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商业街经营管理方案范文1
两年以上工作经验 | 女| 25岁（1986年9月10日）
居住地：深圳
电 话：138********（手机）
E-mail：
最近工作 [2 年4个月]
公 司：XX房地产开发有限公司
行 业：房地产开发
职 位：营销主管
最高学历
学 历：本科
专 业：房地产经营管理
学 校：深圳大学
自我评价
为人处事认真踏实，有很强的责任心；有团队合作精神，有激情，有较强的组织与沟通能力；有一线施工现场工作经验，负责海外大型项目的预算及成本管控工作，积累了丰富的项目经验。
求职意向
到岗时间： 一个月内
工作性质： 全职
希望行业： 房地产开发
目标地点： 深圳
期望月薪： 面议/月
目标职能： 部门主管
工作经验
2009/8—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年4个月]
所属行业： 房地产开发
营销部 营销主管
1.在《XX别苑》项目担任营销主管工作，主要负责：
2.案场管理，保证案场流程规范，监督案场制度的执行，负责帮助销售人员解决销售过程中的各种疑难问题；
3.负责人员招聘、确定岗位分配及管理；
4.组织销售人员进行市场调研，销售资料、说辞的汇总、整合、制定；
5.参与定期营销方案的制定、参与产品定价方案的讨论、制定；
6.负责销售人员的业务培训（接待流程、签约流程、合同制定、按揭手续、入住流程、房产证下发手续等）负责销售人员考核工作；
7.负责成交、交款、催款工作的统计，与各有关部门协调相关工作，制作报表；
8.所带团队销售业绩排名“月冠军”，“年冠军”，XX年下半年成交金额占总成交额的70%，超额完成销售任务。
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2008/7--2009 /7：XX物业有限公司 [ 1年]
所属行业： 物业管理/商业中心
商业物业管理（客户服务、行政管理） 物业管理经理/主管
1、负责商铺的日常管理、协调处理投诉及安排协调维修工作；
2、协助开发商商业管理部门对业主、包租商铺、租赁商户的梳理管理工作；
3、协助开发商商业管理部门操作商铺招商工作；
4、协调商务区对于商业街及商业综合体的行政管理规范；
5、参与协调和执行各级领导的参观及考察工作；
6、监管小区会所工作。
教育经历
2004/9--2008 /7 深圳大学 房地产经营管理 本科
证 书
2007/7 国家注册二级建造师
2007/6 国家造价员资格证
2006/12 大学英语六级
2005/12 大学英语四级
商业街经营管理方案范文2
关键词：城市商业综合体、特点、设计理念、价值、绿色设计
中图分类号： F717 文献标识码： A 文章编号：一、现阶段我国商业综合体的特点
城市的多功能开发需要城市综合体，多数的房地产开发商通常把开发放在某些单一的功能上，把其它功能都做为一些附属的配套，包括纯商业的开发、纯住宅的开发、纯写字楼或纯酒店的开发。城市综合体是把写字楼、酒店、商业街、大型商业以及高档住宅都集中在一起。各种城市功能集中在一起，并且使各功能之间能够互补，在城市休闲娱乐场中包括商业街及大型商业中心，不但充满激情，而且充满商业气息，而写字楼是大家办公的地方，酒店的主要功能就是使消费的档次提升，大家居住的空间就是住宅及公寓，无论是白天还是夜晚都是活力无限。各个功能间既是相互补充又是互相协调，不但可以使人们的工作、生活得到满足，而且还可以满足大家的娱乐、休闲等方面的需求，把城市综合体的多功能性充分的体现出来，把它的独特性充分体现出来，成为城市中的重要商圈。
二、当前我国城市商业综合体的设计理念
首先，关于寿命周期的成本理念，无论是项目的建设开发，还是运营、拆迁都要求成本的最优化，把传统的核算理念进行更新，这就要求建筑设计及优化要不断创新，这样对于我们的转变观念是非常有利的，从长期来对总体成本进行控制。现代城市开发的宗旨就是建筑环保节能与绿色生态，使臭氧的排放量减少，把景观污染降到最低，这对于我国城市综合体的持续发展是非常有利的，对城市的节能做出最大的贡献。其次，建筑设计方案与商业规划的最佳配置，建筑设计概念设计需要与商业的规划同步，建筑设计方案决定了经营管理方案及招商的结果，在建筑空间合理分布不同业态，这样形成的客流动线与货流动线才会更加合理。最后，创造出的城市综合体建筑更具生态化，并且不断绿化空间，我们要创造的场所应该更具有人性化，所以，在城市建设中多数综合体建筑及公园被建成，有写字楼、五星级酒店、购物中心、美术馆等，把休闲与综合体的多功能空间有效的结合在一起，其中主塔楼包括高档酒店及写字楼，不但创造出良好的艺术氛围，而且还建有各种类型的餐厅，作为综合体的新一代的榜样。
三、新时期提升城市商业综合体价值的五个方面
其一，把不一样的产品物业组合在一起的方法，寻求购物中心、酒店、写字楼、商业街区及酒店公寓等最好的位置，并做好比例。其二，确定物业比例之后，再寻求最好的业态比例，发挥出最好的商业价值。其三，运用良好的经营管理策划，把一流品牌的酒店吸引过来，再把一流的主力百货商场引进来，最后将大卖场引进来，使城市商业的综合体物业价值得到更大的提升，并发挥其最大的优势。其四，通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。其五，通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。
四、新时期我国城市商业综合体设计中的绿色节能设计
