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房地产行业投资策略范文1
关键词：房地产开发 财务风险 控制
一、房地产开发项目财务风险的特点
（一）房地产企业筹资难度和偿债压力巨大
房地产开发行业是资金密集型行业，因此筹资活动是支持房地产项目开发经营，促进房地产项目投资和再投资效率的重要环节。目前我国房地产行业用于运转的资金的主要来源有自筹资金、银行融资、销售回款三个主要方式，其他方式的资金来源不足融资总额的10%。而销售回款中约有60%的资金来源于银行按揭贷款，由此可见我国房地产行业发展对银行的依赖程度。由于我国经济发展阶段和资本市场成熟程度的限制，欧美国家房地产行业的多渠道融资模式在我国难以推广，加之国内证券市场对房地产企业上市的限制严格，信托受限，房地产行业资金需求规模的不断增加和融资方式的单一使房地产企业在筹资融资环节上面临巨大的财务风险。
（二）投资活动对企业经营管理水平要求高
房地产项目的投资活动是以资金为资本通过对项目投资的手段以获取投资收益的行为，是企业经营管理水平、战略决策和资金运用能力的综合体现。房地产项目投资回收期长、资金需求量大，因此在项目投资决策时要十分谨慎，一般的房地产企业在进行投资决策的过程中都会进行可行性研究分析和投资测算，从主观方面来说，不管是公司管理层还是专业咨询机构对市场走势和竞争环境的预测均来源于对历史数据的分析和主观经验假设，因此企业管理能力和专业水平的高低对投资成败有着不小的影响。从外部政策环境来说，投资决策中对政策条件和经济环境的因素变化的分析不可能面面俱到，外部环境的不确定性很大。因此这些投资决策过程中的不确定性因素会引发较大的财务风险。
（三）项目销售资金回收情况受市场波动影响大
房地产行业的投资回收取决于销售收入额和其转化为资金流入的速度，资金回收是企业偿还债务和再投资的基础。销售收入的实现主要受房地产市场供求状况和购房者的心理预期影响，图1为2008年-2014年我国房地产开发面积和销售面积增长率变化情况。
由图1可见，除去2008年度金融危机到2009年度房地产行业反弹过程中我国房地产开发面积和销售面积均存在较大增幅以外，其余年度我国房地产行业新开发面积和销售面积均呈现下降趋势，但是销售面积下降幅度和波动程度远高于新开发面积的变动程度，由此可以分析判断出，我国房地产的总体供求关系还是供应量高于市场需求。进入2015年以来购房者仍持观望态度，一边是高企的库存，一边是浓厚的观望情绪，不少中小型房地产企业的资金回收不足，在加上融资能力的欠缺和较高的融资成本，使其资金链越来越脆弱，而为了确保资金链条，这些企业纷纷降价促销，导致购房者强烈的降价预期，在这一过程中有不少中小房地产企业已经不堪重压，面临破产。企业资金回收中面临的风险会直接导致资金链紧张，引发财务风险。因此，企业应采用加强销售战略制定和收款管理的双重机制，降低资金回流风险。
二、房地产开发项目财务风险控制的主要环节
房地产行业的财务风险控制应该在结合房地产企业财务风险特点的基础上，结合企业财务风险控制的主要环节进行企业财务风险的把控。
（一）投资风险控制
房地产企业的投资管理水平与房地产企业的财务风险控制水平有着密切的关系，投资管理主要体现在对整个投资项目的事前投资策略制定、事中控制、事后反馈三个过程，通过聘请具有丰富行业经验的高管团队、建立科学严谨的决策流程、扎实细致的预算工作等手段可以有效降低项目投资管理中的非系统风险，因此科学的投资管理体系是房地产投资风险控制的有效手段。
（二）筹融资风险控制
根据房地产面临财务风险的具体特点，可知融资风险把控是与投资风险控制密切相关的风险控制环节。从房地产经营的开发时序性来说，在投资策略制定后最重要的财务风险控制就是融资风险控制。目前我国房地产企业的投资主要来源就是外部融资，而投资策略能否按步骤实施完全取决于融资风险的控制能力，因此，房地产企业应当在健全投资管理体系的基础上，理性客观地评价企业的资金需求和资金平衡能力，将融资工作的控制细化到每一个节点。不仅仅是将成功实现融资作为主要目标，对于融资的偿还和再融资安排也要形成具有系统管理能力的体系，这样才能完成既定的投资管理目标，降低筹融资风险及整体财务风险。
（三）营运资金风险控制
作为房地产项目投资最重要的资金来源及投资效果评价最关键的环节，营运资金风险控制始终是房地产企业财务风险控制的重中之重。目前，我国对于房地产开发企业的流动资金控制愈加规范和严格，房地产企业无法将所有的销售回款进行再投资或进行企业间拆借。因此，要控制好房地产营运资金风险首先要确保资金来源，加强回款管理保证资金回流速度。其次，在做好回款管理的基础上，合理制定营运资金滚动计划管理机制，确保对于项目整体投资策略的细化目标实现。最后，合理利用流动资金进行融资还款及再投资，实现项目资金的良性循环，降低整体财务风险。
