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房地产的开发策略范文1
【关键词】房地产；开发过程；管理内容；优化策略
房地产开发过程中的管理内容较多，作为房地产开发企业的工程管理必须涉及到规划、设计、开发、施工等多方面的管理。并对这些管理内容采取相应的优化措施，才能将工程管理水平提升到一个新的台阶，从而提高自身的核心竞争力。基于此，笔者结合自身工作实践，做出以下几点分析与见解。
一、浅谈房地产开发过程中的管理内容
开发房地产的目的主要是为了盈利，而加强开发房地产过程中的管理则是实现企业利益最大化的重要途径，因而在房地产开发过程中加强管理就显得尤为重要。基于此，笔者就房地产开发过程中的管理内容进行分析。
（一）房地产开发过程中的规划管理
在房地产开发过程中，规划管理是主要是管理内容和不可或缺的管理内容之一。这就需要在房地产开发施工之前，就整个工程项目进行一个整体而又详细的规划和设计，结合工程需要，结合本项目的特点，选取行之有效的施工方案和策略，以保证整个工程项目的施工顺利有序的开展。如果在房地产开发施工之前缺乏相应的规划管理，把可能出现的问题和困难考虑在前面，不仅会使得工程进度被延误，还会浪费大量的人力物力和财力，从而增加房地产开发成本，降低企业效益；另则为保证既定效益，只能提高出售价格，给广大消费者带来购房的经济压力而流失大量的准顾客，同样损失企业的经济效益。因而必须在房地产开发管理中加强规划管理。
（二）房地产开发过程中的设计管理
在房地产施工过程中，设计管理具有决定性和关键性的作用，直接影响项目的开发成本。为确保建筑工程项目施工顺利有序的进行，作为设计人员就必须在建筑工程项目方案和扩初阶段，依据项目性质、功能需求、项目定位、档次等等因素，对整个开发项目进行整体设计。在设计过程中，还应充分考虑客户的需求，根据项目所在地段，进行市场充分调研，摸清潜在客户如对户型大小，总价等需求，以尽可能的满足客户需求和刺激客户消费为目的，进行针对性和个性化的设计，才能确保企业经济效益的最大化。
（三）房地产开发过程中的开发管理
开发管理同样是确保房地产开发项目顺利有序进行重要管理措施。作为房地产开发商，应结合工程项目所在地的实际情况及施工现场的实际，制定行之有效的开发方案，如施工单位的选择，工程款支付方式、何时开始施工、何时达到销售条件等等。并在开发方案制定过程中根据市场需求情况，合理确定房屋销售价格，以便于业主结合自身经济实力与实际需求确定购买意向，并加强与潜在客户的沟通确定出最佳的开发方案，从而最大程度的确保开发方案的科学合理性。
（四）房地产开发过程中的施工管理
在房地产开发过程中，施工管理尤为重要，其不仅同一般的建筑工程项目有一定的差别，而且所涉及施工技术和专业知识及其复杂，因而在工程施工管理中也存在较大的难度。这就需要开发商严格要求管理人员加强开发工程项目的管理，特别对质量和进度这对矛盾体加强过程管理，使其能成矛盾的统一体，以及各施工单位之间、工种之间、施工工作面的组织和相互协调。在国家法律法规的许可下，在坚持公开公正的原则下，采用现代建筑施工技术和材料，确保工程质量达标的同时保证工程项目的进度和安全，从而为取得整个开发项目的成功奠定坚实的基础，也是为企业实现经济效益最大化的重要内容。
二、当前房地产开发管理过程中面临的问题
在房地产开发管理过程中经常会面临很多问题，但主要问题主要表现在以下几个方面：房地产开发管理过程中面临的成本、质量、进度、安全等方面的问题。
（一）房地产开发管理过程中面临的成本问题
任何企业存在都是在合法的情况下获得正当利益的前提下，因而对房地产开发商更是如此。在房地产开发过程中，其一，在保证相同品质的前提下，加强管理，加强材料招投标控制，合理选用性价比高的材料，能减少投入，达到降低成本目的；其二，主要是通过销售房屋提高企业的资金投资回馈力度，减少开发过程的资金成本。开发商必须抓住时机，合理定价，这就需要开发商准确测算房屋的建安成本、财务成本、销售成本等等，综合测定合理的房屋销售成本，并结合市场需求，确定合理市场定价。成本投入多少直接影响产品的质量和销售资金回笼。成本过高会给广大购房者带来经济压力而减少房屋销售数量，这样开发商的资金就难以回笼，成本过低房屋质量就无法保障，因而成本问题是房地产开发企业在开发过程中必须科学妥善处理的问题，在回笼资金的同时取得一定的经济效益。
（二）房地产开发管理过程中面临的质量问题
房屋质量如果无法保障，那么开发商的就会失去在房地产业生产的命脉，因而质量问题是开发商必须处理好的问题，只有合格的质量才能确保房屋正常的销售，从而提高企业的经济利益。质量就是生命，作为开开发商必须在施工过程中加强各方的沟通和协调，着力提高工程质量。俗话说：“千杯万杯不如老百姓的口碑”。只有着力做好产品质量，企业才能立足于市场。
（三）房地产开发管理过程中面临的进度问题
