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项目投融资方案及经营分析范文1
关键词：C市阳光养老社区项目；收益债券；融资方案
本文首先介绍养老社区项目的基本情况，测算其所需外部融资规模。然后从发行主体，发行规模、期限及还本付息方式，交易结构，偿债资金来源五方面对项目收益债券的融资方案进行分析、设计。最后对融资成本进行测算。
一、C市阳光养老社区项目概况
（一）项目建设必要性
1、项目法人介绍
C市阳光养老社区项目的法人为D集团。
D集团成立于2000年08月18日，注册资本为2亿元，主要从事C市城市建设资金和国有城建资产的经营与管理，是C市城市建设和国有资产管理的投融资主体。D集团经营范围为对C市城市建设投资及行使国有投资功能；房地产开发经营；土地开发。
（二）项目建设规模
该项目总用地面积660，053.00O（合990.07亩），总建筑面积433，638.00O。
（三）投资估算与外部融资规模测算
经估算，养老社区项目总投资为21.43亿元，其中：工程费用15.26亿元，土地征拆及报批费用3.30亿元，工程建设其他费用1.09亿元、预备费用0.82亿元、其他费用0.98亿元。根据该项目实施条件，计划项目工期为24个月，投资估算如下表所示：
项目建设所需资金来源方面，根据国发〔2015〕51号文，其他房地产项目最低资本金比例为25%。D集团主要从事城市基础设施建设业务、建筑施工业务和土地开发与运营业务，具有投资规模大、投资回收期长、资金周转缓慢等特点，账上易于变现的资产较少。因此养老社区项目资本金比例按照下限25%计算，即D集团动用自有资金5.36亿元，其余16.07亿元通过外部融资解决。
（四）项目经济效益及可行性分析
项目收入主要由亲子公寓销售收入，床位收入，车位出租收入、休闲旅游观光收入和补贴收入等构成。项目动态回收期为13.08年。设折现率为8%，该项目净现值为3，187.07万元，税后内部收益率为8.29%>8%，故该项目具备可行性
二、C市阳光养老社区项目融资方案设计
（一）项目收益债发行方案设计
D集团拟采用发行项目收益债券的方式为C是养老社区项目融资。下面从五个方面对项目收益债的发行方案进行设计。
1、确定发行主体
D集团应设立一家项目公司E作为养老社区项目的法人主体，全权负责养老社区项目的投融资及其他有关事宜。这样做的理由有三：其一，D集团可以作为新成立项目公司的差额补偿人，不必花费额外的成本寻找外部差额补偿人；其二，D集团与现有子公司存在经营活动往来，若以子公司为项目公司不利于风险隔离。此外，若以现有子公司作为项目主体，需要增加子公司的经营范围；其三，通过设置募集资金使用专户、偿债资金专户和收入归集专户，建立项目公司与D集团之间的防火墙，可以一定程度上起到风险隔离的作用。
2、发行规模、期限及还本付息方式
（1）发行规模
根据上文，养老社区项目总投资21.43亿元，其中自有资金5.36亿元，外部融资16.07亿元，故本次项目收益债券发行规模应不低于17亿元。
（2）发行期限
养老社区项目动态投资回收期为13.18年（含建设期2年），从投融资期限匹配角度考量，项目收益债发行期限应接近动态投资回收期。wind数据显示，2015年度，已发行的企业债券期限接近13.18年的有10年期和15年期两个期限品种。按照国发〔2015〕51号文要求，总投资中25%为自有资金，外部融资部分占总投资的75%，故即外部融资回收期
（3）还本付息方式
根据《项目收益债管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的规定，项目收益债券的存续期不得超过募投项目运营周期。还本付息资金安排应与项目收益实现相匹配；在项目运营期内的每个计息年度，项目收入应该能够完全覆盖债券当年还本付息的规模。传统的“每年年末付息、到期一次还本”的模式无法满足上述要求，因此本次债券必须设置与项目收入模式相匹配的债券提前偿还条款。
项目前两年为建设期，没有收入产生。第3年至第10年项目收入占前十年收入之和的比例分别为16%、14%、14%、15%、10%、11%、11%和11%，则本次债券提前偿还本金占发行总额的比例应与上述比例一致，即在本次债券存续期的第3-10个计息年度末分别按照发行总额16%、14%、14%、15%、10%、11%、11%和11%的比例偿还债券本金。
3、项目收益债券流动性安排
流动性安排方面，本次债券以簿记建档方式在银行间债券市场面向机构投资者非公开发行，仅限于在机构投资者范围内转让。转让后，持有本次债券的机构投资者合计不得超过200人。
4、偿债资金来源
本次债券的偿债资金主要来源于养老社区项目形成的收入、D集团向本次债券偿债账户支付的差额款项（如有）、本次债券存续期间偿债账户内资金存放在监管银行所产生的收益。
（1）养老社区项目收入
养老社区项目在本次债券存续期（1-10年）内可实现总收入32.18亿元，本次债券应付本金和利息总和为21.96亿元，故债券存续期内项目总收入占本次债券本金和利息之和的比例为1.47倍，能够较好的覆盖本次债券的本息。
（2）D集团提供差额补偿
在债券存续期内，若当年偿债资金专户内账户余额在当期还本付息日前20个工作日不足以支付本次债券当期本息时，监管银行将通知D集团履行差额补偿义务。D集团应于5个工作日内将该年度偿债资金缺口部分划入偿债资金专户。
（3）偿债账户投资
本次债券存续期内偿债账户中的沉淀资金可通过银行存款或银行协议存款等方式存放，临时闲置的偿债资金用于银行存款、国债等流动性较好、低风险保本投资，能够产生一定的收益。
三、融资成本测算
本次债券的融资成本主要由票面利率、承销费、审计费、信用评级费、律师费等构成。本次债券融资成本测算如下表所示：
本次项目收益债券融资成本测算表
上表中票面利率为2015年度非公开发行的且债项评级为AA的四只项目收益债券发行利率的算数平均数，上述四只债券的明细如下表所示：
项目投融资方案及经营分析范文2
摘要：本文首先论述了加强财务管理有利于房地产企业战略目标的实现、经营业绩的提高、经营风险的防范等重要性，指出当前房地产企业存在财务管理目标不明确、资金管理低效、投融资风险意识薄弱、成本控制经验不足和缺乏高素质财务管理人才等问题，提出了明确财务目标、建立资金“蓄水池”、加强投融资风险管理意识、改善成本监控管理意识等加强房地产企业财务管理的对策建议，为房地产企业不断完善企业管理奠定了基础。
关键词 ：房地产企业；财务管理；对策建议
