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房地产招商策略范文1
从目前地产股的走势来看，似乎也反映出未来相对悲观的预期，经过前期反弹后，地产股又步入了一个缓慢跌势。不过，由于整个房地产板块的PE仍处2008年以来的低位，板块整体风险较小，已有券商给予行业“推荐”的投资评级。业内人士指出，周转快、业绩锁定的公司，如招商地产（000024）、保利地产（600048）和万科（000002）等值得投资者关注。
调控政策仍将延续
时至年底，中央对房地产的宏观调控政策丝毫没有放松的迹象，而房地产的颓势仍在继续。而对于宏观调控政策未来会否放松、房价走势等议题也成为本次地产年会上专家热议的话题。
中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长孟晓苏认为，最近释放出两个非常重要的信号：一是总理在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展；二是对于房地产的一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价位。这表明当前房地产调控政策不会放松。
摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄也表示，“即使宏观政策放松，针对房地产的政策也不会放松。可能放松的宏观政策主要指信贷政策；不会放松的房地产政策，主要指限购、限价等行政调控手段。”中原集团主席黎明楷认为，未来一年，政府有可能出于经济环境差而放松银根，但目前正在执行的限购政策，一年之内不会取消。
与会的专家们一致呼吁与会开发商要做过冬的准备、做好打持久战的准备。同时，专家们也认为，此轮房地产调控不会像2008年那么深，大幅度大范围的房价下跌也不太可能出现。
行业龙头值得关注
在行业低迷的大背景下，地产股二级市场上的表现已经提前有所反映，房地产板块的持续调整已超过两年，有关数据显示，截止2011年11月11日收盘，板块历史PE为17.35倍，仍处于2008年以来的低位。
国泰君安证券分析师孙建平认为，虽然行业基本面还将继续调整，但这将有利于释放过高的政策面压力，是未来市场趋于正常化的重要前提；而目前产业资本，即地产公司大股东增持的情况也开始愈加明显，一方面代表估值远低于公司本身的价值；另一方面也将持续提振市场信心。地产股的机会将愈来愈近，而且2012年地产股的机会将明显大于2011年。
记者也注意到，近期部分券商的报告中几乎没有看空地产股的，最为悲观的中金公司给予地产股的投资策略也是“建议防御性为主标配地产股”，而国都证券则给予了行业“推荐-A”的评级。
房地产招商策略范文2
上市房企的业绩历来是投资者关注的焦点。截至3月19日，沪深两市共有32家上市房地产公司披露了2011年年报。经年的房地产调控，诸多房地产企业显现出疲态，他们到底有着怎样的困境与生存之忧？又如何谋求生存与发展？且看上市房企2011年年报如何解读。
32家上市房企负债增千亿
32家上市房企中，虽然七成左右企业年报报喜，但依然难掩地产行业的低迷；多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量飙升；同时，销售低迷已影响其资金链，部分房企负债率上升，现金流迅速下降。
据数据统计显示，截止2011年年末，上述沪深两市已2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，其负债总额增幅达到30%。
除此之外，上述数据还显示，6家房企负债增长幅度超过40%，其中负债增幅最高的是多伦股份，增长率达到86.7%；12家资产负债率超过或接近70%，其中资产负债率最高的是高新发展，达到96%。
