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人防工程维护管理协议范文1
__人防指挥所维护改造工程9月5日开工，到今年2月底竣工。于3月14日经省人防办公室验收，被评为合格工程。该工程在投资较少的情况下取得了良好的效果，下面就该工程的实际情况，简要谈谈工程建设管理的做法和体会。
紧紧依靠省办和政府的支持，是保证工程建设顺利进行的前提。省人防办公室对__人防指挥所维护改造工程十分关心，办公室和工程处的领导多次亲临施工现场进行指导帮助，从经费、施工等方面为工程建设提供支持和保障。州人民政府也针对州指挥工程的情况，在财政较困难的情况下，安排了专款用于工程维护改造。这为工程建设的顺利进行提供了强有力的支持。
依法办事，严格程序，扎扎实实做好各项准备工作是确保工程质量的基础。人防工程建设，前期准备工作是人防工程建设程序的基础环节，至关重要。做好前期的准备工作对提高人防工程建设管理的科学性。保证工程质量、加快工程建设进度具有“重要的意义。为了做好州指挥所维护改( ）造工程的前期工作，办公室领导针对工程的实际情况，认真研究维护改造工程的可行性，结合外地同类工程建设的经验，制定可靠的施工方案。如实向上级部门汇报情况，对将要进行的维护改造项目认真立项，做到维护改造目标明确，工程建设投资得到有效控制。此次维护改造的重点、难点是工事的防水堵漏，这是维护改造工程的基础，我们在前期对漏水点进行记录标记的基础上，去年雨季对工事中的漏水点再次普查，为防水堵漏工程做好了准备。我们有条不紊，扎实可靠地做好了前期准备工作，为保证工期，确保工程质量奠定了良好的基础。
制定科学的施工工艺，加强各工序的管理是搞好人防工程质量的保证。根据省人防办工程处的意见，结合该工程的实际情况，充分利用该工程盲沟系统相对完善的有利条件，采取了“排堵结合，以排为主”的方案进行防水堵漏。鉴于地下工程对防火、防潮、防腐要求高这一特点，认真到建材市场进行广泛调查，选用优质材料，避免重复投资，争取做到一劳永逸。按规范规定出质量要求，合理地组织各工序、各分项、分部工程的施工计划，对施工全过程进行全面控制和科学的调度。对隐蔽工程做好施工记录，始终将质量意识贯穿于整个施工过程中，并做到各参与施工人员分工明确，责任到人，狠抓质量。
公开招标确定精干的施工队伍，严格管理建立有效的监督体系是保证工程质量、杜绝不正之风的有效的手段。在施工队伍的选择上，采用公开招标的办法确定，以公开、公正、公平的原则，采取不编标底、只发标书，由投标单位按标书要求对造价、质量、工期、付款办法等进行竞争投标，避免暗箱操作，一个人说了算。在工程款的支付中，实行工程科核算，经办人签字，主管领导把关，主要领导审批和财务监督的层层把关的办法，在工程款拨付过程中，坚持按施工进度拨款，按协议予扣保证金，避免工程款超付现象。在工程决算中实行分管工程人员按专业核算工程量，领导复审核查的办法。对主要材料的选购，我们都通过调研、考察认定各种证件（如合格证、质量鉴定书、准销证等），并派人员参与选购，尽量做到核减工程造价，节约资金。
人防工程维护管理协议范文2
一、年工作情况
人防工程建设。大力抓好结建工程建设，1至3季度，审批结建工程处，万平方米。跟踪质量监督在建工程处，总建筑面积万平方米。人防行政执法。全方位、大力度健全人防行政审批制度，规范审批程序，严格按照标准实施审批，共审批易地建设项目个，总建筑面积约万平方米，易地建设费收缴完成年度任务数的66%。按照市委巡视组的要求，针对未按规定办理人防手续的和签有缓缴协议的开发商，开展集中清缴活动，（分三个清欠小组，由分管领导带队，对相关建设单位进行清缴。目前集中对开发区开展执法工作，）初见成效，完成清缴个单位，追缴万元。人防指挥通信。做好人防无线电通信工作，与省人防办保持全天候通信畅通。做好地下基本指挥所维护工作，确保设施设备处于良好战备状态。做好警报器检修工作，确保警报鸣响率达到100%，月日成功举行了全市警报试鸣活动。机关队伍建设。结合工作实际，对原有的规章制度进行补充完善，制定出台了《市人防办规章制度（试行）》，对民主集中制、党风廉政建设、财务管理、行政审批等作出了细致规定。进一步加强干部职工思想教育，除参加市委、市政府相关活动外，立足人防实际，开展了“人防上台阶，我该怎么办”素质提高月活动，组织全体机关人员学政策、学业务、听报告，到淄博、东营、德州参观学习，开展考试、座谈、演讲等活动，进一步提高了队伍整体素质。大力开展党风廉政建设，完善了加强党风廉政建设的规定，特别是真对执法、工程、财务等重要岗位和关键环节制定了详细的规章制度，加强监督与管理。
