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投资基金运作方式范文1
【关键词】房地产投资信托 运作模式 发展经验
作为房地产资产证券化手段,REITs已被业内期盼多年。今年以来,由央行牵头的REITs试点加速推进。据悉债权型REITs的方案设计已近成熟。国内第一单REITs很可能于年底前以信托类型推出。本文拟对REITs的特点及运作模式做一探讨。
一、REITs的设计及发展
1、涵义及主要类型
REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金。狭义上是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品,实际是一种基于资产实体的收益权凭证。广义上REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式,投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里,通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs的主要目的是通过分红和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。
根据投资形式不同,REITs可以分为权益型、抵押型以及混合型。权益型REITs是投资并直接拥有不动产的产权,其收入主要来源于所持有不动产所产生的租金,这是REITs的主要类型;抵押贷款型REITs不直接拥有不动产产权,而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS),其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs,既投资于不动产产权,也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市且公开交易,成为挂牌交易的单位信托基金,为投资者提供相对稳定的红利收入。由于其收益特点,REITs的主要投资对象是有稳定收益的经营性大型商业物业。
2、国外REITs的发展简介
REITs从上世纪60年代初在美国兴起,至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。现今在美国约有300个REITs,其总资产超过3000亿美元,近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划,需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此,REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
在亚洲,REITs最早出现于日本。日本REITs的发展始于1984年,其第一笔土地信托由住友信托开始办理。日本也是亚洲REITs发展最成熟的地区,日本REITs的收益率在3%-5%左右,而该国的长期国债收益率在1.5%左右,2%的收益差足以吸引追求低风险的投资。日本市场上已有22项REITs,市值达209亿美元。可以说日本房地产价格上扬在很大程度上是因为REITs的激活。不过日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主,与美国REITs的多样化经营相比,还存在一定差距。
新加坡紧随日本,允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二大REITs市场,新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌,总市值约95亿新元。新加坡政府部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向,在发展REITs市场的过程中,对规则、税务处理都作了相关的调整。比如,REITs的税收透明制度规定,不在REITs的层面征税,即派发股息给持有人的时候不征收所得税等。中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)――领汇基金(0823HK)于2006年6月挂牌上市,广受瞩目。
二、现阶段我国推行REITs的积极意义
伴随中国城市化的进程,房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式,令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热而引发的金融风险,出现了收紧房地产贷款的趋势。而作为国民经济支柱产业及具有广泛关联性的房地产业,又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏波动。因此发展房地产投资信托具有积极意义。
1、有利于完善中国房地产金融架构
我国的房地产业与银行业高度依存,据统计大约70%的房地产开发资金来自银行贷款。近年来在房地产业高速发展的同时,房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重快速上升。房地产融资渠道狭窄,资本成本高。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金,发挥着市场信用的作用,是对银行信用的补充;它直接把市场资金融通到房地产行业,对以银行为手段的间接金融予以补充。因此,推出房地产投资信托基金,能够提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。
2、有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全