完整的企业管理包括了财务管理、购销管理、薪资管理等子系统，而财务管理是企业管理的核心。随着房地业竞争日益激烈，加上房地产业自身需要的金额较大，资金周转周期较长的行业特性，使房地产企业面临着严峻的内部管理的挑战。越来越多的房地产企业意识到加强财务管理的重要性，全面的财务管理是房地产企业立足于市场与行业竞争的重要举措。
一、房地产企业加强财务管理的重要性
1.有利于房地产企业战略目标的实现
合理的财务管理是实现企业的战略目标的保证。企业财务管理分为财务核算和财务管理两个部分，财务核算能为企业提供真实的信息，财务管理则为企业管理者带来经营的信息。
财务管理将房地产企业的财务指标与企业的战略目标有效地联系在一起，具体体现在财务指标的量化，将财务目标与企业的短期和中长期战略目标进行阶段性地分解，使房地产企业对企业的各项财务预算进行有效地控制与监督，及时调整不适应企业发展的短期目标，保证房地产企业中长期的战略目标的实现。
2.有利于房地产企业经营业绩的提高
财务管理与企业的经营业绩直接相关，全面的财务管理综合考虑了房地产企业的战略规划、财务预算、业绩考核和成本收入等项目，将企业的经营业绩切实落实到房地产企业的日常经营的各个环节。房地产企业通过全面预算管理一方面基于企业经营利润最大化的目标，另一方面考虑了企业的成本费用支出问题，将房地产企业的成本控制在合理的区间，降低了企业的经营成本费用，全面预算管理使企业能够合理把握收入与成本问题，从而实现房地产企业经营业绩的提高。
3.有利于房地产企业经营风险的防范
房地产企业的经营风险涉及企业的战略风险、经营业务风险、项目投资风险与日常经营风险等，房地产企业的资金投入大，回报周期长，投融资风险大于其他行业，因此，经营风险的防范对房地产企业而言显得尤为重要。预算管理有利于房地产企业对企业经营的事前、事中、事后进行有效地监督控制，及时地解决经营过程中存在的问题，对可能存在的问题与风险进行预防，从而降低房地产企业的经营风险，以保证企业正常的运作。
二、房地产企业财务管理存在的问题
1.房地产企业的财务管理目标定位不明确
财务管理目标的建立与房地产企业的生存与发展直接相关，而目前大部分房地产企业将财务目标定位为利润最大化和股东利益最大化。以利润最大化为目标的财务管理在一定程度上反应了房地产企业创造的财富价值，且企业创造的财富与利润成正比，但该目标缺乏对资金的时间价值与投资风险的评估。以股东利益最大化为目标的财务目标虽然考虑了房地产企业资金的时间价值与投资风险因素，但是其适用范围有限，由于股东利益最大化主要以股票的市值计价，对于非上市的房地产企业却不适用。许多房地产企业将收益与成本倒挂，或出现了风险与收益不对等、忽视利益相关者的预期收益等问题，主要原因在于企业在财务管理上目标定位不明确或企业定位财务目标时并没有综合考虑投资利润、承担风险和其他人力资本的投入等因素。综上，部分的房地产企业的财务管理目标定位没有考虑企业发展的实际情况，片面强调企业的利润最大化或股东利益最大化，忽略了财务管理目标的可行性及与企业经营目标的协调，不利于房地产企业的长期发展。
2.房地产企业的资金管理低效
房地产行业作为资本密集型产业，具有资金需求量大，占用周期长、风险性高的特点，因此其资金周转率偏低，对资金运作管理的要求也更高。资金管理效率低下，意味着企业资金占用的时间成本大，这一隐性成本也是企业经营风险的主要影响因素。克服资金管理低效的问题，不仅能为企业节约大量的资金占用的隐性成本，缩短资金回报周期，而且能保证企业资金链的顺畅，对促进企业发展起到重要作用。在房地产行业业内竞争日益激烈的今天，已有部分企业颠覆了这一模式，在追求多点经营的同时，开始关注企业资金管理的效率，试图以企业财务管理改革来带动企业自身资金的高效使用。但目前，大部分房地产企业都维持原有的财务管理模式，对资金的使用和回收管理较为低效，导致企业无法确保资金链的顺畅，也出现了企业部分资金闲置与不足并存的现象。
3.房地产企业投融资风险管理意识薄弱
目前，许多房地产企业在投融资的风险管理方面都存在着一定的盲目性。从融资方面看，一些房地产企业对融资风险认识不足，在融资规模、融资时机、融资方式和融资成本方面的决策缺乏合理性，常常使企业的融资风险增大。此外，虽然整个房地产行业融资方式多种多样，但单独的房地产企业融资渠道有限，基本都是采用银行贷款或从机构中借贷的方式，房地产基金如股票融资、债券融资方面利用较少。从投资方面看，当前国内房地产企业对其开发的项目销售前景期望过高，投资缺乏稳健性，存在投资规模过大，结构不合理等问题。一方面，部分房地产企业投资决策不够理性，在投资初期未考虑到未来的市场前景、资金链和施工进度等问题，有些企业甚至没有考虑到相关批文是否落实等问题；另一方面，许多房地产企业投资偏好某一项目或某一类项目，导致在该项目或该类项目中资金投入过多，风险性过大，一旦市场出现利空趋势，企业将面临很大风险。
4.房地产企业成本控制管理经验不足
房地产项目开发过程中进行开发方案设计、取得土地使用权、公开招投标工程及施工过程控制等都会在不同程度上影响项目开发的成本。目前，许多房地产企业财务对成本控制管理经验不足，在土地使用权竞买过程中易作出非理性的选择，在某些情况下甚至无视竞买价格是否偏离预算成本等问题。其次，一些房地产企业对开发方案的选择也存在盲目性。在实际操作中，并不是所有价格越高的设计方案越不可取，而应综合考虑技术指标、销售前景和施工情况等因素进行最终评定、选择，在最终成本计算方面，部分房地产企业仅重视中标价格，但实际上，中标价格不等于最终价格，最终价格还受到后期合同纠纷或变更等因素的影响。就房地产企业而言，其投资从项目立项到工程竣工，中间的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，进行准确的预算和监控要克服很多困难，但进行成本控制管理能有效进行资金监控，为企业带来更大的利润。
5. 房地产企业缺乏高素质财务管理人才
要把握瞬息万变的市场经济中的机遇，应对变化莫测的经济挑战，加强财务管理，防范、降低企业投融资风险，便要求企业雇佣高素质的专业的财务管理人才。高素质、专业型的财务人员能充分利用现代科学技术手段，充分掌握市场、企业信息，迅速地为风险和投资决策提供可靠信息。专业型高素质财务人员的引进与培养还能为企业评估投融资项目，有效进行资金管理和成本监控，为企业取得经济利润和长远发展带来推动力。当前，许多房地产企业在人力资源分配上不够合理，在雇佣员工方面仅重视相关销售、建筑人才，对财务管理人才引进较少，导致企业账目混乱，缺乏对资金监控的管理，出现了资金部分闲置与不足共存的现象。此外，大多房地产企业在招聘人才时忽视了人力资本的作用，仅重视财务人员的专业技能，对员工的创新能力、计算机应用能力等不够重视。
