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房地产业固定资产投资范文1
关键词：房地产投资；经济基本面；联合影响；直接弹性；间接弹性
一、引言
近年来，我国房地产市场“区域分化”明显，不同区域的房地产投资对经济基本面的影响不尽相同。就东部地区而言，其房地产投资对区域房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及经济增长的带动作用仍然较强；而中部与西部面临的房地产投资萎缩、房地产库存严重等问题对区域经济基本面的冲击则愈加显现。诚然，区域房地产投资对经济基本面的影响，不单单是对经济增长的影响，而是涉及到经济基本面多个方面的联合影响。那么，区域房地产投资对经济基本面哪些指标产生显著的联合影响，其直接影响作用与间接影响作用有多大，这些问题是本文的研究所在。有关区域房地产投资对经济层面的影响，国内外研究主要围绕房地产投资对经济增长的影响作用而展开。在其影响关系分析上，一类是利用格兰杰因果关系检验房地产投资与经济增长两者之间是否具有因果关系，并由此建立VAR模型；另一类是利用投入产出法或要素投入贡献率分解法，运用生产函数或拓展的柯布-道格拉斯生产函数，建立房地产投资与经济增长的投入产出关系。
主要结论包括：Green（1997）对1952—1992年美国住宅投资与GDP的影响关系进行实证分析，指出住宅投资是GDP的格兰杰原因，且住宅投资引导了美国经济的周期变动；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14个欧洲国家的房地产数据进行分析，认为住宅投资对经济增长产生了长期的影响；梁云芳、高铁梅等（2006）运用脉冲响应模型，分析房地产投资的冲击对经济增长的长期影响作用，认为房地产市场与经济基本面之间既互相拉动又互相牵制；孔煜（2009）鉴于房地产业的区域性特征，分析指出我国东部与中部地区的房地产投资额与经济增长互为因果关系，而西部地区并不存在这种因果关系；张洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我国70个大中城市的面板数据，采用空间动态面板数据方法，构建了包括房地产投资及其空间效应的空间动态计量模型，实证分析房地产投资对经济增长的地区影响效果；等等。这些研究主要考虑房地产投资与经济增长两者之间的影响关系。本文以我国东部、中部和西部为研究对象，通过分析区域房地产投资与经济基本面多个指标的相关性，探讨区域房地产投资对经济基本面的联合影响，由此建立联立方程组形式的递归模型，以检验影响关系的有效性，并估计其直接与间接影响作用的大小，从而为制定因地制宜的房地产调控政策提供量化依据。
二、区域房地产投资与经济基本面的相关性
在房地产业与经济基本面构成的经济系统中，房地产业通过房地产投资与房地产供应（如：房屋面积与套数等）同全社会固定资产投资（简称：固定资产投资）、资金市场供给以及经济增长紧密联系。其中，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分；房地产供应所提供的产品及其带动的相关产业的关联发展，反映了房地产所属产品及其相关产品的总消费对国民经济的影响；而房地产业又是资金密集型产业，其吸引的资金流向带动人力与物力的集聚，直接或间接地拉动国民经济增长。因此，这里以房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及国内生产总值（GDP）组成经济基本面指标。考虑房地产投资与经济基本面的区域差异，本文以我国28个省（市）为研究对象。为叙述方便，仍然将这28个省（市）划分为东部、中部和西部区域，东部包括：北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龙江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏。同时，考虑数据的可获得性和完整性，选择的样本区间为2005年1季度至2015年4季度。因数据缺失，西部区域数据未包含内蒙古、和新疆的数据。数据来源于中经网统计数据库、国家统计局。我国东部、中部与西部的房地产投资总额不尽相同，但区域房地产投资占其固定资产投资比重的变动态势基本一致。
2005年1季度至2015年4季度区域房地产开发投资完成额占其固定资产投资额比重的变化（注：数据进行了季节调整，消除了季节影响）。由图1可见，东部、中部与西部的房地产投资占比分别在均值线25%、15%和20%上呈现基本一致的走势。统计显示，东部、中部和西部的房地产投资占比分别平均为24.79%、15.61%和19.82%，其波动幅度均在一个标准差左右。近年来，各区域房地产投资占比都呈现下降态势，同样是平均下降5个百分点。其中，东部从高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部从22.61%降至17%左右。究其缘由，东部、中部和西部的房地产投资与其固定资产投资的变化是同步的，两者的相关系数都达到0.99以上，具有很强的相关性。以区域房地产竣工面积与新开工面积之和表示房地产供应，以广义货币供应量（M2）表示资金市场供给，统计显示，东部房地产投资与其房地产供应、资金市场供给以及GDP的相关系数分别为0.75、0.92和0.98；中部的分别为0.84、0.88和0.97；西部的分别为0.84、0.94和0.96。因而，区域房地产投资与房地产供应、资金市场供给以及GDP之间也呈现较强的相关性。综上所述，区域房地产投资与经济基本面之间具有较强的相关性。
三、区域房地产投资对经济基本面的影响关系设定
1、提出假设
依据房地产理论和上述区域房地产投资对经济基本面的相关性分析，假设房地产投资是影响经济基本面的直接外部因素，且通过经济基本面的内部单向作用产生间接影响。对此，提出以下假设。假设1：区域房地产投资将带动房地产供应、引致固定资产投资、吸引资金市场供给，进而拉动国民经济增长，因而，区域房地产投资对房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP产生直接的正向影响。假设2：由于房地产供应的增加会扩大总消费，减少总投资，但最终仍然是带动经济增长，由此，房地产供应对固定资产投资、资金市场供给产生直接的负向影响，而对GDP产生直接的正向影响。假设3：固定资产投资对资金市场供给、GDP产生直接的正向影响。假设4：资金市场供给产生的集聚效应将带动经济增长，因此，资金市场供给对GDP产生直接的正向影响。
2、递归模型的设立
（1）面板数据的指标选取。依据上述东部、中部和西部区域的划分，样本数据为2005年1季度至2015年4季度各区域对应省（市）的季度数据组成的面板数据，其中，东部是11个省（市）组成的样本量为484的面板数据，中部是8个省（市）组成的样本量为352的面板数据，西部是9个省（市）组成的样本量为396的面板数据。在指标与变量选取中，以各省（市）房地产开发投资完成额表示房地产投资（记作：X）（单位：亿元），以其房地产竣工面积与新开工面积之和表示房地产供应（记作：Y1）（单位：万平方米），以其全社会固定资产投资总额表示固定资产投资（记作：Y2）（单位：亿元），选取广义货币供应量（即：M2）表示资金市场供给（记作：Y3）（单位：亿元），各省（市）GDP（记作：Y4）（单位：亿元）。同时，为避免数据可能出现的异方差性，所有变量均以对数形式引入模型之中，简记为：ln（）。
