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投资研究方法范文1
1 概述
当今中国的证券投资学教材，对证券投资的研究对象的阐述较少，国内比较知名作者吴晓裘，赵锡军、李向科等在其主编的证券投资学中都没有对证券投资学的研究对象进行界定和阐述，而一门科学的研究对象、内容和方法，需要在学习中完善，在完善中学习，通过不断地总结和修正，逐步完善这一学科，这一研究对证券投资理论发展和实践都具有十分重要的现实意义。
2 证券投资概述
投资包括直接投资和间接投资两大方面，直接投资是指各个投资主体为在未来获得经济效益或社会效益而进行的实物资产购建活动。如国家、企业、个人出资建造机场、码头、工业厂房和购置生产所用的机械设备等。间接投资是指企业或个人用其积累起来的货币购买股票、债券等有价证券，借以获得收益的经济行为。一切出于谋取预期经济收益为目的而垫付资金或实物的行为都可以看作是投资。
证券投资是指间接投资，即投资主体用其积累起来的货币购买股票、公司债券、公债等有价证券，借以获得收益的经济行为。证券投资属于非实物投资，投资者付出资金，购入的是有价证券，而不是机器、设备、黄金珠宝等实物。证券投资的收益一般包括股息、红利收益、资本收益、债息收益和投机收益。
证券投资是一种特殊的投资活动，与一般意义上的投资相比，具有高收益性、高风险性、期限性和变现性等特点。
3 证券投资与投机
投机起源于古代，早期的投机以赚取地区差价为主要方式，不同区域对不同种类产品生产与需求的差别性，为投机者赚取买卖差价创造了条件。进入商品社会后，投机范围日趋广泛，它已伸展到生产、流通、金融等众多领域。
投机的含义就是把握时机赚取利润。在证券投资学中，投机的基本含义则是：在信息不充分的条件下做出投资决策，试图在证券市场的价格涨落中获利。而这种价格波动带来的获利时机同样赋予所有的社会公众，并未偏向某种特定的人，但事实上只有少数人把握住了这种机会。少数投机者之所以能够成功，不只是他们熟悉市场的习性，具有丰富的经验，准确的预见力和判断力，更主要的是具有承担风险的勇气。承担较大的风险，赚取高额利润就是投机者根本的信条。而对于大多数人来说，并不愿意承担更大的风险，他们往往偏重于通过资金、劳动力等生产要素的投入以图赚取正常利润的投资行为。
证券投资与投机的区别主要表现为对预测收益的估计不同。普通投资者进行证券投资时，较为重视基础价值分析，以此作为投资决策的依据；证券投机者不排斥这些方法，但更重视技术、图像和心理分析。普通投资者除关心证券价格涨落而带来的收益外，还关注股息、红利等日常收益；而证券投机者只关注证券价格涨落带来的利润，而对股息、红利等日常收益不屑一顾。其次是所承担的风险程度不同。投资的收益与风险是成正比的。普通投资者对投资的安全性较为关注，主要购买那些股息和红利乃至价格相对稳定的证券，因而所承担的风险较小；投机者主要购买那些收益高而且极不稳定的证券，因而其所承担的风险较大。投机者既可能获得巨大的收益，也可能遭受巨大的损失。
证券投资与投机并没有本质上的区别，只是在程度上有差别。因此要把投资与投机完全区分开来是很困难的。投资是不成功的投机，投机是成功的投资。
4 证券投资学研究的对象
证券投资学的研究对象是证券市场运行的规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。具体地讲，就是证券投资者如何正确地选择证券投资工具；如何规范地参与证券市场运作；如何科学地进行证券投资决策分析；如何成功地使用证券投资策略与技巧；国家如何对证券投资活动进行规范管理等等。从学科性质上讲，证券投资学具有下列特点：
第一，证券投资是一门综合性方法论科学。证券投资的综合科学性质主要反映在它以众多学科为基础和它涉及范围的广泛性。证券投资作为金融资产投资，它是整个国民经济运行的重要组成部分。股市是国民经济的晴雨表，因此，资本、利润、利息等慨念是证券投资学研究问题所经常使用的基本范畴。证券市场是金融市场的一项重要组成部分。证券投资学研究的一个重要内容是证券市场运行，证券投资者的投资操作，所以必然涉及到货币供应、市场利率及其变化对证券市场价格以及证券投资者收益的影响。证券投资者进行投资决定购买哪个企业的股票或
债券，总要进行调查了解，掌握其经营状况和财务状况，从而做出分析、判断。作这些基础分析必须掌握一定的会计学知识。证券投资学研究问题时，除了进行一些定性分析外，还需要大量地定量分析，证券投资、市场分析、价值分析、技术分析、组合分析等内容都应采用统计、数学模型进行。因此，掌握经济学、金融学、会计学、统计学、数学等方法对证券投资是非常重要的。因此，证券投资学是一门综合性方法论科学。
第二，证券投资是一门应用性科学。证券投资学虽然也研究一些经济理论问题，但从学科内容的主要组成部分来看，它属于应用性较强的一门科学。证券投资学侧重于对经济事实、现象及经验进行分析和归纳，它所研究的主要内容是证券投资者所需要掌握的具体方法和技巧，即如何选择证券投资工具；如何在证券市场上买卖证券；如何分析各种证券投资价值；如何对发行公司进行财务分析；如何使用各种技术方法分析证券市场的发展变化；如何科学地进行证券投资组合等等，这些都是操作性很强的具体方法和基本技能。从这些内容可以看出，证券投资学是一门培养应用型专门人才的科学。