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，某些指标已经暴露出行业面临的潜在问题。例如，2012年面临信托到期兑付的有30家上市房地产企业。从统计数据来看，2012年将到期的项目达61个，到期规模为318亿元，占总共到期资金数额的86.9%。
由此可见，房企2011年面临的资金压力增大。同时，2012年，房企面临的不只是进一步增大的资金压力，还有陡增的库存压力。
杨红旭认为，上市房企负债不断攀升的因素很多，市场低迷，销售疲软，库存压力陡增是房企负债和资金压力上升的主要原因。除此之外，资金回笼不及时，需要投资项目较多也是导致上述现象的重要原因。
值得注意的是，由于销售遇阻，已年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升。龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。远洋地产的负债总值由2010年末的596亿元上升到2011年末的715亿元。
平安证券房地产分析师李晓东则认为，房企负债率走高是正常现象，因为这一行业预收账款高。不过，也有资深分析师表示，过高的资产负债率意味着该企业债务负担严重，资金链压力大，财务风险大。
也正因为负债率走高，房企纷纷采取了“慎拿地、缓开工”的应对策略。万科、龙湖年报均显示，2012年的新开工计划有所调低。业内人士指出，在楼市调控不放松的基调之下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。
大房企依然斩获颇丰
据不完全统计，公布业绩快报的房企中，有七成的业绩仍实现同比增长。而传统房地产四强“招保万金”的业绩报告更是受到各方瞩目。
万科去年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；招商地产2011年实现营业总收入151.11亿元，同比增长9.64%；远洋地产，去年实现营业额198.97亿元，同比增长45%；保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现净利润126.7亿元港元，同比增长66.6%；龙湖地产，营业额较上年增长59.6%，归属于股东的溢利较上年增长53.2%。
面对调控的艰难市场，大房企为何依旧发展势头迅猛？快速销售还是“最大法宝”。
龙湖年报显示，“坚定执行年初既定策略，积极销售、谨慎投资和严格现金管理，并凭借良好的品牌和质量，在下行市场中实现了出色的现金流和盈利平衡。”2011年，龙湖地产合同销售额为382.7亿元，为历史最高。万科的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。
另外，除大型房企能及时转头，适应新的市场外，房产公司销售收入入账带有一定的滞后性也不无关系。据万科年报显示，万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，虽然此后的市场继续调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降，但并不明显。
从万科、中海、招商的年报看，2012年各大房企的项目扩张速度有所放缓，计划新开工面积，计划竣工面积大体与2011年总体保持平衡，甚至略有减少。
受严厉地产调控影响，部分中小房企业绩更现大跌。“2011年公司业绩不进反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端项目没有按期取得预售许可证，错过了销售节点”。亿城股份相关人士表示。亿城股份2011年营业收入为21.56亿元，净利润为3.62亿元，分别同比下降29.86%和33.7%。
地产开发投资增幅回落
年报数据显示，随着此轮房地产调控政策的持续加码，2011年万科、招商、金地等龙头房企的产品结构、营销策略已经开始转变。在招商地产的年报中，如此表述：新项目注意根据市场情况调整和优化产品结构，均衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。