除了上述三方面在房地产行业普遍存在且影响较大的风险以外，房地产企业与其他企业一样还面临着利益分配风险、内控管理风险等，虽然每个企业的综合管理能力有所不同，但是每个企业都应该重视风险控制，避免严重危机的产生。
三、房地产项目财务风险控制的主要措施
（一）建立完善的投资预算体系控制财务风险
在房地产开发项目投资建设期间，一些预算及分析体系不完善的企业往往偏向关注项目开发进度及销售进度，对项目前期的财务测算及事中事后的财务预算管理重视程度不高，导致项目开发过程中出现资金链断裂和清算，造成整个投资失败。
因此，必须通过进行概率分析法和例举法在项目开发前期进行整体现金流量可靠预测，避免项目财务风险。在项目开发的过程中应该实时根据项目开发进度及市场情况的变化及时调整整体预算及资金预算，加强对项目开发过程中出现的意外情况的把控能力，保障整体预算目标的实现，体现出财务管理工作的监督和保障职能。
（二）多方面开拓筹融资渠道，合理配置资金结构
基于健全项目开发预算体系，通过对项目开发整体资金需求的分析，求出资金需求缺口峰值，根据资金需求峰值出现所处的项目开发阶段，考虑项目所处开发阶段对融资的局限性，客观分析筹资缺口，如果项目自身融资能力不足以满足，通过合理的方式寻求自有资金需求，避免筹资额度不足带来的财务风险。
通过多渠道的融资方式间的互相弥补，降低资金成本，消减获利能力风险。由于项目开发类融资有获取难度大、期限长、资金成本高的特点，而短期经营类融资有着易于获得、期限短、成本低的特点，因此通过长短期融资的高低搭配以实现长期融资为基础，短期融资为辅助，利用短期融资流动性强的特点，实现长期融资和短期融资之间的置换和互动，降低整体资金成本，减少偿债风险。
（三）增强流动性资金管理，使资金利用率最大化
房地产项目对资金投入的要求较为密集和持续，假如在某一个环节上，出现资金投入困难的问题，项目投资很可能难以为继，严重时甚至会拖累整个企业的发展。所以在日常运营时，流动管理资金就更加应该得到充分的重视，加强各方面的营运资金管理。
1.加强回款管理提高销售回款率缩短回款时间
对于房地产开发项目来说，销售回款是整个项目开发的命脉，销售回款的速度直接影响整个项目开发资金链的稳定程度及财务风险控制水平。因此，需要构建完善的营销与财务的对接机制，形成对销售未回款部分按期梳理和逐笔清理的具体措施，并制定合理的任务目标与具有激励性的考核机制，最大限度地提高销售回款比例。
2.经营性资金流入用于筹资业务有关的支出管理
房地产行业是资金密集型行业，其筹资成本必然在其整体项目获利能力预期和项目投资评价中起到举足轻重甚至是决定性的作用。因此，当项目进入销售期和经营期以后，将一定的经营性现金流入用于归还融资本金，降低资金成本就成为增强项目获利能力的重要途径。从经营性现金流入的类别来说，项目销售类资金流入虽然有着资金流入量大、回收期限短的特点，但其受市场波动和政策调整等不确定因素的影响较大，如果在项目销售情况比较好的情况下去预测未来较长一段时间的销售资金流入，很可能出现过于乐观的判断和假设，在此阶段使用过多的销售类回款用以提前偿付筹资本金，极有可能使整个项目在市场波动或政策调控情况下面临开发资金短缺。而此部分资金缺口由于在短时间内需求量较大，难以通过短期融资来弥补，从而使企业面临较大的财务风险。
针对这一特点，开发企业应当对销售性资金流入进行妥善管理，在较为理性保守的财务预测分析下，对波动性较强的销售回款和较为稳定的持续经营类收入做好统筹安排，在优先保证项目开发和到期融资的资金需求前提下，再考虑提前偿付融资。
3.利用经营性资金盈余进行再投资管理
由于房地产行业发展的特性及近年来我国房地产行业的市场发展模式，我国大多数房地产企业均会在其投资项目的中后期利用项目自身产生的净现金流量进行再投资，主要的投资资金用途包括摘取新土地、为其他项目开发提供资金支持等，但是不管是摘取土地还是进行其他项目开发投资，其对资金的占用期限均较长，而且被投资项目的投资效果不确定性很强，在短时间内无法产生足量的现金流入。因此，从项目本身来说，对于利用项目盈余资金进行投资的控制应在绝对满足项目自身开发经营的前提下，利用多种假设及敏感性分析的模型同时对资金输出项目和被投资项目的现金流量情况进行预测，避免由于过度投资产生的资金流动性弱而导致的财务风险。
四、结论
房地产行业投资策略范文2
(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。