其一，基于平面结构的节能设计，多种经营功能的水平并置以及不同功能空间的有机联系成为商业综合体的重要特征。不同经营功能对经营空间尺度、形式、材料等的要求也不同，商业综合体平面功能组织变化丰富。由于商业综合体建筑公用性强，内部空间开放流通，因此单层经营面积过大意味着夏季制冷负荷的增加。从设计节能的角度讲，应将其控制在一个适中的范围内，可结合防火分区的设置在整体设计时做到能耗的区划处理。主区是商业综合体主要的经营场所，辅区是商业经营正常运行的必要保证。主区服务消费者，空间舒适度要求高，室内外温差大，辅区空间人员活动量少，空间形式简单，温度条件要求低，室内外温差较小。目前，大型的商业综合体的主区部分都具有多功能性，但是，从整体形象与管理中的方便等角度来分析，如果在经营空间中集中设置相同的功能，而在经营空间中又采取不同方式进行处理不同功能的话，就会导致分布不均的顾客活动出现在各个经营分区内，使得能耗增加。其二，耗能设备在节约能量方面的设计，商业综合体中的步行街、中庭通常会采用透明的材料进行覆盖，并且都有一定的自然光对其进行照射，但是这也仅仅是利用的初级的自然光，接下来还能够把自然光通过建筑的剖面设计进一步运用到中庭剖面中，这对自然光的均匀分布是非常有利的，在设备通道中对反光进行装置并进行设置使其进入建筑深处，再把反光材料与各类饰物中的自然光进行结合，就可以在建筑内部反射出自然光线，运用这一系列的措施就可以充分利用自然光照。无论是建筑设计还是改扩建的过程中，都与商业照明设计有效的结合起来，使整体场景氛围得到某一主题的营造，同时，又将不同功能区分开来，并且能够满足照明方式及照度的需求。
商业综合体功能多并且具有复合性，人员有较大的活动量，根据商业综合体经营的实际状况，对我国的建筑设计进行不断的改革与创新，并且与业主保持良好的沟通，能够预设未来经营空间的分隔情况，把大部分业主的经营需求与采用的送风方式有效的结合起来，研究出一套风口布置方式，并且使之具有模数化，使相邻间的冷量分布得到平衡。对不同空间制冷需求进行合理布置，使冷源得到充分的、有效的利用。
五、结束语
城市经济的发展、产业化结构的不断升级以及城市规模的不断扩大之间存在一定的矛盾，并且城市资源的紧缺与之也存在一定的矛盾，在这种形势之下，把多种城市功能空间集合在一起，形成有效的城市综合体，解决了城市面积不断扩大的问题，城市单位空间不断增加，成为集约型城市发展及多样化城市发展的有效途径。建筑节能工作是一项复杂的系统性的工作，只靠建筑师或是一些硬性的规定是无法完成的，首先要让大家树立节能的意识，并不断提高这种意识，把这种意识运用到日常生活中去。要想实现这一目标，必须要加强宣传，要让大家能够真正感受到节能给大家带来的好处，这一点是非常关键的，换言之，也就是让大家能够真正享受到实惠的东西，给人感觉开展节能工作是有必要的，让大家都愿意接受并且能够投身其中。城市综合体设计工作越来越具有综合性，并且越来越更具有专业性，这就对我们的规划师、建筑师以及各个专业设计师提出更高的要求，对大家的专业性提出更高的要求，并且需要大家相互配合与支持，由大家共同努力才能实现这一目标。
参考文献：
[1]孙蔚蔚.城市商业综合体与周边城市环境关联的研究[d].合肥工业大学，2010
[2]马千里，黄廷林，姜明理.大型商业综合体室内步行街疏散设计与安全性评估[j].建筑科学，2011（11）
[3]梅治桥.大型连廓式商业综合体建筑的防火设计[j].工程建设与设计，2011（8）
[4]沈耀.超高层商业综合体暖通设计探讨[j].城市建设理论研究（电子版），2012（11）
[5]陈文鹏.浅谈城市商业综合体的设计及节能技术[j].城市建设理论研究（电子版），2011（34）
[6]陈志玮.商业综合体的内部设计节能探讨[j].科技创新导报，2010（14）
商业街经营管理方案范文3
乙方： ， 层 号商铺经营者
甲方就乙方对 商铺进行装修改造活动，根据《北京市商场市场消防安全管理规定》、《凤翔商厦经营管理制度》及其它各项规定，经甲乙双方协商一致，订立本合同。
第一条 装修商铺
本合同装修场地位于怀柔区商业街2号楼凤翔商厦内之 层
号商铺。
第二条 装修期限
装修期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三条 装修押金
乙方进入场地装修前，需向商厦管理处缴纳装修抵押金XX元，装修完成后，经商厦管理处确认无损坏、破坏商铺环境、设施设备等条件后，一个月后无息退还装修抵押金予乙方。
第四条 装修条例
1、甲方有权对乙方提出的商铺装修改造方案进行审核，乙方必须在得到甲方的书面批复后方可进行装修改造。
2、乙方所提出的装修改造方案必须要明确装饰部位、范围以及内容等详尽信息。
3、装修期间所产生的水、电、垃圾清运等各项费用由乙方自行承担。
4、乙方在装修改造过程中对商厦及他人的设施、设备等造成损毁的由乙方负全责并承担所有维修费用。
5、乙方所有装修改造工程必须在甲方规定期间内完成，否则每逾期一日应交纳违约金（日租的两倍） 元，租期不顺延。
6、乙方需要改造商铺（包括在场地内设置固定装置），应经甲方事先书面同意。未经书面同意改造的，乙方应负责恢复原状，并赔偿因此给商厦所造成的损失。
7、乙方如需对商铺的电力系统进行改造，或增加照明设施等，须报经商厦管理处审核，并经书面回复后严格按照《北京市地区电气安全工作规程》、《北京地区电气安装标准》进行施工。如擅自施工将对乙方处以1000元罚款，乙方擅自更改的，要恢复原状，并承担由此造成的一切费用和损失。
8、乙方对商铺的装修改造均不应对建筑物的主体结构安全，消防、电路、空调和其它各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响，并不得影响甲方或第三方的经营，否则，乙方应立即改正，并赔偿因此给甲方和第三方造成的损失。
9、乙方装修改造所产生的垃圾、废料等必须及时清扫干净，不得影响商厦内的整体环境美观，否则，将处以200_500元的罚款。
10、乙方不得在商铺内的墙壁、地面钻孔，不得在墙壁上直接安装饰物或金属挂件，如有违反，将处以200_500元罚款。 11.乙方的装修改造工程所用材料必须符合国家按规定的防火和环保要求。
第五条 合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
甲 方：
乙 方：
负责人：
负责人：
联系电话：
联系电话：
年 月 日
商业街经营管理方案范文4
