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不动产资产证券化范文1
一、我国台湾地区房地产金融证券化立法之源起
金融证券化的发展可追溯至20世纪60年代的美国。广义而言,证券化包括金融资产证券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不动产证券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的标的是各类金钱债权,即金融资产;后者则是资本市场与房地产市场融合发展的产物,其标的是土地所有权和相关权利,即不动产物权。目前,不动产证券化最为成功的首推美国的房地产投资信托制度(REITs),这一先进的融资工具先后为欧亚多个国家和地区所继受。以亚洲为例,在仅约7年内就积聚了80个以上的房地产信托投资基金,总值超过770亿美元[2]。我国台湾地区亦不例外。20世纪90年代后期,台湾房市持续低迷,政、商、学三界形成共识,应引进不动产证券化制度以解决不动产流动性不足的问题,促进金融商品多元化,以复苏房地产市场。为此,我国台湾地区于2002年7月先行颁布《金融资产证券化条例》。未几,“行政院”完成“不动产证券化条例”草案,由“立法院”于2003年7月三读通过,其后“财政部”又于2003年12月实施《不动产证券化条例细则》。笔者以为,剖析我国台湾地区不动产证券化的制度构造对于内地开展房地产信托投资基金试点颇具启发意义。
二、我国台湾地区不动产证券化法制之组织架构
《不动产证券化条例》(以下简称《条例》)设计的不动产证券化类型包括不动产投资信托(REITs)和不动产资产信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不动产投资信托是参考美国房地产投资信托制度与台湾《共同信托基金管理办法》及《金融资产证券化条例》部分规定;不动产资产信托是借镜日本模式之“资产流动型”制度[3]。前者先发行证券获取资金,再用筹集的资金投资不动产项目;后者则先有不动产项目,再以此为支撑发行证券获取资金。一般国际间所称之REITs,并不包括后者。我国台湾地区将此二者涵纳于《条例》内的理由在于:其一,REATs有投资信托无法取代的某些优点,故须以资产信托为推动主力,以免资金募集不足而致证券化无法展开的窘境;其二,REATs能迅速创造不动产的附加价值,同时规定两种模式能给予金融机构及投资者更多样化的选择。
(一)不动产投资信托
依《条例》第4条第一项第三款,不动产投资信托系指“向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产证券化投资信托受益证券,以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准投资标的而成立之信托”。换言之,受托机构通过公募或私募的方式发行受益证券,以所筹集的价款设立不动产投资信托基金,并把基金投资于法律规定的范围。不动产投资信托基金以封闭型为主,辅以开放型基金。其原因在于不动产投资信托之标的为不动产,若为封闭型的房产基金,则有固定配息,投资门槛较低,一般公众投资者均可入场投资,但其流动性相对较低,无法提供投资者随时购回的要求。因此,为保留一定的弹性,《条例》又规定了经主管机关核准,可得募集附买回时间、数量或其他限制的开放型基金①。我国台湾地区资产证券化市场与大陆金融市场类似,亦处于初创阶段,故立法者态度谨慎,对不动产投资信托基金的投资标的、闲置资金运用方式、受托机构价款事项等方面均作了详细规定,以期在维持不动产信托基金之流动性、效益性的同时,确保基金之安全性。《条例》在制度设计上的一个亮点是估价报告书的制作和公告。受托机构运用不动产投资信托基金进行主管机关规定的一定金额之上的不动产或不动产相关权利交易前,应洽请专业估价师依《不动产估价师法》规定出具估价报告书。精致的制度设计旨在引入中介机构,借助社会中介力量,保障投资者的权利,这也是公开、公平、公正市场交易原则的具体运用和体现。
(二)不动产资产信托
依《条例》第4条第一项第四款,不动产资产信托系指“委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构,并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益之权利而成立之信托”。换言之,先有不动产,再进行证券化,通过将不动产移转予受托机构并发行受益证券,使受益人(受益证券持有人)间接享受不动产或相关权利的收益。不动产资产信托与台湾地区金融资产证券化中的特殊目的信托制度最大不同之处在于:金融资产证券化的信托财产是各种金钱债权,而不动产资产信托的信托财产是不动产物权。因此,在立法技术上,《条例》仅就与不动产相关的特殊规则做了规定,其他适用《金融资产证券化条例》相关规定。
(三)不动产资产信托与不动产投资信托之异同
不动产资产信托与不动产投资信托作为我国台湾地区不动产证券化的两种组织形态,必然具有一些共同的运作机制,如受托人、受益人、受益分配、业务风险承担等。因此,《条例》第36条特别允许不动产资产信托援用不动产投资信托的部分规定。不过,两者的差异亦十分明显[4]。
1.不动产投资信托的委托人为不特定的投资大众,即认购不动产投资信托受益证券的投资者。而不动产资产信托的委托人为不动产所有人或不动产相关权利人。
2.不动产资产信托中的信托财产仅以不动产、不动产相关权利为限,较之于不动产投资信托的投资范围为小。不动产投资信托的投资标的除不动产、不动产相关权利之外,还包括受托机构或特殊目的公司依不动产证券化条例或金融资产证券化条例发行或交付的受益证券或资产基础证券以及银行存款、政府债券、金融债券、国库券、银行可转让定期存单以及其他具有较高信用等级的商业票据等金融商品。
3.不动产投资信托的信托财产是金钱,即认购不动产投资信托受益证券的投资者向受托机构缴纳的价款。不动产资产信托的信托财产是发起人移转于受托机构的不动产所有权及相关权利。
