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房地产价格策略分析范文1
关键词：房地产；营销策略；经济影响
1、经济危机给房地产造成的影响
2008年，美国经济危机在全球范围内引发了新一轮的金融动荡，对我国经济的快速平稳增长造成了极大的冲击，这种金融动荡逐渐蔓延到许多领域，包括中国的房地产市场。经济危机爆发后，尽管政府已经采取了住房消费贷款、减轻住房转让环节营业税等诸多经济政策试图刺激日益低迷的房地产市场，但是效果并不明显。因此，经济危机使得我国的房地产营销现状并不明朗。
经济危机之前，由于房地产行业房价的不断上涨，新楼盘开发层出不穷，为了尽快实现资金的回流，获得巨额利润回报，开发商往往在营销上大动手脚，楼盘广告铺天盖地，各种促销手段五花八门。经济危机爆发之后，房地产开发商为了摆脱金融困境，营销手段更是无所不用其极，有的开发商甚至打出“零首付购房”的险招，整个房地产市场呈现出过度营销的局面。
2、强化产品策略在营销组合中的地位
①品质。面对经济危机的到来，房地产企业首先要做好产品，产品是营销的基础，品质是营销的核心和保证。现在人们在购房时，更注重房地产商品质量。房地产开发商不能因为金融风暴来临，资金紧张，就偷工减料，要按照国家抗震烈度设防标准进行设计、施工，对建筑主体结构所需每一批钢筋、水泥等主材质量标准；每一处工程细节的质量标准；每一次施工的技术标准都应进行严格质量控制。并对有关质量方面的信息进行公开，以及对消费者高度负责等实事进行宣传报导，这就是房地产企业在金融风暴后必须注重的企业新形象，这样来消除购房者的不安全心理因素，达到不断扩大市场的目的。
②差异性。房地产企业要突出本企业的产品、服务和品牌差异，形成有别于竞争对手的产品的特殊品质与功能，从而提高本企业房地产商品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。
③品牌。品牌就是借助语言、文字、符号确定能概括反映商品主要特性的称号。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位。要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度。同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等树立品牌形象的手段来提高品牌影响力，这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌，才能使得品牌成为企业的竞争优势。
④人文。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，更应该注重与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的再一个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的全过程贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
⑤服务。服务是产品的组成部分，是产品的延伸或附属。在当今激烈竞争的房地产市场上要想取胜，企业活动的基本准则应是使顾客满意。对于企业来讲，一个满意的顾客会对产品、品牌乃至公司保持忠诚，从而给企业带来有形和无形的好处：一方面，顾客会上门光顾，从而增加公司盈利；另一方面，他们的口头传播又可以扩大产品知名度，提升企业形象，形成潜在顾客的推荐者，吸收新的客源，从而为公司带来巨大的经济效益。因此，开发商首先必须真正树立以消费者为中心的观念，并将此观念贯穿于企业经营的全过程。另外，切实关心顾客利益，提供满意的服务。
房地产价格营销的目标是追求利润最大化、提高市场占有率、树立企业形象、应对市场竞争。其手段主要包括房地产心理定价策略、房地产组合定价策略、房地产折扣定价策略，但是关键在于经济危机中价格营销策略是否依然有效或者需要调整呢？
3.1 房产与其价格之间的内在联系
所谓房产，即地上建筑物、附着物。可以将房产进行如下分类：住宅建筑物、生产用房、办公用房、其他楼宇。
从营销学角度来看，房地产价格是消费者对于房地产商品价值(实用价值、贵重价值、稀少价值)判断的货币表现。房地产之所以有价格，需要三个条件：有用性、稀缺性、需求性。
与一般商品的价格相比，房地产价格有其共同之处，如用货币表示、受供求关系影响而发生波动、优质优价等，但是，房地产价格也有区别于一般商品的特性。①房地产价格是由房价、地价统一的房地产商品的物质构成，从总体上来说，是建筑物与土地的统一，相应的房地产价格是建筑物价格与土地价格的统一。从经济意义上来讲，它是地租的资本化，这一特征说明了房地产价格的本质。②房地产价格是地租的资本化以一定期限内的租金表示房地产价格与租金的关系，如本金与利息的关系。③房地产价格是房产权利利益价格，因为每种权利利益均可形成其价格，所以进行估价时必须明确发生转移的房地产权利利益性质。④房地产价格有明显的地区性，主要表现为不同城市区域之间的房地产差价。⑤房地产价格有土地不动性、不增性和个别性等特点，使房地产只能依赖房地产估价工作。⑥房地产价格在市场的动态变化中形成，受诸多固定因素影响，因此，房地产价格必须联系特定时日房地产的用途及市场的动态变化情况。
3.2 消费者在经济危机中的价值取向
经济危机下，全球经济面临景气持续低迷、复苏前景惨淡的态势。在此经济背景之下，消费者本能地陷入一种对于不确定风险的恐慌的境地，捂紧口袋缩减开支，花钱意愿降低。相对应的，对于商品价值缺乏信心，引发怀疑与迷惑，而对价格越来越看重，甚至于达到一种视价格为唯一购买驱使欲望的地步。主要体现在以下几方面：①在面对经济危机时，从心理上讲，不确定风险性的升高使得消费者对于自身掌握的信息量越多越觉得安全，因此往往需要获得更多信息量来支持自己的购买决定。②消费者以削减不必要商品的消费、选择性价比高的商品或打折促销商品来抵制经济危机的侵害。
显然，经济危机下的价格营销应进行调整，消费者对价格的敏感度来源于其对房地产价格的判断，各房地产企业的情况不尽相同，有的是资金雄厚型的就应提高产品的功能与质量甚至服务，反之可能就要关注从价格方面进行调整了。
4、积极拓宽营销渠道
①直销。它是指房地产开发商利用自己的销售部门，通过营销人员对房地产商品进行直接销售。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用， 而且对于房地产开发商收集房地产市场信息、树立企业信誉等有着特殊的作用。但它对营销人员的经验、素质要求较高。
②委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商寻找顾客来推销其房产的行为。相对于直销模式，委托分散了企业开发房地产的风险，更容易把握市场机会，能够更快地实现房地产的销售。
③网络营销。这是房地产业借助互联网进行有效营销的一种手段。它可以打破地域限制，进行远程信息传播，拓展业务窗口，具有强大的消费市场。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如房网和中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