第三，证券投资是一门以特殊方式研究经济关系的科学。证券投资属于金融投资范畴，进行金融投资必须以各种有价证券的存在和流通为条件，因而证券投资学所研究的运动规律是建立在金融活动基础之上的。金融资产是虚拟资产，金融资产的运动就是一种虚拟资本的运动，其运动有着自己一定的独立性。社会上金融资产量的大小取决于证券发行量的大小和证券行市，而社会实际资产数量的大小取决于社会物质财富的生产能力和价格。由于金融资产的运动是以现实资产运动为根据的，由此也就决定了实际生产过程中所反映的一些生产关系也必然反映在证券投资活动当中。即使从证券投资小范围来看，证券发行所产生的债权关系、债务关系、所有权关系、利益分配关系，证券交易过程中所形成的委托关系、购销关系、信用关系等等也都包含着较为复杂的社会经济关系。因此证券投资学研究证券投资的运行离不开研究现实社会形态中的种种社会关系。
5 证券投资研究的内容和方法
5.1 证券投资的研究内容
证券投资的研究内容是由其研究对象所决定的，它包括：
5.1.1 证券投资的基本概念和范畴。证券投资过程中涉及许多重要的概念和范畴，如证券（股票、债券等）、证券投资、证券投资风险、证券投资收益等。明确这些概念和范畴，是研究证券投资的前提。
5.1.2 证券投资的要素。证券投资活动离不开一定的条件或行为要素，证券投资者、证券投资工具、证券投资中介等是证券投资的实施要素。它们在证券投资过程中分别起着不同但又不可或缺的作用。研究这些要素，对于准确、全面、深入地说明和理解证券投资运动过程有着十分重要的作用。
5.1.3 从事证券投资活动的空间。证券投资活动是在证券市场上进行的，而证券市场本身是一个相当庞杂的体系，它由许多分支组成，证券市场的不同部分具有不同的活动内容，并分别满足不同的证券投资需要。只有充分了解证券市场的组成框架、基本结构和运行机理，才能进入这一市场并有效地从事证券投资活动。
5.1.4 证券投资的规则和程序。证券投资是按照一定的规则包括法规进行的。作为一种交易行为，它有特定的程序和步聚，制度规定是相当严密的。了解这些规则和程序，是从事证券投资的重要前提。
5.1.5 证券投资的原则和内在要求。证券投资是一种高收益与高风险并存的经济行为。因此安全、高效地进行证券投资，必须把握一些重要的原则和客观内在要求。按证券投资的客观要求行事，有助于避免证券投资中的盲目性，理性地入市操作，从而增加投资成功的可能性。
5.1.6 证券投资的分析方法。这是证券投资学最重要的内容之一。证券投资分析方法大致上可分为基本分析与技术分析两大类，而这两类分析方法又分别包含了大量内容，只有努力掌握这些分析方法，投资者才有可能为正确地选择投资对象，把握市场趋势。
5.1.7 证券投资的操作方法。证券投资的操作方法是指实际买卖证券时，在进行投资分析的基础上，根据市场状况和投资者自身情况、投资目的等选择的具体操作模式、策略与手法。它与证券投资分析有着相当密切的关系，它是在投资分析的基础上确定的，是对投资分析结果具体操作的反映。投资者个人的投资目的、条件乃至修养与气质也会在某种程度上决定其操作方法。
5.1.8 证券投资中的风险与收益。风险与收益总是伴随着整个证券投资过程。实际上，实现风险最小化和收益最大化，正是证券投资者追求的目标。因此，研究证券投资中的风险与收益，自然成为证券投资学的核心问题之一。什么是证券投资风险和收益？它们的构成情况如何？怎样对证券投资中的风险与收益进行度量？如何实现收益最大化与风险最小化？如何优化基于规避风险目的的投资组合
等等，证券投资学均需做出相应的回答。
5.2 证券投资学的研究方法
证券投资是一门理论和应用并重的学科，要实现其研究目的并使这门学科不断发展，就必须坚持以下方法和要求：
5.2.1 规范与实证分析并重，定性与定量分析结合的研究方法。证券投资学要解决繁杂的理论命题并得出科学的结论，不仅要大量地运用逻辑思维，进行各种理论抽象和规范分析，还必须高度地关注证券投资的实践，进行广泛的实证分析。证券投资中涉及大量的技术问题，分析、决策过程中不仅要考虑可能的制约因素，还必须尽可能弄清这些因素对证券投资的影响程度，而这些因素本身所具有的量化状态又可能决定证券投资收益与风险程度的差别。因此，证券投资学的各种结论的得出，都必须建立在定性分析与定量分析结合运用的基础之上。
5.2.2 强调结论、观点的特定性及适用背景，而不刻意追求其普遍适用性或惟一性。证券投资实践中的情况十分复杂，变数很多，市场走势往往还要受到投机及其他某些人为因素的影响。因此，证券投资学中所给出的结论与观点也只能针对大多数情况或某些情况，有一定的适用范围。
5.2.3 强调动态的全方位分析。证券投资学作为一门指导证券投资实践的学科，不仅要求完善其理论体系，更重要的是要告诉人们如何根据现象的现状和动态，判断事物发展的趋势，提高投资的成功率。
6 结论
不管是证券投资或者投机，都非常有必要搞清楚其研究对象，通过对证券市场投资理论的研究和实践的分析，笔者总结出证券投资学的研究对象，它是一门研究证券市场运行规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。而如何正确地选择证券投资工具，规范地参与证券市场运作，科学地进行证券投资决策分析，成功地使用证券投资策略与技巧等等，对证券投资者具有十分重要的意义。
参考文献：
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[6]曹凤岐等主编.《证券投资学》[m]，北京大学出版社，2000.