三、房地产企业加强财务管理的对策建议
1.明确房地产企业的财务管理目标
财务目标对于房地产企业的发展具有重要的作用。明确的财务目标与企业的长远发展紧密相关，一方面财务目标能够有效地协调与组织房地产企业的日常经营活动，另一方面明确的财务目标与房地产企业的业绩考核挂钩，是房地产企业进行期末考评的重要标准。因此，明确的财务目标对房地产企业的成长具有重要的导向作用。资金的筹集、投放、耗费、回收及分配等过程中，企业财务目标要与企业发展战略目标相协调，实现财务管理科学化、预算化等，提高企业财务管理水平。相对于以企业利润最大化或股东利益最大化为目标的财务管理，以企业价值最大化为目标的财务管理在操作层面上更具有可行性，该财务目标考虑了资金的时间价值与投资风险，较为全面地考虑了与企业相关利益者的权益。此外，房地产企业财务目标的设定不仅要明确企业资金的时间价值与投资风险，还应综合考虑企业总体发展战略与人力资源等因素，从而制定出明晰的房地产企业财务管理目标，充分利用企业的人力、财力与物力各项资源，使房地产企业围绕目标不断成长壮大。
2.建立房地产企业资金的“蓄水池”
房地产企业资金分散，投资资金主要来源于对前期投资项目资金的回收，因此企业财务对资金管理的效率较低。企业财务管理的科学化发展，要求企业既重视宏观管理又重视微观管理。宏观上，企业应做好立项、预算及资金回笼等的大帐；微观上，企业财务还应加强对财务数据的动态监控，将管理落实到企业经营的每个细节中。为解决企业资金管理效率低的问题，房地产企业可借鉴其他企业经验，建立企业资金的“蓄水池”———企业资金结算中心，将企业各部门、各项目的资金归集到结算中心的专门账户，使企业财务能像“蓄水池”一样，及时回笼、调动部分资金，做到专款专用、余款及时回收。此外，资金“蓄水池”还应注重“源头”与“流向”，即加强项目预算与资本预算，对企业资金的收支及分配等作出合理具体的安排，并加强预算监控，定期检查、严格考核，从“源”与“流”两个方面改善资金的管理效率，节约资金占用的时间成本。企业财务还应对企业下的各部门、各项目的资金实施集约化管理，避免资金分散、闲置与不足共存的局面，既能解决企业资金管理低效的问题，又能解决企业下属各部门开立过多账户、资金帐外循环等问题。
3.加强房地产企业投融资风险管理意识
企业财务加强对房地产企业投融资的管理和监控可规避风险性过大的项目，有效降低投融资风险。在融资方面，企业财务管理部门应积极参与融资决策的制定，协助其他部门完成融资。影响企业融资风险的因素很多，如融资渠道、融资组合、融资成本、融资环境以及相关政策法规等。对房地产企业而言，融资组合和融资成本是主要的影响因素。因此房地产企业财务管理部门应协助相关部门进行融资资金预算、识别影响因素、确定融资组合、测算融资成本、进行区间估计、确定融资方案等工作，确保企业融资方案决策的严肃性和正确性。在投资方面，在投资之前对投资项目进行整体评估是很有必要的，能迅速地分析出企业投资项目的可行性及投资规模等问题，为企业做出正确的投资决策提供合理依据。合理的投资项目模型应考虑到资金链是否顺畅，相关文件批文是否落实，未来市场前景及施工进度等问题，这要求企业财务部门参与项目立项与投资评估分析，了解相关政策法规、熟悉投资环境并制定相应的预算计划。此外，房地产企业还应理性分析宏观环境和市场条件，优化自身投资结构，积极拓展投资领域，开发不同类型投资项目，并能根据市场变化及时调整投资方案，以便企业有效规避投资风险，获得较高利润。
4.改善房地产企业成本监控管理能力
房地产企业进行合理的成本预算与成本监控对取得盈利有重要意义。首先，应降低土地开发成本，即降低土地使用权购买价格，即使在竞买时由于竞争使价格偏高，也应积极与当地政府进行交涉洽商，在支付时间和支付比例上争取更大的优惠，已抵消购买价格过高带来的隐性成本。其次，在设计方案的选择上，房地产企业应综合多方因素进行选择，对技术指标、市场前景、预算金额和施工进度等因素进行研究分析，不要盲目否定预算较高的设计方案，而应根据企业项目的既定目标、市场环境及政策因素进行评估，努力使项目方案为企业带来利益最大化。对最终成本的计算也应考虑到合同后期发生纠纷或变更等因素的影响，在合同条款的签订中保持严谨和细致的态度，避免由于签订合同时权责不明而造成双方日后的纠纷，为企业赢得最大的利润。最后，房地产企业还应以成本控制为目标，培养成本预算和成本监控的相关人才，降低资金成本等，对企业资金的使用和回收情况进行及时的反馈和修正，保证资金流畅，节约资金占用等隐性成本。
5.引进、培育专业的高素质财务人才在市场经济体制改革不断深化，计算机技术广泛普及的今天，高素质的专门的财务人才对企业发展起着重要的作用。房地产行业利润可观，但投资金额大，企业财务部门的工作量也往往多于其他行业，如房地产项目从立项到竣工、出售，财务部门需对立项方案进行经费预算，为融资方案作出合理评估，在之后的施工过程中，财务部门还需对资金管理、成本监控负责，甚至合同完成后，也可能因为发生合同纠纷，而需财务部门对整体成本进行重新计算。专门的财务人才能准确把握与财务活动相关的环境因素、制度因素、目标因素、价格因素和发展趋势等市场信息，对企业投融资风险进行动态分析预测，为企业做出正确决策提供参考，因此高素质人才对企业财务发展和完善财务制度有重大意义。就房地产企业而言，应重视对财务管理人才的引进，加强人才培养工作，提升财务人员的业务能力水平，开设财务人员对政策法规的学习和对计算机技术的掌握课程，增强财务管理人员的创新能力，不断提高企业财务管理水平。
近年来，房地产行业发展迅速，对财务管理的要求也越来越高。在机遇与挑战并存的今天，许多房地产企业获得了巨额的利润，但也面临财务管理效率低、资金管理意识薄弱和成本监控经验不足及缺乏高素质财务人才等问题。因此，明确房地产企业财务管理目标，进行有效的资金管理，加强成本监控能力，培养高素质财务人员对房地产企业改善财务管理现状，加强对资金的控制，提升资金使用效率，并降低投融资风险意义重大。如上文所述，当今房地产企业在财务目标设立、资金管理、降低投融资风险、成本监控及人才引进、培养方面仍有待改善。为此，房地产行业企业应从业内的实际情况出发，根据市场环境作出正确的决策，明确财务管理目标，做好资金管理和成本监控工作，采取一切措施来降低营运风险和财务风险，提升企业财务的整体业务水平和监控能力，做到财务管理科学化、预算化，推动企业的长久发展。
参考文献：
[1]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].现代经济信息，2010（22）：201.
