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银行自有资金投资范文1
你行关于执行《金融信托投资机构管理暂行规定》有关问题的请示收悉，经研究，批复如下：
基本同意你行提出的变通办法，但其中有几个问题需要明确：
第一、已经总行或你行批准的信托机构，按《金融信托投资机构管理暂行规定》；如其实收资本金不足，仍予以承认，实收资本金不足部分，包括人民币及外汇，应限期收足，但期限不宜过长，以不超过两年为宜。
第二、对于财务公司、证券公司、租赁公司等机构，审批其设置的条件应按《规定》执行。其业务范围的确定，在总行有关文件下达前，可仍按你行拟定的《办法》办理，但应注意突出特色，不宜一律比照《规定》的范围。
银行自有资金投资范文2
房地产业有四大特点：投资金额大，投资周期长，高风险，高回报。人们的全部资产当中有一半左右在房地产上。房地产占用银行的资金特别多。如果房价突然大幅度下跌，肯定会导致银行业的危机，并且很迅速地蔓延到所有的行业。覆巢之下岂有完卵。因此，世界各国都特别关注房地产业的金融安全。
房地产贷款的构成
近年来房地产贷款持续上升。在1998年房地产贷款总额只有3106亿元。到2005年底上升为30712亿元，在七年内增长了9倍多。居民个人购房贷款从1998年的426亿元到2005年底增加到8430亿元，增加了40多倍。工商、建设、中国银行等金融机构的房地产贷款超过了同期人民币贷款余额的20％。
房地产贷款主要分为二个部分：房地产开发商贷款和个人购房贷款。2005年第一季度银行发放的房地产贷款余额27650.6亿元。其中房地产开发商贷款8177.5亿元，占29.57％。地产开发贷款1586.4亿元，占5.74％。这二块在房地产开发商手上。居民购房贷款(按揭贷款)16743.7亿．元，占60.55％。
老百姓买房要贷款，房地产企业建房也要贷款。购房者或房地产商都有可能由于各种原因不能按期归还贷款，可是银行却不能拒绝自己的储户来提取存款。在一般情况下，在全部资产当中银行自己只拥有8％的产权，其余92％的钱是老百姓存款。存款者从来就没有把产权让渡给银行。如果银行的贷款要不回来，成了不良贷款，那么银行必须用自己的钱来赔，一旦把自有资金赔光了，在理论上这家银行就破产了。因此，银行的许多规章制度的理论根据就是防范不良贷款，比如银行要求购房者首付至少20％。因为从大量数据中人们得出一个统计规律：在正常情况下，房价暴跌20％的可能不大，如果购房者首付20％，出现不良贷款的概率相当低。
从金融安全来说，零首付的按揭贷款孕育着很大的金融风险，而高于20％的首付则没有多大的必要。目前房价持续上涨，短时间内还看不出房价暴跌的可能。目前，虽说购房按揭贷款的不良贷款率有所上升，但是还没有构成对银行体系的重大威胁。
与购房者按揭贷款相比，房地产企业贷款的风险就大多了。2005年末，个人购房贷款的不良贷款率为2.1％，房地产企业贷款的不良贷款率为8.4％。房地产企业的不良贷款率比购房贷款高出4倍。
在发放贷款之前银行必须非常谨慎地估计企业投资的风险。对于一般的产业，银行通常给企业的贷款最多不超过项目总投资额的60％。
但房地产不仅和普通商品一样能够满足人们日常需求，还具有投资功能。当前，在中国房地产市场上的投机活动远远大于其他行业。因此，房地产投资利润的不确定性更高，风险更大。从理论上来说，给房地产企业发放贷款理应要求项目自有资金的比例高于一般行业。
过度依赖银行信贷
中国房地产企业的自有资金有多少？
房地产开发企业的资金可分为四大类：定金和预收款，自筹资金，银行贷款和其他。2004年房地产开发资金17158亿元。其中银行贷款为3158亿元，占全部资金的18.4％，看起来所占比例似乎不太大。其实，这只不过是房地产商直接从银行获得的贷款。在自筹资金、定金和预收款当中还有不少资金间接来自于银行。
根据中国人民银行房地产金融分析小组报告，在“定金和预收款”当中大约有30%来自于银行贷款。许多房地产企业提前向购房者收款或者向购房者出售期房，用下期的收费来支付当期的各项费用。对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，加大了房地产企业的财务杠杆力度。