投资研究方法范文2
关键词：企业;投资活动;决策方法;财务信息
中图分类号：F270 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）31-0012-02
引言
投资决策是指投资者运用一套完整的理论、方法，通过一系列的程序，对于预设方案的可行性和优劣进行论证的过程。决策方法作为一种工具，在投资决策中处于核心的地位，运用不恰当的决策方法，会给企业的投资项目带来毁灭性的打击，投资活动对企业长期发展是至关重要的，因此企业在运用决策方法上应谨慎。随着理论和科技的进步，决策方法的研究呈现出多元化，如静态现金流量分析法、现金流量贴现法、期权评价法、EVA价值评价法等，这些方法的诞生，对于企业的财务管理是革命性的，企业在运用以上的决策分析方法时，一定要充分了解各种方法的特点和适用范围，只有这样，才能做出科学的决策规划。
一、投资决策分析的辅助工作
1.财务信息的支撑。任何的投资决策分析方法都是基于财务信息，特别是财务数据，投资的决策分析需要对大量的财务数据进行加工处理，例如，要采用净现值法，需要有完善的收入、支出数据。财务信息的制作是企业的基础财务工作，因此，要做好决策分析工作，需要保证财务基础工作的规范性，确保财务信息准确、完整。
2.配备具备胜任能力的财务人员。投资决策分析工作的具体执行人员就是财务人员，其素质的高低直接决定着决策分析结果的质量，特别是，采用复杂的决策分析方法，这对财务人员的素质提出了更高的要求。因此，企业在人员配备方面要给予大力支持。
二、投资决策分析的方法
（一）静态分析法
目前比较常用的静态现金流量分析法有回收期法和会计收益率法，这两种方法原理简单，但是也存在很多缺陷。回收期法是指投资引起的现金流入累计到与投资支出相等所需的时间。它反映了投资的风险问题，因为未来的不确定性随着时间逐渐增强，所以，回收期越长，项目的风险越大，反之，风险越小。这种方法计算简便，工作量小，只需估测未来项目持续期间的现金量即可，同时给人的印象非常直观。但是，它的弊端也是显而易见的：第一，回收期法最大的不足就是没有考虑时间价值，在财务管理中，时间价值的概念是非常重要的，从经济学的角度来说，明天的一元钱和今天的一元钱是不等值的，所以，将不同时期的现金流量加总并不合适，违背了经济原则。第二，在回收期法的指引下，投资者只关注回收期内的现金流量，造成投资者“鼠目寸光”，忽略了回收期后的价值，容易使投资者放弃期间长、价值大的项目。会计收益率法体现了收益和成本的配比思想，它的计算公式是年均净利润/原始投资额，年均净利润是会计利润，这种方法理解起来非常容易，就是投入的一元钱所带来的未来回报，比较符合人们的心理预期，计算简洁，哪个项目的收益率高，选择哪个项目。这种方法的缺点主要在于：第一，会计收益率看似是收益和成本的配比，其实并不是，和回收期法一样，未来期间的会计利润的时间价值和原始投资的是不同的，所以，这种配比是假象。第二，会计利润是会计核算的结果，受到会计政策的影响，如果会计政策不符合实际情况，那么评价结果是不科学的。
以上的两种方法，计算简单，容易理解，在过去受到中国企业的一致好评，因为，在计划经济时代，市场要素单一，企业经营风险非常小。但是，随着市场经济的发展，日益激烈的竞争，使企业不得不转变观念。从以上分析，可以看出，这两种方法缺陷太多，不太适合目前的市场环境，但是可以作为一项辅助决策。对于一些中小企业和投资小、风险小的项目，这两种方法还是有一定的适用性。
（二）现金流量折现法
现金流量折现法是目前大、中型企业运用最广泛的方法，对于现代企业财务管理的意义是非常重大的。这种方法在科学性和严谨性等方面都远优越于静态现金流量法。它最大的进步就是引入的了货币的时间价值和风险价值，将不同期间的现金流量折现为投资初期的价值。现金流量折现法主要包括净现值法、现值系数法、内在回报率法。净现值法是指投资引起的未来现金流入量的折现值和流出量的折现值的差额，对于单一项目，净现值大于零，项目可行;对于互斥项目，净现值大的方案优于净现值小的方案。这种方法考虑货币时间价值，并且，因为考虑整个期间的现金流量，一改回收期法的短期效用的缺点，使用现金流量而非会计利润，摆脱了会计政策的干扰。它的不足之处在于：第一，折现率的确定困难，也带有主观性。第二，因为净现值法得出的结果是总量，不具有可比性，所以对于不同投资额、不同期限的项目时有问题的。现值系数法很好地解决了不同投资额的项目的评价难题。现值系数法本质上和净现值法是等同的，现值系数是指现金流入量的折现值与现金流出量的折现值的比值，比值大于1，项目可行，比值越大，项目越符合要求。遗憾的是，现值系数还是没有解决不同期限的项目评价问题。内在回报率法与这两种方法最大的不同在于，内在回报率不需要事先确定折现率，内在回报率是指使项目的净现值等于零的折现率，当内在回报率大于投资者要求的投资回报率时，才能为投资者创造财富，反之，项目不可行，内在回报率和投资回报率的思想相似，所以易于被投资者所接受。不难看出，内部回报率不受项目投资额和期限的限制，但是结算过程比较繁琐。