对收入有限的上班族来说，第一次买房是占家庭财产份额最大的一笔投入，房子不但关系到居住生活的便利程度，它的保值性和价格变化更会将直接影响下次买房的预算——房子价格高，你第二次买房子的预算就越多，能买的房子就越好。 买房时机，最好的和最差的 理论上，房价结束下跌和震荡，开始上涨时是买房最好的时候，但1个月的价格上涨，很难确定上涨趋势。如果成交量已经连续上涨了五六个月，同时成交价格连续上涨到第3个月至第5个月，基本可以判断房价进入了持续上涨的周期。这时候是买房的最佳时机。 任何价格都不可能一直上涨，中国内地的房价更是。由于房价牵涉关系众多，近10年来，上涨速度过快，连续上涨太久，政府都会出手控制。从过去10年的市场变化和政策频率看，房价连续保持上涨态势1年半以上，政府都会出台政策调控，因此，如果房价已经持续上涨了1年半，就要警惕了：这时买房，很可能立刻遇上调控，房价下跌。 最好买二手房 不论是北上广深，还是二线城市，房地产开发的共同点都是新房大多不在市中心。郊区的土地多而且价格相对便宜，新开的楼盘大多在郊区，单价更低，能买更大的面积。而二手房多在市区或靠近市区，但是单价较高。 生活更方便。城市住宅建设的发展一般从市区往郊区扩展，市区人口密集，居住了10年以上的二手房社区周边分布了非常成熟的资源。不但地铁四通八达，重点学校、商场、超市等，市区里的也更多更好。因此，在这些地方买二手房，你能享受到的资源也更丰富。 房价更稳定。大多数人都觉得买一手房赚得多，涨起价来比二手房涨得更高、更快。但是，仅从上海2007年至2012年全市的一手房和二手房价格变化上看，并不是这样。 从整体涨跌看，2007年至2011年每年均价变化看，一手房价年涨幅分别为30%、17%、34%和3%，二手房价年涨幅分别为12%、24%、38%和2%。但用2007年和2011年的均价相比，全市一手房和二手房均价都上涨了1.1倍。 因此，从5年的持有周期来看，同样的面积，买卖一套一手房并不比买卖二手房赚得多，人们容易发现一手房在房地产行情好的时候涨得更快，却忽略了它在下跌周期跌得也快的事实。而在2008年和2010年，一手房的上下波动非常剧烈，分别以当年上海的全年均价1.3482万元和2.1168万元为基准，2008年一手房价以45.8%的幅度区间震荡变化，2010年一手房价以23.6%的幅度上下变化。 同一时期的二手房涨跌变化则小了许多，2008年在年均价的基准上震动11.4%，2010年则震动13.9%。 这样的一手房也可以考虑 一手住宅周边的配套资源分成先行指标资源和落后指标资源两类。 先行指标资源是在开发前到交房时就有的资源，交通是典型的先行资源。政府要拉动房地产建设，必须解决郊区的交通问题，地铁就是每日往来郊区和市区首先要满足的条件。 落后指标资源是附近居住人口不断迁入并稳定居住后才会进驻的资源，学校、商业、菜市场都属于落后指标资源。政府通常不会在住宅开发的初期就在郊区居住社区里建学校和商业，而是在5年至7年后住满了人才会陆续开始。 如果碰上开发商精心耕耘的大型居住社区，房子能对口质量较好较好的新建学校，商业配套建设已经在推进之中，这样的一手房，也可以放心买。由于地块巨大、开发的住宅量大，多和政府的城市区域规划息息相关，在交通、教育、商业配套有政府规划配合，新建学校或商业发展的优惠措施。
石奇峻买完新房后遇到了开发商变更绿化的情况，但他的交涉显然无效。 预售合同，知道多一些 补充条款用于补充约定格式合同里没有的事项，法律效力高于格式合同。对买房者来说，补充条款约比格式合同重要，因为这是唯一可能用来维护自己利益的条款。按法律效力大小来排列：补充条款>格式合同>相关法律规定。 补充条款通常包括6个方面的内容 01 按揭贷款问题导致合同无法履行的责任认定和赔偿细节。 02 明确房屋所有权证办理的时间。 03 售楼书和其他广告的内容的承诺。 04 公摊建筑面积。不仅要有公摊面积的数字，而且要约定公摊的具体部分和位置。 05 明确装修标准。精确到使用什么品牌和价格标准。 06 明确退房的责任。必须写明在什么情况下开发商承担责任，确定退还期限、银行的利息和违约罚金的计算。 看房也要有准备 商品房买卖有几个地方最常发生更改：绿地规划改变，公共活动的空间被用做商业或办公，承诺的超市、小学、幼儿园配套改建住宅楼、车库尺寸不达标或数量减少，装修材料及标准降低。销售人员的口头承诺如果既没有写在合同中，又没有录音为证，一旦有纠纷，对方矢口否认，很难再取证。 对方做出的承诺如果不能写在合同里，保留好录音。对方承诺的内容要让他确认，问题包含越多细节越有利。 大多数情况下，如果因为广告宣传内容和现实情况不符而打官司的，即使开发商认定已经告知对方并且得到同意，也需要由开发商一方举证。此时，如果买房者保留了关于告知更改的方式和更改的范围一类的录音证据，会对自己更有利。 从看房开始，就保留好所有的图像、音频和视频证据——宣传单页、沙盘、广告片、楼书、样板房装修中承诺安装的实物的品牌和外观。出现问题才能掌握更多胜算。 证据的优先级别是：书面合同>录像>录音。 在卫星城买房，有另一套标准 在买房实力有限的情况下，要买大房子，只能去郊区、卫星城。但如果没有选对适合你的卫星城，就又会很快搬回市区。 你可以先用3个标准做第一步筛选： 01 工作不用坐班的。经常加班、社交生活丰富，住在卫星城会有些麻烦。每天用3个小时的时间来往市区，成本太高。 02 交通远但不麻烦的。卫星城距离远是一定的，但去市区交通换乘次数一定要少。 03 有足够养车钱。和房子比起来，汽车太便宜了，但是汽车一跑起来就要花钱——汽油、保险、保养、停车，每天开车上下班，月均2000元用在车上是非常节省的开销了。 更低廉的房价是卫星城最大的优势。这里要有让人满意的学校、医院、便利的商业设施，但最重要的，是稳定的就业机会。如果你选择的卫星城有正在发展的产业群，只要它对环境没有大影响，就有足够稳定的居民能保证和推动交通、基础设施的建设，提高生活区的便利程度。 如果没有稳定的工作机会，卫星城的人口难以维持在稳定的数量。学校、医院、商业设施失去了需求的支持，没有发展的内生动力，卫星城只是中心城区的卧室，只能继续依赖中心城区的医疗、教育、商业设施。