无论商品房销售款还是预售、定金都来自于购房者，在房地产企业收取的购房款、预售款和定金当中，有相当大的部分实际上还是来自于银行贷款。所以一旦房地产开发项目出现风险，最终势必把危机转嫁给发放贷款的银行。
除此之外，在自筹资金中有很大比例来自于银行贷款，再加上房地产企业商接从银行取得的贷款，房地产开发中使用的银行贷款比例高达55％。房地产业过度依赖银行信贷，加剧了中国银行业的风险。
目前房地产企业的资金结构也不符合防范金融风险的要求。在2004年房地产商的自筹资金为5207.6亿元，占全部开发资金的30.3％。2005年自筹资金7039亿元，占33.2％。请注意，房地产企业的自筹资金并不等于自有资金，自有资金只不过是自筹资金的一部分，按理说房地产企业的自有资金应当不低于40％才对。
在2005年11月，房地产业的自筹资金6065亿元，自有资金3378亿元。在自筹资金中自有资金占的比例只有55％左右。在全部开发资金中自有资金所占的比例只有20％左右。由此可见，房地产业承受金融风险的能力相当弱。
必须要防范房地产金融风险
在银监会2004年9月的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
在2006年颁布的“国六条”中再次规定：“对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”按照中国人民银行提供的数据，在2005年年底，房地产开发资金总额21178亿元，自有资金约为3871亿元，如果要达到“国六条”和银监会的要求，房地产开发企业自有资金的缺口为3540亿元。
2007年5月10日，央行在《2007年第一季度中国货币政策执行报告》中指出房地产开发企业的自有资金仍然偏低，平均约在20~25％之间。
在2002年房地产企业的资产负债率为74.9％。某些房地产企业的负债率还要更高。2000~2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2％。房地产企业的负债率要大大高于其他行业，例如制造业和服务业。房地产企业靠高比例的财务杠杆来运作。通过杠杆作用，房地产企业运作的资金总量超过了他们自有资金4倍以上。
为什么央行和银监会三令五申之下，房地产企业的自有资金还是迟迟不能达标？答案很清楚：利令智昏和软约束不足。各商业银行缺乏危机意识，银行经理们总觉得“经济形势大好，房价只涨不落，以前发放的房地产贷款都能按期收回来，今后可能也不会有问题”，银行中超额存款准备金太多，多贷出去一些可以增加银行的利润；房地产企业追求利润，自有资金比例越低，资本回报率越高，最好是能空手套白狼，用别人的资金来牟取自己的暴利，把金融风险转嫁给银行。
此外，对于房地产企业的金融监管不到位。目前对房地产金融的监管有三个搞不清楚：搞不清楚房地产企业项目自有资金的来源，搞不清楚自有资金占全部资金的比例，搞不清楚房地产企业是否通过关联公司转移资金。
在许多地方，房地产企业和地方政府、银行结成了利益共同体，明摆着房地产企业资金存在着严重的问题，各家银行还是闭着眼睛继续违规贷款，对中央文件和上级指令视若无睹。
目前在国内金融市场流动性过剩，资金并不短缺。房地产企业完全可以采取合作开发融资，转让部分产权而获得资金，可以通过债券市场、证券市场融资，也可以通过信托融资、房地产投资基金融资，利用新型金融工具和新的资金来源融资（例如引入保险资金和房地产抵押贷款证券化），还有其他融资形式：如租赁融资与典当融资等等。融资的渠道很多，没有必要也不应当把银行间接融资当作房地产业的最主要的融资渠道。房地产业资金过度依赖银行贷款，加大了潜在的金融风险。当房地产企业获得高额利润的时候，国家却正在承受着越来越大的潜在的金融风险，这样的状况绝对不应当继续下去了。今后不仅要坚持房地产开发商自有资金必须达到35％的标准，还应当逐步提高到40％，还应当将那些资本结构不符合金融安全要求的房地产企业逐步清理出去。
银行自有资金投资范文3