④隐性营销。所谓隐性营销是指企业通过采用树立企业形象；进行公关宣传和质量认证；传递与产品相关的科普知识；实施品牌战略等手段，扩大企业和产品的知名度、信誉度，让顾客信任企业和产品，促进服务产品的交换的一种营销策略。
房地产价格策略分析范文2
关键词：投机；房地产价格；多元回归分析
一、问题的提出
自从20世纪80年代末城镇住房商品化开始，城镇居民住房价格就迅速上升。年均增长幅度高于10％。2009的年房价更是经历了一轮疯涨。截至2010年第一季度全国住房成交价在5193元／平方米，较2009年同期增长11.46％。其中，杭州作为一个区域经济中心。房价一直位于全国的前列，2010年4月住房成交均价达到20553元／平方米，较2009年同期涨幅达到47.85％。房价的过快上涨，不仅对广大普通居民的购房产生严重影响，对社会的稳定以及我国经济的持续发展构成威胁。
美国次贷危机带来的住房价格泡沫破裂。应该给我们敲响了警钟。当前我们的住房价格是否存在严重的泡沫、房地产市场泡沫的主要成因是什么、对待房地产市场价格应该采取怎样的预警机制和调控措施，这些都是迫切需要解决的现实问题。由于我国地域广阔，地区差异巨大，各地区的政治、社会状况及经济发展水平都有着显著的差别，区域房地产市场价格也存在着巨大的区别。因此，判断区域房地产市场是否存在泡沫。探讨区域房地产市场建设的合理性。对我国房地产市场的管理具有更为重要的现实意义。基于以上目的，本文采用近十年来杭州的经济数据，建立多元回归模型，对杭州房地产市场价格泡沫状态及其主要成因进行了分析研究，并通过杭州市与全国的比较，说明区域差异的存在。
二、决定房价的理论模型
根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系，构建出城市房价的理论模型。我们将房地产价格分解为两个部分。一部分由经济或市场基本因素驱动，称为基本价格；一部分由房地产市场的投机行为驱动，称为非基本价格。
影响房地产的基本价格因素：
第一，经济发展形势。可用各个城市地区的GDP来反映经济发展形势，经济的高速发展必将推动房地产的快速发展。从理论上分析，经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大。两者应呈现出正向关系。
第二，人民生活水平。用城镇居民人均可支配收入的增加来反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房的消费能力。
第三，土地价格。地价是房地产成本的重要组成部分，其走势直接影响着房价。
第四，房地产投资。从理论上看，房地产投资增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。
第五，利率的高低。利率的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，因此在低利率的情况下，开发商就会有相对可观的收益。中国房地产行业的高负债性决定了利率是影响房地产定价的重要因素。
第六，货币供应量。我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相对大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。
第七，其他因素，如该城市的环境因素、地理位置等。
影响房地产的非基本价格因素：消费者对房价的预期。Levinand―Wright运用房地产价格增长率的历史数据来建立房地产市场投机模型。其中心假设为：人们通过观察房地产的历史价格变化，形成对房地产未来价格变化的预期，从而导致房地产市场需求条件的变化。而这些不断变化的需求条件影响了房地产的供求价格。
三、变量的选择和模型的建立
为了考察导致杭州市房地产价格持续上涨的主要因素是居民自住需求还是投资和投机需求，考虑各相关因素的量化可能性以及数据的可获得性，笔者决定选用人均可支配收入和上一期房地产价格两个变量来解释本期房地产价格变量。因为居民的自住需求主要取决于可支配收人的高低，而投资和投机需求则很大部分取决于上一期的房地产价格，决定投资或者投机行为盈利与否与当期房地产价格的高低无关，只要房地产价格的趋势是上升的，投资和投机行为就会持续发生。
如果是居民自住需求所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为人均可支配收入对本期的房地产价格影响较大：如果是投资和投机因素所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为上一期的房地产价格对本期的房地产价格影响较大，市场中存在泡沫的因素。于是在即将建立的多元回归模型中被解释变量为房地产价格PT，解释变量分别为可支配收入Y和前一期房地产价格PTl。建立房地产价格函数的计量模型如下：
PT=b0+blPTI+b2Y
①
该模型的经济含义为：本期房地产价格主要取决于上一期的房地产价格PTl和当期的人均可支配收入Y.bo为随机误差。
四、多元线性回归模型与White异方差检验
本模型的实验数据样本为2001年一2009年的时间序列数据。城镇居民人均可支配收入Y和当年房地产价格P。数据来源于杭州统计局网站。样本数据如表1所示。
可以看出，房地产价格pt和城镇居民可支配收入v、上期房地产价格ptl有着较为明显的相关关系，尤其是在06年以后。
然后笔者使用Eviews3.1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，根据回归的结果，估计的模型为：
PT=6128885+0.728829PTl+0.079083Y
(661.4456)(0.525100)(0.177144)，
t=(0 926589)(1.387980)(0.446434)
R2=0.950074 AR=0.933432 F=57.08857
拟合优度：由检验数据中可得到R2=0.950074，修正的可决系数为AR=0.933432。说明该模型对实体经济运行的解释度为95％，模型的拟合性很好。
F检验：针对H0：bl=b2=0。给定显著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度为k-1=2和n-k=6的临界值Fa(2，6)=5.14。而检验结果中F=57.08857。远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，杭州市上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。
T检验：分别对H0：bl=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表得自由度为n―k=6的临界值t(a/2)=2.447。而验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为1.387980和0.446434，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PTl和Y的单独变动对PT的影响并不显著。
