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投资性房地产评估方法范文1
关键词：房地产；评估；风险
房地产评估是房地产中介行业中的一个大的分支（房地产中介行业包括了房地产评估、咨询和），由于现实及理论上的需要，房地产评估在房地产中介行业中发挥的作用越来越明显。
1 房地产评估风险体系构成
房地产评估风险由政府面临的房地产评估风险、机构和人员面临的房地产评估风险以及经济活动主体面临的房地产评估风险三个方面组成。
1.1 政府面临的房地产评估风险
经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产评估风险最主要的是房地产评估带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发沉重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产评估值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的关系。
1.2 评估机构和评估人员面临的房地产评估风险
评估机构和评估人员是评估风险的直接承担者，评估机构和评估人员面临的风险主要现在以下几个方面：
1.2.1 技术风险
为评估行业广为接受的基本评估方法是成本法、收益还原法和市场比较法。从评估理论角度，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的评估方法进行评估时，是否掌握丰富的基础资料是评估结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产评估起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得评估机构和评估人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，评估报告的叙述不完善或不完整也会在将来给评估机构和评估人员带来意想不到的后果。再者就是评估人员素质水平低。对于房地产评估基本理论掌握不牢靠，评估师通过考试但缺乏实际评估经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的评估风险。
1.2.2 政策风险
房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般评估人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对评估方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿评估方法也发生了变化。
1.2.3 业务风险
即评估业务带来的风险。房地产评估主要是对房地产权益的评估。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着许多问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在评估实践中经常遇到，给评估的结果带来一定的风险。另外一个方面，当评估机构或人员接受新业务时，对于评估方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性，给评估机构和评估人员未来带来风险。
1.2.4 经济风险
所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得评估结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何评估师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是评估机构和评估人员的道德问题，甚至有些情况下也不是评估师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。
1.3 经济活动主体面临的房地产评估风险
经济活动主体是指与评估对象房地产在评估目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产评估结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款评估中，抵押物评估过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。
2 房地产评估风险防范的措施
2.1 引进成熟的模式和做法，建立完善的技术规则，使估价技术有据可依
要向估价制度完善的国家学习，由权威机构对房地产估价技术以规则的形式固定下来。同时开发或引入成熟、高效的估价软件。避免估价人员在一些最基本环节出现问题。同时，还要完善房地产估价法规，强化立法的力度。法规对房地产估价业的健康发展尤为重要，要通过立法实现估价操作的规范化管理，保护估价机构和估价人员的合法权益；同时，为依法处理估价人员的违法行为提供法律保证。
2.2 加强执业素质教育和职业道德
作为称职的估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。扎实的业务素质是做好估价工作的前提。要提高执业人员的业务素质，最好的途径是继续教育，如每年进行一次或几次的业务培训，将其制度化，并以学分积累的形式，作为最终检核其下一年从业资格的重要标准。同时，房地产评估业的主管部门应该认真调研，根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范，定期强化职业道德教育。
2.3 加强行业自律，强化行业监管措施，风险责任承担落实到人
中国房地产估价师学会作为我国房地产估价行业自律性管理主体，已承担起对全行业的服务、监督、管理和协调职责。对估价行业内部存在的问题，都应该及时发现、及时通报；对重大评估项目有必要采取跟踪管理，全方位了解估价结果使用情况及反映。这样，才能提高学会的声誉，进而增强整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。房地产估价师学会还应该抽出相当的人力，开展估价业务的不定期和大数量的随机抽查，并可以采取异地估价人员抽查本地估价业务的方法。对一经查实的问题，按照估价协会协商制定并完善的风险承担规则落实到人，严厉查处。
2.4 健全评估行业的进入及退出机制
房地产评估是涉及面广而又非常专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素质，对申请从事房地产评估业务的，应严格审查其执业能力，达不到要求的一律不准从事房地产评估业务；对已有的房地产评估机构和评估人员，通过年检或其他形式，若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规的，视其情节，予以经济重罚，甚至逐出评估行业，永不能从事房地产评估业。加大房地产评估机构和评估人员违规成本，敦促评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立地从事房地产评估工作，以提升房地产评估行业的整体素质。
2.5 在实际操作过程中，评估风险的防范主要有以下几点
2.5.1 认真审查核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。
2.5.2 对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。
2.5.3 对抵押房地产、破产企业迅速变现房地产的估价，一定要坚持稳健、审慎原则，其估价值一般应低于现行市价，降低幅度要视具体情况而定，切莫高估。
3 结语
房地产评估面临的风险是多方面的，本文从房地产评估行业的角度对其面临的风险体系进行了研究，并对评估体系风险的防范提出了一些有针对性的建议与思路。希望通过本文的研究与分析，帮助我国房地产评估机构和人员能有效地防范行业风险，有效地推动房地产评估行业的和谐、稳定发展。
参考文献
[1] 吴永位.对目前我国房地产评估产业现状的探讨[J].商业文化，2012（01）.