实际上，大型房企早就做出了反应，保利、招商、恒大等近期积极领衔降价，全面打折。其中，最为典型的是绿城，春节后一直致力于产品销售，甚至连其董事长宋卫平也自称有销售任务量，欢迎大家找他买房。除此之外，更多的房企忙于“找钱”。近期，首开、中海、龙湖、雅居乐、合景泰富等开发商频繁通过信托、发行优先票据等各种方式融资。
杨红旭表示，开发商忙于销售和融资偿债，投资热情明显降温，尤其是购地规模持续下滑。除此之外，华业地产的高管也曾透露，排除特殊情况，华业地产2012年将不会在北京拿地。更值得一提的是，据华远地产已公布的2011年年报显示，2012年，公司用于房地产开发计划直接投资总额为46亿元。比照2011年，其计划投资总额缩水了14亿元，缩水比例达到了23%。
房地产招商策略范文3
房市洗牌尚未结束 大房企越战越勇
2012年虽是调控年，但在刚需支撑下，2012年商品房销售整体回暖。大型龙头企业在调控中展现了较强的抗风险能力和应变能力。大型房企的业绩甚至超越以往。经过此轮调控，龙头房企的市场份额越发集中。
某机构的《2012年度TOP50排行榜》中提及，此次入榜的前十大房企占全国房企销售额的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%；前20大企业的市场集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。2012年中国内地房企前10名的销售金额合计达8222亿元，较去年同期的6298亿元增长30.55%。约占全国全年房地产销售总额的16%左右。
房企分化的主因是大型企业借贷成本普遍低于中小房企，前者的融资成本在10%左右，而后者可能要超过25%。即便如此，受制于风险考量，这些小型企业也借不到资金。
2012年土地市场优质地块不少，这为有资金优势的大型企业再次创造扩张制造了机遇。相比之下，目前不少小型企业仍在不断融资，或寻求整体出售，可见房地产企业并未出现普遍的春天。
此外，开发商经过2008年、2009年和2011年、2012年两次金融危机、资金紧张的阶段，可以说是明确了现金为王的道理；快销模式已经深入人心，去年销售业绩亮眼的龙头房企都是追求高周转的企业。最为典型的是保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%、争取竣工前清盘”的营销策略。随后保利又启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将定向优惠铺开。2012年全年，保利实现签约面积901.13万平方米，同比（较上年）增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。大房企普遍以降价走量的方式去扩大销售量。小房企产品结构中难有充足的刚需项目，也就不能借这类产品的谨慎定价和促销来促进销售。
“抢”地年底袭来
2012年上半年地产公司普遍对行情比较悲观，拿地规模小，甚至“绝食”。下半年随着地产市场回暖，销售的增加为地产公司提供了充足的现金流，随之，地产商纷纷出手购地。以万科为例，上半年寸土未进，而下半年，2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米。半年时间即把一年的拿地任务超额完成。同样的情况也出现在招商地产，2012年招商拿地合计超460万平方米，土地款157亿元，占到销售额的一半左右，创下招商地产有史以来土地投入的新高。
房地产招商策略范文4
根据绿城(中国)公布的2011年上半年业绩报告，报告期内集团共有72个在售项目，总销售为203亿元，其中归属于绿城集团权益为131亿元，仅完成全年550亿销售目标的37％。另外值得关注的是，今年上半年绿城新推楼盘预售率为53％，而所有楼盘的平均去化率大约为40％。根据克而瑞研究中心所掌握的全国标杆房企今年以来的销售数据，绿城的项目去化率水平明显低于其他同档次的企业，而究其原因则是绿城坚持项目高利润率的经营策略。