为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，从结果可以看出，Obs*R-squared=4.724401，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表。得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=4.724401
由回归结果我们可以看出，前一期的房地产价格对本期的房地产价格有明显的影响。前一期房地产价格PTl的系数为0.728829，具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨1个百分点，会直接导致本期的房地产价格上涨0.728829个百分点，说明杭州的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向。
为了便于比较观察，我们同样再对2001到2009年期间全国房价影响因素进行分析。2001-2009年全国统计数据，如表2所示。
我们使用Eviews3.1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，估计的模型为：
PT=231.0456+0.819097PTl+0.036427Y
(483.6203)(0.388236)(0.048461)，
t=(0.477742)(2.109789)(0.751673)
R2=0.992762 Ar=0.990349 F=411.4535
拟合优度：由检验数据中可得到R2=0.992762，修正的可决系数为AR=0.990349，说明该模型对实体经济运行的解释度为99％，模型的拟合性很好。
F检验：针对H0：b1=b2=0，给定显著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度为k一1=2和n―k=6的临界值Fa(2，6)=5.14。而检验结果中F=411.4535，远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，全国上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。
T检验：分别对H0：bl=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表-得自由度为n k=6的临界值t(a/2)=2.447。而检验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为2.109789和0.751673，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PTl和Y的单独变动对PT的影响并不显著。
为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，选择没有交叉乘积项，从结果可以看出，Obs*R-squared=2.868896，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=2.868896
五、回归模型检验结果的现实意义
通过杭州市和全国这两个回归模型的结果数据的对比。我们可以看出：前一期的房地产价格PTl的系数最大，分别为0.728829和0.819097，说明我国的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向，这种情况全国的平均水平表现得更为突出。具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨一个百分点，会导致本期的房地产价格上涨0.728829，如果是在全国范围内，则会导致本期全国房地产平均价格上涨0.819097个百分点。
收入Y，系数分别为0.079083和0.036427，就是说在本期其他变量不变的情况下。如果本期的收入上涨1个百分点，就会导致本期房地产价格上涨0.079083个百分点，而导致房地产全国平均价格上涨0.036427个百分点。
这两个回归模型对比的现实意义在于：一是说明我国目前的房地产市场普遍存在比较明显的泡沫因素，相对于全国平均水平而言，这种因素在杭州市体现的相对较弱些；二是投资和投机因素对当期房地产的决定因素超过了城镇居民人均可支配收入，也就是说，我国目前房地产市场中的需求主要来自于投资和投机，而不是居民的自住需求，这说明国家历年来出台的各项抑制投资和投机需求的房地产市场调控措施的合理性。
从上述结论1可以看出，作为东部发达城市的杭州，房地产价格泡沫化的程度低于全国平均水平。而通过对其他东部沿海城市数据的收集与分析，在京津沪等东部一些发达城市，相对于全国平均水平而言，泡沫化因素则体现的更加明显。笔者认为以下几方面可以解释这种差异性的存在：
第一，杭州相对于京津沪等东部沿海城市，其城市定位不同。杭州依托于西湖走的是旅游城市、消费服务型城市发展道路。其依托优越的地理环境、优美的风景以及浙江雄厚的经济实力，其房价本身有其合理性的一面、“刚性”的一面。
第二，基于上述，杭州市房价基础比较高，投资投机的成本、风险较大，收益相对较小，抑制了投资者和投机者的动力。
六、防范杭州市房地产市场泡沫的策略性思考
房价上涨的因素基本可以分为主观因素和客观因素两部分。客观因素主要表现为消费者需求的提高、城市化的建设以及人口的增长等实质性因素。主观因素则主要表现为两个方面：一是非理性的市场预期。二是过度的信贷支持。目前我国房地产自有资金比重奇低，我国房地产开发资金的80％以上直接或者间接来自银行贷款。再次，据统计，我国购房者的按揭率为75％。新建商品房60％-70％的购买资金是由信贷支持的。
美国著名经济学家查尔斯，P，金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。而资产泡沫的形成会产生非常严重的后果，主要表现在以下几个方面：一是泡沫经济会强化正常的经济波动，使经济系统具有更大的不稳定性：二是泡沫经济具有通胀效应：三是泡沫经济扭曲了正常的价格信号，使市场的资源最优配置效应失效：四是资产泡沫的破灭将导致金融危机，甚至经济危机的发生，美国次贷危机便是一个很好的佐证。而上述实证分析表明。当前杭州市房地产市场价格上涨受主观预期影响的比重巨大，投机成分不断增加，具有一定的泡沫成分。因此对于杭州市房地产市场价格的调控，政府必须通过公布城市住房建设规划信息、建立城市住房保障机制等方法消除消费者的非理性市场预期，确立正确的住房消费观念。其次，必须加强金融信贷的控制，严格执行政府的有关规定，从资本渠道消除市场过度投机的资金来源。从而对住房价格起到控制作用。最后，加强对政府政策的宣传力度，加强对购房者的相关知识的教育，提高其认识，降低购房者的恐慌以及盲目的跟风。
从长远的角度来看，房地产市场价格调控还必须从供给管理人手，不能单靠需求管理。对此，需要杭州市政府主管部门尽快建立包含二手房、经济租用房、廉租房、商品房在内的多层次住房供给市场，以满足市场的多元化需求，实现房地产市场价格的有效控制。
参考文献：
1.刘红玉，张红，房地产与社会经济[M1，清华大学出版社,2006.
