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投资性房地产管理办法范文1
贷款规模扩大融资方式多元
近几年来,我国各家银行在房地产领域的贷款规模不断扩大,对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。即使是在今年“国十条”出台,国家调控力度空前的环境下,各家银行对房地产行业的贷款热情依然不减。2010年中期,多数银行的房地产行业贷款的投入比重依然高于2009年年末。
与此同时,因为房地产开发信贷受到严格控制,房地产信托融资成为许多房地产企业的新选择。2010年上半年新发行房地产信托产品已近140款,规模超过350亿元,而2009年全年才有181款房地产投资信托,规模也仅327亿元。股市中的房地产板块也俨然有“带头大哥”之势。除此之外,2006～2009年3年间有近百亿美元私募基金投资我国内地房市,2007年全国房地产典当业务平均占总业务量曾一度达到60%……随着国民置业的刚性需求和流动性过剩的弹性需求,我国房地产金融市场经历了整体规模迅速扩大、融资方式日益多元的发展过程。
完善调控手段加强管控力度
在房地产金融规模扩大、融资手段日益多元的同时,对应于房地产业的阶段性“过热”,房地产金融可能出现的不理性现象,我国政府与金融监管部门一直保持着高度警惕,出台了一系列房地产金融调控政策。
以今年为例,1月12日,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月12日,银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,其中规定贷款人不得发放无指定用途的个人贷款,并要求执行贷款面谈制度。4月17日,有“史上最严厉的调控”之称的“国十条”出台,要求商业银行应根据风险状况,在房价高、房价上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房的贷款,加强对房地产开发企业购地和融资的监管;银监会将对开发贷款和土地储备实行“三不贷”“三挂钩”政策,对房地产开发领域的贷款实行全程监控,防范金融风险……
事实上,我国通过宏观金融政策对房地产市场进行调控的历史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,针对房地产过热现象,我国制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针,通过控制资金流向,紧缩银根的金融信贷政策对房地产市场进行了调控;2002年的121号文件涵盖了整个房地产金融业务;2005～2008年上半年,我国连续8次提高贷款利率,并从2007年起连续15次调高存款类金融机构人民币存款法定准备金率,冻结了商业银行的大量资金,对防止房地产发展过热起到了重要作用。
从我国住房制度改革至今,我国房地产调控从直接干预房地产信贷政策,到利用利率、法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务、汇率等工具,调节货币供应量,控制资金流向,有效地促进了房地产业的健康发展。
当前,我国对房地产业的银行贷款占全部贷款的比重大概为19%,整体来看,房地产金融尚未形成系统性风险。但同时也应该看到,我国的宏观经济金融环境依然复杂多变,房地产领域的投资、投机性需求依然存在,进一步加强房地产开发贷款管理,持续开展房地产及相关行业贷款压力测试,坚持房地产金融调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性是金融业和房地产业实现良性互动,共同稳健发展的保证。
相关链接
我国房地产金融调控政策回顾
1998～2002年,这一阶段房地产金融市场的重点是支持房地产市场发展。1998年,中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。这是人民银行在住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策。
2003年,中国人民银行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),拉响了宏观调控的预警。文件要求房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%,严禁商业银行以房地产开发流动资金贷款及其他形式的贷款科目发放房地产开发企业贷款;限制房地产开发土地供应贷款; 严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途。
2004年4月25日起,实行差别存款准备金率,将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点。9月,银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》,针对土地储备贷款,房地产开发贷款和个人住房贷款等方面的房地产贷款风险管理作出详细规定。