直接后果是，出于生活需要而频繁往来市区和卫星城又会加重卫星城居民的交通压力，拥堵越来越严重。 贷款前的必修课 等额本息和等额本金第一个月还款中的利息是一样的。因为在这之前还没有任何本金的还款，但随着等额本金还款方式每月都偿还较多的本金，它产生的利息就少于等额本息了。所以，省利息，主要靠多还本金。 同样，以“更省利息”吸引人的房贷，银行也没有让出利润，它们大多还是靠“早还本金、多还本金”的方式省利息。 借款人在45岁至50岁以后，逐年收入曲线呈慢慢降低的趋势，最好少贷款、多付首付。这样月还款额小，对经济造成的压力也比较小。收入不稳定的自由职业者也最好少贷款，多首付。因为一旦因为收入波动，造成延迟还款或者有拖延时间较长，体现在个人信用记录里，再次申请贷款就不那么容易了。如果借款人是企业经营者，尤其是小型企业或创业期经营者时，少付首付、多贷款能最大程度地保证他们有足够的现金流用于企业的正常运转和扩大生产。 还款周期的初期，等额本金还款法几乎在所有本金的基础上计算利息，越靠近还款周期的末期，每月的还款中，本金的成分比重就越高，利息则越少。如果要提前还款，最好趁早。 等额本息还款法在月还利息比本金多的时候一次还掉部分本金，减少计算利息的本金基数，才能最大程度地缩减利息。到了中期以后，每月还款中本金的比例将会高于利息，此时，你已经还清了大部分利息，再提前还款，还的大部分是本金，不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了1/4以后，月供中的本金就开始比利息多了。 因此，如果你是等额本息还款，中期之前提前还贷，如果还是等额本金还款，也要在不到还款期的1/4时候提前还款。 Tips 销售人员所有口头承诺都要求他具体确认并录音留证。?补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。?从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音并保留到交房以后。?涉及自己利益的合同约定内容必须要求精确表述。?以降价为理由要求退房，多半不会得到法律支持，但规定了“无理由退房”的除外。
CASE 2 要换新房，怎么顺利卖掉老房？
因为孩子上学、老人同住而必须换套更大或者地段更好的房子时，卖掉现有的房子通常是要面临的第一件事。如果你恰好赶上赶上行情差，也可以采取主动，卖得比别人更顺利。 有一类房子具有天然的优点，房屋的附加值让它们出售时具有很大的优势，对口学区、带车位、有景观、赠送面积多（带阁楼、露台或者天井、地下室）。 学区房卖给孩子家长 相对大中城市适龄儿童的数量，家长期盼的优质教育资源仍然稀缺，甚至连进入好一点的幼儿园也不那么容易。对口重点学校、重点幼儿园的学区房的数量也有限，所以学区房被称为“硬通货”，价格一直坚挺。 房子对口重点学区，孩子家长肯定是最主要的买家，而且名气越大的重点小学，对户籍时间的要求更苛刻，很多都要求报名儿童的户口必须在学籍所在地3年，名气小一些的重点小学也要求户口满1年以上。所以，3岁至6岁的孩子家长由于户籍迁入的时间限制，他们买学区房是最迫切的。 带车位的买给有车家庭 房龄超过10年的二手房，固定车位的数量都不够小区业主停车，只能在路面上划分出临时停车位。内环地价贵，小区车位价格折算到每平方米，比房子单价还贵。如果内环内的房子附带产权车位就非常受欢迎。而外环附近或者更远的郊环，对家庭汽车的依赖程度更高，小区停车同样是难解决的问题。 有车的买房者更喜欢这样的房子，三人或以上的家庭对稳定车位的需求更强烈。 不仅产权车位稀缺，如果你没有产权车位而是长期固定车位，卖房时把原先租赁的固定车位一起转让，房子也好卖。 有赠送面积的卖给有老人的家庭 顶楼带阁楼或露台，底楼带天井、地下室或小院子的房子，也比其他房子好卖。天井、露台、院子、地下室等地方虽然都属于公共面积，但一般只是与之相连的房子的房主使用，这类房子通常均价会比普通房子偏高，但是比其他房子多出不少可供使用的面积。 如果是不带电梯的顶楼，35岁以下的人购买的可能性大于四五十岁的人，爬个五层六层楼梯对他们来说不算什么。如果家里有老年人，买底层的可能性更大，方便进出，在院子里洗晒也方便。 如果赠送的空间你已经做了改造——顶楼露台做成健身房，底楼天井建了花房，就要让中介注意向有健身习惯和喜爱花花草草的买房人推荐。但如果有违章搭建情况记录在案，卖房前要恢复原状，否则会影响交易过户。 装修原则：干净 在内装修上动动心思，也有好处。如果你担心装修老旧影响卖房，也只要做些这些工序：卖房前重新刷墙、拆掉遮阳篷、清理杂物，把房间弄得整齐、干净，最多花几千元就行。 如果你要卖掉70平方米以内的小户型，3年至5年前做过整体装修、家具配齐，只要屋子干净整齐，不需要做任何装修。因为买这类房子的人以单身和新婚小家庭居多：单身的人更喜欢打扫干净就能搬进来住的房子，很少大肆装修；买小房子的新婚家庭也是抱着“过几年就换套大房子”的想法，更愿意在本身装修不错的基础上再翻新一下。至于家具家电，则不需要刻意更换，很多人习惯买新的。 如果是70平方米至90平方米的房子，一居室的，参照70平方米以内房子的处理办法；两居室的，买房人很可能是打算长住的家庭，买下后通常会重新装修改造，房子特意装修得很好却未必合他们的心意。 如果你想卖掉的房子在90平方米以上，就不建议为了卖房而在装修上花功夫，因为根据中介的经验，买了二手的大房子重新装修再入住的大概占一半。
3rd 选商铺有绝招