投资性房地产评估方法范文2
关键词：经济外部性；房地产评估；效用函数
一、房地产评估概述
自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。
二、房地产评估的概念
房地产价格评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学的评定与估算。
房地产评估是科学、艺术和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，还须依赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单的套用某些数学公式就能计算出来的。房地产评估不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地反映出来。房地产估价是估价人员基于对房地产客观存在的价值的认识以后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给估价对象。
三、评估方法及评价
房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。
四、经济外部性
1.经济外部性的概念
外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。经济外部性可用消费者的效用函数表示：
Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）
在式（2-1）中，用Ui表示消费者i的效用函数，Xih表示该消费者i消费的第h种商品量，Yjk表示经济主体j进入消费者i效用函数的第k种经济活动水平，显然有：Ui/Xih>0.假设Yjk表示消费者j消费的第k种商品量，如果Ui/Yjk>0，则表示消费者j对消费者i产生了外部正效应；如果Ui/Yjk=0，则表示消费者j对消费者i没有产生外部效应；Ui/Yjk<0，则表示消费者j对消费者i产生了外部负效应。
从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。
2.经济外部性的特点
经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
3.经济外部性的影响
外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。就房地产评估而言，经济外部性通过影响消费者的个人效用进而影响房地产估价。它主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用。它对效用的影响分为直接影响和间接影响。直接影响是其他经济主体的行为直接作用于消费者的效用函数，如，住户的邻居喂养了一只狗，每天不停的乱叫，会严重影响消费者的正常生活，这样会降低消费者的效用。间接影响是指其他经济主体的行为导致了某种结果，而消费者的效用受到这种结果的影响，如，某企业排放有害气体造成大气污染，影响周围的环境，进而降低消费者使用该房地产的个人效用。
4.经济外部性的评估
由于经济外部性的存在会影响其他经济主体的效用，进而会出现房地产评估结果与实际不相一致，因此须寻求一种办法来解决房地产评估中的经济外部性问题。
由前可知，效用是联系经济外部性与房地产评估的桥梁。效用是消费者消费物品或劳务时所获得的满足程度。效用在很大程度上决定着房地产估价，而经济外部性又会影响消费者的个人效用，因此可构造一效用函数来解决房地产估价中的经济外部性问题。用U表示各种外部性给某消费者带来的效用总值，用Ui表示某种外部性给消费者带来的效用值，用xi表示消费者对某种外部性偏好，即某种外部性给消费者带来的效用在总效用中的权重。一般来说，每种外部性的产生和作用不受其它外部性的影响，所以，每种外部性给消费者带来的效用是互相独立的，故可得到如下加性效用函数：
U=ΣxiUi（3-1）
因为经济外部性会影响消费者的效用，所以可通过分析经济外部性带来的外部效用来调整估价的结果，使评估更符合实际，即结合考虑内外效用的作用。假设消费者对某种外部性的态度分为非常满意、满意、无所谓、厌恶、非常厌恶五种状态，对应效用可取值为120、110、100、90、80.对于不同的消费者来说，其对某种外部性的感受或态度是不一样的，所以，对不同的消费者对每种外部性的取值可赋予不同的权重，加总就可得出消费者对特定房产的外部性的效用值。假定某人对一种消费品的基数效用为100，那么用这一效用值去除以100可得到相对效用数，再乘以用传统方法估计出来的房价，就得出调整后的房价。
