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项目投资的方式范文1
金融机构参与PPP项目，既可以作为社会资本直接投资PPP项目，也可以作为资金提供方参与项目。在作为社会资本直接参与的模式下，金融机构可以联合具有基础设施设计、建设、运营维护等能力的社会资本，与政府签订三方合作协议，在协议约定的范围内参与PPP项目的投资运作。而作为资金的提供方，金融机构可以为主要负责经营的社会资本方或者项目公司提供融资，间接参与PPP项目，融资方式可采取项目贷款、信托贷款、明股实债、有限合伙基金、项目收益债和资产证券化等形式。
1 政策性银行参与PPP的方式
政策性银行参与PPP项目，可以发挥中长期融资优势，为项目提供投资、贷款、债券、租赁、证券等综合金融服务，并联合其他银行、保险公司等金融机构以银团贷款、委托贷款等方式，拓宽PPP项目的融资渠道。对于国家重点扶植的基础设施项目以及水利、污水处理、棚改等项目进行特殊信贷支持，比如提供长期优惠利率贷款等。
此外，政策性银行还可以提供规划咨询、融资顾问、财务顾问等服务，提前介入并主动帮助各地做好建设项目策划、融资方案设计、融资风险控制、社会资本引荐等工作，提高PPP项目的运作效率。
2014年11月，国家开发银行全资子公司国开金融与南京雨花台区政府签署铁心桥―西善桥“两桥”地区城市更新改造暨中国（南京）软件谷南园建设发展投资合作协议，参与南京旧城成片更新改造。国开金融及其控股的上市公司中国新城镇发展有限公司，以现金出资形式直接入股，成立注册资本金为10亿元的南京国开雨花城市更新发展有限公司，国开金融和中国新城镇发展有限公司将向国开雨花选派成熟的专业运作团队参与公司运作。
政策性银行可以释放国家对所鼓励的PPP项目方向、合作模式的信号，成为国家宏观调控的一种手段，但是相对于其他金融企业，政策性银行的参与市场化程度相对较低。
2 商业银行参与PPP的方式
商业银行是PPP项目最重要的资金提供方，可以通过资金融通、投资银行、现金管理、项目咨询服务、夹层融资等方式参与PPP项目，如图1所示。
2.1 资金融通
在PPP项目设计、建设、运营的过程中，商业银行在对PPP项目或实施主体的资信状况、现金流、增信措施等进行审核的基础上，为项目公司提供资金融通服务，具体可以通过项目贷款、贸易融资、保理、福费廷、银团贷款等，发展供应链金融，提供增值服务。
2.2 投资银行业务
商业银行可以依托强大的销售能力参与PPP项目公司中短融票据、PPN等融资工具的承销发行。此外，商业银行还可以通过理财直接融资工具直接涉入PPP项目融资，这既能实现资产负债表外融资的目的，又能开发具有一定流动性、可市场估值、信息披露更加透明的金融工具，降低非标债权投资比率，或者利用产业基金、信托、资产管理、租赁等渠道，实现表内投资或表外理财资金对接PPP项目公司的融资需求。
2.3 现金管理
PPP项目运营时间长，资金流量大，商业银行可在现金管理方面充分介入，为客户提供全方位服务。针对日常运营资金的管理，可提供资金结算网络、现金管理、资金监管、工资等服务；为提高闲置资金收益，还可提供协定存款、企业定制理财产品等服务。
2.4 项目咨询服务
PPP项目涉及政府、社会资本、承包商等多个法律主体，PPP合同规范了项目设计、建设、运营、维护基础设施的过程，并明确规定了项目收益的分配、服务价格的制定和可能存在的政府补贴，商业银行可以凭借金融、会计、法律等方面的专业优势，为PPP项目参与方提供合同订立、现金流评估和项目运营等提供咨询服务。
2.5 夹层融资
除了传统融资方式外，商业银行还可以积极探索项目夹层融资。夹层融资的风险和回报介于普通债务和股权融资之间，融资结构可根据不同项目的融资需求进行调整。对于融资者而言，夹层融资具有期限长、结构灵活、限制少和成本低等优点；对于投资者而言，夹层融资能够同时兼顾项目的安全性和收益性。
目前，已经有众多商业银行开始以各种形式介入到PPP项目中。2014年12月，河南省政府与中国建设银行、交通银行、浦发银行签署“河南省新型城镇化发展基金”战略合作协议，总规模将达到3000亿元，具体可细分为“建信豫资城镇化建设发展基金”“交银豫资城镇化发展基金”和“浦银豫资城市运营发展基金”。首批25个募投项目已通过三家银行总行的审批，确定投放额度594亿元。
2015年4月，中信银行郑州分行联合中信产业基金分别与郑州市污水净化有限公司、上海实业环境控股有限公司、MTI环境集团有限公司签署合作框架协议，同时中信银行郑州分行联合中信产业基金也与郑州地产集团有限公司、中电建路桥集团有限公司、中铁十八局集团有限公司签署了合作框架协议。
商业银行参与PPP项目，也面临着期限错配和信用风险，PPP项目大多涉及基础设施建设和公共服务领域，融资周期较一般工商企业贷款更长，对于主要以中短期存款为负债来源的商业银行来说，存在期限错配的风险；PPP项目涉及地方政府、项目公司等多个主体，相关主体对于契约的遵守情况直接影响项目现金流、盈利能力和融资项目的信用风险。在实际操作中，商业银行往往也遇到有稳定收入和经营现金流的项目一般不需要通过PPP进行融资，而缺乏现金流的PPP融资项目商业银行又不会介入这一矛盾。
3 保险公司参与PPP的方式
由于PPP项目通常资金规模大、生命周期长，在项目建设和运营期间面临着很多风险，因此项目公司及项目的社会资本方、融资方、承包商和分包商、原料供应商、专业运营商都有通过保险降低自身风险的需求，保险公司可以开发信用险种为PPP项目的履约风险和运营风险承保，增加PPP项目结构设计的灵活性，降低和转移PPP参与方的风险。