房地产价格策略分析范文3
关键词：房地产价格；回归分析；供求影响
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）14－0076－03
引言
从1998年开始停止住房实物分配以后，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。2003年以后，上海、杭州、南京等少数几个城市的房价呈现快速攀升的趋势，涨幅居全国前列。之后，全国其他主要城市的房价也开始快速上涨。2004年全国新建商品房价格同比上涨15.02%，其中商品住宅价格同比上涨15.99%。相比前几年3%~5%的涨幅，房价上涨明显过快。
为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，相继出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，抑制房价过快的增长。可见，房价在近几年内发生了很大幅度的变动。因此，透过我国房地产价格的波动，研究影响其波动的主要因素，对于防范房地产泡沫，稳定金融安全有极其重要的意义。
一、实证分析过程
（一）指标选择
影响房地产价格的因素很多，本文将从供求原理出发，通过实证分析的方法找出影响房地产价格的主要因素。选取贷款利率，住宅年竣工面积，土地价格，房地产投资额占固定资产投资额的比重这四个指标作为供给指标。首先，房地产开发和消费者购买房产都离不开银行的贷款支持，贷款利率将影响房地产开发商的融资成本及消费者的购买成本，进而影响房价。其次，住宅年竣工面积直接决定了房屋的供给量。再次，土地价格也作为成本体现在房地产价格之中，成本增加，必将导致房价虚高。最后，房地产投资额占固定资产投资额的比重衡量的是房地产开发的热度，投资过热，也会对房价有影响。另外，选取零售商品物价指数CPI及城镇居民年人均收入作为需求指标。人均收入决定了消费者的购买力，而CPI决定了在零售商品价格变动时，消费者对房产的消费选择。
（二）模型构建
将房地产价格y作为被解释变量，零售商品物价指数X1，贷款利率X2， 城镇居民人均收入X3，住宅年竣工面积X4，土地交易价格指数X5，房地产投资额占固定资产投资额的比重X6，作为被解释变量，建立多元线性回归方程如下：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6（1）
（三）数据来源
从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，所以1998年以后的数据是有效的。本文选取了1999―2009年度的统计数据，其中贷款利率是1―3年期的长期贷款利率各个季度的加权平均数。（住房建设的周期较长，平均为2年，所以选择1―3年期的贷款利率）
具体数据见表1。
（四）模型的估计与统计检验
1.对方程进行OLS估计
估计结果如表2。
由表2分析可知，只有X3和X6的t统计量显著，而其他解释变量不显著，但是拟合优度R^2=0.99很高，F统计量也很大，初步判断解释变量之间存在多重共线性。
2.多重共线性分析
各变量之间的相关系数矩阵如下表3
从相关系数矩阵来看，X4与X3之间相关系数为0.77，X1与X3之间的相关系数为0.51，相关程度高，有可能出现共线性。于是剔除X1和X4变量，及常数项后重新进行OLS估计。结果如表4。
剔除X1和X4之后，其他变量的t统计量变小了，参数显著性得到了很大的提高，但是X2仍然不显著，有可能是方程设定有误，需要对模型进行修正。
3.模型修正
X2代表贷款利率，由于中长期贷款利率变动对当期的房地产价格不会产生太大影响，反而作用于后期的房地产价格，其影响作用有滞后性，所以，我们考虑在模型中将X2变量一阶滞后，于是方程修改为：
Y=β2X2t-1+β3X3+β5X5+β6X6 （2）
OLS重新估计结果如表5
模型修改之后，每一个变量的t统计量都小于5%显著水平下的临界值，表明参数显著，方程F统计量也很显著，拟合优度值R^2=0.99。
（五）模型的诊断检验
1.残差检验
（1）White检验
样本容量为11，检验的拟合优度R^2为0.877，F统计量为0.89，计算得出N*R^2=9.54。自由度为8的卡方分布5%显著性水平对应的临界值是15.507。因此根据White检验，可以判定在5%显著性水平下接受“不存在异方差”的原假设。
（2）LM检验
采用LM统计量对残差序列的相关性进行检验（P=1），得到如下结果：
LM统计量显示，回归方程的残差序列不存在1阶自相关。设P=2时，得到如下结果：
LM统计量显示，回归方程的残差序列不存在2阶自相关。
2.协整关系检验