（2）递归模型。在计量经济学的联立方程模型中，递归模型（RecursiveModels）[6]以其独特的内生变量单向传递关系，通过联立方程组的形式，系统地反映内生变量之间、外生变量与内生变量之间的因果依赖性以及直接与间接联合影响关系。于是，递归模型的内生变量为：房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP；外生变量为房地产投资。为简便起见，不妨将外生变量与滞后变量组成的向量简记为Z。
1，2，3，4。在递归模型式（1）中，第一个方程为区域房地产供应方程，假设房地产供应主要由房地产投资及相关滞后变量所决定；第二个方程为区域固定资产投资方程，假设固定资产投资不仅受房地产投资及相关滞后变量的影响，而且与第一个方程的内生变量（房地产供应）有关，因而，将房地产供应与房地产投资两者都看作是决定固定资产投资的“原因”；由此类推，第三个方程为区域资金市场供给方程，假设决定资金市场供给的“原因”包含第一、第二个方程的内生变量（房地产供应、固定资产投资）以及房地产投资；第四个方程为区域GDP方程，假设GDP由第一至第三个方程的内生变量以及房地产投资共同决定。于是，这些方程的内生变量之间、外生变量与内生变量之间形成了因果决定关系，其系数βij反映了经济基本面的内部弹性影响；系数γij为房地产投资等外部因素影响经济基本面的直接弹性，而∑（βij×γkl）则为间接弹性。
四、区域房地产投资影响经济基本面的实证分析
1、面板数据的协整性与变截距效应检验
（1）面板数据的单位检验与协整检验。面板数据的单位根检验显示，东部区域的所有变量均为2阶单整的非平稳序列；中部与西部区域的变量则同为1阶单整非平稳序列。进一步，Johansen协整检验显示，各区域的这五个变量之间均存在协整关系方程。由于递归模型的单个方程均满足最小二乘估计方法的基本假定，所以，对于单整阶数相同且具有协整关系的面板数据，单个方程均可以直接用最小二乘法进行估计。
（2）变截距效应的检验。依据面板数据的特征，递归模型的截距项或斜率系数可能随横截面单元的个体（即：省（市））的不同而变化。如果这些系数随个体是不变的，其对应的模型是固定效应模型，估计的系数被称为共同系数；如果截距项或斜率系数随个体不同而变化，其模型被称为变截距效应模型或变斜率效应模型。经计算与检验显示，东部、中部与西部区域的面板数据对应的递归模型具有变截距效应，而斜率系数则是固定效应。因此，各区域的递归模型具有变截距效应的特征。
2、递归模型的估计
现分别利用东部、中部与西部区域的面板数据，对递归模型的单个方程进行逐个估计。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我国区域房地产投资影响经济基本面的直接弹性与间接弹性，以及经济基本面指标之间的内部弹性，其变量指向关系与对应的弹性系数如表1所示（因篇幅所限，未列出其变截距项部分的回归结果），同时，模型的整体拟合效果较好，且不存在异方差和自相关性。因此，回归方程可用于经济分析。
3、比较分析区域房地产投资的弹性影响
根据上述回归系数，经整理得到2005年1季度至2015年4季度我国区域房地产投资影响经济基本面的直接弹性与间接弹性，以及经济基本面指标之间的内部弹性。
（1）直接弹性。一是房地产供应：房地产投资对房地产供应产生直接弹性作用，弹性值分别为0.527、0.685和0.545，即东部、中部与西部的房地产投资每提高1%，将使其房地产供应（面积）分别上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同区域的房地产供应增速基本相同。二是固定资产投资：东部、中部与西部的直接弹性均接近于1，表明区域房地产投资引致的固定资产投资增速接近一倍。三是资金市场供给：东部与中部的直接弹性为正，分别为0.227和0.137，表明东部与中部的房地产投资每上升1%，将吸引资金的供给分别提高0.227个百分点和0.137个百分点；但西部的直接弹性是负值，这与理论上假设的正向影响不一致，说明西部的房地产投资缺乏资金支持，其投资每提高1%，资金供给却下降了0.135%。四是GDP：东部、中部与西部的直接弹性分别为0.198、0.06和0.165，即房地产投资每提高1%，将直接带动经济增长分别提高0.198个百分点、0.06个百分点和0.165个百分点。因此，东部与西部的经济增长带动效应基本相同，而中部的带动效应较弱。
（2）间接弹性。区域房地产投资对经济基本面的间接影响，来自经济基本面的内部影响关系和弹性作用。具体来说：一是房地产供应的负向传递作用，使固定资产投资增速下降。这与理论假定是一致的，说明当房地产供应增加时，总消费的扩大使得总投资减少。经计算，东部、中部与西部的固定资产投资间接弹性分别为-0.038、-0.223和-0.046。可见，东部和西部的间接弹性较小，这种间接影响不敏感；而中部的弹性较大，间接影响较为敏感，表明中部的固定资产投资缺乏后续支撑。二是西部的资金市场供给间接弹性增大。虽然西部房地产投资引致资金市场供给不足，但其间接带动的资金市场供给弹性较大，弹性为0.316。三是区域GDP的间接弹性大于直接弹性。区域房地产投资通过房地产供应与资金市场供给对GDP产生间接作用，东部、中部和西部的间接弹性分别为0.220、0.211和0.179。比较而言，区域GDP的间接弹性略大于直接弹性。因此，区域房地产投资对经济增长的间接带动效应不容忽视。
五、结论与政策建议
1、主要结论
我国区域房地产投资与房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP组成的经济基本面具有较强的相关性。构建的递归模型反映了区域房地产投资对经济基本面的联合影响，以及直接弹性与间接弹性关系。实证分析表明，区域房地产投资对房地产供应产生直接弹性影响；区域房地产投资引致的固定资产投资增速接近一倍；东部与中部的资金市场供给具有正向直接弹性，表明房地产投资能够吸引资金市场的相应供给，但西部的房地产投资缺乏资金支持。同时，区域房地产投资对经济增长的间接影响略大于直接影响，其中，东部与西部的房地产投资对经济增长的带动效应基本相同，但中部的直接带动效应较弱。
2、政策建议
（1）保持房地产业平稳发展，防止区域房地产投资的过度下滑对国民经济产生下行冲击。区域房地产投资不仅直接影响房地产关联产业的发展、固定资产投资的增速、资金市场供给以及经济增长，而且对经济增长产生显著的间接影响。因此，在宏观经济处于新常态的背景下，保持房地产业的适度发展，有利于创造一个稳定的宏观经济环境，有利于稳定发挥投资要素对经济增长的贡献。
（2）实施区域差异化的房地产投资策略。东部房地产投资的转型升级，有利于经济基本面逐步退出对房地产的过度依赖。中部房地产投资对经济增长的直接带动效应较弱，因而，需要将投资更多地转移到其他产业领域，以促进区域经济增长。由于西部房地产投资缺少资金供给的支持，因此，在资金供应有限的条件下，应适度开发房地产业，以保证其他行业发展的资金需求。
（3）区域房地产调控从需求侧转向供给侧，以提高调控效果。近年来，我国房地产市场经历了大范围的多轮房地产调控，尽管实施了差异化的区域限购、限贷等需求管理政策，但始终未能达到预想的调控效果，而是落入“限购限贷”与“放松限购限贷”的循环圈。可将这种以需求管理为主的调控转向房地产供给侧管理，即：在规范房地产有序开发的同时，提高房地产供应的有效供给，将房屋的“空置”、“库存”转化为人们当前的居住与商用需求，进而使区域房地产调控跳出“循环圈”，达到预期的调控效果。
参考文献
[1]梁云芳、高铁梅、贺书平：房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006（3）.