从保险资金的运用来看，基础设施建设一般周期很长，符合险资长期性的特征，有助于缓解资产负债错配的问题，因此险资可以通过专项债权计划或股权计划为大型PPP项目提供融资。2014年12月，新华保险与广州市政府共同成立“广州（新华）城市发展产业投资基金”，基金规模200亿元，将用于广州市基础设施和城市发展建设项目。该基金投向城市更新、城市产业、城市生活、城市动力等4个板块，包括南沙新区建设、棚户区改造、传统交易市场转型升级在内的城市更新板块；面向主导型、创新型产业孵化器、产业园区在内的城市产业板块；面向安居工程、医疗卫生工程、垃圾处理工程在内的城市生活板块；面向新能源、物流、供水供电在内的城市动力板块。
保险资金追求安全性，具有期限长、规模大的特点，比较适合基础设施、物业等项目的投资，但险资对项目的担保和增信要求较高，大型保险机构一般都要求项目资产的评级达到AAA级，且有大型金融机构或大型央企国企、政府机关提供担保，符合要求的项目有限。
4 证券公司参与PPP的方式
证券公司可以为PPP项目公司提供IPO保荐、并购融资、财务顾问、债券承销等投行业务，也可以通过资产证券化、资管计划、另类投资等方式介入。
4.1 资产证券化
具有未来稳定现金流的资产就可能被证券化，很多基础设施类的PPP项目，如供热、供水、供电、污水处理、公共交通、高速公路等具有稳定的现金流，是良好的证券化基础资产，2014年11月企业资产证券化采取备案制后，大大简化了证券化项目设立和发行手续，交易所的挂牌转让和协议式回购也提高了产品的流动性，证券公司（包括基金子公司）可以通过成立资产支持专项计划，对有稳定现金流的PPP项目进行证券化，运用现金流分层等结构性金融技术，发行不同期限和信用等级的资产支持证券，为PPP项目融资。
今年1月，基金业协会《资产证券化业务基础资产负面清单指引》（以下简称《指引》），对不适宜采用资产证券化业务形式或不符合资产证券化业务监管要求的基础资产进行列明。《指引》明确将以地方政府为直接或间接债务人的基础资产列入负面清单。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外，这一规定为PPP项目的资产证券化提供了政策可能。
例如民族证券成立的“濮阳供水收费收益权资产支持专项计划”，通过设立资产支持专项计划（SPV），发行1～5年不等的五档优先级资产支持证券，所得收入用于购买濮阳市自来水公司的供水合同收益权，投资者收益来源于濮阳市自来水公司的供水收费，并有濮阳市自来水公司担任差额补足义务人，在现金流不足以支付投资者本息时承担差额补足义务，此类项目为PPP项目的资产证券化提供了良好的解决方案，如图2所示。
4.2 项目收益债
43号文（国务院办公厅的2014年第43号文，即《地方政府性存量债务清理处置办法（征求意见稿）》。――编者注）中明确项目收益债是PPP项目的融资方式之一。项目收益债券是与特定项目相联系的，债券募集资金用于特定项目的投资与建设，债券的本息偿还资金完全或基本来源于项目建成后运营收益的债权。项目收益包括但不限于直接收费收入、产品销售收入、财政补贴及因项目开发带来的土地增值收入。
2014年11月，“14穗热电债”成功簿记建档，中标利率6.38%，低于五年期以上贷款基准利率6.55%，成为发改委审批的首单项目收益债。“14穗热电债”规模8亿元，期限为10年，从第3年起分期还本。资金投向广州市第四资源热力电厂垃圾焚烧发电项目，发行人是项目建设运营主体广州环投南沙环保能源有限公司。项目收入来源包括垃圾处理费收入、发电收入、金属回收收入，以及即征即退增值税等，通过专户专项归集。同时，发行人股东及实际控制人分别对债券本息提供差额补偿，确保债券的本息偿付，债项信用等级为AA，如图3所示。
证券公司可以为符合条件的PPP项目公司设计债券结构，通过发行项目收益债进行融资。但是同时证券公司受制于资金来源和牌照等限制，主要会以服务中介的形式参与PPP业务，其介入程度无法和银行、保险相比。
5 信托公司参与PPP的方式
信托公司参与PPP项目可以通过直接和间接两种模式。直接参与，即信托公司直接以投资方的形式参与基础设施建设和运营，通过项目分红收回投资。主要形式是发行产品期限较长的股权或债权信托计划，资金来源主要是银行、保险等机构资金；间接参与，即信托公司为PPP模式中的参与方融资，或者与其他社会资本作为联合体共同投资项目公司，采取明股实债的方式，在约定时间由其他社会资本回购股权退出。此外，信托公司还可以为PPP项目公司提供融资，通过过桥贷款、夹层融资等形式介入。
2014年6月，五矿信托与抚顺沈抚新城管委会、中建一局（集团）签订合作框架协议，由五矿信托、沈抚新城管委会、中建一局共同注资成立项目公司，注册资本10亿元，其中五矿信托为项目公司控股方，投资标的为包括河道治理、土地平整、环境绿化等在内的综合性片区建设项目。政府按约定承担特许经营权、合理定价、财政补贴等相关责任，但不对债务进行兜底。
在该合作框架下，信托公司将整个项目的建设周期，按不同环节进行切割，选择具有强资信优势的建设商予以分包。每一个“分包商”须对自己完成的局部工程建设目标负责，如若未达成目标，则需要承担相应的违约责任。
相比银行和券商，信托公司的资金成本比较高，在公益性或准公益性的PPP项目中很难找到成本收益匹配的项目，此外，信托公司也不具备项目收益债等债券的承销资格，PPP项目短期内无法成为原有政信合作项目的替代。
6 PPP产业基金
PPP产业基金是指以股权、债权及夹层融资等工具投资基础设施PPP项目的投资基金，可以为基金投资人提供一种低风险、中等收益、长期限的类固定收益。PPP产业基金通常与承包商、行业运营商等组成投资联合体，作为社会资本参与PPP项目投资运营。
在PPP产业基金模式下，金融机构可与地方政府和项目运营方签订产业基金合同，对能够产生稳定现金流并且收益率较为合理的基建项目进行合作，通过设立有限合伙制PPP产业基金的形式参与基础设施建设。金融机构可以自有或募集资金设立SPV，作为有限合伙基金的优先合伙人（LP）。
