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不动产资产管理方案范文1
由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等另六家保险资产管理公司,共同和北京市国土资源局合作的一个保障房项目已接近审批阶段。
接近该项目人士告诉《财经》记者，“此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划（LAND）。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。”
蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”上述人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。
为此，七家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他六家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋（资产管理公司）是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。”
今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房，需要资金大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金缺口能否解决成为保障性住房政策落实的关键。
保险资金规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障房资金缺口的最佳选择之一。然而，由于险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，如何保障保险资金的投资安全，仍是保险资金进行保障房投资，乃至不动产投资的最大问题。
参与一级土地开发
“这是保险资金以债权方式投资基础设施建设的一项尝试。”接近该项目的人士称，“股权投资确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金还是追求比较平稳的收益。”
中国人寿集团董事长杨超也在“两会”期间表示，“更倾向于险资以债权的方式投资，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金的安全性也更有保障。”
根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。
此次保险资金将进入保障房的一级土地开发，但不涉及二级市场。
“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为七年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露。
3月31日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会三部门联合的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6％。
另外，北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设，比去年增加了五倍。而此前，北京市国土局曾表示，将在7月底之前，力争全面完成2011年新开工20万套保障房建设任务的用地供应。
要完成如此巨大的保障房土地供应计划，资金来源面临压力。摩根大通在一份报告中曾指出，近年来，地方政府20％-30％的收入来自土地出让金，这意味着，政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予民营开发商土地的动力。
保险资金遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资不动产的最高额度为上季度末总资产的10％。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10％的规模计算，近5000亿元保险资金将成为保障房的潜在资金池。
“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金需求了。”上述人士表示，“对保险资金来说钱不是太大的问题。”
收益率不敌存款
“由于土地储备中心是一个事业单位，这正是此项目的创新之处，也是项目行事低调的原因。”一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。”
由于保障性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金投资不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。
接近项目的人士透露，最初蓝德计划进展并不顺利，利润率是一个重要的分歧。“由于每家都有一个投资收益的期望值，并不一致，而询价是分别进行，各家都不愿意先出先报，因为报低了怕不合算，报高了怕被淘汰。”
最终敲定的收益率比银行存款利率下浮11％，这让业内人士大跌眼镜，“这个利率对保险公司来说利润空间很小，和它承担的风险并不相符。”有资产管理公司人士表示，“以土地储备为抵押，未来出让土地的收入偿还借债，这其中隐含着不确定风险，用未来出让土地的收入还款并不符合现有相关规定。”
不过由于该项目具有一些信用增级的方式，以北京市土地储备作为担保，有政府的资信作为后盾，风险在可控范围内。而对于保险资金来说，赚取高额利润并不是目的，其追求资金的规模效应，讲求长期和稳定的收益来源。
投资保障性住房的债权投资计划投资期限较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。同时，债权投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性，相关性较小，也有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
“其实，如果你的保单成本加起来能够低于投资收益就可以赚钱，债权的好处就是签订的投资合同是既定的，未来收益是可见的。相当于固定利率的一个产品，和买债是一样的。”接近项目的人士称，“现在绝大部分的保险资金也是投资在固定收益率的资产上，这个至少比投资国债收益要高。目前国债的市场收益率为3％多点，而投资不动产可以达到5％以上，因此对于保险公司来说还是有利润存在的。”
“虽然风险可控，但也不是一点没有。因为各地政府出台的办法当中肯定有不完善的地方，我们必须充分留有余地，顾虑到可能会出现的一些问题。” 杨超在“两会”期间曾表示，“投资回报率仍必须要高于国债及银行利率。”
但是最终下浮11％的利润率还是被各家保险资产管理公司所接受，“保险资金参与政府公益方面的投资，利润就不是主要的目标了。以商业利润来要求有些不现实。”上述人士告诉《财经》记者，“太平洋（资产管理公司）刚刚做的上海公租房项目，收益率也相较银行利率打了9折。”
对于该计划最终何时出台，知情人士表示这取决于保监会最后审批的情况，“各家分别把自己做的债权计划上报，尽管七家计划并无差异，但由于各家的决策程序和流程不一样，有的需要集团决策，有的就直接授权给资产管理公司决策，因此周期并不相同。”
据了解，目前就太平洋资产的计划已经上报保监会等待审批。
保障房契机
与险资进入股权投资相似，《保险资金投资不动产暂行办法》中虽然明确规定保险资金可以股权、债权、物权等方式投资不动产。
但由于资金运用的具体实施细则没有明确，渠道的放开还只是名义上和形式上的。因此，保险资金对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资尚不能进行实质性运作。
