国经济转型步伐的加快，企业发展对地方政府投融资平台的持续发展也提出了新的要求。本文通过对平台所处的环境分析、动态环境下企业持续发展的要求构建了符合平台发展的动态能力的维度，是基于企业资源基础观和知识基础观最新研究进展中的对动态能力构建的深化。
然而，我国投融资平台在产权安排上仍是以政府政策和资金为主导，在一定程度上限制了其外部资源的参与度，并且有关平台建设的制度给予平台与生俱来的垄断性给制约了其自身和企业的发展。本文提出了构建平台动态能力的四种维度能力，以知识和社会关系网络视角下的动态能力的演化机制，构建动态能力的内、外部路径，和相应的对策建议。而对于企业动态能力对企业的创新活动、企业的运营绩效等方面特别是在于实证研究还有待于深入，以丰富企业理论。
参考文献
[1]Teece， D.J.， Pisano， G.， Shuen， A.Dynamic capabilities and strategic management[J].Strategic Management Journal，1997（18）：509-533.
[2]David Collis，Cynthia Montgomery.Corporate Strategy：A Resource Based Approach[M].Boston. McGraw-Hill Companies，Incorporated，1997.
[3]Eisenhardt，K.M.and Martin，M.Dynamic capabilities：what are they？[J].Strategic Management Journal，2000（21）：1105-1121.
融资投资方法范文3
关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策
近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。
一、房地产开发企业规模及投融资现状
(一)我国房地产业起步较晚，虽然发展较快，但开发企业普遍规模较小国家统计局数据显示，我国房地产开发企业数量从2000年年末的2.73万家增至2008年年末8.75万家，其中90%以上的房地产开发企业为三级、四级和暂定资质，一级资质企业所占比例甚微。在此过程中，全国范围内形成了大量以项目公司形式存在的房地产开发企业。这些开发公司资金来源主要依靠银行贷款和预售房款，企业自有资金在开发投资中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地产开发企业到位资金为79742亿元，其中：国内贷款为13956亿元，利用外资为204亿元，自筹资金为31797亿元，其他资金来源33785亿元(在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元)。自有资金约占投资总额的39%，其余均为融资方式取得的资金。
(二)政策变化催生新的市场游戏规则从2003年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。
二、房地产开发企业投融资面临的问题
(一)房地产投融资的贷款形式单一
众所周知，我国的房地产开发主要是从商业银行进行贷款，来源渠道单一，贷款周期相对较短，难以适应房地产开发行业的资金使用度高，投资规模大，投资周期长的特性。商业银行以往的三种贷款模式，如房地产开发流动资金贷款、项目贷款以及房地产抵押贷款，现在已经在国家的宏观调控政策作用下，基本没有多少生存空间了，再靠银行这一条腿走路的时代已经一去不复返了。因此，房产企业亟需面对解决的问题便是如何拓宽自己的投融资途径和对投融资方式的创新。
(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系
目前，国内房地产企业主要以间接融资为主，对于股权融资等新型投融资方式接触甚少。另一方面，国内的房地产企业在投资决策和项目执行方面并不是十分重视，过于看中后期的房产营销和资金回笼方面，也是导致国内相关的投融资机构和担保机构发展规模过小，房地产企业投融资体系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，从房地产开发投融资的项目阶段性来说，目前国内企业的上市融资需要限定公司的组织形式，只有混合所有制的公司才能采取此种方式，因此，严格划分房产开发每个阶段的资金需求，分阶段性的进行资金融资也是企业应该思考的。
(三)资金的核算缺乏科学性