二、存在的问题和不足
我市人防目前最大的现状是处于全省十七市末端（省考核指标）。主要表现是，人防建设与城市建设同步协调发展落实不到位，人防工程总量、增量，易地费收缴总量、增量均居全省末位，人防工程社会融资尚未实现零的突破，人防的战备效益、社会效益和经济效益没有得到很好的体现；人防执法的地方标准和报建联审程序亟待规范，相关制度需要进一步完善；指挥通信硬件建设严重滞后，建设任务繁重，如人防机动指挥所、军网对接工作尚待进行，（原本依托裕华冬枣基地建成的）人防疏散基地随裕华破产而消失等；人防队伍建设亟需加强，人员少，特别是专业人员少已严重制约了人防职责的履行，如我办共有行政编制9人，除1名工勤，2人离岗，4位主任外，余2个编制对应4个科。
三、年工作安排
明年我市人防工作最重要的任务是，保稳定、促发展，努力在全省上一个台阶。刚刚闭幕的第六次全国人防会议、温总理讲话和新《人防法》即将出台，为人防事业发展注入强大动力。市委、市政府黄河三角洲大开发的重大决策带来的城市基础设施的大发展，城镇化建设步伐的加快，为我市人防事业发展创造了重要契机。年，我们将承借东风，在市委、市政府、军分区和省防办的正确领导下，继续坚持“一二一”的工作思路，牢牢把握人防建设全面融入经济社会发展这条主线，以人防工程建设和易地建设费的收缴为突破口，推动人防事业上台阶，全力摆脱全省末位的被动局面。
（一）大力推进人防工程建设。坚持人防建设与城市建设同步协调发展，规划编制《城市地下空间开发利用规划》，完成个总面积平方米的结建工程。继续规范人防工程建设审批程序，完善工程施工图审批及质量跟踪监督制度，争取结建工程超额完成年度任务；加大社会融资工作力度，实现零的突破；继续抓好人防工程安全管理工作。
（二）严格人防行政执法。制定出台我市规范人防行政收费地方性标准的具体规定；强化报建联审制度，进一步规范人防行政审批流程；推行联合办案和大要案直接查处制度；对欠缴易地建设费项目，加大追缴力度，确保足额入库。
（三）加强人防指挥通信建设。着手抓好人防机动指挥所、军线对接和人防视频会议系统建设，与全省人防系统组网并投入使用；加强人防警报建设，进一步提高警报音响覆盖率；指导一二类重要经济目标加强防护工作，健全完善防护方案，逐步落实各项防护措施；修订完善《防空袭方案》，组织开展人防疏散对接工作；指导有条件的县开展人防无线电台二级网建设。
主要措施：
一是用“五个一”凝心聚力。把保稳定作为推进各项工作的前提和基础，在单位内部建设上强化和坚持“五个一”的方针。一个目标：即一、二年内在全省上一个位次，三、四年内力争主要指标与我市在全省的位次大致协调；一个措施：即制度建设和落实；一个保障：即班子带头作用；一个基础：即全办上下和谐、稳定、团结、实干的氛围；一个口号：即用自身对人防发展的作用证实每个人的本事和价值。用“五个一”凝心聚力，共谋发展，推动事业上台阶，摆脱在全省的落后局面。
人防工程维护管理协议范文3
为实现民办养老机构消防设施设备配备符合标准、日常消防安全管理落实到位、切实提高民办养老机构消防安全水平，防范重大安全风险，根据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》，袁州区天勤公寓养老院在区民政局和区消防大队的引导和帮助下，天勤公寓养老机构按照建设消防技术标准配置消防设施、器材，落实日常消防安全管理要求，对养老院消防设施设备进行排查整改，使养老院消防设施设备配备符合国家工程建设消防技术标准，消防安全管理满足需要，达到安全服务要求。
