前言：中文期刊网精心挑选了房地产资产评估程序范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产资产评估程序范文1
关键词：投资性房地产；公允价值；评估
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。
二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。
五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
参考文献：
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.
房地产资产评估程序范文2
[关键词] 国有资产 资产评估 资产流失
随着改革开放的深入，涉及产权交易的经济行为越来越多。产权交易往往需要资产评估，尤其国有资产的产权交易，根据有关规定，资产评估是不可缺少的程序。合资、并购、股份制改造等产权交易是国企改革的重要途径。但在国企改革的产权交易过程中，国有资产流失的现象是触目惊心的，其中低价出售国有资产，则是国有资产流失的一个重要方面。企业在资产评估中如何防止国有资产的流失成为了一项我们需要研究的重要课题。本文的旨在以国有资产占有单位――管理者的角度，审视评估机构对本企业进行资产评估的各个环节，指出每个评估环节中避免国有资产流失的关键之所在，从而杜绝或减少在资产评估中国有资产的流失。
一、资产评估前期
本阶段是指资产占有单位已经决定进行资产评估至评估机构尚未进驻的这段时间。
1.资产评估的准备工作。首先，要对拟评估的资产进行全面的清产核资，“做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致”。这是国资委《关于规范国有企业改制工作的意见》中明确规定的要求。这样不仅有利于资产评估的顺利进行，更主要的是能对拟评估的资产全面摸底，做到心中有数。其次，要对配合资产评估工作的相关人员进行必要的培训，即使是小型的资产评估也要进行适当的有针对性的学习，了解资产评估的基本常识，学习相关的法律文件。
2.确定评估机构。目前，国内评估机构很多，鱼龙混杂，因此，要根据已确定的经济行为及拟评估的资产选取合适的评估机构。具体地说就是要聘请有相应资质评估机构。比如，企业是上市公司或涉及证券业务的，就要聘请证监会和财政部批准的具有证券业务评估资格的评估机构；而对于土地评估，要有土地管理部门批准的资格等。不然，由于评估机构竞争激烈，可能出现先揽下业务再出包的现象，企业要多花不少冤枉钱。
3.评估基准日的确定。评估基准日原则上应尽可能选择会计期末或离经济行为发生较近的时日。然而，新出台的能使资产价值发生重大变化的国家有关政策法规之执行日也是应认真加以考虑的，应尽量避免由此产生的减值，而应享有由此产生的增值。另外，如汇率的变动、在建工程的竣工验收日等对资产价值影响较大的因素亦应加以考虑。同时，还要考虑资产评估报告的一年有效期问题，经济行为应在一年内完成。
4.签订资产评估业务约定书。中国资产评估协会早已出台了资产评估业务约定书的固定格式范本，但不具备强制性，企业完全可以根据自己的意愿与所聘请的资产评估机构协商，添加具有维护本企业权益的追加条款，若无正当理由，资产评估机构当然不应拒绝。约定书的最后一项就是确定评估费用了，如果此项费用高出合理的范围，当然就是国有资产流失的一部分。因此，了解评估机构如何收费也很重要。
实践中一般采取以规定标准为基础，由委托方与评估机构协商的方法来确定收费金额。企业最好事先到有关部门了解一下是否有新的收费标准或政策，再了解一下此项业务的收费行情，作到心中有数，在谈判中才能处于有利地位。
二、资产评估中期
本阶段是指资产评估机构进驻资产占有单位开始，至完成实物资产的实地勘察，账面资产的核实确认，进行评定估算的这段时间。在这段时间里，资产评估的各项工作离不开资产占有单位的密切配合，所以企业正好可以利用此项便利，密切关注评估人员评估各项资产时所用的评估程序、评估方法以及各项资产的初步评估结果，如有不同意见可及时提出质疑，要求评估机构给以合理的解释。
“质疑“和评估机构所尊崇的“独立性”并不冲突，因为对评估机构还要求其具有客观性与公正性，同时评估工作也要求具有科学性。况且，评估机构管理部门颁布的有关资产评估准则在许多条款中都明确要求注册评估师应与委托方进行“沟通”。既然是沟通，一方对某事项提出质疑，另一方予以答复当属理所当然。因此，要关注评估机构对各项资产的评估程序、评估方法、评估参数和评估结果，以便把国有资产流失的可能性消灭在萌芽中。对于各项具体资产的评估而言，主要是关注其选用的评估方法和对应此方法而选用的相应评估参数。
1.机器设备评估。机器设备的评估往往主要是采用重置成本法，重要的评估参数是设备的重置成本与成新率。而最了解本企业设备的重置成本与成新率这两个参数可靠数据的人应该是本企业主管设备方面的工程技术人员与设备采购人员，即使评估机构聘请的专业人员也不见得赶上他们。所以，有经验的评估师往往就此与他们沟通，求得他们的支持，以便评估值更能接近实际。反过来说，企业也应派出得力人员配合评估机构，同时也顺便关注了设备评估中的少评与漏评问题。
2.房地产评估。房地产评估,尤其是土地使用权的评估，往往由于金额较大，所以一直是国有资产流失的一个重要方面，因此，国有资产占有单位及其上级领导机关必须对此项评估给予高度的关注。我曾参与一小型国有企业，该企业历史包袱沉重，当地政府决定将其整体出售。
房地产评估的价值类型有公开市场价值与非公开市场价值。所谓“公开市场价值”是指在以产权变动为前提，被估房地产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下应该实现的交换价值。而除此之外受到某些限制的则属于非公开市场价值。从保护国有资产的角度来说，在产权主体发生变动的情况下，房地产评估时就应该采用公开市场价值的价值类型来进行评估，这样才能体现该项房地产的真实价值所在。