从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。
3、有助于疏通房地产资金循环的梗阻
房地产投资信托基金的引入,可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对比较稳定。
三、我国发展REITs的产品模式选择
我国房地产业的发展与趋势和REITs在成熟市场国家的发展经验为REITs在中国的运行创造了良好的条件。目前发展REITs交易产品具有相当的可行性。REITs在国外交易所成功上市的经验可供借鉴,目前全国房地产开发企业已有二万九千多家,成为发展REITs产品的主要资源。基于我国目前房地产行业和证券行业的相关法律制度,在此提出我国发展REITs产品的三种可能模式。
1、信托计划模式
REITs是一种集合资金投资计划的产品,信托计划是最符合REITs产品要求的结构。从我国REITs产品的长远发展考虑,信托形式是REITs发展策略的首选。在发展过程中,可借鉴香港和新加坡的模式发展我国信托形式的REITs产品。信托计划模式的优势在于从结构上可以确立受托人和资产管理的职能,在保证REITs的投资和收入分配策略顺利实施的同时,有效地保护信托单元持有人的利益。我国自2002年开始推出的房地产信托产品是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。目前市场上发行的房地产信托产品期限从一年到三年不等,已经推出的24支类房地产类投资信托产品中,预期收益率在10%以上的信托产品有15支,最低收益率为3%,高于银行同期的存款利率和国债投资收益率。房地产信托产品在推出后市场反应热烈,受到投资者的欢迎。
从发展我国REITs产品的角度看,房地产信托产品的成功发行只能证明房地产业的融资需求和证券市场对低风险产品的需求。如果将房地产信托产品延伸为REITs产品,其发展模式需要克服产品设计和法律制度障碍。第一,我国的房地产信托产品与REITs在本质是不同的产品,现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品,有到期日和预期收益率,其本质上是债券类产品,所推出的项目属于信贷融资。REITs是以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品,属于股权类的投资产品。第二,如果以信托计划为基本模式,建立类似于REITs的投资实体并发行上市,投资者持有信托单位或进行转手交易,在实施中会遇到现有法律制度等方面的障碍。第三,房地产信托产品属于信贷融资,对房地产项目很难实施类似于REITs在管理、投资决策等经营方面的措施。第四,在我国信托产品目前尚无统一的交易平台,存在着二级市场的流动性问题。
2、房地产上市公司模式
房地产公司形式的REITs是以现有的法律,如《公司法》和《证券法》为依据,制定REITs专项立法,对公司结构、经营范围、资产要求、负债比例等方面作出规定,明确对REITs公司投资目标(持有和经营房地产)和收入分配(净收入的分红比例)的要求。在我国目前的法律制度下,发展房地产公司形式的REITs具有以下几个有利因素:第一,可以以现有的法律,如《公司法》和《证券法》为依据,法律障碍较少;第二,现有上市房地产公司的监管经验可以为实施细则的制定提供客观的依据;第三,REITs的股东即是公司的股东,可以避免基金模式中基金管理公司股东和基金持有人之间的利益冲突;第四,从美国REITs的发展经验看,REITs产品尽管大部分是以信托计划形式,但在本质上是属于投资公司类型。日本和韩国等国家在REITs专项立法准许采用公司形式进行运作。因此,有海外REITs的相关经验可以借鉴。
但是,以房地产公司形式发展REITs产品也面临着一些问题:如,按《公司法》规定,公司的对外投资不得超过公司净资产的50%,这对主要是通过收购新的地产项目而实现增长的房地产公司来说是一个很大的障碍;又如,由于是公司形式,公司的管理功能与房地产项目的管理合二为一,潜在的利益冲突是较难解决的问题。
3、封闭式产业基金模式
封闭式产业基金形式的REITs由基金管理公司、REITs基金、托管机构(银行)、管理公司组成。在基金管理公司成立后,由基金管理公司发起REITs基金。基金管理公司可以形成自己的房地产管理团队,也可以聘用专业房地产管理公司在投资、管理、业务扩展等方面进行专业管理。
封闭式基金REITs的主要优势在于:第一,可借鉴现有的封闭式证券基金运作和监管经验;第二,基金管理公司采取公司形式,由基金管理公司发起契约形式的REITs基金,这样的结构可以避开《公司法》中有关公司对外投资不超过公司净资产50%的规定;第三,基金结构可以引入房地产业的专业管理人员对房地产进行投资和管理。发展封闭式基金形式的REITs产品最大的障碍在于产业投资基金的法律制度不完善。目前有关投资基金的法律是《证券投资基金法》,所针对的投资基金是证券投资类的基金,而不是产业投资类的基金。因此,尽管以房地产业为投资领域的REITs基金在结构上和操作上与封闭式证券投资基金相似,但《证券投资基金法》不适用于REITs产品的开发。除了法律制度方面的障碍外,封闭式基金形式的REITs在结构上仍有一定的缺陷,主要是公司型基金管理公司和契约式基金之间矛盾,表现为基金单位的持有人(投资者)不是基金管理公司的股东,而基金管理公司的股东可以在公司设立的时候以相对较少的资金作为投入,形成了基金管理公司的股东对公司的经营管理有决策权,而基金的投资者对基金管理公司的决策没有话语权的矛盾。
我国金融市场环境的现状及房地产发展的阶段特点决定了不能照搬美国和亚洲其他国家的现成经验。上海、天津、北京和广东先后都在REITs试点实践工作中做着有益的探索。期待不久的将来第一只内地REITs的发行以改善房地产业融资渠道比较单一的局面。
【参考文献】
[1] 王仁涛:中国房地产金融制度创新研究――基于REITs理论的探讨[M].复旦大学出版社,2009.