通常来讲，我们可以将房企经营的核心诉求分为两类：高周转和高利润。前者追求销售速度和规模效应，在淡市中这类企业会通过降价来刺激市场以维持企业周转速率，典型的代表如万科、恒大、保利等；而后者则更注重单个项目的利润空间，因此不会轻易选择降价促销，这类企业大多以开发高档项目为主，往往受市场周期影响较大，不同市场环境下销售业绩会天差地别，典型的代表如绿城、金地、招商等。
其实从房地产行业发展至今的轨迹来看，由于大多数时间里市场处于单边向上的趋势中，确实很难评断哪类企业更出色，但近几年来随着政府对楼市的调控趋于常态，行情正越来越呈现出短周期化特征，在这样的大环境下高周转企业在把控市场节奏方面的优势开始显露。以万科、保利和恒大为例，三家企业2008年年销售额为479亿元、205亿和60.3亿元，到2010年增长到1082亿元、662亿和504亿元，只花了短短两年时间分别翻了2.3倍、3.2倍和8.4倍之多，其扩张速度之快可见一斑。而反观注重高利润、低周转速度的绿城，其2009年全年销售510亿元，仅次于万科的630亿元，业绩排在全国标杆房企的第二位。但在短短两年不到的时候之后，2011年上半年，绿城的销售业绩在房企中的排名已跌落至第九位，且与万科、恒大等第一集团企业差距巨大。
房地产招商策略范文5
关键词：经营性负债 盈利能力 杜邦分析法 权益乘数
在杜邦分析法的相关研究中，对资产报酬率的研究较多，在权益乘数方面的研究略显不足。本文在将企业负债划分为经营性负债与金融性负债的基础上，从经营性负债的角度，探讨其对企业盈利能力的影响。
一、经营性负债
根据企业资金来源与金融市场的关系，可将企业的负债划分为金融性负债与经营性负债，其中，金融性负债是指企业从金融市场取得的负债，包括短期借款、长期借款、应付债券等，借入金融性负债时，通常会伴随发生利息支出等财务费用；经营性负债是指企业因日常业务运营而产生的负债，包括应付账款、应付票据、预收账款、应付工资、其他应付款等，经营性负债发生时，往往不需要伴随有利息支出，因而成本较金融性负债低。
（一）传统杜邦分析法中的经营性负债。由于本文研究重点是经营性负债，为简便起见，采用传统的杜邦分析法公式：净资产收益率=资产报酬率×权益乘数=资产报酬率×（总资产÷股东权益）=资产报酬率×[（股东权益+负债）÷股东权益] =资产报酬率×（1+负债÷股东权益）。
而权益乘数可以划分为金融性负债与经营性负债，因此有：净资产收益率=资产报酬率×（1+负债÷股东权益）=资产报酬率×[1+（经营性负债+金融性负债）÷股东权益]= 资产报酬率×（1+经营性负债÷股东权益+金融性负债÷股东权益）。
为了衡量经营性负债对企业盈利能力的影响，本文提出经营性负债权益比率与经营性负债权益比率对权益乘数贡献程度的概念，即：经营性负债权益比率=经营性负债÷股东权益；经营性负债对权益乘数的贡献程度=经营性负债权益比率÷权益乘数。
相应的，金融性负债也有金融性负债权益比率，即金融性负债权益比率=金融性负债÷股东权益，进而有：权益乘数=1+经营性负债权益比率+金融性负债权益比率；净资产收益率=资产报酬率×（1+经营性负债权益比率+金融性负债权益比率）。
从上述公式可以看出，企业在资本报酬率维持一定水平的情况下，可以通过权益乘数的增加来扩大企业的经营规模，进而提升企业的营业利润，而权益乘数的增加可以通过提升金融性负债权益比率、提升经营性负债权益比率或二者同时提升的方式进行。其中，金融性负债通常具有一定的融资成本，而经营性负债利息几乎为零，具有成本低的优势，同时又具有不输于金融性负债的运用效果，因此，企业可以充分利用经营性负债的成本优势，扩大经营性负债权益比率。
