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投资分析方法范文1
①任何一种投资对象都有一种可以称之为“内在价值”的固定基准,且这种“内在价值”可以通过对该种投资对象的现状和未来前景的分析而获得;
②市场价格和“内在价值”之间的差距最终会被市场所纠正,因此市场价格低于(或高于)内在价值之日,便是买(卖)机会到来之时。
主要内容:宏观经济分析、行业分析和区域分析以及公司分析三大内容。
2、技术分析:根据证券市场自身变化规律得出结果的分析方法;
理论基础建立三个假设之上:①市场的行为包含一切信息;②价格沿趋势移动;③历史会重复。
主要内容:市场行为的内容。分类:K线理论、切线理论、形态理论、技术指标理论、波浪理论和循环周期理论。
投资分析方法范文2
关键词 投资风险 计量方法 阶段性
一、引言
近20年来国际金融市场的发展使行业内的竞争加剧，现代金融理论、金融工程技术和计算机技术的发展为金融投资带来了更多的可能性。目前关于投资风险的计量有很多指标，包括以投资收益率的方差、标准差为基础的计量方法；以Hurst指数计量的风险指标代表的非线性计算方法；以收益率的下方风险为基础的计量指标，包括Var、LPM等等。投资除了存在系统性的市场风险之外，主要面对的风险就是价格波动的风险，这种因为价格波动而带来损失的可能性就是我们所说的投资风险。运用统计学的方法对投资风险进行计量通常运用的是均值方差，用于指导投资者关注风险，把握投资时机。
二、投资风险概述
投资风险管理经历了60年代的资产负债模式到80年代的资本协议约束模式，到现代的全面风险管理模式，经过金融危机的洗礼，各国领导吸取经验教训，认识到金融危机中最大的教训就是监管责任的不到位，美国监管部门对于金融投资机构的管理有欠缺，因此诞生了新的衍生工具，从管理思想到风险管理定价模型到市场风险与信用风险的相关关系等内容确定了投资风险的测算和管理方法。通过一系列的模型定出最终收益与风险的相关关系，给出相应的评级，为投资者提供投资参考。市场定价模型考虑的因素包含市场的所有因素，例如基础资产、交易对手金融违约风险等，也为信用资产的归类给出了相关性指导。构建了风险管理的识别和量化体系，实施新资本协议的目标来指导提高风险管理水平。建立有效的风险评估模型，控制操作风险，运用巴塞尔规定的基本指标法和标准法以及高级计量法，对相关数据进行测量。
三、投资风险统计学特征
（一）偏差的好坏
当收益率波动向下时，低于投资者预期，就是一种坏的偏差，反之投资收益率向上波动，可能高于投资者预期时就是一种好的偏差，通常情况，对于多头投资者而言，投资风险就是坏的偏差。对于空头投资者而言则情况相反。观察收益率曲线的波动情况和总体走势能够帮助投资者对风险形成预期，以及判断市场情绪。
（二）投资风险的期望特性
对于投资者来说，投资风险与投资期望是相对的，当实际获得的投资收益高于投资者的原始期望值时，有利于投资者建立信心，与此同时，投资期望值越高，投资风险就越大，此时投资者将舍弃低盈利机会，增加融资，用于投资更高风险高收益的项目，其期望值也同时增加。因此，对于投资风险的分析一定是建立在投资期望的基础上的。通常投资都有一定的周期，根据投资周期的阶段性，能够运用统计学方法对投资风险进行计量，运用均值―方差量化投资者实际收益情况，通过统计分布情况分析投资的好坏。在投资实践中通常选择无风险收益率作为期望收益率，并且将低于无风险收益率的投资视为发生投资风险，若是针对个人投资者的研究则需要依据个人投资者的投资期望来进行测算。
（三）投资风险的时间特性
设定不同的统计周期对投资风险进行测量，其风险程度会有所差异。时间单位属于月、季、年以上的投资为长线投资，时间以日、周为单位为短线投资。投资风险的时间特性与不同时间段的投资收益相关联，因此描述投资风险时应当以时间为基础，叙述为月投资风险、季投资风险和年投资风险。
四、基于均值-方差模型的风险计量方法
均值―方差模型是统计学的基本计量方法，在马科维兹之后的研究集中于期望收益率曲线向下趋势的风险研究，并且建立了计量风险的通用公示：