现金流量折现法在大型企业里运用广泛，这是因为，虽然它科学性强，但是，使用成本也是非常大的，所使用的数据需要严格处理，同时对执行者的专业能力和素质的要求也非常高，因此需要付出较高的数据成本和人力成本，这都是中小企业无法承担的。
（三）期权评价法
传统的评价方法存在以下假设：第一，对于未来的现金流量的预测是完全正确的，即，未来的现金流量完全按照预测实现，不会发生变动。第二，项目的投资只能发生在特定的时间段，不能推迟。第三，项目必须按照预先的设定持续到期限终止，不能提起退出。根据目前的市场环境来看，以上的假设只是一个理想状态，市场有风险，现金流量会发生波动，项目是否推迟或提前终止，投资者是可以根据实际情况作出决策的。正是由于以上的种种弊端，期权评价应允而生。
实物期权是指隐含在项目投资当中的具有期权性质的权利，大量的研究已经证明了实物期权是由价值的。按照实物期权的思想，未来具有很大不确定性，结果可能为好，也可能为差，投资者的投资时间并不一定是确定的，如果好结果的概率较大，那么未来收益实现的概率就非常大，这样的等待是有价值的，反之，如果坏结果的概率大，投资者可以及时放弃，避免过多的损失。常见的实物期权有扩张期权、时机选择期权、放弃期权。我们以扩张期权为例，扩张期权是指如果项目在未来有进一步扩张的机会，投资者在现阶段投资，该投资相当于购买了扩张期权。当未来效益良好时，可以行使权利，获得收益，未来效益较差时，可以放弃该权利。扩张期权和股票期权十分相似，未来扩张的价值可视为股票的未来价格，进一步扩张需要的投资可视为股票的执行价格。对于扩张期权的估测，可借助于布莱克-休斯模型来解决。
实物期权评价法的运用是有一定难度的，其本身的分析相对复杂，并且评价过程含有许多主管判断，只有高素质的财务人员才能驾驭。在发达国家，期权的思想早已深入人心，但是，在中国运用并不广泛，对于中国企业来说，是个努力方向。
（四）EVA价值评价法
经济增加值（EVA）是指从税后经营业利润中扣除债务和股权的资本成本后的剩余利润。它是一种评价盈利能力和业绩的方法。经济增加值与传统的会计利润有很大的区别，传统的会计利润只是时候经营利润扣除债务的资本成本的结果，只要会计利润大于零，那么企业的收入就能覆盖所有资金的使用成本，就会给投资者带来价值。但是，这是个假象，人们都忽略了股权资金的成本，股权资本并不是免费的，也需要得到补偿，只有股权资本得到补偿后的剩余收益，才是股东真正的收益，否则的话，经营者就会不重视投资资本的使用，造成投资的浪费，损害投资者的利益。EVA价值评价法正是纠正了传统的会计利润对股东收益的歪解。从这个角度来说，EVA价值评价法是科学的。
EVA价值法的运用并不困难，只是需要对传统的报表做一下调整，在国外广受欢迎，像西门子、索尼、可口可乐等世界知名公司都在使用EVA价值评价法，可见其的作用巨大。EVA引入中国后，在中国也引起了反响，可见，对于中国企业，EVA价值评价法还是非常适用的。
结束语
对于投资决策，对于每一个投资者和经营者都是非常重要，“一着不慎，全盘皆输”的悲剧也有发生。因此选择正确的决策方法对于投资者是一个安全的保障。目前，投资决策方法的种类有许多，有传统的，有现代的，有国外的。静态分析法是传统的分析方法，最大的有点就是简单，但是简单的背后隐藏着缺陷，随着市场经济的法杖，这种传统的静态分析方法已经不能适应企业的需要，但是仍然可以作为辅助的分析方法。现金流量折现法、期权评价法、EVA价值评级法这三种方法较传统的方法都是巨大的进步，也已经成为了主流。中国企业运用现金流量折现法的较大，这种方法在科学性方面有较大的提高，但是局限性也有很多。期权价值评级法和EVA价值评价法的理念非常先进，在国外非常流行，中国企业应该朝这方面努力。
参考文献：
投资研究方法范文3
摘 要 随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
关键词 房地产投资 投资分析 投资决策
一、房地产投资
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
三、房地产投资决策
房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
参考文献:
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[3]谭善勇.房地产投资分析.北京:机械工业出版社.2008.3.