4.从受益证券的募集流程来看,不动产投资信托系以先募集资金作为信托财产,再进行资金运用,因此,投资人认购受益证券时资金运用对象可能尚未确定;而不动产资产信托以不动产作为信托财产,就已经确定的不动产及其相关权利进行证券化,然后再发行受益证券,筹集资金。
5.不动产投资信托是仿照美国共同基金(MutualFund)的运作机制设计的,具有融资功能。不动产资产信托则是通过受托机构专业化的经营对不动产为有效开发利用与营运。
三、我国台湾地区解决不动产证券化中若干问题之路径选择
(一)不动产证券化之组织形态
是否仅以信托制为选择?我国台湾地区虽继受美、日制度,却又与两者之制度设计不同:我国台湾地区不动产证券化的组织形态采信托制,日本不动产证券化则兼采信托和公司制双轨并行,美国的房地产投资信托在实务中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三种形态。此外,我国台湾地区金融资产证券化法制虽对其不动产证券化实践具有较大影响,但前者同时涵纳公司制和信托制两种组织形态,故也不同于不动产证券化之单一的信托架构。对此之合理解释在于,我国台湾地区不动产证券化市场处于初创和发育时期,导入公司制必然牵涉过多之立法调整,而且可能引致证券化与公司制度之协调问题。我国台湾地区《不动产证券化条例草案》在立法理由中就指明其仅采信托制的目的在于“避免本条例草案内容过于复杂,以及影响公司法制之契合”[5]。不过,须注意的是,鉴于公司制在不动产证券化中的组织架构优势,晚近的发展趋势是以公司制度推动证券化。韩国、日本在推行不动产证券化时,亦先引进信托制,然后再导入公司制。证券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牵涉公司法制之协调配合,故无法一蹴而就,只能在进一步发展证券化市场和完善法律制度的基础上方可引入公司制以推行证券化。
(二)受托机构之资质
《条例》通过后,学界之歧见最为集中的莫过于受托机构的资质问题。《条例》规定受托机构以《信托业法》所称之信托业为限,设立满三年以上,并经主管机关认可的信用评等机构评等达一定等级以上,此同《金融资产证券化条例》对受托机构之资质要求。依不动产证券化原理,受托机构应为专业性机构,体现在两方面:一是独立经营,寻求投资对象,开发、管理、营运不动产,以产生效益;二是客观评估不动产的价值,披露不动产的有关信息。换言之,受托机构应是经营、管理不动产的行家里手,是不动产专业机构。然而,《信托业法》规定的信托机构是专门的信托机构和银行的信托业务部门,其性质是专业的金融机构。毋庸置疑,信托机构(部门)具有较强的运营金融资产的业务能力,但其是否具有经营不动产的理论知识和实务经验却值得怀疑。如果受托机构委托专业的不动产公司营运不动产,则须支付数目不菲的费用,而且会产生成本问题。如此一来,无形中减少了投资者的投资收益,这对社会公众而言是不公平的。无怪乎《不动产证券化条例》通过后,各界对受托机构之相关规定异议甚多;而《金融资产证券化条例》中之类似规定,却几乎没有批评的声音。在房地产金融证券化市场极为发达的美国,受托机构并不仅限于金融机构,一般的专业性房地产公司反而成为受托机构的典型形态。事实上,受托机构采何种形式取决于房地产市场的发达程度,在发达的房地产市场可采取专业的房地产公司,而在市场的初创阶段,则应采取金融机构为受托机构。
(三)受益人会议与信托监察人制度
在不动产证券化市场中,如何充分保护投资者的权利,一直备受政、商、学三界之关注。《条例》创设了受益人会议和信托监察人制度以保护投资者的利益。受益人有权参加受益人会议并行使表决权,但受托机构以自有财产持有受益权时,无表决权。受益权的行使方式有两种:一是直接行使,但仅以受托机构基于特殊目的信托契约所负债务之清偿和其他仅为受益人自身利益事项为限;二是间接行使,通过受益人会议或信托监察人行使。换言之,仅涉及自益权的由受益人个别直接行使,涉及共益权的须由受益人会议或信托监察人为之,且以后者为原则。这是由不动产投资信托和不动产资产信托的信托性质决定的,不动产证券化中的信托是商事信托,具有营业性和集团性的特征,受益人作为投资者人数众多且具有流动性,各个受益人基本持分相同,即基本单位权利相同,只是持分数目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可个别行使,共同行使反而为例外。受托机构为保护受益人权利,依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定,选任一人或数人为信托监察人。信托监察人不得为受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人。可见,信托监察人之设计初衷是有益的,但效果是否必然理想,笔者以为却不尽然。其原因在于,信托监察人设立之目的是保护投资者(受益人)的利益,信托监察人的职责是监督受托机构对受托财产的有效营运。而《条例》规定之信托监察人却由受托机构选任,这岂非矛盾?其实,由受益人选任信托监察人才是合理的制度设计。四、镜鉴与建议房地产金融证券化这一复杂的融资过程,涉及多部门法律,除专门的证券化立法外,还涉及公司法、证券法、信托法、税法等,如何协调各部门间关系,成为制度设计的重要考量因素。我国台湾地区在制定《不动产证券化条例》时,先行修订了相关法律,并参酌《金融资产证券化条例》之成功经验,其稳健的立法进路值得学习。事实上,现行《条例》也只是过渡性的,台湾地区立法部门仍在积极探索引进公司制可能引致之问题与相关对策。最终,其不动产证券化立法必然会和发达国家的法律接轨,采信托和公司双轨制。不过,我国台湾地区在引进不动产证券化的过程中,也有不足之处。例如,据《条例》,投资或运用的标的必须是“已有稳定收入之不动产”或“已有稳定收入之不动产相关权利”。如此,“开发型”REITs因不具备“已有稳定收入”之要件,就不得成为资金运用之标的。笔者以为类似规定无法满足我国内地的需求,故而建议应附条件开放“开发型”REITs①。在我国内地房产开发商用高财务杠杆进行开发的情况未有根本改善之前,为避免发生开发商利用RE-ITs筹集资金却将风险转嫁予投资者的情形,应禁止其投资尚待开发的项目;至于投资已开发而尚未完成的开发项目,则须订定投资时的完工比例,以利于风险评估。此外,应对投资占REITs总资产的比例有所明定,避免投资风险过高,确保受益者的权益。尽管存在或多或少不足,我国台湾地区之《不动产证券化条例》及相关规定对我国内地“开展房地产信托投资基金试点”依然极具建设性意义。目前,借力“双中心”获批东风,上海欲在REITs内地试点城市中拔得头筹,争取今年三季度在浦东推出首个试点。同样,天津滨海新区、北京、广州、深圳的REITs试点工作也在快马加鞭[6]。然而,如前文所述,在国家层面资产的证券化立法上,我国仅有关于金融资产证券化的法规,尚无关于不动产证券化之法律规定。因此,内地可借鉴台湾地区之经验做法,从以下几个方面做出规定:
(一)组织形态:其一,大陆可先借助较为完善的《信托法》构建信托制不动产证券化组织架构,待市场发展成熟并积累足够运作经验后再引进公司制以推行证券化。其二,鉴于我国基金市场尚欠成熟,房地产信托投资基金在初期应以“封闭型”为主,当符合特定条件时才可采用“开放型”,其理由在于:(1)虽然信托并不被认为具有权利主体资格,但是在信托的基础上加上了投资分散、专业管理与高度流通等机制,较单纯的信托更适合于REITs的发展;(2)如采取开放型的基金模式将使REITs的规模限于不确定,影响广大投资者对于REITs风险的评估;(3)采开放型必须维持有一定的现金供受益者回赎所用,相对地可以投资的金额就少,会影响到REITs的绩效,也损及不动产投资信托的安定性[7]。其三,房地产信托投资可以借鉴金融信贷资产证券化的经验做法,仅就房地产金融证券化中的特殊问题作出规定,其他适用金融资产证券化法的相关规定。
不动产资产证券化范文2
何谓资产证券化
有关资产证券化的定义，一般约有三种①：
一是美国证券交易委员会的定义：资产证券化如同“资产担保证券”的证券，主要是由应收账款资产池或其他资产池来支撑及保证清偿；而这些资产的期限可以是固定周期，也可以是循环周期，在特定的期间内可以产生现金流量与其他权利，或者可由其他资产来保障向债券持有人分配收益。
二是从金融本质的角度来定义，认为它是存款人与借款人通过金融市场得以部分或全部对称分配的一个过程或工具，开放的市场信用取代了银行或其他金融机构原来提供的封闭市场信用。
三是认为资产证券化是一种融资制度的安排。发起人缺乏流动性，但通过把能在未来产生可预见的稳定现金流量的资产或集合资产，出售予特殊目的载体（Special Purpose Vehicle， SPV），通过一定的机构安排，分离与重组资产的收益和风险，并增强资产信用，转变成为由资产产生的现金流量担保的可自由流通的证券，并销售予金融市场上的投资人。从类型上看，资产证券化商品可以通过所连结的标的物加以分类，如主要以不动产、金融资产两大证券化商品为主，其中不动产主要是以自身出售利益或租赁收益为未来现金流的担保基础，可以分为不动产投资信托及不动产资产信托；金融资产则以债权等无实体资产为主，包括抵押贷款债权、企业贷款债权、信用卡债权、债券债权等。
可以说，作为一种金融产品，以抵押贷款证券化为代表的资产证券化为市场融资效率的提升带来了积极的意义。
国际经验思考与借鉴
资产证券化兴起于美国的住宅抵押贷款证券化。作为一种金融产品，以抵押贷款证券化为代表的资产证券化对市场融资效率的提升带来了积极的意义。而这种金融创新也拓展至全球，目前共有表外、表内和准表外三种模式。表外模式也称美国模式，是原始权益人（如银行）把资产“真实出售”给SPV，SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券。表内模式也称欧洲模式，没有发生抵押贷款资产所有权的转移，抵押贷款组合和由此发行的证券都体现在原始权益人的资产负债表上。准表外模式也称澳大利亚模式，是原始权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。
不同的模式选择下在投资者保护、风险分担方面都存在着差异。表外资产证券化模式实现了资产的真实出售以及风险和报酬的完全转移，发起人的资产负债表不反映基础资产，提升了资产的流动性，然而风险的转移会诱发道德风险；同时债券持有人对发起人没有追索权。表内模式下，这类债券的担保资产仍留在银行资产负债表上，一旦出现违约事件，债券投资者既可要求处置担保资产，也可向发行体求偿，这种对债券持有人的双重保护，也使得其担保的资产多为优质资产。
2008年的金融危机由美国次贷危机引起，美国“发起-配售”模式的资产表外证券化模式无疑是次贷规模迅速膨胀的重要原因，而评级机构不能有效地起到提示金融风险、保护投资者的作用，也促成了危机的爆发与恶化。
金融危机之后，美国也开始表内双担保债券的探索。然而资产证券化在金融市场与金融创新的作用并未遭到否定，2010年7月正式签署生效的《多德-弗兰克华尔街金融改革法案》及其他机构出台的配套措施，对资产证券化的监管进行了重大改革，包括推行风险自留机制、消除评级机构的误导、提高信息透明度。而2011年2月美国财政部和美国住房与城市发展部联合向国会提交的报告《改革美国住房融资》也重申了资产证券化的作用：“作为与银行信贷的配套措施，资产证券化应当继续在住房融资中起主要作用，只是应当增加风险自留、提高信息透明度和进行其他重要改革。”
无论如何，美国在资产证券化方面的经验与教训，为我们现在更稳健地利用资产证券化提供了审慎的思考空间。
政策与法律需求
虽然资产证券化目前获得了业界的期待，然而推进信贷资产证券化的常规化发展，必须要面对和解决下列问题：
第一，信贷资产证券化法律体系的健全。20世纪90年代欧洲双担保债权的迅速发展，就与法律环境的迅速完善有密切关系②。虽然《证券公司资产证券化业务管理规定》对诸多事项，如基础资产的外延、原始权益人的内控制度等进行了明确，同时降低了券商门槛，然而对发行人结构、资产池的监督等事项仍未有明确严格的限定。