（二）扩大经营性负债策略的应用。扩大经营性负债的策略，主要是企业充分利用自身优势，增强与上游供应商、下游经销商或客户的议价能力，进而低成本或零成本占用产业链上下游的资金，扩大企业经营规模，增强企业盈利能力。在实际经营活动中，根据运用方式的不同，大致可以分为三种情况：
1.以占用上游供应商资金为主的经营性负债策略。运用此类策略的企业，往往具有规模较大、采购数量较多的特点，可以通过压低上游采购价格、延期支付采购货款等方式，降低自身的运营成本，典型企业比如苏宁、国美等大规模流通企业。
2.以占用下游经销商或客户资金为主的经营性负债策略。运用此类策略的企业，通常具有产品受市场欢迎、品牌美誉度高的特点，可以采取向经销商或客户收取订货保证金、提前支付产品费用等方式，加快资金的回笼，如通信、教育等行业。
3.同时占用上下游资金的经营性负债策略。运用此类策略的企业，同时采取面向上游供应商、下游经销商的资金占用方法，有效降低运营成本，房地产行业的企业是这一类型的典型代表。
二、经营性负债对万科地产盈利能力的影响分析
（一）研究对象选取。基于房地产企业具有负债率高、建设周期长、资金需求量大的特点，同时，房地产行业又具有商品房预售、延期支付工程建设款、工程物资款等优势，可有效运用经营性负债策略，因此，房地产企业适合作为衡量经营性负债对盈利能力影响的研究对象。本文以万科地产作为研究对象，并选择A股上市的四大房地产企业：保利地产、招商地产、金地集团作为对比对象，探讨经营性负债对企业盈利能力的影响。
（二）房地产企业经营性负债的构成。房地产企业的经营性负债主要包括应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费等，其中，应付账款与应付票据主要是指支付给建筑商、建材商、设计公司、园林公司等上游供应商的资金，预收账款主要是预收房款，虽然以流动负债的形式列于资产负债表上，但一般不需要还款，而是结转成收入。
（三）经营性负债对提升盈利能力的影响分析。本文以2013年万科地产、保利地产、招商地产与金地集团的财务数据为依据，计算出反映盈利水平的净资产收益率，并按照杜邦分析法将其分解为资产报酬率、权益乘数（见表1）。
从表1可以看出，四家房地产企业中，万科地产的净资产收益率排名第一，其次为保利地产，而在资产报酬率方面，万科地产与保利地产分列二三位，但在权益乘数方面，又并列第一位。根据杜邦分析法，一定程度上可以判断出万科地产在资产报酬率上不是很突出，但净资产收益率又位列第一的主要原因是权益乘数对万科地产的净资产收益率贡献较多，导致其盈利能力排在前列，因此，需要对权益乘数展开进一步分析。
将权益乘数划分为经营性负债权益比率与金融性负债权益比例（见表2），万科地产的经营性负债权益比率为2.81，位列四家房地产企业之首，而金融性负债权益比率为0.74，低于其他三家房地产企业，经营性负债权益比率对权益乘数的贡献程度达到61.77%，远高于保利地产、招商地产、金地集团， 从而可以合理推断出权益乘数中的经营性负债权益比率是导致万科地产的权益乘数排在四大房地产企业首位的主要原因，同时表明万科地产作为国内业界的代表，在利用经营性负债、扩大经营规模、提升盈利能力方面做得较为出色。
从万科地产近五年的经营性负债相关指标的变化来看（见表3），资产报酬率呈下降趋势，一定程度上反映了土地价格、材料、人工等价格的上涨对净资产收益率的负面影响。与此同时，万科地产的净资产收益率总体上却呈上升态势，其主要原因在于权益乘数的不断上升。而权益乘数中，经营性负债权益比率的上升最为明显，从2009年的1.31上升至2013年的2.81。从经营性负债权益比率对权益乘数贡献程度的变动来看，经营性负债对总体权益乘数的贡献程度呈增长趋势，2013年已达到61.77%。同时期内，金融性负债权益比率却维持在0.72至0.89之间，并无明显上升态势。
因此，可以认为万科地产在资产报酬率呈下降的态势下，仍能保持净资产收益率的增长，其主要原因在于经营负债水平的提高对公司权益乘数的拉升作用。
三、研究结论