3.长期投资评估。长期投资包括长期股票投资、长期债券投资和其他投资。对于前二者，按评估基准日的价格与相应计价标准来评估即可。从国有资产的安全性来说，我们关注的是其他投资这一项。其他投资是指除了股票投资，债券投资以外的投资，主要是投资主体以现金、实物资产或无形资产投入到被投资企业，从而获得投资收益，比如与其他企业合资，合作、联营，设立全资、控股或非控股的子公司等。
对外投资，设立子公司往往为腐败分子所利用 ，是国有资产流失的巨大黑洞之一。许多腐败分子利用对外投资，设立公司手法转移国有资产，据为己有，对此，投资方的上级主管部门必须高度重视。同时投资主体在涉及产权交易的资产评估中也有防止国有资产流失的问题。
那么怎样防止国有资产流失现象发生呢？从根本意义上来说，长期投资的评估是对被投资企业获利能力的评估，所以对于长期投资的评估方法应是首先对被投资企业进行整体资产评估，再根据投资比例计算出投资方长期投资这项资产的评估值。
三、资产评估后期
从资产评估程序来说，此阶段是指评估机构完成现场勘测，初步评估测算后，进入评估汇总、撰写评估报告及评估技术说明，到向委托方出具正式资产评估报告的阶段。这个阶段有一个评估机构与委托方反复交换意见的过程。在这个过程中，资产占有单位为了防止在资产评估中国有资产的流失，应要求评估机构提供签字盖章前的资产评估报告草样，对其进行分析，发现有疑问之处，及时与评估机构进行交流。
1.对评估报告做逻辑性分析。包括对评估目的、评估中依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性进行分析；对评估范围与评估目的之间的匹配性进行分析；对资产属性作价的前提条件与作价依据之间的一致性进行分析。通过分析，可以对评估人员在评估中的基本思路和操作方法是否准确、合理进行判断。
2.对评估中运用的价格信息及有关参数进行分析。在评估方法既定的情况下，评估中选用的价格依据和有关参数就成为影响评估结果的关键因素。因为评估中要求选择在评估基准日时有效的价格信息和取价标准，因而分析中就要关注其出处和有效期两方面。对于使用收益现值法时选用的折现系数和风险系数，要分析研究风险因素构成及技术处理方法的客观性和合理性。
3.对评估计算、汇总情况进行分析。可结合评估报告中所举案例，对评估中的计算公式、成本构成是否准确反映评估方法，计算结果是否正确，分项计算与汇总结果是否吻合，与文字说明是否一致进行分析、验证。
如果国企的管理者与参与配合评估的相关人员认真做到本文所述各点，就可以杜绝或减少在资产评估中国有资产的流失。为此，前提条件应是:（1）改制中，国企方参与配合资产评估的领导者与相关人员不应与评估的结果有直接或间接的利益关系;（2）上述人员应公正廉洁，能自觉维护国家与人民的利益。第二条是一种理想化状态，关键是第一条。这就需要国有企业的出资主体和产权主体研究出合理的委托模式与监督模式及对资产评估事项的配合模式，切实做到从根源上防止国有资产的流失。
参考文献：
[1]李忠信王吉发:国有资产管理新论.中国经济出版社,2004
[2]杨友孝:企业国有资产产权评估与确认及国有资产流失防控指导手册.北京:北京大学,2004
房地产资产评估程序范文3
我们的专业是工程管理，房地产是我们以后就业的主要方向之一，加上我俩对房地产十分地感兴趣，所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀。房地产评估公司属于房地产中介机构，是房地产开发商与消费者之间的桥梁，在这里实习会使我们得到更
我们的专业是工程管理，房地产是我们以后就业的主要方向之一，加上我俩对房地产十分地感兴趣，所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀。房地产评估公司属于房地产中介机构，是房地产开发商与消费者之间的桥梁，在这里实习会使我们得到更好的锻炼。而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产=科学艺术。正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力，我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业，才能主动的才房地产的知识中自由的遨游!
实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，，也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。
一、公司介绍
北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。
1，公司的主要业务有
①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。
②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。
基准地价编制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价，并参与了其它省市基准地价的制定，获得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖；业务包括出让或国家收回土地的地价评估；转让，出租，抵押，作价入股房地产的评估；企业兼并，破产，清产核资涉及的房地产估价；司法仲裁涉及到的房地产估价；征收土地税费涉及的土地估价；其它依照法律，法规需要进行的房地产估价。