同时，资产证券化中涉及到对既有法律制度的突破。SPV作为资产证券化的重要主体，无论是采用公司型或是信托型都存在着现行的制度缺陷。一方面《公司法》、《证券法》对公司发行债券、提取法定公积金等方面要求严格，SPV难以满足；另一方面资产证券化与《信托法》对信托的概念限定相悖，其实质也体现了表内模式或表外模式的选择困境。
第二，信贷资产证券化的宽松化，有利于银行盘活资产，并且留有足够金融创新空间，既可以为资本市场提供新的证券品种，也能为投资者提供新的储蓄替代型投资工具，从而有利于促进多层次资本市场体系的形成。然而从实践来看，银行既是资产证券化的最主要发起者，又是最主要的投资者，信贷资产的分散化仍集中在较小的空间中；在吸引更多券商、信托、保险、资产管理公司等非银行金融机构参与的同时，如何加强监管和监管的整合；是通过准入门槛的审查、还是通过过程机制的管控，或是通过加强对投资者利益的保护；以环节为目标还是以产品为目标等等，同样需要对现有法律框架进行相应完善。
第三，目前中国的资产证券化市场呈现证监会主导的专项资产管理计划、银监会和央行主导的信贷资产证券化（ABS）和银行间市场交易商协会主导的企业资产支持票据（ABN）三足鼎立之势。一方面，不同的产品模式实践提供了开放和包容的空间以供选择；另一方面，既有的多头监管和市场分割，如何在新阶段下实现协调配合，是影响跨市场业务顺利开展的重要因素。
第四，由于此次试点将地方政府平台贷款明确纳入基础资产范围，从而使得信贷资产证券化或许会成为探索解决地方政府债务的一种尝试。如何确保资产的优良、确保资产评级的合理、防止风险的过度转移，其关键因素在于透明化的实现。这固然对推进地方政府治理有积极的意义，然而也存在着银行通过资产证券化将地方政府基建项目这部分资产出售后，能够为地方政府带来更多融资规模，导致地方债务大举扩张的隐患。
第五，相关配套制度的完善。资产证券化中交易行为和资产受益环节的所得税义务与营业税义务是否承担，实际上取决于对资产证券化交易行为的属性认定；而随着资产证券化标的资产类型的扩大，必然导致在税收征管环节中存在着更大的不确定性。因此，如何选择适合中国的资产证券化模式也决定了双重征税究竟可以在哪一个层面得到解决，也有助于减少证券化成本，提升吸引力。
参考文献：
不动产资产证券化范文3
住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。随着住房货币化改革的全面推开，如不开辟新的住房融资渠道，房改进程将受到严重制约。
而从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，银行将住房抵押这部分信贷资产以出售方式，让从事抵押贷款证券业务机构的特殊目标公司(SPV)购买，该公司以这些资产作为抵押，发行资产抵押证券，再由承销商(二级市场中介)出售给投资人。从总体上说，我国开展住房抵押贷款证券化的条件已经基本具备，但是，如何培育贷款证券化所需要的发行人、机构投资者、中介服务机构等，并对相关的法律制度进行完善是开展这项业务的前提。
二、住房抵押贷款证券化运作的思路
1、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。必须着手解决市场中存在问题，措施有：一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革；二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，扩大其容量和规模，完善其功能，加强其管理体系的建设，健全相关法律法规，规范证券交易行为，稳定证券市场；三是积极培养住房抵押贷款市场。
2、加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。为了支持住房抵押贷款证券化的启动，开办初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司，可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位，并允许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款，使部分住房公积金进入住房抵押贷款市场，或为抵押贷款提供担保；必要时，成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。现阶段，可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务，然后建立符合法律规范的专门保险机构，提高住房抵押贷款的安全性。此外，要完善中介服务机构，组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构，提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量，满足住房抵押贷款市场的需要。
3、加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等，同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外，还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。
三、我国住房抵押贷款证券化的创新之策
1、立法层面上的创新
虽然随着我国《金融资产管理公司条例》的出台我国已基本上打通了不良资产证券化的通道，但是我们必须明确的是该条例仅仅是一种燃眉之急的做法。而且，从学理上而言当条例与我国现行的银行法、保险法及证券法律发生冲突时，根据上位法优于个位法的特点，条例的效力还是一个经受不住学理推敲问题。实际上，总体考虑，我国目前的法律环境对于资产证券化的展开还有相当大的阻力，这主要表现为现行法律规则与资产证券化内在需求的冲突及证券化法律的空白。鉴于这种形势，笔者认为，我国在立法上应采取这样的策略：