假设有一消费者需购买一套住宅，专业资产评估师勘查房屋后用重置成本法估价40万元，之后评估师又对房屋周围的外部性进行了调查，得出了如下结果：房产周围有一个污染严重的化工企业，每天排放大量的废气，影响房屋周围的空气质量，该消费者非常厌恶，效用取值为80.该消费者欲购房屋的邻居不太文明，垃圾随地丢，只顾自身娱乐而不顾周围邻居，该消费者比较厌恶，效用取值为90.政府打算在此房屋周围兴建大型的购物广场，周围已有学校、医院、公交车站等，基础设施完善，该消费者非常满意，效用取值为120.可以把以上的三种外部性分别归纳为空气质量，邻居行为，基础设施。资产评估师对以上外部性进行列举和取值后，就要对特定消费者进行询问，以了解该特定消费者对诸外部性的偏好重视程度。如果该消费者认为空气质量比邻居的行为略微重要，基础设施比空气质量略微重要，基础设施比邻居的行为相当重要，则资产评估师可采用1-9标度法得到该消费者的对三个影响因素（外部性）重要性判断矩阵，如表1所示。新晨
根据层次分析法（AHP）可以得出每种外部性在此消费者效用函数中的权重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3阶矩阵相应的临界本征值3.116，通过一致性检验，即权数有效。然后就可以运用式（3-1）的效用函数计算公式求出该消费者的总效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相对效用数=106.53/100=1.0653，
则经调整后的房地产价格P=40×1.0653=42.612万元。
此结果充分考虑了经济外部性，评估结果较为符合实际。
经济外部性的存在，会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，引入经济外部性效用函数，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对待估房地产价格的影响。
参考文献：
1.盛承懋等，房地产经纪人专业基础，东南大学出版社，2002
2.王洪卫等，房地产经济学，上海财经大学出版社，1997
3.黎诣远，西方经济学，高等教育出版社，1999
投资性房地产评估方法范文3
【关键词】新会计准则；公允价格；房地产评估
2006年2月15日，财政部正式了新企业会计准则体系。新会计准则是在国际会计准则趋同背景下出台的，吸收了国际会计准则的成果。其中《企业会计准则第3号――投资性房地产》改变了以往企业会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面，允许企业在一定条件下，按照公允价值进行会计计量。企业自己按照公允价值计量其投资性房地产存在问题，企业自身很难具有真正的公允性，因此，必须委托外部独立的专业房地产评估机构。房地产评估属于房地产中介范围，无论从国外还是我国沿海发达城市来看，它都本应是一个前途无量的行业。然而，房地产评估行业中的业务费盛行，的确又给评估业界带来了黑暗。
一、房地产评估的类型
（一）一般评估
这类评估一般是在交易双方发生意见分歧或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
（二）房地产抵押贷款评估
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具有法律效力，形成法律文件，对双方具有约束力。这种评估值一般较低。
（三）特定评估
这种评估是房地产交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而作的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值计算缴纳税费。
二、新会计准则对房地产评估的影响
在新会计准则下，进行投资性房地产后续计量时，可以采用公允价格模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价格模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值评估的评估范围包括四个方面： 第一是已经出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营、租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物；第二是持有并准备增值后转让的建设用地使用权，是指企业取得，增值后转让的土地使用权， 当然已经被认定是闲置土地的不能按照公允价值进行计量；第三是某宗房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，这种情况下需要分开进行计量。