今年2月，兴业基金管理有限公司与厦门市轨道交通集团签署了厦门城市发展产业基金合作框架协议，基金总规模达100亿元，将投资于厦门轨道交通工程等项目。该基金采用PPP模式，由兴业基金全资子公司兴业财富资产管理有限公司通过设立专项资管计划，与厦门市政府共同出资成立“兴业厦门城市产业发展投资基金”有限合伙企业。兴业财富和厦门轨道交通集团各出资70%和30%，分别担任优先级有限合伙人和劣后级有限合伙人，厦门轨道交通集团按协议定期支付收益给优先级有限合伙人，并负责在基金到期时对优先级合伙人持有的权益进行回购，厦门市政府提供财政贴息保障，如图4所示。
项目投资的方式范文2
关键词: 高速公路投融资渠道方式
前言
高速公路的建设和发展是国家经济发展水平的风向标, 随着国民经济的快速发展, 物流、人流、商品流大幅度增加, 提高运输效率、降低运输成本的要求日益提高, 加快高速公路建设成为我国经济社会发展的迫切需要。然而由于高速公路建设和维护成本高，需要大量的资金投入。如今我国高速公路建设事业的快速发展, 我们应大力拓宽融资渠道, 积极探索新型的融资方式, 根据市场经济条件下资本的运行规律, 走国际化、市场化和社会化融资的道路, 借鉴国际先进经验, 逐步形成符合我国国情的多渠道融资方式。
1市场渠道
高速公路为使用者提供了较高的服务水平, 一般进行收费经营, 它本身具有一定的商品性。高速公路项目特别是在经济发达地区, 预测交通量较大的项目应充分发挥其商品性特点, 广开融资渠道, 发挥资本市场融资的作用, 解决建设资金不足的问题。在当前国内外经济快速发展的条件下, 投资市场充裕的资金, 国民日益成熟的市场化意识, 为高速公路建设的市场融资提供了充分的市场条件和广阔的发展前景。
资本市场融资主要包括银行贷款、发行债券、股票上市、引进外资、项目融资等渠道和方式。不同的融资渠道和方式具有各自的优势和特点, 而这些优势和特点的发挥又与项目的特点、地区经济环境、从业人员的专业技能水平和相关法律、法规的健全与否密切相关。
为了更好地认识和有效地利用各种市场融资方式, 我们对各种方式从不同角度加以分析比较。
1. 1比较的原则
为了客观、全面地评价各种融资渠道和方式, 这里归纳提出3 个评价原则。
1. 1. 1是否符合高速公路项目利用资金的要求
高速公路项目具有建设周期长、投资巨大、财务收益稳定但回收期较长, 需要政府一定扶持等特点。在评价各种投融资方式时, 必须首先考虑它是否能够满足高速公路项目建设和资金回收的特点和要求。
1. 1. 2资金成本
资金成本是为获取及使用资金而付出的代价, 它是决定融资成败的关键因素。资金成本包括资金筹措费和资金占用费两部分。前者是指在融资运作过程中发生的各种费用, 如委托金融机构发行股票、债券而支付的注册费、代办费等等, 后者是指为使用资金而向资金提供者支付的报酬, 即投资回报, 如向股东支付的股息、红利, 向债权人支付的利息等。
在不同条件下筹集资金的总额并不相同, 为了便于分析, 资金成本通常以相当数表示。即以资金筹集单位所负担的费用同筹资净额的比率, 作为资金成本率, 计算公式如下:
其中, 筹资费率是资金筹措费占筹资总额的比率。公路项目需求的资金量大, 且周期相当长, 投资期限内资金的占用费之和通常远大于资金筹措费用, 因此, 资金的占用费是资金成本中应考虑的核心因素。
1. 1. 3融资风险性
在比较各种融资方式时, 通常需要考虑两类风险:一类是融资失败的风险, 可称为融资风险; 另一类是对融通资金所承担的风险, 可称为投资风险。第一类风险一般存在于股票融资、项目融资及引进外资等方式的融资过程中, 这类风险的控制是评价融资方式优劣的一个重要指标。第二类风险的承担者包括政府、企业及一般投资人。例如, 对于政府债券融资, 政府对本金及利息的偿还承担了所有风险; 相反, 对于股票融资投资者对自身的资金回报负全部责任。
一般来说, 一种好的融资方式应该具有较低的第一类风险。同时, 由于高速公路具有明显的社会基础设施属性, 在融资过程中不应当将投资风险全部转嫁给一般投资者( 包括企业及投资人) , 为保障广大投资者的利益及维护高速公路融资的信誉, 政府应在第二类风险中承担必要责任。
2 银行贷款方式
银行贷款方式是目前高速公路建设主要的融资方式, 银行贷款额度较大, 还款期比较长,国内银行贷款分政策性银行贷款和商业性银行贷款两种, 前者带有国家政策扶持和优惠的成分, 利率较低, 贷款期也较长, 是一种很好的融资渠道; 后者则是一种完全的市场行为, 贷款利率较高,对贷款期的要求也很严格, 最近国家加大了金融体制改革的力度, 取消了贷款限额控制, 给商业银行以充分的贷款自, 这种新的信贷资金管理体制将会有利于商业银行积极参与高速公路建设的投资。银行贷款融资经过多年的实践, 其运作模式已经成熟规范, 手续简便, 风险规避机制也很完善。但另一方面过多的银行信贷资金， 普遍造成企业资产负债率过高,在自有资金不足的现实情况下,银行将面临巨大的潜在风险。
3股份融资方式
股份融资是我国高速公路建设新的融资尝试，随着国内股票市场的逐步建立和规范, 运用股票市场融资, 具有筹资效率高、成本相对较低、投资风险共担的特点。对于民间资金来说,通过购买证券市场上发行的高速公路行业股票直接投资于高速公路,能获得了进入高速公路行业的有效途径,是一种比较科学合理的投资方式。对于政府来说,通过股份制可以募集高速公路建设资金,达到吸引更多资金投入高速公路行业的目的。对于高速公路企业来说,通过股份制在证券市场融资有利于改变企业原有的经营机制,促使企业采取更加市场化、科学化的管理方式来提高效益。股票融资不需要归还本金, 仅支付红利,从这个意义上讲, 股票实际上是一种不必偿还的债务,有利于减轻企业债务负担。高速公路项目股票融资在我国发展时间还不长, 在实践过程中也遇到了很多问题。总的来讲, 由于高速公路不具备完全的商品属性,其经营收益要远低于竞争性行业, 因此高速公路企业进行上市融资将会越来越困难, 即便上市成功, 由于它对股民的回报率较低, 二级市场扩股再融资也极为困难。