(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
房地产行业投资策略范文3
1.银行股
从已经公布的浦发、民生等银行股的年报来看，该行业的业绩依然保持快速增长。银行业保持快速增长的主要原因是：规模增长稳定、净息差略有扩大、信贷成本稳定等。
二、行业背景
基于经济总体向好，银行业的收入来源趋向多样化、银行的资金运用能力提高、风险和成本控制能力加强，银行业长期盈利能力仍然处于上升趋势。
银行业由于牌照限制和价格管制获得垄断利润。银行信贷收益的延续性、信贷风险相对其他风险的可预见性以及当前上市银行较高的拨备水平使其具备的信贷风险可承受性，一定程度能缓和经济周期下降带来的盈利侵蚀，即使在景气下降过程中，银行相比大多数周期性行业亦具备相对稳定的业绩增长优势。
相比国际同业，中国银行业具备成长潜力优势和较小的市场风险。新兴市场中的发展空间使中国银行业具备更大的成长潜力，同时在经营范围等方面的高度管制也一定程度规避了资本市场风险，因此尽管境外银行屡遭美国次贷危机波及，但国内绝大部分银行则由于基本没有参与而能够独善其身。
三、投资策略
1．具备先天客户资源和规模优势的大型银行，如：工商银行(601398)、建设银行(601939)和交通银行(601328)。大银行无可比拟的庞大客户群将助其发展高盈利的零售业务与不受调控和利差收窄影响的中间业务。其规模效应有助于更好地抵御行业风险。
2．已建立专业化特色盈利模式的中型银行，包括零售银行的先行者招商银行(600036)、专做贸易融资和二手房贷的深发展(000001)。同时，关注以收购地区城商行和“银银平台”实现低成本快速扩张的兴业银行(601166)。
3．从市场机会分析，2008年初的调整行情中，银行股下跌最深，板块内多数股票跌幅达到50％左右。因而，银行板块市场估值水平偏低，部分个股已经进入价值投资区间内，适合中线关注。
2.钢铁股
二、行业背景
预计未来3年，我国粗钢的需求量每年至少增加4000万吨，但是，产能扩张增速将持续放缓，在国内需求强劲与产能扩张放缓的双重作用下，我国钢铁行业的供求关系将从供大于求转向供求平衡，钢材价格将呈现稳中有升的态势。
在铁矿石、生铁、废钢、炼焦煤等原燃料价格不断上涨的背景下，钢铁行业进入了高成本的运行时代。但因全球钢材供需目前尚为良好，行业新增成本有望转嫁下游。国内外大型钢铁企业纷纷大幅提价，通过价格涨幅基本可以消化铁矿石价格暴涨带来的成本压力。因此，该行业在2008年～2009年仍然可以参与投资，但投资时需要注意结合市场的整体变化情况。
由于全球优质铁矿石只垄断在澳大利亚和巴西的两、三家企业手中，供应商还在进一步整合而强化垄断。只要全球需求不衰退，预期未来铁矿石谈判，供应商依然保持强势，铁矿石市场仍旧是卖方市场。同时，中国钢铁行业的产业集中度低是一直制约行业发展的主要因素。产业集中度低则行业在铁矿石谈判中没有话语权，定价原则受制于人。钢铁行业整合迫在眉睫。
三、投资策略
以下类型的上市公司明显具有相对投资优势，值得关注：
1．拥有资源优势，原材料自给率较高的钢铁企业，这样可以降低成本的上升幅度。如：宝钢股份(600019)、鞍钢股份(000898)、武钢股份(600005)、攀钢钢钒(000629)、包钢股份(600010)、西宁特钢(600117)等。
2．产品定价能力较强的企业，如武钢股份、宝钢股份、鞍钢股份等。且鞍钢股份还具备成本优势，因此在相同估值水平下，鞍钢股份可获得更高的溢价空间。
3．在行业中占据龙头地位的钢铁企业。这部分企业整合能力强、技术先进、产品溢价能力强。
4．铁矿石价格的上涨无疑对于国内的铁矿石生产企业形成行业利好，投资者可以重点关注铁矿石生产企业金岭矿业(000655)的投资价值。
3.汽车股
二、行业背景
在经济发展较为理想状况下，未来一段时间汽车行业仍然将维持稳定增长的趋势。行业分析显示，这种趋势将维持至少5-7年。
其中，随着国家宏观经济的持续向好，轿车的消费品属性将得到充分体现，随着人均GDP的增长，轿车行业将步入较长的成长期，而这将为我国轿车工业的发展提供坚实的国内需求基础；在计重收费、物流行业快速发展等内在因素的刺激下，重卡行业销量维持快速增长，。重卡行业另外一个值得关注的是行业销量结构的演变。重卡行业向好趋势明显，投资机会凸现。
三、投资策略
1．投资大市值企业中的龙头企业、优势企业，这种方式可以在大势平稳时期，获取市场平均收益；
2．投资并购整合预期的企业，包括：央企整合以及基本面良好、成长迅速的中小企业，以获取超额收益。