多数房地产企业在投融资过程中，通常都是企业的高层提出房产投资的整体蓝图，下面的财务人员进行一个大体的资金核算，而专门的投融资管理员依据原始流程按部就班的进行相关融资。在房地产企业投融资过程中最为重要的一个要素便是资金，多数传统企业的财务核算人员只是对财务知识比较了解，而对房地产方面的实际操作经验为零，这样制定出的整体财务预算很容易与实际建设过程中的资金需要形成大的出入。资金预算过多，会导致企业增加融资的成本；资金预算过少，会很大程度的影响工程建设的进度，临时融资的时效和成本也都是不可预估的。因此，房地产企业在资金核算方面的专业人才选择上一定要慎之又慎，否则，将给企业造成不可挽回的损失。
三、房地产开发企业投融资的解决办法
由于房地产开发投融资运作问题的复杂性，研究涉及投融资体系、体制机制、房地产企业运作等多个方面，既与理论分析密切相关，更与研究者的实践积累分不开。目前的探讨仅为阶段性的或是探索性的。笔者认为要想解决当前困扰房地产开发企业资金瓶颈问题的关键，就是：改变、创新、提升和比重。改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重(尤其股权融资)，靠直接融资带动或激活间接融资。
(一)寻求企业的合伙制
寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其一为土地所有者，以土地入股，共同开发，弥补自有资金的不足，鉴于目前银行禁止发放土地出让金的贷款，这是一个行之有效的方法，双方进行合同约定，避免以后利益问题产生一系列纠纷。2015年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。
(二)增加融资方式
1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。
2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。
3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。
四、结束语
从房地产开发企业的长远发展来看，房地产开发企业投融资的变革已势在必行，之前的房地产业的过度开发导致国家的宏观调控政策开始倾向于保守，企业目前只有通过自身寻求新的发展出路，利用全方位、多角度、多体系的融资手段才能为企业开发房产的资金做好坚强后盾，融资是一个大的系统工程，企业的品牌管理品质建设，人员专业程度等等都不是一朝一夕能够解决的问题。关注国家随时变化的宏观政策，然后再结合当地以及自身的优势，顺应时代潮流的房地产开发企业，在投融资的市场竞争下，一定会一马当先，立于不败之地。
参考文献:
[1]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].财会研究，2013(06):7-8.
融资投资方法范文4
关键词:行为金融学;证券市场;投资方法
中图分类号:F830.91文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)18-0138-02
1 行为金融学理论
行为金融理论是20世纪80年代以来兴起的一种综合现代金融理论,它是金融经济学家在研究金融市场“特异性”过程中形成、完善并把人的有限理性引入其中的理论体系。它从微观个体以及产生这种行为的更深层次的心理、社会动因来研究、解释和预测资本市场的现象和问题,本质上,行为金融是深入研究被标准金融理论忽略的决策黑箱,它把投资决策看成是投资者在一种心理上计量风险与收益并进行决策的过程,是经济行为科学化研究方法的一种价值分析回归。长期以来,传统金融理论是以投资者理性、市场完善、投资者效用最大化等作为假定前提,认为证券市场的价格不仅是理性的,而且包含了所有市场信息。
行为金融学和传统金融学主要存在以下区别:
2 对我国证券市场投资者行为偏差的分析
2.1 过度反应
股票市场的过度反应研究最早是由德邦特和撒勒(1985)进行的,他们发现投资者对于近期的好消息倾向于过度反应,致使股票价格超过其内在价值。
中国股票市场不仅波动幅度大,而且波动的频率也相当高。股市的剧烈波动导致了投资者的过度交易与市场投机心理,而市场浓烈的投机氛围则反过来会推进股价波动幅度与频率。因此,中国股市的频繁大幅度波动性从侧面反映了我国股票市场投资者的过度投机行为。
2.2 处置效应
斯特曼和谢弗林研究发现,处置效应是一种比较典型的投资者认知偏差,表现为投资者对投资赢利的“确定性心理” 和对亏损的“损失厌恶心理”,在行为上主要表现为急于卖出赢利的股票,轻易不愿卖出亏损股票的现象等。实际上,处置效应正是前景理论的应用,因为赢者呈现给投资者的是盈利前景,投资者此时倾向于接受确定性结果,而输者呈现给投资者的是损失前景,投资者此时倾向于冒险,于是投资者持有已套牢股票更长时间,持有已获利股票较短时间。
我们认为处置效应反映了投资者回避实现损失的倾向,在很多情况下,处置效应主要是受到投资者心理因素的影响,这会削弱投资者对投资风险和股票未来收益状况的客观判断,非理性地长期持有一些失去基本因素的股票,使得投资者盈少亏多。
2.3 噪音交易