虽然该阶段产品已经开始盈利，但资金需求仍然保持在高水平上，因此会存在资金缺口。观察到销售额较大幅度增加，但现金流量仍保持较低水平；企业融资成本在产品批量生产前一段缓慢增加，到达顶点后，出现缓慢下降趋势。由于在批量生产前，企业未转化成品还未得到市场认可，融资成本在一定范围缓慢增加；当产品转化成功，增加了市场对产品的信心，企业面临多样化融资渠道，所以融资成本缓慢下降，但这时候增加的销售收益还不足以抵消融资成本。成熟期的资金供需矛盾进入成熟期后，随着市场份额的增加，产品盈利能力也在增加，企业具有充裕的现金流量，可以作为留存资金以备下一次技术创新所需，企业销售收益增长较快于融资成本增长，企业获得盈利，面临的产品风险性最小，企业为了保持一定市场占有率，主要通过债权等方式进行融资，无疑大大降低融资成本，且处于成熟期的企业可以用充裕的现金流量回购股份，集中控制股份，更有利于公司治理。
创业期的分析企业创业初期研究人员只是针对具有可能的产品方案进行分析探讨，面临较大的来自技术、产品、市场的风险，此阶段项目方案淘汰率较高，企业不易从其他途径获取资金，并且考虑自有资金融资成本率最小，所以该阶段融资方式主要为自有资金。根据甄选出来的产品方案，企业进行研究开发和产品试制进入创业孵化期，产品风险与市场风险加大，资金需求量剧增，自有资金很难满足，企业则通过天使投资人和政府投资获取资金来源。所有者投资主要是指企业利益关系人支持企业进行技术创新而发生的投资费用，所有者投资是自有资金的根本来源，是经过留存收益和折旧形式对企业再投资。天使投资人主要指对企业技术创新感兴趣的投资者；政府扶植投资主要是指政府成立的技术创新基金，专门对有前景的企业进行投资。当资金仍存在缺口时，企业考虑与科技银行及风险投资公司合作，虽然此时融资成本增大，但科技创新蕴藏的高收益性刺激企业扩大融资，进行技术研发与产品试制。此时创业期的融资方案为所有者投资、天使投资人投资以及政府投资、科技银行以及风险投资公司。成长期的分析在成长期，企业需要用大额资金来完成产品转化，并投入市场。随着企业产品的研制成功，技术风险基本排除，与之相适应服务开始运作时，产品风险和市场风险逐渐降低，企业越来越被市场所看好，企业规模逐渐形成，企业形象与产品品牌逐渐具有一定影响力度。此时，企业融资来源相对丰富，融资成本慢慢下降。寻找风险投资公司以及大型企业进行股权投资是最佳融资方案，这样不仅可以获取资金，而且可以获得较先进的管理经验，促进企业治理。
近年来，除了风险投资公司和大型企业进行一般股权投资外，面对企业技术创新资金短缺，科技银行的兴起犹如一匹黑马让许多企业看到希望。科技银行打破了传统中小企业贷款模式，引入风险投资，突破了债券式投资和股权式投资限制，将信贷市场与资本市场完美连接起来。科技银行贷款主要对象为科研机构和科技型中小企业等，为技术研发、产品试制等与科技创新有关业务提供服务，而不用于普通房地产开发投资。科技银行不同于风险投资公司，其特有融资特性使得能贯穿于整个技术创新过程中，在企业创业期与成长期，市场风险和产品风险均较大，科技银行以股权式投资方式进行投资，在成熟期阶段，企业现金流量逐渐宽裕，科技银行可以债务方式投资，这时它相当于普通的银行金融机构。当然这属于理想化的融资方式，国内科技银行还处于初级阶段（谢林林，2012），但科技银行的前景已经很明朗，运用科技银行支持科技型中小企业技术创新指日可待。成熟期的分析随着企业进入成熟期，进入大规模生产阶段，盈利急剧增加，拥有较多的现金流量，这代表企业有能力扩大生产，将盈余转化为资本。同时企业在成熟期一般会实现蜕变转型，进行组织创新，优化管理机制以提高盈利能力而在资产数量的增加和质量的改变，这需要大量资金的投入。企业技术已经成熟，市场风险降低到最小，企业拥有足够的信贷能力，所以此阶段主要以债务性融资为主，以扩大规模生产。从收益滞后性效果上看，债权型资金对技术创新影响最大，所以在成熟期间利用债权筹资，不仅能降低融资成本，而且能够对技术创新绩效方面产生巨大的影响。
银行自有资金投资范文4
8月16日，东阿阿胶公布了2011年中报，9亿元投资银行理财产品的议案也同日披露。随之而来的并非一片叫好声，市场普遍质疑其提价后销售遇阻，且银行理财属不务正业。