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[3] 李安民:房地产投资基金――融资与投资的新选择[M].中国经济出版社,2005.
投资基金运作方式范文2
关键词：政府 产业引导投资基金 解决办法
一、前言
相较于传统政府主导型投资基金，产业引导基金在混合制商业基金中的占比较少，无控股权地位，它能够对杠杆效应产生引导。近年来，政府产业引导投资基金运作日渐成熟，其在政府经济发展中的作用尤为明显。受制于传统观念，政府产业引导投资基金运作发展中仍然存在诸多桎梏，需采取针对性的措施予以解决。
二、政府产业引导投资基金发展难题
（一）迷失了产业引Ъ壑档枷
我国产业引导投资基金的运作需要各级地方政府发挥效用。无论是投资过程中的地域问题，还是对财政出资主体地位进行强化，都有可能使其成为政府的招商工具。基于自身利益考量，部分产业引导基金暗箱操作，行政做派明显，与产业引导基金市场化运作要求和政策不符合。部分基金没有对资金进行合理利用，介入垄断性经营行业的现象明显。产业引导基金畏惧风险，不会选择扶植新兴项目或企业。
（二）投资基金内部治理不规范
部分产业引导投资基金与政府的关系不容小窥，虽能获政府认可，降低决策执行难度，符合运作成本和执行力要求，但没有建立内控机制，也无外部管理框架护航，使内部约束激励制度缺失，委托-关系扭曲，缺乏流畅的信息通道，没有真正意义上实现市场化和透明化。加之，受管理人员权力寻租影响，难以实现政策设计目标。
（三）经营目标分歧
政府产业引导基金主要以公共财政资金对极具前景的脆弱产业生态等进行扶植。私营资本受引导基金扶植，但其仍注重短期利益，并未对资本的公益属性和社会效益进行过多关注。当二者发生冲突，为达成利益共识，多由公共资本为私营资本提供折让和补偿，或者采用其他优惠政策，提升其对私营资本的吸引力。但是，当前产业引导基金的收益分配及各项机制先进性不足，难以吸引社会资本，无法实现经营目标。
（四）运作方式落后
产业引导基金投入和发展中，政府的资金投入占比较大。产业引导基金善于以直接参股形式，融入资金，替代方式比较少，导致基金在市场化运作过程中存在诸多问题和缺失。而产业引导基金具备地方性特征，与国际脱轨，限制了它的长远发展，很难实现最佳产业引导效益。
三、政府产业引导投资基金解决办法
（一）设置母基金，构建产业发展平台
依据实际发展背景，设置母基金，实现外部资金与地方性产业对接。母基金管理机构由基金管理人负责。当前，很多省份都面向全国公开选择基金管理人，到该省设立子基金，采用让利和奖励的方式，吸纳更多的基金。通过股权投资机构，对子基金的募、投、管、退等，进行市场化和专业化管理。母基金管理机构只对子基金投向进行监督，确保子基金投资业务和投资项目的自主性，不对其进行干预。政府要依据实际发展情况，构建完善的行业投资项目备选库，确保项目信息平台的综合性和开放性，便于参股子基金对项目信息进行查询和对接等，达到良好的服务效果。
（二）建立企业重组基金，调整产业结构
发展基金对产业结构的调整和升级具有推动作用，也可对企业进行改制重组。对企业重组子基金进行设置，对国有、民营、境外资本等，进行有效融合和利用，使国有企业改制重组过程中资金充足。借助专业投资管理机构，实现产业基金运作，重塑企业价值链，为产业整合和结构调整提供助力。与此同时，也可依据国家产业政策和经济结构，对股权投资基金进行方向调整，满足政府产业引导投资基金发展要求。
（三）采用市场化运作方法
通过该种方式，能够对地方产业发展中的资金不足问题进行有效解决。以完整的母基金平台，吸引更多的投资，构成产业引导基金，为实体企业提供充足的资金。参股子基金采用控股投资方法，无利息，可降低资产负债率和企业债务融资成本。采用企业资产重组和资源整合方法，摒弃落后及过剩产能，推进产业发展，实现结构性改革，从根本上解决政府产业引导投资基金发展难题。