今年“两会”期间，保障房资金来源的热议，给险资投资不动产带来了一丝希望。政府工作报告指出，2011年全国计划开工建设保障房1000万套，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。
虽然自2007年以来，中央财政不断累计下拨保障性安居工程补助资金，2010年投入保障房建设资金为811亿元，但是仍难填补万亿元保障房资金的需求。此外，地方财政的有心无力，也让保障房建设目标实现成为疑问。
今年初，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将加大对保障性住房建设的信贷支持。但是，由于保障房贷款资金规模比较大，对银行资产负债表的影响是银行不能不考虑的因素。
一边是巨大的资金缺口，一边是5000亿元险资的跃跃欲试。
中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲在“两会”期间表示，保障性住房建设不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。
就在此前不久，中国人寿也已经和北京、重庆签约，拟投资建设两地的保障房项目。
保监会主席吴定富在“两会”期间表示，保险资金投资保障性住房没有法律障碍，保监会已同意在上海试点保险资金投资保障性住房。
3月9日，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋―上海公共租赁房项目债权投资计划”就正式通过保监会备案。该计划将募集40亿元资金，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
但是，由于该项目具有先行先试的“特批”性质，险资具体参与保障房投资及管理的相关细则并没有出台，这让保险资金对于该领域的投资仍面临无据可依的“尴尬”。
不动产资产管理方案范文2
被兼并方甲企业是一加工木材的厂家，经评估确认资产总额2000万元，负债总额3000万元。甲企业有一条生产前景较好的木材生产线，原值700万元，评估值1000万元。甲企业已严重资不抵债，无力继续经营。合并方乙企业是一地板生产加工企业。乙企业地板的生产加工主要以甲企业成品为主要原材料。并且乙企业具有购买甲企业的木材生产线的财力。甲、乙双方经协商，达成初步并购意向，并提出如下并购方案。方案一：乙方以现金1000万元直接购买甲方木材生产线，甲方宣告破产。方案二：乙方以承担全部债务方式整体并购甲方。方案三：甲方首先以木材生产线的评估值1000万元重新注册一家全资子公司（以下称丙方），丙方承担甲方债务1000万元。即丙方资产总额1000万元，负债总额1000万元，净资产为0，乙方购买丙方，甲方破产。
三方案甲方的税负分析
方案一：属资产买卖行为，应承担相关税负如下：1．营业税和增值税。按照营业税和增值税有关政策规定，销售不动产要缴纳5％的营业税。销售木材生产线属销售不动产，应缴纳1000万元×5％＝50万元营业税。转让固定资产如果同时符合以下条件不缴纳增值税。第一，转让前甲方将其作为固定资产管理；第二，转让前甲方确已用过；第三，转让固定资产不发生增值。如果不同时满足上述条件，要按6％缴纳增值税（工业企业）。
在本例中，木材生产线由原值700万元增值到1000万元。因此，要按6％缴纳增值税：1000万元×6％＝60万元。2．企业所得税。按照企业所得税有关政策规定：企业销售非货币性资产，要确认资产转让所得，依法缴纳企业所得税。生产线原值为700万元，评估值为1000万元，并且售价等于评估值。因此，要按照差额300万元缴纳企业所得税，税额为300万元×33％＝99万元。因此，甲方共承担209万元税金。
方案二：属企业产权交易行为，相关税负如下：
1．营业税和增值税。按现行税法规定，企业产权交易行为不缴纳营业税及增值税。
2．企业所得税。按现行有关政策规定，在被兼并企业资产与负债基本相等，即净资产几乎为0的情况下，合并企业以承担被兼并企业全部债务的方式实现吸收合并，不视为被兼并企业按公允价值转让、处置全部资产，不计算资产转让所得。甲企业资产总额2000万元，负债总额3000万元，已严重资不抵债，根据上述规定，在企业合并时，被兼并企业不视为按公允价值转让、处置全部资产，不缴纳企业所得税。
方案三：属企业产权交易行为，相关税负如下：甲方先将木材生产线重新包装成一个全资子公司，即从甲公司先分立出一个丙公司，然后再实现乙公司对丙公司的并购，即将资产买卖行为转变成企业产权交易行为。
1．营业税和增值税。同方案二，企业产权交易行为不缴纳营业税和增值税。
2．企业所得税。可从如下两个步骤分析。第一步：从甲企业分立出丙企业。按照企业分立的有关税收政策规定，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳企业所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按评估确认的价值确定成本。甲企业分立出丙企业后，甲企业应按公允价值1000万元确认生产线的财产转让所得300万元，依法缴纳所得税99万元。另外，丙企业生产线的计税成本可按1000万元确定。第二步：丙企业被甲企业合并。根据企业合并有关政策规定，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产转让所得，依法缴纳企业所得税。由于丙企业生产线的资产评估价为1000万元，计税成本也为1000万元，因此，转让所得为0，不缴纳企业所得税。
从被兼并方甲企业所承担的税负角度考虑，方案二税负最轻，为零；其次是方案三为99万元，再次是方案一，为209万元。合并方（乙方）经济负担能力的分析与选择
1．方案一：虽然甲方只需出资购买乙方生产线，而不必购买其他没有利用价值的资产，而且又不用承担甲企业巨额的债务，但是，乙企业要支付高额的现金（1000万元），对乙企业来说，经济压力异常巨大。
2．方案二：乙企业需要全部购买甲企业资产，对于乙企业来说，没有必要；同时乙企业还需要承担大量不必要的债务，因此，在经济上是不可行的。
不动产资产管理方案范文3
关键词：固定资产 改制企业 管理
固定资产在改制企业中占较大比重，特别是以土地出让金形式取得所有权的不动产，更有着一定的特殊性。但是沿用国有企业集团的固定资产管理模式，从购置到处置环节都会不同程度地存在问题。为此，企业要通过引进切实的固定资产管理机制，了解新增及现有全部资产状况，避免重复购买和浪费；对闲置资产和使用效率低的资产进行处置，整合内部资源，提高资金利用效率，增强企业竞争力。同时保证企业财产的完整、安全，防止管理漏洞造成的固定资产流失。
一、改制企业固定资产管理存在的不足
国有企业的改制是企业的阵痛，也是职工的阵痛。在资产上交接不清，甚至没有交接都直接影响着改制后的管理，造成目前在管理过程中出现的一系列问题。
（一）制度不完整、不细化
改制企业的固定资产管理制度多年未变，实际工作中照搬照套改制前制度，不与时俱进。
1.固定资产标准不统一。按照准则规定，固定资产是单位价值2000元以上、使用期限一年以上的有形资产。在实际工作中，会计人员将一些价值较低的资产，如打印机、活动硬盘及办公桌椅等的购置金额直接从当期费用列支，这样的确带来核算上的便利，也可一次性税前列支，但在资产的管理上会出现问题。首先，对这类资产是否盘点存在两难。若进行盘点会导致账实不符；若不盘点，长期数量的累积会在总金额上构成资产流失。其次，这些账外资产显然处于失控状态。因为责任人或管理部门的缺失，极易造成公物私存、重复购买，甚至据为己有也无人过问。后果自然是企业资产流失，支出增加。虽不是大额支出，但蝼蚁虽小可决堤。