投资研究方法范文4
一、一般情况下投资性房地产会计处理方法
1.确认和初始计量上的会计处理方法。对于投资性房地产企业来说，最主要的目的就是盈利，而会计处理方式直接关系到企业的利润。就投资性房地产企业来说，关于会计处理的方式大致可以分为三种，一是用金钱购买的方式来获得即将要投资的房产，这时候会计工作人员的工作就是计算出购置房产所需要的准备金数量，以及一些需要扣除的税务费用或者是在购买过程中需要支付的额外费用等，避免因为预算费用不足影响到企业的整个计划。二是企业自有的用以投资性房地产的建筑，这时候会计工作人员需要对即将投资的房地产进行资金试算，计算出建筑从开始施工到施工完成的各个换机中需要用到的全部资金数量，防止因为资金不足影响到施工的进度。三是因为其它原因企业得到的用以投资的房地产，这时候的会计工作人员需要按照会计准则的相关内容对这部分房产进行准确的计算。
2.后续支出的会计处理。后续支出是指该企业在投资房地产的过程中所需要的费用支出，一部分是计入房产成本的费用支出，例如建筑的装修费用，这是企业为了获得更高的利润而提前支付的费用，这部分费用是计入总成本的；另一部分是不计入总成本的纯费用支出，例如房屋建筑后续的修理维护费用等，这些费用是花费在房屋建筑完成之后的日常管理过程中的，因此不计入总成本。
3.投资性房地产转换的会计处理方法。投资性房地产企业在计划进行的过程中会遇到很多的突况，有的企业也会把自己的自留用地出租给有需要的人，以增加企业的利润，因此面对这些特殊情况的时候，投资性房地产会计处理人员需要根据实际情况进行资本转换。会计工作人员在会计处理的过程中也需要有一定的会计处理模式，例如会计成本模式或者是公允价值模式，在应用这两种模式的时候，对投资性房地产的转换都应该有详细的账目明细记录，另外在公允价值模式下，会计处理人员还要根据企业的实际情况记录企业的亏损盈利情况。
4.投资性房地产处置的会计处理方法。投资性房地产企业拥有的房产因为某些外部原因出现了严重损毁，企业需要对这些投资性房地产进行处理，例如当发生这种情况的时候投资性房地产企业立即停止对该房产的确认，并且要在会计账目中扣除与该房地产有关的价值及税务款项，这样在账面上剩下的信息就是投资性房地产企业当时的盈利状况。总的来讲，还是需要根据投资性房地产的损毁情况选择合理的会计处理方法进行投资性房地产的处置。
二、投资性房地产会计处理方法改进的措施
1.完善房地产市场交易体系，促进房地产市场的发展。住房对居民来说是一种刚性的需求，居民不会因为房价的上涨放弃购买住房，近几年的房价一直有增无减，虽然在国家的干预下稳定了房价，但是目前我国的房地产市场还不够成熟，并没有形成良好的自我约束机制和交易体系，对公允价值模式的使用产生了一定的负面影响。所以我们当下的首要任务就是完善我国的房地产交易市场，建立健全房地产交易体系，这样才能保证公允价值在我国房投资性地产中的应用，促进投资性房地产企业的发展。
2.对财务会计人员再培训，提高财会人员的整体素质。对于投资性房地产企业来说，财务会计人员管理着整个企业的资金运营，所以财务会计人员一定要有较高的专业素质，只有熟练的掌握了专业技术才能更好的进行会计核算工作。因此投资性房地产企业应该定期组织会计人员参加培训，巩固和强化会计人员的专业技术，财务会计人员只有具备了良好的专业技能和个人素养才能更好的担负起企业财务会计处理工作，保证投资性房地产企业资金的合理运营，促进投资性房地产企业的发展。
3.完善企业内部的会计制度。投资性房地产要想获得更快更好的发展，还需要完善内部的会计制度，对会计工作的内容和处理方法做出明确的规定，这样才能对会计工作人员的行为进行规范和约束，使投资性房地产会计处理工作向着合理化、有序化的方向发展。
投资研究方法范文5
【关键词】 长期股权投资； 质量分析； 获利能力； 投资收益
一、引言
长期股权投资的质量是指长期股权投资为企业带来价值增值的能力。长期股权投资相对于企业内部资产可控性较弱，风险较高。质量较好的长期股权投资能够为企业带来预期的利益，而质量较差的长期股权投资却由于种种原因不但无法给企业带来预期的利益，其原始投资也一再缩水，甚至于全额计提减值，给企业带来严重的损失。随着我国上市公司规模的不断扩张，长期股权投资在上市公司总资产中所占的份额越来越大，对于以广大投资者为代表的外部分析人员来讲，对拥有高额长期股权投资的企业的长期股权投资进行质量分析就显得至关重要。但是，长期股权投资的质量分析较为复杂。首先，由于长期股权投资自身的特点导致现阶段上市公司长期股权投资信息披露的透明度与其他资产相比较差；其次，长期股权投资的质量通常以其为企业带来价值增值的能力作为判断依据，而对于不同类型的长期股权投资，其为企业带来价值增值能力的判断方法也有很大的差异。
目前我国理论界对于长期股权投资质量的分析方法缺乏系统深入的研究。张新民认为长期股权投资的质量分析应当从以下几个方面进行：构成分析；权益法所确认的投资收益所产生的“泡沫利润”和“泡沫资产”；资产质量恶化迹象；会计处理的异常变化。但并未对长期股权投资质量分析的具体方法进行深入的研究。
二、河南省上市公司长期股权投资占总资产的比例调查
我国许多上市公司都拥有高额的长期股权投资，以河南省上市公司为例，截至2011年，包括在上海证券交易所A股上市的23家公司（剔除1家ST公司），在深圳证券交易所A股上市的10家公司，在深市中小企业板上市的22家公司，以及在深市创业板上市的8家公司在内的63家上市公司中，长期股权投资占上市公司资产总额的比例在40%以上的有6家，其中最高的达到了80%，长期股权投资占公司资产总额的比例在30%～39%的有2家，占比在20%～29%的有7家，占比在10%～19%的有16家，其余的为10%以下（见表1）。