③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。
北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为a级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。
④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。
目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。
⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。
北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。
2，公司特点及优势
①，公司具备五种资质:
⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。
⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。
⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。
⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。
⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。
作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。
②，灵敏可靠的信息来源
北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客 户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。
③，良好的信誉
北方公司是中国银行总部，国家开发银行，建设银行北京分行的指定评估机构之一，与其他银行亦有业务联系，享有良好的信誉。目前，房地产抵押评估业务量日益扩大。北方公司在接受评估工作过程中，从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性，并协助企业明晰产权关系。既为金融机构的贷款安全性提供保障，又为企业理顺产权关系，顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作。
④，雄厚的技术力量
北方公司是国内成立最早，技术力最雄厚的专业评估机构。从事过各类资产评估项目，并与境外评估机构进行过多次合作，有丰富的协调经验。在长期的房地产评估工作中，全体员工不断总结经验，熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法，目前已形成了一套科学有效的评估程序，确保了评估工作的客观，公正和具有权威性。自1992年以来，各省市基准地价的制定，北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验，并对基准地价的数字化，标准化有独到的见解。
⑤，高素质的人才结构
北方公司现有专职人员中，50%左右具有硕士学位，形成了以经济，财会，建筑，法律等专业人员为主的业务队伍，体现了最佳的组合效益。其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员，多年以来从事土地经济理论，地价理论及评估方法的研究，参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草。公司现有人员中，具有国土资源部土地估价师证书的15名，建设部注册房地产估价师证书的12名。除此之外，还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍，能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目。
二、在公司的工作情况
能在这么有实力的房地产公司实习，我们十分的高兴，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春。我们也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。
在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到项目中来，最后得到项目主力的位置。这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信。下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目。
北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时候，在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布。
国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个项目。按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度chr(39)七通一平chr(39)条件下的楼面毛地价和地面熟地价。在5天内完成工作任务。外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告。外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作。