一、摸底排查
（一）、排查院内电气线路存在安全隐患是否维护不到位，是否存在电线未穿管保护、电线老化、插座破损等问题，导致电线短路、过载的可能性大大增加的情况，及时整改
（二）、检查院内消防设施维护情况。
1.灭火器材的使用和维护，存在数量是否充足、压力是否足等问题，
2.应急照明灯和疏散指示标志设置是否规范。
3.建立微型消防站。
4、院内安装火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统，室内消防栓系统，防、排烟系统。
（三）消防安全通道检查。
检查消防安全通道内是否有杂物堆放。
（四）、从业人员安全意识排查。
养老院的从业人员对火灾的危险性认识不足，消防逃生知识缺乏，遇到火灾时心理素质差，一旦发生火灾，易形成混乱的局面。
二、消防设施的保养及维修
（一）加强组织领导。
高度重视养老院消防安全工作，坚持人防、物防、技防相结合，开展防火检查、巡查、火灾隐患整改、消防安全宣传教育培训、灭火和应急疏散演练等活动，扩大参与，提高安全防范水平。
（二）为了保障院内消防设施的正常运行，防止因消防的维修及保养不及时而导致消防设施不能正常工作，一旦发生火灾，不能真正的起到报警、自动灭水的作用，为排除消防隐患，对养老院消防工程设施进行必要的维护和保养，袁州区天勤公寓天勤公寓养老院与江西省席佰汇建筑工程有限公司签订《消防系统维保协议》，委托该公司为我院的消防设施进行维护、保养。
（三）加强监督管理。
人防工程维护管理协议范文4
【关键词】：电力电缆 外力破坏 防控措施
中图分类号：F407文献标识码： A
0 引言
2014年武汉市同时开建6条地铁，多条快速路及主干道改扩建，工地数量已经达到11012个，其中市政基础设施工地539个，房地产等建筑工地10473个。截止2014年10月底，武汉供电公司所运维的35-220千伏电缆线路总长度近600公里，经统计现有已明确的外破点数量为100余处，还有很多突发的外破点，外破点分布呈点多面广不稳定特点，运维人员压力较大，需针对严峻的形势提出具体有效的电缆防范措施。
1 电缆外力破坏原因分析
结合武汉近几年电缆外破事故的回顾，及对历年来电缆运行经验的总结，分析造成电缆外力破坏的主要因素如下。
1.1 外部原因
主要由市政、建设和施工等相关部门在管理、监督上不到位，管理无序，相关市政开挖、维修信息未及时传递至电缆运维单位等因素造成。
（1）城市建设施工等人为因素对电力电缆安全运行的影响。电缆外力损坏的事故大多是因各种市政施工造成的，而这些施工单位大多不会主动与电缆维护单位联系，电缆巡视是有周期的，一般往往几天后才能得到这些信息，而这几天的盲点恰恰就是外力破坏发生的因素之一，特别是某些拖顶管施工的工程，给电缆的安全运行带来极大的隐患。
（2）城市建设项目的施工及建设单位未严格按流程施工。许多城市建设项目的施工及建设单位不认真进行管线调查，未复核设计图纸中管线的实际情况。按照工作程序，开工前施工单位应到政府建管部门备案，同时召集相关管线单位开协调会，沟通施工区域管线位置及保护措施等信息，但很多施工单位未做相应准备工作甚至直接开工。
（3）大型城市建设工程“层层转包”，非电力工程施工人员缺乏对地下电缆保护的意识。对于大型的建设项目，往往工序流程不同，施工队伍更换频繁。由于施工单位不重视电力电缆的保护，无视规章制度，有时施工时根本不知道地下有电力电缆，一味蛮干，直到造成事故，才知道联系电缆运维管理部门抢修处理。有些施工单位明知道地下有电力电缆，而且也与运维部门签订了施工安全协议，但因内部管理混乱或为了抢工期进度，违反协议，从而造成外力事故。
1.2 内部原因
主要由电缆工程管理体系运作不畅，在设计、施工、验收及竣工资料的管理环节上不到位造成。
（1）对电缆运行管理没有给予足够的重视，很多工程在设计、施工前期考虑不到位，后续善后工作不细，图样资料严重欠缺，留下了很多历史遗留问题，线路隐患较多，影响了电缆的安全运行，是造成外力事故的一个相当重要的因素。