2005年,将自营个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。中国人民银行和银监会联合了《信贷资产证券化试点管理办法》,此后《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》、《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》等文件相继出台并实施。
2006年,“国六条”和“国十五条”相继颁布,主要措施包括:上调商业银行贷款利率,收紧商业银行流动性,严格对外资房地产企业开发经营活动的管理,控制境外购房需求等。
2007年,一年内6次加息,《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》等文件出台。2007年房地产金融调控政策主要是抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策。
2008年,受全球金融危机影响,国家宏观调控政策从“抑制过热”转为“稳健”,9月16日开始降息并下调存款准备金,100天内5次降息。《经济适用住房开发贷款管理办法》、《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》、《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件。
投资性房地产管理办法范文2
【关键词】净资本管理，信托公司，发展
随着2001年《信托法》的颁布实施，我国信托行业在过去的十年取得了健康快速的发展。如今，信托行业已经初步建立以《信托法》为核心，《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》与《信托公司净资本管理办法》为支撑的“一法三规”监管体系。作为我国信托监管制度的重要组成部分，《信托公司净资本管理办法》已实施了三年时间。
一、净资本管理起源
自1979 年我国信托行业的诞生以来，我国信托行业先后经历了五次重大整顿的坎坷历程。直到2001 年《信托法》的正式施行，我国信托业才逐步走上规范运营的发展道路。2007 年中国银监会颁布实施了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。新“两规”出台后我国信托业务的发展依旧极不均衡。银信合作业务以及与宏观调控政策背道而驰的房地产信托业务、地方政府融资平台业务等均迅猛发展。为了避免整个信托行业重蹈历史覆辙，银监会于2010 年9 月正式颁布实施《信托公司净资本管理办法》，以规范约束信托公司业务的发展。
二、净资本主要监管文件分析
1.净资本管理办法。《净资本管理办法》中明确规定，净资本是指根据信托公司的业务范围和公司资产结构的特点，在净资产的基础上对各资产项目、表外项目和其他有关业务进行风险调整后得出的综合性风险控制指标。其计算公式为：净资本=净资产-各类资产的风险扣除项-或有负债的风险扣除项-中国银监会认定的其他风险扣除项。《净资本管理办法》对风险控制指标做了如下规定：第一，信托公司净资本不得低于 2 亿元人民币。第二，净资本不得低于各项风险资本之和的 100%；净资本不得低于净资产的 40%。其中最核心的就是：净资本/各项业务风险资本之和大于等于100%，即信托公司净资本应覆盖各项业务风险资本。
2.银监发[2011]11 号文。为进一步加强信托公司分类监管，确保信托公司业务发展与其风险管理能力、内控水平相匹配，2011 年1 月27 日，银监会了《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》。该文对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标作了明确规定，内容涉及不同评级结果信托公司的风险资本的计算方法及不同类型信托业务风险资本的计算标准。
三、 净资本管理对信托公司业务的影响
面对“一法三规”的约束，信托业务发展受到了诸多限制，但信托业依旧高速增长。截至2013年第一季度末，行业信托资产规模达到8.72万亿元的历史新高。净资本管理对信托业务的影响主要有以下几点：
1.差异化监管问题突出。尽管银监会就净资本、风险资本、监管指标作出了规定，但是鉴于信托业务的复杂性，各信托公司及银监局对于净资本的计算缺乏统一标准，加之各地银监局对信托公司监管松紧尺度不一致，这就导致不同地区对于类似的信托业务却采取着不同的风险资本计提标准，从而使行业监管存在较大不确定性与不公平性，这导致各信托公司对风险资本计提大小不一。
2.优先发展信托业务，压缩固有业务规模。按照净资本管理办法规定，固有业务要消耗信托公司的净资本，还要计提风险资本，而且两者的系数都远远高于信托业务风险资本计提水平。因此，发展信托业务、压缩固有业务成为主流趋势，比如民企控股的中融信托、新华信托等的固有业务收入占比分别仅为1.5%， 2.6%，远低于行业平均水平27.99%。