（1）理清目前既存的《公司法》、《保险法》、《证券法》、《商业银行法》、《企业债券管理条例》、《担保法》、《企业破产法》、《信托投资公司管理办法》等与不良资产证券化内在需求之间的规则冲突之处，以求规则与资产证券化关系的发展同步；在这之中，笔者认为既然资产证券化的结果是不良资产被经过包装后以证券的方式表现出来，那么我国的证券法必须立于现实的层面对证券进行一个明确的界定，以突破目前的规定。
（2）提高住房抵押贷款证券化的立法层次。我国应出台一部立法层次高的法律，以体现立法的权威性、一致性与稳定性。国际上资产证券化立法模式有分散立法与统一立法两种，分散立法模式以美国为代表，统一立法模式是其他大部国家所采取的模式，特别是近几年来，欧洲、亚洲等陆续有几十个国家和地区制订了资产证券化的单行法。
2、制度层面上的创新
（1）SPV的模式安排及自我风险隔离问题。SPV的模式是不良资产证券化成功的根本保证，笔者认为在目前的形势下，具有现实性的模式有以下几种：
①成立国有独资的SPV；在设计该模式中，我国可以借鉴香港按揭公司模式，成立一个由政府支持的国家独资公司，其经营业务为购买应收款项，并以此为支撑发行证券；其启动资金由政府出资，其后可以通过发行证券募集资金来购买证券化的基础资产。客观而言，这一模式在目前的法律环境下，并不存在法律障碍，且此类SPV还能享受税收方面的优惠。因此，这一模式是一种成本较低、且迅捷的方式。
②资产管理公司成立子公司型的SPV模式；根据我国《金融资产管理条例》第10条规定，我国的资产管理公司可以综合运用多种手段来处置不良资产，其中包括运用出售、资产重组、置换、债转股、证券化等多种方式对贷款及其抵押品进行处置。同时，根据该条例第26条的规定，资产管理公司还可以享受税收优惠的政策。因此，由长城、信达、东方等资产管理公司来成立子公司SPV进行资产证券化亦为一种明智之举。具体的操作是，资产管理公司按照破产隔离的要求成立子公司型SPV，其专门从事基础资产的购买与资产支撑证券的发行业务。
③特殊目的信托SPV模式。《信托法》的出台为特殊目的信托SPV提供了法律根据。因此，发起人可以设立一个信托型SPV，然后将基础资产转移给信托SPV，信托的权益移交给一家独立的受托管理机构进行托管。其后信托SPV以基础资产为支撑发行受益凭证，受托管理机构负责收取证券的本息，并向投资者进行分配。然而，若要使该模式切实可行，我国还必须对2002年《信托投资公司管理办法》第9条，及其《实施细则》第4条的内容进行修订。实质上，无论我国的SPV采取何种模式，立法都必须考虑到SPV自身的产隔离问题。因此，我国的资产证券化法应作出如下的规定：其一是应将SPV的业务范围限于仅从事与证券化交易有关的业务活动；其二是一般情况下，其债务也只能限于证券化交易中成立的债务与担保；其三是在资产支撑证券尚未清偿完毕的情况下，SPV不能进行解散、清算、兼并及资产销售活动；其四为了避免与母公司“实质合并”，必须要求SPV严格遵守独立契约原则，建立独立的账薄与档案，保留独立的账户，并将自有资产与母公司的资产隔离。
3、不良资产真实销售问题
采取何种证券化方式是我国证券化立法创新中所必须解决的重要问题。一般而言，资产证券化程度较高的国家都确立真实销售的立法价值取向，相反则采取担保融资的方式。尽管有许多学者从我国资产证券化的发展阶段及理论研究的程度、目前的法律体制、税收与会计方面、破产隔离机制的不足等角度出发，认为我国目前只宜采取担保融资的模式。对于这一观点，笔者认为是值得商榷的。在目前的形势下，我国的资产证券化法则应确立“资产真实销售”的准则，其原因如下：其一这种准则能提升基础资产的信用评级，易于证券的发行与交易；其二是这一准则的确立必然会导致我国的立法者对与证券化相关的法律进行重新的审视，从而对原来相关的法律规则进行一次系统的梳理，如对《公司法》、《破产法》等进行相应的整合；其三是真实销售具有本身的制度优势，能更好地隔离风险，保证交易的安全，是一种比较成熟的证券化模式。笔者认为，在立法中在识别真实销售与担保融资时，我国可以借鉴作者在前文所述的美国的一些识别标准，如当事人的意图、有无追索权、及会计与税收上的处理等。实际上，资产真实销售与破产隔离及SPV的组建是几个紧密相联的问题，因为无论SPV是采用公司、合伙或信托形式，都要注意自身破产风险和发起人破产风险的隔离，防止发生“实体合并”，使已转移的资产重新归并到发起人的破产财产中。因此，在我国的证券化立法中，必须将上述的三个问题进行务实性的综合考虑。
4、资产转让原则的确立
资产转让原则是指在资产转移过程中债权人发生变更时，如何保证债务人的知情权问题。一般而言，资产转让的原则有三种类型，即协议转移、通知转移及自由转移。从《合同法》第80条考察，我国采取的是通知转让的原则，但是在资产证券化中由于原始债务人众多，要逐一通知债务人无疑会增加证券化的成本。因此，有必要对该原则进行矫正。笔者认为我国对于资产转让的原则可以采取以下两种方式：其一是在证券立法中规定适用“特例”方式，即规定公告应被视为对所有债务人进行了债权转让的有效通知；其二是在最初签订的合同中就约定债权与担保物权的转移无须另行通知。
【摘要】本文基于我国住房抵押贷款证券化的现状，阐释了当前我国住房抵押贷款证券化的运作思路，并从立法层面和制度层面具体论述了我国住房抵押贷款证券化的创新之策。
【关键词】运作思路创新之策住房抵押贷款证券化
【参考文献】
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1 我国商业地产资产证券化的现状
近年来，随着商业地产新增项目的大量入市，以及城市更新改造规模的不断扩大，我国商业地产市场呈现快速发展态势。截至2016年末，国内商业地产市场存量规模达到3.6亿平方米；当年新增（入市）商业地产规模为（按房屋竣工口径统计）16147.35万平方米，同比增长4.55%。其中，新增商业营业用房和商业办公规模分别达12518.08万平方米、3629.27万平方米，同比增幅4.1%、6.1%。统计数据显示2012年以来，我国商业地产新增供应量年均增幅达7.6%，预计未来几年仍将延续这一较快增长势头。