进度问题始终贯穿于整个工程项目开发之中的问题，因而必须在工程开工之前就必须制定严格的进度计划，并在施工过程中严格执行，对于出现的进度变更应尽可能的分析进度问题，及时纠偏，采取有效的措施，确保工程如期完工，否则不仅会增加企业的运行成本，还会影响企业的社会效益。
（四）房地产开发管理过程中面临的安全问题
安全无小事，房地产开发本来就具有较高的危险性，企业要想获得利益的最大化必须加强安全管理，注重安全问题的分析，尽可能的找出影响工程安全的隐患，并制定相应的预警和应急措施，加强施工人员的安全教育与培训，加大安全管理和投入，始终确保工程项目安全高效的运行是目前遇到的最大问题。
三、加强房地产开发管理的优化策略
企业要发展，离不开企业的有效管理，为确保管理的有效性，实现企业经济效益的最大化，就必须结合管理内容及面临的管理问题，采取相应的优化措施，才能更好的实现企业经济效益的最大化。基于此，笔者结合自身实践，提出以下几点关于加强房地产开发管理的优化策略。
第一，工程的成本控制对工程整体来说都是非常重要的，而工程成本控制的关键就在前期方案阶段或者说是设计阶段，选择一个优秀的勘探和设计单位是非常必要的。工程的勘探和设计是决定工程成本的两大主要环节。在房地产开发中，能够准确对土质情况进行定位以及提供合理的设计依据，就会将大大的降低工程的造价成本。地底下的物质是人肉眼看不见的，情况相当复杂，设计时为确保安全性往往会放很大的安全系数，增加投入。如能够准确分析土质情况和土质受力，必将大大减小设计安全系数，节约成本。可见，选择一家技术实力强和负责任的勘探单位多么重要。另外，在设计阶段结构模型搭建的合理性和优化设计，在很大程度上节约成本。设计阶段方案的确定，基本上可以说项目投资成本的约百分之七十已经确定。
第二，监理工作是提高工程质量的一个重要保证，所以，在选择监理公司方面也要慎重，要选择高效负责任的监理公司，并要求在不同阶段施工配备不同专业监理工程师，有针对性的对项目进行监理。监理的负责任程度直接影响了房地产公司的对外形象以及工程的管理成本，通过监理工作所反映出来的问题就可以间接的判断工程的整体质量以及公司的信誉。所以，在监理公司的选择上也是要格外注意的。
第三，随着房地产的发展，人们的工程质量意思也不断增强，对房地产企业的要求越来越高，特别是其开发工程的质量，市场信誉度和口碑，以及与客户沟通时的服务态度。所以一个信誉好的施工企业、素质高的项目经理和有责任性的项目团队对一个房地产施工来说是非常重要的，直接关系着工程的进度以及工程质量。
第四，工程管理的主要内容有很多，其中还包括与工程相关的资料、各个部门之间的关系协调、销售分区图的确认和统一等等。由于其涉及到的内容相对来说比较复杂，没有一个合理高效的管理模式，工程的施工就得不到顺利进行，从而影响整个工程的开发周期。
四、结语
总之，作为房地产开发企业应结合开发管理内容和面临的管理问题，选择优秀的勘探和设计单位和高效负责任的监理公司以及信誉好的施工企业和素质高的项目经理，并加强工程项目的开发管理，才能更好的提高开发管理水平，实现企业经济效益的最大化，助推我国房地产业的可持续发展。
参考文献：
[1]孙光新.试述房地产企业多项目管理内容及方法[J].民营科技，2009，（12）
[2]张艳球，肖跃军.论建筑企业的多项目管理模式[J].山西建筑，2009，（08）.
房地产的开发策略范文2
关键词：房地产企业 资金 财务管控
房地产企业要想健康稳健的发展，就要把企业的财务管控放在首要位置。房地产企业的财务管控一般包括财务战略管理、预算管理、资金管理、融资管理等，在实际工作中可从以下方面进行：
一、房地产开发企业所面临的经济现状分析
目前，房地产企业面临着政府宏观调控、土地资源供应紧张和经济形势低迷、人们购房需求量降低的双重考验。一方面使得房地产企业的现有资金迅速流出，另一方面则是资金输入困难重重。房地产项目开发资金主要分为：自有资金、借入资金和销售回笼资金三部分。房地产企业在自有资金的基础上，通过银行或其他金融机构借贷等方式借入资金以及楼房销售的及时回笼资金，这三部分各占三分之一来作为项目开发资金。面临着土地供应紧张、原材料上涨等各方面的影响，企业的自有资金被迅速的消耗。在借入资金方面，银行上调了贷款利率，大大压缩了流向房地产开发行业的资金。在回笼资金方面，随着国家对房地产新一轮限购措施的实施，人们对买房的需求降低，房地产销售出现冰河期，资金回笼难度加大。
二、房地产开发的财务管控策略与创新
1、合理搭配融资方式，控制融资成本
在完成了项目预算的基础上，确定项目的融资规模，保证公司的筹资计划与公司需求相符合，既可以满足项目建设的需求又不造成资金冗余，给公司财务造成压力。一般来说，房地产企业常用的融资方式有银行开发贷款、项目股权融资、
社会闲置资金、信托资金和各类高风险资金等，其风险与成本各异。银行贷款融资，其特点是成本低，缺点是要满足银行提出的自有资金比例和手续齐全的要求，需要抵押和担保；信托资金融资，其特点是形式多样灵活运作，缺点是介入企业管理，成本较高。此外还要充分利用财务收支的一些政策如银行承兑汇票、预收账款、委托贷款等方式合理灵活的融资。