东阿阿胶连续三年入选《投资者报》“TZ50公司”，在对比此前五年的数据后我们发现，2010年上半年东阿阿胶的销售量并非常态，不能以该数据来判断其2011年销售不畅。
“去年上半年，由于经销商有涨价预期而提前囤货，至少多卖了300吨”，秦玉峰在接受《投资者报》独家专访时对此予以了确认，“如果去掉这300吨，今年上半年销量实际上是恢复到正常”。
销量回归正常
“今年以来，仅原料成本就增加了1.8亿，如果没有相应提价，利润势必大幅下降”，秦玉峰认为，已公布半年报的中药企业中，就利润而言，云南白药第一，东阿阿胶第二，这证明提价是正确的选择。
2011年中报显示，东阿阿胶上半年实现营业收入12.8亿元，同比增长2.92%；实现净利润4.56亿元，比上年同期增长46.57%。
质疑者将销量同比下滑归结于东阿阿胶年初提价。与去年同期相比而言，2011上半年阿胶块平均出厂价上涨60%，收入仅同比增长16.23%。质疑者由此推断，东阿阿胶今年的销量同比下降35%左右。
若仅对比2010年上半年数据，2011年上半年东阿阿胶的销量下降是事实，但综合分析2006年至2009年的销量情况，《投资者报》发现，2010年上半年的销售量大增并不寻常。
从已经披露的2006年至2009年年报不难发现，东阿阿胶每年上半年的净利润占全年的40%左右，阿胶产品对公司盈利贡献率约90%，根据其价格推算，上半年销售量约占全年的四成。但是，在2010年情况发生了变化，其上半年利润占全年的52.33%，以阿胶块的计价情况计算，2010年上半年阿胶的销量占全年销量的六成。
这意味着去年上半年阿胶的销量比正常年份多卖了两成。东阿阿胶每年的产量几乎都维持在1800吨左右，上下半年的销量比例一般为4:6。以此粗略计算，2010年上半年比往常年份同期多卖了360吨。
投资回归主业
就在披露中报的同日，东阿阿胶了关于投资银行理财产品的公告，拟利用自有资金9亿元投资银行理财产品，投资期限为一年，预期收益率为6.5%。
此举普遍被市场质疑是“不务正业”，可秦玉峰却认为，“公司自有资金充裕，理财产品是比较保守的投资，是为了最大限度地发挥资金效益。”
其实，这并不是东阿阿胶第一次投资银行理财产品。2010年公司前后两次共投6亿元购买中国农业银行聊城市分行“本利丰”人民币信托理财产品，投资期限为1年；3亿元购买华夏银行“华夏理财-创盈资产池”理财产品，投资期限为2年。今年上半年累计购买银行理财产品人民币2.22亿元，收回理财投资本金并实现收益约793.8万元。
在秦玉峰看来，东阿阿胶的投资思路已经非常明确，即“投资要向主业回归”，“主要有两个方向，一是投资阿胶的产品和品牌，做大做强市场，促进阿胶价值的回归；二是投资自己的团队，提升员工的专业性。”
中报显示，截至6月30日，东阿阿胶账面货币资金超过17亿，较之年初增长5.67亿元。依据公告，投资银行理财产品是“公司自有资金较为充裕，提升自有资金使用效率，增加自有资金收益”。
银行自有资金投资范文5
关键词：房地产融资渠道；现状；房地产企业；房地产金融市场体系
中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2013）03-0036-04
近几年，大多数房地产开发商面临资金链紧张、资金严重不足、融资困难、融资渠道狭窄等问题。然而，长期以来，我国房地产企业传统的融资渠道主要还是通过银行贷款来筹集资金，这种单一的融资渠道必然会危及到房地产企业的良性发展。房地产开发资金一旦受阻或面临资金困难局面，将会累及相关产业，进而可能阻碍我国国民经济发展。[1]这一问题的化解迫切需要发展多元化的融资渠道，促进房地产业持续稳定发展，实现金融风险控制和宏观经济增长的良性循环。
一、房地产业融资现状
我国经济自改革开放以来发展迅速，目前已在世界经济大国中排名第二，仅次于美国。房地产业在我国经济发展过程中占了很大比重，已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业的开发资金需求量庞大，这使得融资对房地产而言相当重要，可以说，房地产融资是房地产项目成功的基础，那么，房地产开发所需的庞大资金从哪里来？表1反映了我国房地产企业近几年通过国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个方面筹集资金的一般情况。