2.盘点制度执行有瑕疵。固定资产管理制度上对盘点有明确要求，但实际工作中往往无法保证对固定资产的定期核查，企业资产的管理档案过于依赖财务部门。集团公司拥有大量资产分布在分公司、子公司，盘点时间的不统一也会造成企业资产不实。改制前是国有企业，母公司实为管理单位，虽各为法人，但实行的是统一管理。主管单位将资产在各公司、各部门之间调拨较随意，特别是汽车、电脑这些移动性强的资产，有时领导一句话就变了主人，没有使用“固定资产调拨单”的正规手续。比如母公司搬家时，拆下的空调、旧的电脑甚至办公桌椅在没有办理任何手续的情况下直接拿去下属公司使用，母公司方提足折旧不清理，下属公司方嗟来之物不入账；改制后的员工虽改变了身份，但作事的风格延续了下来，加上离开的员工根本不进行交接，如果母、子公司的盘点时间上也不统一，必然造成一方盘盈、一方盘亏。那么出现有账无物、有物无账的现象也就不足为奇了。
3.责任、分工不明确。改制前使用的是手工记账，财务部门根据领导签批的报销单内容建立固定资产明细账及留存卡片（单张），这些资料自始至终在财务部门保管。财务部门既是资产的核算部门，也是资产的管理部门。资产的使用部门或使用人对资产的情况及责任一无所知。改制后集团公司上了NC系统，录入原始数据建账的工作量相当大。加之财务人员对系统的不熟悉，所以在建立固定资产电子卡片时，已经提足折旧的固定资产就没有再建立卡片。系统按录入卡片进行折旧计提虽没有问题，但到年终结账时，固定资产模块总账、明细账不符不能过账，而已经提足折旧的固定资产大部分在改制时由使用部门或行政管理部门做了处理，只是财务上没有消账。因为资产的管理部门、核算部门、使用部门分工不明，处理资产问题时衔接就不到位，时隔数年后信息不全根本无法做NC初期的卡片录入工作。为了账账相符，会计人员只能做打包处理，将提足折旧的固定资产按总金额录入一张卡片。一卡多物，带来处置时不能对号入座消账，还要进行资产拆分的二次工作。
4.预算制度缺乏刚性，考核不严，导致流于形式。重要购买只要有签批立即办理、重大购买没有董事会授权或集体决策，不考虑预算有无或金额大小。小到一台电脑大到不动产，往往因为是总经理的需要或董事长的意见而进行预算外购买，以年底作特别事项说明或调整年度预算来动摇预算的刚性。企业不是用预算来控制成本，而是用调整预算来向成本妥协，导致员工对预算的执行力产生怀疑，做预算时马虎应付，执行进程中不以为然。年终对部门和个人的绩效考核也仅限于是否完成收益指标和有无工作差错，预算内执行不列入考核范畴，考核缺乏全面性。另外，预算外购买特别是领导层的预算外购买，影响到公平、公正原则，动摇员工对企业制度严肃性的信心。
（二）固定资产核算对新准则采取回避态度
改制企业净资产中有实际意义的就是固定资产，因为投资类基本上是损失无收益，否则也不会进行改制。固定资产中不动产又占相当大比例，基本是体制内划拨性资产，改制后以土地出让金形式取得。随着近年房地产业的高速发展，历史成本计价原则已经大大低估了企业的资产价值，甚至有二十多年前的房产已提足折旧只剩残值，事实是身处闹市区而不断升值，账面价值不能反映资产的实际价值，这应该也是“账实不符”。还会将资产报酬率虚高或资产负债率虚低的错误信号传递给投资者，误导投资者做出错误决策。对于闲置房产用来出租的部分，集团公司有的企业转入了投资性房地产，以公允价值计价，但仍提折旧；有的企业仍然沿续固定资产核算，没有转入投资性房地产。且不讨论由此带来集团公司报表的统一性问题，这样的处理也不符合准则要求。
（三）资产报酬率过低，不利于企业的长远发展
国有企业因为发展遇到障碍才会改制，但优势是拥有大量的优良资产。企业改制后如果不能善用资产，又没有先进的技术，那么改掉的只是职工。相对于庞大的资产，租金这单一来源显然不能满足企业对发展的要求。用租金收入来养活为数不多的职工暂时来看是可行的，但没有盈利能力对企业则是致命的，资产利用率低下是其中主要因素。没有发挥财务杠杆效应，导致企业资本结构不合理，资产报酬率过低，阻碍企业的进一步发展。
（四）内部审计程序过于简单
企业内审部门每年会选择几个不同的专题进行审计，对固定资产的审计是其中之一，且在时间上是不确定的，内审部门的专项审计不能保证定期进行；内审过程与盘点类似，受人手限制，对添置较大规模的固定资产，忽略检查可行性研究报告及是否经过适当授权审批，没有突出内部审计的再控制作用；对管理漏洞的整改措施忽略跟踪，提出问题而不解决问题，某种意义上是审计程序的不完整。
二、加强改制企业固定资产管理的对策
（一）细化固定资产管理制度
企业应参考准则，以本企业固定资产构成来具体制定入账标准。企业规模小，固定资产不多，标准可以制定地宽泛一些；大型企业、集团公司的固定资产价值高、类目多，可从标准上加以制约。随着科技的发展，电子办公类产品价格趋低，但从使用价值上做为固定资产管理更为合适。特别是数量大的批类购买，总价较高，更应慎重对待。对价值低但数量较多的办公设备、设施，虽未纳入固定资产管理，也应设置低值易耗品备查薄进行账外管理。
（二）集团公司建立统一的定期盘点制度
集团公司提倡母子公司调剂使用资产，合理配置节约成本，这使定期盘点工作显得尤其重要。在盘点上不仅要横向定期，还要纵向定期，时点的统一是保证账实相符的基础。母、子公司及各部门之间调剂使用固定资产，必须填写“固定资产调拨单”，调入、调出单位均经签字确认、主管领导签字批准，并交由财务部门调整有关固定资产明细账，固定资产管理部门同时更换粘贴卡片，卡片上明确使用人、责任人，做到账、卡、物一致。对盘盈、盘亏及损坏的资产应填报《固定资产盘盈盘亏表》、《固定资产报损表》，详细注明原因。母、子公司财务人员会同有关人员查明原因，排除非责任因素后对有关当事人进行处罚。对盘盈要及时登记固定资产管理档案，同时由申请人填制《固定资产盘盈盘亏表》经部门领导、财务部门、主管领导签批后执行账务处理。
（三）明确责任、分工
固定资产的购置、使用、变动、处置或报废，涉及到核算部门、管理部门、使用部门及每一个职工。资产使用部门要完整、规范地建立固定资产管理档案，保证档案与实物之间完全相符，如不相符要及时查明原因，分清责任，提请处理。财务部门作为核算部门建立固定资产明细账同时与管理部门档案相符，并共同对卡片的制定和准确性负责。严格来说卡片应一式四份，管理部门、核算部门、使用部门各执一份，另一份随资产粘贴，并保证在固定资产要素变更时随时更换。固定资产发生毁损或需要报废时，使用部门要立即向资产的管理部门报告，管理部门会同有关责任人查明原因，追究责任。经鉴定后报财务部门，同时办理报批手续，经批准后及时消账，保证账、卡、物相符。闲置资产进行封存管理，仍列为盘点对象，避免资产流失。
（四）建立严格的预算管理制度，坚持公平、公正、公开原则
将固定资产管理与预算管理相结合。固定资产的使用部门在每年年末编制固定资产预算方案，由部门领导审核后报固定资产管理部门，统一编制固定资产预算。在编制预算时与人事部门沟通，考虑新进人员、升职人员的固定资产配置。大型购置须经可行性研究分析并形成书面报告，经集体决策后方可编入下一年预算。各相关部门应严格执行经董事会批准的年度预算，没有特别情况，一律不得超预算执行。如确因生产经营所需进行预算外固定资产支出应另做预算外申请，经部门领导、财务部门及总经理签批后方可执行。数额大的还需经可行性论证、集体决策，领导层不设例外。固定资产购入后应对其使用情况及产生效益进行跟踪，评价是否存在使用效能低下、资源浪费现象，并以此作为考评内容之一，结合预算的刚性执行情况和差异执行情况对部门和个人进行考核，增强预算执行效果，同时及时发现和解决预算执行过程中的潜在问题。
（五）会计核算应以新准则为准绳，同时兼顾本企业实际状况
对于出租性房产，根据谨慎性原则，应按准则要求转入投资性房地产核算，采用历史成本计价为宜，但要在会计报表附注中披露拥有资产的公允价值。这样既能坚持一贯性原则和可比性原则，还保留了一块税前抵扣，有利于保护投资者利益；如果没有特殊需要，不赞成转入投资性房地产后采用公允价值计价，首先因为公允价值是动态的，我国目前房地产市场还缺乏必要的技术手段来获得准确的公允价值，会计报表的波动性也是影响投资者信心的不利因素；其次公允价值的取得需要付出相应的成本增加财务压力；再有失去了合理避税的机会。
（六）盘活资产存量，提高资产利用率