房地产资产评估程序范文4
《房地产估价》属于实用性较强的知识领域，实际操作的内容较多，传统的教学方法和手段已不能满足培养复合型人才的要求。如何适应房地产估价专业岗位需求，如何通过运用多种教学方法和手段使学生所学的专业知识得到巩固、实践估价能力得到培养，是一个摆在房地产估价专业教师面前的课题。
本文通过对房地产估价岗位人才市场的岗位需求调查，依据已取得的教学改革实践经验，查找传统教学中存在问题，以我校房地产估价项目教学改革为核心，探索新的教学模式，根据房地产估价职业岗位实际工作任务所需的知识、能力、素质要求设立，来设计校企合作、产学研结合、教学做一体化的房地产估价课程教学体系。
一、课程理念与设计思路
《房地产估价》课程基于工作过程的设计理念，注重岗位职业能力培养，采取校企合作、工学结合及订单培养等模式。课程设计以职业能力培养为重点，与行业企业合作进行课程开发与设计，引入行业标准，融入职业资格认证。本课程设计思路采取项目课程形式。围绕典型工作任务，以具体的各种目的估价项目为学习项目模块，组织课程内容。典型项目模块从简单到复杂，形成项目序列，让学生在学习项目的过程中不断的提升职业能力。
二、教学内容
本课程教学内容是根据房地产估价职业岗位实际工作任务所需的知识、能力、素质要求选取的，包括六个项目的教学内容：国有土地使用权出让价格估价、房地产转让估价、房地产保险价格评估、房地产抵押价值估价、征地和房屋拆迁补偿估价及基准地价评估。并对每个项目按照房地产估价工作过程系统化开展教学，按照每个估价项目的操作程序组织教学过程：获取房地产估价业务、明确估价基本事项、接受并签订房地产估价委托合同书、制定房地产估价作业方案、搜集整理估价资料、实地查勘估价对象、选择房地产估价方法、分析测算判断房地产在特定目的下的估价时点的客观合理价值、撰写并提交估价报告、审核报告、估价资料归档。
三、教学过程的组织与安排
1.教学内容的组织
按照评估体系中的典型工作任务及工作过程进行系统组织，导出全部职业行动领域，再由行动领域导出学习领域，并通过适合教学的学习情景使其具体化，同时融入适度的相关领域知识，最后转化为适合于高职学生的教学内容。
2.教学内容的安排
（1）教学内容的实施步骤。第一阶段：教师化解工作及职业情境，将其转化为学习情境，以案例形式展示，提出思考问题，并提供考虑分析问题的可能角度及解决问题的可能途径。第二阶段：教师对项目工作提出解决办法，反思总结，将其在某一具体项目中获得的经验教训升华，将已吸纳、创造的隐性知识结构化、系统化，从感性走向理性，从而最终实现自身能力的拓展和提升。第三阶段：学生以组为单位，进行分析、调查、研究、讨论，提出解决方案，制订行动计划，呈现项目工作（模拟）结果。学生通过实际操作，习得行业知识、掌握职业技能，生成自己的经验和知识。第四阶段：教师总结，考核。
（2）资产评估工作底稿（任务单）。在多年教学实践中，我们总结了一套适合学生操作的工作底稿。按评估项目，发放真实的资产评估工作底稿，包括业务约定书、现场勘查表、价值估算单、评估报告等，明确具体资产评估的任务目标。在实际工作任务的驱动下，教师指导学生按实际工作流程、步骤和内容完成相关工作。
（3）采用过程考核模式，制定了授课教师、企业实践教师、学生三方主体多角度、多方式的立体考核方案，通过调整考核项目的内容及分值权重，来指导学生掌握技能要点。考核评价分为准备评估和正式评估两个阶段，制定了具体的评分表，教师考核与学生自评相结合。
四、教学方法与手段改革
以房地产估价岗位工作任务和岗位职业能力为基础，深入开展多种教学方法，激发学生学习热情，主要采用项目教学法、现场教学、角色扮演法及小组辩论法等。
1.项目教学法
基于工作过程系统化的思想理念，采用行动导向教学，进行项目任务教学以行动为导向的项目教学法，由师生共同实施一个完整的项目工作，把整个学习过程分解为若干项目，传授给学生理论知识和操作技能的同时，更重要的是培养的操作能力。
2.现场教学
利用我院现有的实验室硬件设备进行项目教学，建立模拟房地产估价公司，实训室安装了房地产评估软件，学生通过在实训室的学习，能达到与实际工作岗位的零距离对接；利用订单单位工作岗位的真实业务进行项目教学及现场教学，现场考核，制作评估底稿与报告，实训室有各种建筑施工模型及挂图，带领学生到建筑工地参观，参与建筑材料鉴别，进行现场教学，现场考核，制作评估底稿与报告。
3.角色扮演法
在授课过程中，根据各评估任务要求，学生模拟评估师，轮流担任负责人，形成模拟评估团队，依照评估流程完成评估任务，既增加了课堂的趣味性又锻炼了学生的技能操作能力。
4.小组辩论法
教学实施过程中，每一个评估任务都以学生小组的形式来完成，经过小组讨论形成统一观点。各学生小组之间针对同一项目任务会形成各种不同的观点，此时，授课教师组织学生小组之间进行主题辩论，帮助学生深入理解专业知识，形成一致认识。
五、教学考核与评价
采用全过程考核模式，以出勤情况、课堂表现确定平时考核分值，占总成绩的30%；以授课教师及企业实践教师按照项目对学生进行实践操作考核，分值占总成绩70%。同时，注重在考核过程作中引进房地产估价行业标准。
结语
基于工作过程系统化的高职房地产估价课程，以学生就业为导向，在调查行业需求和典型岗位工作任务的前提下，建立真实的校内外实习实训情境，探索新的教学模式，旨在培养高级技术应用型房地产估价人才。因此，对应房地产估价岗位需求进行的课程改革具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]姜大源.论高职教育工作过程系统化课
程开发.徐州建筑职业技术学院学报，
2010，10）1-6.
[2]姜大源.论高等职业教育课程的系统化
房地产资产评估程序范文5
一、深化拓展房地产土地评估业务的必要性
