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工程管理基本方法范文1
摘要：现代房地产开发工程的成本控制及管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。本文笔者对如何做好房产开发项目的成本控制和管理进行了阐述。
关键词：房产开发 成本控制 质量管理
前言
我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
一、房地产开发工程的成本控制
1.成本预测
根据市场物价信息，以及同类建设所反映的成本情况，选择成本低，效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业，所追求的是如何用最小的成本，来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决，一是成本不变而价值增大，例如，在一栋房屋的开发上，假设原计划全为住宅，然而通过市场分析，该处具有商业潜力，那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店，这就增大了它的价值，又如在土地的使用上，原计划该地建成多层，容积率为1.5，而通过市场调查，该区域高层或小高层写字楼是个卖点，那么适当修建高层将容积率提高到2.0，那么相对该土地而言，它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低，价值不变，例如，一栋多层房屋，原计划为长螺杆桩基，通过地质分析与荷载计算以后，改为天然浅基能够满足要求，及时调整为天然条基，该栋房屋价值不变，然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段，它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查，周密地分析而做出正确定位，一旦确定，要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。
这里就高层出现的一些问题谈一下，第一个是住宅的面积以及布置，直接影响到房屋的销售，从而造成建房成房东的局面，致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况，只按经验或者贯例办事造成的浪费，比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm，或者设计成1500mm的钻孔桩;第三，建设方在材料的使用上，盲目追求高档而不根据房屋本身要求，例如本身可使用经阁铝材，而强行采用罗普丝金，可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等，总认为价格越贵的东西就越好，不符合适用性的要求，造成人为浪费;第四，建设方在单体建设上一味求快，在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下，单体工程一哄而上，造成后期进度减慢，管理混乱，多次重复施工而增加成本;第五，对新材料的使用，因市场无足够的考核依据，不熟悉行情，导致价格偏高。针对这些情况，要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析，预测它的影响程度，采取措施，从而预测出工程成本。
2.成本计划
要求我们根据成本预测的情况，以货币的形式在施工图预算的基础上，编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，在这一方面，要求我们熟悉设计图纸，掌握科学的施工方法与工艺流程，从而使该计划成为降低成本的指导文件。
3.成本控制
严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理，采取有效措施，将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内，并及时反馈，分析实际成本与计划成本之间的差异，及时采取纠偏措施，在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制，增加责任心。
4.成本核算
按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来，从而计算出该项目总成本和各单位成本，为成本分级及考核提供依据，也为今后类似工程提供成本预测的依据。
5.成本分析
就是在成本的形成过程中，对项目成本进行的对比评价与总结工作，在成本管理的过程中，了解成本变动原因，并系统地加以研究，找出其规律，这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律，比如，建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高，我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设，从而避免这一因素的影响。
6.成本考核
指对已完成项目，将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较，评定成本计划的完成情况，以及各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励或处罚，这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，从而达到降低成本增加企业积累的目的。
从以上可以看出，成本控制应主要在预测以及计划阶段，它要求我们准确地把握好市场观念，在准备阶段的各项费用，地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划，市场各种建材价格要提出依据，从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:
6.1组织措施
根据项目特点，建立矩阵似的管理机构，成立项目成本管理的组织机构，明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任，编制成本控制工作计划和详细的工作流程图，并随时对照检查、分析，从而使成本得以正常运行，项目组织机构应从项目实施起，至该项目正式完成，它是项目成本考核的主要对象之一。
6.2技术措施
采用技术手段达到成本优化的效果，要求从多个不同的技术方案中，进行经济分析，选出最优方法，比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案，就要根据该项目地质水文条件，确定护壁的方案，是先开挖后打桩，还是先打桩后开挖等，主体砼是采用商品砼泵送，还是采用现场搅拌砼塔吊等，都要在成本计划时进行分析论证，对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料，从技术的角度进行分析，尽量采用能够满足设计功能，能就地取材，有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。 转贴于
6.3经济措施
编制项目资金使用计划，对成本目标进行风险分析，制定防范性对策，比如材料的涨价给成本带来风险，那么我们要根据市场规律采取相应措施，从而降低该风险的发生。
6.4合同措施
因为合同是成本管理的依据，故此就显得十分重要，它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如，采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式，条款准确、清晰，就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法，对工程中存在的变更问题，合同应提出明确的计算方法，关于变更，应在图纸的审查过程中，采用企业自审和专家会审等办法，消除重大变更的存在性。
二、房地产开发工程的质量管理
首先，质量控制是质量管理的一部分， 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动，包括有作业技术与管理活动，它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和，用其特性指标来评价，就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。
项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模，系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的，比如工业建筑与民用建筑要求不同，一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制，包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。
其次，对质量形成的影响因素有:
①人的质量意识和质量能力，它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质，市场准入制度，执业资格注册制度，持证上岗制度等方面对各相关单位把好关，严禁无证设计与施工，严禁越级、挂靠、转包等现象，现在各地挂靠现象尤为突出，部分项目经理以及其施工人员质量意识太差，值得注意。②项目的决策:对市场需求预测，资源论证，杜绝质量合格而缺少用途的产品，如某地有一栋十层的建筑，建成后一直无人问津，便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计，在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性，要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查，从而达到目的。⑤对材料的质量规格，性能特性，应反复调查论证，进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排，仔细审查，提出修改意见。⑦了解项目的自然环境，包括地质、水文、气候等，制定合理的施工方法。
再次，质量控制的基本原理:
①制定质量计划书，确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底，并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划，运用各种专门手段而进行各种检查，包括施工自检、互检和专职质检员的质检，以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等，其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面，作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行，并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题，及时进行原因分析，采取必要的措施，予以纠正，保证质量形成的受控状态，确保以后不形成类似问题。
最后，施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审，检查施工工序的合理性与科学性，检查工序施工条件是否符合要求，进行分批、分项工程检查实测，对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收，经验收合格后方可进入下道工序施工。