通过投资增量，有效地盘活和利用现有资产，提高资产使用效率与效益，使现有资产发挥它的战略价值。1、盘活资产存量，使闲置资产充分发挥作用；2、提高资产使用效率，使效率低的资产提高利用率；3、重组或重配存量资产，使低增值率向高增值率转移。具体上企业可以利用对不断升值的不动产再评估，获得银行支持合理负债，保持良好的财务结构，提高负债所增资产的效益；也可以利用多种折旧方法提高资金运营效果，对更新换代快的电子产品或生产设备采用加速折旧方式，提前资产费用化，达到抵税效应，提高利润。
（七）完善内审程序，拓宽内审范围
固定资产内部专项审计的安排应按时间、有计划地进行，以保证监督的有效性。对增加的重大购买，应当检查是否有完善的审批程序和相应手续及是否有完整的可行性研究报告。对整改措施要求到位，跟踪处理结果，整改不合格追究责任，与绩效挂钩，必要时写进内审报告。领导层应重视内审队伍建设，保证足够、专业、有序。当然，从节约成本的角度考虑，在人手不够的情况下可以安排财务人员或其他管理人员协助，而不是简化程序、漏项少项。相反，随着管理的深化，内审人员应提高专业素养，拓宽范围，由单纯的管理审计进步到经营审计，提供“增值”服务，帮助公司改善管理方法，优化资源配置，提高资产利用率。
综上所述，固定资产是企业利润的主要来源之一，管好、用好方能给企业一个发展的未来。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则[M].2006，2
不动产资产管理方案范文4
商业地产开发运营现状及资金障碍分析
住宅地产和商业地产在开发运营上存在着本质差异，住宅开发的核心是获得廉价土地和健康的现金流，一个项目完整的操作周期是2~3年，售后交给物业管理公司，不存在后续经营发展问题。而商业地产的本质是商业，地产只是实现商业价值的载体，一个商业项目的操作周期要5~8年（含建设和运营）。目前国内很多地产商均以开发住宅地产的思路和手法对商业地产实施运营开发，在项目未建成之前就将集中型商业散售。散售后，小业主往往基于自身利益的考虑，以租金价值为取向而忽视业态之间的促进发展，极易造成邻里业态的冲突，如火锅店旁边是高档时装、化妆品店比邻宠物店等尴尬情况。[18]而散售的商业街由于缺乏统一管理运营导致个体经营性的短视，致使开张时红火，两年后成为“死街”。对于商业地产来说，持有并运营零售型商业部分更便于统筹协调、合理定位、商业安排；反之，商业地产的核心竞争力就无法完全体现，而长期持有商业资产及运营导致的大量资金缺口往往是目前许多商业地产商必须面对的严酷现实。
（一）资金流动性不强
目前国内商业地产的主要运作模式是以重资产为主的香港模式和以售养租为主的万达模式。以香港模式运营的商业地产企业通过获取一、二线城市传统商业核心区域的土地或旧商业，通过移植现代、时尚的香港商业物业理念，实现与周边商业的差异化竞争，多以城市综合体或单体零售商业为主，商业部分完全自持，由开发商打造的香港专业商业管理团队进行零售物业的运营管理。初期投资回报较低，2~3年后物业进入成熟运营期后实现了高于同行或周边区域的租金水平和分成收益，以较高的租金贴现低成本的土地，快速收回成本实现盈利。该模式虽从长期看可为企业带来经营和资产增值双重收益，但对开发商的资金实力要求很高，要求能够承受较高的一次性资本投入和前期的商业培育再投资。万达模式运营的商业地产企业基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，通过综合体项目中公寓、写字楼、住宅的销售回报补贴大型商业的投资和运营的亏损，不可售持有型物业在整个项目中一般不超过30%，以销售型物业产生的现金流收回项目的整体投资，以接近“零成本”的价值持有集中商业或酒店，等待时机将持有型资产上市实现证券化，投资人获利退出。为满足持有资产进入证券化平台的要求，万达商业项目的租金绝对值较低，且租金回报相对于高售价处于很低的水平，在牺牲一定收益的条件下实现了较稳定的现金流运营。以售养租模式虽然在一定程度上解决了商业地产运营的大量资本沉积问题，但低租金模式不利于商业的培育，使物业价值提升不快，背离了商业运营的基本原理。通过比较，我们可以看到，不论是重资产持有模式还是以售养租模式都无法从根本上解决商业地产运营中资金流动性不强的问题。
（二）融资渠道不畅
鉴于商业地产的经营属性，不但在开发阶段需要大量的资金投入，在竣工开业后仍然需要在1~3年的培育期继续投资，通过进入品牌的调整、商业性宣传活动、价值客户的固化等措施，促进租金、分成收益、资产三项指标稳定提升。即便如此，如果仅仅依靠租金净收益偿还已有投资，保守计算需要8~20年，近期投资开发建设的商业物业由于土地价格的增加，投资回收期还会相应延长。国内商业地产商往往通过银行、信托公司、保险机构、外资等进行融资，以融资资金投资住宅等其他高回报的产品，补贴商业运营的亏损，但目前也出现了融资渠道不畅的问题。首先，银行配合国家房地产调控政策收紧了贷款规模。依据国家对住宅地产市场投机行为调控整顿的要求，自2009年开始各家商业银行收紧了对整个地产行业的贷款规模。如调高首付款支付比例、上调房屋贷款利率、实际利率执行基准利率上浮等。2012年在稳健货币政策的指导下，各商业性银行的贷款额度还会降低，同时会加大对保障性住房和中小型生产企业的倾斜扶持，商业性房地产开发商通过银行融资投向住宅，通过住宅销售补贴商业运营亏损的做法无法实施。第二，信托因净资本核算指标和房地产产品监管而主动压缩业务。2011年5月各商业银行的总行根据银监会要求，全面叫停银（行）信（托）合作，房地产信托的发行从“事后报备”变更为“事前审批，一事一议”。而2011年2月12日银监会下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号）则对信托公司的净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并严格要求2011年底进入“结算期”。由于房地产融资类信托产品对净资本金要求数额明显高于其他工业、服务业信托产品，直接导致信托公司2012年主动压缩房地产信托业务。第三，保险资金因投资能力、比例限制和缺乏专业管理团队而很少涉足商业地产。2010年9月保监会印发了《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发【2010】80号），保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产、保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，但并不是所有的保险企业都有参与的资格。根据《办法》规定，投资不动产的保险公司上一会计年度末偿付能力充足率需不低于150%且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利、净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。目前符合条件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少数几家大型公司。《办法》对投资比例也有谨慎的规定，即投资不动产的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不得高于本公司上季度末总资产的10％。由于投资比例的限制，缺乏案例、实际操作细则，没有专业的商业运营团队支持，大型保险公司对于投资商业地产抱谨慎态度，仅基于自用考虑，在一线城市收购了一些已经建成的、核心区域的写字楼。第四，外资因政府审批及结汇障碍进入困难。现行法律法规明确限制外资以债权投资房地产，以股权方式投资房地产企业需要商务部、外汇管理局、国家工商总局联合审批。鉴于对自身投资安全性的考虑，外商资金往往选择在国内开发商获得土地并追加了部分建设投资后，以股权并购或增资的方式进入项目，此行为需要上述三部局联合审批方能实施。外资股权若要实现股东分红，换汇后汇出境外，也需要相同的审批程序和时间。外资仅在股权投资和退出两个环节就要耗费1~2年的时间，本来离岸的低成本资金由于“空转1~2年”，变成了与国内“热钱”成本相当的资金，丧失了经济优势。如果再综合政治意识形态对投资风险的放大效应，境外资金的成本已经明显高于国内的资金。在商业地产的发展机遇期，如何妥善解决资金流动性不强与融资渠道不畅的突出问题，充分挖掘商业地产开发运营链条中各个环节的融资价值，释放参与建设企业和政府的吸金性，实现各种权益的经济最大化，提高外部投资人的注资兴趣点，促使持有型资产变现流动，将是新时期商业地产发展必须考虑与解决的重要问题。以下笔者根据全价值链理论与国内外商业地产经营的成功模式，提出全价值链商业地产模式并进行分段解析。