行为金融学家对噪音交易现象进行了研究。他们认为,在噪音交易者和短期性投资者存在的市场中,交易者都拥有自己的信息。在他拥有的信息集合中,利用其中某一信息的投资者越多,他就越可能利用该信息获利,这些信息可能是与基础价值有关的信息,也可能是与基础价值毫无关系的噪音,这就是所谓的信息聚集正溢出效应。而这一效应可能使努力获取新信息的交易者无法得到相应的回报,不利于信息搜集与资源配置。
中国股市中噪音交易者太多,1999年纽约交易所的年平均换手率在20%―50%之间,而1998年―2000年我国沪深股市流通股的年平均换手率分别是395%、388%和477%,噪音交易太多导致股票市场系统风险所占比例太高,同时总风险太大。平均而言,沪深股市系统风险占总风险的比例为39%,这一数字显著高于美国、英国、香港等成熟股市。
2.4 羊群行为
羊群行为是指投资者在信息环境不确定的条件下,行为受到其他投资者的影响并模仿他人的决策。行为金融学家从人类的从众心理、投资者之间的信息不对称及有限理性等角度来探讨其内生机制。在股票市场上的羊群行为是多种多样的,主要有以下两种:(1)基于信息的羊群行为。完全信息是新古典金融理论的一个前提假设,但事实上,即使在信息传播高度发达的现代社会,信息也是不充分的。在信息不充分的情况下,投资者的决策往往不完全是依据已有的信息,而是依据对其他投资者的投资行为的判断来进行决策。这样就形成了羊群行为。我国证券市场中存在的大量的“跟风” 、“跟庄” 的投资行为就是典型的羊群行为。(2)基于名誉与基于报酬的羊群行为。这种现象在基金经理中相当普遍,由于雇主不了解基金经理的能力,同时基金经理也不了解自己的投资能力,为了避免因投资失误而出现的名誉风险和自己的报酬,基金经理有模仿其他基金经理投资行为的动机。如果许多基金经理都采取同样的行动,羊群行为就发生了。我们股市中投资基金投资风格雷同显示出羊群效应的普遍存在。
3 基于行为金融学的投资方法及其在我国的应用
3.1 反向投资策略
反向投资策略是行为金融理论针对羊群行为而产生的一种积极的投资策略。就是买进过去表现差的股票而卖出过去表现好的股票来进行套利的投资方法。当庞大的个人投资者群体的联动推进投机性正向及负向泡沫放大时,基金经理可以利用能预期的股市价格反转,采取相反投资策略进行套利交易。行为金融理论认为反向投资策略是对股市过度反应的一种纠正。
由于市场随时都可能发生变化,基金经理不但需要良好的洞察力和应变力,更需要直面市场以及同业压力的勇气。基金经理在投资理念中融入行为金融的投资理念,一方面防止自身的羊群行为,一方面利用大多数投资者的行为偏差对市场整体走向做出较为准确的判断,并进行合理的资产配置,这在很大程度上能够体现出基金经理们的投资运作水平。
3.2 利用行为偏差策略
行为金融学认为市场是非有效或不完全有效的,由于投资者受经验法则的谬误和情绪因素的影响,将会导致证券的市场价格偏离理论价格。通过发现这些偏差,买入低估的股票,卖出高估的股票,可以获得超额的收益。例如,根据行为金融学的理论,市场中的投资主体可能会对市场中的信息反应迟缓,在利好消息造成某种证券价格上涨后,这种上涨的趋势就有可能会持续一定的时间。因此,买入价格开始上涨的证券,卖出价格开始下跌的证券的惯易策略就成为基金经理可以选择的投资策略。惯易策略是首先对股票收益和交易量设定过滤准则,当股市收益和交易量满足过滤准则就买入或卖出股票的投资策略。行为金融定义的惯易策略源于对股市中间收益延续性的研究。Jegadeeshkg和Titman(1993)发现,资产股票组合的中间收益呈连续性,即中间价格具有向某一方向连续的动态效应。事实上,美国价值线排名就是惯易策略利用的例证。基金经理只有对投资者的心理,对市场延迟反应影响的性质和程度,以及证券价格变动的趋势和持续时间有深刻的了解和准确的把握,才能在合适的时机买入和卖出证券。此时,对于投资者大众心理的研究和把握就成为优秀的投资基金经理必备的一项能力。
3.3 投资组合策略
行为金融学认为,证券市场并不是有效的(一般指半强势有效)。这就意味着传统的证券组合投资理论中,“在有效市场中,投资者不可能获得与其所承担风险不对称的额外收益”的提法在实践中是不成立的,也就是说,通过选择合适的组合投资策略,投资者将可能获得额外收益。
3.4 购买并持有策略
个人或者机构投资与股票应执行几种能帮助控制认识错误和心理障碍的安全措施。控制这些心理障碍的关键方法是所有类型的投资者都要实施一种严格的交易策略――“购买并持有”策略。投资者在为组合购入一支股票时,应详细记录购买理由,而且要指定一定的标准以利于进行投资决策。长期采取“购买并持有”策略,通常业绩将超过高周转率的短期交易策略。
3.5 捕捉并集中投资策略