[2]叶欣.对房地产企业财务管理的相关问题的思考[J].经济生活文摘，2013（1）：106．
项目投融资方案及经营分析范文3
广东金融学院08级法律专业本科
意向分析
吴绍峰对未来工作的期待是：月薪2000元以上，五险一金齐全，福利好；和专业相关，能学到东西并且有发展空间。
吴同学利用了大二暑假和大三寒假的时间到律师事务所和法院见习，目前在准备2011年的国家司法考试。因为法官助理和其专业对口，对工作年限不作要求，他希望能通过公务员考试进入司法系统，在担任法官助理的过程中积累经验，争取5年内升至法官一职。
樊尧
广东工业大学08级会计学专业本科
意向分析
樊尧认为自己有两大优点：
1. 扎实的财务知识；
2. 擅长交际。她希望能够进入财务部从事融资工作。
对樊尧而言，初入职时月薪2000元即可。她希望从融资专员开始，在工作中积累经验，逐步成长为主管乃至总监。
吴绍峰
法官助理
TIPS
法官助理是辅助法官完成审判任务的人员，主要职责是帮助法官完成审判过程中的事务性工作，不具有审判权，不能实质性地参与审判。
目前，在我国，法官助理的制度尚处于探索阶段。法官助理来源主要有三种途径：从法院现有的工作人员中选拔，社会招聘，通过公务员考试选拔。法官助理不享受公务员待遇，工资和福利相对较低。
PART 1职业测评报告
A能力及性格特点
（提示：以下几项能力及性格特点，是每个有意向进入该行业的新人需要重点考量的基本素质。能力分数8分及以上为高，6~7分为中，5分及以下为低。如图一所示）
专业知识匹配度
法官助理开展一切工作都应依法为据，无论是审查诉讼材料、撰写裁判书，还是进行调解，如果心中无法，便不能顺利地完成工作，甚至影响案件的进展。
备注：吴同学的法理学、民法学等专业课程的平均分为83分，综合法院、律师事务所的实习指导老师的评价，他的专业知识为8分，高。
逻辑思维能力匹配度
法官助理应在开庭前审查诉讼材料，向法官提出诉讼争执要点，归纳证据，利用扎实的法学知识和逻辑思维能力分析案件。
吴同学逻辑思维能力为6分，中。
文字表达能力匹配度
法官助理负责裁判文书的制作，给法官提供案件基本情况和审理要点的备忘录，开庭前随卷宗一起交给法官；之外，法官助理还要为法官草拟演讲稿、法律意见书，编辑、校对判决书和裁定书。
吴同学文字表达能力为7分，中。
沟通能力匹配度
法官助理在法官的指导下主持庭前调解，接待案件当事人、人、辩护人的来访。这要求有一定的沟通能力。
吴同学沟通能力为6分，中。
体能综合能力匹配度
法官助理在法官的指导下，带领书记员进行调查取证、勘验、委托鉴定等工作，此外要送达裁判文书、办理案件上诉的有关手续，通知并为当事人收取或发还案款。因此，法官助理应有充沛的体能完成这些耗时长、范围广的工作。
根据体能测试和体育课程的成绩，吴同学的体能为9分，高。
B职业价值观
（提示：在本部分测试中，应着重关注得分最高的前三项因素。因为一般而言，一个单位若能满足一个人前三项（至少两项）的主导需求，那个人就可以在这个企业中得到比较高的满足感，反之，职业满足感会大打折扣。）
从图二可知，吴同学在未来的工作中十分看重培训进修、职位升迁和福利待遇这三项因素。
培训进修
法官助理对诉讼材料的处理对法官的判决有较大程度的影响，在处理民事诉讼案件的过程中，法官助理对当事人的调解也较为重要，因此以地方法院为单位，司法系统会适时对法官助理进行法律文书写作、调解技巧等司法技能的培训。
职位升迁
在法官助理一职出现以前，书记员跟着法官工作，一般要经过五年，且通过国家司法考试才能被任命为法官。现在，从事一年法官助理工作，通过预备法官培训，就有资格被任命为助理审判员。无论是时间成本还是升迁机遇，法官助理的优势都十分明显。
福利待遇
根据司法系统相关资料，通过公务员考试的法官助理，东南沿海地区的月薪在3000元以上，中西部内陆地区的则为1500~3000元不等。除了地域差异，法官助理的工资跟级别也有一定关系，不同职级之间相差20~200元不等。一般情况下，聘任制法官助理的工资稍低于公务员编制的，奖金也较少，一般月薪为1200~2500元。
小结：
吴同学职业价值观匹配指数较高。
PART 2情景测试
李慧
某市级法院，法官
李慧：一对农村的男女订婚后同居。后来两人分手，男方到法院要求女方退还聘金，而女方不同意，反而提出要求男方赔偿精神损失费。如果你是该法院的法官助理，如何处理？
吴绍峰：根据我国相关法律的规定，订婚不是法律上缔结婚姻的必要条件，双方并未进行合法婚姻登记，因此在身份上并没有相应的权利与义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：（一）双方未办理结婚登记手续的；……”本案符合该规定的第一条，法院应当支持男方的诉讼请求。而精神损失费的诉讼请求，由于双方并不存在婚姻关系，更不存在暴力伤害等要件，所以无法得到精神赔偿，当然也不会胜诉。
作为法官助理，我会尽力促成双方在庭下和解。因为控辩双方在农村，涉案金额一般不会太多，而司法成本和诉讼费用则是一笔不小的花销。本案中并没有提及双方当事人之间有突出的经济矛盾或者暴力冲突，没有达到非得通过司法诉讼来解决问题的程度，所以如果能进行庭下和解的话，可以节约相关的成本，更好地维护双方当事人的利益。
李慧：在一起涉及未成年人的人身损害赔偿案件中，上诉方作为受害未成年少女的父母，提出了名目繁多的巨额赔偿请求，因于法无据而未能完全获得一审支持。在送达诉讼材料和与上诉人的初步接触中，你发现这对父母始终无法接受女儿因事故致残的现实，情绪异常激动。作为法官助理，你会如何处理？
吴绍峰：我会首先对所有的证据进行再次审查，看已有证据中是否能够支持更多的诉讼请求。如果一审中有被遗漏的证据我会向法官提出，看是否能够得到法官的支持。而如果没有足够的证据支持更多的诉讼请求，我会从赔偿数额入手，了解受害人以及被告人双方的家庭情况或公司背景等条件是否能够达到既相称又相对的公平状态。如果不相称，我会向法官说明受害人家庭情况并向法官提出能否在法定范围内对受害人进行更多的补偿的意愿，并且希望法官支持。如果相称，那就只能维持原判了。
李慧点评：
第一个案例法官助理处理得很好，没有不当之处；第二个案例，法官助理犯了一个严重的错误，他在试图左右法官的判决。当事人的情绪比较激动，法官助理安抚当事人是妥当并且应该的，但是意图改判的做法逾越了法官助理的职责。
第二个案例是我真实遇到的，处理该案件的法官助理在了解情况后，及时主动与法官沟通，并在法官的指派下，先后三次找受害方父母谈话，为其分析案件的实际情况，解释说明法律的相关规定，耐心细致地听取上诉方的陈述并适时地加以安慰和劝导，从情、理、法三方面助其走出情绪的困境和认识的误区。终于，受害方父母被其认真诚恳所打动，当场表示： “谢谢你听我们说了这么久，我们服判，不闹了。”
在现实中，有时候上诉人并非真的要“据理力争”，法官助理在了解情况作出判断后适时关心对方，给对方一个情感宣泄的机会，往往能收到意外的效果。这也是我们常说的“法外有情”。
李慧建议
如何成为一名优秀的法官助理？
1扎实学好法律知识。多看法律法规、司法解释等相关法律书籍，可以从条规出台的背景去理解其精神实质和内涵。例如，如果对房地产市场混乱、投机性购房活跃、住房需求不合理的情况有所了解，那么掌握2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就不是一件靠死记硬背的苦差事了。