（四）拓宽退出渠道，循环使用产业基金
产业发展基金的投资及使用具有特定性，为企业发展提供辅助，继而投身到新兴领域，充分实现产业发展基金的价值，对产业结构进行调整和优化，为新兴产业发展提供推动力。产业发展基金中离不开退出机制的作用。产业发展基金到达规定投资期限之后，需通过股份回购、协议转让等方式退出。地方政府要对产业发展基金退出方式进行不断完善，拓宽股权退出渠道，达到良好的资金应用效果。
（五）完善相关制度及法规
依据实际背景，对产业引导基金的制度法规进行合理构建。首先，要采用科学合理的方法，降低产业基金发展过程中的交易成本，并对各类障碍进行有效控制，提供广阔的资金应用空间。其次，对产业引导基金发展过程中的各主体利益进行有效保护。具体而言，各利益相关方指代的是产业引导基金的管理者、监管者、资金所有者和被投资者等。地方政府要依据实际发展情况及背景，制定完善的《政府产业引导基金管理实施细则》，对母基金和子基金相关情况及各细部性要素进行明确规定，实现政府产业引导投资基金的良性发展。
四、结束语
综上所述，政府产业引导投资基金发展中涉及到的内容比较多。地方性政府要依据实际发展背景，认识到该过程中存在的具体问题。采用正确的方法，对母基金进行合理设置，构建完善的产业发展平台，建立企业重组基金，进行市场化运作，实现各项资源的优化配置。与此同时，也要依据实际情况，对退出渠道进行不断拓宽，以循环应用产业基金，并对具体法律法规和制度等进行完善，为政府产业引导投资基金提供良好的外部发展空间。
参考文献：
[1]卢陈敏.政府产业引导投资基金发展的“症结”与“症解”[J].现代经济信息，2016，（17）：57-58
投资基金运作方式范文3
关键词：国内私募证券投资基金；海外对冲基金；私募基金
前言：随着国内私募基金的不断发展，逐渐走向国际金融市场。目前，国内私募证券投资基金与海外对冲基金之间，既具有区别，又具有联系。受制度因素的影响，使我国私募资金在金融市场中面临着一定的问题，对我国经济发展有不良影响。
一、国内私募证券投资基金与海外对冲基金的发展现状
私募基金是指私下或直接向特定的群体募集资金；与之相对应的是，公募基金（Public Fund），指向社会大众公开募集的资金。我们所说的基金主要是共同基金，即证券投资基金。
私人股权投资（私募股权投资、私募基金，Private Fund），是一个非常宽泛的概念，是指对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。私募基金目前主要分为以下几种：杠杆收购、成长资本、风险投资、夹层融资和天使投资以及其他形式。在中国的金融市场中，经常被提及的“私募基金”，一般情况下是指相对于受中国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。我国的私募基金运作方式基本分两种，一种，基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金，另一种，基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。
随着我国金融市场的不断发展，股指期货、融资融券等对冲工具逐渐推出，促进了国内私募证券投资基金的发展。目前，国内私募证券基金投资策略虽然越趋多样化，但仍然以股票投资策略为主。国内对冲工具类型不断增加，对私募基金管理有着更高的要求，为满足更多需求者的需要，优秀私募基金管理者不断涌现，促进了国内对冲基金管理的不断加强。在全球化背景下，国内外证券市场联系越来越密切，促进我国证券市场与国际市场的接轨，使我国对冲基金迎来良好的发展机遇[1]。