1.激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力
随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”，房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批，房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化，房地产土地评估市场将进一步开放，会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中，市场竞争的加剧将不可避免，房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看，房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务，由于机构众多、“僧多粥少”，造成竞相降价，这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小，也让委托方越来越强势，房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。
2.经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求
当前我国经济发展进入新常态，经济转型升级进入关键时期，为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩，房地产企业效益大幅下滑，面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力，客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外，更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点，不断探求房地产土地评估业务的蓝海，拓展新兴业务领域。
3.新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇
随着新型城镇化的加速推进，房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式，成为房地产行业的巨大机会，也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务，而是提供全过程、全要素的增值服务。此外，新型城镇化的融资模式发生根本变化，过去政府依靠土地财政筹集资金，现在引入银行信贷、国际投资和社会资本，这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。
二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈
1.信息闭塞、创新思维受限
从总体上看，在目前的房地产土地评估机构业务中，银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间，房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是，传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩，例如，随着地税和物价系统联合制定存量评估系统，课税评估业务大大萎缩；金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”，许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少，不熟悉收益法及市场法的运用，对开展新业务存在能力不足的问题。此外，由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用，忽视了房地产土地评估的咨询作用，没有发挥房地产土地评估的真正价值，房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。
2.在评估业务实务中低层次操作
目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性，也难以制定统一的价值评估技术标准，这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上，诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外，房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域，大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。
3.对房地产土地评估技术钻研不够
目前大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。而且，很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下，以委托方确定的“评估”价值，倒推房地产土地评估的程序，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。
三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域
房地产土地评估机构深化拓展业务，应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫，发挥估值技术优势，实现业务链条的纵向延伸和横向延展。