2 多参与到案件当中。这里说的“参与”不是指参与审判，而是在职位权限范围内主动辅助法官工作，积累经验。实践和理论往往相差很大，实践后再回头来学习，理解会更深刻。比如收到案卷后，检查案卷，查看材料是否齐全，归纳案件焦点，能够很好地将法律条文活用到实际案例当中。
3做好案件的调解工作，注意调解技巧，做到案结事了。在调解过程中还要注意自己心态的调整。当事人有时候会情绪激动，出现不理智的、冲动的甚至野蛮的行为，法官助理要时刻保持冷静的头脑，以宽广的胸怀保持平静的心态，以理智的态度进行疏导，避免卷入当事人的纠纷中去。
4 明确职位属性，不越权也不做人偶。波斯纳（美国现任联邦第七上诉法院法官）当法官助理期间，撰写了一份与最高法院的决定完全相反的司法意见。然而，这份意见不仅说服了当时的大法官布冉能，而且说服了最高法院。波斯纳的例子说明法官助理的重要性，但应注意，他成功改写司法意见取决于美国法官助理的独立性，国内并不提倡这样的做法。法官助理如果对案件有自己的不同意见，可以恰当地向法官提出，但是不能替法官作决定，不能干涉法官审理的案件。
PART 3测评综合结论
通过情景测试的分析，我们发现，吴同学的法学知识较扎实，能够运用相关法律对案例作出准确的判断。但他过分注重法理，缺乏调解技巧，而且对助理一职的定位不够清晰。法官助理的主要职能是辅助法官工作，在法官的指导下开展工作，并无审判权。
吴同学可以通过阅读相关书籍如《调解要点与技巧》了解调解技巧，多争取法院实习机会，增加实战经验。认真倾听当事人的陈述，取得其信任，根据具体情况采取合适的方法如“过错剖析法”、“ 冷处理法”等进行调解。
PART 4造型指导
对法官或者法官助理的着装，最高人民法院有制度上的要求，主要指四个统一：即面料统一、色彩统一、款式统一、穿着统一。如穿制服时，不允许敞怀，不允许穿西服背心，衬衣只能是白色；制式领带打好后，其长度恰好到达皮带扣，大小徽章要端正地别在西服领口的扣眼上。同时，着装时还要注意全身的协调，使衣、裤、鞋、袜、包等色调一致，相互呼应。总之，绝不可以我行我素，使自己的着装与所处的环境格格不入。
樊尧
融资专员
TIPS
融资专员，根据公司的生产经营、资金拥有的状况，以及公司未来发展的规划，通过科学预测和决策，从一定的渠道向公司的投资者和债权人筹集资金，以保证公司正常生产和经营管理活动需要。有的企业会将融资部和投资部合并为投融资部。
PART 1职业测评报告
A
能力及性格特点
（提示：以下几项能力及性格特点，是每个有意向进入该行业的新人需要重点考量的基本素质。能力分数8分及以上为高，6~7分为中，5分及以下为低。如图一所示）
专业知识匹配度
除了对应的专业知识，融资专员还应能熟练运用excel等软件进行现金流量等方面的分析。
备注：樊同学的基础会计、财务会计、中级财务管理平均分为75分，办公室财务等相关软件操作熟练。
樊同学的专业知识匹配度为7分，中。
分析能力匹配度
融资专员应熟悉公司产品、发展等相关情况，对企业所处的资本市场和政策变动情况进行全面分析和评估，并选择最合适的融资方案。融资是一份考验逻辑分析能力和数字敏感度的工作。
樊同学的分析能力为4分，低。
计划能力匹配度
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备得不好，会让投资者对企业产生不良印象，降低对企业的评价。投资计划中，融资专员应重点关注对未来现金流量、资产负债和损益情况的预测。
樊同学的计划能力为1分，低。
沟通能力匹配度
融资专员负责与政府、各金融机构、银行及相关机构联络、接洽，建立广泛的信息来源和良好的合作关系。
补充说明：樊同学在智尊测试中的沟通能力为5分，但在采访、拍摄的过程中，我们发现樊同学沟通能力尚可，老师、同学对其评价也较高：“活泼善言、擅长跟陌生人打成一片”。因此我们将她的沟通能力修正为7分，中。
主动性匹配度
融资专员除了要管理现有筹资渠道的相关工作外，还负责开发新的筹资渠道，懒散拖沓只会导致筹资渠道越来越窄，甚至被竞争对手截断的情况。
樊同学的主动性为5分，低。
B
职业价值观
（提示：在本部分测试中，应着重关注得分最高的前三项因素。因为一般而言，一个企业若能满足一个人前三项（至少两项）的主导需求，那个人就可以在这个企业中得到比较高的满足感，反之，职业满足感会大打折扣。如图二所示）
个人兴趣
樊同学喜欢结识陌生人，而融资专员的工作中比较重要的一部分是拓展融资渠道，要求其不断结识各金融行业及其他相关机构的人；而在这个过程中碰钉的可能性又能满足樊同学喜欢挑战的个性。不管在什么性质的企业，融资的工作都能为她带来满足感。
职位升迁
一般情况下，融资专员经过3~5年的工作积累能升至主管一职。在发展成熟的公司尤其是国企和知名外企里，融资专员的升迁机会相对较多。素质高、理财能力突出者还能往财务经理、财务总监等高级管理层发展。而在小规模的企业里，没有融资专员和主管之分，要升职做经理，难度相对也会较大。
福利待遇
根据应届生毕业网的最新统计数据，本科生从事融资专员，在广州的平均月薪为2000元左右。而保险、住房公积金等方面的待遇则依具体企业而定，一般国企的福利较好。
小结：
樊同学职业价值观匹配指数较高。
PART 2情景测试
艾均：你所在的公司准备投资建设一个创意文化产业园，该产业园投资规模预计为5个亿，而公司的自有资金约为1个亿，该产业园的市场前景不错，但是经分析评估后，你认为这个项目风险很大，而你的上司又觉得这个项目机会难得，要求上马这个项目，你会怎么来协调？
樊尧：我会先将分析出的数据向上级汇报，详尽地告诉上级该项目将会承担的风险及后果，再将要承担该项目投资所需的资源难度一并汇报，若上级坚持要执行此项目，我会尽力为公司做出最适合的融资方案。
艾均点评：
这位同学前半部分的处理很恰当，投融资部对公司将要进行的重大投资项目，必须进行充分的调研和科学的评估分析，并对其中一些重要风险点进行完整客观的表述，为上级作出正确的投资决策提供参考。
而后半部分，该同学认为只要尽力做好4个亿的项目缺口资金融资方案即可，其实不然，对于本项目，融资额是自有资金的4倍，这里面的财务杠杆效应是很大的。财务杠杆是一把双刃剑，用得好，收益可以锦上添花，用得不好，亏损会雪上加霜，甚至还可能给企业带来致命一击。所以虽然产业园的市场前景不错，但有息融资规模所占比重过大，万一项目建成后收入不能达到预期，而银行贷款利息却一分钱也不能少，那公司经营风险马上就暴露出来了。因此，在非做不可的情况下，投融资部首先要考虑的是优化整个投资项目，争取在项目整体风险上做减法，譬如说缩减项目的投资规模，寻求合作伙伴共同投资开发等等。确定了投资方案后，再根据公司实际需要制定一个合适的融资方案。
艾均：假如你所在的公司是一个季节性很强、信用为AA级、产品销售利润率为9%的大中型企业，每年一到生产经营旺季，企业就面临产品供不应求、资金严重不足的问题。今年，公司生产中所需的A材料缺货，急需200万元投入，而公司目前尚无多余资金。针对这个问题，投融资部开会商议。目前提出了三种备选筹资方案。你会选择哪个方案？为什么？有没有其他更好的方案？
甲：银行短期贷款。工商银行提供期限为三个月的短期借款200万元，年利率为8%，银行要求保留20%的补偿性余额。