3．投资综合实力强的企业。在市场空间较大、消费水平差异较大的实际情况下，自主品牌的发展值得期待，优秀的汽车公司仍然具有较高的投资价值，而决定这一切的恰恰是企业的综合实力。
4.房地产股
二、行业背景
我国房地产市场处于行业发展的景气阶段，随着宏观经济的稳定增长，我国房地产市场在未来一段时期内仍将保持较快的发展速度。
我国房地产行业总体运行状况良好。一方面是由于国家加大了对囤积土地等行为的打击力度，开发企业加快了项目开发的进度，另一方面主要是由于国家增加了商品住宅，包括保障性住房土地的供给，市场上对房地产住宅投资增加所致。
由于房价上涨过快，以及目前供应结构的不合理等主要问题，未来针对房地产行业的宏观调控仍将进行。未来影响行业的主要因素有保障性住房及中小户型供应量的增加对市场的冲击、进一步的宏观政策以及人民币升值对房地产价格的推动等。在此基础上，行业将继续发生变化，包括商品房结构性供求矛盾的缓解，房地产与金融更紧密结合以及行业集中度将进一步提高等。
三、投资策略
在投资策略方面，投资者在房地产行业中的选股标准是：
1．关注拥有丰富土地储备的上市公司
面对土地成本的不断上升，拥有丰富的土地储备，不仅可以使公司享受土地增值收益，而且在未来的竞争中拥有先发优势和成本优势；
2．关注有良好融资能力的上市公司
面对银根的紧缩，良好的融资能力，不仅为公司营运打下基础，而且是公司储备土地等资源的前提。
3．关注营运能力强的上市公司
在政府的宏观调控和市场竞争的加剧的情况下，项目的开发和销售难度将有所增加。良好的项目营运能力不仅提高资产增值能力，而且可以提高公司资源整合速度，把握行业集中度提高的机会。
4．关注开发中高档项目的上市公司
资源的质量将决定公司的盈利能力。一线城市和中高档项目的毛利率，相对较高，同时住宅项目周转周期相对商业地产短，因此项目多位于一线等毛利较高的城市，同时以开发中高档住宅产品为主的公司将有较好的盈利能力。由于土地资源的稀缺，在地理位置优越的地段，持有部分商业地产的公司，将享受商业地产的垄断特性和稳定的现金流。
5.有色金属股
二、行业背景
由于美元贬值、全球金融市场疲软，使得商品市场尤其是金属市场成为全球避险资金的避风港。
黄金：全球通货膨胀及美元贬值将促使黄金价格长期上涨。根据世界黄金协会提供的2007年黄金市场报告，除黄金的投资需求以外，首饰需求及工业需求也比较强劲。而供给继续趋紧。因此，黄金的商品属性也对金价起到非常好的支撑作用。黄金股投资价值明显，因未来业绩增长最为明确。投资者可以关注：中金黄金、山东黄金。
铝：大宗原材料价格涨势表现强劲，从基本面判断，铝是最具上涨潜力的品种。市场低估了电力供应短缺对全球原铝供应的影响。受电力供应紧张以及电价上调的制约，2008年中国原铝产量将比预测少。即2008年中国原铝市场可望供需平衡，并无明显过剩。加上南非和莫桑比克等非洲铝生产国面临电力供应短缺的状况仍在持续，铝价仍有望进一步上涨。投资者可以关注：神火股份、焦作万方、中孚实业和南山铝业。
铜：由于矿山产量增长缓慢，未来两年全球精铜市场难以出现明显过剩，使得库存难以弥补；加上成本上升明显，铜价可望长期维持高位。投资者可以关注：江西铜业和云南铜业。
锌：虽然2008年全球锌市场将面临一定供需过剩，但受制于成本上升的压力，锌价仍将维持在历史平均水平之上。在经历了大幅下跌后，预计未来锌价走势将较为稳定。2008年和2009年的国内锌价预测为20,000元/吨和18,500元/吨。投资者可以关注：中金岭南，该股将会受益于铅价上涨以及自产铅锌精矿的产能扩张。
钨：由于2008年初受到雪灾影响，江西、湖南两个国内主要钨精矿生产地区的矿山生产受损非常严重。目前许多矿山均处于停产状态，一季度全国钨精矿产量将受到严重影响，因此，国内价格将有望上涨，而中国作为产量占全球80%的国家，钨精矿产量严重受损对国际市场无疑是重大的利好，预计国际市场钨价也将随之上涨。投资者可以重点关注：厦门钨业。
三、投资策略
从国际有色金属期货的走势看，两类有色金属价格出现了领涨的态势：
一是贵金属，主要是指黄金、白银等涨幅居前，黄金已迭创新高，从而推动着各路资金对黄金股未来盈利能力的乐观预期。
房地产行业投资策略范文4
经济平稳运行 货币政策预期明确
经济增速平稳 通胀逐步见顶
总体来说，今年一季度国内宏观经济运行平稳，但二季度出现了比较明显的下行趋势，预计三季度经济整体保持相对低位，但并无较大的下落风险。根据渤海证券宏观经济预测，预计工业增加值将在7――8月同比见底，环比保持稳定，消费缺乏大幅走强推动力但整体仍偏好，投资仍将是下半年经济增长的主要驱动力，对外贸易仍将保持稳定增长。从推动经济增长的三驾马车来看，短期不存在较大幅度降温的可能性。2011年1――5月，固定资产投资额90254.5亿元，同比增长25.8%，略大于去年全年整体增速24.5%。投资保持平稳增长，仍是经济增长的主要推动力。