（2）高压电缆运维力量不足，再加上部分运维人员业务责任心不强，巡视不到位，存在麻痹大意思想，影响了巡视的效果。
（3）许多城市建设项目施工现场需对高压电缆进行迁改，但由于各部门工作重点各不相同，相互之间的配合不够密切，不能很好地协调，达成一致，以至于延误了很多改迁和保护电缆的时机。
2 防控措施
针对以上原因分析，结合内外部实际情况，武汉供电公司主要从加强保护宣传、做好内外部沟通、建立联动机制、整理基础资料、梳理外破防控流程等方面做工作，防止电缆外破事故的发生。
（1）加强与政府职能部门、建设单位及相关施工单位负责人沟通、协调，第一时间掌握施工进度、施工范围以及施工内容，并严格按照《湖北省电力设施建设与保护条例》、《武汉市城市管线管理办法》及内部制定的《电缆外破管理工作流程》开展各项防范工作，针对现场存在的安全隐患，及时制定防范措施并予以落实。
（2）主动上门服务，开展电力设施保护宣传。利用PPT授课方式，向施工单位进行电力设施保护宣传，强化施工人员安全意识，同时向施工人员发放高压管线区域施工安全注意事项的温馨提示，对施工区域粘贴警示宣传标语及联系方式等提示，确保施工区域内输电电缆线路的安全。
（3）广泛借助政府力量，与城建委建立联动机制。在防外破管理工作中，与市政府、市城建委等职能部门建立联动平台，以城建委为龙头，地铁、电信、水务、燃气等建设单位、施工单位为主体，加强沟通，及时收集相关信息，提前协调、提前防范，做到防范于未然。
（4）做好与涉及到高压电缆的工程施工单位的技术交底、安全措施交底及线路监护工作，以书面形式进行。同时规定了凡在涉及电缆保护区范围内施工，运维单位必须掌握开挖现况及一切可能涉及的危险点，做好施工监护。凡在涉及电缆保护区范围内的施工，必须有施工保护方案，并经电力电缆运维管理部门审核确认后方可实施，施工前须与电缆运维管理部门联系派员前往施工点，确认电缆位置及在派员的监护下施工。
（5）面对不同的外破隐患点，主动采取多种防范措施，对施工区域电缆通道设置明显的地面标识线、通道两侧设立警示桩、悬挂宣传横幅等技防措施，重点线路防控现场派专人24小时蹲守的人防措施，同时针对施工内容、施工范围制定有针对性的防范措施，如电缆通道悬吊保护、电缆通道铺设钢板防护、电缆沟两侧设置防护墙、支护桩等，通过人防、技防、物防等硬措施防范外破隐患。
（6）落实防外破管理资料台帐整理工作。充分利用输电电缆线路外破隐患管理系统平台，将隐患跟踪情况及时录入系统，可随时掌握外破隐患动态，及时采取有效防范措施。同时对于纸质资料落实“一患一档”的要求，主要包括：安全隐患告知书、现场交桩记录单、隐患施工方案、图纸、安全施工协议、保护方案以及召开协调会的会议纪要和对内、对外函件等内容。
（7）对运行中的重要电缆线路进行精确的三维测量，掌握电缆准确的实际位置。对于新建的线路，严格按照相关规定建立完善的工程竣工档案验收制度，搞好资料档案的管理，有助于预防外力破坏事故的发生。
（8）加强内部各部门之间的沟通联系，在解决电缆线路迁改、保护等方面，加大与运维管理部门、建设部门、设计部门和施工单位的沟通联系，解决电缆迁改前期审批流程，实施工程中设计、施工质量，后期资料移交等方面问题，为电缆外力破坏防控夯实基础。
3结束语
防外力破坏工作是一个长期持久的过程，随着城市建设步伐的加快，市政及各类施工项目越来越多，施工规模越来越大，施工周期越来越长，防外力破坏实际上处于一种被动的地位，单凭电力部门的力量做好电缆防外力破坏是远远不够的，必须得到地方政府和社会大众的支持和配合。同时，还要逐步将相关电缆资料更加电子化，将电缆线路迁改、巡视和日常维护工作制度化、规范化， 以提高电力电缆在防外力破坏工作方面的管理水平。
人防工程维护管理协议范文5
[关键词]“互联网+”；高校平安校园治安防控；网络舆情
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.097