2、严格执行全面预算，发挥预算管理的统领作用
在房地产企业中，普遍采用项目预算的预算管理模式来进行预算的控制，以开发项目为预算单位，对该项目建设进行预算。主要包括前期的可行性研究和项目实施过程预算。项目可行性研究阶段的主要问题是完成对项目的背景调查及市场调研，确定项目的初步定位和工作计划，制作项目投资测算表为以后的预算监察工作提供依据。项目运营中的资金预算包括根据项目的销售和融资计划作出资金收入计划，根据项目的进度和日常开支确定项目的支出计划。在预算计划的控制中，要充分考虑到项目进行中的政策和市场变动，最后得出年度预算计划。有了预算计划，为达到预算目标，需要配以严格的预算执行和考核制度。根据各部门年度现金流量预算，将预算细化到每季、每月，把月度预算设定为当月的关键工作计划，与当月的业绩考核挂钩。每月编制月度预算的达成报告，同时根据月度预算的实施情况，分析预测年度预算达成，提出控制措施，由计划控制部门监督落实。
3、加强现金流管理，提高资金运转效率
现金流量比利润更加直观地反映着房地产开发行业的财务状况。完善资金管理，通过控制资金来控制房地产企业的风险。现金流在房地产企业的经营中直接反应着企业在一段时期内的收支盈亏状况，是房地产行业财务报表中的主要指标。要实行现金流预算编制，采用以收定支与成本、费用匹配的原则，遵循收付实现制并采用直接编制，同时采用间接法编制以验证的方法。此外，可根据企业自身规模和业绩，为企业设置“最低现金库存量”和“最高现金库存量”。一般情况下，最低现金库存应占总资产的8%左右，最高现金库存量可根据企业的实际情况，设为最低现金库存量的2倍左右。通过实现现金最低存量和最高存量的控制，一是保证企业正常经营开发需要，保证资金安全；另一方面可尽快把多余的资金投入到经营中，提高资金的使用效率。
4、严格控制负债率，建立与企业特征相匹配的目标资本结构
有弹性的资本结构可以使房地产企业在形式好的时候快速进攻，形式不好的时候能主动退出，这样使房地产企业能有较多的现金流及稳定的利润率作为有力的保障。企业应充分利用资本市场和金融市场，改变单一的贷款融资模式，降低融资成本。由于房地产行业严重依赖借入资本运营，就需要建立基于合理负债率结构的目标资本结构。一方面把企业可能面临的财务风险控制在可预测的范围之内；一方面使得企业融资结构具有了一定的弹性，在政策变动、市场逆转的时候可以攻守兼备。合理的负债率即能发挥负债率的合理杠杆作用降低资金成本，又能避免自有资金过低难以抵抗市场波动。研究表明合理的负债比率是维持在60%以下。合理的目标资本结构为融资提供了管理的依据和要达到的目标，能为企业创造良好的融资环境，吸引各方投资。
5、严格安排往来款项，做好收支核算与管控
房地产企业款项往来支付主要包括：销售收入、开发成本和开发间接费用三大方面，开发成本下包括：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、预算成本、开发间接费用，并按照项目、开发商等分别设置分期的项目核算。建筑单位应根据实际情况，提出各项费用的预算值，交由财务部门认可，财务部门根据工程的规模、工程量大小、施工进度等因素审查预算，通过后严格执行。土地征用及拆迁补偿费包括土地出让金、拆迁安置金、土地使用费及交易费税款等，前期工程费用包括设计费、地质勘测费、可行性研究费、城市建设配套设施等费用，财务部门应按此费用项目设置三级明细科目。在支付控制方面，一要严格按照合同规定的进度条件与进度要求来支付款项，防止工程暂估单价过高，超付或提前支付了款项。二是在工程量变更时，要与工程部进行复核，防止施工单位谎报虚报工程量，造成错误支付。土地成本和建筑安装成本构成了房地产产品成本的绝大部分，土地购置款项和工程款的管控核查是房地产企业现金流的重要组成部分。
6、合理设置业绩规划，确保持续稳定增长
房地产企业需要设定一个长期业绩目标，合理规划出企业业绩的稳定增长的目标计划，可采取以下几个措施：
（1）保证企业发展可持续
房地产企业要想持续发展，就要有足够多的项目资源。其中，土地显得尤为重要。观察房地产企业的财务报表就会发现，资产负债不能满足公司业绩增长的需要，后劲不足。看似乐观的财务业绩实际上是在透支企业，很难在以后一段时间实现连续增长。理想情况下，资产负债表资产储存量应该同利润表中的“营业务收入”及现金流量表中的“销售商品、提供劳务收到的现金”的增长趋势是一致甚至略高于后两者，才能实现房地产企业的可持续发展。
（2）合理平衡各项目开发进度，提高资金周转率
房地产开发属于资金密集型行业，资金需求不均衡，资金出现缺口成为企业不可避免的常态问题，要想保障企业逐年成长，应制定周密的财务规划，合理预测出资金盈余或短缺，合理安排每个项目的开发时间和交付时间，以达到年度利润和销售回款逐年稳定增长的目标。
（3）增加销售手段，提高销售业绩