4BOT融资方式
BOT ( Build - Operate - Transfer) 融资方式, 即为建设- 运营-转让方式, 它是近年来工程项目融资的一种新型途径。BOT模式是由项目所在国家政府或所属机构为项目的建设和经营提供一种特许协议作为项目融资的基础,由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资,承担风险, 由该特许公司全面负责公路项目的建设、运营与维护, 在已确定的年限之后, 该特许公司将服务能力较好的公路交还给政府或政府机构的一种融资方式。BOT模式一出现, 就引起了国际金融界的广泛重视,被认为是国际项目融资发展趋势的一种新型结构。BOT是项目融资中的一种特殊方式, 这种方式能在一定程度上解决政府基础设施建设资金短缺的问题。同时,由于BOT项目融资责任全部转移到项目承包者, 对政府没有有关项目债务、保险的要求, 所以它是降低政府债务特别是外债责任的一种有效方式。但是, BOT模式的前期工作十分复杂, 成本高, 涉及到一个国家的财政、金融和法律制度, 全面推广应用尚有一定的困难。目前, 国际金融界对BOT模式在公路基础设施项目融资中表现出的发展潜力给予了极大的关注。
5项目融资方式
项目融资是指以建设项目的名义在境内外筹措资金, 并以项目自身预期收入和资产承担债务偿还责任的综合性融资方式, 其资金来源主要是银行和证券市场。发生融资风险时, 资金贷方只能追索项目本身的财产和收益, 而不能涉及资金借方的财产权益。项目融资不是依赖项目发起人的信贷或所涉及的有形资产, 参与方的收益在相当大的程度上依赖于项目本身的效益。因此投资者总是将其自身利益与项目的可行性以及对项目造成不利影响的潜在因素紧密联系起来。项目融资具有融资灵活、风险分散、审贷严格等特点。项目融资在我国开始的时间较短, 目前还没有建立起完善的法规体系, 特别是程序非常复杂, 目前尚不具备大规模开展的条件。
6公路经营权转让融资方式
高速公路通行费收入主要用于偿还贷款, 但是通行费收入细水长流, 资金积累缓慢, 由于车流量的增加是一个渐进的过程,在通车的前几年收费额与贷款偿还额往往并不匹配, 偿还到期本息的压力较大。为了解决现金流与贷款偿还之间的错位问题, 考虑把未来的收益提前变现以偿还当期贷款, 可以采用公路经营权转让融资的方式。通过未来收益提前变现的方法, 经营权转让可以把未来预计收取的通行费提前集中获得, 迅速筹集资金, 以达到公路资产变现的效果。经营权转让使得一些原来的收费还贷公路转让出去, 由收费还贷变为通过收取通行费获得投资收益的公司制经营模式。
7融资租赁―售后回租方式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。在融资租赁的应用上，售后回租是高速公路采用的主要形式，即高速公路公司将路面地产及附属设施等实物资产作为标的物出售给租赁公司而后又租回来，利用通行费收入支付租金，租赁期届满时，租赁产权以较低的名义价格自动转移给高速公路公司。在售后回租方面，应用此方式比较早的是云南昆石高速公路，2009年5月以昆石高速公路资产为标的融资37.48亿元，融资金额较大的为福建省高速公路有限责任公司，2010年12月以福建福宁高速公路为标的融资80亿元。利用售后回租方式可以盘活高速公路庞大固定资产，实现高速公路滚动发展，但融资金额大、风险高。
项目投资的方式范文3
关键词：建设项目投资；估算；指标
中图分类号：TL372文献标识码： A
1引言
建设项目管理过程中，拟建项目投资期的主要工作是项目设想、可行性研究，策划好拟建规模方案、编制投资估算及资金筹措计划等工作内容。在项目投资决策阶段，则应做好充分的前期调查、数据分析、方案比较，进而作出切合实际的可靠的投资估算。长期以来，我国很多工程项目“三超”现象较为普遍，虽然未对国民经济造成重大损失，但也给建筑行业留下了深刻的教训。鉴于此，针对当前我国许多地方正在进行的新一轮的城镇化扩张，如何贯彻“投资估算极限”理念，将其作为强制性标准来控制初步设计和概算，并进一步指导施工图设计和施工图预算，是急需解决的问题。
2建设项目投资控制的理论依据
2.1建设项目投资构成
根据我国建设项目总投资构成理论，项目建设投资涵盖了项目规划、设计、施工，一直到竣工验收阶段的全部费用，一般可分为静态投资和动态投资两部分。其中，静态投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费；动态投资包括涨价预备费、建设期利息。建设投资按费用构成如下图1.1所示[1]。
图1.1 我国现行建设项目投资构成
2.2 建设项目投资估算
城市新区建设项目需要征用大量的土地，而且原有用地性质、地上附着物情况复杂，所以往往需要变更用地方式、重新布设基础设施。因此，在项目的可行性研究阶段，宜参照类似建设项目的管理经验，结合拟建项目选址、资源综合利用情况等实情编制可行性研究，再按照地方行政法规的规定来编制投资估算，即可作为项目投资的上限。在编制投资估算时，因为项目的进度尚处于设想阶段，暂时缺少详细的工程规划设计，所以大多采用投资估算指标进行，比如元/吨、万平方米投资额等。
在投资估算过程中，为有效控制总体设计和初步设计，还要注意控制好投资估算的精度。一般情况下，项目前期构思阶段的精度控制在±30%以内、初步可行性研究的结果±20%以内、详细可行性研究的结果±10%以内，即能满足投资控制的需要[2]。