1.深化拓展资产定价新业务
估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展，强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如，深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务，充分发挥房地产土地评估的价值发现作用；开展房地产土地价格监测业务，建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系，协助府制定房地产和土地交易指导价；开展非常规房地产价格评估，如房地产物质/功能减损价格评估，海域或荒山价格评估等。
2.实现业务链条的纵向延伸和横向延展
在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上，进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面，可以向关联业务行业发展，如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售、房地产经纪人等。此外，还可以针对房地产企业价值的提升，提出价值管理的对策建议，提供高附加值的服务。另一方面，可以向关联土地资源行业发展，如房地产土地开发、规划、登记，土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。
3.积极培育拓展非估值业务
以管理咨询为核心的非估值业务，将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看，可拓展的非估值类业务主要包括：以提升评估服务附加值为目标，为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务；通过分析房地产项目的相关数据，评估房地产开发项目的经济与技术可行性，提供土地整理项目建议书，为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少，附加值相对较高。
四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略
1.加大房地产土地评估新业务的研发力度
创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本；同时，要加强对房地产土地评估市场现状的研究，敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向，加大对新兴业务和潜在业务的研发力度，形成具有特色的品牌优势，抢占房地产土地评估行业的制高点。
2.完善房地产土地评估的基础条件
为深化拓展房地产土地评估业务，房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才，如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等，迅速搭建起所需的业务部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外，房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要，选取并购目标，拓展业务类型，实现优势互补。
3.制定房地产土地评估业务的市场营销战略
房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务，需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下，引入新的市场营销理念，制定切实可行的市场营销战略，已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际，制定恰当的市场营销战略目标和经营策略，包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时，制定中长期和短期相结合的市场营销计划，并通过有效的考核和激励措施，保证市场营销计划的全面落实。
4.加强客户的挖掘与沟通联系
房地产土地评估机构需要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力；分析挖掘客户的潜在市场需求，为客户提供更加可靠优质的增值服务。同时，与政府相关部门、银行、券商、基金等保持良好的沟通合作关系，及时获取相关业务信息，不断拓宽房地产土地评估业务的来源渠道。随着财政支出管理改革的全面推进，政府工程采购服务的规模越来越大，财政或政府采购部门将成为房地产土地评估机构重要的委托方。因此，房地产土地评估机构应主动与财政或政府采购部门沟通联系，积极参与相关课题的研究和重大政策的论证，发挥好民间智库的作用，为争取政府工程采购服务项目创造条件。
房地产资产评估程序范文6
【关键词】房地产评估；房地产抵押；行业规范
引 言
随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善及国民经济的快速发展，特别是房地产市场的蓬勃发展，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展，这就使得房地产估价的服务领域进一步的拓宽。房地产估价作为整个产业链上的一个重要环节，是一门技术性很强的专业，同时也是房地产中介服务中的一种非常重要的表现形式。
一、房地产评估业务的发展及存在的问题