一是用好预付款，出不同等级的优惠活动，客户预付款比例越高，优惠越大，鼓励客户一次性支付，避免分期付款拖慢资金回笼的速度；二是与销售经验丰富的销售公司合作，举办大型的开盘仪式、促销活动，加快销售速度；三是与合适的银行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企业成本。此外，房地产销售并不是越快越好，在市场刚性需求依然存在的情况下，房地产销售要保证资金回笼的前提下，追求利益的最大化。
三、总结
资金是企业的命脉，对于严重依靠资金运行的房地产开发企业来说更是如此。良好的财务管控可以让企业基业长青。对于处于严峻环境中的房地产企业，根据企业经营实际情况，从以上多样化融资、预算控制、资金管理、收支核算等角度来有针对性的加强财务管控，有助于房地产开发企业平稳稳健发展。
参考文献：
[1]孙长峰.房地产企业资本运营的问题及对策[J].城市开发，2008；05
[2]陈晓薇.房地产企业融资方式比较分析[D].华中科技大学，2011
房地产的开发策略范文3
关键词：房地产开发企业 会计内部控制 问题 策略
当前，我国房地产开发企业发展速度较快，发展规模不断扩大，在市场中占据重要地位，有效推动了国民经济快速增长。但是，房地产开发企业发展过程中还有一些问题值得我们分析探究，尤其是其会计内部控制方面的问题，对房地产开发企业正常有序前行造成了极大的阻碍。所以目前我们的首要任务是不断强化房地产开发企业的会计内部控制。
一、房地产开发企业会计内控中存在的问题分析
（一）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化
一方面，在计划经济体制的影响下，房地产开发企业未树立正确的会计内部控制意识，依旧存在着大锅饭思想与封建社会思想。这些因素不仅不利于现代市场经济的发展，而且对我国发展水平的整体提高还带来了严重的制约，针对此情况，政府部门结合现代社会发展，做了深入的经济体制改革，仅强调理论上的政企分开，从客观角度上看，房地产开发企业并不享有自由理财权，需按照国家提出的相关指令计划来开展经营管理工作，使得企业经营管理中存在浓烈的行政色彩。另一方面，企业的法人治理结构并未发挥应有的效用，没有一个彼此约束的法制环境。当前，随着房地产开发企业快速发展，市场上新涌现的房地产开发企业所实行的法人治理结构通常存在“形备而实不至”的现象，内部权力制衡效果较差。
（二）房地产开发企业会计内控制度并不完善
现阶段，房地产开发企业还缺乏一套完善高效的会计内部控制制度，而导致这种现象发生的主要原因有：首先，企业未加快建设会计内部控制制度，部分企业虽构建了但还缺乏系统性，这样，企业在实施会计内部控制制度时就缺少相关的参考依据。其次，有的房地产开发企业中虽存在会计内部控制制度，但还不够完善。简单举例说明，虽制定了关于施工、设计、材料设备采购及销售方面的内部控制程序，但未构建匹配的监督审计程序，虽具备成本控制与优化机制，但整体协调性低，没有制定相关的制衡机制。
（三）房地产开发企业对内控的认识不足或缺乏
当前，有不少房地产开发企业将注意力全部放在了自身商品的开发与销售上。有的企业将会计内部控制定义为内部牵制制度或者主要用来控制运行成本。可见，对会计内部控制没有足够的认识，存在错误的理解。企业必须认识会计内部控制对自身经营活动具有的推动作用，提高资产的安全完整性，确保会计信息资料的真实可靠性，严防违纪违法行为的发生，获取较好的利润。
二、房地产开发企业会计内部控制的有效策略
（一）提高房地产开发企业会计人员以及管理人员的整体素质
人才是市场竞争的主要因素，对企业的发展起到了关键性作用，是企业各项制度的实施者。当前，房地产开发企业应注重提高会计工作者与管理者的整体素质，加强他们的业务知识培训，力争培养一批专业水平高、技能好的高素质会计工作者，并且针对在岗人员定期开展相关培训，以确保在业务水平上达到了财务管理实际需求。
（二）加强对房地产开发企业内部会计监督力度
首先，强化会计资料内部审计；内部审计能够保证会计资料的真实可靠性，保护资产的安全完整性，同时有效督促员工按照内部管理制度开展作业，健全内部控制，确保企业经营合法性。所以内部审计在内部会计监督力度的加强中作用巨大，企业应设置专门的内部审计机构，并配备专业的工作人员。其次，健全会计管理制度；有不少企业为了强化内部会计监督要求，构建内部控制过程中，还赋予了会计管理制度有关规定。不仅加强会计程序和会计政策手册，推动会计工作有效运行，而且还确立账表制度、内部稽核制度、成本核算制度、财务收支审批制度等。
（三）加强构建“以人为本”的企业文化建设
在会计内部控制基础上构建“以人为本”的企业文化建设，应从两方面着手进行：一方面，认真编制并落实有利于企业会计内部控制有序前行的人力资源政策。人力资源在房地产开发企业持续稳定发展中发挥重要作用，企业要想提高会计内部控制的有效性，就必须加强管理人力资源，确立完善的管理措施，落实岗位轮换制。另一方面，加强员工培训。注重培养员工的职业道德素养及技能，提高员工的法律意识，对各个区域中的法规加以掌握与了解，从而增强工作适应性。