3建设项目投资估算编制的方法
城市新区建设项目投资估算的编制，除采用国家、地方主管部门颁布的最新法规外，还应搜集技术及经济方面的资料，包括①国家、行业和地方政府关于工程建设的有关规定；②拟建工程的勘察设计文件；③拟建项目所在地工程造价指标、造价指数、相似工程的技术经济指标及参数；④其他与工程建设相关的技术规范、设计文件、图纸等。
城市新区建设项目多以住宅、物流、商业旅游、文化教育等项目为主，这些建设项目一般不同于生产性项目，大多体形系数庞大、结构和样式统一，所以在工程实践中适合参照已建类似项目的经济指标来估计其早期的成本。
虽然类似的工程项目众多，由于单件性、异质性的特征，即使建筑结构类型、装修标准完全一样的工程，也会在某些方面存在差异。指标估算法就是利用这种相似性和差异性，、同质同价，不同的部分可以根据实际情况进行技术修正。只要能找到类似工程，分析其局部差异性，再按规范计量差异部分的工程量，然后套用该地区的人、材、机等资源信息价，即可获得差异部分的差价，最后对所采用的造价指标进行修正[3]。
4指标估算法的应用
房屋建筑技术经济指标是投资估算编制的主要依据，若存在因时间跨度等因素差生的偏差，则应及时根据拟建项目的现场条件进行调整，这充分体现了指标的适用性和时效性，但估算过程中也要考虑以下几个方面的影响：
（1）拟建项目的结构类型、建筑规模、建设标准等，指标越明确则估算结果越准确；
（2）类似工程的竣工决算资料，尤其是单位造价指标内人工、材料、机械等的含量；
（3）时间跨度不能太大，最好是3年以内的工程项目；
（4）投资估算中需要的规费、税费及有关的取费标准，参照省、市地区费用定额。
采用指标估算法既不能照搬照套，也不能人为修改指标参数，要着重看前后项目之间是否有差异的标准或条件，如果有，则要进行调整或修正。通常采用的投资估算指标有单项工程指标、单位工程指标等，用这些指标乘上单位工程的数量，即可找到每个单项工程相应的投资；再估算其预备费、建设期贷款利息、铺底流动资金，便可得到拟建项目所需投资。
5某城市新区建设项目投资估算实例
通过以上分析可知，任何一个建设项目投资分析要分清估算对象的层次关系，对一般的民用建筑主要控制其建安工程费用，再根据该项目建筑结构和装修标准以及规划建设指标，参考当地工程造价信息和市场条件，采用指标估算法编制投资估算。下表是对某城市新区一商务酒店所做的投资估算(建筑面积约7500m2)，结果如表1.1所示。
表1.1某商务酒店建设投资估算表单位：万元
序号 费用名称 金额 备注
一 建筑安装工程费 1087.5
1 主体建筑安装工程费 900 1200元/m2
2 室外工程费 187.5 250元/m2
二 设备及工器具购置费 (含设备安装工程费) 97.5 130元/m2
三 工程建设其他费用（土地、勘察设计、配套设施等） 667.5 890元/m2
四 预备费 98.1
1 基本预备费（以一、二、三项费用为基数） 55.6 费率按3%
2 涨价预备费（建设期按1年确定） 42.5 费率按4.5%
五 建设期贷款利息、费用 57.1
1 银行贷款利息 51.9 年利息率按5.6%
2 融资成本支出 5.19 按利息额10%计
六 建设投资费用估算总额 2007.7
单方造价：2007.7万元÷7500m2 =2677元/m2
（备注：相关取费标准依据地方造价管理部门的造价信息。）
6结束语
新建项目无论是单体工程还是群体建设项目，建设目标的正确性以及建设条件的充分与否是决定投资合理的关键。只有通过实地考察，结合拟建项目的建设规模、预期使用功能、资金的储备，参照类似工程的造价指标进行综合分析，确保建设工程在起步阶段就是正确的，才能保证后续投资的实际效用，从项目的源头上控制新区建设项目的经济效果。
参考文献：
[1]国家发展改革委.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.2006.7
项目投资的方式范文4
1、房地项目开发阶段及重要性
房地产项目的开发包括土地获取、定位决策、产品设计、项目报建、施工建设、推广下手、物业管理等阶段。房地产基金由于其灵活性，受金融监管机构监管较少，只要投资具有市场价值，可以在这个过程中任何一个阶段进入项目。
对于一个房地产项目来说，其成功与否，70%依赖于市场环境，包括土地市场和销售市场，这主要取决于土地的获取和定位决策。产品设计、建设开发、销售推广的重要程度各占10%。
对于房地产基金来说，产品设计、建设开发、销售推广等是其弱项。房地产基金的主要优势在于资金的快速筹集能力，以资金优势快速切入市场，以对市场环境的把握实现盈利。在房地产市场上，土地价格和商品房价格的两难冲突，为房地产基金提供了重要的契机，使得房地产基金能够很好的把控房地产项目开发的土地获取和定位决策。
2、我国房地产市场的特性
从我国历年来房地产销售情况来看，房地产的价格总体上是上升的，但又存在着明显的周期性。1988至2011历年商品房的平均价格总体上是上升的。但是，房地产价格的增速则存在着明显的周期性
房地产具有投资品的属性，其价格也取决于未来的预期。当房地产价格增速高时，市场会普遍预期房地产价格会更高的向上走，这时，土地的价格也会较高。即出现如2008年、2009年的地王频出现象，“面粉贵于面包”。但房地产价格过高时，政府必然会出手调控，平抑价格。房地产市场会由热转冷，导致2010年、2011年房地产价格增速放缓。2011年在售的项目，其土地多数是2009年购入的，土地成本较高，而商品房市场价格却相对偏低，形成了土地价格和商品房价格的两难冲突。