对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，按照公允价值进行会计计量；对于另外一部分，当然不能按公允价值进行会计计量；如果不可区分的话，也不能按照公允价值进行会计计量。涉及估价对象的法律权属，按照公允价值进行计量的房地产，应该是有合法产权的房地产。但是，房地产市场可能会存在投机现象，房地产市场的供求关系可能会因此产生扭曲，从而形成风险。第一个风险是，投资性的房地产公允价值评估的利益相关方比普通的房产交易评估涉及的利益当事人要多，从而造成相关责任的模糊不清等风险。一般的房产交易评估，往往只涉及交易双方，而公允价值评估涉及的利益相关方大致有七个：政府和政府的监管部门；公司股东， 因为公允价值的计量直接涉及企业在市场上的表现，公司的企业价值发生变化，公司股东的利益会受影响；公司的高管层；公司的员工，他们也有切身的利害关系；公司外部相关利益人，例如公司债权人；潜在投资者；公司的竞争对手和合作伙伴。第二个风险是，在市场发生变化的时候，公允价值会计计量会出现两种可能。一种可能是在房地产市场持续上涨的时候， 按照公允价值会计计量，必然体现为企业的利润增加，公司在资本市场表现卓著，股票的价值会在资本市场上得到反映，在企业的现金流并没有增加的情况下，上市公司仍然可能获得融资，这种情况下， 公司高管层会不会借助公允价值来进一步高估房产的价值?这种可能性不能排除；另外一种可能是当房地产市场持续下跌的时候，按照公允价值进行会计计量，企业的利润会减少，相应的企业价值反映在资本市场上，股票会有一些下跌，企业的现金流并不会因此减少。所以，公允价值会计计量在一定程度上好比一个放大器，把企业价值在资本市场的表现进一步放大。2006年12月中国允许外资银行在13个城市经营，外资银行在中国实行国民待遇，国外银行与国内银行在人员管理等方面形成竞争。这给房地产评估行业带来了机遇。境外银行对业务费抓得很紧，香港谢树林金铺由于与国内旅行社签订回扣协议，已被出局，信誉扫地。相信今后银行应当是通过吸收储蓄发放贷款来赢利，而不是通过收取业务费来占领市场，发展银行业。
三、新会计准则下完善和加强房地产评估的措施
（一）完善法律法规体系的建立
当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。
（二）加强理论研究
房地产评估是一项专业技术性工作，其生存之本在于科学的理论基础。只有为客户提供独立、客观、公正又具有严密逻辑性的估价报告，客户才会信服这些结论，工作才能为市场所认可。估价工作粗糙化，估价结论简单化，估价报告没有理论依据，缺少技术含量，这样的报告是很难让人信服的。因此，必须加强估价理论研究，提高估价的技术含量。
（三）建立统一的管理体制
在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产估价管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产估价管理工作。在横向上，应明确房地产估价管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产估价监督机构，包括对社会估价机构和对政府房地产估价部门的监督。对于估价中、串通舞弊、弄虚作假，致使估价结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。
（四）注重制度创新
评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。
（五）加强企业竞争力创新
创新是房地产评估企业的核心竞争力，“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封，企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点：一是房地产中介机构资质单一，仅限于房地产估价、经纪、咨询，因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享，人员资格共用，以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清，为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥，只有股东才能任部门经理，“任人唯亲”，不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是估价师。有些评估机构的大股东本人不是估价师。房地产估价是个专业性很强的行业，不是估价师作为大股东违反了建设部142号令专职注册估价师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东，股权太集中吸纳不了人才，也难以做大做强。应改变股权结构，吸纳优秀人才，获取管理经验，以提供更加优质的服务。