行为金融理论下的投资者应该追求的是努力超越市场,采取有别于传统型投资者的投资策略从而获取超额收益。要达到这一目的,投资者可以通过三种途径来实现:一是尽力获取相对于市场来说超前的信息优势,尤其是未公开的信息;二是选择利用较其他投资者更加有效的模型来处理信息。而这些模型也并非是越复杂就越好,关键是实用和有效;三是利用其他投资者的认识偏差等心理特点来实施成本集中策略。一般的投资者受传统投资理念的影响,注重投资选择的多样化和时间的间隔化来分散风险,从而导致收益随着风险的分散而降低。而行为金融投资者则在捕捉到市场价格被错误定价的股票后,率先集中资金进行集中投资,赢取更大的收益。
4 结语
行为金融学虽然在国外产生并发展起来,但由于中国证券市场是一个新兴的市场,许多规章制度都不完善,基本上是个无效的市场。在这个市场中进行研究,要结合中国的自身特点加以发展和利用,探索出适合中国广大股民投资行为、投资策略,以更有利于中国资本市场的发展。
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融资投资方法范文5
7月14日，在被称为年度最励志创业歌曲《坚持》的旋律下，“2012克莱斯勒杯黑马大赛夏季赛”决赛正式开赛。京东商城创始人刘强东、著名天使投资人徐小平、迈瑞医疗创始人徐航、易凯资本CEO王冉等担任决赛主评委，参赛者来自全国186家企业，涉及TMT、专业服务、消费、制造业等各行业领域。
经过激烈角逐，最终北京中捷四方生物科技有限公司、北京怒放国际科技有限公司与北京黑米天成科技有限公司分别获得此次黑马大赛夏季赛的冠、亚、季军。
“让害虫一起私奔吧——农药终结者”，这是评委给冠军中捷四方的评语。该公司通过昆虫信息素的提取捕杀害虫，并生产诱捕器等相关配套产品。昆虫信息素通过释放“爱情的味道”吸引害虫到诱捕器进行捕杀。评委认为，公司有多年积累，沉淀了较多的产品种类；若能获得政策上的支持对使用农药进行限制，会有机会取得更大增长。赛后主评委徐小平在微博上表示：“这是个有惊人前景的好项目，‘昆虫诱杀技术’可以杜绝农药，实现食品源头安全。这些好项目，辅以合适的投资与管理，就可能成为未来之星。”
本次大赛赛制环节较往届相比，加入了邀约函的发放环节。在项目评选过程中，评委和投资机构可直接向创业者发出邀约函，邀约函的发出意味着投融资双方已经过第一轮接触，投资方觉得有深度沟通的必要，特向创业者发出进一步沟通的承诺。发出和接收邀约函意味着投融资双方利用黑马平台已成功对接。它可将项目的优劣等级直观量化地反映出来：创业项目收到邀约函越多，意味着投资人对项目的认可度越高，越容易拿到投资。邀约函不是投资意向书，也不具备法律意义。
据悉，本次大赛现场评委一共向参赛企业创始人发出了258张投融资邀约函，仅前十强企业就获得了116张，其中获得最多投融资邀约函的是蓓体施黛，共获得了18张。评委认为蓓体施黛是“中国女人的body shop”，是屈臣氏的升级版。是一个经营模式清晰、回报率很高的项目。
融资投资方法范文6
关键词：房地产REITs 信托 基金 融资
中图分类号：DF438.2文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2007)08-042-04
一、REITs简介
REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金。香港证券及期货检查委员会（香港证监会）在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》（以下简称《守则》）中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出，REITs是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。
REITs在亚洲的新加坡、日本、韩国、中国香港地区等得以发展，是由于这些地区都是通过设立专门的法律法规或者修改其投资、信托等法律的形式构建适合的制度框架，从而促使这一融资模式在本地区生根发展。美国的REITs具有税收上的优惠，即在对基金的盈利征税之后，要求其收益的90%以上分配给持有人，而对持有人免税。这一避免了双重征税的优势在亚洲地区尚不存在。
根据REITs收益来源的不同，可将其分作权益型、抵押型和混合型三种。所谓权益型是指其主要收入来源于房地产的租金的REITs，这种类型受利率影响相对比较小。抵押型是其收益主要来源于房地产抵押贷款的利息收入，抵押型REITs股息收益率比权益型REITs高，受利率的影响比较大。混合型REITs则同时采取上述两类的投资策略，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，收益率亦介于二者之间。需要指出，香港证监会颁布的《守则》在REITs的概念中明确限定了REITs只能够是权益型的。
通过了解REITs的含义、发展历史及基本类型，我们可以看出它具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。最后，有规范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。