在土地价格和商品房价格两难冲突发生时，一方面，开发商由于销售滞缓，资金回流较慢，无法拿出充裕资金在土地市场购地，土地市场冷清；另一方面，由于商品房价格增速放缓，市场对商品房价格的预期也不再看好，导致土地价格下降。即出现2011年全国多次土地流拍现象。
在商品房价格增速放缓的情况下，一方面政府会放松调控，另一方面，市场会适应政府曾经出台的调控政策，政策效果释放殆尽，导致房地产市场热度回升。价格再次上扬，如2012年下半年至2013年初，房价的上涨。而在2012年下半年至2013年初上市的项目，多数是在2011年市场低点购入土地，因此，土地价格低而商品房市场价格高，从而获取较多利润。
3、房地产基金股权投资的优势
对于开发商来说，应对房地市场的波动，最好的发展策略是预测市场行情，踩在房地产市场的周期上，跟准市场节奏，市场低点拿地，市场高点销售。但是市场往往难以预测，尤其是中国房地产市场受政府政策调控影响非常大，更增加了预测的难度。即便像绿城这种全国领先的开发商，也因市场行情判断失误，而陷入破产危机。
土地价格和商品房价格的两难冲突，源于房地产市场的周期性波动，但却为房地产基金提供了重大的发展机遇。开发商对土地价格较低的时点难以准确预测，而当土地价格低的时点来临时，因为房地产市场销售缓慢，又难以拿出资金来购地。房地产基金却可以在这时快速募集资金，进入土地市场，从而获取土地溢价的超额收益。
房地产基金针对土地价格与房地产价格相冲突的特点，可以采取如下措施进行投资并实现退出：
1）低价拿地入市，通过项目开发、运作等，实现市场的清盘退出。所需要的资源是资金的快速募集能力以及对项目开发、运作的能力。采用该种策略的主要是房地产集团旗下的房地产基金。如金地集团旗下的稳盛投资，在土地市场价格低点是募集资金进入市场，然后通过金地集团自身优秀的房地产项目运用能力，在房地产价格较高时实现清盘退出。
2）采取低买高卖的策略，在市场低点入市购入标的资产，在市场高点抛出。所需的资源是资金的快速募集能力以及对市场趋势的判断。采取该种策略的多为外资的房地产基金，如摩根斯坦利中国区的房地产业务部，通过购买公寓、待升值后出售的方式获取收益。
项目投资的方式范文5
关键词: 中央投资项目 实施效应
2008年11月,为应对国际金融危机,避免经济下行的风险,我国迅速出台了一系列保增长、扩内需、调结构,促进经济增长的十项措施以及财政刺激经济的四万亿计划。东方市以此为契机,积极申报争取大批中央投资项目和资金投入东方,有力地促进了经济加快发展。
一、中央投资项目的基本情况
截至2009年12月底,中央已分期下达东方市四批投资项目,项目总数29个,项目计划总投资24352万元,其中,中央政府预算内投资9838万元,省级配套资金9225万元,地方配套资金3233万元(其中:预算内资金1860万元、地方债券1373万元),银行贷款1500万元,自筹资金556万元。25个项目已开工,开工率86.2%,已竣工13项,竣工率44.8%;累计完成投资22336万元,完成计划投资的91.7%。29个项目主要投向农村民生、社会事业、生态环境保护等领域,其中:保障性安居工程2个,农村民生工程和农村基础设施建设17个,医疗卫生、教育文化等社会事业项目3个,节能减排和生态建设工程7个。
二、中央投资项目的主要特点
(一)从资金到位情况看,到位率较高
截至2009年12月末,东方市四批项目已落实资金24002万元,占计划安排资金总额的98.6%。其中,中央政府预算内资金9838万元已全部落实到位,到位率为100%;省级配套资金落实9225万元已落实9025万元,到位率为97.8%;市级政府配套已落实3233万元已全部落实到位,到位率为100%;银行贷款落实1500万元,到位率为100%;其他资金落实406万元,到位率为73%。
(二)从投资领域看,民生项目占主导
东方市抓住有利时机,将中央投资项目资金突出投放在保障性安居工程、农村民生工程和基础设施建设、医疗卫生教育文化等社会事业、节能减排和生态建设工程,都是与民生经济密切相关的领域。截至2009年12月末,东方市四批投资项目中投向与民生项目相关的资金占整个投资项目资金总额的98%。其中,中央和省级政府预算内投资投向上述领域的项目资金,占全部中央和省级政府预算内投资总额的100%。
(三)从项目进展看,前三批项目进度完成较好
截至2009年12月末,东方市四批投资项目完成总投资22336万元,形象进度(完成总投资占总投资比重,下同)为91.7%。其中,第一批新增中央投资项目完成总投资14113万元,项目形象进度为100%;第二批新增中央投资项目完成总投资7230万元,项目形象进度为87.1%;第三批新增中央投资项目完成总投资759万元,项目形象进度为96.4%;第四批新增中央投资项目完成总投资234万元,项目形象进度为20.3%。
(四)从资金拨付渠道看,国库资金是主力
截至2009年12月末,东方市人行国库部门已拨付四批投资项目资金19877万元,占到位资金的90%。其中:第一批国库已拨付资金12210万元,占到位资金的97.8%;第二批国库已拨付资金6723万元,占到位资金的84.1%;第三批国库已拨付资金668万元,占到位资金的84.9%;第四批国库已拨付资金276万元,占到位资金的34.4%。
三、中央投资项目的成效
(一)经济效应
1、促进固定资产投资增长。中央投资项目带动了各级配套资金注入,东方市29个项目中央预算内投资支持9838万元,通过省市财政配套、银行贷款和社会投资,直接带动新增固定资产投资40亿元。
2、缓解基础建设“瓶颈”。一是促进了农村公路“村村通”工程的建设。东方市落实农村公路项目48个,农村公路建设规模314.22公里,总投资12569万元,中央和省级配套资金10772万元,占总投资的85.7%,有效解决了农产品运输难、出售难、成本高等问题;二是农业基础设施得到进一步加强。除险加固病险水库3座,新修渠道4条,改善灌溉面积29500亩,恢复灌溉面积15000亩,新增灌溉面积1500亩,大大增强农业抗御自然灾害的能力。