商业地产全价值链股权投资模式及其创新点
价值链理论是由迈克尔•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行业竞争者、供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在进入者威胁与替代品威胁五种竞争力构成的“五力模型”中，只有灵活运用成本优势战略、差异化战略、缝隙市场战略等才能在激烈的商业竞争之中胜出。公司应该视具体情况和自身特点来选择战略方针，同时要考虑连接产品或者供给的系列渠道。波特首次将这种渠道称为价值链，并在每一条价值链上区分出内部后勤、生产或供给、外部物流及配送、市场营销及售后服务等五种主要的活动，而每一项活动都伴随着各自的派生活动，每一家公司的价值链相应地融入一个更为广阔的价值体系中。[19]在价值链理论的基础上，针对我国商业地产面临的背景情况与自身特点，对商业地产运营中的土地供应方（政府）、生产或供给方（建设总包方）、市场营销（基金管理公司）、售后服务（商业运营团队）等链条环节的价值进行深度挖掘，并对这些环节融入更为广阔的价值体系中的关系进行系统梳理，试图运用金融手段实现商业地产运营的全价值链体现。股权投资是指企业或个人购买的其他企业（准备上市、未上市公司）的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，通过投资取得被投资单位的股份，目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。目前学者们研究的股权投资形式主要有三种：一是商业资产信托，二是私募股权基金，三是类REITs资本化平台（详见表2）。本文根据目前国内研究的主要股权投资形式中投资人权利义务、投资人关系、资金特点及发展现状，结合商业地产价值链上政府、开发商、建设总包方、商业运营团队与潜在商业购买人的价值取向，将股权投资的几种形式与债权投资形式结合起来，设计了商业地产全价值链股权投资模式。主要由四种不同的股权投资方案组成，一是政府为主导的私募产业基金；二是以建设总包方为主导的建设开发集合计划（权益与现金集合信托计划，以收益权为劣后级、社会资金为优先级的集合信托计划）；三是由商业资产潜在购买者参与组成金融衍生方案；四是商业地产运作成熟后通过REITs平台上市的公募基金方案，这四种新方案加上原有的传统商业银行融资模式构成了系统的、多元性的并具有延展性的商业地产产业融资模式（详见图2）。
商业地产全价值链股权投资模式的创新之处有以下几点：创新之一：公私搭募。按照不同商业阶段回报率的不同匹配相适应的资金，在建设或并购期借助持有商业的品牌价值和对未来居住价值的提升，提高公寓、写字楼、配套住宅的销售价格，以较高的回报率平衡前期进入项目的社会性资金的高风险。商业进入成熟期后，每年实现了持续稳定的租金收入，风险大幅降低，适合进入公众融资平台，成为非专业性公众投资人的可选投资产品。尊重并量化投资风险，合理搭配公众和私人性资金。创新之二：资金个性配置。针对项目的不同业态（如零售商业、公寓、写字楼等），面向未来可能持有或熟悉该业态运作的机构投资人募集资金，既符合国家对于“面对特定的、有风险识别能力的投资人进行募资”的客观要求，又能降低未来阶段性投资到期退出的兑付风险。创新之三：私募平台，政府调控。政府投资的国有“沉没资产”———核心区的国有商业用地或资产进入基金，吸引国有和社会投资人投资，选择专业建设和运营团队负责中期的建设和后续运营，政府以土地或资产供应为手段，以区域或行业的视角对商业性基础建设投资和运营进行调控，达到合理刺激居民消费，扩大内需的目的。创新之四：以利贴息。在项目的开发期，以项目工程款收益权为建设总包单位融资，并将建设总包单位获得的“额外浮动利润”以转移支付的方式支付给信托投资人，既帮助建设总包单位开拓了潜在的市场，又弥补了企业融资难的客观问题。创新之五：商业物业定制。提前锁定潜在的长租期大面积租户、未来资产持有人，为其定制商业物业，并将未来资产持有人引入私募平台，约定持有人按工程进度支付购房款；请长租期大面积租户配合开发商申请银行开发贷款并约定进入运营期后，开发贷款转为经营性贷款。充分利用定制模式，减轻开发期的资金压力。创新之六：物业租金提前分红。未来商业租户和潜在的持有人可选择在预售前以资金投资私募平台，不但可以全程监控目标物业的建设质量和进度，也可以作为投资人获得基金或信托的分红，其实质就是通过投资的前置，提前获得了标的物业的租金分红。
全价值链商业地产运营链条分析
房地产开发工作以项目为单位实施，最显著的特性是唯一性、可借鉴但不可全盘复制性。从可行性研究到设计任务书下达这一阶段（业内统称为前期）的工作直接决定了项目的成败，商业运营团队的主要任务除对项目进行市场调研、客群分析、未来租金分析外，还应依据项目的控规要求对各个业态的比例进行调整———原则是未来使用功能优先，内部布局和功能优化为主，外立面装饰变化为辅。融资团队的主要任务是基于各业态的未来销售、持有意向，按全寿命原则组合各方面的资金，实现投资方利益最大化。现在规划的城市未来综合商业体的主要业态以零售商业、公寓、写字楼、酒店为主，该平台的利益方有政府、建设总包、潜在的租户、可能的业主、某个业态整体购买人等，各参与方的诉求不同，给项目带来的潜在价值不同，成功的基金方案应该在最大程度上优化、整合各方诉求，为项目创造最有可能的开发运营环境。
（一）通过商业产业开发私募基金实现政府公信力的商业价值
政府在出让土地获得利益的同时，维护社会稳定、解决就业、创造持续税收等方面的诉求也在加强。为了便于统筹管理与整体经营，我们应该充分发掘政府公信力价值。全国性的开发商可以考虑与省或直辖市一级的政府设立商业产业开发私募基金，即在地方政府融资平台外，依托政府公信力重点整合和改造省属（直辖市属）范围内的原轻工业、供销社、物资局的商业资产、土地，形成具有投资价值的商业资产包，地方政府出地、专业商业开发运营商出钱并负责运营。当地政府的投资公司和开发商出种子资金，注册实体作为基金的GP③和次级LP④，吸收当地大型企业、社保和养老基金、社会资金作为基金的优先级LP⑤，共同发起商业产业基金，专注于商业资产包的开发、运营。这种模式可以充分利用政府信用和建设管理团队的专业性吸收社会资金，由开发运营商掌握项目的管理权，政府以土地出资作为GP和次级LP，不但可以全程监督项目的开发和运营，预防经营风险，指导微观实体运营支持政府的宏观政策，还可以获取常规收益（次级LP）和额外的超额收益（GP）。此外，政府对持有型商业物业在开业之初的地方性税收的减免、城市配套基础设施费用的减免、政府同意商业内部的功能布局优于外立面的形象工程、协调消防和人防部门接受在法规内的创新性设计等宏观政策性的支持，会对项目的成本、工期、销售价格、后期使用成本等产生良性的影响。
（二）通过以利贴息的信托计划实现建设总包方的融资价值