定义：W为未来的财富值；
f（W）表示财富值的概率密度；
F（W）表示财富值的积累概率密度；
U表示财富的期望值；
得到的计算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，绝对离差
第四，财富值低于期望的概率
将以上公示进行合并得到如下公示：
将W固定于U上之后，得到专门用于计量Downside Risk的a-t两参数模型，也就是现在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情况只讨论a取值为0，1，2的情况；当a=0时，LPM0 表示低于期望的概率水平；当a=1时，LPM1表示低于期望的收益率与期望值之间的偏差；当a=0时，LPM2 表示低于期望的收益率与期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差风险计量模型
2000年之后学术界开始重新审视半方差的计量方法，并给出了一个新的计算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差计算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差计量方法具有以下几个特点：
首先，半方差的运用并不常见，投资者对这种方法不熟悉。
其次，投资经理在实践中需要考虑投资成败问题，如果运用半方差计量需要承担较高的风险，一旦失败会带来相关法律问题。
再者，马科维兹凭借资产选择论开创了均值―方差的先河，并因此获得了诺贝尔经济学奖，因此对风险计量方法的革新造成了一定的阻碍。
最后，目前还没有基于半方差方法的投资模型，无法充分发挥半方差方法的优越性。
在Downside Risk的理念指导下，20世纪90年代经济学界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并运用到投资风险计算当中。经过一段时间的组合与实践应用，将Var定义为在一定置信区间的损失最大可能性，其计算采用收益率的联合正态分布，在此基础上进行参数假设的设定。然而，Var存在较大的缺陷，主要表现在，只计算左尾尖的大小而非全部下行风险；只考虑了投资安全问题，没有考虑上行趋势带来收益的可能性，因此只适用于评估资本充足性。
六、两阶段计量方法检验
检验投资风险计量（下转第页）（上接第页）方法与现实情况是否相符，需要将模型测算的数据与实际情况进行对比。为此，本文选择了上证指数5年来的损失计算数据，统计了以周为周期的统计期间收益率的变化情况，以收益率低于无风险收益率的数据作为投资风险点，然后计算其差值再加上1，以此类推计算了50个交易周的几何平均值，得到了全年每周的损失可能性。（表2）
通过上述检验，SV值的每周可能损失相关系数为0.994，由此可以推断其风险表达效果，基本一致；每周可能损失值的方差相关性只有0.463，方差基本不能表达每周可能的损失。加入资本因素的半方差方法与计算可能损失值的几何均值方法，复杂程度相似，但是准确性有所差距。
七、结语
在测算投资风险的时候，应当把风险定义在收益率的均值偏差基础上，更能反映现实情况，根据投资风险的特性，通过改进半方差计量方法，加入资本因素，运用现代计算机技术，使计算结果更客观，计算方法更简洁，通过本文的讨论发现，几何均值的标准是最准确的检验方法。我国的无风险利率处在近20年以来的低位，投资风险较大，在进行投资组合与风险管理中要利用上述风险评估模型，进行合理有效的评估，同时有关部门应当合理引导投资机构，增加对投资机构的指导，以及对投资者的风险提示，改进净资本、风险资本准备计算公式，加强资本质量和风险计量的针对性；完善杠杆率指标，提高风险覆盖的完备性；强化全面风险管理要求，提升风险管理水平，从而促进投资市场的健康可持续发展，顺应我国经济发展的大潮流。
（作者单位为中海石油财务有限责任公司）
参考文献
[1] 潘立生，杨晓.非效率投资计量模型有效性检验――基于经济周期阶段性研究[J].合肥工业大学学报（社会科学版），2014（1）：9-17.