[2]孔煜：我国房地产发展与经济增长关系的实证研究[J].工业技术经济，2009，28（5）.
[3]张洪、金杰、全诗凡：房地产投资、经济增长与空间效应———基于70个大中城市的空间面板数据实证研究[J].南开经济研究，2014（1）.
房地产业固定资产投资范文2
［关键词］广州市；房地产业；金融风暴
［中图分类号］F293.35 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）48-0008-04
1 前 言
我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下,出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位,而广州作为全国经济发展的一个典型代表,其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此,本文选取广州市房地产市场作为分析对象,选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析,旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响,得出这种影响和变化的大小及其方向,以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。
2 文献综述
彭红艳(2009)认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品,收入弹性较小,在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升,同时美国经济放缓会增加业务外包的可能,有利于我国增加对世界其他地区的出口,但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加,人民币升值压力加大,贸易环境可能会恶化。
黄润中(2007)认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大,中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力,我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱,但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。
3 数据分析
3.1 广州市社会宏观经济数据
宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。
2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.41%,第二产业增加值比重为40.65%,第三产业增加值比重为56.94%；第4季度地区生产总值为7050.78亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.3%,第二产业增加值比重为39.9%,第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元,比2007年同期增长11.1%,第一产业增加值比重为2%,第二产业增加值比重为37.5%,第三产业增加值比重为60.5%；2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元,比2007年同期增长11.9%,其中第一产业增加值比重为1.93%,第二产业增加值比重为39.72%,第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元,比上一季度增长12.1%,其中第一产业增加值比重为1.96%,第二产业增加值比重为39.89%,第三产业增加值比重为58.15%,2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元,比上年同期增长12.3%,其中第一产业增加值比重为2.04%,第二产业增加值比重为38.94%,第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元,比2008年同期增长8%,其中第一产业增加值比重为1.99%,第二产业增加值比重为35.52%,第三产业增加值比重为62.49%。
全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元,比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元,比2007年同期增长9.8%,2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元,比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元,比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元,比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元,比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元,比2008年同期增长18.9%。
城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元,比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元,比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元,比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元,比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元,比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元,比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元,比2008年同期增长10.2%。
3.2 房地产基础数据分析
2007年第3季度,广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元,比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元,比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元,比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元,比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元,比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元,比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元,比2008年同期增长-8.9%,近期首次出现负增长。