（六）提高评估人员素质
要把提高评估从业人员的素质水平作为保证房地产评估业健康持续发展的重要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。同时建议实行估价员等级制度。估价员一般可分为估价员、助理估价师、估价师和高级估价师。为了配合估价人员等级制度还应积极推行估价师考试和注册制度。1995年以来，我国实行了估价师资格考试，通过这一考试者可获得注册估价师职别。按照国际惯例，房地产估价师制度要对报考者的学历、工作经历作出具体要求，符合条件者方可参加考试，经过考试合格后方能注册，注册后方可从业。这一制度的推广有利于消除在资格评审过程中出现的论资排辈、讲人情、拉关系等不正之风，确保评估队伍的可靠性。
（七）加强相关领域的开拓
我国的房地产评估行业由于起步较晚，市场竞争意识薄弱，大多数企业规模偏小、业务单一，抗风险的能力比较差。其实，房地产评估行业具有很多专业优势，比如对当地房地产市场具有较深入的了解，对工程建设、会计财务、建筑设计、规划等都有一定专长。因此我们要充分发挥自己的优势，多元化开拓的道路，提高自己的抗风险能力。从国内及国际上一些成功的评估机构来看，他们都非常注重这方面的发展。他们不单单从事房地产评估行业，而是将业务拓展到房地产咨询、策划、房地产开发、经纪以及资产评估、置业担保等相关行业，大大提高了自身的竞争能力，完成了从单一化经营到多元化发展的转变。因此，房地产评估行业利用自身优势走多元化发展的道路是必然趋势。唯有这样，我们才能真正打破一切垄断，完成自身飞跃，在市场经济中立于不败之地。
总之，在新会计准则下，一个房地产评估机构的生存与发展最终要靠自身价值的确定，开放的市场、竞争的市场，更需要行业的自律、自强。
【参考文献】
［1］ 桂泳评.投资风险［M］.上海：立信会计出版社，1996．
［2］ 张东祥.房地产评估新制度研究［M］.北京：中国经济出版社，2005：22.
投资性房地产评估方法范文4
[关键词]房地产税；房地产；税基评估
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133
[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）08-0173-01
1 房地产税收概述
在我国现行房地产相关的征税环节中，存在着“重流通，轻保有”的问题。在我国，与房地产有关的税费主要包括营业税、企业所得税、个人所得税、契税、城市维护建设税及教育税附加、耕地占用税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、资源税。针对开发商的税种，按照不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节。其中，土地占用环节包括耕地占用税、资源税等；开发环节则主要有土地使用税、契税、印花税等；流通环节包括营业税，城建税，教育税附加，企业所得税和土地增值税；保有环节包括城镇土地使用税、房产税。房地产相关税收主要集中在流通交易环节，从购买新商品房所缴纳的契税（契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承租人征收的一种财产税，具体包括土地使用权的出让、转让以及房屋的买卖、赠与、交换，实行3%～5%的浮动税率），到购买或者出售二手房所需要缴纳的营业税、契税、印花税等，以及个人在租赁住房的时候所需要缴纳的房屋租赁税等税费。保有环节的税种较少，负担较轻，促使投资者在低成本的情况下长期持有土地和房屋，等待价格上涨，然后抛售，从而谋取暴利。一方面迫使房价不断上涨，造成“供不应求”的假象；另一方面严重影响了市场的供需平衡，对房地产市场形成极大地冲击；同时也造成了税收收入的减少。因此，推进房地产税的改革成为发展的必然趋势。
2 房地产税基评估
针对房地产税基评估的研究，国外的相关机构和学者起步比较早，较早地形成了一套评估程序。税基评估程序包括价值类型的选择、评估的有效性周期、税基评估方法以及数据库的建立4个方面。
2.1 选择价值类型