本文采用协整检验来判断线性回归方程设定是否合理，检验解释变量和被解释变量之间是否存在协整关系等价于残差序列是否平稳。现在对残差进行单位根检验，其结果如下：
检验结果显示，残差序列在1%的显著性水平下拒绝原假设，接受不存在单位根的结论，因此可以确定残差平稳，即残差ε-I（0）。上述结果表明，y与 X2t-1，X3， X5， X6之间存在协整关系。
二、结果分析
本文建立的回归方程经过修正之后，通过了残差检验及协整检验，解释变量和被解释变量显示了很好的稳定性与高度拟合性，并且残差不存在异方差和自相关性。最终的方程为：
Y = -226.34×X2t-1 + 0.11×X3 + 31.65×X5 - 5295.11×X6
（3）
影响房价的主要供给因素为贷款利率，土地价格和房地产开发投资的比例，主要需求因素是人们的收入水平。研究结果表明：
第一，贷款利率和房价呈负相关，并且存在一阶滞后，即上一期的利率变化将对本期的房价造成影响。利率和房价的变动关系既受供求关系又受预期与风险等多重因素的影响。作为开发商，现阶段的融资渠道已经呈现多元化发展，包括信托、基金、外商注资等，降低了对银行贷款的依赖程度，加息对房价的调控并不是很明显。从消费者角度来看，自住型购房人在迅速攀升的房价面前根本不会因为加息而延缓购房计划，只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量；而对于投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足他们的投资预期，加息带来的每月几十元甚至是几百元的额外负担，可以忽略不计。此外，2006年，我国城市化率达到42.99%。根据诺瑟姆曲线，处在30%～70%的城市化率之间，城市化将呈现高速发展的态势。我国现阶段正处于这一区间，城市人口的膨胀必然带来对住宅需求的增长。面对旺盛的市场需求，房产价格依然呈上涨趋势。
第二，城镇居民收入X3作为影响房产价格的主要因素之一，与房价正相关。我们可以将对住房有消费倾向的人群划分为两大类。第一类是中等收入人群，他们对房屋的需求主要是住宅需求。当收入上升时，刺激他们产生改善生活条件的意愿，从而增加对房产的需求，促使房价上升。第二类是高收入人群，他们手中的富余资金较多，而房地产可以作为一种资本品进行投资，这种投资或者投机需求更会加剧房产的价格急剧攀升。
第三，本文选取的解释变量X5代表的是土地交易价格指数，反映的是土地价格的变动对房地产价格的影响。土地价格的上涨导致商品房开发成本的攀升，因为土地成本占房地产开发成本的比重较大。随着我国房地产业的快速发展和城市化进程中对房地产需求量的急剧上升，房地产市场对土地的需求也将增加。所以，土地是我国房地产价格不断上涨的重要原因。
第四，房地产开发的投资比重与房价呈现负相关，但是，过多的资金进入房地产开发行业，会加大开发的盲目性，使商品房供给增加，空置率上升，房地产泡沫加剧，对经济的稳定发展不利。
由以上我们得知，稳定房价不能单纯地依靠某种政策调控，例如，提高贷款利率其实对房地产的影响并不大，且具有滞后性。我们应该对土地价格实施控制，为投资者创造好的投资环境，并合理引导社会资金进入其他行业，促进其他行业的高效发展，减少房地产过多的资金聚集造成房地产泡沫的出现，以利于维持房地产价格的稳定。
参考文献：
[1] 牛甲卿.房价与房贷和房地产投资完成额关系的实证研究[J].经济师，2009，（5）：274-275.
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Analysis of the real estate price influencing factors in our country
QI Qian
(Finance college,Harbin commerce university,Harbin 150076,China)
房地产价格策略分析范文4
【关键词】 房地产经济 土地 关系
0 引言
近年来，随着社会的进步和经济的发展，住房需要日益加剧成为了人们生活的根本需求之一。然而在市场经济体制下，房地产经济面临着激烈的竞争环境，因此，必须对房地产经济进行深入研究，进一步探究防房地产经济的影响因素，从而制定合理方案，并运用科学手段加强调控力度，以保证房地产经济的可持续发展。
1 房地产市场的运行现状及存在的问题
大家都知道，房地产是人类生产、生活及一切社会活动的最基本的物质基础，在人类的社会财富中占最高的比例。房地产行业和社会，经济和文化方面的发展有着密切的联系，行业之间的密切联系并具有很强的连带性。自从上世纪八十年代以来，中国的房地产行业已经经历了30多年的发展，20世纪90年代初，中国的住房制度改革，房地产行业开始快速发展，在改善国民生活条件做出了巨大的贡献。然而，与发达国家相比，中国的房地产行业起步较晚，仍处于发展的初期阶段，逐渐显现出快速发展的市场的过程中的一些问题。如何发展和运作的房地产行业的发展趋势和合理科学的分析和判断已经成为政府目前正面临着严峻的考验。因此导致现如今我国房价情况如下：