基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查，抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序，做好原始记录，判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料，作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。
工程管理基本方法范文2
关键词：项目管理 工程造价管理 成本管理 现场管理
中图分类号：TU723文献标识码： A
项目成本管理是在保证工程质量、工期和施工安全等合同要求的前提下，对项目实施过程中所产生的成本，通过有计划的组织、控制和协调等活动实现既定的成本目标，并尽可能地降低成本的一种科学的管理手段，它主要通过技术（如施工方案的指定比选）、经济（如核算）和管理（如施工组织管理、各项规章制度）等活动达到既定的目标，实现盈利的目的。 成本是项目施工过程中各种耗费的总和。成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的每个方面。
1 施工项目管理
1.1 施工项目的生产要素
施工项目的生产要素主要包括劳动力、机具设备、施工材料、技术实力和资金状况等,这些要素具有集合性、相关性、目的性和环境适应性是一种既相辅相成又相互制约的关系。加强施工项目的管理必须对施工项目的生产要素进行详细的了解和分析。具体表现在以下4个方面:
(1)对生产要素进行优化配置,即适时、适量、比例适当地配备及投入生产要素以满足施工工作的需要。
(2)对生产要素进行优化组合即在施工的各个环节中对投入的生产要素进行适当的调配，以达到资源整合的目的。
1.2 施工项目管理手段和系统
(1)技术手段。施工项目管理的目的是向业主交付高质高量的工程产品，因而只有采取先进的技术手段才能创造出业主满意的优质产品。
(2)社会系统。施工项目是由企业职工来操作完成的因此必然产生企业与企业之间、人与人之间的联系,即为社会系统。项目经理应具备较高的政治素质、全面的施 工技术知识、较高的组织领导能力才能实现建设项目的预期目标。
(3)经济系统。经济系统是项目管理施工系统的关键组成部分。它是与技术手段、社会系统相伴发生的, 是一个生产与消费的系统。在工程项目的建设过程中,成本核算应与施工过程同步进行,只有这样才能保证项目成本核算的准确性和一致性。
2 项目成本控制
2. 1 项目成本控制原则
(1)成本最低化原则。施工项目成本控制的根本目的在于通过成本管理的各种手段来降低施工项目的成本。 在实行成本最低化原则时,应注意降低成本的可能性。
(2)项目成本的全过程控制。要求成本控制随着项目施工的各个 阶段连续进行,将施工项目成本控制在预定的目标范围之内。
2.2 项目成本控制措施
2.2.1 组织措施
项目管理人员应及时掌握企业的盈亏状况，采用有效的管理手段；技术部门是项目施工过程中提供技术支持和进度管理的负责部门，应在保证质量、工期的前提下，采用先进的技术手段降低工程成本； 经营部主管建设工程施工合同各条款的实施和管理、负责工程进度款项的申报和催款工作，并为工程提供必要的法律援助，处理施工赔偿等问题；财务部主管工程项目的财务工作，应注重加强合同预算的管理，增加工程的预算收入，应随时分析项目的收支情况，合理地调配资金。
2.2.2 技术措施
(1)制定先进、合理、经济的施工方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。施工方案包括施工方法的确定、施工机具的选 择、施工顺序的安排和流水施工的组织等4个方面。
(2)在施工过程中,应采用新工艺、新技术、新材料等工艺技术措施,以降低成本。
2.2.3 经济措施
(1)人工费的控制，主要是改善劳动组织，减少窝工浪费；实行合理的奖惩制度；加强技术教育和培训工作；加强劳动纪律，压缩非生产用工和辅助用工，严格控制生产人员的比例。
(2)材料费的控制，主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等 方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；合理堆置现场材料，避免和减少二次搬运；严格材料进场验收和限额领料制度；制定并贯彻节约材料的技术措施，合理使用材料。
3 施工阶段工程造价的控制
工程项目的实施阶段是指建筑物主体的实际建设阶段，是人、财、物消耗的主要阶段。这一阶段工作量大、涉及面广、影响因素多，材料设备费用可能随市场供求产生较大波动，因此必须在这一阶段对工程建筑成本进行全过程、全方位的控制。
3.1 严格审核工程施工预算
根据施工组织设计的进度计划和施工的实际进度，应及时核定工程预算。对预算超出概算的部分要详细分析、找出原因，并及时通知工程项目负责人员调整或修正控制目标，对工程造价进行动态监控。
3.2 选择合适的分包单位
防止少数垄断行业不合理报价。在工程建设过程中，有些特殊专业分部分项工程必须委托专业施工单位承担，如变配电系统安装工程、通讯工程、上土绿化工程等，这些行业带有一定的垄断性质。在相关的项目中，必须尊重电力部门的“规定”，由他们承包变配电系统的施工工作。要改变这种现状，应允许另一家满足施工资质的供货商参与竞争，以达到真正市场化的效果。
3.3 深入现场
收集和掌握施工相关资料。在施工过程中，预算人员和费用控制人员应经常深入施工现场，对照图纸和施工组织设计文件察看工程的具体情况，应定期与监理、业主方及现场施工人员召开例会，了解和收集工程的相关资料，及时、动态的掌握施工现场的实际情况。及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用,调整或修正相应的控制目标，为将来工程的竣工结算提供有针对性的参考意见。
