前言：中文期刊网精心挑选了房地产的资产评估范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产的资产评估范文1
【关键词】投资性房地产；公允价值；评估
《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。
2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。
5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
7.提高会计职业判断能力
公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。
参考文献
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).
房地产的资产评估范文2
一、商业银行信贷抵押资产的概述
（一）商业银行信贷抵押资产的涵义
信贷抵押资产评估作为银行内部独立的工作，主要用于评定测算银行放贷的抵押资产的状态，它作为商业银行的主要收入点，是银行的核心工作。信贷业务中最重要的业务是贷款部分，贷款业务是商业银行等金融机构，以事先约定好的利率和还款期，约定好利率和还款期作为条件，将资金贷款给需要资金的人的一种经济行为。
（二）合理地资产评估对银行信贷的影响
合理的评估有利于银行对借贷资产质量严格把控，及时预估出贷款的可能性风险，同时在企业向银行贷款之前，合理地考察企业信誉，减少借贷资金的风险，维护银行自身权益。
二、我国商业银行信贷抵押资产评估方法现状
资产评估在我国商业银行信贷资产中应用越发广泛和活跃，在对资产起到保障和监管其合规性方面效果显著，但是由于我国这方面起步较晚，与国外银行先进的业务水平相比，还存在很大的不足。在目前，我国评估行业以市场法，成本法，收益法为基础的三种评估方法。
（一）市场法现状
市场法，也叫做市场比较法，它根据相同相近的资产在活跃的市场上，成交日期与评估基准日相近附近，相同类型或者性质类似的资产成交价格，并与这些相同资产进行比较，然后根据被评资产的特性，对收集到的价格数据进行相应的调整，最终得出评估值。
（二）成本法现状
成本法，其是从资产生产成本的角度考虑，在评估基准日，通过对资产进行重置成本的估算，并在此过程中对资产的新旧程度和适用性进行评估，进而求得估算重置的花费，来测算被评资产的价值。例如中信银行某分行进行工厂大型机械设备评估时采用成本法，先计算其当前重置成本，减去计算出来的相关贬值后，得到设备的评估值。
（三）收益法现状
收益法，也叫收益现值法，是在评估基准日对资产未来的效益进行预测和估计，并对其折现加和求得评估值的一种方法。随着商业银行抵押资产开放程度越来高，收益法运用越发重要。例如中国银行某分行对其子公司进行抵押贷款评估时，就是运用收益法，对其预期收益进行测算并折现加总来确定评估值。
三、我国商业银行信贷抵押资产评估方法存在的不足
评估业务在国外发展进程已经十分久远，尤其是抵押贷款为目的的评估业务也十分成熟，随着经济全球化的影响和资本市场的快速融合，抵押贷款业务在现代经济中的地位越来越重，在各个国家都得到重视，逐渐成为经济发展必不可少的经济活动。。
（一）评估方法运用不科学
我国的资产评估理论发展不完善、体系尚未健全，并且在我国早期的资产评估发展过程中，评估机构很多作为会计事务所的分支机构出现，评估人员很多来自会计岗位，受会计计量的影响较大。评估师专业技能、知识储备不完善，胜任能力不足，对市场洞察不敏锐，并且往往为了成本尽量少的考虑，过于简化程序。
（二）价值类型选择不合理
受到国际评估准则和国外先进的评估体系的影响，我国关于抵押资产的评估案例，大多是将被评估资产的价值类型定义为市场价值，这显然与银行需要用抵押资产来保障贷款安全的目的有很大差距。
（三）传统评估方法实践困难
1.正确判定市场未来的价格走势比较困难
确定合理的抵押?J款价值，对抵押资产的可持续性要进行合理审慎的考量，这使得评估人员在这个借贷经济活动的持续期内，要准确把握市场上的短期投机等不利因素的影响，合理高效地洞察市场发展的趋势和轨迹，合理判断资产活动周期的峰值和低谷，估计出较为准确的价格趋势，但是实际上，我国评估人员在此方面知识还存在严重缺口，使得评估人员评估时难度是巨大的。
2.抵押贷款价值下的如何确定评估有效期的问题
从原来的评估准则和评估实例的分析来看，对于评估报告的时效性、有效期都有规定，一般来说从评估的有效期也能看出评估人员在评估实务过程中的专业素养和业务水平的高低，同时也是对评估人员合理评估时进行无责保护的一种手段。
3.评估时参数的不合理性和难以估计性对评估值的影响
在评估过程中，评估人员进行银行抵押资产评估时，对评估参数的选取和价值类型的判断中存在较大主观因素，并且还要根据市场变化及时进行调整，这些都使得评估参数的选取和结果存在不合理性。
四、完善我国商业银行信贷抵押资产评估方法的对策
本文基于创新过程中所受制的因素，折现现金流法为核心期权定价法为补充以及不良资产的交易案例比较法提出对策及建议。
（一）评估方法要与评估目的、价值类型相匹配
我们进行评估案例分析时，要保证评估方和价值类型的选取要相符，要基于评估目的选取合适的市场类型。
（二）完善对抵押资产进行评估的框架
评估方法都有其使用的条件，档适合的评估方法选取之后，评估条件却不能满足时，我们就要考虑其他的评估方法进行评估了。核心方法：折现现金流法。