由于商业地产具有投资规模大、回收周期长、运营管理要求高等特点，特别是资金占用量大，造成持有人资金沉淀。对此，一些物业持有人通过资产证券化方式降低融资成本、提高资金周转。据统计，我国2016年商业地产资产证券化产品的发行规模达到244.29亿元，同比增长86.7%，近三年平均增速高达61.46%。另据交易所数据显示，目前在交易所挂牌交易的商业地产证券化产品规模达到533.21亿元，产品发行数量和体量均呈现快速发展态势。
从国外成熟市场的发展经验看，商业物业的资产证券化有利于促进货币市场、信贷市场、债券市场、股票市场的协调发展，加快存量资产和沉淀资金盘活。同时，扩大了物业持有人直接融资通道，提高了金融市场配置资源的效率和效益。对投资者来说，也进一步丰富了资本市场投资品种，有利于扩大投资人资产配置门类，对于我国建立和发展多层次资本市场具有重要意义。
目前，国内商业地产证券化产品主要包括资产支持证券（ABS）、类房地产信托基金（类REITs）和商业房地产抵押担保证券（CMBS）三类。其中：
资产支持证券（ABS类产品）在国内资产市场最为常见。物业持有人以商业物业的租金收益权、物业服务费，房地产企业购房尾款等特定资产组合或特定现金流为支持，在交易所市场发行可交易证券。但与REITs不同，ABS份额不可在交易所流通交易。对发行人来说，这一模式的最大优势在于融资规模不计入负债，有利于控制融资人的财务杠杆。
类REITs是国内近两年新出现的一类房地产资产证券化产品，主要包括权益类和抵押型两类。称之为类REITs，主要原因在于该类产品虽按房地产信托基金的架构进行设计，但本质上并非权益类产品。类REITs大多以债权或明股实债为主，如果穿透产品存在的担保或回购来看，类REITs本质上仍是一种债性a品。
商业房地产抵押担保证券（CMBS）是将商业不动产的抵押贷款重新包装，通过证券化的工具以债券形式向投资者发行，在欧美等成熟市场应用得较为普遍。以美国为例，目前商业抵押担保证券的规模占到全美商用地产融资市场总体量的三分之一左右，是房地产市场主要的融资工具之一。
尽管近年来，上述资产证券化工具已在我国资本市场得到了广泛使用，但相对于国内庞大的商业地产存量市场来说，仍有巨大的发展空间。
2 我国商业物业资产证券化的方式和发展方向
目前，我国商业物业的资产证券化以ABS居多，其本质是一种抵押贷款的融资方式。由于国内商用物业的租售比普遍过低，租金收益难以覆盖约定分红。物业持有人如采用定期固定回报方式完成资金募集，需承诺进行租金差额补足。同时，对物业持有人来说，ABS涉及到资产出表、资产收益权转让等多层信托事务，中介费用较高，难以达到降低融资成本的目的。
对此，不少物业持有人探索采用类REITs模式进行项目融资。以2016年6月22日新城控股（601155.SH）联手上海东方证券资产管理有限公司（简称“东证资管”）作为计划管理人，发行的“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”为例。该专项计划投资位于上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场，募集资金10.5亿元。这是我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。
不动产资产证券化范文5
作为一项金融创新，资产证券化之所以能被广泛接受并取得迅猛发展，其根本原因在于它能给证券化的参与各方带来收益。下面从各相关参与者，即发起人、投资人和投资银行的角度来对资产证券化的收益进行分析。
1、发起人方面
资产证券化可以降低融资成本，增加资产流动性，提高资本充足率和资本使用效率，改善金融机构资产负债结构，并提供多样化的资金来源和更好的资产负债管理，使得发起人能够更充分地利用现有条件，实现规模经济。
在传统的融资方式中，融资者获取资金的成本的高低取决于其本身的信用评级。与之相比，资产证券化可以降低发起人的融资成本。证券化的基础资产具有稳定的、可预期的现金流，历史信用记录良好，真实出售隔离了原始权益人的破产风险，再通过信用增级等手段，证券的信用级别大大提高，这样融资成本就相应地降低了。此外，资产证券化的信息披露要求相对较低，只需对进行证券化的资产信息进行披露，融资成本进一步降低。
2、投资人方面
资产证券化在市场中为投资者提供了一个高质量的投资选择机会。由于组成资产池的资产是优质资产，并且有完善的信用增级，多数能获得AA以上的评级，这使得这样发行的证券的风险通常很小，而收益却相对较高，在二级市场上也有很高的流动性。所以，资产支持证券越来越受到投资者，尤其是像养老基金、保险公司和货币市场基金这些投资品种受到限制的机构的欢迎。
资产证券化为投资者提供了多样化的投资品种。现代证券化交易中的证券一般不是单一品种，而是通过对现金流的分割和组合而设计出的具有不同档级的证券，甚至可以把不同种类的证券组合在一起形成合成证券，以更好地满足不同投资者对期限、风险和利率的不同偏好。
3、投资银行方面
资产证券化为投资银行开辟了新的业务，为其带来了巨大的商机。作为证券化的过程中的融资顾问和承销商，投资银行参与了产品的设计、评价、承销以及二级市场交易等活动，持续稳定的资产证券化为其带来了可观而稳定的服务费收入。
二、资产证券化的发展历史
资产证券化最早出现在60年代末美国的住宅抵押贷款市场。当时美国的储贷协会和储蓄银行承担了大部分住宅抵押贷款业务。在投资银行和共同基金的冲击下，这些机构的储蓄资金被大量提取，利差收入日益减少，经营状况恶化。针对上述情况，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，美国政府国民抵押协会首次公开发行“过手证券”，开资产证券化之先河，此后资产证券化在全球迅猛发展。
通俗地讲，资产证券化是指将一组流动性较差的资产（包括贷款或其他债务工具）进行一系列的组合，使其能产生稳定而可预期的现金流收益，再配以相应的信用增级，将其预期现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。具体来说，资产证券化就是发起人把持有的流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合转移给特殊目的载体，再由特殊目的载体以该资产作为担保，发行资产支持证券并收回购买资金的一个技术和过程。