（1）市场价格过高，大部分百姓无购买能力。在许多大中城市，动辄百万元的一套房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。
（2）价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度，而居民的工资涨幅远远跟不上物价上涨的速度。
（3）房地产市场体制不健全，目前房地产开发、监管体制落实不到位，房地产市场秩序混乱，一些危害房地产健康发展的现象屡发。
2 对土地和房产业的有效调控措施
房地产经济过热和房价的疯涨现象现如今已成为我国社会主义现代化建设和经济发展中的重要制约因素，给我国经济社会的进步和发展造成了严重的影响。在造成房地产经济问题的众多因素中，土地作为房地产开发的前提和基础成为了关键之一。因此，必须明确土地与房地产经济的实质关系，从而确保相关调控政策的正确性和科学性，促进房地产经济的健康发展。
2.1 土地价格与房地产价格的关系
房地产的价格水平及其变动由房地产的市场供求所决定，土地的价格水平及其变动由土地的市场供求所决定。地价作为房地产价格的组成部分之一，影响着房地产经济变动。
地价上涨导致土地取得成本增加，土地取得成本增加必然会引起房价的上涨。但地价仅仅是导致房价上涨的重要原因，而不是房价上涨的唯一原因。因此，土地价格的上涨有可能会造成房地产经济的过热，还受到市场供求的影响。
2.2 土地供给量与房地产价格的关系
土地供应量增减对房地产价格有着直接影响，土地供应量减少，开发商无法得到足够数量的土地用于建造房屋， 建筑量减少，房地产存量无法跟上市场需求，从而导致房价增高。
房地产市场带有明显的区域性，固定区域内的土地供应量是一定的，而住房供给可以通过人口数量进行协调。因此，土地供应量与房地产价格存在着正相关的关系，房地产价格直接影响土地需求， 进而对土地供应产生影响。
2.3 土地政策与房地产经济的关系
近年来，我国先后出台了系列土地调控政策，对房地产市场产生了深远的影响。从具体实施上看，严格的土地政策使得土地供给总量减少，对房地产开发商的土地开发以及消费者的地产市场需求均造成了消极影响，从而大大推动了即时消费，造成了房价的迅速增长。
从供给结构的角度分析，土地政策是对高档写字楼和豪华住宅盲目开发的控制，而房地产行业并未发生预期缩水的状况。
3 从土地政策的角度分析房地产经济调控的策略
从以上分析不难看出，土地对于房地产经济有着不容忽视的影响。土地价格和供应量的变动在很大程度上决定着房地产经济的发展方向和水平，直接关系到房地产行业发展的可持续性。
3.1 加强土地规划，确保土地政策与国民经济的适应性
房地产经济的有效调控要求必须坚持科学发展观的理念，在结合我国国民经济发展特点要求的基础上，制定与之相适应的土地规划。同时，要以土地利用集约化和单位土地效益最大化前提，将农业发展和环境改善作为土地规划的基本目标要求，做到严格控制管理，实施持续、适度、高效的土地供应和利用，确保社会的可持续发展。
3.2 加强土地供应调控，确保土地价格合理变动
土地价格的合理变动是保证房地产经济稳定发展的重要内容之一，这就要求必须加强对土地供应的合理调控。在具体实施中，要严格控制地区土地的年度和长期供应总量，逐年稳步增加经济适用房用地的供给，对低价商品房的土地给予低价控制。同时，要对土地招投标和销售作出明确规范，防止地价的不合理飙升。
3.3 加强土地转让调控，避免恶性竞争的不良影响
土地转让调控是对房地产经济外部环境因素的管理，能够有效避免恶性竞争的发生，从而减少不良影响。这就需要严格执行相关法律法规，防止土地生炒。对于二手或多手土地的取得，明确规定再次转让的条件。同时，量化制裁土地囤积，增加土地转让税和增值累进税，杜绝炒家的炒地行为。此外，还要强化对违规土地的查处，重点解决关联问题。
4 结语
房地产经济过热是我国房地产行业目前存在的重大问题之一，影响着我国国民经济和国家金融业的发展。在经济全球化发展的新时期，房地产行业面临着巨大的机遇和挑战，房地产经济问题的影响因素也多种多样。本文对其根本原因展开了进一步研究，明确了土地与房地产经济的关系，认识到了国家政策对于房地产调控的重要性。在此基础上，对国家土地政策提出了相应的建议，要求必须重视规划和相关调控的科学性、合理性，从而确保房地产经济健康稳定的发展。
参考文献：
[1]邱士磊.浅析土地与房地产经济[J].现代营销，2012（5）.