由于建设总包方一般是轻资产运营企业，在已有的债权融资模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融资价值。商业地产全价值链股权投资模式中，建设总包方以工程应收账款权益委托发行信托计划，由建设方的母公司做增信担保⑥，投标时按全额取费⑦，引入信托计划以股权形式投资来减轻开发商的资金压力。因开发商获得总包方的信托融资，原本给开发商让利优惠⑧的6%~8%有可能作为利息转移支付给信托计划，开发商对此信托计划承担连带责任，并承担部分利息费用，当后期财务成本较低的银行贷款或销售收入足以支付信托本金和收益时，信托投资最先退出。如果建设总包方的母公司或关联单位出于自用、改善资产结构或投资获利的目的，有意整栋购买写字楼、公寓或商业，可以将其在基金的投资与目标物业锁定，在托管银行设立专户，建设总包单位对基金的投资专门用于支付目标物业的工程款。该融资方案的核心是将第三方在项目中的权益证券化并投资于项目的开发过程中，首先，使建设单位因具有强有力的资金支持与其他同行相比更具竞争力而获得项目，原来的工程垫资成为股东出资通过股权方式进入项目公司，可按出资比例获得项目支付的分红。第二，建设总包方初期借用较银行利息高的信托融资，一旦低成本的银行贷款进入，即刻替换信托资金，通过提升高成本资金的流动性变相降低资金使用成本。第三，工程款利润取费中原本让利给开发商的6~8个百分点作为部分利息贴现给信托计划，剩余部分利息约为7~9个百分点，⑨等同于建设单位向银行贷款的利息，不会额外增加建设单位的财务成本。第四，将建设总包的潜在购买价值在销售环节体现，以量身定制的模式降低了销售压力、舒缓了募资压力，同时也开拓了一条持有型物业的退出渠道。
（三）通过不同金融产品资金链实现商业资产购买客户的投资价值
商业地产全价值链股权投资模式还可以使商业资产的购买客户包括整体购买客户与小业主通过参与资金链中不同金融产品的投资，实现他们的投资价值。这些客户可以次级LP的身份参与初期的政府产业基金，以优先级LP身份参与总包方发起的信托计划，也可以公众投资人的身份参与类REITs平台融资。基金作为项目公司的股东，可以在注资前与原股东签订对赌合约，基金对部分物业享有优先购买权、优先租赁权，一旦触发行权条件（例如基金退出、获得预售许可），基金的投资人作为物业的潜在购买者和租赁人与物业资产的持有人项目公司可以直接签订房屋买卖或长期租约。一般大面积需求的租赁客户相对于小面积租赁客户而言是处于优势地位的，如果基金或商业管理公司作为若干小面积租赁客户的代表，在项目建设之初，就以专业化的知识和经验筹划未来的运营，并统一协调业主和租户在租期、租金涨幅、业主更替、使用功能等方面的利益，无疑为后期商业租金的增加、商业物业价值的增加奠定了良好的基础，实现了业主、租户双赢的良好局面。这种模式对潜在的商业购买客户、小业主的吸引力有三点：一是提前锁定了目标物业。将销售或租赁工作延伸至项目初期，以认购基金份额的形式提前锁定物业的潜在购买者和租赁人。二是房屋购置首期款支付周期的延长降低了小业主的经济压力。三是以基金分红的形式提前获得了资产投资的“租金”收益。
（四）通过类REITs平台实现商业产业基金原始股东的财富价值
将产生稳定租金收入的成熟商业资产进入类REITs平台，通过资产证券化的方式向不特定的公众募集资金。通过类REITs平台融资，借助资本市场的“市盈率”杠杆对商业资产的租金进行放大，实现了投资商业产业基金原始股东财富价值的增加；资产进入平台后通过专业团队的运营，以定期派发红利的形式为公众提供稳定的收益。
结论
综上所述，成功开发运营商业地产的核心是“优秀的商业策划、招商、运营管理团队”和“基于商业物业全寿命的证券化资本运作”，这两个核心的本质是对地产行业“人”和“财”价值的深度挖掘，进而通过地产即“物”这个载体实现“人”与“财”被挖掘价值的经济体现，笔者将这种基于深度挖掘地产开发要素的模式定义为“全价值链商业地产模式”。
其核心是以股权投资模式、按商业物业不同开发运营阶段组合不同类型的资金，通过资金放大“人、财、物”在开发链条中的附加价值，确保持有型商业物业运营和处置价值的最大化。全价值链商业地产模式的核心是以轻资产运营方式将运营与重资产剥离，以费用收费模式替代资产收益。具体操作方式是运用私募股权投资（PE）、信托计划与公募基金（REITs）相组合的金融手段在不同阶段为商业地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。通过私募基金投资开发型物业，并对商业物业进行先行收购和管理，充当预上市资产的孵化器，待成熟后出售给上市基金。资产管理公司即房地产基金管理者，对私募和公募基金的参股或控股使得其在整个资本运作过程中有足够的控制力。在操作的全过程中遵循资产类型与投资人相匹配的原则，实行物业细分，即按照不同标准进行物业分类，并为每种细分的资产匹配相应的PE或REITs。在商业物业可行性研究分析的初期，开发商就需要将政府（土地供应平台）、建设总包单位（建设平台）、租户和购买人（商业运营平台）、基金及基金管理公司（融资平台）等资源进行深度价值挖掘，目的是募集资金开发建设、提前铺路锁定销售对象、拓展退出渠道。全价值链商业地产模式的精髓是对产业链参与单位的资源整合，建立动态的、多赢的、风险互担的利益价值共同体。目前国内大型的、持有型商业资产一般交易周期普遍较长、交易价格不高，造成这种客观现实的主要原因是购买人对物业未来价值的测算差异、缺乏专业的商业运营团队来支持购买决心、短期内无法了解现有租户对物业持续租赁的忠诚度等。
不动产资产管理方案范文5
【关键词】土地资产； 管理； 无形资产； 核算
建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。
而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。
一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题
人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50% 左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。
（一）企业土地产权关系不明确
这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。
（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真
由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。
当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。
（三）企业土地资产利用效率低下
在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。
（四）土地资产收益分配不合理
当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。
二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理
随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。
（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础
明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。
企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。
为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：
1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产
权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。
2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。
3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。
（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算