本文以万科地产为研究对象，运用纵向比较与横向比较的方法，充分探讨了经营性负债对公司盈利能力的影响，得出以下结论：
（一）运用经营性负债的优势，有效提升企业盈利能力。通过万科地产历年的相关财务指标体系来看，其经营性负债权益比率对权益乘数的贡献水平逐年攀升，而其资产负债率却不断下降，在成本上升、毛利空间缩小的形势下，通过扩大经营性负债水平来提升企业盈利能力是非常重要的途径。
（二）经营性负债权益比率越大，维持同等权益乘数所需的利息支出就越少。2013年万科地产与保利地产的权益乘数相同，但万科地产的经营性负债权益比率高于保利地产，而万科地产的金融性负债权益比率又低于保利地产，考虑到经营性负债较金融性负债的成本低，因此，万科地产因金融性负债而产生的利息支出与财务费用较保利地产低。
参考文献：
房地产招商策略范文6
他们对当前房地产市场的判断略有分歧，但基本认同的是：楼市调控正处于一个节点期，中央经济工作会议和明年“两会”后，相关政策或有所明朗，房地产企业要做好自身的调整，尽快面对行业回归正常发展的现实。
调控是否到位
《财经》：本轮房地产调控已持续了20个月，尚未有政策退出的迹象，你对调控目标是如何理解的？
聂梅生：从去年中央经济工作会议迄今，所有的意见都指向部分城市房价上涨过快，要求遏制，进而出台了一些调控措施。尤其是今年“两会”期间，还要求各地方政府制定房价调控目标。
这是很重要的一件事情，虽然制定目标比较困难，但最后还是出来了。我认为，在今年底，或者明年“两会”，应该专门检查这件事情的完成情况。毕竟，这是政府的承诺，而且要求问责。如果认为没有达到预期，可以继续出台政策。
就目前来说，房价增速不超过GDP、人均收入的目标、保障房的开工指标都达到了。有关部门应适时出台一个文件，对当前的局面进行一个总结与判定，否则就没有目标了。
中国政府在房价调控方面，并不使用较为清晰的词汇，可是房价回调到什么水平，是环比回调还是同比回调，应该有一个标准。按照国家统计局最近公布的10月70个大中城市的房价数据，34个城市新建房屋价格环比下降，19个城市持平，13个城市环比上涨。
因此，稳定房价的目标在今年四季度应该算是达到了，至于回调到多少才算群众满意，应该有一个确切说法。我认为，楼市调控正处于一个节点期。
秦力洪：房地产价格是一个很复杂的事情，很难拿出一个量化的指标。如果说到什么价位是合理的价格，我相信，任何人心里都没有一个具体的数目。
考虑到本轮调控前我们面临的环境，我认为一个合理、健康的房价应该包括三点：其一，让本来计划购房、但在调控前觉得非常费劲的那部分人可以轻松一些买到房。其二，让房价不成为社会矛盾的主要焦点之一。其三，不至于产生系统性的经济与金融风险，这里面既包括银行的不良贷款水平，也包括整个社会财富的缩水，不应该影响到年末工程款的支付、农民工工资的支付等社会、经济问题。
房企应对之道
《财经》：面对过去八年持续不断的调控，房地产公司应当如何安排长期策略？
林少斌：“快速销售、现金为王”是我们的一个重要原则。在这一点上，我们与大多数地产同行都有共识，销售策略顺势而为。这轮楼市调控推进到现在，很多人说价格才是制胜市场的关键因素，我不太同意这一说法。
越是在限购的市场模式下，每一个人都格外珍惜自己那张房票，所以向客户推出更有性价比的绿色产品是招商地产的一个长期策略。招商地产推进绿色产品已有数年，即使在当前的市场局势下，我们也将继续在这个领域培养自己的竞争力，从我个人来看，产品比价格更对客户有意义。
在业务战略上，我们正在加速布局三四线城市，在一二线城市，将适当提高商业写字楼产品比例，同时，加大力度拓展中心城市周边有潜力的三四线城市，特别是各省经济实力靠前的地级城市，这些城市对当前的楼市调控有较强的免疫力，招商地产从中将找到自己的机会。
招商地产已经升级为集团下属一级企业，由集团直接管理。在土地资源与资金方面，大股东一直给予上市公司非常大的支持，在当前的融资环境下，我们正因为有这样的背景，所以，公司借款成本较同行明显偏低，融资成本的优势非常明显。