3.被动管理型单一类业务归于事务类业务。根据净资本管理办法及其配套措施，“事务类信托”在各类信托业务中所占的风险资本计提系数是最低的。对于被动管理型单一类项目，不少项目本身接受原状分配，信托公司实际风险较小，符合“事务管理类”要求。因此，由于监管政策界定的模糊性与风险的可控性，某些信托公司将被动管理型单一类项目解释为“事务类”业务，这以大大节约净资本占用。
4. 房地产信托花样百出。房地产信托业务是《净资本管理办法》的主攻对象之一。房地产信托风险资本计提比例高达3%，是计提比率最高的。为了顺应宏观调控的政策，银监会于2011 年6 月开始要求房地产信托项目需要报批。在监管层严厉政策出台后，房地产信托出现了明显下滑的趋势。此后某些信托公司推出了类房地产信托产品以规避行业监管，并降低了风险资本的计提。
四、净资本管理办法的主要缺陷与完善对策
《净资本管理办法》的初衷主要有二：一是控制银信理财合作、房地产信托等高风险业务的规模超速发展，确保信托项目顺利兑付；二是引导信托公司朝中长期投资等主动管理型业务转型发展。此办法虽可能是当前对于信托业监管最有效的手段，但该办法仍存在一定瑕疵，有待改进与完善。
1.“刚性兑付”的监管思路利弊参半。净资本管理办法的各项条文表明确保“刚性兑付”仍是监管政策的重点。信托业务虽然是受托业务，但在“刚性兑付”的前提下，一旦项目出现风险，信托公司仍要以各种方式来弥补损失，以保障支付项目的本息。刚性兑付对于信托业的高速发展利弊参半。一方面，信托行业规模迅速扩大很大程度上归功于刚性兑付的保障。然而，刚性兑付也存在某些弊端。刚性兑付致使“投资者自担风险”的信托合同形同虚设。另外，投资者具有刚性兑付的预期。长此以往，信托市场很可能出现“劣币驱逐良币”的现象。
2.立法完善乃治本之道。笔者认为监管层通过净资本管理约束保障信托公司刚性兑付的初衷虽好，但在实际执行中却难以充分落实。相反，这种监管思路还有可能导致风险的积累，从而引发信托公司乃至整个行业风险的爆发。监管层如若能够大胆打破刚性兑付的监管思路，或许更有利于行业健康稳定发展。对此，笔者建议我国应尽快出台《信托业法》或者颁布“受托理财管理条例”等法规，明确受托人的谨慎投资义务，以保护投资受益人利益为核心，以受托责任为标尺，统一理财市场监管规则。
参考文献：
投资性房地产管理办法范文3
［关键词］投资性房地产；商业银行；资本成本；转移路径
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013
［中图分类号］F832.48［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2013）02-0028-03
0 引言
近年来，随着商业银行机构网点及业务规模的较快增长、经营管理模式的调整变化，分支机构营业用房购置面积在考虑前瞻性的基础上逐步扩大，对于暂时闲置部分往往会对外出租。这是基于充分利用资源所作的暂时性安排，但从长远来看这些出租房产都将逐步转为自用，而此部分房产是否应确认为投资性房地产，普遍存在争议。从会计准则的规定来看，商业银行现有对外出租的部分房产一般为临时性出租，持有目的不是赚取租金或资本增值。另外，出租部分的房产，由于不是独立的房产项目，如何公允地“切分”并实现单独核定其价值存在一定难度，账务处理也会复杂化。
同时，我们注意到，2012年6月7日中国银监会印发了《商业银行资本管理办法（试行）》，商业银行在采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数上调至1250％。因此，商业银行持有大量的投资性房地产会承担过高的资本成本，付出高昂的代价，这与商业银行目前普遍推行的发展低资本消耗业务的战略转型背道而驰。
针对上述问题，本文剖析了投资性房地产的概念内涵，从风险、资本的角度分析了其对商业银行经营管理带来的主要影响，并设计了有效防范风险、降低资本消耗的管理路径。
1 投资性房地产的界定
《企业会计准则》（2006年）对投资性房地产的确认、计量和披露作了具体规定，但是如何准确界定商业银行的投资性房地产，在实际执行中仍存在一定分歧。
1.1 会计准则的规定
根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。
当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。
1.2 判定的依据
从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
2 投资性房地产对商业银行的主要影响
投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。
2.1 法律风险
根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。
2.2 财务风险
投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。
2.3 审计风险
当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。
2.4 资本成本
根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。