选择价值类型时，美国通常选择市场价值。市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。除此以外，各州还根据自己的实际情况，选取相应的标准，比如重置成本和销售价格来确定税基。在评估发展相对发达的加拿大，也是以房屋的市场价值作为房地产税的计税依据。而日本则是以房屋的重置成本作为计税依据。相比美国、加拿大采取的市场价值来说，两者都考虑了时间价值因素和通货膨胀等因素，都可以以现行的房地产价值作为评估依据。在我国，由于经济快速发展，房地产价格不稳定，以及通货膨胀等因素，可以充分借鉴美国和加拿大以及日本的做法，采用与市场价值相类似的价值类型，不仅有利于解决房地产评估税基随时间波动大的问题，同时有利于与国际房地产评估接轨，促进房地产评估业的发展。
2.2 选择税基评估有效性周期
税基评估有效性周期的选择同样需要借鉴国外的做法。在美国，有效性评估周期分为全周期评估周期、部分评估周期和年度评估周期。全周期评估就是在一定时间内评估房地产的一个合理值，在未来房地产基本保持不变的前提下，评估值不需要改变。部分估价需要在一定时间内对部分房地产的价值进行更新评估。年度评估就是对房地产进行“一年一估”。在一些房地产价格变动较大的州和地方实行“一年一估”，变化相对小的地方进行“三年一估”等。可以在不同地域建立不同的评估周期，比如在一线城市和二线城市等房地产价格变动较大的地方，可以一年一评估，在小县城或者房价变化不大的地方可以三年一评估或者五年一评估，这样有利于税基的现实性、准确性。但同时还应该考虑到区域内房地产价格的差异性，考虑建立浮动机制，供评估人员以及相关机构人员选择。
2.3 选择评估方法
选择合理的评估方法。国际通用的评估方法主要有市场法、收益法、成本法和批量评估法。加拿大采用批量评估的方法，批量评估法是应用价值评估的基本方法，根据资产的特征，应用统计学多元线性回归分析等方法以及计算机技术和地理信息系统的技术，对资产的价值做评估。其步骤如下。
（1）要确定被评估资产的特征。
（2）确定被估资产的市场区域。
（3）确定该市场区域中影响供给和需求的因素。
（4）建立各个影响因素之间的关系模型。
（5）根据模型结论做推论判断。
（6）检测结果的准确性。
可以借鉴加拿大的经验，采用批量评估的方法评估税基。随着经济的发展，该项技术得到了长足的发展，各地加快了不动产的登记，为批量评估法提供基础；随着房产交易量的增大，依靠人力并不能完全解决评估中遇到的问题，可以借助计算机等先进技术，改善工作环境，减小压力，同时提高工作效率。
2.4 加快不动产登记工作速度
必须加快不动产登记的工作速度，为评估税基以及合理应用批量评估法提供一个充足的“数据库”。这个数据库包括区域房地产的流通交易、成本价值、增值收益、房地产产权人、产权人纳税信息、所有权变动情况、土地类型、建筑物种类、所有权变动情况、房屋改造装修情况以及房屋具体尺寸面积等。推进不动产电子登记的实施，建立不动产的综合信息管理平台，对不动产信息进行统一编号，可以实现在管理平台上依据编号来查询相关基本信息。
投资性房地产评估方法范文5
关键词：房地产评估行业；存在问题；对策分析
近年来，随着我国房地产产业的快速发展，房地产评估行业作为与其相近的一个新兴行业也快速发展起来，这与房地产为其提供的市场空间是分不开的。而房地产评估行业由于社会环境及自身的问题，发展一直处于滞后状态，不能及时适应房地产市场的大规模的需求，这也在一定程度上影响了房地产的稳定发展。因此，房地产评估行业应快速找出自身的问题，认真分析思考并提出有效的解决措施，使得自身更好的为房地产的发展做出充分的努力。本文就根据我国房地产评估行业的发展现状出发，分析当前评估行业里存在的一些问题，并提出相应有效的解决措施。
一、我国房地产评估行业的现状
经过近几十年的发展，房地产评估行业已由一个新兴的行业快速发展完善起来，这些都与我国各级相关部门、评估机构及评估人员的大力支持和努力是分不开的，就现阶段而言，我国已经基本建立了相关的房地产评估的法律和规章制度，实现了以房地产估价师执业资格制度为核心的法规制度，且各相关的规范性文件都在不断地完善补充中。为了使评估的结果可靠有效，房地产评估行业也制订了统一的评估方法及评估程序，并且也慢慢建立了一些房地产评估机构，更好的为房地产交易管理来服务，可一定程度的避免在房地产交易过程中的不实报价或偷税漏税现象的发生。但近年来，房地产评估行业显示出一些在环境及自身方面的不足之处，如相关的法律法规不健全、从业人员的素质整体不高、相关评估机构的产权不明确等问题，需要该行业分析且解决。
二、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）相关的法律法规不健全