乙：票据贴现。将面额为220万元的未到期（不带利息）商业汇票提前三个月进行贴现。贴现率为9%。
丙：安排专人将250万的应收款项催回。
樊尧：选择乙方案。因为甲审批的时间会比乙的长；银行要求40万元的保证金，实际可动用的借款只有160万元；而乙方案的贴现息约5万元，金额相对较小。而丙方案，在一定程度上浪费了人力资源，不符合高效率的原则。
艾均点评：
从资金到位速度和风险的角度来看，这位同学的选择是对的，因为公司急需资金投入，在不考虑其他因素的情况下，乙方案的资金到位速度最快。而且在生产经营旺季，产品供不应求时，公司的存货周转率可以大幅提高，资金的利用效率会远高于产品销售利润率9%，商业汇票的贴现利息相比于此基本可以忽略不计。
而不选甲方案的重要原因在于通过计算，甲方案实际利率为10%，大于9%的产品销售利润率。
但她对丙方案的分析不恰当。如果专人能在规定时限内顺利完成任务，丙方案既收回了公司的应收账款，又省去了该笔缺口资金的使用成本，完全不存在“浪费人力资源”的说法。但在决定方案前，必须分析应收账款债务人的信用状况，对短期内收回该笔账款的可能性做个评估。如果因为催收过急，影响和客户的关系，最终导致原有客户的流失，则得不偿失。
艾均建议
如何成为一名优秀的融资专员？
勤读书，打好专业基础。投融资工作是一门技术活。但凡公司重大的投融资决策方案都需要实事求是，注重对数据资料的分析和运用，绝不是通过拍脑袋就能决定的。而怎么获得这些数据，面对这些数据资料如何处理，处理后会得出怎样的结论都离不开投融资等相关专业知识。因此，要珍惜大学时光，打下扎实的专业基础，将来工作才能游刃有余。
多思考，注重培养分析判断能力。毫无疑问，在投融资部工作，要具备良好的逻辑思维能力、分析与判断能力。这些能力的获得，要经过长时间的锻炼。我们应该未雨绸缪，平时就多用心观察，多思考。例如，对于身边的一些小书店、小餐馆甚至一些小摊档，都可以尝试做一些小调查，综合考虑人流、收入、原料、人工等各种因素后，建立模型，进行一些简单的投资分析，再根据实际情况反馈修正，这些对自己的思维锻炼是很有益处的。
重交际，加强与人沟通协调能力。一方面，投融资的工作需要在外单位、上级、不同部门之间做很多的沟通协调工作。另一方面，通过多交朋友，能有效地增加获取信息的渠道，也有助于打开视野拓宽思路。很可能，一个好的投资机会，就是在与朋友不经意的交流中得到灵感并挖掘的。
PART 3测评综合结论
樊同学的沟通能力较好，和相关部门、机构沟通时能够建立较好的关系。但分析、计划能力低，主动性也较弱，这些都是从事融资工作的硬伤。筹资的具体开展建立在一份出色的融资方案的基础上，如果不能根据数据作出合理的分析，而且计划能力不过关，就会严重影响到方案的设计。
项目投融资方案及经营分析范文4
关键词：港口；融资模式；融资模式运用
港口企业的发展是国家物流运输战略的重点，目前各级政府都意识到了港口发展对沿海、沿江地区经济发展的带动作用，因而高度重视港口基础设施建设。资金的有效支持是基础设施项目实施的关键。港口企业自然垄断性强，其融资具有投资规模大、建设周期长的特点。企业如何盘活自身的内源融资及灵活运用外源融资，合理调控资金结构，采用多种融资模式，降低资金成本，是本文研究、探讨的内容。
一、融资模式
企业资金来源主要包括内源融资和外源融资两种。
1.内源融资主要是公司的自由资金和在生产经营过程中的资金积累部分，是在公司内部通过计提折旧而形成现金和通过留用利润等而增加公司资本。其特点是不需要支付利息或股息，不减少公司的现金流，不发生融资费用，其成本远低于外部融资。
而港口企业的生产经营活动的正常运转以及扩充基础设施建设，需要大量资金给予支持，企业应根据其自身的盈利能力和外源资金的可获取性以及企业的投资增长速度，来决定内源融资、外源融资的比重。
我国港口企业的融资模式以外源融资占主导，企业的资金来源除内源资本外，相当多的部分要依靠外源融资来解决。上市公司融资在这一点上表现得尤为突出，其外源融资在企业融资模式中所占的比重高达80%以上，内源融资的比重不到20%。
2.外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金，按其融资性质又可分为：
（1）权益资金融资模式。主要融资方式有发行股票、配股及增发新股的股权方式，权益资金融资模式的主要优点是股票属公司的永久性资本，不需要偿还，也不必负担固定的利息费用，从而大大降低公司的财务风险，缺点是发行过程复杂、初期费用较高。
（2）负债资金融资方式。是指企业向银行或银行非银行金融机构贷款等方式获得的资金，企业常用的负债融资方式有发行债券、银行借款等常见方式。
其中发行债券为重要的一种方式，这种方式的优点在于资金成本较低、透明度高、保证控制权、可以发挥财务杠杆作用，使用这种融资方式的企业多为资质好、规模较大的企业；同时缺点是融资风险高、限制条件多、融资额有限。其融资期限可根据企业的资金需求分为短期融资券和中长期融资券，如：用于生产经营所需资金可选择短期融资，用于基础建设、购置固定资产可选用中长期融资。
其次是银行借款，它有与债券融资类似的缺点，财务风险高、限制条款较多、筹资数额有限，但它的优点是筹资速度快、成本低、借款弹性大。
此外，企业之间的商业信用、融资租赁在一定意义上说也属于外源融资的范围。商业信用筹资近年也是港口企业普遍存在的短期融资行为，是企业间延期付款或预收货款形成的债券债务关系，是一种直接信用行为，商业信用的具体形式有预收账款、应付账款、应付票据。
二、融资决策
企业制定融资决策的过程，也是确定最优资本结构的过程，首先在几种可选融资方案中分别计算加权平均资本成本率，然后选择其中加权平均成本率最低的一种。但加权平均资本成本率最低的方案并不意味着就是最佳融资方案，企业还需要根据投资者的要求、股票市场的价格波动等情况，利用财务分析方法对方案的资本结构做更详尽的分析，最后再做融资方案的改进达到最优筹资结构方案。
融资决策需注意的基本原则：（1）筹资数量适度；（2）筹资时机适时；（3）筹资方式合理；（4）筹资成本经济；（5）筹资风险控制。
三、融资模式的运用
港口企业可根据区域经济环境、区域政策和产业周期，采取不同的融资渠道和融资方式，形成不同的融资结构，从而决定企业的资本结构。
1.内源融资资金来源于企业内部，不会发生融资费用，适合于留存收益多，固定资产规模大的企业。港口企业码头设施等基础建设资产原值较大，其投产后计提的折旧占经营成本的比重较大，且不会减少企业的现金流量，其替换出的资金直接转化为再投资资金来源。因此，它是港口企业首选的一种融资。
2.近年，中国沿海众多港口正迎来经济全球化进程加速带来的机遇与挑战，需要更大、更高效的港口和码头接纳这些接踵而至的大型船舶，提升港口的综合能力和服务水准，以满足现代国际贸易的需求。随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内源融资已很难满足企业的资金需求，外源融资已逐渐成为企业获得资金的重要方式。