（一）国内贷款
由表1可以看出，2009年房地产开发资金来源总额为57799.04亿元，到2010年，资金来源总额
为72944.04亿元，比2009年增长了26.20%，2011年资金来源总额为85688.73亿元，该值增长速度放缓，仅比2010年增长了17.47%。国内贷款总额在2009年为11364.51亿元，2010年国内贷款总额为12563.70亿元，2010年国内贷款总额比2009年增长了10.55%，2011年国内贷款总额为13056.80亿元，其比2010年只增长了3.92%，可见增长速度明显放缓。依据表中数据计算可知，2011年国内贷款占了资金来源总额的15%，2010年国内贷款占了资金来源总额的17%，2011年的国内贷款比例低于2010年。可见，国内贷款这一融资渠道在我国有所放缓。
（二）利用外资
依据表1中数据可知，2009年利用外资总额为479.39亿元，2010年增加为790.68亿元，比2009年增长了64.93%；但2011年利用外资总额为785.15亿元，该值比2010年下降了0.71%，利用外资增长速度放缓。依据表中数据计算可知，2011年利用外资占了资金来源总额的1%，2010年利用外资占了资金来源总额的1.2%，2009年利用外资占资金来源总额的1%，2011年的利用外资比例略低于2010年，2010年利用外资比例与2009年相当。可见，利用外资这一融资渠道在我国近几年来保持着比较平稳的水平。
（三）自筹资金
2009年房地产企业通过自筹方式获得资金总额为17949.12亿元，2010年自筹资金总额为26637.21亿元，2011年自筹资金总额为35004.57亿元。2010年自筹资金总额比2009年增长了48.40%；2011年该值比2010年增长了31.41%，自筹资金环比增长速度放缓。依据表中数据计算可知，2011年自筹资金占了资金来源总额的41%，2010年利用外资占了资金来源总额的37%，2009年该值占资金来源总额的31%，连续3年自筹资金占资金来源总额的比例在不断上升，但不会上升太快。可见，自筹资金处于相对稳定的增长状态。
（四）其他资金来源
2009年其他资金来源总额为28006.01亿元，2010年其他资金来源总额为32952.45亿元，2011年其他资金来源总额为36842.22亿元。2010年其他资金来源总额比2009年增长了17.66%，2011年该值比2010年增长了11.80%，其他资金来源环比增长速度明显处于缓慢趋势。依据表中数据计算可知，2011年其他资金来源占了资金来源总额的43%，2010年其他资金来源占了资金来源总额的45%，2009年该值占资金来源总额的48%，自筹资金占资金来源总额的比例在不断下降，但不会下降太快。可见，其他资金来源处于相对稳定的下降状态。
二、我国房地产企业融资渠道存在的主要问题
（一）房地产企业自有资金严重不足
目前，绝大数房地产企业的开发条件不完整，房地产企业自有资金严重不足，这些房地产企业的自有资金一般占总投资的19%，甚至更少。若开发商的自有资金严重不足，将会导致贷款难度加大，从而使项目停滞。[2]
自有资金受企业自身盈利影响很大，自有资金的大小取决于企业的盈利能力并与之成正比。房地产投资本身就存在很大的风险，所以投资者很少会对房地产业投入很大的资本，导致了自有资金难筹集。自有资金筹集不了，对房地产企业而言就会受到很多阻碍，一些很有投资潜力并且有很大把握成功的项目，但因为自有资金不足，贷款困难，而胎死腹中。换言之，开发商就好比“巧妇难为无米之炊”，空有一身技能却不能施展。
因此，必须想出能解决自有资金问题的办法，比如使投资者相信该项目能成功、盈利能力强、值得投资、这需要企业具备很专业的技术人员，很有经验的销售人员和策划员，人力方面要求要高，并且能遇到好的项目并进行成功的策划，这样才能吸引别人来投资该项目，从而筹集到更多的自有资金。