从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势,但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。
从2007年7月美国爆发次贷危机以来,为考察广州经济受其影响的程度,取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数,因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图,房屋价格不计入居民消费价格指数,发现这两个数据基本保持了一致的发展态势,从2008年8月开始都出现了下降的趋势。
从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数：出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外,大都保持在十位数左右的增长速度,到2009年甚至连续出现了负增长,这在以往都是极少出现的现象,而进出口差额除了在2007年7月~12月保持了较明显的增长外,到2008年也开始出现了急剧下跌的态势,甚至出现负数,2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。
由于数据可得性的限制,本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比,以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。
从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长,其中,国内贷款和自筹资金的增长速度明显,其他资金来源也占较大份额,但是与此对比的是外资所占比重出现了下降,其下降幅度达到了47.34%。
4 原 因
从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势,地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势,这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。
社会固定资产投资与其他数据不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间,保持了绝对增长的态势,尤其是在2009年第1季度,社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显,并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资,尤其是国内投资对熨平经济波动,保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用,另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。
广州市2007年第3季度―2009年第1季度这段时间,房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转,这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为,因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管,2007年9月央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求严格住房消费贷款管理,对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象,对我国房地产市场更是雪上加霜，这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出,居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动,由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数,所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。
从上面的图表还可以发现,广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动,但是都保持在30%以上,在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后,广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例,其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限,在大量投放的国外资金出现抽逃时,广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小,根据这一分析报告,2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%,到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%,下降了2.03个百分点,所占比例非常小,但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度,这不仅减轻了外资抽逃的影响,而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。
5 对 策
第一,针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现,我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展,增强抵御外部风险的能力,应加大国内对固定资产的投资,扩大就业面,缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题,同时保证地区生产总值的增长,创造良好稳定的经济环境。
第二,政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具,由于政策的滞后性特征,在采取政策时努力做到预见性,在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫,但是当时美国已出现次贷危机,并且金融风暴的趋势已形成,广州市房价在之后出现了明显的下降,导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化,因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施：央行在2008年9月~12月,连续5次降息；财政部下调契税税率,居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整到20%,还调整了个人住房公积金贷款利率,同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。