随着“互联网+”概念的提出，给高校带来新的机遇和挑战，高校应紧跟互联网发展带来的机遇，推进校园治安防控网建设，提升校园治安防控体系建设法治化、社会化、信息化水平，增强高校治安整体防控能力。
笔者认为高校平安校园建设工作是一个全方面参与、多方力量协作、内外结合、科学合理的系统工程，既要有大量资金的投入，不断完善和提升校园技防的科技水平，又要有新生的人防力量，不断改进和提升安全管理水平，既需要学校对安全管理重视与投入，还需要能够联合校园及周边多方力量共同维护校园及周边安全稳定，这样才能建立起“全员参与、内外协作、打防结合、响应迅速、处置高效”的高校治安防控体系，打造安全文明有序和谐的平安校园。
1 构建分级领导责任制，细化安全管理目标，落实校园治安综合治理考核
高校安全管理工作须在高校党委、行政的领导下开展，应建立“校党委行政负总责，各二级单位（部门）分头负责，各科室、各年级具体负责”三级责任体系，通过综合治理责任状、安全管理协议书、治安管理聘任书等不同形式明确责任内容，细化治安管控任务和任务考核指标，明确每一个层级和安全管理责任人的责任与权力，将安全管理的职责和权力下放，确保每一级的责任人都能够抓落实，抓整改，将管理责任落实到个人，落实到细节，要从思想上引起每一名师生员工的重视，团结一切可以团结的力量，要能够形成上级对下级放权，下级对上级负责，一层抓一层，逐级抓落实，师生员工齐抓共管的良好风气和工作局面。
2 建立健全群防群治队伍，构建师生参与齐抓共管的治安防控网络
师生员工是高校安全管理工作的受益者，又是履行安全管理责任和义务的主体，因此高校治安防控体系的建设亦离不开师生员工的参与。高校应按照“教育为主，打防并举，标本兼治，重在治本”的综治工作原则，切实加强校园治安综合治理基层基础建设，宣传群防群治的重要意义，呼吁全体师生员工关注校园安全，树立“校园安全，人人有责”的整体安全意识，广泛动员师生员工积极参与校园治安管理，加强校园治安综合治理基层基础建设，整合基层维护社会管理的资源和力量，建立健全专群结合的治安防控网络。
3 研判校园治安形势，确定安全管理重点和难点，合理部署治安防控力量
高校应结合校园及周边治安环境特点，研究部署校园治安防控策略，将校园划分为不同的防控区域，科学合理分布治安防控力量，落实治安巡查制度，对校门、楼宇大门和校园主要干道要加强安全检查，对外单位进入校园的人员车辆，要严格检查登记，构筑校园安全的第一道防线；对于人员活动密集的学习、活动场所（如研究生工作室、体育场馆、食堂、超市等），要明确安全责任人，落实安全管理规章，对进出的师生员工进行安全教育；对于存放重要、贵重仪器和设备的教学、科研场所，要安装视频监控、红外报警、防火防爆等技防设施，落实安全管理责任人，监督和督促其他人员严格执行，建立和完善重点要害部位台账资料。
4 关注和研析网络舆情，建立灵敏高效、全覆盖的动态信息网
维护校园政治稳定，是确保高校各项事业顺利进行的重要保障。高校在发展过程中，作出的每一项决策都与师生员工切身利益密切相关，一旦在师生员工中产生连锁反应，就会波及范围较大，很容易酿成，严重影响校园安全稳定，因此，要做好校园安全维稳工作，便要及时、准确掌握师生员工思想动态，第一时间捕捉到具有群体性、苗头性、倾向性的不安定因素。高校应建立以党政办、学工办、宣传部、保卫处为中心的动态信息网络，通过各基层党委、党支部、优秀党员建立畅通的党政信息渠道，及时捕捉教职员工的思想动态，尤其是青年教师关注的热点问题；通过各学院分管学生工作的领导、辅导员老师、学生骨干建立扎根于学生中的学工信息渠道，搜集和发现学生中的异常动态和热点问题；通过宣传部、校园网、网络安全员建立实时的网络舆情渠道，特别是在重大节假日、政治敏感日，要能够及时捕捉网络舆情中蕴含的不稳定因素。
为获取深层次情报，高校应建立一支由政治素质好、作风正派、群众基础好的师生员工组成的政保信息员队伍，关注微博、微信、贴吧等网络媒体平台，通过对话、谈话、访谈等沟通方式，掌握师生员工思想动态，对发现的重大不稳定因素，严格履行保密制度，并及时上报相关部门，及时化解各类矛盾和纠纷，维护校园安全稳定和谐。