现金流量折现模型：
其中n为资产的年限，CFt为t年的现金流量，R为包含风险的折现率。
替代方法：成本法、市场法以及其他收益法。
（三）为加强风险预防，对抵押资产评估进行方法改善
1.对评估方法修正的建议
就我国评估目前发展状况来看，抵押贷款的评估实例数据不完善，风险考量不合理，我们主要应该在保证银行不会出现贷款本金损失的前提下，对抵押方法进行完善和改进。
2.对评估方法进行修正后评估公式
根据本文前面的叙述，对评估方法进行修正，得到不同的抵押资产评估值，即不存在违约的状态，求得抵押资产的评估值应该是将抵押资产的市场价格扣除贷款可能出现的损失值，即或有损失折减法为：
其中：F是抵押资产的评估值；B是抵押资产市场价格；D是预计发生的损失；PE是违约赔偿率。
房地产的资产评估范文3
一、投资性房地产及在新旧会计准则下的异同
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,它能够单独计量和出售,一般包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。相较于旧的会计准则,其重大变化就是单独以会计准则的形式,严格的将投资性房地产与自有房产以及作为存货的房地产加以区别。这就能更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力,增强了企业财务的透明度。另外一个重大变化是,在新会计准则下引入了“公允价值”,并将其作为投资性房地产的一种计价模式。旧会计准则下采取成本模式计价,它与公允价值计量的最大区别就在于前者比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销,并在期末计提减值准备,而后者的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响,而不再单独计提。
二、新会计准则下投资性房地产公司的会计政策选择
2.1盈余管理
会计计量的不确定性本身就会对盈余管理产生一定的影响,相较于旧会计准则,新准则下投资性房地产公司会计政策需注意以下几方面:(1)存货计价方法的改变。新准则要求企业在期末计价时,应该采用先进先出法、个别计价法或者加权平均法来计价,而取消了“后进先出法”。显然在未来房地产市场需求较大的背景下,先进先出大大缩小了企业通过存货计价方法调整利润的空间。(2)资产减值准备不能转回。新准则第8号“减值准备”明确规定,企业计提的资产减值损失在确认以后,不能在以后的会计期间再转回。旧会计准则下,房地产公司可能通过大额的资产减值损失准备的计提和转回来改变相关会计期间的损益,如先计提减值准备,待后发生减值的现象消失时,在当期会计转回原来计提的减值准备。但新准则对这一现象的禁止使得企业操作利润的空间被大大缩小。(3)财务报表范围的扩大。新会计准则规定,只要是受控制的所有子公司都必须列入母公司的合并报表。同时,在母公司所需要出具的合并报表为合并资产负债表、合并利润表和合并利润分配表基础上增加了现金流量表和所有者权益变动表。(4)公允价值模式下,首先引入不计提折旧增加大房地产开发企业盈利。3号准则要求,公允价值模式下,“不再对房地产进行摊销或者计提折旧,而是在会计期末按照从公开市场中取得的公允价值与原账面价值进行比较,两者之间的差额计入公允价值变动损益,列入当期损益”。但需要注意的是一旦采用公允价值计量模式,就不能再转回采用成本计量模式。
2.2税务管理
新准则关于投资性房地产公司的纳税管理变得较大。(1)计税基础。主要分为房屋、建筑物和土地使用权的计税基础。他们的计税基础如表1所示:
表1新准则下投资性房地产的计税基础
(2)后续计量与纳税调整。采用成本模式的企业,如没有对投资性房地产计提减值准备则不需要调整,否则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定,对后续计量进行纳税调整。采用公允价值模式的企业,如对房地产进行后续计量,公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认,应进行纳税调整。(3)房地产转换。在成本计量模式下,将没有计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时,持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的,可以计算摊销费用扣除后作为无形资产。而将存货的房地产转换为投资性房地产时,无论采取哪种计量模式,当期都要按视同销售确认收入,同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础。
2.3资产评估
新准则对投资性房地产的资产评估有两个:(1)资产认定。在资产类别上,新准则进行了规范和跟新,如将股权投资、债券投资分类为“交易性金融资产”、“可供出售的金融资产”、“长期股权投资”、“持有至到期投资”等。3号准则将已出租和长期持有并准备增值后转让的土地使用权,以及企业拥有并已出租的建筑物划分为投资性房地产。同时还提出资产组及资产组组合的概念。这种界定扩大了房地产资产评估的业务范围,同时对于评估客体的界定给出了相应的规范,要求评估工作的第一步就是在熟悉新会计准则中资产定义的前提下,根据资产特征明确评估对象。(2)资产评估价值类型。公允价值是新会计准则的核心问题,也是房地产资产评估的核心价值类型。长期看,我国房地产市场升温余地较大,采取公允价值模式进行资产评估显然更利于提高企业的盈利。但是当前我国房地产市场已隐现出泡沫迹象,政府宏观调控力度不断加大,此时选择成本模式或许更为合适。但如果采取公允价值模式,间接上也提高了对企业财务人员的要求和对资产评估服务的要求。企业需要结合房地产发展实际采取相应的评估模式。
参考文献:
[1]冷军,集团经济研究[J],2007(10)
房地产的资产评估范文4
关键词：投资性房地产 公允价值 房地产估价
1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定
新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。
房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。
4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。
3 投资性房地产引入房地产估价的途径1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。
投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.
财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].
房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.
王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.
房地产的资产评估范文5
【关键词】 公允价值； 投资性房地产； 公允价值计量模式
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析
众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。
（一）专业评估方法确定公允价值
所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。
中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。
中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。
（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值
参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。
山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。
虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值
所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。
天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。
因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。
二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析
从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。
通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。
三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议
通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。
首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。
其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。
最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。
总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。
【参考文献】
［1］ 李荣锦，马娜.投资性房地产后续计量模式比较分析［J］.财会研究，2011（1）：30-32.
［2］ 王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响［J］.财会研究，2008（16）：31-33.
［3］ 田莹莹，王淑珍.浅谈投资性房地产公允价值计量模式――基于SWOT分析法［J］.会计之友，2010（10）：104-105.
［4］ 孟冰.对投资性房地产运用公允价值的思考［J］.会计之友，2009 （6）：76-78.
［5］ 郑惠霞.关于投资性房地产公允价值计量模式若干问题的探讨［J］.新会计，2009（4）：38-40.