对冲基金起源于么美国50年代初。当时使用对冲基金的目的在于利用期货、期权等金融衍生产品，和对相关联的证券进行买卖、风险对冲的操作技巧，在某种程度上实现规避和化解投资风险。在金融学中，对冲（hedge）指的是减低另一项投资的风险的投资。对冲是指在降低商业风险的同时，仍旧可能在投资中获利的一种方法。通常对冲是同一时间进行两笔数量相当、行情相关、盈亏相抵且方向相反的交易。这里的行情相关指的是影响两种商品价格行情的市场供求关系存在正相关性，如若发生变化，会同步影响两种商品的价格，且价格变化的方向基本相同。方向相反是指两笔交易一笔买入、一笔卖出，因此无论价格如何变化，交易的结果总是一盈一亏。如果要做到盈亏相抵，两笔交易的数量必须大体做到数量持平。采用对冲交易手段的基金即为对冲基金（hedge fund）也称避险基金，套期保值基金。对冲基金，运用各类金融衍生工具与金融工具，以营利为目的的金融基金，亦是证券投资基金的另一种形式，可以理解为已经风险对冲过的基金。
自20世纪90年代起，海外对冲基金发展速度加快，其有利条件相对较多。首先，对冲基金有着绝对收益目标，更具吸引力，对金融市场环境产生影响。其次，投资者不断增多，为对冲基金投资奠定有利条件和提供基础。再次，市场环境相对较为宽松和活跃，在一定程度上促进了对冲基金的增长。第四，金融市场中不断涌入优秀人才，为人力资源管理创造了良好条件。最后，金融不断创新，为海外对冲基金的快速增长提供动力源泉。所以，海外对冲基金的发展有着良好的基础条件。
我国私募证券投资基金与海外对冲基金的发展相比，处于初期发展阶段，不仅投资范围受局限，而且缺少足够的金融衍生工具。其次，在股票交易和过户费方面，我国支出的经济费用较海外国家高，且在做空方面有诸多限制。另一方面，国内期货和期指的费用相对较低，与海外金融市场发展比较接近。
二、我国私募资金与海外资金的区别与联系
前面提到私募基金，是指有关人员通过非公开方式，向具有投资经验的社会公众或人士等募集资金，以实现基金运作。就私募基金的投资方向而言，可将其分为私募证券投资基金和私募股权投资基金两类。投资于上市企业的资金被称为私募证券投资基金。
对于海外而言，没有私募基金的名词，但海外对冲基金与我国私募证券投资基金相对应，海外风险投资基金与国内私募股权投资基金相对应。因而我国基金项目与海外基金项目之间存在区别和联系[3]。
首先，我国私募股权投资基金与海外风险投资基金的运作方式存在相同点，都是项目相关人员以非公开形式进行资金募集，之后将资金投入到非上市企业中，在一定程度上对该公司进行监管，待公司上市或被收购时，收回投入资金。此种投资方式的周期相对较长。
其次，我国私募证券投资基金与海外对冲基金之间存在着较大差距，既表现在投资策略差异方面，又表现在投资收益方面。目前，我国证券市场发展速度虽然加快，但金融卖空机制仍然不够健全，导致金融衍生工具较为缺乏，对我国金融市场发展不利。海外对冲基金在发展中，具备股指期货、股票期权等金融衍生工具，为对冲基金提供了良好的金融环境。
随着我国法律制度的不断发展和金融市场的深入，国内私募证券投资基金管理水平进一步提升，虽然在一定程度上拉近了国内与海外对冲基金的距离，但仍然存在着资金运作问题，影响和限制着国内金融市场的发展。
三、制度缺失的不良影响
现阶段，我国私募证券投资基金的发展前景虽然较好，但制度缺失对其产生阻碍作用。