3 国内商业银行投资性房地产的管理情况
从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。
3.1 金额相对较小
从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。
3.2 境内分布相对较少
国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。
注：本表数据来源于公开披露的年报。
4 投资性房地产的转移路径
经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。
4.1 存量部分
4.1.1 转移路径
商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。
通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。
4.1.2 模式分析
商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。
此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。
从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。
4.2 增量部分
4.2.1 转移路径
就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。
4.2.2 模式分析
“以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。
5 结论
本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。
对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
主要参考文献
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［2］胡燕，张磊．关于《投资性房地产》准则的思考［J］．北京工商大学学报：社会科学版，2007（4）．
［3］贾莉莉，张鸣．投资性房地产确认、计量、转换及影响问题研究［J］．上海财经大学学报，2009（6）．
投资性房地产管理办法范文4
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四节第五十二条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。一个完整的房地产市场，不仅包括土地使用权出让、出租，而且应该包括房地产开发、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。通俗地说就是房地产一级市场、二级市场和三级市场。房屋租赁市场属于房地产市场中的三级市场。加强对房屋租赁市场的管理的重要性主要表现在以下三个方面：
首先，房屋租赁市场在整个房地产市场不可或缺。缺少了房屋租赁市场的房地产市场，将使大部分购房者以自用和转让为主，从而使以租赁为目的的购房者将大大减少。而随着我国对于房地产市场的一系列调控政策的出台，虽然有效地抑制了以投资和投机为目的的购房行为，但是存量房市场受到了一定影响。这时，整个房地产市场就更需要租赁市场的活跃和健康发展。如果房屋租赁市场不完善，就会不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。因此缺少租赁市场的房地产市场在结构上也是不合理的。
其次，在我国的投资渠道中房地产是公认的保值、升值投资渠道，因此在市场经济日益成熟的今天，房地产已经成为人们竞相投资的对象。随着股市的持续低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民却相继把资金从股市中撤出继而投资到房地产市场上，以期实现投资效益的最大化，在这种条件下，只有商品房交易市场、存量房交易市场，以及房屋租赁市场的共同健康发展与日趋活跃，房地产投资者的投资成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用。一个城市或地区的房屋租赁市场活跃，势必刺激当地的房地产消费。这里面既有一部分人最终将转租为买，成为房地产消费者，另一方面更主要的是会刺激房地产投资者以出租赢利为目的而增加在房地产市场中的投入。
另外，随着河北省“城镇面貌三年大变样”的推进，我们衡水市加大了拆违、拆临、拆旧、拆破、拆陋和拆墙透绿的拆迁力度，大量的回迁户换购、租赁房屋不仅带动了商品房市场、存量房市场的发展，也促进了房屋租赁市场的发展，从而带动了整个房地产市场的繁荣与发展。
房地产市场的繁荣一方面带动了建筑、运输、钢材等相关产业，促进了地方经济的迅猛发展，但不可避免的也引发了房屋转让、租赁等供需及权益冲突矛盾的日趋凸显，因此，加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场正常秩序，对促进房地产市场全面发展尤为重要。加强房屋租赁管理应从四个方面入手：