房地产的资产评估范文6
关键词：新准则；公允价值；利润
中图分类号：F23文献标识码：A
一、利用公允价值进行利润操纵的可能性分析
基于我国目前的公允价值应用环境，新会计准则只在投资性房地产、非货币性资产交换、债务重组、非同一控制下的企业合并和金融工具确认和计量等方面采用了公允价值。此次新准则中公允价值仍然是通过个人的主观判断才能实现，很容易导致企业为了粉饰报表利用公允价值来操纵利润。
（一）“投资性房地产”准则利润操纵空间较小
1、从投资性房地产的初始计量和后续计量看利润操纵。从投资性房地产的初始计量和后续计量看，房地产资产一般存在活跃的交易市场，因此，很难进行利润操纵。准则规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。因此，应关注两点：一是企业将成本模式转为公允价值模式的动机；二是取得公允价值的证据是否确凿。
2、从投资性房地产的转换看利润操纵。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当投资性房地产转换为自用资产时，如果转换当日的公允价值高于原账面价值的差额计入当期损益，产生了未实现利得。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；反之，其差额作为资本公积，计入所有者权益。可见，关注点是企业投资性房地产转为自用房地产是否有确凿证据，是否存在进行利润操纵的动机。
总之，“投资性房地产”准则应用公允价值，利润操纵空间较小。如果企业不存在取得上市资格、配股等目的，一般不会进行利润操纵。
（二）“非货币性资产交换”准则可能再次成为利润操纵的手段。新准则中，非货币换选用了两种计价基础：公允价值和以换出资产的账面价值计价。但是满足以下两个条件方可使用公允价值计量：一是该种交易具有商业性质；二是换入或换出的资产的公允价值可以可靠地计量，否则以换出资产的账面价值计量。可见公允价值如何确定是一个关键问题。企业为了取得上市资格，或上市公司为了配股目的，可能在关联企业之间，通过“规划交易”方式，选择具有商业实质的非货币性资产交换，以达到配股或实现盈利的目的。实质上，通过“规划交易”增加利润的方式就是一种利润操纵行为。
（三）“债务重组”准则有可能再次成为企业操纵利润的工具
1、以资产清偿债务。以现金清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，计入营业外收入，从而增加利润。以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入营业外收入。转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额，计入营业外支出。可见，如果企业转让的非现金资产的公允价值不变，那么转让的非现金资产的账面价值越低，确认的营业外支出数额越小，则计入营业外收入的数额即增加的利润额越大。
2、将债务转为资本。债务人应当将债权人放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本（或者实收资本），股份的公允价值总额与股本（或者实收资本）之间的差额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。这种债务重组方式，在关联企业之间，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额往往是不公允的，其差额越大，增加的利润越多。
3、修改其他债务条件。债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值。重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额，计入当期损益。
新的债务重组准则意味着，作为债务人的上市公司进行债务重组时，一旦债权人让步，上市公司获得的利润将直接计入当期收益，计入利润表。对此，首先，应关注债务方债务重组的动机；其次，判断债务重组企业之间是否是关联方；最后，分析债务重组中公允价值确定的方法和依据是否合理。
（四）非同一控制下企业合并基本不存在利润操纵的可能性。《企业会计准则第20号――企业合并》规定，同一控制下的企业合并，规定以账面价值作为会计处理的基础。因为我国大部分企业合并是同一控制下的企业合并，这样做可以避免利润操纵。
而对于非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。因此，合并方资产的公允价值与被合并方可辨认净资产公允价值确定的可靠性是判断能否构成利润操纵的关键。一般来说，非同一控制下的企业之间是各自独立的利益主体，能够按照相对公平的原则，确定各方资产的公允价值，因此基本不存在利润操纵的可能性。
（五）金融工具确认和计量是利润操纵的关注点。金融工具确认和计量准则，包含投资资产和负债两部分内容。上市公司能否利用该准则操纵利润，重点应分析两点：第一，金融资产的分类是否发生了变化；第二，金融资产公允价值的确定是否真实可靠。在金融资产中，只有贷款和应收款项在活跃市场中没有报价。因为其公允价值的构成相对简单，而且准则指南也对其公允价值的作出了明确规定。因此，利润操纵的可能性较小。
二、公允价值应用建议
（一）对公允价值的确定做出明确的规定。为了防止企业滥用公允价值操纵利润，保证新准则的有效实施，要借鉴国外公允价值计量的研究成果，结合我国的实际情况，制定符合我国国情的公允价值计量操作指南，详尽规定有关现值的确认、计量和报告问题，对公允价值的确定做出进一步的具体解释和说明，对公允价值的定性和定量给予一个明确标准。
（二）完善资产评估市场，保证公允价值确定的合理性。公允价值的合理性是会计信息可靠性与相关性的重要基础。由于我国相应资产的交易市场不很完善，会有大量的债务重组业务、非货币性资产交换业务需要通过资产评估机构确定其公允价值。然而，目前我国的资产评估机构能否担此重任，着实令人担忧。因此，为了防止公允价值被滥用而出现利润操纵，资产评估业作为客观评定估算资产价值的行业，应能够为交易双方提供可靠的价格尺度和依据。