第三,政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起,当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量,也包括国际游资的压力,在这种情况下,无论人民币升值或者贬值,都可能引发过度反应,造成人民币的过度升值或者贬值,而这种过度会给经济带来严重的影响,因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制,使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制,一旦外部环境变化,这些国际游资就会立即抽逃,加大房地产市场的投资风险。
第四,保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长,创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出,2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,达到2.6849,可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好,房地产市场活跃,消化能力增强,这一方面是政策刺激房地产消费的原因,另一方面是人民的收入水平在平稳的增长,增加了房地产的有效需求。
参考文献：
［1］ 李定安，周建波.成本和需求的变动对商品房价格影响分析［J］.价格月刊,2007(11).
［2］ 广东省房协市场分析课题组.2008年1季度广东房地产市场分析报告［R］.广东省房协,2008.
［3］ 黄浩波.房地产经济泡沫与对策简论［J］.商场现代化,2008(1).
［4］李木祥.中国房地产泡沫研究［M］.北京：中国金融出版社,2007.
房地产业固定资产投资范文3
关键词：南昌市；房地产市场；泡沫
中图分类号：F127.56 文献标识码：A 文章编号：1003－4161(2011)03－0052－03
一、房地产泡沫及其成因
美国著名经济学家Charles P.Kindleberger认为：房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中保持持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。简言之，房地产泡沫就是房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。
一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面。
(一)土地稀缺
众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的生产生活等切身利益息息相关。由于土地的有限性，且房地产兼有资产和消费品两重性，从而使人们对房地产价格的上涨存在着很乐观的预期，导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。
(二)投机需求膨胀
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。而市场上总有一批从众参与者，他们没有足够的信息来源，也观测不到准确的信息，他们对未来预期的形成主要依赖于市场上其他人的行为来选择自己的行为策略。由于从众行为的出现，导致当有少数人预期房价上升而购房投资时，有更多的人也会增加对房地产的投机需求，使房地产的价格上升。这种行为一旦形成你追我赶的态势，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
(三)过度放贷
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行资金的介入，进一步地加剧了房地产价格的膨胀和泡沫的产生。
(四)投资渠道狭窄
随着南昌市经济发展，市民手中积累了一些财富，让这些资金保值增值是他们日思夜想的问题。老百姓的资金没有地方投资，钱放在银行储蓄，大家不甘心，因为相对于通货膨胀来说，利率很低。目前，南昌市实体经济的投资渠道明显偏窄，很多行业都是国有资本在垄断，民间资本难以进入。由于实体行业投资渠道受限，且受金融危机的影响行业利润下降，于是股市和楼市变成了他们寻求的有效投资通道。相对于股市，房地产这种固定资产更具有保值增值的效果，大量资金自然涌入房地产市场。
二、房地产泡沫的危害
(一)造成经济结构失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。但每个行业都是社会必不可少的，而且作为经济发展的龙头也不一定就只有房地产一个行业。房地产只是一个阶段经济发展的龙头，良性发展时龙头作用显著；然而房地产不可能成为永远的龙头，如果一旦失去控制，那就可能成为危害经济、社会健康发展的祸首。房地产泡沫把经济发展引向崩溃的边缘，重蹈日本、中国香港、美国、迪拜等房地产泡沫带来的严重经济危机。
(二)导致金融危机
房地产业与银行的关系非常密切，这主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%－30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%－40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。房地产泡沫把银行变成了房贷银行，使得银行资产骤然增高风险，而一些需要资金的生产企业贷款大量减少，长此下去，随着房地产泡沫的破裂，银行也将风险大增，危害国家的金融安全，并引起连锁反应。比如2008年美国房地产次贷危机引发的全球金融危机。
(三)引发政治和社会危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，企业财务营运逐渐陷入困境，大量的工厂倒闭，失业人数剧增，居民实际收入下降。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境，进入经济危机的恶性循环。在经济危机下，犯罪案件会激增。马来西亚1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机将逐渐加剧。
三、南昌市房地产市场泡沫分析
目前，判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标有房价增长率与GDP增长率之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比、租售比。其他的一些指标还有空置率、施工面积与竣工面积比等等。我们将运用房价上升幅度与GDP增幅之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比三项指标，采用数据对比法来分析评价南昌市房地产市场2007年至2010年期间的泡沫问题，并提出一些对策建议，希望有助于南昌市房地产市场的健康发展。
(一)房价增长率与GDP增长率之比
房价上升幅度与GDP增幅之比是测量房地产相对于实体经济(GDP)增长速度的动态相对指标。GDP增长率反映的是用货币表示的居民可供最终消费的商品和劳务的实际增长程度。其中，该年的当年价国内生产总值与该年不变价国内生产总值的比值，即为国内生产总值平减指数，既反映了私人消费品，也反映了公共部门、生产资料和成本、进出口商品和劳务的价格变动程度，比一般的物价指数吏综合。房屋及相关的建材等行业的商品和劳务作为其中一部分，其价格走势当然与国内生产总值平减指数具有相当的一致性。房价增长幅度与GDP增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大；一般认为，当房价上涨幅度是
GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫；只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。因而，在一般情况下，我们只要将房屋价格的上涨率与反映全部商品及劳务价格变动的GDP平减指数比照，就可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向，从而为房地产业的冷热判断提供依据。
2007年，南昌市GDP为1390.1亿元，按可比价格计算同比增长15.5%，房屋均价为4256.8元/m2，房价增长率为17%：2008年，南昌市GDP为1660.8亿元，按可比价格计算同比增长15%，房屋均价为4990元/m2，房价增长率为17.2%；2009年，南昌市GDP为1837，5亿元，按可比价格计算同比增长13.1%，房屋均价为4645元/m2，房价增长率为-6.9%；2010年，南昌市GDP为2207亿元，按可比价格计算同比增长14%，房屋均价为5573元/m2，房价增长率为19.98%。可以计算出，南昌市2007年房价增长率与GDP增长率比值为1.1；2008年为1.15；2009年为-0.53；2010年为1.43。从这一指标来看，都未达到“2”的警戒线，说明南昌市房地产投资在2009年至2010年之间还是处于安全线内的。但我们也看到，除了2009年因国家政策对房地产市场的宏观调控及全球金融危机的影响，房价出现负增长外，其他各年房价上涨速度都超过了GDP增长速度，且呈增速加快态势，这说明南昌房地产市场出现一定的过热现象。
(二)房地产投资额与固定资产投资额之比
房地产投资额与固定资产投资额之比。这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。国际公认是不宜超讨10%。
2007年，南昌市房地产投资额为125.6亿元，投资增长率为13.4%，固定资产投资总额为809.92亿元，增长率为26.23%：2008年，南昌市房地产投资额为163.3亿元，投资增长率为30%，固定资产投资总额为1086.05亿元，增长率为34.09%：2009年，南昌市房地产投资额为198.25亿元，投资增长率为21.4%，固定资产投资总额为1464.9亿元，增长率为34.88%；2010年南昌市房地产投资总额为230.15亿元，投资增长率为16.1%，固定资产投资总额为1935.6亿元，增长率为32%，可以算出2007年南昌市房地产投资额与固定资产投资额之比为16%；2008年为15%；2009年为14%；2010年为12.3%。从这个结果可以看出，该比例超过了国际公认是否存在泡沫的临界点10%，但在2009年至2010年期间南昌市房地产投资额与固定资产投资额的比值是呈现下降趋势的，说明还没有出现全局性的房地产泡沫现象。
(三)房价收入比
房价收入比是指城市的平均住房价格与每户家庭可支配收入之比。房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。国际比较通行的说法认为，房价收入比在3－6倍之间为合理区间。
从表2可以计算出南昌市2007年的房价收入比为9.77；2008年为9.9l；2009年为8.46；2010年为9.15。从这个结果可以看出，南昌市商品房房价收入比较高，且呈放大现象，说明南昌市房地产市场存在着一定的泡沫。
四、南昌市房地产市场未来发展的建议
通过对南昌市房地产泡沫指标的数据对比分析，我们认为：近年来，南昌市房地产市场已经出现了轻度泡沫。结合上述对南昌市房地产市场的分析，就未来南昌市房地产市场健康发展，提出几点建议。
(一)完善住房供应体系，加快南昌市保障性住房建设步伐
按照“政府保障基本需求，市场提高住房水平”的思路，扩大有效供给，加快保障性住房建设的步伐。在保障性住房的建设方式上，南昌市应将经济适用住房和廉租住房的建设向更加合理化和人性化方向推进。一要合理规划商品房建设用地范围，不应在离市中心较远的位置建设经济适用住房，这样是变相的拉平房价，使得经济适用住房的价格和周边商品房价格持平。而应在配套设施较为齐全的区域建设保障性住房小区，有助于城市资源合理利用。二应采取多租少售模式。南昌市正处于城市化加速发展时期，未来，部分进城务工农民和城市低收入家庭的住房问题将日益严峻，他们没有能力去支付房价和银行贷款利率，只能靠租房来解决问题。保障性住房采取多租少售模式可以让更多的进城务工农民和城市低收入家庭生活安定。
(二)加强南昌市房地产市场监管，保证市场运行的稳定性
政府应抓好南昌市闲置土地的清理和利用，严格执行闲置土地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为。加强对南昌市商品住房预售行为的监管，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对开发商限期生产、限价销售、限融资渠道、限信贷规模，对已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售，销售的价格不得超过申报价格。以控制价格短期内的波动变化，确保房地产销售的市场秩序。
(三)保持南昌市房贷的稳定，限制投机性购房需求
近期，国家采取了严厉的房地产调控政策，房地产企业从银行获得的贷款额大幅度下跌，这会导致投资在房地产市场中的资金突然减少，部分开发商资金链断裂，使得楼盘停工、建筑工人失业、商品住房供应减少，这样的结果可能会导致恶性循环。因此，南昌市不应随着国家宏观调控的政策而急剧减少房贷额，而应采取逐渐递减的方式进行，从而维护南昌市房贷的平稳。另外，银行要密切关注放贷对象的信用等级，认真核实贷款申请人信息，采用差别信贷政策，提高居民家庭购买第二套及以上住房贷款首付比例和贷款利率。如果住房投机炒作者的首付比例和贷款利率上升到一定程度，其购买住房贷款风险也会立刻显现出来。信贷政策的收紧与成本的提高会限制投机购房需求。
(四)改善投资环境，拓宽南昌市民投资渠道
南昌市应该着眼于拓宽私人投资渠道，打破管制和垄断，让民营企业可以进入更多行业投资。降低行业进入门槛，降低高管制的一些行业的投资门槛，比如公用事业、基础设施建设、金融、旅游等，通过改善投资环境，让更多的民间资本进入实体行业，让投资实业经济的民间资本获利。只有这样，才能疏导拥积在房地产市场的资金，维持房地产市场健康发展。
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房地产业固定资产投资范文4
1、数据来源。为相对全面和科学地分析经济增长的贡献因素，除了选择房地产开发投资数据外，还进一步选取其他两个重要影响因素，即非房地产固定资产投资和劳动投入量两个变量。70个大中城市房地产开发投资（REI）、扣除房地产开发投资以外的固定资产投资（K）和劳动投入量（L）的面板数据来源是《中国城市统计年鉴》、《中国区域统计年鉴》和各个省市统计年鉴，样本期间为1996年至2010年。