长期股权投资占资产总额的比例达到20%以上时，应当视为比重较高，对这些企业的长期股权投资的质量应当进行重点分析。河南省63家上市公司中，长期股权投资占资产总额比例在20%以上的共计15家，约占总数的24%。
三、长期股权投资对财务报告信息披露透明度的影响
本文假设其他影响财务报告信息披露透明度的因素不变，只考虑长期股权投资对上市公司财务报告信息披露透明度的影响。根据企业会计准则，上市公司需要披露合并报表及附注、母公司报表及附注。根据企业会计准则第二号第四章第十七条有关长期股权投资披露的规定，投资企业应当在附注中披露的与长期股权投资有关的信息包括：（一）子公司、合营企业和联营企业清单，包括企业名称、注册地、业务性质、投资企业的持股比例和表决权比例。（二）合营企业和联营企业当期的主要财务信息，包括资产、负债、收入、费用等合计金额。（三）被投资单位向投资企业转移资金的能力受到严格限制的情况。（四）当期及累计未确认的投资损失金额。（五）与对子公司、合营企业及联营企业投资相关的或有负债。由此可见，需要披露的被投资企业信息极为有限。所以，当长期股权投资在母公司总资产中所占的比例较低，同时集团公司的主要资产集中在母公司，且集团公司的经营业绩也主要由母公司带来时，企业财务报告信息的透明度相对较高，因为根据会计准则的要求，集团公司和母公司的财务状况、经营成果和现金流量都需要在财务报告中披露。而当长期股权投资在母公司总资产中所占比例较高，被投资企业所拥有的资产及经营业绩占集团总额的比例较高时，由于子公司、联营与合营企业的财务信息在财务报告中的披露十分有限，而无控制、无共同控制及无重大影响的被投资企业的财务信息根本无需在财务报告中披露，造成企业财务报告信息的透明度相对较低，加大了对上市公司长期股权投资质量分析的难度。而对于这一类公司的长期股权投资，又恰恰需要进行重点分析。
四、长期股权投资质量分析方法
无论是以对企业自身产业链上下游企业进行控制为目的的长期股权投资，还是以企业多元化扩张为目的的长期股权投资，以及以扩张核心业务或是获得投资收益为目的的长期股权投资，其质量高低的衡量都应当依据对企业价值的影响来判断。但对于不同类型的长期股权投资，其判断依据与分析方法存在较大差异。影响长期股权投资质量的因素包括投资方向、企业对被投资企业的控制及影响度，减值准备的计提，投资收益、现金股利等。本文认为应当从长期股权投资的类型构成、获利能力和资产减值三个方面进行分析。
（一）长期股权投资的类型构成分析
根据企业会计准则，按照投资企业对被投资企业的控制程度可以将被投资企业分为无控制、无共同控制且无重大影响，共同控制或是重大影响，控制三种类型。在对长期股权投资进行深入分析之前，应当首先计算上市公司不同类型长期股权投资占全部长期股权投资的比例，以估算上市公司长期股权投资的集中度以及上市公司对长期股权投资的控制能力。投资较为集中、能够体现企业核心竞争力、控制程度较强的长期股权投资质量相对较高；反之，质量相对较差。
以2011年长期股权投资占总资产份额达到20%以上的15家河南省上市公司为例（见表2），根据各上市公司2011年年报，期末长期股权投资占总资产份额在99%以上的公司有9家，80%～90%的有3家，且各家公司的投资方向都集中在核心业务；只有两家企业对联营、合营企业的投资超出了对子公司的投资；有一家企业对无控制、无共同控制及无重大影响的被投资企业投资额度较高，达到39.92%，控制程度相对较弱。总体来看，大部分上市公司的长期股权投资都集中在控制能力较强的对子公司的投资，对联营与合营企业的投资较少，无控制、无共同控制及无重大影响的投资极少，整体表现出控制能力和集中度都较强的特点。
（二）长期股权投资获利能力分析
根据企业会计准则，不同类型的长期股权投资采用不同的会计处理方法，所以在对上市公司长期股权投资的获利能力进行分析时，对不同类型的长期股权投资也需要采用不同的分析方法。
1.对子公司的投资获利能力分析
对于投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资效益性的分析，首先应当关注被投资企业的业务类型，考察该项投资是属于上市公司主业的扩张、上下游产业链的整合，还是上市公司主业成熟之后的多元化经营、是否与上市公司的战略相吻合。由于母子公司之间利益的一致性以及母子公司之间通常存在着关联交易及内部转移价格，在分析对子公司的投资获利能力时，投资企业是否从子公司获得了现金红利以及获得了多少现金红利都不应当作为分析的重点。对子公司投资的效益主要体现在集团公司整体价值的提升、整体经营业绩的提高，以及子公司自身的获利能力。
根据我国现行的企业会计准则，子公司应当纳入合并范围；投资企业对子公司的长期股权投资，应当采用成本法核算。在成本法下，当被投资企业宣布当年损益时，投资企业无需做任何会计处理，只有当被投资企业宣布分配利润或现金股利时，投资企业才按自己应得的份额计入投资收益。在这种条件下，子公司整体所实现的损益只能通过财务报表合并利润中归属于母公司的净利润与子公司净利润的差额反映出来。由于子公司纳入报表合并范围，分析时应重点关注合并报表数据并结合母公司报表进行对比分析。主要关注点包括：母公司资产、负债、所有者权益与相应的合并数相比所占的比例，母公司利润与合并利润相比所占的比例。由此可以推测出子公司的资产、负债、所有者权益以及盈利能力的总体状况，以对上市公司该类长期股权投资的整体获利能力作出判断。例如：有些上市公司的子公司相对于母公司拥有较高的资产份额，但却只能带来微薄的利润甚至是亏损，就说明该上市公司对子公司投资的效益性较差。分析时可以通过计算对子公司的投资报酬率（IRR）来衡量投资的获利能力，以CNP代表本期合并净利润中归属于母公司所有者的净利润，以NP代表本期母公司净利润，以CB代表本期母公司从子公司获得的现金红利，以LTEI代表本期对子公司长期股权投资的年平均数，计算公式可以表示为：