房地产价格策略分析范文5
论文关键词：利率，汇率，房地产价格
一、引言
在中国经济发展的过程中，宏观经济政策影响着中国经济的发展。房地产市场近年来随着改革开放的发展取得了很大的成就，然而在成就的同时，房地产等资产价格的快速上升，也慢慢超出了人们的心理预期。房地产与国家经济政策相互作用很强，国家政策在房地产市场方面的影响比较典型，尤其是当国家调整利率和汇率时候，都在很大程度上影响着房地产的价格。
（一）利率与房地产价格的关系
资料来源：中国人民银行
图1：2002年2月21日——2010年10月20日我国存贷款基准利率
上图是国家自2002年以来在存贷款基准利率方面的调整，从图中可以看出，在2008年以前，国家政策的存贷款基准利率比较低，处于缓慢增长的趋势，2008年，由于受经济危机的影响，国家为促进经济的稳定经济学论文，曾五次提高存贷款基准利率，最高时分别达到4.14%和7.2%。自此之后国家放松银根，从2008年底到2010年上半年一直保持着较低的存贷款基准利率，分别为2.25%和5.31%。2010年10月20日，由于受通货膨胀的影响，国家首次提高人民币存贷款利率。10月份CPI高达4.4%，11月16日央行又上调银行存款准备金率0.5个百分点，接着宣布，从 2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
房地产业属于资金密集型和劳动密集型产业,需要银行作为中介,银行为房地产的开发和销售提供资金的融通,而利率是资金的价格,利率的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动论文格式。按照四象限模型理论，房地产资产价格(P)=租金（R）/资本化率（i），即P=R/i。利率水平的变动会影响到房地产供需状况，假设资本市场能对各种资产的价格进行有效调整，使投资进行风险调整后，能够获得社会平均投资回报，那么，利率上升使投资者愿意将资产投向其他领域，导致房地产市场资金减少，价格下降，直到达到均衡，其引导机制为：利率上升→房地产价格下降→新开发建设房屋量下降→市场存量下降→租金上升，需求下降→达到均衡。反之，利率下降，房地产市场资金增加，价格上升。
图2：房地产市场四象限模型
（二）汇率与房地产价格的关系
资料来源：中国外汇交易中心和外汇管理局
图3：人民币兑美元汇率中间价
从图中可以看出，自2005年7月份国家实行参考一篮子有管理浮动的汇率政策以来，人民币升值幅度很大，从2005年7月21日的1美元兑换8.2765元人民币，到2010年11月21日的1美元兑换人民币6.6389元，升值近19.8%。
一般理论认为经济学论文，当一国货币升值时，其代表的资产价格会上升，例如房地产价格，居民消费品价格等，出口下降。在本币升值的背景下，首先，央行为保持经常账户和资本账户外汇头寸的平衡，不得不加大本国货币供给，这样无形中加大的M2的供应量，这些货币会进入房地产市场，引起房价上涨；其次，在存在本币升值的预期下，国外“热钱”会大举流入国内，炒作房地产市场和与其相应的股票市场，也使得房价上涨。二者传导机制为：人民币升值→国家外汇储备增加→货币供应量增加→流动性过剩→通胀压力增加→以人民币计价的资产价格上升。
二、文献综述
国外关于利率和汇率对房地产价格研究的文献相对于国内较多，但是他们大多都是通过单一影响因素分别分析利率和汇率对于房地产价格的影响，没有综合分析这两者对于房地产价格的共同影响。Kau和Keennan(1980)在文章中认为利率与住宅需求成反比例关系，利率提高将是住宅需求降低，反之，则能促进住宅需求。 Abraham和Hendershott（1996）做出了一个模型，模型考虑了一些滞后的变化量，该模型说明住宅价格和利率成负相关。[①]Korhonen和Wachtel(2005)运用VAR模型，以独立国家联合体为样本，发现汇率变动对本国物价和房地产价格有较大影响。但是也有一些相反的论点，Goodman(1995)在论文研究中发现，住宅需求和利率存在正比例关系。Krugman(1989)认为，国外出口商为了占领市场，改变营销策略，所以汇率变动对国内消费品价格和房价不显著。[②]
国内关于这方面的研究文献不是很多。除了利率以外，也有部分学者从汇率方面研究与房地产的关系。宋晗（2008）在论文中把影响房地产市场价格的机制分为预期机制、财富机制和溢出机制经济学论文，而预期机制能更好的解释人民币汇率与房地产价格之间的关系，建立汇率和房地产价格关联模型。沈庆劼（2007）[③]在文献中提出，在人民币币被低估和对外人民币升值的背景下，通过影响房地产的供给与需求，与房地产价格的高涨有着密切的联系论文格式。黄安永，周林（2010）[④]通过分析近几年的利率波动与房价走向，表明中国房地产的发展和利率存在着很强发关联性，国家必要时可以采用上调利率的办法使房价平稳。
由此可见，关于房价在利率和汇率方面的存在着不同的观点，西方国家和国内的一些研究人员、学者只是单独地从利率或者汇率分析房地产市场，而没有把二者结合综合分析对房地产市场的影响。本文在阐述房价变动的同时，综合分析了利率和汇率对国内房价的影响，通过建立二元模型，来分析二者对房价的影响程度。
三、构建模型及检验
（一）数据选取
本文通过利率和汇率两个解释变量来分析被解释变量房地产价格，由于现在国家存在一些统计数据的局限性，而上海的房地产市场发展较为完善，数据保存和分析方面做的工作也比较理想，而且上海房地产市场价格在全国房地产价格中有很强的代表性，市场机制相对很完善，所以本文选取中房上海住宅指数作为被解释变量（房地产价格）。表1选取2005年7月至2010年10月的人民币兑美元的汇率平均中间价作为解释变量（汇率采用直接标价法），考虑到人民币存款和贷款利率的浮动性幅度不是太大，本文选取自2005年以来调整的人民币贷款利率作为解释变量（利率），由于中房上海住宅指数较大，选取变量时按照中房住宅指数的1/100作为变量，从2009年12月份中房上海指数作如下调整，住宅指数1999年10月取值1000点，所以调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。
表1：2005年7月—2010年10月中房上海住宅指数与人民币汇率和贷款利率
时间
中房住宅指数*100
汇率中间价
贷款利率%
时间
中房住宅指数*100
汇率中间价
贷款利率%
Jul-05
14.15
8.11
5.58
Mar-08
18.99
7.02
7.47
Aug-05
13.88
8.1
5.58
Apr-08
19.23
7
7.47
Sep-05
13.57
8.09
5.58
May-08
19.47
6.95
7.47
Oct-05
13.41
8.09
5.58
Jun-08
19.81
6.9
7.47
Nov-05
13.11
8.08
5.58
Jul-08
19.81
6.84
7.47
Dec-05
12.86
8.07
5.58
Aug-08
19.6
6.85
7.47
Jan-06
12.73
8.07
5.58
Sep-08
19.37
6.83
7.2
Feb-06
12.66
8.05
5.58
Oct-08
19.24
6.83
6.93
Mar-06
12.66
8.02
5.58
Nov-08
18.98
6.83
6.93
Apr-06
12.69
8.01
5.85
Dec-08
18.81
6.84
5.58
May-06
12.76
8.01
5.85
Jan-09
18.68
6.84
5.58
Jun-06
12.9
8
5.85
Feb-09
29
6.83
5.31
Jul-06
12.88
7.98
5.85
Mar-09
29
6.83
5.31
Aug-06
12.95
7.95
6.12
Apr-09
29.16
6.83
5.31
Sep-06
13
7.9
6.12
May-09
29.47
6.82
5.31
Oct-06
13.05
7.8
6.12
Jun-09
30.41
6.83
5.31
Nov-06
13.07
7.84
6.12
Jul-09
31.95
6.83
5.31
Dec-06
13.06
7.78
6.12
Aug-09
34.36
6.83
5.31
Jan-07
13.05
7.75
6.12
Sep-09
35.77
6.82
5.31
Feb-07
13.05
7.74
6.12
Oct-09
37.36
6.82
5.31
Mar-07
13.1
7.73
6.39
Nov-09
39.63
6.82
5.31
Apr-07
13.25
7.7
6.39
Dec-09
41.84
6.82
5.31
May-07
13.4
7.65
6.57
Jan-10
42
6.82
5.31
Jun-07
13.75
7.62
6.57
Feb-10
42.46
6.82
5.31
Jul-07
14.27
7.57
6.84
Mar-10
43.13
6.82
5.31
Aug-07
14.95
7.56
7.02
Apr-10
43.88
6.82
5.31
Sep-07
15.77
7.51
7.29
May-10
44.32
6.82
5.31
Oct-07
16.96
7.47
7.29
Jun-10
43.93
6.81
5.31
Nov-07
17.82
7.4
7.29
Jul-10
43.63
6.77
5.31
Dec-07
18.47
7.3
7.47
Aug-10