2、实证分析。（1）样本分类。采用多指标聚类分析方法对70个大中城市进行分类。多指标聚类分析采取的是离差平方和法，其思想来源于方差分析，先将N个样本各自成一类，然后每次减少一类，每减少一次离差平方和就会增加，选择使类内平方和增加最小的两类合并，直到N个样本聚成一类为止。在城市规模指标的衡量上，选取市辖区人口、GDP和建成区面积作为衡量指标，多指标聚类分析结果见表3。由上表可以看出按照人口规模，经济规模和城市面积将全部70个城市分为三类。其中：第一类城市中的上海、北京、广州、深圳四个城市其经济总量都在全国城市前列，2009年其市辖区GDP分别位于全国第一、二、三、四位，建成区面积也分列全国第三、一、二、四位，市辖区人口也都在全国城市前列，为超大规模城市；其余城市2009年的市辖区建成区面积大都在330平方公里以上，市辖区人口大都在300万以上，经济总量也大都位居全国前列，属三类城市中的较大规模城市。第二类中的城市大多是省会城市或沿海城市，其最近12年的经济总量以1998年的价格计算均值都在200亿元以上。截止2009年末，市辖区建成区面积大都在150平方公里以上，市辖区人口数量大都在150万以上，无论是其经济总量、人口数量还是其建成区面积都比较大，属三类中的中等规模城市。第三类城市相对于前两类城市来说，其经济实力较弱、建成区面积较小，人口总量较少，多为三线城市，其市辖区人口密度也相对较小，为三类城市中的较小规模城市。（2）模型估计、选择及解释。为消除异方差影响，对GDP、REI、K和L分别取对数，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并运用沃尔德（Wald）F检验法对个体效应显著性进行检验，检验结果为：第一类：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二类：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三类：F=45.062>F(29,237)=1.5023检验结果表明，三类城市的F统计量都大于其在5%时的显著水平，拒绝了所有系数可混合性的零假设，因此，相对于混合效应模型来说，固定效应模型更为合适。为此，通过广义最小二乘法，分别建立三类城市对应的模型。第一类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.0992，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.1006，劳动力对经济增长的弹性系数为0.1937。房地产投资对经济增长的贡献，在三者中最低，表明第一类城市的经济增长依赖于房地产投资相对较弱。这或许是因为第一类城市的发展已超越一定阶段，经济中包括技术、人力等因素对经济增长的贡献超过了含量并不算太高的资本———房地产业投资所发挥的作用。第二类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.1894，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.05915，劳动力对经济增长的弹性系数为0.0798。相较于第一类城市和第三类城市，第二类城市中房地产投资对经济增长的拉动能力是三类城市中最高的，表明第二类城市的经济增长更多地依赖房地产投资。这或许是第二类城市经济发展处于起步阶段，含量并不算太高的资本密集型产业———房地产业对其经济促进作用已开始充分发挥，而包括技术、人力等因素对经济增长的贡献尚未开始发挥。第三类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.1367，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.1661，劳动力对经济增长的弹性系数为0.0633。第三类城市中房地产对经济增长的贡献，介于第一类城市和第二类城市之间，表明第三类城市的经济虽较多地依赖房地产投资，但受经济发展程度等诸多因素影响，房地产投资对经济增长的贡献尚未完全发挥。这或许暗示，随着第二类城市的进一步发展和第三类城市经济的起步，当第二类城市的技术、人力因素等对经济增长的贡献超越含量并不高的资本贡献时，第三类城市的房地产投资对经济增长的贡献将跃居首位。
二、结论及建议
房地产业固定资产投资范文5
银行贷款对控制流动性的作用有限
银行贷款仅占固定资产投资资金来源的一小部分，并且比重仍在下降，从2000年的平均24％下降到2006年前5个月的17％。与此相对应，自行融资作为固定资产投资的主要资金来源，从2000年的45％上升到2006年的56％(图1)。进一步分析自行融资的构成发现，其中约66％为自有资金，主要来自企业的留存利润或自身现金流：其余34％主要是非正式融资，如企业间信贷和来自非正规金融机构、家庭成员和朋友的贷款。这说明，中国的投资热潮主要来自企业自身的现金流和银行系统以外的私人资金，而并非银行贷款。我们再次强调，只有当整体流动性得到控制的时候，调控措施才会有效，而这必须有人民币升值的配合。
行政措施不可能有效抑制外资进入房地产市场
作为房地产市场调控的一部分，政府宣布了限制外资投资房地产的新规定。需要指出的是，尽管外资对房地产的投资在增加，但只占房地产业总投资很小的比例(低于2％，见图2)。由于新规定比较温和，其对控制房地产投资和冷却市场过热的作用不大。尤其是在外资投资房地产比较集中、房地产市场泡沫最大的几个城市，如北京、上海和深圳，这些规定的作用更为有限，只具有象征性意义。从根本上来说，资金流入国内房地产市场是因为看好中国的增长潜力，并希望从被低估的人民币中获利。因此，长期来看，这些行政措施不可能有效地抑制外资进入国内房地产市场。
固定资产的投资结构开始趋于平衡
近期固定资产投资增长加速，使市场对经济过热更加担心。但是有迹象表明，投资结构开始向健康的方向调整，这对防止系统性投资过热有一定作用。从固定资产投资的行业分布看，房地产投资依然是增长最强劲的，有色金属类、非金属矿业类及水泥等建筑材料类都有投资过度之嫌。另一方面，交通运输等瓶颈行业的投资也在加速，水务、环境等公用事业类投资也有快速增长，这些投资对经济的长期可持续发展是必需的。此外，最容易出现投资过度的金属制品、钢铁行业的增长则趋向温和。
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引言
我国的房地产市场是在改革开放以后逐渐建立起来的，经历了从无到有并逐步发展成熟这一过程。但是，由于缺乏有效的监控和管理，我国房地产市场一度出现混乱，暴露出一些深层次的问题。从这一时期我国的房地产投资来看，1992年仅为541亿元，到2008年这一数值已经达到了31203亿元。从1992年到2008年期间，我国房地产投资增长了57.68倍。从房地产投资占固定资产投资的比重看，年平均增长率为14.83%。1992-1994年的增长率低于平均增长率，到1996年，增长率达到16.8%。1997-1998年的增长率又走低，1999年略有回升，2000年又超过平均增长率。此后，从2000年到2005年呈现持续上升趋势，2004年达到18.7%，之后两年稍有下降，2007年又达到18.4%。
从房地产投资增长速度和全社会固定资产投资增长速度方面进行比较，可以看出二者基本一致，一个周期的时间约为五年左右。但是，两者的波动幅度有差别，房地产投资波动幅度明显大于全社会固定资产投资变动幅度。
再从交易层面看，1992年、1993年的商品房销售面积和销售额都比上年有大幅度增长。商品房销售面积1992年、1993年分别比上年增长42%和56%，商品房销售额则分别比上年增长79%和102%。反映出市场异常活跃，交易量迅速增加。到1994年，商品房销售面积仅比1993年增长8%。在 1996年，商品房销售面积出现了负增长。由于住房制度改革，从1998年起商品房销售面积出现大幅增长。从1998年到2009年期间，在商品房销售面积高速增长的大趋势下，2004年和2006年出现了两个低点，增长率分别为13.39%和 11.48%，呈现出波动性。从1992年到2009年整个期间看，商品房销售面积和销售额两者的波动趋势基本一致。