消费依旧快速增长，我国当前处于城市化快速推进的阶段，人均GDP跨越4000美元，客观上存在消费升级的需求，消费保持较高的增速有坚实的经济基础。2011年1――5月，社会消费品零售总额71268亿元，同比增长16.6%，略低于去年整体增速18.3%。总体来看，消费依旧保持平稳增长。
从对外贸易来看，短期内贸易形势不会发生重大变化。2011年1――5月，进出口贸易总额14015.87亿美元，同比增长27.38%。发达国家经济体仍处于缓慢复苏过程中，需求保持旺盛。
经济保持平稳增长的同时，受各种因素的影响，去年以来通胀压力逐步增大，从去年四季度开始，央行逐步收紧货币供应量，2011年5月，M2余额763394.5亿元，同比增长15.1%，增速逐步回落。
2011年1――5月，居民消费价格指数高位运行，平均上升5.2%，5月CPI达到5.5%，创几年来新高。
根据渤海证券宏观方面的预测，预计CPI将在6、7月份达到峰值，下半年由于翘尾因素的回落以及新涨价因素得到遏制，居民消费价格涨幅将高位回落。
从紧货币政策仍将持续政策预期明确
今年二季度以来，央行多次动用货币政策工具。分别于4月21日、5月18日、6月20日共三次提高存款准备金率，每次提高0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率由20.0%提高到21.5%的历史峰值。2011年4月6日，继去年末至今年初三次加息后，央行再次提高基准利率0.25个百分点，调整后一年期存款利率达到3.25%。
今年以来从紧的货币政策下，房地产行业受到较大影响，一方面，房地产企业更难从银行获取开发贷款，房地产开发资金来源中，国内贷款增速下降，年初以来贷款在总资金来源中的比例也逐步下降。另一方面，随着存款准备金率的逐步提高，银行资金紧张，个人购房贷款获取难度增大，贷款成数降低且不再有利率优惠，房地产市场成交受到较大影响。
根据渤海宏观方面的预测，预计未来仍有1――2次加息及提高存款准备金率，由于房地产企业对从紧货币政策已有充分的调整时间，而构成当前房产销售主力的刚性需求对利率的相关性不强，因此整体来说对房地产市场的影响不大。对于房地产板块的投资机会来说，加息及提高存款准备金率等突发性事件导致的房地产估值水平的突然下降，反而给投资者提供了低位吸纳的机会。
房地产调控政策基本见底
政策效果逐步显现
从去年开始的房地产调控经历了三轮政策，已持续一年多时间，在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，进入今年四、五月份以来，房地产调控效果初步显现，主要表现在房价基本得到遏制、市场成交处于低位、土地市场降温。无论从房地产开发投资以及新开工面积，还是从房屋销售面积及企业资金来源来看，当前的房地产市场仍然处于调整期。房地产开发综合景气指数去年四月从高点回落，近期虽有小幅回升，但主要是受保障房开发的影响，预计未来仍将继续下行。
房屋销售价格指数在2009年12月达到峰值后逐步回落，2011年4月降到近两年低点，表明在房地产调控作用下，房价过快涨幅基本得到遏制，房地产调控效果逐步显现。
房价的调整总是从涨幅较高、绝对值较高的一线城市开始，今年以来，房价下降的新闻时常见诸报端，北京、深圳、上海等一线城市的部分项目价格下降或低于周边市场开盘。虽然房价总体并未明显下降，但在市场成交维持低位、未来商品房供应量增大、保障房大量开工等影响下，房价下降的市场趋势逐步明确。
从房地产市场的先行指标土地市场来看，相关机构的监测数据显示，受房地产调控政策影响，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。土地市场降温的另一个表现是土地成交溢价率降低，部分地块出现流拍。另一方面，房地产在经济中的地位短期难以改变，房地产开发投资对固定资产投资的拉动作用明显，2011年1-5月，房地产开发投资额占固定资产投资的比例为20.76%，为2009年以来高点。
二季度经济出现了降温趋势，在通胀水平保持高位的情况下，经济仍有陷入滞涨或是硬着陆的风险，由于房地产市场正在朝调控的预期方向变化，效果初显，为避免房地产行业整体萧条可能对经济产生不利影响，在房价不暴涨的条件下，未来出台新的房地产调控政策的必要性不大，新调控的可能性很小。
保障房改变行业格局