房地产评估业是因银行开展抵押贷款业务的需要而诞生的。银行为了降低贷款的风险，要求客户提供抵押物作担保，而房地产因其保值增值性，成为抵押物的首选。以房地产为抵押物发放贷款，对银行而言有两个好处：一是可以降低抵押贷款的风险；二是可以抵押物为依据确定抵押贷款的额度。发放贷款的额度，通常是在抵押物市场价值的基础上确定的。因此，为了确定房地产抵押物的市场价值，房地产评估业就应运而生了。目前房地产评估的业务范围已扩大到房地产买卖、租赁、抵押、转让、收购、破产清理、资产重组、司法裁决等领域，其中以评估房地产市场价值为目的的业务仍占了业务总数的绝大部分。
以房地产抵押评估业务为例来说，银行和评估机构两者之间存在着千丝万缕的联系。银行要开展抵押贷款业务，必须依靠评估公司对房地产抵押物的价值进行评估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须依靠银行获取业务来源。因此两者之间存在着互助互利的关系。理论上，银行通常会向需要贷款的客户推荐评估机构。这节约了客户亲自寻找评估机构所耽误的时间，也给客户留下了较大的选择空间，对银行、客户都有好处。但在实际操作中，这种推荐评估机构的方式已经逐渐演化为指定某一评估机构了。客户为了获得贷款，往往不得不对银行的安排言听计从，没有选择余地。银行选择某些评估公司，当然会考虑评估机构的资质、信誉等因素。但一般而言，银行愿意选择它们认为风险最小的评估公司，也就是在评估价格上尽量同银行“保持一致”的评估公司。这种指定评估机构的作法不仅在银行抵押业务中存在，也是评估行业中的常见行为，但在实际上存在着很大的不合理和风险隐患。主要表现在：
（一）评估机构失去独立性。银行在选择指定的评估机构之前，往往要对一些评估机构进行考察，也就是检查评估报告的质量。评估报告的质量主要体现在评估价格的合理性方面。因为这与抵押贷款的风险性密切相关。而评估机构为了取得被银行指定的资格，纷纷在评估报告做文章，有意地按照银行要求压低（或抬高）评估价，以取得银行的信任。这种作法虽然在一定程度上降低了银行的风险，却使评估价格偏离了标的物的真实市场价值，损害了客户的利益。例如，有的银行要求评估机构对标的物的价格必须评到“××元/”或“不得超过××万元”，“最高（最低）××万元”等等。这样一来，评估报告不过是银行发放抵押贷款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使评估机构失去公正性。银行对评估机构的干涉，给评估机构施加了很大的压力。同时，评估机构也面临着来自客户方面的压力。客户可以自由选择银行贷款，而目前评估公司众多，因此客户也可以选择其他的评估机构进行评估。评估机构自然懂得“客户是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。一宗评估业务要同时遇到来自银行和客户两方面的压力，如一方要求将价格压低而另一方要求将价格抬高，使评估机构左右为难。评估机构为了不得罪银行和客户，不得不在价格上采取折衷的办法，这同样会使评估价值失去公正性。
（三）引起不正当竞争。随着指定评估机构的这种方式的发展，以及行业监管不严，使得一些评估机构间形成了恶性竞争，它们不是从提高自己资质和水平上下功夫，而是通过金钱等各种手段贿赂相关人员以争取业务来源。这加剧了银行内部的腐败。如此下去，会形成一个恶性循环，对银行、评估机构和客户三者都不利。
（四）形成风险隐患。对于一些缺少产权证明的房地产抵押物，评估机构一般不负责核实房地产产权的合法性以及是否存在产权纠纷等情况，并在评估报告中声明“对产权不清等引起的后果免责”。这就给一些持假产权证明文件或他人产权文件的不法分子以可乘之机，因为只要混过产权登记这一关，就可获得贷款。银行对中介机构的充分信任也是银行的另一个风险隐患。评估机构可能利用银行的信任，同客户串通起来，利用假的产权证明或非法产权证明帮助客户获得贷款，使银行的利益受损。
二、应对措施
可以通过以下几点来改善诸如此类评估业务中的种种弊病：
（一）给客户选择评估机构的自由。给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择评估机构；同时，各单位在选择评估机构时不能左右客户的意愿，不能劝诱客户选择这家或那家评估机构。
（二）保证评估机构的独立性。其他任何单位不能对评估机构进行干涉，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。同时要对评估机构的行为进行监督，保证评估机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。
（三）审查、监督评估机构。主管部门要对评估机构进行督查，建立完善的监督制度，杜绝其不规范行为。对评估机构的资质进行定期审查，资质好的升级，资质差的降级或取消执业资格。
（四）评估业务实行招投标制。评估业务的招投标，可以引入类似于建筑工程招投标的方式操作：首先，由招标单位公布招标通知。然后，各评估机构根据自身评估方法拟定投标书。最后，由评估行业的专家根据投标单位的资质及评估方法的合理性等标准进行评标。因为决标时并未明确标的物的市场价值，所以最终的评估工作由中标单位完成。但因为这种方法要耗用大量人力、财力，对价值较小的标的物，评估机构没有参与的积极性。只有对价值大的标的物运用此种方法，才可能收到预期的效果。
三、结语
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
【参考文献】
[1]中国资产评估协会.资产评估学[M].北京：中国财政经济出版社，1999.
[2]赵凯，李世平.住房抵押贷款的现状分析与政策选择[J].中国房地产金融，1997（5）：23-26.
[3]叶剑平，曲卫东.不动产估价[M].中国人民大学出版社，2005.