郁亮： 2011年楼市的关键词是调控，2012年万科的发展策略是过冬。就像相机里有很多模式一样，万科要进入冬天模式：
其一，要追求现金为王，有时候现金比利润率更重要；其二，不能囤地，要更积极地卖房子；其三，更慎重地买地，不能买错了地；其四，管理要围绕冬天来进行，要节约成本；最后，在冬天把身体练好。
我们现在有300多亿元的现金在手，这让我们在未来的布局中比较灵活。未来，最为核心的问题是，我们应该向制造业学习。赚取应该赚的合理利润，大家也不会骂我们，也很合理。
展望未来，第一，不要再跟过去比，不要再留恋过去；第二，你要去想，跟制造业相比房地产业还是很不错的；第三，地产行业前景仍然是不错的，从国内居民消费市场来说，这个最大的消费市场仍然存在，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。没有必要看淡未来，只不过我们用上下半场来看待这个行业。
秦力洪：在这一次楼市调控之前，整体市场比较好，房子卖得好与坏不太体现企业自身的水平，体现的可能更多是企业的运气。
这一轮的调控时间较长，运气的成分减少了，开发商出现了比较大的分化。主动在做调整的反而是那些规模最大的、现金比较充沛的开发商，大开发商不约而同地选择调价出货。
我们的想法非常简单，这个冬天会比较冷，而且会比较漫长，所以说家里储备多少柴草都不为过。对于有些企业来说，价格不是一个主动调整的市场手段，而是一个被动应对的最后一根稻草，那样的话，企业就危险了。企业不能总是上演抗洪救灾的故事，君子不立危墙之下。
房地产是一个类金融行业，主要比拼的是资金成本，这是房地产的核心竞争力。龙湖今天相对比较从容，根据半年报，我们的平均债务成本仅为6.04％，比同期央行的基准利率还低，这个是我们要死守的。
但是，在这个环境下，为了给十年之后的资产负债表做准备，我们还要逐步提高持有型物业在公司资产里占的比例，就像再穷不能穷教育一样。因此，现在我们的唯一策略就是，在任何情况下，必须保持市场的相对高周转。前方高周转，后方低融资成本，审慎地投资，逐步地增加我们的持有型物业，优化债务结构，优化现金流，优化十年以后的资产负债表。
银行助力调控
《财经》：在很多二三线城市，限贷取代限购成为影响最大的政策。除开发商拿不到开发贷款外，一些签订了预售合同的业主也无法如期办理按揭贷款。有人说，这轮楼市调控实质是银行主导的，银行资源如何分配，其实主导了楼市调整的深度与广度。对此如何评价？
秦力洪：银行是否主导我不好下定论，但银行在房地产的交易环节，影响力特别大。限购是让有资格买的人能买就买，没资格买的也不惦记，对买方影响不大。
限贷对双方的影响都很大，买的人迟迟拿不到产权，卖的人迟迟拿不到钱。这个交易已经发生了，如果你要退，要产生新的交易成本。这一轮的房价调整伴随着首付贷款的利率提高，所以从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度。
银行之外的其他融资渠道，对交易环节影响不大。同时，包括信托、私募在内的融资渠道对于个别开发商的影响可能较大，但对于全行业来讲，并不是一个主流，而且这些钱对交易环节没什么帮助，因为没有人借钱给购房者。
聂梅生：我同意这个说法。从根子上说，这一轮房价高涨就是货币政策过于宽松引起的。2009年新增贷款9.6万亿元，总的货币供应量差不多有14万亿元。既然当初发这么多钱，现在就要承受其后遗症。资产价格上涨、房价上涨以及通货膨胀，这个不是开发商能闹腾起来的事情。从因果来看，当然货币收紧最有用。现在开发商中，不管大企业、小企业，2009年、2010年买高价地的企业最难受。
楼市调控走到现在，银行针对购买第一套住房的按揭政策出现了很多变化，不仅利率上升，贷款还发放不下来，这导致一个局面：房价确实下降了，但购买首套住房的人反而更为艰难。