1 制订一套系统的法规制度体系，将房屋租赁管理工作纳入法制化、规范化的轨道。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》虽然都对房屋租赁管理进行了明确规定，但是缺乏可操作性，同时，从河北省到衡水市关于房屋租赁方面的法规细则却始终没有配套出台，其他相关的政策规定也是少之又少。法律上的相对滞后，就会直接影响到管理的效果。应结合衡水市实际情况，在《中华人民共和国城市房地产管理法》的基础上尽快出台有针对性的地方性法规，一方面有效规范衡水市的房屋租赁行为，另一方面使租赁管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租赁市场走上法制化、制度化的道路上来。
新出台的《商品房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日起施行，为房地产管理部门加强房屋租赁管理提供了强有力的保障，希望相关的配套法规文件能及时出台。
2 建立房屋租赁指导价格体系，通过价格的透明化，带动房屋市场的健康发展。
《商品房屋租赁管理办法》第五条规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
房屋租金指导价格应以市场租金价格水平为依据，在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。它既为租赁当事人提供了一个合理租赁价格的，也为政府税收提供了价格参照依据，避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款，从而维护了房屋租赁市场的正常秩序，有效维护了国家利益。
3 确立各相关部门协调联动机制，加强房地产市场监管，依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。
虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门，但是房屋租赁管理又是一项综合性管理，涉及房管、公安、工商、税务等部门，因此需要各部门之间的相互配合。公通字[2004]83号国家六部委办局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第二条特别强调了部门之间的相互配合与协作，规定：各部门要加强协调配合，建立信息交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的，应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门。
因此，在房屋租赁管理上房管、工商、公安、税务等部门应各尽其责，共同做好工作。工商部门在办理营业执照，公安部门办理暂住户口，地税部门在征收房屋租赁税时，都应该检查是否在房管部门办理了房屋租赁登记备案，从而形成各部门共同把关，齐抓共管的局面。
4 强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益不受损害。
投资性房地产管理办法范文5
广东省建设厅转发建设部《商品房销售管理办法》的通知
一、各市要按照省人大颁布的《广东省商品房预售管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合今年全国统一开展的整顿和规范市场经济秩序工作，进一步加强商品房预售管理，制止虚假广告、货不对板、面积不够、质量低劣及其他违规销售商品房的行为，保护购房者合法权益。
二、各市要按照建设部《商品房销售管理办法》的规定，制止开发企业采取返本销售或者变相返本销售方式销售商品房，以及采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
三、各市要贯彻执行省建设厅、物价局印发的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，推广使用省建设厅、工商局印发的《广东省商品房买卖合同示范文本》和《广东省房地产买卖合同示范文本》。预售商品房均按套内建筑面积计算房价，销售已建成的商品房及各类二手房实行总价交易。
广东非商品房去库存周期达44个月
广东房地产市场去库存出现分化，截至今年8月底，该省商品房去库存成效明显，去库存周期为13个月，但非商品房库存面积仍高达6321万平方米、去库存周期为44个月，前后二者相差31个月之久。
广东省发展改革委副主任陈志清27日受广东省人民政府委托，向该省人大会报告广东供给侧结构性改革情况时透露以上消息。据介绍，8月末，广东商品房库存面积为14977万平方米，比20xx年底减少1375万平方米。
据陈志清介绍，广东针对各市按照房价上涨过快、商品房销量大、库存规模大等几大类型，分别提出指导意见;完善土地供应方式，合理控制商品房供应规模，将全省21个地级以上市以及佛山市顺德区按照住宅用地供应量显著增加、增加、持平、适当减少、减少至暂停等标准，划分为五类城市进行分目标调控，在重点城市采取措施抑制房价过快上涨，努力保持房地产市场平稳运行。