（二）房地产企业融资渠道单一
由表1可知2011年国内贷款的增长速度为17.47%，远低于自筹资金和其他资金的增速，在2011年占资金来源总额的比例才15%，相比2010年的17%更低，可见银行贷款的增长速度在逐年下降。但在事实上，房地产企业开发项目的资金，其中银行贷款的比例明显高于统计数据，这是因为土地出让金使用的是自有资金，从而忽略了开发商前期欠款，而这些欠款是准备项目实施后通过银行贷款取得[3]；一般建筑施工企业垫支，只有一小部分自有资金，银行贷款占了较大的比重。在整个项目的运作中，资金链基本上80%的买家预付费和建筑的发展资金都来自银行贷款，还包括开发商22%-30%的开发贷款，银行贷款占资金总额的比率达到60%以上。[4]
资产负债率在大量的小型和中型的房地产企业中占80%以上，而低于65%的房地产企业的资产负债率更安全，所以大多数房地产企业抵御风险的能力薄弱，一旦融资渠道受阻，资金链紧张或断裂将会导致风险爆发。
（三）房地产企业股权及债券融资难度大
房地产企业股权债券融资作为房地产开发商直接融资手段是筹集资金的重要渠道。房地产债券融资与股票融资相比有很高的安全性，其资金回收速度快、流动性强，所以国外大多数企业都更偏向于债券融资，债券融资的金额能够超过4到11倍量的股权融资。[5]但在中国的房地产债券发展仍处于起步阶段，债券融资总额远远低于股权融资的金额。目前，中国的真正的房地产债券发行的规模是非常小的，债券市场是不完善的，债券发行程序不标准，债券评级的准确性、可信性有问题，这影响了企业通过债券融资的资金比例大小。[6]
（四）房地产融资渠道受国家政策影响大
开发商获取资金的渠道是房地产企业融资渠道中的银行贷款融资、债券融资、房地产信托融资以及利用外资。[7]政府为了抑制房价过快上涨，不断地出台一系列的调控政策，使这些融资渠道纷纷受阻。2010年出台的《国十条》和《新国十一条》以及2013年刚出台的《国五条》导致银行信贷收紧，房地产交易数量显著降低，严重阻碍了房地产企业资金的快速回笼，增加了资金的运行成本。这也说明国家政策对房地产企业融资渠道具有很大的敏感性，同时说明房地产企业融资渠道太过单一，缺乏灵活性。
（五）房地产金融创新工具有限
和发达国家对比，中国的房地产金融创新工具基本都是一些传统的工具如银行贷款、自有资金、预收款，这显示出中国房地产金融创新工具薄弱。[8]这种情况在很大程度上影响了中国房地产业的防范风险能力及金融服务水平，使中国的房地产金融业与发达国家的差距进一步扩大。因此，它的创新是必要的。根据中国的国家条件和房地产业务的运作，要快速高效地发展真正的房地产金融创新工具；不断完善房地产相关法律制度，施行更加宽松的融资政策，从发达国家的融资渠道中挑选适合我国发展的融资渠道，并总结研究出中国的房地产金融创新工具，发明出品种多样化有针对性的的融资渠道，为中国房地产企业的发展和建设提供更多的选择空间。
三、完善我国房地产企业融资渠道的对策建议
（一）建立健全房地产金融市场体系
建立健全房地产金融市场体系，首先要建立一个不同的市场功能以围绕房地产企业融资的金融体系。同时，要建立健全市场体系来提高房地产企业的金融资产流动性。房地产企业建立资产流通的市场体系是非常重要的，因为流动性决定着房地产企业资金的变现能力和流通能力。建立流通的市场体系需要现代金融工具去实现，资产证券化和共同基金以及资产指数化等工具可以使房地产金融资产在二级市场上更容易交易和流动，信用风险和市场风险可以大大分散，不再集中于信贷机构。同样地，也需要建立更加专业化的市场体系来完善我国房地产金融市场体系。专业化的市场体系有房地产资金管理协会、房地产贷款专业机构和房地产风险管理机构等。[9]
（二）国家适当放宽房地产融资渠道政策
事实上，我国房地产企业的融资渠道非常少，银行贷款是首要之选，很多企业对其他类型的融资渠道缺乏认识，导致很多融资渠道难以发展。由于近几年来的房价也只高不低，国家不得不采取措施调控房价，国家通过提高银行存款准备金率进行控制房价或是提高私人购房的首付款比例来限制房地产交易的数量，从而导致房地产企业回笼资金速度减慢。由此可以看出，国家调控房价主要是使房地产融资渠道变窄，限制通过银行贷款方式进行资金融通。这些无不表明融资渠道范围很窄，需要各房地产企业去发展更多新的融资渠道，政府也需要多鼓励房地产企业拓宽融资渠道。[10]