房地产行业经过不断的发展，目前已初步形成了一些相关法规，如《城市房地产管理法》，虽然房地产行业又以这个法规为基础，分别确立了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等具体规范制度，但这些只是对房地产估价机构及估价人员的管理简单的规定，而具体实施细则却没制定出来，对不同用途的评估如企业改革评估、征税评估都没有确实的针对性。此外，在评估制度上，评估的范围较小，局限在房地产评估报告、经济性鉴定等。
（二）相关从业人员素质整体不高
由于房地产具有特别的价值特点，是项投资较大的风险项目，这也要求房地产评估人员要有较强的专业素质，不同素质和经验的估价师对同样一处房地产的价值有不同的评估结果，这说明了评估的结果往往依赖于房地产估价师的专业素质和诚信。目前，我国在房地产评估相关从业人员的培养和考核方面存在许多不足，造成了许多从业人员的专业素质整体不高，特别是在行业入门门槛方面，没有明确的学历要求，只是一味的通过收取较高的费用来准许其进入该行业。另一方面，现在评估师的级别较为单一，在一定程度上不能很好的激励所有从业人员进行后期的培训和提高。
（三）我国房地产评估机构产权不清晰
目前，我国现存在的房地产估价机构大部分都是产权私有化的有限责任公司。这些公司大都是由各出资人按所出资金的比例来享有公司的产权比例及承担公司相应比例的债务，同时根据《房地产估价机构管理办法》，设立房地产估价机构要求其法定代表人是专职注册房地产估价师，从而避免了国家机关行政或事业单位的工作人员进入。另一方面，在估价人员与评估机构的人事关系上，只是表面的脱钩，而实际上在体制和人情关系上并没有真正的实现脱钩，仍相互牵扯许多利益关系。
三、改善我国房地产评估行业发展的对策
（一）建立完善的法律法规体系
一个行业能否健康快速的发展，与其相关的政策和法律法规的作用是分不开的。我国的房地产评估行业应放眼未来，要考虑到房地产评估产业的长期发展，不能只看眼下。这就要求，相关的国家管理部门应加紧制定颁布一系列的法律法规，真正有效的解决在房地产评估管理中遇到的问题；在处理房地产评估行业的竞争时应考虑全局，使评估机构都能健康的发展和生存；在估价师的职业道德方面，应不断加强学习，增强他们的社会责任感，从而更好的为社会服务。
（二）加强房地产评估执业人员的整体素质培养
从业资格证的出现，在一定程度上提高了该行业的从业人员的素质和业务水平，但目前只设有一级的房地产估价师，相关部门应根据现在这个行业的具体情况，适当增加一到两个级别，以更好的激发我国房地产估价人员继续学习的动力，使我国房地产评估行业迈上新的台阶。具体操作方面，可以先借鉴国外相关的鉴定师的管理制度，再融入我国的国情，实行以房地产估价师职业道德的好坏、评估实践经验是否丰富、评估报告技术含量的高低、执业能力是否较强等方面制定具体的执业等级或水平的动态管理模式。这样做不仅可以很好的保证我国房地产估价师的整体素质水平，而且也在一定程度上可以激励他们不断提高自身的价值，从而能更好的为房地产产业的健康发展做出应有的贡献。加强房地产评估执业人员的整体素质培养，可以从这几点做起：首先，在学历方面应适当提高一个层次，比如要求相关具体专业的本科人员才能报考；其次，在注册方面，应加强控制，不让人情关系来缩水我国的注册制度；最后，在考试方面，不能只简单看成绩，应综合各方面来考察人员的整体素质，比如在思想道德方面。
（三）增强对评估市场环境的监管
好的市场监管环境对房地产评估行业的发展具有重要的作用。目前，由于存在各个评估部门不公平的行业竞争，致使一些评估企业在收取相关评估费时处于垄断地位，这种行业行为严重影响了房地产评估行业的健康发展，迫切要求提供一个公平合理的良好环境。因此，在改革房地产评估机构的脱钩制度时，应做到使评估机构真正成为独立的中介机构，真正通过自身的实力在平等竞争的环境中以质取胜，提高在公众心目中的信誉度，从而更好的保证房地产估价活动及成果的独立性。另外，一些主管部门应尽量避开这些评估机构的评估工作，确保估价结果的完整性、规范性。在监管方面，如有发现个别评估人员因个人利益而违反诚信和职业道德的违法行为，要严厉处置并追究其法律责任。
四、结语
总之，在我国各个相关部门和从业人员的不断努力下，房地产评估行业已经取得好的成效，并且随着国内经济的快速发展，房地产市场的需求大大增加，这也要求房地产评估行业要认真对待自身的不足，提高评估行业的业务水准，大力培养优秀的专业人才，才能从根本上解决在发展中遇到的问题和不足。从而在真正意义上实现我国房地产评估行业健康稳定的发展。
参考文献：
[1]张君卓.评估立法与房地产评估的监管[J].中国房地产，2006（12）.