三、结束语
综上所述可知，会计内部控制是企业有效经营的前提保障，是企业中不可或缺的一项经济管理活动。为了保证会计内部控制制度的完善高效，应从对其问题分析入手，提出可行的措施，从而确保企业具有较高的内部管理水平，会计从业人员具有较高的财务管理水平，推动企业持续发展。
参考文献：
[1]石英丽.建立与完善企业内部控制制度[J].商场现代化，2010（（21）：24-25
房地产的开发策略范文4
关键词：旅游度假房地产;营销策略;整合营销;重庆仙女山
1旅游度假房地产的概念
旅游房地产目前在学术界还没有形成统一的概念，在欧美学界也没有将“旅游房地产”作为概念给予定义，在学术刊物和大众媒体中也几乎很少出现类似的名词术语。我国旅游房地产起步晚，其研究也起步较晚，国内旅游房地产的产生是受到欧美国家的“分时度假”概念的影响产生的。对“旅游度假房地产”概念的界定着重从以下几个方面认定:①旅游度假房地产以“度假休闲”为核心，与住宅地产和商业地产不同的是，旅游度假房地产带有很强的度假休闲功能。②旅游度假房地产的主要消费人群是旅游者。当然，旅游度假房地产业不排除当地居民的消费，但是其主要消费人群仍然是以度假为目的的旅游者。③旅游度假房地产要以旅游资源为依托。旅游度假房地产与住宅房地产不同的是，开发及营销活动对项目所在地的景观资源、环境配套都有很强的依赖性，其主要吸引点就在于其所处的旅游景点，顾客的度假体验更为重要。
2重庆仙女山旅游度假区营销现状
2.1营销策略创新不足
目前，仙女山旅游度假房地产在营销策略上主要以主题营销、体验营销和产权度假营销为主，营销卖点主要借助“地段+配套”的传统单一模式为主。因此，营销策略整体上比较单一，缺乏创新。
2.2营销主题雷同
当前，仙女山旅游度假房地产项目推广主题主要局限于原生、度假、养生等概念上，项目与项目之间比较雷同，主题较为单一。旅游度假房地产项目是一个综合性很强的商品，包括其地段、建筑设计、环境配套、文化塑造、生活方式塑造等方面。现实生活中，在同一地段，销售情况完全不同的项目比比皆是。因此，在进行旅游度假房地产项目的营销过程中，应从多个方面深入挖掘项目的独特卖点，而不仅仅是只关注其地段这一个要素。
2.3区域整合营销缺乏
旅游度假地产项目最重要的特点就是区域性，对区域的依赖程度很大，因此，旅游度假地产项目的营销的成功与否与区域整体营销情况也有很重要的关系。从目前的仙女山旅游度假地产营销现状来看，在戴斯.大卫营、仙女山1号、依云美镇、21度洋房等项目中虽然引入了主题营销、体验营销等营销形式，但在这些营销策略的运用中，都是以项目各自的独特位置、项目自身的配套，项目设计等进行营销，以个体项目为主营销对象，区域整合营销观念缺乏。
3仙女山旅游度假房地产营销优化策略
基于旅游度假房地产本身特点，结合仙女山旅游度假房地产营销现状，现提出仙女山旅游度假房地产营销首先需要树立基于4C理论的营销理念，同时有效地利用整合营销等相关理论，构建基于区域整体利益的旅游地产整合营销模式，从整合营销等多种营销策略入手，开展仙女山旅游度假房地产的营销。
3.1树立基于4C理论的营销理念
仙女山旅游度假房地产须要树立4C理论的营销理念来指导营销工作，不是单纯的根据自己项目的特点进行灌输式营销。仙女山旅游度假房地产项目的主要目标人群是重庆本地人，重庆旅游度假房地产需求比较旺盛，购买的主要目的是养生、避暑和养老等，因此仙女山旅游度假房地产商须要从重庆本地的消费者需求入手，对消费者的购买动机，影响决策的因素等都应该进行科学的分析，在此基础上制定适合的营销策略。
3.2构建整合营销模式
构建基于仙女山整个区域的整合营销模式要从建立旅游地产营销组织体系和营销模式的构建等方面来进行实际操作。构建基于仙女山整个区域整体利益的旅游度假房地产整合营销模式创新，首先必须要建立完善的旅游地产营销组织体系。从营销主题、营销客体和营销对象进行整合。基于区域整体利益的旅游度假房地产整合营销是一个系统工程，包括公共规范、组织结构设立、利益相关者的参与等诸多方面。旅游度假房地产整合营销各主体应根据自身职责，明确自身责任。仙女山政府应明确旅游地产的营销组织管理主体，如由政府牵头，并形成由旅游业和房地产业等部分共同形成区域旅游地产管理委员会;该委员会主要从制定旅游地产营销规范和规则;整合区域旅游资源，确定区域旅游形象、发展战略等方面开展工作。重庆仙女山旅游度假房地产发展在确定了共同的价值观和定位后，整合营销的组织体系的构建是十分重要的。首先是政府的运筹，武隆政府凭借武隆仙女山丰富的旅游资源，在旅游战略的制定、商旅结合的营销模式等方面起主导作用。其次是旅游度假房地产商的推动。武隆仙女山由多家开发企业跟进，并对景区资源后天重塑。对区域旅游市场进行了较好的二次开发和包装。
3.3恰当运用营销策略