尽管REITs与资产证券化在运作方式上有很多相似之处，有学者认为REITs是资产证券化的一种形式。但是假若我们仔细考查二者的产生渊源、作用领域以及一些运作上的细节，我们就会得出不能将二者混同的结论。首先，资产证券化最初是由“1968年设立的隶属于美国住宅与城市发展部的政府国民抵押协会购买银行的住房抵押贷款作为证券化资产的来源，于1970年首次发行转递证券给投资者”而出现的。由此可以看出，REITs与资产证券化是通过两种不同的途径出现在历史上的。其次，资产证券化业务在能够在未来产生稳定现金流的领域均可以开展，而REITs则仅限于运作房地产的租金收入或者抵押贷款收益。另外，REITs模式中基金的制度安排、资产比例限制、收益分红的要求等具体规则都是其在逐渐走向成熟的过程中经验的积累，与资产证券化的运作明显不同。由此可以看出REITs和资产证券化虽然在运作思维以及方式上很相似，但是二者是两种不同的融资工具。强调这些的目的在于使我们避免类型化的思维，从而能够更清楚地认识REITs，使其能够独立发展，保证融资工具的真正多元。
二、 REITs运作过程中的法律关系
从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。在整个过程中涉及到如下主体：基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。
（一） 资产重组阶段
在整个REITs的设立过程中，资产重组虽然并不一定会显明体现在法律框架或者基金的说明书中，但它却是一个必要的准备阶段。只有先将发起人所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与发起人的资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。
此阶段的第一个环节是资产筛选。发起人可以根据自身情况及市场预期和风险防范等目的挑选拟发售资产，形成不同的资产组合，从而获得投资人更多的认同。具体而言，商用写字楼等资产具有较高的租金收入，但是如果只有单一的资产则可能会随市场波动而出现整体疲软，从而影响基金的收益。发起人可以考虑将不同类型的资产进行整合，从而保证比较稳定的收益率。
第二个环节是资产清理。即假若拟发售资产本身有抵押等不便于资产转移的负担，发起人要变更资产所有权状态使之回复为完整的所有权。
第三个环节是资产转移，即发起人要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权，这个债权是在上市发售成功之后特设公司将持有人认购得资金转移给发起人的基础。这样的转移也是实现《守则》中所要求的REITs只能“透过特别目的的投资工具持有房地产项目”（《守则》第7章“使用特别目的投资工具”）的要求。通过特设公司持有拟发售资产，实现了拟发售资产与发起人其他资产的独立，从而降低了关联交易的风险，也为下一阶段的信托契约的运作做好铺垫。当然，资产转移之前要有必要的资产评估程序。
以越秀为例，在城市建设开发集团有限公司（简称越秀城建）的安排之下，越秀城建将其拥有的白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产以信托方式委托给柏达、金峰、福达及京澳四家注册于英属处女群岛（BVI）的离岸公司，这四家离岸公司为越秀投资有限公司（简称越秀投资，注册于香港的上市公司）所特设的全资子公司。在这个信托关系中，越秀城建为信托人及四处房产的实益拥有人，四家离岸公司为受托人及四处房产的注册拥有人，受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的，越秀城建因此享有对四家公司的债权。信托制度在此处发挥了隔离资产以保证信托财产独立性的功能。
（二） 上市准备阶段
上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs的结构。《守则》的一般原则（GP）之GP1“清晰的法律形式及拥有权结构”的规定以及《守则》对REITs的受托人、管理人等作出的严格要求保证了REITs架构中各方的制衡，从而有效实现了风险防范。REITs作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。
在REITs中存在着信托和基金双重法律关系，因而出现了基金的管理人、受托人、基金发起人、持有人等主体。