[2]黄小明，肖修伟.我国房地产估价评估行业的问题和对策[J].中外房地产导报，2003（16）.
投资性房地产评估方法范文6
关键词：房地产；开征物业税
1．我国开征物业税的必要性
1．1优化资源配置
在我国现行的房地产税制体系中,对房产拥有的税负是较轻的,虽然现行的房产税规定,业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1. 2%缴纳房产税,但通常情况下是对企事业单位征收的,私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的,这在很大程度上妨碍了房产交易的进行,导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时,有大量急需住房,但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是:在降低房产交易税负的同时,增加房产拥有的税负,以盘活现有房地产的存量。
1．2调节贫富差距
从税收理念上讲,财产税的设计主旨之一,是要力求避免富人世代是富人的现象,凸现人与人之间机会公平的社会理念,鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段,物业税对居住高档别墅者课以高税,对居住普通住房者减免赋税,因而可以有效增进社会公平,维护社会稳定。但也应该看到,开征物业税,可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费,改由购房者购房后每年缴交,从而使购房门槛降低,在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看,降低的一次性购房支出,会相应增加在保有环节的税收中,而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变,对老百姓来说有可能是买房容易养房难了。
1．3优化税收政策
我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税,而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据,因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制,使政府无法参与增值价值的再分配,财政收入受到损失。
2．我国当前征收物业税的难点分析
2．1如何确定物业税的基本职能
基于我国现状的分析，若开征物业税并将物业税定位为地方主体税种，主要在于两个目标：1.为地方提供稳定持续的税源，保证地方的财权与事权的基本统一；2.解决房地产市场存在的税费众多的现状，抑制房价、稳定经济。然而这两种职能是存在矛盾的。如果要增强物业税的收入功能，必须增加税负从而加大购房成本，对抑制房价产生反作用；如果要通过征收物业税调节房价，就有可能给地方政府带来压力，无法保障收入职能的有效发挥。而在中国的现实是，一旦开征物业税，地方将更倾向于物业税的收入功能，在其税收控制权内加紧
物业税的征收以扩张财力。而中央则是以调控宏观经济为目标，更倾向于在房地产泡沫等特殊情况下通过降低物业税压低房价，由此造成地方的收入下降。中央与地方形成博弈的关系，在物业税开征之初，必须弄清中央与地方的各自权利，如果给予地方较大的控制权，则中央财力将会受损，且在宏观调控经济等方面，无法获得地方的积极支持；如果中央积聚权利，则会打击地方的积极性，导致地方政府在物业税的税收征管等体制改革上缺乏动力，不利于税制的良性发展。因此，确定物业税的基本职能涉及中央与地方的权利分配问题，是开征物业税必须面对的难题。
2．2土地批租制度不适宜
物业税的开征物业税的基石是土地制度。从财产税的角度来看，涉及两种土地使用和管理制度。一种是土地批租模式；另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限，但使用的土地要定期进行评估，在评估价格的基础上征收物业税。
我国实行的是批租制，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40—70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在物业税的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以使房价下降；业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛；另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源，使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境，树立可持续发展的投资理念，达到合理配置城市土地资源的目的。问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向物业税模式的转变？