企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。
实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：
1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径； 坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。
2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。
3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。
在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。
（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率
在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段， 未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。
当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。
正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。
通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。
（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系
相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。
1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收
取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。
2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。
3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。
三、加强企业土地资产管理的相关配套措施
（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善
目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。
（二）进一步培育完善的土地市场
完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。
（三）加强土地资产管理的基础工作
土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。
【主要参考文献】
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不动产资产管理方案范文6
但在具体融资租赁资产证券化操作过程中，往往会面临一系列法律问题，例如租赁物所有权处理、抵押权变更登记等问题。不过实务中，核心问题还是基础资产的合规性判断与基础资产风险隔离等问题。本文拟结合笔者近期做的某融资租赁资产支持专项计划项目，就上述问题展开分析。
二、资产支持专项计划概况
某融资租赁资产支持专项计划(以下简称专项计划) 的基础资产为原始权益人依据融资性售后回租合同对承租人享有的租金请求权和其他权利及其附属担保权益。计划管理人为某资产管理有限公司，系证券公司依法设立的全资子公司，持有中国证监会核发的《中华人民共和国经营业务许可证》，具备客户资产管理业务资格。
专项计划的法律关系如下：
(一)专项计划合约安排。
在整个交易环节中，认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。计划管理人根据与原始权益人签订的《资产买卖协议》的约定，将募集资金用于向原始权益人购买基础资产，即原始权益人在专项计划设立日转让给专项计划的、原始权益人依据租赁合同对承租人所形成的租金请求权和其他权利及其附属担保权益。资产服务机构则根据《服务协议》的约定，负责基础资产对应的应收租金的回收和催收，以及违约资产处置等基础资产管理工作。监管银行根据《监管协议》的约定，在回收款转付日依照资产服务机构的指令将基础资产产生的现金划入专项计划账户，由托管银行根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。当计划管理人根据《计划说明书》向托管银行发出分配指令时，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。
(二)专项计划信用增级措施。
为了增强证券化产品的流动性与安全性，在降低发行成本的同时促进相关产品的销售，大部分资产支持专项计划会采用信用增级措施。其手段有很多种，主要可以分为内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级主要由资产证券化交易结构的自身设计来完成，外部信用增级主要由第三方提供信用支持。具体到本专项计划中，两种信用增级措施均有采用。
首先是内部信用增级，该计划主要有以下几个安排：超额抵押机制，基础资产对应的应收租金余额为80119.98 万元，优先级资产支持证券的预计发行规模为70000 万元;优先/ 次级分层机制，优先级资产支持证券总规模70000 万元，次级资产支持证券2000 万元，次级资产支持证券由原始权益人认购;原始权益人差额支付安排，原始权益人对专项计划账户内可供分配的资金不足以偿付完毕当期优先级资产支持证券的本息的差额部分承担补足义务;原始权益人赎回机制，当有基础资产不符合资产保证时，原始权益人应以自有资金赎回不合格基础资产。其次是外部信用增级措施，即担保机构担保安排。若差额支付承诺人无法按照约定在差额支付承诺人划款日进行补足，则计划管理人在启动担保日向担保机构发出履行担保义务的通知，担保机构根据《担保函》履行担保责任。
三、基础资产的合规性判断
根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》的相关规定，基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产;基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利;基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。
上述案例中，专项计划的基础资产为原始权益人对11 位承租人的11 份售后回租合同享有的2015 年2 月1 日至2018 年1 月31 日的租金收益权和其他权利及其附属担保权益。由于租赁协议规定了承租人必须履行偿还应收租金的义务并承担与租赁资产相关的经营费用及损失赔偿，而租赁协议因其强制约束性使未来现金流的稳定性得到了保证，此外，因为租赁项目分期支付既定金额的租金，这就使得未来现金流具有可预测性。因此，租金收益权和其他权利及附属担保权益属于可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的租赁债权组合，具备基础资产的基本特征。下面就实务中如何判别基础资产是否合规展开分析。
(一)基础资产的真实、合法、有效及可转让性。
因融资租赁业务的特性，一般而言，很少以融资租赁关系当中的实物作为资产证券化的基础资产，大多以债券与收益权为主。正因为如此，基础资产的真实、合法、有效，除了与售后回租合同、担保合同、抵押合同的规范与有效密不可分外，也与债务人以及权益人身份的合规性相关。