3.4 加强材料采购、设备使用及材料管理的费用。
据测算，材料费用在建筑工程造价中占50% ~60%。合理的选用材料，对降低成本具有十分重要的作用。为此,在使用合格材料的前提下，应掌握材料市场价格的波动规律，建立完善的材料价格的采购制度，建立一个能动态掌握材料价格的信息体系。对资金占用额大、采购及保管困难的大宗材料应重点管理。
3.5 加强施工进度网络计划管理
在施工过程中,应尽量避免怠工、浪费工时的现象，在施工的各个阶段应对各个工种要做到及时调配，并制定相应的计划。加强对施工机械进、退场的合理调度，以避免台班费的损失。
3.6 加强合同管理
避免工程索赔。现在，工程招投标工作几乎都采用工程量清单报价方式，施工单位往往采取“低价中标、高价索赔”的方式承揽工程。因此，工程造价管理人员必须做到工程施工的动态监控，严格审核工程变更，并计算各项变更对总投资的影响，以减少不必要的成本支出，避免资金浪费。此外，对不履行施工合同的分包单位及材料供应商应及时提出索赔，从而使成本得到有效的控制。
3.7建立健全监理制度
按照监理制度的规定和实施细则落实责任，从工程管理机制上建立健全成本控制体系。同时做好定期工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，应根施工图纸和清单确定的工程量，按照施工合同约定的计价标准，套用材料单价及费用定额进行核价后，对工程进度款进行必要的调整。
3.8从技术措施上进行项目投资的控制
技术措施是实施施工项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的50%~60%左右。因此,采用新工艺、新材料、新方法，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4 竣工阶段的成本控制
竣工阶段是成本控制的最后阶段。一方面要根据施工合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关的法律、法规，认真审核工程款；另一方面，应以政策为依据，对送审的竣工决算进行审核，使审核后的决算能够真正反映建设工程的实际造价。
5 结语
建设工程造价的控制，是企业经营活动的重要一环。在这个过程中，只有参与施工建设工作的各个单位、部门的群策群力、相互沟通、共同努力，才能够在最大限度内控制工程造价,实现预期的目标。
工程管理基本方法范文3
关键词：工业厂房；成本管理；措施
中图分类号：F406.72 文献标识码： A
引言
现代工业发展由于既要走经济路线，又要确保环境不被污染或破坏，同时现代工业需要的大型机具非常多，这些都会提高厂房的成本。厂房建设工程要是不能很好的控制其成本，就会造成很大的经济损失。这就要求现代工业厂房成本管理人员精打细算，对于工程的全过程成本进行有效的控制，为工程提供基础保障的同时，为企业的经济效益做出贡献。
产品设计的新观念
设计界所推崇的设计是为明天的生产而准备的造型计划。物质资料的生产是经济的核心，而经济又是设计的主要价值。换言之就是经济和设计之间是紧密联系的。经济的节省原则和物质资料生产运作和发展的体系这两个方面都和设计都是息息相关的。
设计是生产准备工作的重要内容，它应该服务于大批量和大规模的生产。要是无法将设计的成果投入生产，就只能说其是设计师的一种游戏。而实质上设计的成果是一种造型计划。通常以设计图、工程图、模型和实物样板或者工程样板出现存在。在图形的后面，则是一些数据、符号，包括工程概算、预算、成本控制、利润预计等。这些主要包含了是微观经济学、发展经济学的、工程技术、文化艺术四方面的内容。
不管是经济还是设计，以个体而言，其自身的学问就很深奥，而要从经济的角度去研究设计，从设计的角度去看待经济，就会是一个十分复杂的体系。
（一）产品设计的创新观念
依据招商引资的反馈信息，新工业厂房需要符合市场经济的满足客户的需求，并有着现代的管理水平，所以选定了规划设计的条件：
①在厂区建立环形通道，符合客户的货流要求，能让货车开进工厂里。
②由于其它能源用量存在很多的不确定因素，所以只选择水、电、暖这些能源，这样可以避免投资重复，使建设开发成本有效降低，然而对于增建的可能性也得考虑到。
③注意对生产用水环保进行检测，使环境成本能够降低。
④各单元的最大供电容量之和要大于厂区总供电能力，这样能够降低建设成本和电费价格。
⑤设计厂房为开放式的，企业改造厂房时其空间要尽量大，降低二次改造的厂房成本，尽可能地符合不同行业的需求。
⑥生产与办公一体，办公区对观察车间的情况很直接。.在满足生产工艺的要求下，工业园区建筑设计理念要坚持以人为本，充分考虑开发区的现有自然环境和人文环境作为开发区景观的一个部分来考虑，做到即满足工业厂房各种功能，又不夫建筑体型和环境的人性化、环境衬托着建筑，人和环境得到充分的和谐。
（二）产品设计的效益观念
因为已经建造的工业厂房规模小、开发类型单一，无法适应市场和企业的要求，设计新的厂房时要有超前意识，而开发规模能符合这一要求，还能使开发成本降低。
①为集约化建设提供便利，使设计、监理、建安等方面的开发成本降低。
②能够优化源配套设施、服务配套设施道路、绿化设计，使资源共实现享，节约资源的同时使其占地减少，从而降低开发成本。
③便于物业管理，降低企业的服务成本。
④现代工业园是规模开发的，配套设施齐全、环境优美、功能完善、市场占有率很强，要是投人使用就会进入回收期，所以能实现回收期短、、回报率高、风险小的效果，经济效益良好。
成本领先观念
美国著名战略专家、哈佛大学工商管理学院教授迈克尔・波特说过：构建竞争优势的基础是成本领先战略。成本领先战略指的是企业在成本降低的基础上，在研究开发、销售、服务、生产、广告等方面，使企业的总成本比竞争对手的成本低，尽可能达到全行业最低，从而构建竞争优势的战略。成本领先战略的实质是在确保一定顾客价值的基础上，通过顾客成本的降低，使顾客价值提高，从而让顾客受益，并使企业赢得市场。工业厂房的成本领先观念需要注意以下问题：