根据旅游度假房地产营销的性质和特点，基于区域(仙女山)整体利益的整合营销策略主要从以下几个方面考虑:社会营销策略。该策略强调社会因素对旅游地产营销起着重要作用，如社会观念、社会组织等要素。该策略主要针对旅游度假房地产区域(仙女山)内部市场开展营销活动。文化营销策略。该策略侧重通过文化因素，如文化产品、文化媒介、文化活动等因素去影响和促进旅游度假房地产的销售。这一策略的利用须要深入挖掘区域具有特色的文化，并对文化进行策划与包装，使其成为吸引目标消费人群的重要。会展策略。一方面须要利用本地或区域的会展;另一方面要积极组织或参加外地会展。该策略主要通过利用节庆活动、大型事件、会议、展览等要素，制造轰动效应，吸引目标消费人群，口碑营销策略。旅游度假房地产整合营销要利用当地旅游资源吸引旅游者，通过口口相传的方式，将旅游地产的营销信息对外宣传。
作者:费文美 单位:重庆房地产职业学院
参考文献:
［1］祝晔，黄震方.旅游景区房地产开发模式研究［J］．农业科学，2006(21):75－77.
房地产的开发策略范文5
【关键词】 房地产成本 管理控制 策略方法
房地产的开发活动和其他的一般行业相比，具有明显的投资数额大、建设周期长以及投资风险高的特点。而我们所说的房地产成本管理，指的是房地产公司进行生产经营与管理活动中的一个重要组成部分，房地产管理的主要控制对象是公司成本，然后再通过运用管理会计的方法，来对公司的成本进行有效的管理。公司进行成本管理活动的主要目的并不是为了节约成本，而是为了促使房地产公司能够在激烈的同行竞争中保持足够的竞争优势，从而进一步实现公司的又好又快发展。
一、房地产的成本管理与控制中存在的问题
（一）房地产的成本费用分摊不合理
房地产企业的成本支出往往会涉及到多个方面的内容，如果企业对于成本的具体支出情况没有进行合理的规划与控制，就非常容易造成成本的叠加现象，导致企业资金的无形浪费。成本费用分摊的随意性往往会使得房地产企业的工程成本核算与企业生产经营的实际需要不相符，从而难以及时的为企业提供完整的成本资料。
（二）房地产的成本核算对象不明确
要想真正的实现有效的房地产成本管理与控制，就要求其必须明确其管理的对象，这样才能真正的做到有的放矢。而在我国的房地产成本管理与控制中，其核算对象通常需要依据具体的项目内容来进行明确与规定，而在实际的核算过程中，房地产公司通常会把原本属于同一个工程项目的核算对象进行分离，这样不仅会造成核算人员工作量的增加，也会使得其实际的成本项目费用不能真实的反映出项目的资金投入状况，从而使得其所提供的各项成本资料都缺乏一定的科学性与真实性，最终导致企业的经营决策缺乏一定的可靠依据。
（三）房地产的成本核算缺乏有效依据
进行房地产的成本核算时，要想获得真实有效的成本信息，就必须要获取施工单位所出具的有效发票，并以此为依据来进行成本的有效核对。而由于施工单位在为房地产企业出具发票时，需要依据相应的法律规定来缴纳一定的营业税、附加税和企业所得税，而施工单位对于工程完工时却没有及时得到房地产支付款项的，通常就不给开发票。这就使得房地产的成本核算缺乏有效的依据，造成企业的经营决策缺乏相应的信息支持，从而在一定程度上也会影响到整个房地产企业的核心竞争力。
二、提高房地产的成本管理与控制的策略分析
（一）进行合理的项目成本预算
这就要求房地产行业在企业内部建立起相应的项目成本预算编制部门，来使其能够有效的依据企业的发展前景和发展战略进行预算的编写工作，并要求将预算结果交由相应的管理人员来进行仔细的审核，审核通过之后还要将成本预算结果落实到各个部门中，确保编制预算工作能够在整个房地产企业中实现全面的执行。而在进行预算的编制时，则要求其必须严格遵守实事求是的原则，依照分级编制的程序，来进行预算的编制工作，制定合理的预算目标，使其能够从根本上来确保项目预算的可预见性。
（二）进行成本管理机构的构建
完善的成本管理机构，是房地产企业进行成本管理与控制工作的重要基础。这就要求我们必须依据企业的实际发展情况与发展需求，建立起更加完善而又全面的房地产成本管理机构，使其能够有效的为不同的房地产项目安排不同的企业运营模式，其中，在进行单个的项目开发工作时，要求其合理的运用职能制运营模式，而进行多个项目的开发活动时，则需要采取矩阵制的运营模式。此外，对于部分施工地点发生变化的房地产项目，则通常需要采用分公司的运营模式来进行成本的管理与控制。
（三）进行规范的房地产市场交易
从近几年我国房地产行业的发展趋势来看，房地产的市场反馈情况并不乐观。再加上各个城市中房价的不断上涨，就使得我国房地产市场所遭受的非议越来越多。而在房地产的成本管理与控制活动中，能够造成成本增加的因素有很多，其中最关键的因素就是投标方的不规范性操作。部分投标方为了获取更高的经济利润，就会变相的提高房产的中标价格，造成房地产市场交易的不规范性。因此，对房地产的交易行为进行有效的管理控制具有非常重要的现实意义。
房地产的开发策略范文6
关键词:旅游房地产;发展的机遇;营销对策
中图分类号:F59文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)18-0114-02