43.63
6.79
5.31
Jan-08
18.78
7.18
7.47
Sep-10
44.24
6.74
5.31
Feb-08
18.85
7.11
7.47
Oct-10
44.65
房地产价格策略分析范文6
【关键词】利率上升 房地产价格 直接影响 间接影响
2007年3月18日,中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.27个百分点,这是2006年以来央行第三次提高利率。至此,一年期存、贷款利率分别升至2.79%、6.39%,五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行连续的提高利率的举措,有人说是针对房地产市场,有人说其初衷并不是针对房地产市场,其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言,初衷并不重要,重要的是利率提高后对房地产价格有何影响,如何影响以及可能影响的程度。
一、利率上升对房地产价格的直接影响
房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现,用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款,利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素,势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大,因此,利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。
1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。(1)导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升,加大了房地产投资的机会成本,因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反,如果银行利率越低,则表明房地产投资的机会成本越小,进而刺激了对房地产的投资。因此,此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本,从而最终抑制房地产投资。(2)抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言,他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求,利率上升后,这类购房者的还贷数额肯定会有所增加,但增加的贷款数额非常有限,就当前的利率水平而言,对购房者几乎不构成实质性影响,也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房,利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言,利率上升后,其融资成本提高,使买房投机者对房地产价格的预期发生改变,房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者,由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用,投机者极易改变其对房价走势的预期,进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话,会导致房地产的大量空置,影响房地产的供求关系变化,进而导致房价的变动。对开发商而言,贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先,对投资者而言,贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高,相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向,减少其对房地产的投资。其次,利率上升导致民众对房地产的购买力下降,使得房地产市场的有效需求下降,进而引发房地产价格的下跌,导致房地产开发企业无法及时回笼资金,增加其开发成本,使其盈利减少甚至亏损,将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。
2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响,利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升,增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能:一种是房地产开发商自己承担。这样,财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期,通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下,为了消化这部分成本,就要加快房产的周转速度,供给随之增加,若维持价格不变,则有效需求不足,房产闲置,开发商为了收回资金必然降价,消费者受益。但是,随之而来的是开发商利润降低,部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者,并通过提高房地产价格转移新增利息成本,进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下,房地产价格不但不会下降,反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求,从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点,随着利率的上升,与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高,房地产成本随之提高,成本的提高进一步推动了房价的上涨。
不难看出,国家通过提高银行利率,使房地产开发的融资成本上升,房地产开发商若“自我消化”新增成本,必然采用“薄利多销”的数量型策略,将使房地产供给增加,影响房地产的供求关系变化,进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下,房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定,即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说,此种情形出现的可能性不大。相反,房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”,为确保收回投资本金,必须推高房价的涨幅,加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜,因此,房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响
利率是借贷资本的使用报酬,因此,利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上,利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向,进而影响资金对实业界的流入。
1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下,一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入,在外汇市场上形成对该国货币的需求,推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资,这些资金对利率的变动极为敏感,这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好,能创造更多投资机会,且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值,大量短期投机性资金将涌入我国,而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后,大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场,加大了对房产的需求预期,使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明,当房价上涨5%,人民币升值5%的情况下,国外投资者的投资收益就提高10.3%;当房价上涨15%,人民币升值5%的情况下,国外投资者的投资收益率提高20.8%;当房价上涨15%,人民币升值15%时,国外投资者收益率提高到32.3%。目前,最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”,如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期,按照资本逐利的本性,大量“热钱”将会进入中国房地产市场,推动我国房地产价格的上涨。