本阶段的第一个环节是选定合格的受托人。法律要求REITs需以信托形式组建，因而上市前的准备也就是依据法律要求来建立信托的架构。受托人需要符合一定的条件，《守则》中要求受托人必须是根据香港地区的《银行业条例》第16条的规定而获发牌的银行，或者上述银行的附属信托公司，或者是在香港境外成立而获得证监会接纳的银行业机构或信托公司。受托人负有以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产及监察管理人行为的目的性的一般责任（《守则》4.1A）。受托人应将拟发售财产与自身财产相隔离，并在国内公开上市发售之后将发售所得作为信托资产的对价支付给委托人。
第二个环节是设立资产管理公司作为基金的管理人。管理人须拥有足够的可动用的财政资源以及良好的公司架构。管理人的职责为以持有人的利益来管理运营基金资产，具体而言包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等。
需要特别指出的是受托人和管理人必须相互独立。同时，受托人对管理人有监督之职责。受托人在管理人资质出现问题、出于持有人利益的考虑有充分的理由或者应除管理人外持有基金单位价值75%的持有人书面要求的情况下，可以通过书面通知辞退管理人。
第三个环节是订立信托契约设立REITs。至此REITs的结构也已经初步显现出来：受托人为基金的受托人，管理人为基金的管理人，而基金单位的持有人为基金的受益人。
第四个环节是管理公司须获得接纳或者另行委任上市人，以新申请人的身份向证券交易所申请上市的具体筹备工作。在此，管理人须确保有足够的资源和专业知识来应对法律的要求。
以越秀为例，在此阶段越秀投资选择HSBC Institutional Trust Services （Aisa）Limited（汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司）作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立Holdco（越秀房托（控股）2005有限公司）来独立受托拟发售资产。越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给Holdco。由此，Hodco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco实现了对四处地产的名义上的持有即以信托方式持有。这也就意味着原本四家离岸公司的偿付地产的出让价款的债务转移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco身上，Holdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。
应该说越秀模式中最终通过股权转让的方式实现信托计划是较为特别的，其间的特设公司也较多，会使人认为REIT的设立过程过于复杂。在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。但是越秀模式中这样的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。”
（三） 上市发售阶段
上市发售就是将REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由流转。
在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。越秀投资在越秀房地产投资信托基金中持有33.1%的基金份额。
在发售结束之后，受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。
（四） REITs存续期间的法律问题
如果说发售之前主要是发起人的利益主导着各主体的运作，那么发售之后随着持有人的出现，REITs的就需要以持有人的利益为中心进行持续经营。在这个阶段，存在如下运营事项：物业估值、对外投资及贷款、计划文件修改和持有人大会等。
1、物业估值
物业估值就是总估值师每年一次通过实地考察的方法对REITs计划内的房地产项目进行评价估值。总估值师须具备法律要求的资质，估值师最多连续3年为房地产项目进行估值后的必须退任，退任后至少3年不得再行担任。估值报告在获得证监会允许后应公布以备查阅。
2、对外投资及借款
REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。《守则》对其对外投资作了明确的限定以防范风险。REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；不得在未获得受托人书面同意的情况下为任何人的债务作担保；不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。如果一个REITs计划的名称中指明某一类别的房地产项目，则该计划最少要将非现金资产的70%投资于该类项目上。