商铺投资是个人房产投资里风险较大的一类，由于涉及商业潜力和盈利前景的判断，需要更专业的眼光，不像买住宅，挑个好地段就十拿九稳了。 好铺确实能“一铺养三代”，但是在那之前，你要先小心地判断它的潜力，然后再养它一些年。 商业地产≠盖楼+开店 从开发的角度看，商业地产的运作规律和盈利模式和住宅地产完全不同。住宅地产最简单，拿地、规划设计、盖楼，最后全部卖掉。至此，资金全部回笼，项目结束。 商业地产尤其是商业综合体就复杂得多：拿地的时候就要有清晰的规划，拿到地以后招商就要开始了，这时候主要任务是确定主力店——能吸引大量人流的家乐福、沃尔玛等大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别，购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样，甚至家乐福和沃尔玛的要求也不一样，所以必须在开工之前就确定主力店及其位置，并把主力店的要求融合进建筑设计。 通常在建筑完工之前，大约50%的招商就应该完成。而主力店早确定也有利于后续招商。大型主力店的进驻能让中小商户对这里的经营前景更有信心。 运营能力最关键 对一个商业综合体来说，最重要的是招商能力和运营管理水平。而仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值，后期运营能力甚至比招商质量更关键，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。 在开业初期，他们对商户品牌的要求可能会稍低一些，但是在经营的过程中，他们会慢慢把经营状况不好的和整体经营方向不合的商户调整出去，引进更适合的商户。这个过程中，商铺的实际回报率不会高，但业态和商户还要被规划和不断调整，以期改善消费者体验和形成持久的消费吸引力，这就是俗称的“养铺”。 不光是商业综合体商铺，几乎所有的商铺投资，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。 你无权经营综合体商铺 为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里的商铺的产权和经营权最好分开。因为个人投资者自主经营会造成业态混乱地局面，让消费体验变差。不能持续地吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。 产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。他们不但要负责和招商团队沟通，确定管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，对商户也有品牌要求。整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。 新铺前几年回报率不高 商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权就能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，达到成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体在前几年的租金都不高，消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。 一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业时实际租金回报率都不高。上海立超商业地产的董事长朱谦的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年内的年租金回报率在5%以内，而苏晓晴参与过的二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。 回报率超过8%，危险！ 有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额。但有的开发商会用部分销售款补这个差额——先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的124%的总价销售，把3年的租金回报“一次性抵扣”在买房款里。 无论如何，超过了8%的回报率承诺绝对属于危险的范围，虽然不排除个别开发商能通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，在前几年里也可能会吃力，如果这期间资金链再出现问题不再继续贴补，再高的回报率都只能落空。 社区商业综合体更适合投资 市中心的商业综合体商铺占尽地段优势和大量人流，盈利前景好，价格太高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格较便宜，而且随着城市居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。社区2公里的范围里，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。 去政府网站了解在你要投资的商业综合体附近的规划。对商业地产来说，路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，你要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。 家乐福、沃尔玛、大润发等大型连锁超市品牌如果确定进驻，你投资失败的几率会降低很多。因为这些大型卖场能吸引来周边2公里至3公里范围内的居民采购生活用品，能把客户人流日常化。有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再不断改善商铺环境，把商户换成吸引力强、租金支付能力强的商户，吸引这些人留下来消费，你的商铺租金就有谱了。 商铺的租金和售价是否合理，可以用商铺租售比来衡量——每平方米月租金和每平方米售价的比值。通常国际公认的合理的商铺租售比是1：200，高于1：200就表明存在泡沫，投资价值降低，或者说，卖得太贵。但在计算的时候必须用真实售价来计算。 比如你买了价格1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率——当然你已经知道前5年里不可能有这么高的回报率，多半是靠拉高售价贴补的——按照这个比例来计算，每平方米面积5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。 