政府采取的抑制房价手段只能在短期生效，不是解决问题的根本方法，应该采取适当宽松的房地产融资渠道政策，支持多种融资渠道的发展，支持房地产企业大力建设廉租房和经济适用房，用以满足低收入家庭的住房需求。而对于商品房，其价格应通过市场机制来调节，政府不应过多参与其中，否则会对房地产业的有效发展和完善造成很大的阻碍。
（三）进行融资渠道组合，发展多元化融资渠道
近年来，国家不断出台货币政策，使得企业难以从银行贷款获取资金，导致房地产企业资金紧张，因此开发新的融资渠道是大势所趋。现有很多融资渠道可以选择，比如股权及债券融资，房地产信托，抵押贷款证券形式。可以单独发展这些渠道，也可以进行渠道的有效组合去筹集资金。各种融资渠道的结合不但可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力，而且可以降低资金成本和融资风险。
当前，发展多元化融资渠道已成为房地产企业的研究重点，已有很多房地产企业开始试行多元化融资渠道并取得了一定的成效。很多大型房地产公司在融资渠道方面都不会仅限于单一的融资渠道，其内部母子公司之间可以资金融通，集团内部可以建立专门的用于资金融资的财务机构，也可以并购一些即将破产或是需要重大整改的公司用以调整资本结构。资本结构和资本成本会影响公司的发展，房地产企业在资本结构和成本上所做的调整能为以后的融资产生很大影响，譬如，催生多种融资渠道，提高企业整体经营能力，等等。当然，发展多元化的融资渠道必须遵循符合公司制度要求的发展方向，全面考虑各种环境因素，分析其优缺点，从而最终选定最优的融资渠道或融资渠道组合。
参考文献：
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银行自有资金投资范文6
关键词：房地产；融资；现状；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）004-000-01
一、房地产企业融资方式
房地产企业的主要融资方式
1.企业自有资金。竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资，并确定项目最低的资本金比例。企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求，按我国有关规定，从事房地产开发企业的自有资本金不得低于总开发投入的30%，但开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
2.银行贷款。房地产企业的重要融资方式之一就是银行贷款，是房地产开发企业直接向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内贷款。包括银行直接向房地产开发企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。近年来房地产市场持续发热，银行投放给房地产领域的贷款逐年增加，从历年统计数据来看，2002年银行贷款仅为2220.3亿元，2011年银行贷款资金为13056.8亿元，是2002年的6倍左右。
3.股票融资。发行股票是房地产企业有效筹资的重要渠道之一。其发行主体限于房地产股份有限公司，包括已经成立的房地产股份有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。
4.企业债券。债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债券人支付利息和偿还本金的一种有价证券[5]。发行债券是房地产企业为建设和发展筹集大笔长期资金的一种重要方式，我国企业发行的债券一般称为企业债券，房地产企业发行债券融资时应该注意以下几个问题：一是债券的价格。二是债券利率、利息支付方式及支付时间。三是企业债券的偿还期限和方式。四是企业债券是否记名和流通。