当合并净利润中归属于母公司所有者的净利润高于母公司净利润时，投资报酬率为正，差额越高，说明子公司的整体盈利能力越强，投资报酬率越高。当合并净利润中归属于母公司所有者的净利润与从子公司收到的现金红利之和低于母公司净利润时，投资报酬率为负，说明子公司整体盈利能力较差，绝对值越大，说明其效益越差。
从上述8家公司中选择三种投资类型都有涉及的焦作万方为例，2011年该公司对纳入合并范围的子公司的长期股权投资期初余额为6.09亿元，期末余额为9.59亿元，合并净利润中归属于母公司所有者的净利润3.81亿元，母公司净利润3.94亿元，计算该公司对子公司的投资报酬率：
该公司对子公司的投资报酬率为-1.66%，说明子公司总体亏损，盈利能力较差，对子公司的长期股权投资质量较差。查阅其年报中披露的子公司信息，验证了上述结论。
需要注意的是，考查盈利能力时应当关注母子公司之间的关联交易状况以及母子公司之间是否存在转移利润的现象。对子公司投资额占总资产比重较大的公司，还应结合附注中披露的各个子公司的相关信息对每一笔投资的获利能力进行考查。
2.对联营与合营企业的投资获利能力分析
根据我国现行的企业会计准则，投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应当采用权益法核算。采用权益法核算的长期股权投资，当投资企业根据被投资企业实现的净利润或经调整的净利润计算应享有的份额而确认投资收益时，所确认的投资收益不能带来现金回款的部分，将形成泡沫利润（投资收益）与泡沫资产（长期股权投资），从而降低企业长期股权投资资产的质量。在对这一类长期股权投资的获利能力进行分析时，应重点关注投资收益率以及投资收益的现金回款率。以IRR代表投资收益率，以I代表对联营和合营企业的投资收益，以LTEI代表对联营和合营企业的长期股权投资的年平均数，则投资收益率的公式可以表示为：
以CR代表现金回款率，以CB代表当期从联营和合营企业分得的现金红利，以I代表对联营和合营企业的投资收益，则现金回款率的公式可以表示为：
也可以同时计算现金投资收益率，即从联营和合营企业分得的现金红利与对联营和合营企业的长期股权投资年平均数的比率，以CRR代表现金投资收益率，则计算公式可以表示为：
仍以焦作万方为例，2011年，该公司对联营和合营企业投资的期初余额为9.54亿元，期末余额为13.56亿元，按权益法确认的投资收益为3.90亿元，投资收益率为：
虽然投资收益率高达33.77%，但是，由于来源于联营与合营企业的现金红利为0，其现金回款率为0。也就是说，该公司对联营与合营企业的投资全部为泡沫利润。同时考虑到该公司的两家联营与合营企业中，一家亏损，来源于另外一家企业的投资收益3.91亿元，占公司该年度净利润的102.55%，该公司的利润完全依赖于对这一家参股公司的长期股权投资所确认的投资收益，且没有带来任何的现金流入。根据上述分析判断，该企业对联营与合营企业的投资质量不高，且经营状况不佳，整体利润质量较差。
3.无共同控制或无重大影响的投资获利能力分析
首先，应当关注这一类投资的规模及其在全部长期股权投资中所占的比重。由于对被投资企业无共同控制或无重大影响，决定了这一部分长期股权投资的控制程度较差，质量不高。该类投资所占比例越高，风险越大，会降低长期股权投资的总体质量。
根据我国现行企业会计准则，投资企业对无共同控制或无重大影响的长期股权投资，应当采用成本法核算。对这一部分长期股权投资获利能力的分析应当重点关注从被投资企业获得的现金红利的多少。可以通过计算相应的投资收益率来判断该类长期股权投资的获利能力。以IRR代表投资收益率，以CB代表从被投资企业分得的现金红利，以LTEI代表对无共同控制或无重大影响的被投资企业的长期股权投资的年平均数，则投资收益率的公式可以表示为：
仍以焦作万方为例，2011年，该类长期股权投资额的年平均数为0.10亿元，来自于该类被投资企业的现金红利共计0.01亿元，投资收益率为：
10.00%的收益率证明焦作万方该类投资的收益能力一般。同时，该类投资仅占该公司2011年长期股权投资期末余额的0.44%，对长期股权投资的整体质量影响较小。
（三）资产减值对长期股权投资质量的影响
由于现行企业会计准则规定长期股权投资减值损失一旦计提不允许转回，势必造成上市公司在业绩不好的年份对长期股权投资减值准备的计提过于保守，而在业绩较好的年份一次性大量计提减值准备。所以，在分析长期股权投资的质量时，必须考查其资产减值计提的合理性。
以焦作万方为例，2011年度，该公司没有计提长期股权投资的资产减值准备，但是，根据其年报中所披露的信息，其子公司的净资产合计数仅为6.26亿元，比该公司对子公司的长期股权投资期末余额9.59亿元还要低3.33亿元，同时考虑其中一家子公司已经进入清算程序，该公司对长期股权投资的减值计提明显过于保守。
综合以上对焦作万方2011年长期股权投资质量分析可知，占其资产总额比例高达45.43%的长期股权投资质量较差。由此可以推测其资产总体质量状况不佳。
五、结束语