而按5年4000元租金计算，每平方米的月租金是66.67元，这样算出来的租售比是1：105。 你应该在合同里看到这些 01 经营管理公司签委托经营合同。要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有或者让你自己和商户签租赁合同，租金前景就比较危险。 02 你有权利在合同里被告知商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。 03 销售人员告诉你已经入驻或确定入驻的卖场名称，应该也在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。 4招商业街选铺 01/开发商运营商最重要运营商的能力决定投资前景。立超商业地产董事长朱谦认为，判断它们能力最简单的方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料，实地看看那些商业项目现在的经营状况，向二手商铺中介询问租金水平和回报率。这些经营状况和收益率数字，可以判断运营商实力。 02/如何判断运营商承诺的包租时间
商业街的经营具有较高的风险，如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础，就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。 朱谦提醒，如果承诺少于5年的短期包租要特别小心，“一个商铺的成长周期是以5年为一个周期，少于5年的包租很难产生稳定收益。” 03/拐角处位置最好
同一条商业街上，不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有“金角银边铁肚子”的说法，意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方，靠近街两边的地方其次，街中间的位置最差。沿街的多层商业综合体内，底层与2层、3层有很大的差别，底层人流最旺盛，2楼、3楼人数就会少50%以上。 04/地段标准，1公里！ 商业辐射效应发生作用的范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到另一个消费目的地，800米至1000米是步行的心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺也几乎只租不售。即便是出售，也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。
商业街经营管理方案范文5
一、充分认识保护和促进老字号发展的重要性和紧迫性
老字号是指历史悠久，拥有世代传承的产品、技艺或服务，具有鲜明的中华民族传统文化背景和深厚的文化底蕴，取得社会广泛认同，形成良好信誉的品牌。我国是一个历史悠久的文明古国，千百年的社会经济发展，孕育了众多具有浓郁民族特色、匠心独具、享誉国内外的老字号。据了解，建国初期我国约有老字号1万多家，分布在餐饮、零售、食品、酿造、医药、居民服务等众多行业，在满足消费需求、丰富人民生活、倡导诚信经营、延伸服务内涵、传承和展现民族文化等方面发挥了重要作用，在全国人民、海外华人和国际友人当中具有深远影响。
老字号所传承的独特产品、精湛技艺和经营理念，具有不可估量的品牌价值、经济价值和文化价值。老字号承载着优秀的中华民族文化，是新时期开展诚信兴商、弘扬商业文明的核心内涵和宝贵财富。扶持老字号传承和发展信誉好、质量优的产品和服务，是扩大消费、满足居民消费需求、促进社会和谐、培育自主品牌的有效途径。引导老字号利用品牌优势做精做强，不断发展壮大，是走自主创新道路、实施名牌战略的重要任务。
由于历史原因和体制转换的影响，我国老字号企业在发展中遇到许多新情况和新问题。部分老字号企业组织化程度低，体制、技术、管理落后，市场开拓能力较弱，发展后劲不足。特别是长期以来，由于对老字号的重视和支持力度不够，缺乏合理的发展规划，保护措施不到位，继承和发展老字号传统特色技艺和文化方面缺少必要的政策支持，制约了老字号的发展。提高全社会对老字号振兴发展的重视程度，切实做好保护和促进老字号发展工作，已经成为当前一项十分重要和紧迫的任务。
二、指导思想和工作目标
指导思想：以科学发展观为指导，以市场为导向、企业为主体，坚持保护与发展并重、继承与创新并举的原则，为老字号发展营造有利的政策环境，保护老字号传统文化遗产，支持老字号企业体制、技术和经营管理创新，传承和弘扬老字号优秀文化，促进老字号在振兴发展中创造更多的社会、经济和文化价值。
工作目标：通过全社会的努力，建立保护和促进老字号发展的支持体系，挖掘整理传统产品和技艺，增强老字号企业自主创新和市场竞争能力，培育一批发展潜力大、竞争能力强、社会影响广、文化特色浓的知名老字号。
一是做精做强一批。合理运用各种资源和手段，支持一批优势明显、具有发展潜力的老字号企业，整合市场资源，优化企业结构，通过采用现代经营管理方式和实施“走出去”战略，成为具有较强竞争能力的著名自主品牌。
二是改造提升一批。支持一批具有一定品牌影响力和市场认知度，但在发展中有困难的老字号企业，进行技术改造，挖掘文化内涵，以体制、经营、技艺创新为重点，吸收各方资源参与，培育新的增长点。
三是恢复发展一批。对具有优秀文化传统，能够体现中华民族文化特色，但活力不足、困难较大或濒临破产的老字号，通过引进战略投资者等途径实施改组改制，使之重获新生，实现有效的保护和发展。
三、建立保护体系，优化老字号的发展环境
（一）将老字号发展纳入城市规划及城市商业网点规划。在制定城市规划中充分考虑对老字号原址原貌的保护。在老字号门店较集中的地区，要划定保护范围，制定专门的保护规划，进行重点保护，严格控制。有条件的城市要集中建设老字号特色商业街，汇聚各类老字号店铺，增加城市人文景观和商业功能，完善旅游服务功能，弘扬民族商业文化，促进旅游消费增长和特色经济繁荣。