（1）股权融资。企业在什么情况下选择权益资金融资模式或负债资金融资方式，最重要、最直观的指标是资产负债率指标，通过调节全部资本中权益资本与负债资本的比例，以达到最优的资本结构，使企业在一定时期内，筹措的资本的加权平均成本最低，使企业的价值达到最大化。如果企业以债权融资方式为主，那么企业债务资本与股权资本的比例中债务资本的比率就会比较大，反映出的资本结构指标资产负债率就偏高；反之，如果企业中大多采用的是股权融资方式，则该企业的资本结构中股权资本占的比重较大，反映出的资产负债率就会偏低。
企业成长期多选择权益资金融集资金。截至2010年底，沪深两市共有港口类上市公司16家。上市融资不但可以为港口公司的持续发展获得稳定、长期的融资渠道，从而形成良性的资金循环。上市融资也加快了港口发展步伐，使港口发展的巨大潜力和资本市场的优势结合，可改善港口企业的资本结构，增强港口发展后劲和竞争实力。
上市港口企业进入成熟期后，根据资产负债率可调节空间，还可以进行配股及增发新股等股权方式进行融资。
（2）债权融资。企业资本运营进入到稳定阶段，这时就应充分运用财务杠杆权衡财务风险和资金成本的关系，确定最优的资本结构。债券筹资的发行可以充分发挥财务杠杆的作用，债券融资发行成本要比股票筹资低，债券利息可从税前利润扣除，另外债券融资不影响原有股东的控制权的优点。 这也是港口企业选择的融资方向。
（3）银行借款。港口是带动区域经济发展的核心战略资源，也是产业结构调整的重要推动力，发挥港口经济的优势，将对整个地区经济社会的发展起到促进作用。这样港口企业和地方政府、地方银行之间就能形成一个优良互利的利益链，港口企业就能取得地方银行利率浮动范围的最优的下浮利率。银行借款除取得利率的优惠外，还应该注意得是，企业应避免库存现金的冗余，建立合理的库存现金限额；如果借款性质是基础建设长期借款，在国家储备金充足，银行利率调整活跃期，企业与银行签订的贷款协议利率，最好选择随中国人民银行基准利率同期同档利率作相应调整，减少贷款利息；与银行协商约定根据建设资金需求可提前归还贷款等优惠条件。另外，可根据融资需求在银行授信总额度内申请分项额度：如基础建设中长期借款授信额度、流动资金借款授信额度、银行承兑汇票额度等，充分灵活的运用银行的总授信额度。
（4）商业信用。港口企业基础建设中部分应付工程款及工程物资款可利用票据融资，利用远期付款，最大限度的减少对资金的占用与需求，也有利于扩大生产规模，即使使用全额保证金银行承兑汇票，企业也能获得半年期定期利息，来减少企业财务费用。
总之，企业的融资渠道多元化，应根据港口企业所处的各个发展阶段及资本结构来选择合适的融资模式，合理利用财务杠杆使企业达到最优资本结构，实现企业价值最大化的目标。对于港口企业而言，引入现代化的投融资体制，形成政府主导、现代企业运作、资本运营、滚动发展的港口建设投融资平台，使港口设施配套、信息化平台高效，才能形成现代化的口岸。
参考文献：
项目投融资方案及经营分析范文5
关键词：房地产开发企业；融资；渠道；项目
房地产企业在房产开发过程中从项目的开发，到最终开盘往往需要耗费很长的时间，且资金占用量较大，通常情况下房产开发商需要通过融资来筹集资金。就我国目前的房地产企业的具体情况来看，大多数企业在开发地产项目时都需要大量的融资，就企业整体经营目标以及发展来说，应该对融资渠道加以控制。
一、房地产企业融资问题
1.融资水平差异大，上市融资较困难
我国房地产企业在融资方面的水平存在着比较大的差异，因此要实现上市融资这一筹资途径的难度是相当大的，据相关业内人员估算，当房地产企业的负债率低于65%时才是相对安全的。如果房地产开发企业过度依赖外部融资，而拥有较少自有资金时，则要面临高负债经营的财务风险，虽然筹资增加资本是一个较好的方法，但是就我国目前的资本市场而言，对房地产开发企业上市的要求诸多，比如说：S公司是一家房地产开发企业，S公司要上市，在上市的三年都应该保持l0%以上的净资产回报率；另外我国上市的手续相对比较繁琐，需要大约一年的时间及安排。又比如，对于已经上市的公司如果要增发股票，就必须得到证监会的认可，原则上是要求具有“四证”的，这种增发股票的标准已经接近了商业贷款的标准。除此以外，作为一家上市公司，对公司管理等各方面的透明度提出了更高的要求。就目前的形势而言，我国的房地产企业达到上市标准的寥寥无几，上市融资是一条艰辛之路。
2.融资行为缺乏理性
目前，我国大多数的房地产开发企业曾经都是政府的下属开发部门，在其经营过程中带有明显的租赁性质，产权不清晰，很多还不具有独立的法人实体，在经营过程中对政府职能过度依赖，忽略对效益的分析，这就导致在融资过程中不能严格依照市场化的经营模式进行，缺乏理性的融资行为。
3.房地产融资对应的法律法规不完善
在我国，大部分房地产企业与社会主义市场经济有着相同的发展历程，经历着一个从不规范到规范的发展过程，就投融资而言，开发企业在资金来源、资本结构、资金用途，以及商业银行贷款、境外资金流入等方面都受到诸多的限制。缺少境外房地产开发市场规范的融资方式。我国的地产开发融资还处于摸索阶段，尚不存在成熟的制度性安排。诸如：我国法律法规对房地产投资资金的规范还很不完善，融资过程中的很多细节在法律、法规中都没设计，这就对房地产融资的开拓与创新带来了一定的影响。
二、房地产企业融资渠道
1.发展房地产信托投资
房地产信托投资是一种由商业信托组织发展而来的组织形式，主要是通过聚集投资者的资金，来实现收购或持有房地产或为房地产项目融资的一种投资行为。对资金比较紧张的房地产企业来说，信托投资往往会通过一次性购买其部分资产的形式提供后续资金，并在房地产开发项目资金得以回笼后再将投入资金收回。房地产信托投资主要是针对那些自有资金水平较高的企业，由于政策因素或者市场原因导致短期资金短缺，在这种情况下，信托公司向地产企业提供征信贷款，迅速弥补资金缺口，目前已发展成为了我国地产企业融资的一个新型的渠道。从国外房地产业的发展可以看出，地产信托是一种比较成功的融资模式。
2.灵活应用多种金融工具实施融资
在我国房地产开发企业的融资过程中，相对单一的融资渠道是影响我国地产企业发展的重要因素之一。由于我国地产行业在项目开发的过程中具有资金需求量大、对金融体系有很强的依赖性、受政府宏观经济调控的影响、银行贷款比较困难等特殊性，这些特性对房地产企业融资造成了一定的困难。在这种大环境下，我国地产企业应该积极拓宽融资渠道，依据其自身特点，采取更为灵活多样的融资方式。比如：A企业结合自身的经营状况以及项目资金需求情况，自主选择多种融资模式。采用自有资金同银行贷款及机构投资、基金相结合的方式。这种方式可以充分利用地产企业自身的资金优势，结合外部资金，更好地服务于地产开发项目。
3.健全房地产融资相关法律法规
我国必须不断的完善房地产融资方面的法律、法规，规范房地产企业的融资活动，这样不仅可以为房地产企业提供融资，也可以降低其金融风险。比如：制定我国的《房地产开发企业贷款管理法》、《房地产投资基金法》等，在其中明确开发商以及个人的权利义务，进而规范个人及企业的地产融资行为。
三、总结
房地产企业应当结合自身的需求及对资金的需求等情况来制定融资方案。在融资过程中要以自身融资的难易程度以及融资成本为依据选择合理可行的融资规模及方法。在制定融资方案时要考虑优化企业资金结构。选择适当的融资方式可以使房地产企业拥有一个安全、稳健的资金链，促进企业健康发展，最终实现企业利润最大化的目标。
参考文献：
[1]倪智勇:浅析房地产企业融资策略和融资风险防范[J].新会计，2010，(1).