1 东山岛发展旅游房地产业的意义
1.1 旅游房地产的概念
目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述,在对旅游房地产的核心涵义的认识上还是基本一致的,主要概括为以下三个特征:
一是特殊的地理位置和环境要求――必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。
二是特殊的功能,满足人们度假旅游的特殊需要。
三是特殊的开发和营销模式。
1.2 东山岛发展旅游房地产业的意义
1.2.1 东山岛的旅游概况
东山岛是全国第六、福建省第二大海岛县,旅游资源丰富,自然资源得天独厚,气候宜人、冬暖夏凉,终年无霜,年平均气温20.8℃,岛上绿树成荫,绿化率达95.4%,素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称。在我国六大类74种旅游资源中,东山岛具备全部6大类和其中的48种。在假日经济的推动下,休闲旅游成为东山县的一大特色,海峡两岸(福建东山)关帝文化旅游节的成功举办又给东山旅游业注入新的活力。近四年来东山的总接待旅游人数增长很多,旅游收入也是逐年上涨,可是上涨幅度不是很大。如图1所示。
1.2.2 东山岛发展旅游房地产业的现实意义
(1)吸引投资拉动经济增长。
旅游房地产项目投资规模大,一方面投资本身会提高城市土地的利用价值,推动城市经济的发展;另一方面,由于旅游房地产综合了旅游业和房地产业的特点,兼跨旅游业、房地产业,辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、咨询设计等诸多行业,关联的产业多,产业链较长,项目开发会带来很多的后续投资,如装修的投入、后期的物业管理投入,休闲娱乐设施投入等,从乘数效应上来看,拉动经济增长的效应不可估量。
(2)构建城市新的特色产业。
旅游业和房地产业是东山经济中的重要产业,二者都处在高速的发展期,在经济中发挥着越来越重要的作用,东山作为一个海岛旅游城市,如果旅游房地产的开发能够很好的结合本地的自然特色和城市的文化底蕴,不但可以在东山创建国际海岛旅游城市中发挥重要作用,而且有可能把旅游房地产培育成城市新的特色产业,使旅游房地产成为东山城市经济中的一大亮点。
(3)提升城市形象和城市品位。
建筑是城市景观的重要组成部分。高品位的房地产项目能够大大提高城市形象和城市品位。凭借旅游房地产优雅的环境和精心的建筑设计,也可以美化东山岛的城市及人居环境。如东山百亿新城、中信深圳(集团)公司投资的海峡论坛拟以海峡西岸度假中心和海峡西岸会议中心为主体,充分发掘滨海旅游资源的潜力,把东山岛金銮湾建设成为集旅游观光、休闲度假、国际会议和滨海居住等功能于一体的滨海旅游地产项目,并依托对台区位优势,打造一个高品质的海峡两岸交流平台。这些项目将充分发挥岛内资源,改善旅游配套水平,提升旅游品位,有力推进东山国际旅游海岛建设,扩大东山作为旅游城市的知名度,从而极大地促进东山县域经济的发展。
(4)改善旅游接待设施,提高旅游收入。
东山岛虽然旅游资源丰富,在一个全县只有20.3万人的地方,6家星级酒店的数量并不算少,但是真正高品质的酒店却极其匮乏,大多星级酒店规模小、档次较低,2006年6家星级酒店实现零售额只有455万元。这也是东山县旅游人数增长快速,而旅游收入却增长缓慢的首要原因。从下图可以明显看出东山县近三年在接待旅游人数的增长幅度比全国的更大,而在旅游收入增长幅度上却远远小于全国的增长。旅游房地产是重要的接待设施,这方面的改善将大大提高东山县的一个旅游收入。
2 东山岛发展旅游房地产的制约因素分析
2.1 国家政策法规的限制
我国旅游房地产处于起步阶段,相关法律法规不完善,限制了我国旅游房地产业的健康发展,如《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。《商品房销售管理办法》第十二条规定:“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。”这也限制时权酒店、度假村的开发。
2.2 度假交换网络的不健全
旅游房地产一般都是异地购买的为主,这就需要通过网上宣传、交易来实现。对于国外的游客,他们大部分已经熟知分时度假交换系统的操作,但在我国这方面的交换比较少,无论是在我国还是在东山,对于组建分时度假网络交换体系,还较不成熟,需要大量的先期投入(包括网络的建设、会员的吸收)和后期维护。另外,东山县的房地产中介公司只有寥寥几家,且规模又小,根本满足不了游客的需求。
2.3 产权手续与时权保证不完善