（二）保护老字号在拆迁改造中的利益。旧城拆迁改造中要尽可能保留老字号原有风貌，涉及老字号原址的拆迁方案要建立听证制度，征求社会各界意见。涉及国家重点建设工程和重要市政工程，确需对老字号实施拆迁的，要尽可能安排回迁；无法回迁的，应按照有利于老字号经营和保持店铺原有风貌的原则就近安置；无法就近安置的，要依法给予货币补偿。对被拆迁老字号的补偿要及时足额到位，尽量缩短老字号因拆迁造成的歇业时间。
（三）开展老字号知识产权保护。引导和支持老字号企业进行商标注册、专利申请工作，依法加强对老字号企业商标的保护，依法严厉打击侵犯老字号商标权、专利权、著作权及企业名称、商业秘密的行为。引导和支持老字号企业加快在境外商标注册，向老字号企业境外维权活动提供支持。通过各种形式向老字号企业介绍知识产权保护知识，提高保护自主知识产权的自觉性和主动性。
（四）加大对老字号文化遗产的保护力度。将符合条件的老字号技艺优先纳入非物质文化遗产体系，将老字号传统建筑、老字号集中的商业街区纳入物质文化遗产体系。对纳入物质文化遗产保护的老字号建筑、历史文化街区要严格按照有关规定做好保护工作。涉及已纳入文化遗产保护体系的老字号的相关重大建设项目，必须建立公示制度，广泛征求社会各界意见。
四、建立促进体系，推动老字号增强市场竞争能力
（一）加快推进老字号企业改革。鼓励和引导老字号企业建立健全现代企业制度，根据市场变化选择发展战略，增强企业活力，提高赢利能力。支持老字号企业进行资产重组，依法确认老字号企业无形资产的价值和权属，鼓励各种资本参与老字号企业改组改制，特别是对劣势老字号企业实施战略重组。鼓励具有竞争优势的老字号企业通过市场运作，控股、收购、兼并同行业其他老字号，组建和发展老字号企业集团，提高老字号整体市场竞争能力。
（二）鼓励老字号创新经营方式和技术工艺。鼓励和支持老字号企业运用连锁经营等现代流通方式，健全营销网络，拓展业务领域。鼓励和支持老字号企业挖掘文化内涵，加快技术改造，确保产品质量和安全，大力开发特色突出、质量上乘、符合消费者需求的产品和服务。
（三）协助解决老字号融资信贷问题。鼓励和引导有关金融机构对老字号企业创新发展所需的贷款给予支持，鼓励和引导信用担保机构对老字号的创新发展给予担保方面的支持。鼓励发展较好的老字号企业开展资本运作，支持符合条件的老字号企业上市。加大老字号企业招商引资力度，拓宽老字号企业的融资渠道。
（四）运用财政资金支持老字号创新发展。支持老字号企业继承、挖掘优秀传统工艺、技术，加强市场营销，深度培育自主品牌。支持构建面向老字号企业的公共服务平台和服务体系，在经营管理咨询、人才培训及拓展国内外市场的宣传、项目推介等方面提供服务。凡符合规定条件的老字号企业，均可按规定申请国家有关品牌发展资金、促进中小企业发展专项资金、中小企业国际市场开拓资金等政策的扶持。地方各级商务主管部门和财政部门可结合实际，视本地财力情况，采取有效措施，加强对老字号企业的资金支持。
（五）支持老字号开拓市场。在政府采购和援外物资采购方面，同等条件下优先考虑老字号产品。在进出口配额分配和特许经营许可方面，在法律法规许可范围内优先考虑老字号产品和企业。有关政府部门组织的各类经贸洽谈、展示交易活动，要为老字号企业和产品优先提供展示摊位，并对企业参展过程中遇到的困难予以支持。支持老字号企业采取组团参展、单独设展、考察交流等方式了解国际市场，寻找商机。加大老字号纪念品的开发力度，积极推广老字号旅游产品，在外事接待、纪念品采购中优先选择老字号产品。充分发挥各驻外机构的力量，为老字号企业到国外招商引资、开拓国际市场提供便利。
（六）完善老字号人才发展机制。鼓励老字号企业开展人才培训和技艺交流，对老字号传人、技术骨干、经营管理人员的培训予以支持。开展对掌握主要传统手工技艺的老字号代表性传承人的确认，支持传承人授徒传艺，并为其提供必要的传习活动场所以及开展展示、研讨和宣传活动的条件。鼓励有关机构和专家为老字号发展提供智力支持。鼓励高校和中等职业学校毕业生到老字号企业就业，为职业经理人参与老字号企业经营管理提供便利。
五、挖掘老字号内涵，传承发展老字号特色
（一）建立老字号名录体系。认真开展老字号普查工作，全面了解和掌握老字号的发展现状及存在问题。运用文字、录音、录像、数字化多媒体等各种方式，对老字号发展史料进行真实、系统和全面的记录，建立健全老字号档案。建立老字号的统计监测制度，通过对关键指标的动态监测，及时掌握老字号发展动态。
（二）加强对老字号的宣传。鼓励新闻出版机构制作、出版宣传老字号的电视专题片、纪录片、书籍和画册，发行老字号消费指南、手册和地图，营造有利于老字号发展的消费环境和社会氛围。政府部门组织的有关宣传、交流活动要尽可能安排和增加老字号内容。支持举办老字号展会，通过多种形式组织老字号企业进行跨地区和跨国界的交流、宣传，不断创新宣传方式和手段。各级各类学校要逐步将优秀的、体现民族精神与民间特色的老字号内容渗透到学校教育活动中。鼓励旅游企业积极开发老字号旅游产品，打造老字号特色旅游线路，提高游客对老字号的保护意识。
（三）加强老字号文化和技艺的研究、保护和传承工作。加强老字号自身对技艺、服务、经营管理、文化等特色的挖掘、研究、保护和传承工作。鼓励有条件的老字号和相关单位收集、整理、保管、展示老字号史料，积极整合开发其旅游功能。对传统文化特色鲜明、具有广泛群众基础的老字号传统产品、技艺和品牌，要创新经营机制，吸引社会资本参与，不断创新发展。
六、加强领导，形成多方协调的有效工作机制
（一）发挥政府部门的主导作用。由商务主管部门牵头，联合发展改革、教育、财政、建设、文化、税务、工商、质检、知识产权、旅游、银监、证监、文物等部门，建立协调高效的工作领导机制，明确任务，各有侧重，形成合力，共同做好保护和促进老字号发展的各项工作。
（二）加大地方政府的支持力度。地方各级商务、发展改革、教育、财政、建设、文化、税务、工商、质检、知识产权、旅游、银监、证监、文物等部门要密切联系，加强协调，将有关工作积极向当地政府汇报，争取将保护和促进老字号发展工作列入重要工作议程，纳入当地经济和社会发展整体规划。要协调制定促进老字号振兴发展规划，明确工作目标、任务和措施。
商业街经营管理方案范文6
【关键词】 中式快餐 连锁经营 标准化