二、目前房地产企业融资所面临的问题
1.当前我国房地产企业面临的融资环境不容乐观。按照当前房地产市场调控政策：贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策继续执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。
2.房地产预售资金监管使得房企融资状况雪上加霜。近年来，国务院下令要求对商品房预售资金进行监管：禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金。按照北京市的要求，房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，把商品房预售资金全部存入监管专用账户，并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设。如果预售资金监管细则能落实，那么无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。
3.房地产企业融资的限制因素多。房地产业是资金密集型产业，资金对房地产经济的正常运行具有极其重要的意义。中国人民银行前副行长吴晓灵曾指出，商业银行直接或间接为房地产业提供了60%以上的资金。
对于严重依赖于银行贷款的我国房地产业，银行为了在最大限度内规避自己的信贷风险，在信贷管理政策方面有严格的审批和限制政策，再加上发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，导致大多数的房地产开发商无法接受和实现，基于这些问题，致使我国房地产企业，特别是中小型地产企业在资融通方面陷入两难的境地，它们在很大程度上不能进入资本市场进行正规的直接融资活动，因此银行信贷以外的其他融资方式在我国当前的金融市场条件下不能很好的发挥它们融通资金的优势，各方面受政策和金融体系的制约比较大。
三、优化房地产企业融资结构的对策措施
1.房地产企业应根据自运营状况来选择合适的融资方式
对于不同房地产企业，应根据自身状况来灵活选取融资方式，并不是上述的每一种融资工具都适用于每一个企业。由于不同企业有着不同的抗风险能力与融资需求，如何根据自身实情来确定融资方式，优化融资结构，规避融资风险成为融资决策的核心内容。例如房地产企业在业绩表现良好等等的条件下可以考虑债券融资和私募融资，但是利用这些融资模式有一定的要求，企业应当谨慎权衡。
2.房地产企业应提高资产资本周转率和利用效率
资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业忽视的提高资金周转率方面，对降低融资成本和融资风险有着十分重要的作用。企业资金（包括固定资金和流动资金）在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的融资模式，这也大大降低了企业运营融资的风险系数，从而实现增强资产流动性，分散风险的目的。
3.完善房地产信用评级体系
有效的信用评级制度是地产金融发展的重要前提和保障。应该加强信用控制，将企业和个人的借贷还贷行为建立长期的信用记录，建立对失信企业和个人的惩罚机制，建立完善的社会监督网络，逐步建立健全与金融市场配套的信用评级制度，为房地产融资渠道的多元化运行和发展奠定牢固的基石。
4.提高企业自身实力，增强企业融资能力
房地产业融资渠道多元化必须通过房地产企业、政府和金融机构的多方协调努力才能实现。房地产企业要想具备更强的融资实力就必须诚信经营将自身的综合竞争力不断提高。随着市场的高速发展告诉我们房地产业发展的关键在于企业的市场竞争力。企业如何走上专业化、品牌化、规模化的道路是摆在地产企业面前最迫切的问题。因为只有企业做大做强了才能降低成本、获得土地、提高市场份额，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