我国产权制度的制约在很大程度上限制了旅游房地产的发展,在我国商品房的销售方式只有按建筑面积、套内建筑面积和套内面积三种方式销售并按实际可使用的土地使用年限确定产权,而按照时间段划分产权却是空白,另外,《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同,交纳了房款,办理了入住手续,但这并不意味着购房者已经取得房屋的产权。只有经过房屋主管部门,完成法律规定的必经程序,取得房屋所有权证,购房者才对所购房屋拥有所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证,那么他所购的房屋所有权处在一种不确定的状态,法律并不保护他的权利。在分时度假房地产下,由于一处房地产可以由多个人拥有不同的时间段的产权,法律上不予登记;另一方面,如果把它当作共同拥有房地产也无法处理,由于许多产权人的并不是在同一时间购买同一宗房地产,因此,存在一个“等待他人加人的时间”,此时先购买人的产权处于相对真空的状态,其权利在法律上无法得到有效的保障,而且也容易导致诈骗等不法现象的产生,一旦出现问题,受损害的还是消费者。
2.4 开发经验不足,知名度还没打开
东山县在旅游房地产开发方面是刚刚起步,且它与一般住宅和酒店经营有着很多的不同点,对旅游房地产的开发和经营缺乏全面深入的了解,如何借鉴其他地区的经验本土化成为旅游房地产开发经营关注的问题。东山岛的旅游一般都集中在夏季及春节期间,这样在旅游房地产的利用上就得不到有效的利用,另外,东山岛旅游业的知名度还没打开,这就使东山县的旅游房地产的营销增加了一定的难度。
3 东山发展旅游房地产的几点建议
3.1 东山旅游房地产的开发策略
3.1.1 精心选址
(1)项目的区位:东山岛的旅游房地产项目应根据旅游风景区、度假旅游区的位置结合旅游房地产的开发经营模式而规划布局。
(2)地形地貌:应选择地势平坦视野开阔的区域。
(3)项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少,没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地,空气质量优良,社会治安状况好。如可建于各海湾周边的平原地域。
3.1.2 项目的科学布局
(1)大区域范围内的布局。
大区域范围内的布局即旅游房地产项目在东山岛的整体分布。根据旅游房地产项目与资源环境的关系,东山岛旅游房地产的布局应该选择位于城市近郊的各个度假区、旅游风景区等自然环境和交通条件较好的地区。在此基础上对人类生活模式进行重新建构的设计,服从旅游城市或旅游风景区总体规划和发展需要,结合东山当地的实际情况,以人为本,进行建筑屏幕布置和立体构思,努力为各类旅游者和居民创造一个舒适方便、经济安全和优美的旅游、度假、休闲的环境,以充分提高项目的经济、社会、环境效益。
(2)小区域范围内的布局。
旅游房地产应尽量接近环境优越的度假区。特别是分时度假村、产权酒店这类的旅游房地产项目,由于其目的就是为度假服务的,且房产的拥有者较多,项目应该位于度假接待中心区,使旅游度假功能得到充分的发挥,优越的资源能为更多的人服务。
3.2 东山岛旅游房地产的营销策略
3.2.1 市场定位策略
东山拥有优越的自然地理条件和优美的海岛环境,其海岛资源的稀缺性决定了以此为依托的旅游房地产的市场定位也较高。主要有三个市场客源:目标市场一是海西城市群与内陆市场;目标市场二是台湾与东亚市场;目标市场三是泛珠三角与东南亚。可以主要针对这些区域进行推广营销。另外,如果要注重经济效益,就要不断地在旅游项目的开发与创新上多下工夫。比如,避开夏天高峰季节,在旅游人数稍少的时间段举办一些活动,一来可以让外地游客尤其是北方客人有更多的选择,二来也可以增加当地的旅游收入,使东山岛的旅游活动一年四季红红火火。
3.2.2 营销网络的构建
旅游房地产产品类型主要是分时度假产品,这产品的分销可以通过国际知名的分时度假交换公司RIC和II为依托,通过国际的交换系统可以给东山岛带来较多的度假客源。这主要是针对国外市场的。东山岛的旅游房地产的目标市场还是在国内,特别是海西城市群及珠三角周边的一些经济比较发达的城市。针对国内的市场,应该借鉴三亚、杭州等在旅游房地产比较有经验的城市的做法,如成立旅游房地产营销组织,把城市旅游房地产的营销和旅游产品的营销活动结合,以旅游房地产展览会进行销售。另外,在市场运作的前提下强调政府的主导作用,吸引更多优秀的企业参与。以及与目标市场的几个地区的旅行社合作,做大做强旅游企业,提高旅游企业的整体实力,拓宽销售渠道。具体构建机制见图2。
3.2.3 销售保障体系的构建
分时度假、产权酒店等新型的旅游房地产运营模式涉及到很多法律和政策问题,特别是如何保护消费者权益至关重要,但目前国内的有关法律规章还没有建立。东山可以尝试在法律保障方面先行一步。旅游房地产消费者权益保护的重点是对分时度假产品购买者权益的保护、产权酒店消费者权益的保护,其中涉及到的法律问题众多,如建立冷静期制度、提供退款保障、建立信息公开制度,防欺骗性销售,建立失信惩罚机制,设立服务质量保证金制度等。
参考文献
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