投资分析方法范文3
关键词:互斥方案;NPV;IRR;投资额;寿命期;现金流量模式
中图分类号:C93文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)04-0168-02
对于投资项目互斥方案,主要基于净现值法和内部报酬率法这两种方法进行评价决策。在评价过程中,不仅要考察各个方案自身的经济效果,即进行绝对经济效果检验;更为重要的是还要考察各个方案的相对优劣问题,即进行相对经济效果检验,对方案进行排序以解决选优问题。这两种检验缺一不可。两种方法的内涵实质简析如下:
1.净现值法
所谓净现值(Net Present Value)就是把项目寿命期内的净现金流量按一定的基准折现率折现到某一基准年度(通常是投资初期)的现值累加值,即未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。
其经济含义是指在一定的基准折现率下项目盈利超出最低期望盈利的超额净收益,其值越大,所获超额净收益也就越多,项目就越可行。净现值是价值型指标,能够全面完整地反映一个项目的总体盈利能力,符合现代企业的价值最大化目标,因而被广泛采用。
净现值法虽考虑了资金的时间价值,可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资的报酬率,但没有揭示方案本身可以达到的具体报酬率是多少。折现率的确定直接影响项目的选择。
2.内部报酬率法
所谓内部报酬率(Internal Rate of Return)就是指在项目寿命期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。简单地说,就是使净现值为零时的折现率。
其经济意义是:在项目的整个寿命期内按利率 i=IRR 计算,始终存在未能收回的投资,而在寿命期结束时,投资恰好被完全收回。内部报酬率是个效率型指标,反映了项目本身的真实收益率,即内在的获利水平。基准收益率由内生决定的――通过项目现金流计算出来。能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来,指出这个项目的收益率,便于将它同行业基准投资收益率对比,确定这个项目是否值得建设。
但内部收益率表现的是比率,不是绝对值,一个内部收益率较低的方案,可能由于其规模较大而有较大的净现值,因而更值得建设。
在实际应用中,运用净现值法和内部报酬率法进行评价决策时往往会得出不一致的结论,从而给投资决策造成困难。如下图所示:
其中,F点是A B两互斥方案的NPV相等时的IRR,对应的交点称之为费希尔交点。从图中可直观看出,当基准折现率i0取值大于F点时,用净现值法和内部报酬率法评价时结论一致;但当基准折现率i0取值小于F点时,则出现了不一致。如上图所示,按净现值法则应选择方案A;而按内部报酬率法则应选择方案B。
净现值法是假设每年的现金流入以资本成本为标准再投资;内部报酬率法是假设现金流入以其计算所得的内部报酬率为标准再投资, 两种评价方法对投资方案每年的现金流入量再投资的报酬率的假设不同会得出相互矛盾的结论。
而上述的这种两者结论不一致的情况往往出现在投资额不同、寿命期不同和现金流量模式不同的互斥方案选择中。下面就针对以上三种情况分别进行决策分析并提出各自适用的评价方法:
1. 投资额不同的互斥方案
对于投资额不同的互斥方案,往往会出现运用净现值法和内部报酬率法得出结论不一致的情况。我们可以通过下面一个例子来说明:A B 是两个互斥方案,两方案整个现金流量情况如表1(i0取10%):
表1
通过EXCEL 的NPV和IRR函数求解结果如下:NPVA=36.03万,IRRA=14%; NPVB=20.81万,IRRB=15%,从结果中我们可看出方案A、B 均通过了绝对效果检验,且用NPV和IRR 进行绝对效验结论是一致的。但是,NPVA>NPVB;而IRRA
要解决这一问题,可以引入增量分析法。也就是经济学中的一种边际分析,主要指标是差额净现值(ΔNPV)和差额内部报酬率(ΔIRR),其中差额净现值顾名思义就是指两方案的净现值之差;而差额内部报酬率就是指使差额净现值为零时折现率。这种分析方法与现代企业的价值最大化目标相一致。