此外，广东贯彻落实国家住房金融、税收优惠政策，下调房贷首付比例。目前广东住房公积金已经实现全省互认互贷。
广东引导棚户区改造居民优先选择货币化安置，打通商品房与保障房通道。20xx年国家下达广东省棚户区改造任务为新开工安置住房78500套，截至8月底全省新开工61640套，完成进度接近八成。
广东省国资委会同该省住房城乡建设厅等单位率先组建省属国企专业化住房租赁平台，租赁平台首期运营资金规模50亿元。目前正在肇庆、汕头、清远三市加快开展试点，拟多渠道购住房30万至70万平方米，总投资额约50亿元，力争平台组建后一年内完成运营70万平方米。
前三季度广东商品房销售均价破万
前三季房地产开发投资同比增18%
据介绍，今年以来，广东房地产开发投资增幅快速走高，连续四月增幅回升后小幅回落逐步企稳。前三季度，广东房地产开发企业共完成开发投资7222.55亿元，同比增长18.0%，增幅比上半年回落2.8个百分点，比1～8月提高0.6个百分点，比上年同期提高2.0个百分点。
统计数据显示，广东房地产市场延续了去年的回暖行情，深圳、珠海、东莞、佛山和惠州等一二线城市，市场行情火热。前三季度，广东商品房销售面积10317.98万平方米，同比增长32.0%，增幅比上半年提高2.4个百分点;商品房销售额11522.86亿元，增长50.5%，增幅比上半年提高4.2个百分点。按类型分，商品住宅销售面积和销售额分别增长31.0%和52.2%，分别比上半年提高2.5个和5.2个百分点。
其中，9月当月广东商品房销售面积1576.71万平方米，创当月销售面积历史新高,同比增长46.8%，环比增长48.2%。
深圳房价均价高达46722元/㎡
投资性房地产管理办法范文6
关键词：成本管理；房地产；项目
中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：
近年来，我国房地产业的发展速度日益加快，目前，房地产已成为了我国国民经济的支柱产业。房地产市场日益规范化，但市场竞争也愈演愈烈，在房地产开发项目中，企业必须采取科学有效的成本管理办法，以提高房地产企业的经济效益，促进企业的发展。房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资及投资期限长等特点，这就决定了房地产开发项目成本管理具有高难度性。成本管理在一定程度上体现了企业的经营管理水平，加强房地产开发项目的成本管理不仅有利于提高企业经济效益，对企业综合效益均有重要意义。
一、房地产开发项目成本管理存在的问题
（一）项目开发成本管理认识不足
在房地产开发项目中，长期存在“重规模轻效益”、“重数量轻质量”和“重过程轻决策”等观念，在开发过程中，过分强调开发项目的规模大小，甚至以开发规模作为衡量房地产开发企业实力以及领导能力的主要指标，而忽视了其在生产效益中的规模。此外，部分企业开发的土地是通过各种模式或者其他的非市场途径所获取的，成本管理认识不足。
（二）缺乏科学的成本管理办法
部分房地产开发项目中，成本管理仅仅被认为是控制单项成本的工作，比如规划设计成本、土地成本、配套设施成本等，对这些成本的管理只是在审核拨付时简单地进行控制，但在项目选址、规划设计以及定位包装过程中，缺乏有效的管理措施，给项目施工及销售过程的成本管理造成了很大的困难。成本缺口使得企业不断地设法堵塞成本漏洞，而对成本漏洞的预防缺乏有效的措施，企业步入债务的恶性循环中。
（三）缺乏有效的成本监督机制和激励机制
房地产项目的开发周期较长，所涉及的成本范围较广，使得成本管理制度的贯彻落实存在较大的难度，很多企业的成本管理缺乏监督机制和激励机制，员工的成本控制积极性不高。
二、加强房地产开发项目成本管理的策略
（一）明确成本管理战略
科学合理的成本管理战略是房地产企业经营战略的关键部分，应贯穿经营活动的全过程，在经营管理过程中充分重视成本管理问题。首先，企业成本管理战略的目标要立足于用户的满意度，从而全面提高项目的市场价值。近年来，房地产行业的市场竞争日趋激烈，用户的需求也在不断提高，如何满足不同层次用户的需求已成为房地产开发项目成功的保证。与其他建设项目不同，房地产项目具有商品性，因此，其价格同其他大多数商品一样具有差别性和地域性。通常，成本越低，企业的价格就越有竞争力。但成本结果实际上是由用户对企业产品的认可度和满意度来决定的，因此，在房地产开发项目成本管理中，必须立足用户的满意度，才能赢得更大的利润。其次，房地产项目的成本管理实际上是从时间以及空间上所开展的业务过程，具有动态性。传统的成本管理主要是对企业内部资金在运动过程中产生的价值消耗进行管理，但成本管理实际上是一个动态的过程，它不仅仅是对某一时间点上项目成本的管理，还应贯穿项目开发的整个过程，因此，项目成本管理具有空间性。房地产项目成本管理应贯穿项目开发的全过程，不仅是寻求成本优势资源降低生产成本，更要注重开发各个环节的优化，保证开发过程的连续性。
（二）加强房地产开发项目全过程各阶段的成本管理
1、项目的决策阶段