三、我国开展资产证券化的重要意义
资产证券化对中国的发展具有诸多现实意义。从宏观方面看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险，促进经济发展，还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。从微观方面看，开展住房按揭等贷款的证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。
1、资产证券化对我国资本市场的推动作用
（1）资产证券化有利于分流储蓄资金，壮大资本市场规模。2005年1月，我国全部金融机构存款余额为25.84万亿元。与此相对应，证监会公布的资料显示，在2005年4月7日股市暴跌之前，沪深两市股票市价总值为52080亿元，股票市场只起到了部分分流资金的作用。数万亿信贷资产的证券化及其在二级市场的放大效应，将是分流储蓄的重要手段。
（2）资产证券化能提供新的金融市场产品，丰富资本市场结构。资产证券化将流动性较差的资产转变为信用风险较低、收益较稳定的可流通证券，丰富了证券市场中的证券品种，特别是丰富了固定收益证券的品种，为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具。这无疑会丰富市场的金融工具结构，对优化我国的金融市场结构能起到重要的促进作用。
（3）资产证券化降低融资成本，丰富了融资方式。资产证券化为筹资主体提供了一种融资成本相对较低的新型筹资工具，可以使筹资主体利用银行信用以外的证券信用筹集资金。
（4）资产证券化为投资者提供了新的投资选择。资产证券化产品具有风险低、标准化和流动性高的特点，其市场前景广阔。资产证券化还可以为投资者提供多样化的投资品种，可以通过对现金流的分割组合而设计出一系列证券投资组合，以满足投资者不同的投资偏好。
（5）资产证券化能促进贸易市场和资本市场的协调发展。资产证券化通过巧妙的结构设计和独特的运作方式，犹如一道桥梁，在多个层面上将货币市场和资本市场有机联系起来。资产证券化一方面为银行信贷风险“减压”，另一方面，在为资本市场增添交易品种的同时，也为市场输送源源不断的资金“血液”，进而促进资本市场和银行体系的协调发展。
2、资产证券化对商业银行的意义
（1）资产证券化有利于商业银行的资本管理，提高资本充足率。资本充足率是资本净额除以总的风险资产之后得出的，即：资本充足率＝（资本－扣除项）／（风险加权资产＋12.5倍的市场风险与操作风险所需资本）。其中，风险加权资产是由银行的各项资产乘以它们各自的风险权重而得。根据银监会对银行资产的风险权重的规定，住房贷款的风险权重为50%，而证券化之后回收的现金的风险权重为0，这样计算出来的分母变小，资本充足率自然会提高。银行可以将信贷资产进行证券化而非持有到期，主动灵活地调险资产规模，以最小的成本增强资产流动性，提高资本充足率。
（2）资产证券化有助于商业银行优化资产负债结构，提高资产流动性。资产证券化为资产负债管理提供了有效的手段，通过证券化的真实出售和破产隔离功能，商业银行可以将不具有流动性的中长期贷款剥离于资产负债表之外，及时获取高流动性的现金资产，从而有效缓解流动性风险压力。
（3）资产证券化有利于化解不良资产，降低不良贷款率。通过资产证券化将不良资产成批量、快速地转换为可转让的资本市场产品，重新盘活部分资产的流动性，将银行资产潜在的风险转移、分散，是化解不良资产的有效途径。
（4）资产证券化有利于商业银行增强赢利能力，改善收入结构。资产证券化的推出将为给商业银行扩大收益、调整收入结构提供机会。在资产证券化过程中，原贷款银行在出售基础资产的同时可以获得手续费、管理费等收入，还可以为其他银行资产证券化提供担保及发行服务赚取收益。
（5）资产证券化有助于国内银行适应金融对外开放，提高整体竞争力。实施资产证券化，可以使国内银行通过具体的证券化实践来发展机构，积累经验，培养人才，缩小同发达国家金融机构在资产证券化业务方面的差距。这样，国内银行就会在证券化业务方面占据一定的市场份额，从而提高同外资金融机构竞争的能力，不至于在外资金融机构进入后处于被动状态。
3、资产证券化对其他方面的意义
（1）资产证券化有利于推进我国住房按揭市场的发展。住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来国际金融领域中的一项重要创新，其运作方式已经十分成熟。在中国开展个人住房抵押贷款证券化业务，不仅能有效防范系统性金融风险，促进中国房地产市场持续健康发展，而且对于丰富中国的债券产品，推动中国资本市场发展也有重要意义。
（2）资产证券化有利于优化国企资本结构。我国的国有企业受间接融资方式的限制，其资本结构以大量负债为主，企业在银行的贷款占企业外源融资的比重很高。通过资产证券化融资，国有企业不会增加资产负债表上的负债，从而可以改善自身的资本结构。同时资产证券化还有利于国有企业盘活资产，提高资产周转率。通过信贷资产证券化，使作为国有企业的单一债权人的银行能够出售债权，从而缓解国有企业的过度负债问题，大大改善国有企业的资本结构。
（3）资产证券化有助于疏通货币政策传导渠道，提高货币政策传导效率。资产转化为债券后，可在银行间债券市场上市，这种债券就可能成为央行公开市场操作的工具。证券化资产的比重越高，规模越大，货币市场的流动性和交易性就越强，央行公开市场操作对商业银行流动性的影响就越显著，货币政策的传导效率就越高。
资产证券化在我国实施的意义及前景分析
【摘要】本文从资产证券化的发展历史出发，分析了资产证券化给参与各方带来的收益，并着重阐述了我国实施资产证券化对资本市场和商业银行产生的影响。
【关键词】资产证券化资产流动性资本充足率
【参考文献】
[1]张超英：资产证券化[M].北京：经济科学出版社，1998.