我国房地产经济波动影响因素分析
（一）人均可支配收入
影响房地产波动的因素很多，这些因素对房地产波动影响的显著程度不同。在这些因素中，有的因素无法量化，有些指标的数据无法收集。鉴于此，本文从各类指标中主要选择以下周期成分指标研究其与房地产波动的关系。
人均可支配收入主要取决于消费者的收入水平，收入水平的变动会影响消费者对房地产业的支付水平，支付能力的调整又影响到房地产的需求水平，进而影响房地产波动。
（二）宏观经济政策
我国正处于经济转轨时期，政府既是产业政策的制定者又是宏观经济的调控者，同时还是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者。政府在经济运行中具有独特的地位，其行为是影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，政府实施的宏观政策对房地产经济波动的形成具有重要影响。
（三）土地因素
房地产土地市场包括土地一级市场和二级市场。经过测算，我国的土地出让收入增长率、本年完成开发土地面积增长率和房地产价格变化率在总体上呈现出明显的一致性。
（四）资金因素
本文选取房地产开发投资、本年资金来源这两个指标来分析资金因素对房地产波动的影响。根据《中国统计年鉴》的数据，1997-2007年，房地产开发企业约有40%的资金直接来自银行贷款。2008年，全国房地产开发企业到位资金38146.03亿元，其中国内贷款7256.55亿元，利用外资726.33亿元，外商直接投资643.98亿元，自筹资金15081.27亿元，自有资金8688.87亿元，其他途径筹资15081.88亿元，定金及预付款项9286.09亿元。可以看出，在我国房地产业资金来源中，房地产开发企业大量依赖银行贷款。
（五）商品房空置率
根据《中国统计年鉴》的数据，发现我国1992年到2008年的商品房空置率波动和投资波动具有明显的相关性。但空置率的波动滞后于投资的波动。反过来，空置率也会引导新的投资，但目前在我国指导效果并不是很明显。投资扩张对空置率的反应比投资收缩对空置率的反应要慢一些。
（六）心理因素
心理因素对房地产经纪波动的影响主要体现在短期的市场波动上，因为房地产投资者或购买者出于对未来房价的预期以及从众行为的影响，他们的行为具有投机性。而时间越长，市场参与者信息沟通越充分，人民的心理变化相对越平稳。因此，心理因素对房地产波动的影响尤为重要。
我国房地产波动影响因素实证检验
（一）模型的选取与数据说明
解释变量选取以下指标：地产投资占固定资产投资的比重；商品房空置面积；人均可支配收入；土地价格；央行法定存款准备金率。被解释变量选取房地产价格指标。
（二）研究变量数据说明
1.房地产投资占固定资产投资的比重(x1)。房地产投资占固定资产投资比重的大小还与其他行业的固定资产投资额有关，可以有效地削弱内生性问题。
2.商品房空置面积(x2)。商品房空置面积等于商品房竣工面积减去销售面积之差，它是一个反映房地产市场供求变化的指标。
3.人均可支配收入(x3)。
4.土地价格(x4)。土地价格属于房地产开发的内在可变成本，土地价格的高低直接影响着房地产市场价格的高低，因此，土地价格是一个内生变量。
5.法定存款准备金率(x5)。法存率的高低会从供给和需求两个方面影响房地产市场。
6.房地产价格(y)，该指标直接反映房地产市场的波动状况。
本文选取1992年到2010年的数据,本文的数据来源于《中国统计年鉴》、中国人民银行网站和国研网。
（三）数据处理与分析
根据以上数据之间的关系，本文确定的实证研究模型形式为：
y=c(1)+c(2)*x1+c(3)*x2+c(4)*x3+c(5)*x4+c(6)*x5，运用eviews6.0软件，采用ols方法对原始数据进行拟合检验。
转贴于
（四）检验结果分析
表1给出了实证分析的结果，从中可以看出：
1.系数的显著性。除了常数项在10%的显著性水平上显著以外，其余各变量均在1%的显著性水平上显著，因此，各系数的回归结果良好。
2.拟合优度。可决系数r2和调整的可决系数r2分别为0.878和0.832，说明模型对样本观测值的拟合程度较好。解释变量与被解释变量之间存在明显的因果关系，y值变化的83.2%可以由其他五个变量的变化来解释。
3.模型总体线性关系的显著性。f统计量的值为18.778，给定显著性水平α=0.05，fα（k，n-k-1）=fα（5，9）=3.48，f值远大于fα，由此说明模型的线性关系在95%的置信水平下显著成立。
4.序列相关性检验。d.w值为1.87，样本容量n=19，解释变量p=5，查d.w检验表，可得到dl=0.86，du=1.85，可见d.w值在区间( du，4- du)内，且该值接近2，该模型通过5%显著水平下的d.w检验，不存在相关性。
5.根据程序输出结果，可以建立计量模型为：
y=1106.01-12.22x1+0.0043x2+ 0.096x3+0.988x4+34.113x5
由检验结果可知，x2变量的系数为0.0043，尽管数值上较小，但结果显著，因此商品房空置面积是影响房地产价格的重要因素，具有明显的经济含义，所以仍保留该变量。从以上分析可以看出，在导致我国房地产价格波动的因素中，存款准备金率变动是影响房地产波动的最主要因素，而房地产投资、土地价格和人均收入水平对房地产波动均有显著影响，商品房空置面积影响较小。
结论与建议
房地产业是我国国民经济的重要支柱，它的兴衰、波动不仅影响到相关行业，也深刻影响着亿万居民的生活福祉。因此，尽量减少房地产波动对国内经济波动的影响，保持经济社会稳定，是当前及今后一段时期必须正视的问题。
（一）加强和改善宏观调控
考虑到目前我国房地产市场成长与发育仍不健全，政府宏观调控对我国房地产波动有着极其重要的影响，甚至某种程度上，体现出房地产经济周期特有的“政策周期”，可以考虑从以下方面进行调控：
1.继续实行积极的财政政策，发挥财政的先行和引导作用。引导社会投资方向，使房地产投资效率更高，方向更明确，以便减少房地产波动对经济平稳和健康发展的冲击。此外，政府应进一步丰富房地产投资主体结构；密切关注房地产投资规模的变化，保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应；完善并规范政府投资，通过适当调整政府投资完成的土地开发等政策型房地产开发活动，间接调控全社会房地产投资行为。
2.实施灵活的货币政策。央行在调控经济时，不仅要运用数量型货币政策工具，亦应适时地运用价格型货币政策工具，通过对利率水平、利率结构的调整，进而影响房地产市场的供求状况，以实现中央政府的调控意图。同时，可以考虑实行选择性货币政策工具，运用不动产信用控制和差别利率手段以及相关配套政策的实施，确保房地产业及实体经济的平稳发展。
3.为确保房地产经济健康稳定发展，除综合运用财政、货币政策外，还应重视配合运用产业政策，为房地产的发展和减少周期波动作出努力。
（二）规范土地一级市场
强化政府对土地批租和土地供应的管理工作，实现国家对土地一级市场的有效经营。
1.规范土地交易行为。对一定时期的土地供应应有公开透明的规划；对于土地转让方式逐渐全部采用市场化的招投标、拍卖形式，减少行政性、非市场化土地出让方式，改变土地出让过程中的“双轨制”现象，防止寻租行为的发生，最大限度地实现国有土地的潜在价值，减少土地炒作投机行为。