通过分析我们不难发现,用ΔNPV和ΔIRR得出的结论必定是一致的。用上文举的一个例子(表1)进行验证ΔNPV=-100+19(P/A,10%,10)=16.75(万);-100+19(P/A,Δ IRR,10)=0,解得ΔIRR=13.8%。计算结果表明NPVA>NPVB,NPV>0,ΔIRR>i0,三者完全一致。
因此,对于投资额不同的互斥方案进行比选时,可以直接用净现值法,判别依据是净现值最大且非负的方案为最优方案。而用内部报酬率法则不能保证互斥方案比选结论的正确性。
2. 寿命期不同的互斥方案
对互斥方案进行比选,方案之间必须具有可比性。而寿命期不同的方案之间,显然缺乏时间上的可比性,这就有可能会出现运用净现值法和内部报酬率法得出的结论不一致的情况。我们可以通过下面一个例子来说明:
A、B是两个互斥方案,投资额均为4 000万,基准收益10%,A方案寿命周期为三年,B方案寿命周期为两年,两方案整个现金流量情况如表2:
表2
通过EXCEL 的NPV和IRR函数求解结果如下:
NPVA=973.8万,IRRA=22.1%; NPVB=892.4万,IRRB=25%,方案A B 都通过了绝对效果检验,且用NPV和IRR进行绝对效果检验结论是一致的。但是, NPVA>NPVB;而IRRA
要解决这一问题,一般是设定一个共同的分析期, 然后进行比选。当然这种方法事先隐含着一个方案接续假定:即方案在其寿命期结束后可按原方案重复实施。目前较通用的是用寿命期最小公倍数法确定一个共同的分析期,即取各方案的寿命期的最小公倍数作为共同的分析期。
在上面的例子中(表2),最小公倍数为6,以此为它们的共同分析期,则现金流量图如下:
经计算得:NPVA=1 705万,NPVB=2 280万,IRRA=23.5%; IRRB=26.2%,结果表明通过设定共同分析期后,用NPV 和IRR 分析的结果一致:均显示B优于A。除寿命期最小公倍数法外,还有其他几种方法,如年值法、年值折现法。由于篇幅所限,对这两种方法不再举例做详细展开讨论。
3. 现金流量模式不同的互斥方案
投资项目往往具有各自不同的现金流量模式,有些项目在前期现金流入较多;而有些项目在后期现金流入较多。这就有可能出现运用净现值法和内部报酬率法得出的结论不一致的情况。如例:有A 、B两个互斥方案,其中A方案的现金流入主要发生在前期,而B方案的现金流入主要发生在后期(见表3):
表3
假设基准折现率为10%,则经计算得:NPVA=21.6万,NPVB=23.3万,IRRA=25.9%; IRRB=18.7%。从中可看出,NPV和IRR出现了不一致的情况。
产生不一致的原因是由于考虑了资金时间价值,不同时期流入的相同金额是不等价的,而这种差异的大小又会受折现率以及时间差的影响。也就是说现金流量模式不同的方案其NPV对i的敏感度不同,从而,当i发生变动时,得出不同的结论。而对于任一方案而言,IRR是由方案本身来决定的,与折现率无关,不会受折现率变动的影响。这样,最终导致了在一定的折现率下,用NPV和IRR评价时出现了不一致的情况。
方案的取舍很大程度上取决于方案设定的基准折现率,而从上分析中发现随着基准折现率的变动,两方案的内部报酬率都不会随之出现变动。在这种情况下,用内部报酬率法来判断两方案优劣显然是不合理的,得出的结论也必然是不可靠的。而用净现值法则是合理的,也符合价值最大化目标。故对于现金流量模式不同的互斥方案比选,应该用净现值法进行评价。故上例子中NPVA>NPVB,应选择B方案。
投资分析方法范文4
关键词：投资决策；分析方法；内容
中图分类号：F223
文献标志码：A
文章编号：1000-8772（2013）15-0088-02
一、引言
企业的可持续发展需要依靠科学的投资来推动，随着现代企业管理制度在我国的逐步确立，投资已经成为企业一项不可缺少的经营管理活动，将对企业的生产和发展起到至关重要的作用，是企业实现价值最大化的有力途径。可以说，投资活动的前提便是科学的投资决策，而选择恰当的决策分析方法又是投资能够顺利达到目标的关键。随着我国社会主义市场经济建设的不断深化，越来越多的企业已经意识到投资已经成为一项不可或缺的经营活动。首先，企业需要依靠投资活动来维持自身必要的简单再生产。当今社会，不论是宏观经济环境还是科学技术都呈现出日新月异的发展态势，要想顺利实现简单再生产，就必须对企业的人力、物力进行不断地更新和充实。其次，企业投资能够有助于对先进经营理念和科技成果的引进。企业可以借助于对资金的运作，将最新最先进的科技成果加以应用，通过改造现有机器设备、生产流程、产品工艺等方式来提高自身的生产效率。并且在此基础上对企业的产能结构进行优化，开发新的能够适应市场发展变化的产品。将资金配备在企业生产经营的短板环节或者亟待建立起来的生产环节，帮助企业实现均衡、综合化的发展。最后，企业投资还有助于推动企业经济效益的大幅度增长。投资的首要目的便是获得尽可能多的财富回报，最终体现为企业价值的增长，现在对于企业的评价，不仅仅局限于企业的获利水平，更多的还需要考量企业的市场价值或者预期获利能力。