我认为，取消7折、8.5折的首套房贷款利率是可以的，但是不能不放贷。没有哪一条文件说银行对首套购房不放贷。银监会、央行、国务院都没有发正式文件，银行自认为上调是自主行为。可是，当初个贷利率下调是国务院统一发文，现在银行上调利率是自主行为，这不合逻辑。
中国房改最成功的一条经验就是按揭，这是当时非常重要的一大进步，可是今年却变成了最致命的一条，近期个贷的纠结局面，谁都没有想到。开发商降价卖房，但是老百姓却买不了，因为没能力支付银行抬高的利息。所以最应该微调的就是首套房和改善性二套房的个人抵押贷款政策，解决了这个问题，交易量才能真实释放。
林少斌：本轮楼市调控是政府主导下多种政策的交叉运用。目前银行开发贷款以及按揭贷款的双双收紧，也是政府对流动性的收紧以及对银行开发贷款的监管严厉的体现。
不可否认的是，银行收紧开发贷款对房企资金链有较大影响，短期来看在一定程度上促进了房价下跌。按揭贷款收紧提高了购房者的购房门槛，增加了购房者的负担，抑制了市场需求，增加了楼市的观望情绪。
招商地产今年上半年销售签约金额68亿元，而合约销售额则达到了120亿元以上，中间差额比较大。这主要是由于信贷政策收紧、银行额度紧张，加上史上最严的限购限贷政策，直接导致了签约速度同比明显放缓，延长了销售实现时间和资金回笼速度。这对所有同行是一样的。
调控何时退出
《财经》：2008年底之后的市场反转依然在目，这一次，调控政策如何退出，救市会重演吗？
潘石屹：政策退出的时机与方式，没有谁知道，现在的预测都如同算卦。我认为，决策层的策略就是走一步看一步，当跳楼、跑路的多了，就放松一点，砸售楼处的多了，就放松一点，这是一个动态的市场过程。
最近一段时间，中央层面对货币政策的说法有所微调，甚至出现了“定向宽松”的提法，即对于新兴产业与保障房等领域进行信贷宽松，而对房地产业则继续维持限贷。
“定向宽松”的提法是对市场不懂的人提出来的。信贷的资金一经贷出，会在经济实体内循环流动。
定向发往一个中小型制造业的信贷资金，在经过多次往返后，谁也无法掌握它的去处，在当前的经济形势下，房地产业显然会成为最有可能吸纳大笔资金的领域。
不过，我的看法是，保障性住房可能宣布缓建，尽管官方说法很隐讳，可是这是非常确定的事情。
在完成今年1000万套保障性住房建设目标方面，很多地方政府已经压力很大，他们很难有足够的资金去支持2012年的1000万套任务。
如果要强制推行3600万套保障性住房建设任务，地方政府的选择之一是，只好把去年、前年、大前年的保障房建设加入其中，凑足数目。这样一个保障性住房建设局面显然不是中央政府愿意看到的。
郁亮：温总理三番五次说的话你们不相信，我是相信的。还没做好过冬准备呢，就想着春天的事情，这会妨碍你做好冬天的准备。
万科最好的地方是战略从来不漂移，万科的心态从来都很平和，没有必要赌一个你不知道的未来，你只做你应该做的事情，或者只做你能够做的事情。
林少斌：限购直接抑制了房地产市场的需求，在市场供应放量的情况下，各地成交均价出现一定松动和下滑。
未来，限购政策退出的触发因素除了房价涨幅得到控制之外，房产税在全国铺开、保障性安居住房建设达标以及经济下滑导致居民购买力下降等也将促使政策制定者重新评判形势，放开限购政策。
秦力洪：企业的经营决策根本不能建立在猜测基础上。松有松的过法，紧有紧的过法。我们做好最紧怎么过的准备。过去五年到十年，每一轮都有很多人做预测，正确率非常低，猜对了属于极小概率事件。
因为现在调价格还可以换回销量，所以最难的时候还没来。就像人的皮肤还有弹性一样，说明人还没死。等哪天动价格也没人买了，大事就发生了。前两年美国的房地产市场，越便宜越没人买，这就是生与死的问题了。
聂梅生：购房者一般会观望到明年，开发商也准备熬到明年。现在的回调并没有完成，政府并没有新的说法，在目前的情况下，由于房价同比增速还在正值，还有余地往下调，开发商也没出现大规模的资金链断裂，因此，低迷时期起码会持续到明年一季度。
但明年全国“两会”时，恐怕要做一些重要决策。之后，房地产的政策取向就会比较明了。如果认为调控达到了预期目的，之后的政策就会走向平稳。