1、运用财务管理信息的全面性、权威性以及招商引资反馈信息，客观公正的对市场进行估价，预测估算厂房的市场租金价格，对目标价格进行确定。
2、对厂房投资目标收益率以及投资回收期加以确定。
3、房的预测目标价格 － 目标利润及相关费用 = 建安投资成本。
4、成本控制需要对厂房建安投资成本进行计算。实施成本领先原则使成本与市场的接轨效果实现了，把市场的压力传给了企业内部，这就说明企业将全方位的走向市场。
三、投资决策的成本管理观念
企业要想生存和发展产品、技术、资产就得具备竞争力、开发力、增值力，从而提高市场的应变力，实现其经济效益。比如，通过对美国公司设计加工生产的轻钢结构厂房进行周密而有远见的调查及技术论证，认为美国公司设计生产的轻钢厂房在结构性能上不仅将其优越性完全体现，在综合经济效益上的竞争力也比较强，且可以回收钢结构工程的材料来保护环境，满足了可持续发展的需求，市场需求量大、商品化程度高、施工快、成本低，不管是从时间价值还是从市场价值来见，综合效益都比较高，所以，21世纪钢结构必将是建设工程中的主要结构之一。
工程建设投资决策阶段的工程造价管理是控制工程造价的源头，这一阶段的耗资虽然占据了投资额的0.5%~3%，然而对建筑项目整体投资收益的影响却十分重要。主要体现在：
①建筑项目决策的准确是控制工程成本、提高收益的首要条件。项目投资决策是投资方案选择和决定的过程，正确的项目决策，代表着项目建设所做出的决断是科学合理的，资源能够被优化使用，确保投资者的最大利益。决策如果失误了，后述计划、方案、技术就断再好，也等于是无用功，甚至会导致无法弥补的巨大损失。所以，工程造价要实现合理性，必须确保正确的项目决策。
②决策内容是工程造价制定的基础和依据。决策阶段牵涉到的建筑项目的各方面，与工程造价的高低是直接相关的。
③决策水平与投资方案的选择息息相关。投资者投资与否的依据中决策阶段制定的投资估算方案是十分重要的，投资估算方案不同，其投资额度也不同，制定的投资估算一旦失误，好的投资项目就会失之交臂。且还要依据投资估算来对后续的造价控制制定，所以说，决策的内容对于整个项目的实施有很大影响。
四、技术进步和创新是降低成本的必要条件
表面上企业之间的竞争是产品价格、质量、服务等的竞争，实际上是装备、技术、管理水平的竞争，在现代国际市场上企业要想竞争，就得依靠科技进步。在知识经济时代，产品价值更多地由产品所包含的信息所决定。轻钢结构厂房的开发之所以能在市场中稳定发展，就是因为不断在结构体系的型上运用高科技含量的先进结构体系。我国于1999年制定了《门式钢架轻型房屋钢结构技术规格》，是我国能自行设计制作安装此种轻钢结构房屋的标志，所以也就决定了第二个轻钢结构项目采用国内设计、制作的金属复合压型板，辅助用房、两层夹层楼板尝试性的选用了钢-混凝土组合楼盖结构，实践证明项目是成功的。
结语
总之，工业厂房的成本控制是一个复杂的问题，涉及的内容比较广，在市场竞争激烈的今天，企业之间拼的就是质量和价格，而成本作为价格制定的基础对于企业必然有很大影响。因此，企业必须在确保质量的基础上，加强对成本的管理和控制，为其实现可持续发展创造有利的条件。
工程管理基本方法范文4
关键词：房地产项目；施工管理；成本控制
中图分类号：TU71文献标识码： A
随着城市建设速度的大幅度提高，城市住宅量需求增长为城市房地产发展提供了发展的机遇。尤其是近几年来，我国各大城市房地产行成为了拉动国内经济建设的一个强有力的发动机。但总体上看，我国房地产业的发展较发达国家还很落后，管理模式陈旧、工程质量管理不到位，房地产投资成本及运营管理费用得不到有效的控制。而房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成，其中工程建设成本占比重最大。因此，如何提高房地产开发项目的施工管理水平，对房地产开发项目的施工成本进行有效控制，是目前房地产开发商所需面对的问题。
如何加强房地产项目施工管理
企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。而房地产项目开发是个资源整合的过程，房地产开发商对施工项目进行有效管理，需要明确建设方与监理方和施工方格子管理的范畴，在施工前作出明确的区分，从而在施工时可以明确各自的工作内容和责任。事实证明，只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能够实现项目管理目标的。
1.1、对工程的质量严格把关
控制工程质量，质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以，应当建立质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。作为建设方代表需要对施工过程中，随时抽查施工方是否严格按照施工图纸进行工作的，如发现问题，及时予以处理，与监理方协调后，对于需要返工的责令返工，情节较为严重责令施工方停业整顿。在设计阶段，要求进行限额限期设计，并且跟进设计工作，确保项目设计技术先进、经济实用，设计图纸满足施工要求。招标阶段，选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段，审查监理规划、监理实施细则，监督监理单位的日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织设计等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量，重点监控质量控制点。管理好影响质量的五大要素，减少质量问题。竣工验收期间，加强检查整改；工程保修期间，及时做好维修服务工作。
1.2、严格控制工程进度