在房地产项目的决策阶段，成本管理主要包括项目前期规划费用、可行性研究费以及土地费等。尤其是土地费用，约占房地产总成本的20%-40%左右，因此，应重点控制房地产开发项目的土地费。房地产开发商对成本的控制主要取决于两个方面，一方面是当地政府对于土地的供应能否维持一个动态平衡的局面，另一方面是通过各种关系和正当的手段来获取较低价格的土地。在这个过程中必须着眼城市发展及城市规划建设，做出正确合理的决策，才能保证投资效益。
2、项目规划及设计阶段
在房地产开发项目的规划及设计阶段，成本管理主要包括招标费用、设计费用以及地质勘查费用等。设计费用所占的比例通常在成本总数的1.5%-2.0%左右，虽然所占比例不大，但直接关系着工程造价，且影响程度在75%以上。项目设计质量直接关系着施工阶段的投资规模，同时也影响项目在销售期的经济效益，决定了项目的产品是否符合消费者的需求，也就决定了产品可以为公司带来的收入。在确定投资决策以后，必须加强规划设计阶段特别是设计任务书、设计过程、设计成果评审优化和设计变更四个环节的成本控制。在总体设计规划阶段，可以采用设计招标，将设计方案与工程造价充分地结合在一起，择优选择方案设计单位及建筑设计单位，在确保建筑造型美观、质量较高的同时，确保造价的合理性。但单体设计阶段，则应充分分析市场在一定时期内的需求，在技术分析及经济分析的基础上开展应用价值工程，将工程功能细化，并去除不必要的功能，重点控制造价较高的工程。同时，完善对设计人员的激励机制，以提高设计人员的工作积极性和责任心，以便更好地控制工程造价。此外，还应加强设计出图前的一系列审核管理工作，尽量将工程变更控制在项目开工前。在项目设计阶段，可委托监理单位对设计进行监理，确保工程的安全性、技术性、周密性和经济性，从而减少或者避免设计不合理或者设计失误导致投资损失。
3、项目施工阶段
在施工阶段，加强项目质量管理及施工安全管理是控制额外支出的重要手段。第一，可通过公开招标的方式选择具有相应资质和经验的监理单位，对工程的技术质量全面监管，同时也可协助业主进行成本管理，有效控制成本的支出。第二，应选择较好的承包企业，选择施工工艺先进、报价合理、工期较短、技术力量雄厚和社会信誉较好的施工企业，以有效缩短工期，并节省工程造价。第三，签订合同时，应明确合同内容，根据建筑市场情况、建筑行业的相关标准、规范以及项目建设过程中可能出现的合同纠纷问题，以法律的形式确定合约。第四，加强工程变更签证管理、监督以及审核，确保建立及甲方现场代表的签证，并由开发商的成本管理部门核实。第五，应加强材料及设备成本控制。加强市场价格调研工作，做好材料及设备的采购、验收等，确保质量和价格合理。第六，加强现场安全管理，建立健全安全管理对策及办法，加强现场人员的安全意识，加强现场安全管理和安全事故防范措施，及时发现并处理安全问题，尽量避免安全事故的发生。
4、项目竣工结算阶段
在项目竣工结算阶段，所有结算工程均必须按照设计图纸以及合同规定完成，并且应验收合格，对于取消项目应有相关手续，并在结算中将其扣除。同时，应严格执行投标单价或者签证价格，同时与合同文件进行对照。应严格按照相关协议以及合同内同，合理地确定优质奖和工期奖等相关的费用。应建立健全并严格贯彻落实工程的结算复审制度以及尾款会签制度，以确保工程结算的质量。最后，应正确地处理索赔费用。
5、销售阶段
房地产项目的销售与建设几乎是同步进行的，为确保项目具有较高的销售量，同时使消费者感知到该项目的升值趋势及空间，应具有较佳的销售方式及手段。大部分开发商会委托专业的销售机构进行销售，因此，应加强销售阶段的成本控制，主要包括销售、销售广告以及策划楼书等费用。
（三）完善成本管理制度优化成本管理系统
实施成本管理战略必须要有完善的成本管理制度体系。房地产开发的成本管理是一项复杂的系统性的工程，在实施过程中会涉及不同单位、部门或者个人。因此，开发企业应按照市场化的要求完善企业内部成本管理相关制度，以最大限度地降低人为因素对项目成本的影响，从而提高成本管理绩效。应建立实时有效的监督机构，按照既定目标及相关制度，在重大决策、合同签订、人事任免、资金使用等各个环节中发挥监督管理作用。可通过建立科学有效的激励制度，全面激发员工的工作积极性、主动性和责任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以进一步提高企业效益。同时建立高效的成本管理系统，将企业的目的和任务转化为目标，对开发成本实行目标管理，加强目标制定的科学性和合理性、目标分解的明确性以及目标实施的可控性，通过对估算、概算、预算、合同、合同执行的管理，将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到对成本进行动态控制的目的。
三、结束语
在竞争日益激烈的今天，房地产企业要想提高自身综合效益，实现可持续发展，在项目开发中就必须加强成本管理。房地产成本管理应坚持全员参与和全过程控制，并建立完善的成本管理体系，加强项目全程的成本管理、监督和分析，为企业制定并调整销售策略提供可靠依据，从而使企业获得更大的社会效益和经济效益，并增加企业的核心竞争力，促进企业的良性发展。
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