REITs可以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。
3、持有人大会
持有人大会是持有人为自身利益而决策有关REITs的重大事项的机关。与中国的《证券投资基金法》相比较，REITs的持有人大会的运作相对简便。持有人表决的事项分为特别决议和普通决议，相应的持有基金单位的比例限制是25%和10%以上，相应的在决议过程中，亲自或者委派代表投票的决议通过比例分别为75%和半数。两名以上持有不少于10%的已发行基金单位的持有人可以要求召开持有人大会。
4、计划文件修改
在财务、法律、成本或者纠正明显错误方面上必要的并且保证不会对持有人的利益构成重大损害、也不会大幅度免除受托人、管理人或其他相关人士的责任的情况下，得到受托人的书面证明之后，管理人或受托人可以无需征询持有人的意见而修改计划文件。
5、派息
REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入的90%分派给单位持有人作为股息。
（五）REITs的终止
经持有人在全体大会上通过特别决议的形式批准，一个REIT计划可以终止。在此决议作出之后，会出现如下法律后果：首先，要将持有人大会的决议通告各持有人。其次，REIT所有的经营活动暂时中止，包括有关计划的设立、注销，出售和赎回其单位；基金单位的转让登机停止，持有人名册在未获得受托人批准之前不得做出任何改动；REIT也不得再对外投资；而管理人、总估值师仍需负担原有的责任直至REIT解散。下一步是变现资产，通过公开拍卖或者其它任何形式公开竞投出售REIT计划中的房地产，在偿付债务和保留足够的债务拨备之后，将剩余资金按比例分配给持有人。
通过对上文五个阶段的介绍，我们可以发现REITs模式对于发起人和持有人而言是一个双赢的模式。发起人可以通过这样一个模式将自有资产及长期的收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。持有人也多了一个投资理财的工具，REIT基金单位相对于其他投资工具而言具有风险较低、收益稳定且较高的特点。REIT的风险低是由于REIT模式本身严格的风险防范的架构，资产的独立性、管理人的职责、受托人对管理人的监督、物业评估与公告、投资及贷款的限制、持有人大会等措施都有风险防范的考虑。REITs的收益能保持较高水平且稳定一方面是由于管理人的运营成功，另一方面也受资产本身的质量的影响，可以想象优质资产的收益是显然会更保证，这是在最初的资产筛选时就应该注意的问题。
三、 REITs模式在融资方面的优越性
归纳起来在融资方面REITs有如下几个主要的优势。
1、 融资规模较大。REITs的融资是将发起人的资产一次性变现，在资产规模上有一定的要求，否则难以在证券市场上成立一支基金，相应的其变现之后的资产规模也相当可观。对于开发商而言可以很好的缓解资金方面的压力。在前文的分析可以看出，REITs的融资功能表现在发售基金单位和获得贷款两个方面。在越秀案例中，资产总值评估为40.5亿，越秀在证券市场募集到约20亿资金（67.9%的基金份额），通过银行贷款获得12.6亿元，共计32亿多元全部作为资产转移的对价支付给了越秀投资。
2、风险较小。对于发起人而言，风险来源于发行折价，而发行折价的原因来源于证券市场的不景气和市场上投资者信心不足。对于市场的不景气，发起人可以选择适当的时机进行发售而避免风险。同时，发起人应该在筛选资产时选择优质资产以及不同的资产组合来提升投资者信心，同时可以提供担保。例如，越秀REITs的设立过程中，越秀投资作为GCCD BVI履行责任的担保人以提升投资者的信心。最后，如果在发行过程中出现折价现象，发起人还可以通过自己认购更多的基金份额来防止折价损失，而在市场上的基金单位价格回升时进行转让以收回折价损失。
3、长期发展的平台。因为REITs在存续期间仍可以收购在建项目进行对外投资，因而对于发起人而言，在证券市场上设立REITs就是获得了一个长期发展的平台。在此后的发展中，发起人可以将自己的地产项目融入到已经的REITs中而实现资产变现。例如，“越秀REITs的‘发售通函’载明，越秀REITs未来将‘透过收购缔造商机及制订发展策略’。在基金单位上市后，越秀投资向越秀REITs授予优先购买权，收购其旗下若干位于广州的甲级办公及商业楼宇：预计2006年落成的‘越秀新都会’，预计2007年落成的维多利广场裙楼上的两幢办公楼，预计2008年落成的‘亚太世纪广场’预计2009年至2010年落成的‘珠江新城双塔’之西塔。对于越秀投资，越秀REITs还意味着未来多了一条便捷的物业变现通道。”
REITs作为一种新型房地产融资工具对于中国的房地产开发中的融资具有明显的优势，因而一定会成为房地产发展的一个不可或缺的工具。但是，也应该看到目前这种模式的研究和应用还都很不成熟，我们应该进行更多的探索，以寻找适合中国的REITs发展之路。