通过以上分析可以看到，河南省上市公司中有将近四分之一的企业长期股权投资占总资产的比重在20%以上，比例较高；通过长期股权投资的类型构成分析可知河南省上市公司的长期股权投资主要集中在对子公司的投资，控制程度较高，且大都集中在主业，体现了企业的核心竞争力；由于不同类型的被投资企业的性质及会计处理差异较大，在分析对子公司、联营与合营公司及无控制、无共同控制且无重大影响的公司的长期股权投资质量时应当有不同的侧重点并采用不同的分析方法和财务指标，通过理论论证并结合对焦作万方长期股权投资的质量分析，证明本文所研究的分析方法和财务指标可以作为企业外部信息使用者简便有效的分析工具。
投资研究方法范文6
【关键词】投资联结型 人寿保险 常数利率 蒙特卡罗
一、引言
随着经济的发展，我国的保险市场也取得了巨大的成就，保险产品的合理定价对于保险市场的进一步发展有着尤为重要的意义。在此，我们以投资联结型人寿保单为例，对其定价进行研究。由于保单价值依赖于投资账户的价值，且保险实际上是一种期权，故在本文中，我们基于期权定价理论和蒙特卡罗模拟方法来研究此种保险产品的定价问题。通过对投资账户价值建模，在此基础上模拟出其价值路径，就可计算出不同路径下不同到期日的期权在初始时刻的价值，然后查生命表获得被保险人活到某时期的概率，以此求得期权价值的加权平均值，便得其公平保费。最后加上保险公司要求的利润，就得到趸缴保费额。
二、模型
（一）前提假设
（1）连续复利计息。设短期利率为常数r。投资账户在t时刻的价值记为St，且它服从几何布朗运动：dSt=μStdt+σStdwt；其中，μ、σ分别为投资账户的期望收益率和波动率，且为正常数，通过历史数据计算出；Wt为一个标准布朗运动，是投资账户价值的波动来源。
（2）给定生命表以及被保险人的年龄，记投保时为时刻0，则可通过查生命表获得该被保险人在投保后的第m年死亡（即他在m-1年末仍活着，而m年末死亡）的概率为Pm，且与St相互独立。
（3）记保单期限为T。若被保险人在投保后，在某一年意外身亡，则保险公司在该年末进行赔付，赔付额为此时投资账户的价值。若保单到期时，被保险人仍然健在，则不进行赔付。即在m年末的赔付为
fm=Sm，若投保人在该年度死亡（概率为Pm）0，若投保人不在该年度死亡（概率为1-Pm）
（4）保险公司要求的利润率为θ。市场是完备的。
（二）求解
首先，我们说明，此种投资联结型人寿保单可视为一系列到期日不同的欧式期权的某种组合。我们先看如下更简单的保单，它规定如果被保险人在投保后的第m年死亡，则保险公司赔付金额Sm，否则不进行赔付。显然，这是一个特殊的欧式期权（说特殊，是因为它的执行有条件，即/被保险人在第m年死亡0；且其执行价格为0，这使得B-S公式无效）。通过模拟，我们可以获得该期权在投保时的价值Vm。又由于Pm已知，因此，该保单可视为Pm份到期日为m（其中，m=1， 2， 3，，T）的上述期权的组合，从而，对各Vm以Pm做加权平均，即可得该保单的公平保费。其次，期权价格是到期日偿付的贴现值的期望，且一般是在风险中性测度2下计算的。此测度通过如下变换可以得到：记真实测度为P，并以%P记一个新的概率测度。定义二者的Radon-Nikodym导数为 =pt-exp[- λdwt- λ2ds]=exp[-λdwt- λ2t]；并定义wt=wt+λt，其中，λ=（μ-γ/σ），为投资账户价值的风险溢价。从而在测度%P下wt为布朗运动，而St满足dSt=μstdt+σStdwt，即在此测度下，投资账户的期望收益率等于无风险利率，从而pt为”风险中性测度”。这样的测度变换是有意义的，因为L通常难以准确估计，而在%P下，它为无风险利率所代替，可以使得求出的数值解更加准确。最后，我们给出用蒙特卡罗模拟方法定价的步骤。简言之，此方法就是通过模拟，生成许多条基础资产的价格路径，再依据期权的偿付公式，算出各条路径下的偿付值，并对所得结果求期望，得到数值解。因为，由大数定律，当模拟次数增大，此数值解将依概率收敛于真实值，因此这是一种较有效的求解方法。其具体步骤如下。
（1）保险期限通常为整数个年度，记为T。以一年为一个区间，将保险期限离散化。
（2）模拟St的路径。由St在%P下服从漂移率为r的几何布朗运动，根据随机微分方程的理论，可得：St=exp[rt- σ2t+σwt]。
故在节点m（m=1，2，，，T）有：Sm=Sm-1exp[r- σ2+σ（wt-wt-1）]；其中（wt-wt-1）为测度%P下，%wt 在区间[m-1，m]的变化，可知它服从均值为0、方差为1的正态分布，故文献[1]可知，可通过生成相互独立的T个标准正态分布随机数来模拟此序列。从而给定投资账户的初始价值S0后，可通过上述递推关系，生成St的路径。
（3）依照生成的St的路径，以及假设4中fm的表达式，我们可得在该路径下，到期日依次为1、2、，、T的上述类型期权在初始时刻的价值。
（4）重复上述三个步骤，我们模拟M次（M为一个正整数），则我们可获得M组到期日依次为1、2、…、T的期权的初始价值。求其期望，便可得上述期权的初始价值Vm（m=1，2，，，T）的一个数值解。再以概率pm做加权平均，即求V=ETm=1vmpm，便得到保单的公平保费V。最后，将V乘以（1+θ），即得其定价。
依照此步骤，可以编写相应的程序，用于现实计算。
三、结语
本文中，我们在一系列假定条件下，研究了应用蒙特卡罗模拟方法对投资联结型人寿保单定价的问题，我们首先说明了此类保单实质上是一系列特殊欧式期权的组合，然后展示了应用蒙特卡罗方法求其数值解的步骤。
需要说明的是，在研究中，我们做出了许多假定，以突出我们想重点表达的思想。这样的处理，无疑会导致一定的误差。在未来的进一步研究中，可以考虑对假定条件的如下放松。首先，可以假定利率也为一个随机过程；其次，可以加入交易成本；此外，还可以考虑参数和也为随机过程的更真实的情形。希望本文为未来的进一步研究奠定了一个基本框架。
参考文献：