进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。对于房地产建设方代表需要严格按照合同工期来控制施工进度，认真检查施工单位是否严格按照施工组织计划进行施工的。如果按照施工组织计划来进行施工的，而不能够满足合同工期的要求，则需要根据实际情况与施工单位协调延长工期或督促施工单位加班进行，确保工程进度。而对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况，要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施，确保进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法；最后，经研究确定，该项目的总工期两年多一点的时间。
1.3、加强对施工项目的安全管理
近年来建筑工程行业安全事故频发,安全生产的管理不光是施工单位单方的事情,项目各参与方都要参与进来,共同管理安全生产,房地产开发企业不能超越程序办事,一切都要按照相关的建设程序开展自己的工作。因此，施工项目中的安全管理是行业中极为重要的工作，需要严格管理。一切要按照“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系，落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作；加强现场文明施工管理，包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。 另外，要建立四级安全管理体系，即建设方、监理方、施工方、劳务队都设置安全工程师岗位，以便从组织上重视安全管理。
2、房地产项目成本控制方法
实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。而房地产项目成本控制措施主要是从房地产项目施工的设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段进行控制。
2.1、设计阶段的成本控制方法
房地产开发设计的阶段，是房地产开发项目在其成本控制方面的关键和重点。特别是从方案设计阶段进入施工图设计阶段，这一阶段对房地产的开发重大，优秀的工程设计可以有效降低工程造价，如果控制的好，在设计阶段可以降低项目成本的70％至95％。推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法!，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局#建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。而作为开发人员，在设计阶段应要求在设计上定量分析所有设计单位的设计方案，分别计算用数据来说话，充分考虑到实施性和经济性。
2.2、施工阶段的成本控制方法
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。而工程施工阶段的成本控制是整个施工项目的主要阶段，在整个阶段可消耗大量的成本，有时甚至能超过90％。具体来说，施工阶段的成本控制在实质上就是对中标单位履约行为的管理,其主要工作包括：（1）强化合同管理；（2）健全完善监理制；（3）从新材料、新工艺等技术措施的应用上积极有效地控制项目投资；（4）利用经济措施有效控制项目投资。另外，加强工程变更和索赔控制。工程变更在项目实施阶段，由于客观和主观的原因，常有局部设计变更，工程变更，材料替代，工艺方法改变等问题，这会无形中提高或降低项目的预算。因此，我们必须提高设计变更审批程序，合理，有效的控制发生变化等问题。
2.3、竣工结算阶段
竣工结算阶段主要以结算控制为主，竣工结算前，必须严格履行竣工验收手续，及时收集整理各项相关资料，确保完整无疏漏；善处理工程洽商签证并清理预算增减帐，尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作；依据合同相关条款，逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等，保证结算费用的准确无误。另外，结算阶段控制一般情况下有两种效益组成，一种效益是间接效益，要为统计分析再利用阶段，根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价；另一种效益是直接效益，该部分主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价，作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据。
3、结语
综上所述，房地产成本控制是一个极为复杂、多变的费用控制实施手段，项目的成本控制完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅是以上的几点，房地产公司只有采取切实可行的控制方法和手段，使工程造价得到有效、合理的控制。
参考文献：
工程管理基本方法范文5
关键词：工程项目；建设成本；管理方法；控制措施
中图分类号：TU723文献标识码： A
引言
近年来，随着我国经济水平的不断提高，建筑行业的发展规模也不断地扩大，成本管控问题已成为企业发展的成败的关键，为实现企业可持续发展的经营理念，就必须加强项目建设成本管理。工程项目经营管理模式日新月异，这也给项目管理者带来一系列新的问题。建设各方需要从项目成本的计划、组织、管理、控制和协调等各方面进行合理的安排，实现对企业项目建设成本进行有效管理与控制，达到降低工程项目建设成本的目的，从而提高企业的经济效益。
一、工程建设项目成本控制存在的问题
（一）施工过程中各方管理体制执行不到位
工程项目建设是一个十分复杂的过程，不但包含土建工程施工，还包括各种配套设备安装等多专业多工种施工，建设过程参建单位众多，各单位管理制度又存在差异，造成管理制度执行不到位的现象时有发生。①建设单位工程管理部门对工程质量、进度管理不到位；②工程监理单位对工程施工过程中技术指导监督和成本控制不到位；③施工单位施工人员未严格按施工规范和设计要求进行施工；以上各种情况的出现，常常造成工程材料、施工质量、工程进度的各方面问题，从而带来返工费用、质量安全赔偿等一系列的增大工程成本的后果。