(二)生态效应
1、改变农村的生存环境。一是推进农村饮水安全工程建设,总投入2377万元,解决了三个乡镇26044人的饮水困难问题;二是加快沼气建设步伐,农村沼气工程项目资金总投入1233万元,已建成农村户用沼气“一池三改”1456户;三是建设农村大中型沼气工程综合利用项目2个。
2、改善生态环境建设。东方市重点防护林工程目前已完成造林面积35000亩,育苗数量1030万株,完成工程量的100%;完成乡镇兽医站基础设施建设项目1个;完成城镇污水处理工程,建成污水处理能力2.5万吨/日,已完成污水管道铺设8900米;完成生活卫生填埋厂工程,建成后垃圾蓄量为18万吨。重大生态项目的实施,有力遏制了东方市生态环境不断恶化的趋势。
(三)民生效应
1、增加就业机会,参保人数大幅增加。截至2009年12月底,全市城镇新增就业2139人,超额完成了年度计划;下岗失业人员实现再就业561人,新增转移农村劳动力5258人,就业形势趋于好转。全市城镇职工参加基本养老保险47196人,参保率达到94.5%,社会保险、救助有序展开;全市参加新型农村合作医疗农民27.46万人,参合率达到91.77%,医疗卫生保障覆盖更为广泛。
2、惠及民生工程,老百姓得到了实惠。一是建设经济适用房、廉租房共502套,完成民房改造1200户,受益人口6000人,有效解决了我市低收入困难群体住房问题的;二是改善了我市农村医疗卫生和教育文化设施。如已完成感城镇、东河镇二个中心卫生院新建污水、垃圾处理等辅助设施及业务用房;大田初级中学校舍改造工程,总投资161万元,土建总面积1205平方米。
四、中央投资项目的存在问题
(一)部分项目超概算,项目无法顺利实施
扩大内需项目从立项到批复、开工整个过程时间要求很紧,在一定程度上影响探测准确度和项目设计不够全面,导致一些项目批复概算与实际设计预算有出入,存在项目施工过程中不断增加工程量和不断增加新的项目内容设计,从而造成工程资金缺口。
(二)部分项目进展缓慢,资金使用率有待提高
中央投资项目中,有些投资项目“启而未动”,有些项目还未启动,没有形成实际投资量,导致大量资金沉淀在银行账户,严重降低了资金的使用效率。截至2009年12月31日,东方市四批新增中央投资项有4个项目尚未开工,有12个项目尚未完工,工程资金库存2219万元,部分资金处于闲置状态。
(三)部分项目配套资金未能到位,工程建设进度受影响
一是省级配套补助资金未到位。如按照下达的投资计划,农村公路工程省级配套一部分资金,由省交通厅直接转拨市交通局,目前省交通厅级配套资金还有6971万元尚未到位。二是地方财政缺口资金难落实,一方面,由于地方财力有限,资金难以足额按时配套到位;另一方面,自主项目建设分流了一部分地方财力,2009年末,东方市先后启动33个重点项目,总投资40亿元,大规模的地方重点项目建设必然会需要地方财力的支持。第三是地方财政配套的主动性不强,对于中央投资项目,地方政府与中央政府事实上存在一定的博弈:在获得中央政府的部分投资后,地方政府往往希望付出最小代价,以得到中央更多的投入。
(四)银行信贷资金与民间资金份额少,项目融资渠道单一
由于东方市中央投资项目主要是投向与民生经济相关的领域,投资项目的即期收益较低,对金融机构和民营企业不具有吸引力,再加上基层乡镇财政自筹资金有限,因此从四批投资项目建设配套资金的落实情况来看,信贷资金和民间资金份额少。全市信贷资金占全部配套资金的6.2%;自筹资金占全部配套资金的2.5%。而1500万元的信贷资金只有中国农业发展银行海南省分行东方市支行一家发放。
五、加强中央投资项目建设的建议
(一)强化分类管理,提高项目推进力度
一是对于已开工的项目,督促尽快上马,并做好部分项目验收准备;二是对处在开工准备阶段,正在招投标的项目,要督促建设单位抓紧落实招标工作,按时、按规定尽早开标,以便形成实物工作量;三是刚刚完成招投标,尚未形成实物工作量的项目,督促施工单位加快施工进度,尽快完成投资;四是尚未审批初步设计的项目要优先办理各种审批手续,为建设单位下阶段招标工作提供方便;五是对正在进行设计工作的项目,督促设计单位尽快完成项目的设计工作,尽快进行评审审批。
(二)确保资金到位,多渠道筹措缺口资金
一是督促检查四批中央投资项目地方配套资金使用情况,确保中央投资项目优先配套;二是要求财政部门多渠道整合财政资源,及时调整预算支出结构,千方百计落实财政配套资金;三是地方政府可以与金融机构签订合作协议,争取多家或一家金融机构的统一授信,为地方财政配套或建设项目融资提供资金支持。
(三)确保专款专用,加大资金监督管理
一是督促财政部门和项目主管部门加强项目建设资金管理,保证专款专用,要按有关要求做到专户专账核算。督促财政部门在拨付建设资金时要按预算、按程序、按进度的原则并按建设资金来源的比例及时同步拨款。二是审计部门加强对扩大内需投资项目的事中审计监督,在项目建设过程中,可以将审计与项目建设同步进行,尤其是加强事中审计的力度,以提高审计效率和效果,努力提高投资质量和效益。
(四)加强动态管理,提高重大项目入盘率
项目投资的方式范文6
关键词: 政府投资项目;跟踪审计风险;防范;措施
Abstract: in this paper the causes of audit risk, audit risk characteristics and how to effectively guard against the government investment projects tracking audit risks, make the following elementary discussion.