首先，金融期货机制和金融卖空机制的缺失，是国内股票的系统风险难以实现对冲。海外对冲基金是通过对冲交易而规避市场风险，所以对冲手段下的对冲基金，对海外金融市场的发展发挥积极作用。我国私募证券投资基金虽然也存在对冲，但与海外对冲基金存在较大差异。国内缺乏金融期货机制和卖空机制，致使私募证券投资基金只能单方面获得利益，具有诸多系统风险。所以，加强国内私募证券投资资金的对冲具有必要性。其次，国内资本项目未能完全开放，使只有符合标准的境内机构投资者才能深入海外投资市场，而未取得合法地位的投资者难以涉足海外投资市场，对我国金融市场发展形成阻碍。美国等海外国家的金融市场发展较为完善，其资本项目较为开放，促使投资者可以自由游走于国内外资本市场。由此可见，制度缺失对我国私募证券投资基金发展不利[3]。
结论：总而言之，加强对国内私募证券投资基金与海外对冲基金比较的研究，对完善金融机制和促进资本项目的开放具有积极意义，并且在一定程度上维护我国金融市场的有序性和促进我国经济发展。
参考文献
[1]杨世伟.私募证券基金、海外对冲基金与财富管理发展研究[J].新金融，2015，06：47-49.
[2]白文奇，郭树华，袁天昂.中国私募基金业对国民经济的影响机理分析――基于宏观经济转型与货币政策调控视角[J].时代金融，2014，02：33-35+37.
[3]崔涵冰，仇淼.金融创新与投资者保护：中国式对冲基金的蓝图――兼论我国对冲基金的发展与监管[J].理论界，2014，08：65-68.
投资基金运作方式范文4
内容摘要：我国房地产行业发展迅速，但随着一系列政策法规的出台，传统融资渠道缩紧，资金需求方面存在缺口，融资渠道的多样化成为房地产企业面临的重要问题。本文运用现代金融理论对房地产投资基金这一全新融资方式的概念做了界定，通过比较了国内外的房地产投资基金运作方式，认为可借鉴西方先进的经验，并在此基础上提出了发展房地产投资基金的现实意义及对策。
关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型
我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。
房地产投资基金概述
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
投资基金运作方式范文5
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
参考文献：
1.王洪波，刘传葵主编.2004中国基金前沿报告[M].经济管理出版社，2004
投资基金运作方式范文6
1. 业务类型不同。与开放式基金只发行份额相等的金融产品不同，证券公司不但可以为单一客户办理定向资产管理业务，经中国证监会同意作为试点单位的，还可以为多个客户办理集合资产管理业务，以及为客户办理特定目的的专项资产管理业务。这些个性化的投资产品，操作方式各不相同，代表着不同的风险偏好。
2. 市场定位和客户群体不同。证券投资基金主要面向机构客户和广大的公众投资者，即处于首尾两端，其优势在于规模相对较大，管理规范。而券商集合理财产品由于投资额度的限制（《试行办法》第37条规定，证券公司将其所管理的客户资产投资于一家公司发行的证券，按证券面值计算，不得超过该证券发行总量的 10%），其目标客户则介于这两者之间，面向具有一定投资经验和风险承担能力的特定投资者。
3.行为规范不同。证券公司设立集合资产管理计划、开展集合资产管理业务，应当基于集合资产管理合同、有关法律行政法规和《试行办法》的规定进行。证券投资基金的设立和运作则按照《证券投资基金法》等有关法律、行政法规和部门规章的规定进行。
4. 推广和发行的渠道不同。券商集合资产管理计划不得公开销售或推广。根据《试行办法》的规定，证券公司及推广机构不得通过广播、电视、报刊及其他公共媒体推广集合资产管理计划。同时，参与集合资产管理计划的客户，应当已经是有关证券公司或推广机构的客户。证券公司可以自行推广集合资产管理计划，也可以委托其他证券公司或者商业银行代为推广。而开放式证券投资基金，则可以通过一切公众媒体推广其基金产品。