保障房的大规模开工是影响房地产行业格局的重大因素，由于保障房低价、低利润率的特点，上市公司要从保障房建设获取利润相当困难，积极开展保障房建设更多的成为房地产企业的社会责任。
据统计，截至5月底，全国房地产开工率为34%，资金是保障房开工率低、建设进度缓慢的主要原因，国家发改委日前的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确，允许投融资平台企业申请发行企业债券筹措资金，所募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
由于保障房市场巨大，许多资金雄厚的房企表态要进军保障房市场，但保障房属于微利，回报周期较长，很多开发商参与保障房建设主要是为了与政府建立良好的关系。为解决保障房建设难题，未来可能有更多偏向于保障房建设的优惠政策，这对参与保障房建设的公司构成利好。预计三、四季度保障房仍将是主题投资的热点题材，各种政策性事件都将给积极参与保障房建设的公司带来阶段性机会。
房地产行业投资策略分析
房地产板块的市场估值处于历史低位
就自身估值来看，目前房地行业PE为20倍，处于历史低位，属于估值洼地。从一线地产公司万科A、招商地产、金地集团等的历史估值来看，当前也处于底部。
今年以来，房地产指数跑赢大盘，我们认为主要是在调控政策的压力下，房地产估值一直保持低水平，在市场整体调整的背景下，房地产板块能保留更高的安全边际。
投资策略
房地产行业投资策略范文5
【关键词】 房地产 投资项目 风险管理 风险控制
一、研究背景及私募房地产投资基金介绍
中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。
房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。
我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。
二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理
私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。
房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。
房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。
第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。
针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。
第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。
针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。
第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。
针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。
第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。
房地产项目销售及物业管理阶段风险
针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。
私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。
其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。
其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。
其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。
其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。
三、结论与展望
本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。
私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。
【参考文献】
[1] 任纪军：房地产投资基金-组织、模式与策略[M].经济管理出版社，2006.