（二）施工过程中进度计划安排实施不当
在工程建设项目的成本控制过程中，建设各方特别是施工单位，对建设各环节进度，不能做到施工前周密部署进度计划，施工时严格执行施工计划安排，往往延缓了工程的进度，造成工程延误工期的现象，严重影响工程整体验收及投产，同时在无形中增加了人、材、机及资金成本的投入，造成工程建设成本的增加。工期与成本之间的关系如图1 所示。
（三）施工过程中资源配置不合理
在工程建设项目成本控制的问题上，一定要注重施工过程中人力、材料、机械资源的合理配置，避免因资源配置不合理造成工程开支的加大。近年来，大量工程施工过程中由于对资源配置的不合理，造成了工程质量不能保证及工程进度滞后的状况，或是资源配置不合理，造成人力、材料、机械的浪费，最终引起建设成本失控的后果，因此，施工前根据工程规范和进度安排等各方要求，进行合理的资源配置计划安排，施工中及时根据需要调整人力、工程材料、施工设备、资金等的投入，在保证工程质量及施工进度的前提下， 按成本最小化进行资源配置，使工程建设项目减少工程资金投入，控制工程开支。
二、工程项目建设成本管控的方法
成本的控制方法大致分为事前策划和多样投入两个方面。而事前的成本策划则是项目生产方经营活动最直接的影响因素。工程项目成本管理需要事前依据项目投标到竣工的各项成本数据形成一个包括预算成本、目标成本、施工预算计划成本的策划成本，实现对项目成本控制过程中的动态预计分析。而投入的多样性也是项目成本的一个组成部分，在工程建设项目不同的分部分项工程中，既有分包单位的投入又有业主的设备材料投入，形成最终的建筑项目产品与预计的施工期间的投入成本是完全不一致的， 工程项目建设成本必须依据项目管理的具体情况而核算，所以达到项目成本控制主要有以下几个方法： ①目标成本预测法。在建设工程项目进行的整个过程中，常常需要进行一系列的勘察、图纸设计、项目施工以及相关设备安装等工作，因此，在建筑工程中，其图纸的设计以及施工难易度就决定了其成本的计价方式各不相同，一般的建筑工程在施工过程中，主要是根据招标文件、工程图纸、地质勘探和支付条件等方面，对制订的项目预算成本和预计的项目目标对比，之后再确定具有一定可行性的成本管理控制方案。②成本因素分析法。整个工程建设成本是由直接成本和间接成本这两部分组成的其中，直接工程费和措施费组成工程的直接成本，规费和间接费用组成工程的间接成本。成本因素分析法的成本控制的主要对象是施工期间发生的直接成本。此种成本管理方法可以将项目成本超支的具体原因分析出来，是项目成本管理控制的主要分析方法，缺点是由于分析因素较多则时间较长。此方法多用于项目施工阶段。
三、工程项目建设成本的主要控制措施
（一）对工程建设项目中筹资成本的控制
建设工程所需资金量大、施工周期长、在项目建设过程中，筹措资金工作往往成为企业的建设过程中的重要工作环节，加强对项目资金的筹集成本的管控，是减少资金成本至关重要的成本管控部分。大部分企业在进行工程建设时，选择向银行贷款，面对银行贷款利率的不断增高，工程成本也随之增高，而利息支出也是工程资金投入成本的一部分，因此财务部门要做好企业对项目建设中筹资成本的控制。财务部门要按照企业内部规定和项目设计要求对建设成本进行具体测算；在保证工程质量和施工进度的前提下，根据成本测算数据优化筹资结构，确定最佳筹措资金方案，做到资金成本最小化；对施工单位项目建设资金使用情况派遣财务专人进行管理和监督，提高资金利用效率。
（二）对工程建设项目中工程结算成本的控制
1、项目工程进度款支付的控制管理
在整个工程项目建设过程中，建设单位要严格按照合同及相关制度支付工程施工建设费用。首先施工单位对施工建设费用进行申报后，由监理单位及工程管理部门依次确认施工单位申报的工程进度、工程量及工程费用是否与实际相符，在填写资金支付单据，并结合施工单位的发票上报财务部门，财务部门根据所得单据和有效发票依据合同支付工程款。进度款的拨付既要按合同规定支付，不影响下一步的工程施工资金，又要严格控制发生工程变更后极易发生的多付现象。财务部门对工程款的支付应该有计划的进行，当已付工程款超过实际工程进度支付款项时，应及时通知有关部门进行款项去向调查；最后，工程管理部门和监理单位应该严格按照施工规范和设计要求，对工程项目成本进行控制，保证资金的有效利用。
2、项目工程竣工结算的控制管理
工程竣工结算时，应由专业审核人员对工程质量和施工过程中产生的各项费用等进行严格审核。在通过工程质量的验收后，审核人员根据建设方和施工单位的合同，结合图纸、规范以及相关规定，对施工过程中的设计变更、现场签证等情况进行逐一审核；审核过程中审核人员应严格、公平、公正的对工程量进行详尽的核算；其次，根据资源购置人员的严格记录及现场情况，对资金使用的审核。审核人员应该对资源购置人员资金使用情况进行全面、深入的了解，包括：资源的购置、负责购置人员、批准人员、资源购置后的使用情况、剩余情况等；最后，待审核完成后，审核人员应根据实际审核情况进行工程竣工结算报告的撰写，并协同财务部门对款项进行结算。
3、决算款以及质保金支付的控制管理
在工程竣工后， 决算由审计部门对工程结算金额进行审核，并由施工单位、工程管理部门和审计部门共同签字交往财务部门，进行决算款的领取；最后，工程监理单位和工程管理部门在合同约定的质保期满后，确认达到工程的质保金支付要求后，共同对工程质保金审批表进行填写，并由建设单位资产管理部门签字后，再由财务部门进行审核、付款。
结束语
工程项目建设是我国国民经济的重要组成部分，科学合理地做好项目建设中成本的管理控制工作，不仅可以规范建设单位、施工单位、监理单位的管理行为，还可以实现降低建设单位的资金投入，减少工程开支的目的，为建设社会主义节约型社会做出贡献。
参考文献
[1]周昕. 工程建设项目成本管理方法及其控制措施探讨[J]. 广东科技,2014,（16）.