项目投融资方案及经营分析范文6
关键词：地铁 PPP模式 融资 问题 对策
一、以Z市地铁1号线一期工程为例投融资概况及融资方式评估
（一）Z市地铁1号线一期工程投融资概况
1.1号线一期工程融资方案
根据国家发改委批复，1号线一期工程总投资155.56亿元，由于其预备费用、建设期利息、流动资金部分调减，评审减少9.97亿元，确定总投资145.59亿元。
1号线一期工程融资方案：预计总投资145.59亿元，其中由Z市政府投入资本金61.15亿元，占比42.002%，债务资金84.44亿元，占比57.998%。
按照Z市政府资金拨入计划，政府逐年按当年建设投资的42.002%的比例对1号线一期项目拨入资本金，2009年到2013年5年间共计安排资本金61.15亿元。各年度资本金投入如表1所示。
2.投资情况
Z市轨道交通1号线一期工程起于西流湖站，终点为市体育中心站，全长26.2公里，于2009年6月开工建设，已于2013年底前建成试运营。本项目计划总投资145.59亿元，实际总投资150.84亿元，已于2013年底通车试运营。
（二）1号线一期工程项目融资方式的整体评估
Z市轨道交通项目建设资金全部由Z市轨道交通有限公司投入，该公司资金来源为两块，具体融资方式如下：一是Z市政府投入资本金，占项目投资的42.002%；二是通过银行等金融机构借款。已完工的1号线一期工程和在建的2号线一期工程均采用此方式。
1.政府投入资本金方式及评估
根据Z市“十一五”规划，2008年-2015年Z市政府投资的重大基础设施建设项目32项，总投资约303.5亿元，其中轨道交通资本金总投资112.9亿元。按照Z市政府对Z市轨道交通项目资金拨入计划，政府逐年按当年建设投资的42.002%的比例对Z市轨道交通有限公司拨入资本金，分年度向近期建设项目提供财政项目专项资金。Z市财政资金每年可用于轨道建设的资金如表2所示。
由表2分析可知：Z市轨道交通建设的资本金每年约占Z市全市财政收入的一半甚至更多，是Z市政府的较大财政负担。
2.银行融资方式及评估
除了Z市政府投入的资本金外，Z市轨道交通有限公司其余建设资金均采用信用担保的方式通过银行融资，即贷款均采用的担保方式为建设期信用，运营期用政府投入的轨道交通沿线的土地作抵押以及建成后收费权作质押，以轨道交通（建设）还贷专项基金作保证。Z市轨道交通有限公司目前在银行融资的情况如表3所示。
由表3分析可知：各家银行对Z市轨道交通有限公司授信276亿元，公司现已通过银行融资金额超过109亿元人民币。
Z市轨道交通1号线一期工程竣工后，2号线一期工程在紧张的建设中。当前1号线和2号线一期工程总投资概算如表4所示。
Z市轨道交通有限公司自有资本金主要依靠Z市财政拨付，其余资金通过银行融资，现已通车的1号线一期工程和在建的2号线一期工程都是通过以上方式进行融资建设，如果全部规划的剩余未建设线路也用此融资方式，完成Z市轨道交通超过1000亿元的规划建设，政府除了每年安排Z市财政收入的3%投入Z轨道交通外，尚有几百亿资金缺口需要采用信用担保方式通过银行进行融资。但是由于Z市轨道交通项目融资金额巨大、融资期限长、项目本身盈利能力不强，导致Z市轨道交通公司一直处于负债经营状态，实际运营中票务收入难以平衡运营成本，不足以支持银行贷款的还款来源，难以达到授信审批条件，不能满足贷款要求，后续融资压力非常大。
二、Z市地铁运用PPP模式融资在实践应用中存在的问题
（一）Z市地铁运用PPP模式融资在实践应用中的意义
城市轨道交通的发展一直以来是推动我国城镇化快速发展的重要途径，但是由于该项目投资规模大、回报周期长、投资回报率低的特性使得项目建设资金仅靠政府部门的投资和借贷难以满足其日益发展的需求。因此，引入灵活多样的市场化项目融资模式势在必行。
城市轨道交通作为公共基础设施建设的一部分，是城市生存和发展必须具备的条件。但是由于投资规模大、盈利能力差、沉没成本大的特点，私人部门不愿承担也无力承担其建设和运营，项目完全由政府融资。单一的政府融资给地方政府带来了沉重的财政负担，一旦项目自偿能力过弱，不仅政府背上沉重的债务包袱，而且增加项目后续融资压力，从而导致轨道交通项目建设的资金缺口。近年来，随着PPP融资模式在基础设施领域的应用和发展，它已经成为解决城市轨道交通项目资金短缺的一个重要途径。所以，对PPP模式的推广有助于解决项目资金短缺的问题，并对为社会大众提供满意的轨道交通服务从而促进城市轨道交通的可持续发展具有十分重要的实践意义和指导意义。
（二）Z市地铁PPP融资实践应用中存在的问题
由于PPP融资模式结构复杂、参与者众多，项目潜在的风险巨大，因此只有对PPP模式进行全面、系统的研究才能保证该模式能够在城市轨道交通项目成功运用，针对Z市轨道交通项目融资压力大的现状，笔者深入研究了PPP运作模式及成功运用的关键环节，现将PPP项目实施中存在的问题归纳如下。
第一，缺乏专门的适用于PPP模式的法律法规。我国现有的相关法律法规大部分内容是针对项目BOT制定的，尚没有成文的关于PPP应用的法律法规，而且现阶段大多为部委规章或者地方性管理条例。PPP这种开放式的融资模式不利于国家统一管理，而且我国现行的法律、法规与国际上PPP项目融资的一些惯例和做法也不能很好的对接。
第二，私营资本不能够真正参与到项目。目前我国私营资本投资公共项目建设不存在明显的市场准入壁垒，但在与政府企事业单位竞争时明显处于弱势地位，很难真正进入公共基础设施建设中，即使在实施过程中，私营资本不是在项目前期的就参与进来，而是在项目确定后才参与进来，不利于私营企业一开始就引入先进技术和管理经验。
第三，融资障碍。目前我国PPP项目的财务结构主要还是传统的银行贷款，贷款期限一般都在10-12年左右，可被银行接受并作为贷款抵押物的形式及种类也相对较少，相比国际项目融资，在融资量和融资期限上都相对较低。此外，我国现有贷款合同条款的设计倾向于由项目承担利率变动的风险，企业不可能获得固定利息贷款，有国外资本参与的项目还面临人民币不能自由兑换而产生的汇率风险。
第四，缺乏完善的定价和调价机制。对于公共基础服务设施，公众期望获得质优价廉的服务，私人投资者期望利润最大化。一些在初期投入资本较低而后运营成本较高的公共事业项目，面临着定价不能由于成本的增加而提高的风险，还有一些项目面临由于政府的定价过低而又不提供价格补贴的困境。
第五，缺少专业化的机构和人才。PPP在我国尚处于起步阶段，相关研究的专业人才还比较缺乏，还没有形成比较成熟的理论。而PPP项目必须有一支专业化的队伍才能运作，专业涉及设计、融资、建设和经营多个方面。政府也需要专门负责PPP项目事务的机构和专业化的中介机构。
三、Z市地铁运用PPP模式融资在实践应用中存在问题的对策
笔者就目前PPP模式在实践应用中存在的问题，提出以下建议。
第一，完善相关的法律法规制度。梳理现行相关法规政策，完善包括市场准入、政府采购、预算管理、风险分担、流程管理、绩效评价和争议解决等在内的PPP项目操作规则。加快PPP项目评价标准及适用范围等规范的出台，降低地方政府运用PPP项目时的政策风险和投资风险。
第二，加快政府职能转变。制定私营资本参与公共项目建设和进入特许经营领域的具体办法，在金融、石油、铁路等重点领域推出一批合作投资项目，保护私营资本的合法权益不受侵犯。充分发挥政府的监督、指导、服务职能。积极推进投融资体制进行改革和管理制度创新，为民间资本营造良好的投资环境。
第三，提高民间资本主体的融资能力。PPP项目投资巨大且建设周期和投资回收期比较长，企业可充分利用不可追索或有限追索贷款等融资工具，以长期购买合同、运营和维护合同、履约保证书或其他由投资人或政府提供的信用补充资料作为抵押物获得贷款，设立专门面向民间投资主体的担保机构。进一步发展债券市场，特别是长期债券市场，支持符合条件的投资者通过发行债券、股票等筹集资金。
第四，建立合理的公共产品定价机制。在以社会效益为主、兼顾公众基本需求的原则下，不断完善公共产品的定价标准、方法、程序等制度。提高社会参与度，建立起政府、企业、消费者共同参加的价格协调机制，寻求社会效益、经济效益和政府利益的最佳结合点。推动企业生产经营各个方面成本信息公开，提高经营管理水平和控制成本的能力。
第五，建立有效的风险分担机制。风险转移和风险分担应坚持由最能控制风险发生的一方来承担的原则，属于经营活动自身产生的，由投资者承担，而超出投资者控制范围的风险，如法律风险、利率风险等，则应由公共部门独立承担，或由公私双方通过平等协商共同分担。