房地产行业投资策略范文6
关键词：房地产证券化；房地产信托投资基金（REITs）发展建议
一、房地产证券化概述
房地产的资产证券化主要是以股票、债券、信托基金或者收益凭证的形式把房地产投资的收益权分配给不同的投资者，使其获得收益权利的同时转嫁相应的投资风险。与传统的融资方式不同，房地产证券化不需要考察融资发起人的资信水平，主要考量融资人部分资产的未来收入能力。资产本身的偿付能力和资金需求者本身的资信能力是完全割裂的
二、房地产证券化类型
房地产投资参与的形式的方法多种多样，可以是股权形式、债券形式，收益凭证等，同样，房地产证券化的形式也是丰富多彩，形式大体分为房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上的抵押贷款组合为基础， 通过不同抵押贷款的组合发行抵押贷款类型证券进行融资的方式，从而使债权证券化，提高流通性。而房地产投资权益的证券化，又称商业性房地产投资证券化，它是以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，这样就使得投资者与投资标的物之间的物权关系变为拥有有价证券的债权关系，从而增加了房地产投资的流动性，分散了风险。
一方面，从金融机构的角度出发，银行及其他拥有的房地产债权的金融机构将资产分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者，在资本市场上筹集资金，再把筹集来的资金用以再发放房地产贷款或再投资，提高了资金的流动性；另一方面，从非金融机构出发，房地产开发经营企业将房地产这种固定资本形态的资产转化为具有流动的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金，减少债务比例，同时降低风险。
房地产资产证券化的实质就是将占用资金量巨大的房地产动产化、细分化，发挥证券市场的功能，利用股票、债券、信托等有价证券，实现房地产资本的投资大众化，使商业经营专业化的同时分散风险。通过房地产证券化的操作为房地产市场提供充足的资金，借助金融市场的力量和运作方式，推动房地产业与金融业的发展。它既是一种金融创新，更是全球金融民主化发展的重要组成部分。
三、房地产证券化特征
（一）极大增强了房地产市场的资金流动性，有利于房地产产权运行机制的建立
房地产市场是一个占用资金巨大的市场，动辄十几亿元、几十亿元、甚至上百亿元的资金；需要的资金除了部分自筹以外，大多数需要银行贷款，会对开发企业造成较大的资金压力。而如果进行房地产证券化，则可以减少开发单位的资金占用，这样可以提高发起人的资本充足率。如果以股权投资的方式存在，同时还可以降低开发企业的负债率，使其可以放更多的经历专注于专业性的管理，分散产权的同时细化专业分工。
（二）安全系数高，风险分散
不管是股权、债券或者信托基金等方式，在投资分散的同时，都不同程度地分散了房地产项目的风险。由于证券化风险隔离的设计，投资者的风险只取决于基础资产现金流的收入自身，而不是以发起人的整体信用为担保，且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，这就保证了投资人是该地产项目的未来受益人，即未来现金流，风险独立且分散。
（三）房地产证券化的实施将大大降低资金进入的“门槛”，且种类多样。
传统的房地产行业有着多种的准入限制和资金要求，这使得中小投资者无法参与其中获得相应的收益，而房地产证券化根据不同投资者的喜好设计出了投资产品种类多样，例如债券、信托基金、过手证券、转付证券、收益凭证等，利于中小投资者参与到房地产行业。
四、房地产资产证券化的重要形式--REITs
房地产投资信托基金，英文名Real Estate Investment Trust，缩写为REITs，属于房地产证券化的一种重要方式。从国际范围来讲，房地产投资信托基金（REITs）是以发放收益凭证方式筹集特定多数投资者的资金，并由特定的投资机构进行房地产投资的管理，并定期将房地产经营的收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。这种信托基金在国际上大多是公募，属于开放式。REITs在美国和欧洲大多是上市的，面向大众投资人。在中国，REITs仅限于私募的方式进行，类似于封闭式基金。