二、在进行投资决策分析时应考虑的主要内容
（一）投资收益
企业进行投资的最根本动机就是追求高额的投资收益。企业的投资收益包括投资产生的利润和资本利得。投入资金运作后取得的收入与成本只差就是投资利润，金融商品买卖价格的差额就是资本利得。在投资决策中，衡量投资收益的主要指标是投资利润。在做出投资决策之间需要以投资收益的高低作为基础指标来衡量与取舍，并且还要深入分析影响投资收益的主要因素，在此基础上，根据这些因素来确定投资的具体策略、方向、程度和获得稳定投资收益的方法。在经济发达国家，企业在做出投资决策之前，会尤其重视对投资效益的全方位分析，对于投资收益难以达到预期的项目，坚决不予投资。反观国内企业的投资决策，往往对于投资收益的衡量还不够全面，还停留在争取投资项目，只考虑资金允许程度的层面，对于投资效益缺乏科学论证。
（二）现金流量
企业在投资决策中应该关注现金流入和流出的量。对现金流量的计算需要以收付实现制为基础。企业可以将资金投在企业内部，从而形成各类资产，也可以将资金投向企业外部，形成联营性质的投资行为。不论是哪一种情况，都需要采用特定指标对投资项目的可行性进行分析，从而判断项目是否值得投资，这些指标的计算常常都是以现金流量作为参考的。在采用现金流量对投资方案进行分析时，现金流量是必须要在事先进行计算的数据。现金流入量通常是指该投资项目带来的现金收入，而现金流出量是指该投资项目的现金支出。投资决策需要按照首付实现制来计算现金流量，以此作为评价项目经济效益的基础参考数据。可以说，在判断投资方案的可行性时，应该将各个项目周期内的现金流量参照资金成本，并且集合资金的时间价值来确定。
（三）资金的时间价值
在进行投资决策分析的过程中，时间因素具有十分特别的意义。这是由于一个投资项目往往需要经历十分漫长的过程，每个投资项目在运作过程中形成的现金流量都需要进行科学、详尽的预测，只有这样才能更加准确地掌握每个投资项目的现金流入和流出情况，以便在时间和价值上建立起量化可比的基础。资金的时间价值指的是资金嫩巩固伴随着时间的逐步推移，在不断的使用和周转中完成增值。资金是资本所有者和使用者分离后产生的结果，资金的时间价值也是借贷关系高度发展和商品经济的产物。资本被所有者有条件地借给使用者，使用者将其投入生产过程以期望获取利润，同时将利润的中的一部分作为资本使用费，即利息偿付给资本所有者。由此可见，资金经理了从投资转化为资本的过程，这是资金时间价值的实质。
三、投资决策分析的常用方法
（一）净现值法
所谓的净现值，是指投资项目在进行实施之后的净现金流量，依照企业所要求达到的收益率为基础折算为现值，再减去原始投资现值之后的余额。或者是指从投资项目一开始到结束时的所有企业净现金流量的现值之和。对于采用净现值法来衡量项目投资的可行胜，其具体标准是：对于一项投资方案，只要其NPV>O，那么就说明该项投资方案具有一定的可行性，在多项方案并存的时候，选择净现值更大的往往是最普遍的选择。净现值法能够较好地将静态分析法中的缺点加以弥补，同时能够反映出不同投资方案的净收益，是一种较为简便和直观的办法，但是由于净现值是绝对数，很多时候在不同投资方案之间很难有完全的可比性。
（二）内含报酬率法
为了了解每个投资方案可以达到的具体投资收益率，可以采用内含报酬率法来计算。净现值法虽然在一定程度上考虑了资金的时间价值，但是难以分别说明每个投资方案的具体投资收益率。而采用内含报酬率法则可以弥补这样的缺陷。内含报酬率是指在投资方案进行的年限内，当净现值等于零时所对应的贴现率。如果投资方案的原投资额度和未来的现金流入量的数额刚好相等，则说明该项投资方案并未给企业带来实际收益，此时的内含报酬率和贴现率相等。如果项目资金投入之后，不仅没有盈利，还发生了损失，那么此时的内含报酬率就大于贴现率。由此可见，我们对于内含报酬率的计算，往往需要首先估计一个贴现率，以此为挤出来进一步计算方案的净现值，根据净现值的正负，来判断究竟应该降低还是提高贴现率进行进一步的测试。