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不动产资产证券化范文6
关键词：资产证劵化；中国实际；引入思路
一、什么是资产证劵化
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转换为流动性好的债券，借以融通资金。通俗地讲，资产证券化是指将一组流动性较差的资产(包括贷款或其他债务工具)进行一系列的组合，使其能产生稳定而可预期的现金流收益，再配以相应的信用等级，将其预期现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。具体来说，资产证券化是把缺乏流动性，但具有未来现金流的应收账款等资产汇集起来，通过结构性重组，将其转变成可以在金融市场上出售和流通的证劵，据以融通资金的过程。
二、在我国开展资产证劵化的必要性
资产证券化对中国的发展具有诸多现实意义。从宏观方面看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险，促进经济发展，还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。从微观方面看，开展住房按揭等贷款的证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。
（一）资产证券化对我国资本市场的推动作用。资产证券化有利于分流储蓄资金，壮大资本市场规模。资产证券化能提供新的金融市场产品，丰富资本市场结构。资产证券化将流动性较差的资产转变为信用风险较低、收益较稳定的可流通证券，丰富了证券市场中的证券品种，特别是丰富了固定收益证券的品种，为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具。这无疑会丰富市场的金融工具结构，对优化我国的金融市场结构能起到重要的促进作用。资产证券化降低融资成本，丰富了融资方式。资产证券化为筹资主体提供了一种融资成本相对较低的新型筹资工具，可以使筹资主体利用银行信用以外的证券信用筹集资金。资产证券化为投资者提供了新的投资选择。资产证券化产品具有风险低、标准化和流动性高的特点，其市场前景广阔。
（二）资产证券化对商业银行的意义。资产证券化有利于商业银行的资本管理，提高资本充足率。资产证券化有助于商业银行优化资产负债结构，提高资产流动性。资产证券化为资产负债管理提供了有效的手段，通过证券化的真实出售和破产隔离功能，商业银行可以将不具有流动性的中长期贷款剥离于资产负债表之外，及时获取高流动性的现金资产，从而有效缓解流动性风险压力。资产证券化有利于化解不良资产，降低不良贷款率。通过资产证券化将不良资产成批量、快速地转换为可转让的资本市场产品，重新盘活部分资产的流动性，将银行资产潜在的风险转移、分散，是化解不良资产的有效途径。资产证券化有利于商业银行增强赢利能力，改善收入结构。资产证券化的推出将为给商业银行扩大收益、调整收入结构提供机会。在资产证券化过程中，原贷款银行在出售基础资产的同时可以获得手续费、管理费等收入，还可以为其他银行资产证券化提供担保及发行服务赚取收益。
三、我国引入资产证劵化的思路
各国资产证券化的发展实践给我国发展资产证券化提供了有益的借鉴。但这种借鉴不在于给我们提供了现成的资产支持证券化工具，而更多的应该是资产证券化这种思路，结合中国经济发展的实际来探讨对中国经济未来发展的影响。 转贴于 中国引入资产证券化的思路应该是通过引入资产证券化来改善融资结构，完善证券市场，推动中国经济的发展。一是通过不同种类的资产证券化产品为投资者提供足够多的可选择的储蓄替代型证券投资品种，从而分流银行体系存在的巨额储蓄资金，缓解银行体系信贷扩张的冲动和压力，降低宏观调控的成本。二是通过资产证券化提高直接融资比例，优化金融市场的融资结构，开辟股权融资、债权融资(银行贷款、债券融资)之外的第三条直接融资渠道，充分发挥市场机制的价格发现功能和监督约束机制，提高金融资源的配置效率。三是通过资产证券化拓宽开发性金融的融资渠道，支持国家基础设施等经济瓶颈领域建设，减轻国家财政的压力，促进中国经济发展。
四、结合中国实际发展资产证券化
首先优先考虑对国家基础设施等资产的证券化，特别是有稳定现金流预期的公用事业和基础设施如电力、供水、水处理、高速公路、铁路、机场、港口以及石油和天然气储备、金属和非金属矿藏、林地等资源资产的证券化。据估算，中国目前全部债务存量已超过1. 8万亿元，且中国国债正在步入借新还旧的高度债务时期，国家财政的债务本息支付任务沉重，年还本付息额达到5000亿元以上，政府未来的偿债能力大大降低。而随着国家经济战略转移，特别是西部大开发、振兴东北、中部崛起等战略，需要大量的资本投入。而资产证券化完全可以使我们走上开发性金融之路，既可以达到分流储蓄、丰富证券市场投资品种，促进资本市场的健康发展，提高资金的使用效率，又可以支援国家经济建设，减轻国家财政的压力。
二是积极改善融资结构，通过资产证券化加强对中小企业的融资支持，建立起新的融资渠道，促进中国经济平稳发展。我国中小企业贷款难、融资难是不争的事实。资产证券化的创新完全可以为中小企业开辟一条新的融资途径。我国中小企业对国家经济的贡献有目共睹，特别是那些拥有优质资产、发展前景明朗、经营业务透明度高、现金流充沛、处于行业上升期的成长型企业，在现有融资条件下，很难直接发行企业债券或短期融资券，资产证券化方式则为他们提供了很好的融资渠道。我们可以借鉴韩国和德国的经验，特别是德国对中小企业融资的支持更具有重要的借鉴意义。根据德国联邦经济和劳动部的统计，德国目前有中小企业约330万家，占全部手工业、工商和服务行业企业的99. 7%，提供了德国所有工作岗位的69. 7%，其产值占全部企业创造的增加值的48. 8%。中小企业已经成为德国经济体制的支柱。同美、英相比，德国的风险投资市场不够发达，银行贷款是中小企业融资的主要形式。但最新调查表明，这种偏好已经开始在改变。德国政府除了通过风险资本支持外， 2000年以来，德国中小企业银行开始联合德国各类银行开展资产证券化业务，启动了平台“Promise”(促进中小企业信贷证券化)。而韩国资产证券化的基础资产2002年以后也已扩大到了中小企业融资，并初具规模。中国近些年的发展与德国十分相似。我国长江及珠江三角洲等经济发达地区的乡镇及民营企业非常发达，发展速度很快，许多企业连续多年高速增长，市场份额稳定、现金流充沛，这就为这类企业实现资产证券化提供了强有力的保障。目前需要做的是转变观念，采取一定的措施。
除上述两个方面外，资产证券化对化解金融信贷风险的作用，但信贷资产的证券化必须纳入到国家的宏观调控上来，服从于国家的货币政策，从而抑制可能引发的信贷扩张冲动。“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是流传于美国华尔街的一句名言。这是成熟的资本市场的表现。相信随着我国资产证券化的深入，会有越来越多的具有不同功能、不同结构、不同种类的资产证券化产品出现，融资结构会逐渐完善起来，真正体现出资本市场的功能和效率，并对中国经济的发展起到越来越重要的作用。
参考文献
[1]沈沛：《资产证券化研究》，海天出版社，1999年3月；
[2]张超英:资产证券化[M].北京:经济科学出版社， 1998；