具体到实际操作中，首先应该核查承租人及原始权益人：是否为依据中国法律法规在中国境内设立且合法存续的企业法人、机关法人、事业单位法人或其他组织;是否存在以下情形：重大资产转让、申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照、涉及重大诉讼或仲裁;是否已取得从事融资租赁业务的许可授权，是否符合融资租赁相关法律法规对于融资租赁公司主体资格的强制性规范。
其次，需进一步核查基础资产对应的《融资租赁售后回租合同》及相应的担保、抵押合同：
形式及内容的规范性，包括但不限于是否具备合同的基本条款，是否基于双方真实意思签署，履约双方是否均已取得签署该协议的批准与授权，签章是否完整，条款内容是否违反融资租赁相关法律法规的强制性规范;履行的真实性，包括但不限于相关租赁物是否均已起租、到期租金是否均已足额支付;关于债权转让有无特殊规定，是否需取得承租人的书面同意，方可转让基础资产;承租人在合同项下是否享有任何主张扣减或减免应付款项的权利。
同时应当穿透核查基础资产对应的租赁物的权利归属及其负担情况，原始权益人是否已取得租赁物完整的所有权并办理所有权的登记公示手续(如需)，租赁物是否已设置任何抵押、质押等权利负担，是否存在所有权争议或被司法机关查封、扣押的情形。对于融资租赁项目，可通过中国人民银行征信中心建立的融资租赁登记公示系统查询融资租赁业务的出租人信息、承租人信息、租赁合同号码、租金总额及主要租赁财产。
(二)基础资产是否属于负面清单的范畴。
资产证券化业务基础资产实行负面清单管理，基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。因此在实际操作过程中，应根据中国证券投资基金业协会在基金业协会网站及时公开负面清单，逐条核查基础资产是否属于负面清单的范畴。根据现行有效的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，主要从以下三个方面进行核查：
其一，核查基础资产(债权)的债务人。通过核查债务人是否属于依据中国法律法规在中国境内设立且合法存续的有限责任公司、股份公司、合伙企业等企业法人，排除确认其是否属于地方政府及其部门和机构等，若属于，应进一步核查是否存在PPP 项目;通过核查债务人的股东及股权结构，是否根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，判断间接债务人是否为地方政府;通过核查是否承担政府投资项目融资功能，判断是否属于地方融资平台。
其二，核查基础资产(债权)对应的标的物。是否属于：矿产资源、土地、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
其三，核查基础资产是否属于不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证;核查基础资产从法律界定及业务形态是否属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产。
若基础资产为信托计划受益权，还需核查信托计划的最终投资标的不属于负面清单的范畴。若资产组合中存在部分资产不属于负面清单范畴，则不应入池，同时可以在《标准条款》的合格标准中增加负面清单的相关条款作为基础资产的遴选标准。
四、基础资产风险隔离的手段及实施效果
基础资产的风险隔离，核心在于基础资产的转移必须构成法律上的真实出售，原始权益人将合法拥有的基础资产有效转移给SPV 后，该资产的信用风险即与原始权益人的破产风险相隔离，即使原始权益人破产，基础资产也不属于破产财产。原始权益人采债权让与的方式，将基础资产转移给SPV。鉴于我国现行的法律制度体系未赋予SPV 独立的主体资格，由设立SPV 的计划管理人与原始权益人签署相关资产买卖协议。根据《资产买卖协议》的约定，在专项计划设立之日，原始权益人将自基准日(含该日)起至基础资产到期日(含该日)基础资产的全部所有权和相关权益均转让给计划管理人。原始权益人将其合法拥有的、债权性的基础资产转移给代表专项计划的计划管理人，与此有关的权利、收益及风险亦将届时同时全部转移。
(一)移转后基础资产的权属情况
1. 基础资产归属于资产证券持有人。《证券公司客户资产管理业务管理办法》第十一条规定，证券公司为客户办理特定目的的专项资产管理业务属于客户资产管理业务。《证券公司监督管理条例》第四十五条和第四十九条规定，证券资产管理业务所产生的收益由客户享有，损失由客户承担，证券公司可以按照约定收取管理费用，证券资产管理客户的委托资产属于客户。《标准条款》约定，计划管理人接受认购人的委托设立专项计划，将认购资金用于购买基础资产，并以该等基础资产及其管理、运用和处分形成的属于专项计划的全部资产和收益，按专项计划文件的约定向资产支持证券持有人支付。根据前述法律法规的规定及《标准条款》的约定，计划管理人与认购人为委托关系，计划管理人接受认购人的委托，使用认购资金购买基础资产，设立专项计划是开展资产管理业务的一种方式，基础资产的所有权归属于委托人。
2. 资产支持专项计划的设立使基础资产具有独立性。《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第四条规定，资产支持专项计划，是指证券公司、基金管理公司子公司为开展资产证券化业务专门设立的称特殊目的载体。《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第五条规定，因专项计划资产的管理、运用、处分或者其他情形而取得的财产，归入专项计划资产。因处理专项计划事务所支出的费用、对第三人所负债务，以专项计划资产承担。专项计划资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产。根据张国平教授所著《论我国资产证券化中的特殊目的载体》一文，通常的学术定义及美国、韩国、中国台湾等国家和地区的法律规则表明，特殊目的载体(SPV)必须有法律人格，但在我国现行法制下难以实现。因此在现行法制下理解上述法律法规，可以先将是否应具备法律人格搁置，以资金池的概念类比资产支持专项计划，基础资产按照协议的约定，在条件生效后入池，独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产，进而实现风险隔离。
(二)移转后风险隔离的实施效果。
根据《合同法》第一百四十二条对买卖合同风险转移之规定，基础资产及其收益与原始权益人的财产进行了有效的隔离。根据《标准条款》及相关协议，在专项计划存续且发生权利完善事件前，租赁物件所有权仍归原始权益人所有。在此情形下，若原始权益人发生破产，则按照《破产法》第三十条的规定，租赁物件将被作为原始权益人的财产被认定为债务人财产，并在原始权益人被人民法院宣告破产后成为原始权益人的破产财产。为降低如上风险，专项计划中设置了权利完善事件，并作出相应安排。根据《资产买卖协议》的约定，若在专项计划存续期间内，原始权益人发生丧失清偿能力事件，原始权益人应当在事件发生后的5 个工作日内应采取如下措施完善计划管理人所取得的权利：将基础资产对应的租赁物件的所有权份额转让给计划管理人，并于30 个工作日内办理完毕共有所有权登记(如需);向承租人、租赁物件回购承诺方、担保人、保险人发出权利完善通知，将基础资产所对应的租赁物件权属部分转让的情况通知前述各方，并协助买方办理必要的权利变更手续(如需)。如上安排将进一步加强基础资产与原始权益人之间风险隔离的有效性。
五、结语
租赁资产证券化作为一种新的融资模式，在便利中小企业融资，引导社会资金进入实体经济同时，也为融资租赁公司实现资产出表提供了特殊的交易安排。而资产出表可调整融资租赁公司债务结构，进而充分利用杠杆倍数扩大业务规模。此外，随着2014 年证监会、银监会相继推出资产证券化的备案制，专项计划的设计与债券的发行成本逐步降低，因此，融资租赁资产证券化前景较为广阔。