（三）决策树法
决策树法是一种风险型的决策方法，需要根据不同的投资方案在自然状况下的经济收益以及各个状态出现的概率，综合考量，运用一定的分析方法，分别计算各中方案的期望收益，从而做出客观的评价。在众多风险型决策的方法中，最常用的是决策树法。决策树的分析计算常常是以属性图来作为描述的形式，并且直观地表示出分析过程，便于解决多层次的决策问题，故而被形象地称之为决策树法。决策树由大量的分枝和节点组成，决策节点由“”表示，由此引出一条分枝，每一条分枝都代表一个特定方案。状态节点一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一种结局。结果节点用“”表示，表示每种方案在自然状态下取得的效果。由此形成了一个决策树的雏形。在运用决策树进行分析时，所采用的都是自然状态下的收益率和概率，结合过去反复出现的实践，需要大量的经验和判断形成，
投资分析方法范文5
“十三五”推进供给侧结构性改革，其对房地产市场起到不可估量的影响。众所周知，目前我国房地产市场出现严重的产能过剩、供求不平衡的问题。对于房地产企业的投资项目，如何科学地去库存、改善供求关系，成为一大难题。根据分析，房地产出现产能过剩，会导致房地产新投资减少最后导致GDP负增长。我国房地产的空置房无论过多或者过少，都对国民经济有着巨大的负面影响。所以，这更需要我国对房地产企业进行供给侧改革，根据不同地区的经济规模、人口数量等现实因素，进行科学的合理预算估测，从而推动我国经济的增长。
2房地产开发项目投资的影响因素
2.1通货膨胀
如果商品市场面临通货膨胀，商品购买者总是在不断地观望，预期商品的价格会更加持续地上涨，如此货币贬值。正是如此，消费者们希望通过购买固定商品来防止货币贬值，尤其是像房子这样一类的极其耐用品。所以，在通货膨胀的情况下，房子的销售量往往大增，且有不断上涨的趋势。但是，作为房产类，这些稀缺特殊的资源，一些商品的提供者总是遵守将货品囤积在自己的手里的原则，而且房子这类资源物品往往耗时较长，需要很长一段的开发建立时间，这一系列原因最终导致房子的货物量供不应求。但是，在通货膨胀的情况下，消费者对于房子的需求在短时间并不会减少，而且在供应方面，供应房的数量也不会在短时间内剧增。所以，在供求失衡的情况下，两方面原因导致了房子价格不断上涨，往往直接导致了房地产的开发投资规模。所以，通货膨胀间接导致了房地产投资开发规模。
2.2城市化进程
如何说城市化进程影响房地产的投资开发规模。这要从城市化进程代表一个城市的经济发展水平，是一个城市的整体水平的标志。如果一个城市城市化进程较快，城市化水平高，这个城市就有许多的人口，居民数量极多，人口多导致需求大，对于各类商品的需求量将会不断地提升，特别是房地产这类刚性的需求。供求相互作用，大量的需求拉动供给，因此供应端不断地完善，大城市的房地产的硬件设备都比较完善，例如物业公园等设施，价值决定价格，同时大城市的房地产价格水平也普遍比小城市的房地产水平较高，如此又促进了房地产的投资规模，如此不断地往复。当然，还有其他部分的原因，例如随着城市进程的不断推进，城市的土地面积有限，不够城市的建设使用，因此，城市只好向周边地区不断推进，不断利用周边农村的土地资源，导致居住在农村的农民失去了土地，政府和开发商为了安抚农民需要支付安置费用或者一些用来安置农民住处的安置房，如此又使房地产投资开发的成本不断地上升，最后影响了房地产投资开发规模。还有另外一个原因，城市相比农村，工资高，许多农民为了谋图发展，从农村来到城市谋求工作，农民工进来城市需要住处，因此有大量的住房需求，导致房地产的需求上升。最后，还有一大堆的毕业大学生在毕业之后，为了更好的未来，选择在城市发展，安家落户，因此一大波的毕业生对住房的需求量提升了城市的房地产的需求，影响了房地产企业的开发投资规模。
2.3财务现状