Keywords: government investment projects; Track audit risk; Prevention; measures
中图分类号：F830.59文献标识码：A 文章编号：
作为审计机关和跟踪审计人员，如果没有足够的风险意识，等到风险袭来的时候，再去谈风险为时已晚。因此如何防范跟踪审计风险，是目前政府投资审计亟待解决的问题。现就审计风险产生的原因、审计风险特征以及如何有效防范政府投资项目跟踪审计风险，作出如下粗浅探讨。
一、政府投资项目跟踪审计风险产生的原因
跟踪审计的每一个环节，都有可能产生审计风险，但主要来自于审计执业环境、审计人员素质、审计过程控制等方面。
（一）跟踪审计所处的执业环境引起的审计风险
1.公众对审计依赖程度放大了审计风险。无论是社会公众，还是政府部门领导，都提高了对审计意见的依存度。由于依赖程度提高，跟踪审计的任何失误都会加大审计风险。
2.法律法规不配套带来了审计风险。《中华人民共和国审计法》以及地方有关政府投资审计的规章制度，与工程项目相关的律法规没有很好的衔接，就会出现审计时不好把握的现象。
（二）跟踪审计人员自身素质引起的审计风险
1.跟踪审计人员的专业胜任能力不够引起的审计风险。跟踪审计人员专业胜任能力高低与审计质量好坏成正比，与跟踪审计风险成反比。
2.跟踪审计人员应有的关注不够引起的审计风险。审计人员如果不能保持应有的工作态度就很难发挥出跟踪审计的作用，就不能很好地完成跟踪审计任务，进而直接导致审计风险。
3.跟踪审计人员独立性不够引起的审计风险。审计人员在项目跟踪过程中，应处于超然独立的地位，与其跟踪审计项目没有诸如经济利益、关联关系和外界压力等方面存在的可能威胁，否则将导致审计风险。
（三）跟踪审计过程控制不当引起的风险
1.跟踪审计人员偏离跟踪审计目标引起的审计风险。审计人员频繁地进入工程建设现场进行审计，提出审计建议，供被审计单位纠正和改进工作，是审计监督的职责,但如果把握不好，就很容易偏离正确的定位而介入项目管理者的职责范围,从而造成审计工作不应有的越位与缺位，引起审计风险。
2.跟踪过程中不协调引起的审计风险。虽然政府投资项目跟踪审计只是一种“过程监督”，但由于利益博弈原因，在跟踪过程中可能会出现“一对多”的局面。如果在跟踪过程中出现不协调的现象，就会引起审计风险。
二、政府投资项目跟踪审计风险的特征
(一)审计风险的客观性
现代审计主要采用抽样审计的方法，而样本的特性与总体或多或少有一点误差，即审计人员要承担一定程度的作出错误审计结论的风险,所以，审计风险是客观存在的。
(二)审计风险的普遍性
审计风险是通过最后的审计结论与预期的偏差表现出来，而这种偏差是由多方面的因素引起的，审计活动的每一个环节都可能导致风险因素的产生。因此，审计风险具有普遍性。
(三)审计风险的潜在性
审计责任的存在是形成审计风险的一个基本因素，如果审计人员在执业上不受任何约束，对自己的工作结果不承担任何责任，就不会形成审计风险，这就决定审计风险在一定时期里具有潜在性。
(四)审计风险的偶然性
审计风险是由于某些客观原因，或审计人员并未意识到的主观原因造成，即并非审计人员故意所为，审计人员在无意接受了审计风险，又在无意中承担了审计风险带来的严重后果。这就是审计风险的偶然性。
(五)审计风险的可控性
现代审计的指导思想从制度基础审计进一步发展到风险审计表明，审计职业界并未被越来越多的审计风险捆住手脚而失去其活力，而是逐步向主动控制审计风险的方向发展,事实证明审计风险是可以通过努力而降低其水平的。
三、政府投资项目跟踪审计风险防范措施
了解跟踪审计风险产生的原因和特征，就可以根据具体情况采取相应的措施进行防范：
（一）准确把握定位
1.审计人员在前期审计中，应把重点放到验证、评价有关部门所作的可行性论证工作是否规范、到位，计算是否正确，所依据的资料是否真实、可靠、充分上，并仅就此发表审计意见，供领导部门决策时参考。
2.审计人员与被审计单位明确划清各自的工作职责，做到各行其是、各负其责，避免或减少因审计单位越位而引发审计风险。
（二）加强教育培训
1.增强风险意识。系统地组织审计人员学习审计风险方面的理论知识，让全体审计人员充分认识到，跟踪审计是一项带有风险与责任并重的工作，时刻对风险保持高度警惕,避免由于审计人员本身过失而带来的审计风险。
2.通过系统培训和学习，全面提升跟踪审计人员的专业知识、技能，增加跟踪审计的工作经验、阅历，在跟踪审计过程中，尽量做到勤勉尽责，保持职业怀疑态度,避免由于自身素质方面的原因带来的审计风险。
（三）控制跟踪效果
1.前移监督关口,提高审计质量。在项目前期准备阶段，严把立项关、招投标关和合同签订关，从源头上监督建设行为；在施工建设阶段，做到逢变更签证、隐蔽工程施工、主要材料进场必到，让监督贯穿于施工全过程；在竣工决算阶段，结合项目招投标文件、合同、签证等对项目决算进行严格审核，进一步提高审计质量。
2.对跟踪审计过程中发现的问题，及时与相关单位进行沟通、协调，提出可行的审计意见和建议。
3.在跟踪项目分配上，要注意审计人员的独立性，规避关联关系和外界压力方面的影响，尽量避免利益输送行为的出现。
四、结束语