我国中式快餐连锁企业标准化缺失的原因，最难的是实现工艺的标准化，以麦当劳的工艺标准化为例，麦当劳严格要求牛肉原料必须挑选精瘦肉，83%的牛肩肉和17%的上等牛五花肉配置而成，绞制成的肉饼尺寸为直径98.5毫米、厚度5.65毫米、重量47.32克，脂肪含量必须低于19%，操作规程对产品制作、烤焙操作、炉温、时间等按步骤制定了严格的标准，实现了无论我们在哪里，吃到的食物和质量都是一模一样的。这样严格的要求设计到了每个工作细节，虽然它作为洋快餐的航母，可能会有人认为中式快餐是无法与洋快餐的工艺相提并论的，我以它为例，是想深刻剖析工艺标准化所要达到的程度。
其次是实现管理的标准化，我国大多数中式快餐连锁企业的管理标准化水平并不理想，可以从三个方面总结其原因，第一是企业高层的标准化管理意识淡薄，很多中式快餐连锁企业的高层领导都从实战中拼出来的，他们更喜欢灵活、自主的处理经营中出现的问题，从而忽略标准化要求，这使连锁企业在战略上没有意识到标准化的重要性。第二是经营管理层经验匮乏、管理水平低下，在我国连锁企业的经营管理人才的培养严重短缺，大部分管理人才都是靠工作年限和经历来评判，明显表现出管理人员的方式、方法不足，制约了营业能力的标准化发展。第三是基层执行力不足，这是大部分中式快餐连锁企业明显体现出的问题，虽然有些连锁企业也制定了非常细致的操作手册，但各个店铺在执行中千差万别，严重偏离标准，执行不到位，直接体现了企业的培训机制和监督机制的标准化实现水平。
第三是服务的标准化，近年来，中式快餐连锁企业的服务水平已经有了明显的提高，服务的标准化要达到什么样的水平才算合格呢？下面以肯德基的CHAMPS标准化服务理念来剖析，CHAMPS即肯德基全球推广的完美服务方案，C（Cleanliness）环境整洁优雅，一进肯德基餐厅，我们会立即感受到色调明快的装修、轻松悦耳的音乐、窗明几净的店堂、文明体贴的服务，中国的老百姓有个习惯，评价一个人是否喜爱清洁，要去看他家的卫生间和厨房是否干净，对于肯德基，我们能看到的就是卫生间，工作手册明确规定卫生间的清扫要求，对气味、墙面、地面、卫具、清洁时间间隔等等都有严格的标准去执行，所以我们总是能在肯德基找到最干净的卫生间。H（Hospitality）接待真诚友善，101%的顾客满意度，是肯德基在服务方面提出的战略口号，它要求员工要有敬业精神，真诚友善的接待每一位顾客，并为其提供细致入微的服务，让顾客感受到家庭般的温馨；肯德基的服务就是一个标准化和规范化的流程，从顾客入门开始，到顾客离开，服务要实现七步曲，即热情问候、热情洋溢的微笑、注视顾客并仔细聆听、建议销售但因人而异、复述订单及收款、迅速配餐、感谢顾客，这七步曲要求一分钟内完成，如果不是训练有素是很难实现的。A（Accuracy）供应准确无误，每天肯德基的餐厅要接待很多顾客，难免会出现点餐和收款方面的错误，为了避免错误的发生，肯德基要求员工要重复顾客的食品种类及数量，并在找零时要重复清点，尽可能达到准确无误。M（Maintenance）设备优良统一，完美的餐饮设备，有效的排列组合，不仅有效的控制了成本，更方便员工流畅的工作，突显餐厅的特色及档次，营造自身的经营风格和氛围。P（Product Quality）产品高质稳定，快餐的食物质量是吸引消费者的首要因素，肯德基的目标就是：努力给食者留下难忘的用餐体验，其产品不仅用料考究，风味独特，还制作精细；肯德基严格控制供应环节，采购的鸡只能养到7周，这样的鸡鲜嫩、肉多，并且要达到其国际公司的“双A”标准，鸡的重量、大小、外观要求基本一样，翅中、翅根要求修剪干净、无黄皮、绒毛等，并且要求重量在28-42克之间，左右相差不能超过2克，严格的标准化要求，使得肯德基的食品能一直保证高品质供应。
第四是品牌的标准化，我国的中式快餐连锁企业在二十多年的发展摸索中，也深刻的意识到了这个问题，开始从店面设计、形象设计和标识设计着手，即CIS（Corporate Identity System）企业形象识别系统，实质意义就是给社会公众一个统一的企业形象，形成自己的独特个性，增强企业的整理竞争力。为了提高企业的知名度，我国中式快餐也跟随着洋快餐的脚步，开始从街头巷尾走向商业街区，但在广告宣传方面，中式快餐连锁企业一直落后于洋快餐的宣传力度，广告是信息传播的最有力途径，对品牌的创立至关重要，很多企业都会利用这种手段让自己快速成名；但中式快餐连锁企业的恰恰相反，几乎不做广告，洋快餐总是投入巨资做广告，其广告覆盖面广，播出频率高，内容也不断更新，使得洋快餐更有品牌竞争力，更加深入人心。
归结了以上中式快餐连锁经营的标准化问题，真正实现标准化管理要有哪些环节呢？首先要有一个明确的战略发展目标，这个目标必须是唯一的。在制定总体战略目标后，要确定流程、店铺管理、销售、库存、结算、品类管理和服务的标准化，通过现代的物流、电子商务等信息技术手段加以管理，为企业的整体运营保驾护航。清晰完善的标准化流程是连锁企业的低成本运营的基本原则，是配送中心和采购部门大规模高效运行的前提，标准化流程需具备单一、简单、固定的特征；流程的标准化需要销售与库存管理的标准化为依托，销售标准化是对商品陈列、商品售价、折扣促销等赋予标准化，通过专人、专岗实现集中管理，提高运营效率；库存管理标准化的目的就是简化库存管理程序，提高门店的运营能力，实现进销彻底分离，在门店流程标准化程度达标的时候，逐步推行自动补货和零库存，最大限度的降低库存管理成本。标准化的销售与库存管理要求品类管理标准化，品类管理是商品结构管理的最优化方式，在大多数情况下，企业并不一味追求低进价，而是让顾客感到物有所值，提高综合竞争力；品类管理的标准化通过品类分析、品类评估、商品淘汰和完善流程来实现管理简单化，利益最大化。仅实现以上环节的标准化是不够的，还要实现结算体系标准化，这样把采购和结算分开，避免采购暗箱操作，实现真正意义上的良性循环。最后是服务标准化，实现服务的量化考核，保障服务质量。以上各个环节的标准化，是实现企业整体运营的集中体现，是连锁企业成功的必备条件。
参考文献：
[1] 连锁赢利标准化密码/马瑞光，铁书秀著.广州：南方日报出版社，2009.12；