房地产企业建设的费用主要包括销售、财务、管理三个方面。虽然费用在总体投入的额度中占有的比重不是最大的，但是因为销售以及管理两种费用极其容易因为一些不确定外在的原因所影响，因此费用也是极其需重视的一个支出。对于房地产企业来说，其开发的费用产生于前期资金融资而需要支付给银行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，对成本费用进行控制，就是对融资的额度规模进行控制。如此，可以从根源上对财务的成本费用进行更好地控制。财务的良好控制现状，可以促进对房地产的投资规模的改善。房地产企业的资金究竟运用到哪些领域，每个环节分别占用多少的份额。因此房地产企业建筑开发需要加强其财务资金成本的使用范围的准控。在市场经济下，一个产业往往会带动产业链的发展。房地产企业进行建筑项目的开发，其资金会流动到多个部分环节，包括:一是房地产建筑项目所征用的土地所需的赔偿居民的拆迁费;二是建筑项目的工程建设的成本费用;三是建筑成型时后期软安装所需的成本费用;四是房地产建筑项目给未来居民的一些公共基础设施建设的资金投资，例如公园、电梯等;五是一些其他建设建筑项目所需且发生的直接费用。当然，这些各个部分所发生占用的比例经常不合常理，有的几种资金投入所占比例明显超标或者过少。因此，房地产企业应该严格督促财务部门对当前建设项目的审计监督。因此财务的现状会影响房地产企业的投资规模。
2.4第三产业的发展水平
第三产业是服务产业，需要一大堆的劳动力。其发展水平能代表一个区域或者一个国家的经济发展水平。第三产业发展较好的地区都是劳动密集型地区，其对劳动力有极大的需求。因此第三产业是影响我国房地产投资与规模的极其重要因素。比如第一、第二产业的劳动力极其容易被大机器、科学技术所代替。相反，第三产业的服务行业其劳动力的需求量极大，且短期内不会被代替。所以大量的劳动力水平需要大量的住房，带动房地产的投资开发规模。第三产业的发展水平较高的地方，城市的居民人数也高，往往聚集在一片的地区，所以房子都是大片聚集，覆盖面积大。只要第三产业发展水平高的地方，其商业化的水平也是相当高的，交通水平也是相当之高，因此带动周边房价上涨，呈直线上升。第三产业对房地产的开发投资有相当大的影响。
3结论与相关建议
3.1结论
城市化进程、第三产业和居民消费指数增长率都会影响房地产的投资规模，未来城市化进程规模、速度、规划以及基础设施建设都对房地产投资规模起巨大推动作用且带动经济的发展，因此城市化率对其影响最为显著。从行业相关数据分析，房地产行业产量严重过剩、库存积压是如今的主要问题之一，解决问题的一大关键在于从供给侧改革，减少产量，解放生产力在生产端提高竞争力促进经济发展。综上所述，我国房地产投资规模增长速度可能会在整体上有所下滑。
投资分析方法范文6
【关键词】房地产开发企业；投资决策
一、房地产开发企业决策不当产生的原因
1.外边环境变化带来的投资风险
房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。第二，货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
2.开发商主观投资失误
房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩。
3.由于信息不对称或不准确对成本预期不准确
由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集手段，造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了项目的开发成本。
二、完善房地产开发企业决策控制的措施
1.降低房地产开发投资风险
（1）进行充分的市场调查分析
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。
（2）采取多样化组合投资
房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
（3）提前与租户、客户签订租约或预售合同
工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。
2.对房地产开发项目进行有效的成本控制
（1）运用保险手段转嫁风险
通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。
（2）通过非保险手段转嫁风险
房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。
（3）直接承担风险损失的补偿责任
如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。