（一）REITs的运作方式
REITs运作主要分为两种方式，第一种先成立特殊目的载体公司（SPV）， 由SPV向投资者发行收益凭证，然后将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将经营这些商业物业所产生的现金流用来向投资者还本归息；第二种是项目发展人或者开发商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专门的REITs，以其每年的租金、按揭利息等收益作为标的资产，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发收益红利，实际上这种方式提供的是一种类似债券的投资方式。就目前房地产行业的发展情况而言，写字楼、商场等商业地产的现金流的稳定性远较传统住宅地产的现金流强，所以，REITs一般只适用于商业地产。
另外，从国际上来看，几乎所有REITs的经营模式都是现行收购商业地产产权并出租，靠租金回报投资者，开发性投资的REITs存在微乎其微。因此，REITs和一般意义上的房地产项目融资是不同的，它出售的是未来地产项目稳定的现金流收益。
（二）REITs的融资优势
REITs所吸纳的资金来源广泛，并且后期的投资选择及运作管理都是由专业房地产开发管理团队进行运作，因此在资金规范管理、投资策略的制定上都具有先决的优势条件。REITs 对于投资者而言风险较低，低于股票投资的风险，回报相对稳定。首先，一般REITs是由专业的房地产公司发起并进行管理的，可以合理地选择资质较好的投资项目，并对其进行较为专业的管理，所以，它可以从经营管理上降低投资风险。其次，可以广泛投资于各种类型的房地产项目，通过这种操作模式，分散了投资风险。再次，REITs投资可以获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，且收益率比较可观。最后，对于房地产企业来说，不同于债务融资，REITs是以股权形式的进行投资，这种方式不会增加企业的债务负担。如果是采取银行贷款的方式进行融资，那么房地产企业就要到期还款，财务压力较大，而且针对于那些短期内回报低的项目，房地产企业也难以就向银行申请贷款；同时，REITs采用分散投资的策略以及降低风险的投资原则，并且规定针对一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，这样的设计有利于保护企业对于项目的控制权和经营权。
五、我国房地产证券化的意义和发展REITs建议
意义：
首先，房地产信托基金等证券化的方式把资金通过发行有价证券的形式融入到房地产市场，是对银行为手段的间接融资的极大补充。其次，房地产证券化有利于金融安全，降低系统性风险。最后，疏通了房地产行业的资金流动，可以缓解中国金融体系的错配问题。
建议：
（一）进一步完善与房地产证券化相关的法规和政策
目前我国资产证券化实行中存在着法律、会计和税收制度不健全的问题，需要在中国现有市场条件下逐步地去摸索，进一步完善，借鉴美国和日本等证券化发展较为成熟的经验，健全我国的相关政策和法规，用法治的手段保护各方的利益不受损害。政府在证券化的过程中做好定位，该市场发挥作用的方面利用市场的自发功能调节，该进行规范的领域做出相应标准及配套，奠定证券化发展的基础。
（二）建立和完善信托企业的信用制度
建立信托企业信用制度，把相关规定纳入法律体系；建立信托企业征信体制，对信托企业信息类型进行划分，逐步实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；通过各种努力完善信托企业的信用机制，以维护信托企业的健康发展。
（三）规范信息披露制度
金融投资公司应在企业年报中披露各类风险、风险管理情况以及公司治理等各种信息，并保证各类信息的真实性、准确性、及时性以及完整性，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。避免向关联公司注资、或由关联公司进行担保等使投资者陷于风险的情况发生。