工程管理基本方法范文6
关键词：施工企业；成本管理；问题；控制方法
中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：
一、做好施工成本控制的具体内容
1．制定施工成本控制的标准。根据施工承包合同的类型和施工企业的管理水平，采取合适的施工成本控制措施，制定可行的控制标准，其工作质量的高低直接决定着施工成本控制的效果，甚至影响整个工作的成败。
2．对施工过程进行记录。记录应建立在仔细观察的基础上，对记录的内容要求详细又完整。主要内容包括人工、材料和施工机械的消耗量、施工工艺、现场管理、工作面情况、场地布置和施工准备等项目，还包括资源的数量、类别，人工和施工机械进退工作面的时间、休息或闲置时间，以及设备的保养、维护时间等内容。
3．对记录的内容进行整理和分析用科学的统计方法对记录的内容进行加工处理，使之系统化、条理化，并对原始资料仔细地审核，对整理的资料进行事后的结构性、及时性、计算和逻辑检查，使成果成为能反映施工和管理水平特征的资料。然后用适当的控制标准与整理的资料相比较，并结合实际施工和管理中的情况，撰写出施工成本统计分析报告，对经验和教训进行总结。
二、当前施工项目成本管理中存在的误区
1．对工程成本管理认识上的误区。工程成本管理是一个全员、全过程的管理，目标成本要通过施工生产组织和实施过程来实现。会计人员只能是成本管理的组织者，而不是成本管理的主体，不走出这个认识上的误区，就不可能搞好工程成本管理。长期以来，有些施工企业经理一提到成本管理就认为这是财务部门的事情，简单地将成本管理的责任归于会计人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰、各司其职，唯独没有了成本管理责任。
2．具体操作方面的误区。工程成本管理与一般产品成本管理的根本区别在于它的目标成本管理是一次性的，它管理的对象只有一个工程项目，随着这个工程的完工而结束其历史使命。因而，如何针对单个工程项目制定出可操作的目标成本则十分关键。但很多施工企业对于工程目标成本的制定过于简单化和程式化，有些施工企业只是简单地依据企业以往的工程成本降低率确定一个目标成本，而忽略了该工程的现场环境、施工条件以及工期的要求，项目经理部内部又将这一目标成本按照工程成本的构成即直接人工费、直接材料费、机械使用费、制造费用等按同比例套算下来，而不管这些成本项目到底有多大的利润空间，起不到控制作用。
3．人员管理方面的误区。坚持责权利相结合的原则，奖罚分明，是促进工程成本管理工作健康发展的动力。目前有些施工企业因为各部门、各岗位责权利不相对应，以至于无法考核其优劣，出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面。即使兑现了也是受奖的不公、受罚的不服。这种只安排工作而不考核其工作成效，或者只奖
不罚，奖罚不到位、不对称的做法，不仅会严重挫伤有关人员的积极性，也给以后的成本管理工作带来不可估量的损失。
三、做好施工项目成本控制的具体方法
1．健全完善权责明确的管理层次。施工企业的管理层次一般都有所差别，较小的企业一般实行企业对工程项目的垂直管理，即企业本部直接管理工程项目经理部；较大些的企业大多实行分公司对工程项目的垂直管理。一般情况下，公司对分公司下达经济指标，分公司再向各工程项目部下达指标，项目部向施工队和班组下达指标。但有时也会出现两个或两个以上分公司共同参与的大型工程项目，在这种情况下，就出现了项目部和分公司管理的交叉问题，在这种情况下，要以工程项目为管理主线，即公司直接对项目进行管理。向工程项目部下达经济指标，就应同时调整对分公司下达的经济指标，即分清施工管理成果的归属，否则就会造成管理层次不清，责权利不对应，影响工程项目部或分公司的积极性。施工企业应根据经营年度的具体情况，适时调整管理层次以明确责任，形成层次分明的成本中心，形成实现公司成本目标的保证体系。
2．协调好施工中的质量和工期的关系。对施工企业而言，产品质量并非越高越好，超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或过剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整。一般来说，质量预防费用起初较低，随着质量要求的提高逐渐会增加，当质量达到一定水平再要求提高时，该项费用就会急剧上升。正确处理质量成本中质量损失（内、外部故障损失）、预防费用和检验费用间的相互关系，采用科学合理、先进实用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求水平的前提下，尽可能降低工程成本。工期成本管理的目标是正确处理工期与成本的关系，使工期成本的总和达到最低值。由于内外部环境条件及合同条件的制约，保证合同工期和降低工程成本是一个十分艰巨的任务，因此，必须正确处理工期成本的两个方面的相互关系，即工期措施成本和工期损失之间的相互关系。
3．建立健全成本考核体系。将每一个人成本控制的责任和业绩与行政和经济双奖惩紧密挂钩。考核时间的选择方法有两种：一是按日历时间分月度、季度和竣工考核；二是按分部分项工程的进度，即各分部分项工程结束、总体工程竣工考核。企业应结合管理特点对工程项目考核的时间设定方法作出规定，制造费用的考核应以日历期间划分。按时间分阶段考核，可根据分析期末成本报表内容进行考核，考核时不能局限于报表上的数据，要结合成本分析资料和施工生产及成本管理的实际情况作出正确评价，以对下一阶段工作起到纠偏、鼓励的作用。
四、结语
总之，施工项目成本控制应该贯穿于整个项目活动从招投标直至工程保修期结束的始终，每一个环节都必须贯彻成本控制思想，它是一个涉及技术、经济、管理等方面的综合问题，涉及项目全过程以及项目组全体成员，是一个系统工程，应对其进行全面、全过程、全员控制。惟有如此，施工企业的项目管理水平才能得到不断的提高。
参考文献
[1]李术希．浅谈我国建设工程监理中存在的不足及对策[J].长沙铁道学院学报(社会科学版)，2007，（2）．
[2]陈晓晨．工程监理和项目管理的比较[J]．纪实，2008，（5）.
[3]亓凤华，赵飞．浅析建筑工程项目成本管理[J]．科技信息，2007，（5）．