两者在业务开展上有很强的互补性，可以满足不同投资者的投资偏好。
5.信息披露要求不同。由于资金的私募性质，券商资产管理业务必须遵循的信息披露要求，比之基金大为降低。
总体而言，投资基金透明度高，要定期公布投资组合、基金净值，面向公众披露几乎所有的相关信息。因而，基金的操作方式容易为市场所熟悉，只能靠稳定的进出获取相对稳定的收益。而券商资产管理的信息披露，只限于对委托人作资产管理报告，相对基金而言，其透明度大为降低，运作方式也可以更隐蔽、更灵活，从而可以满足不同的投资偏好。
6.资产管理的份额赎回与转让机制不同。证券投资基金在运作上受《证券投资基金法》和基金契约的严格约束，投资者可根据自己的意愿随时要求赎回或卖出基金变现。而券商集合理财产品则主要依据管理机构和客户一对一、或一对多的资产管理合同，而且，由于资金的私募性质和未对外公开信息披露，为防止份额转让中信息失真而引发法律纷争，《试行办法》第32条规定，除法律、行政法规另有规定，参与集合资产管理计划的客户不得转让其所拥有的份额。
由于没有份额赎回压力，券商资产管理将获得相对稳定的资金来源。而且，根据《试行办法》第56条规定，券商还可以和委托人提前商定在什么情况下终止资产管理计划。相对于开放式基金而言，券商对受托资产的掌控权更为牢固。
7. 受托人和托管人职责不同。《证券投资基金法》第3条规定，基金管理人、基金托管人依照本法和基金合同的约定，履行受托职责。《证券投资基金法》第30条明确规定，基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当拒绝执行，立即通知基金管理人，并及时向国务院证券监督管理机构报告。《证券投资基金法》在总则第9条中规定，基金管理人、基金托管人管理、运用基金财产，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务。此句寥寥数字，却堪称我国资本市场立法的革命性突破。遍查我国《公司法》、《证券法》、1997年《暂行办法》，诚信和勤勉字样无踪可寻，公司法只有类似于忠实义务的规范，而对勤勉义务却没有规定。才能和品德要求，两者不可偏废，投资者利益才有保障。
值得注意的是，立法有此规定后，从英美国家的情况看，投资者完全可能以基金经理未善尽勤勉诚实义务为由提起诉讼。此时，有关交易记录、会议记录等证据的保全和提供，将构成法院判案的主要依据。基金管理人和托管人必须注意相关文件的保存。
相形之下，《试行办法》对券商和托管人的义务和责任规定，明显低于基金公司和基金托管人：其一，《试行办法》从未规定券商和托管人负有诚信和勤勉这一概括性义务，而将委托人、券商和托管人的权利、义务和责任，全赖于合同规定。其二，虽然《试行办法》第53条、第54条也对资产托管机构的责任作了明确的规定，但并未将其明确为受托人，此点与《证券投资基金法》将基金托管人明确为受托人有本质区别。前者的职责无疑大大减轻。
8.资产委托人话语权不同。《证券投资基金法》除了赋予基金份额持有人分享基金收益、参与基金剩余财产的分配、赎回或者转让持有的基金份额等权利外，还在第72条中规定基金份额持有人在一定条件下可自行启动持有人大会。
基金份额持有人可自行启动基金持有人大会、决定基金事宜，在一定条件下，甚至还可以罢免基金经理，这在原来1997年《暂行办法》的框架下，几乎是不可能的事情。这除了构成业绩压力之外，基金管理人还必须更加注意与基金份额持有人、特别是机构等大额持有人保持经常的沟通，防止他们受恶意唆使而倒戈 .
相反，券商受托进行资产管理，除市场和业绩压力外，无须承担来自委托人的倒戈压力。因为《试行办法》并没有类似于基金份额持有人大会的委托人大会这一制度安排。