5 灵活运用新媒体，创新安全教育形式，不断提升安全教育实效
人防工程维护管理协议范文6
近年来，随着物价上涨和人力成本的大幅提高，以及物业管理服务收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。物业管理服务成本控制的途径，除了物业管理服务本身环节外，对小区规划设计、物业建筑质量等硬件环节也要予以足够重视。
1.1小区规划设计与竣工后物业管理成本密切相关
(1)小区的规划设计一般在建筑造型、景观布置、单体功能等方面下功夫，力求使自己的设计产品更加“完美”，并不真正为购房者考虑小区物业今后的管理成本。例如我司目前在管的一个建筑面积23万平方米的高档住宅小区，在景观设计中做了大量的人工水景，美化了小区的居住环境。这种人工水景针对当地水网密布，水资源丰富的特点，采用内河取水和小区内人工挖井取水两套方案。但是，由于当地工业废水污染河流并且地下水含铁量太高。结果，两套取水方案均不能满足水景对水质的要求。最终只有到城市供水网取水。但是，此方案除了运行成本高，也不符合节能、节水要求。最后只能降低使用率，采取节假日开放的办法。可见，要降低物业成本在规划设计规划阶段就必须开始。
(2)在防火、防盗、安全等设备设施配置环节同样可以通过更加科学、合理、全面的规划设计而大大改善，给日后业主的物业管理减少物业服务成本。比如小区的消防主机和安防监控位置的设置上，按消防要求，消防主机必须单独设置。结果很多小区设计时把消防主机和安全监控设施完全隔离甚至放在不同的建筑物。这样，在岗位设置时必然要增加人员。如在设计时能结合考虑，把消防主机和安全监控设施放在相邻且可想通的房间，既可以满足消防要求，也可发挥监控功能，又可以节省人工成本。
1.2建筑质量对物业管理服务成本的影响
建筑质量的优劣，影响物业维修费用，进而影响物业服务成本。施工单位普遍重主体结构，轻维护、装修工程。比如外墙渗水、地下车库地面起尘、渗水等施工安装质量普遍存在的问题。保修期内的物业维修属于开发商的职责，但通常是开发商要求从事前期物业服务的物业企业去做。由于物业企业缺少对原施工单位的制约手段，造成协调不畅，维修不及时，返修质量达不到要求。更严重的是，很多质量问题必须终身维修，其维修投入费用巨大。因此，只有规范和约束建筑商、开发商在建筑质量上的行为，同时依靠有关质量行政管理部门严格把关，健全质量管理机制，才能为业主提供质量过硬的建筑，降低竣工后的物业修理维护成本，从而降低物业服务成本。
1.3物业管理服务如何有效降低管理成本
(1)物业管理服务企业应从实际出发，找准适合自身发展的市场定位，或以住宅物业为主、或以商业物业为主，或以高端物业为主。笔者所在公司经过十几年的经营，在服务质量控制，规范化管理，企业文化建设，制度建设，团队建设，人才储备上，已经形成高端物业管理的核心竞争优势。因此，我们这几年在物业服务中得到业主的认可，并连续中标多个高端写字楼和高档住宅小区，在物业行业中奠定高端物业的地位。物业企业通过尽可能地发挥自己的‘长处’，就能有效降低物业管理服务成本。
(2)做强做大，降低管理成本。做强做大包含两个层面意思。其一，企业要做强做大。企业规模做大，在其后勤管理人员相对不变的情况下，管理成本的摊销才可以降低;其二，项目规模做大。单个项目的规模必须做大，才可以最大限度发挥各个岗位的效率。笔者认为，物业企业应尽可能扩大管理总量并争取大型项目;政府主管部门可以通过引导企业间强强联合，或者通过行政区域划分，把临近的若干个社区合并成一个物业管理区域，委托一家物业企业来管理，不仅对物业企业有利，对业主来说，也可以减少物业费支出。
(3)人、技结合，减少人员配置，降低人工成本。人防与技防相结合，能用技防替代，不选择人防。物业行业是劳动力密集型服务行业。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低劳动力成本成为物业企业降低管理成本的主要考量。物业企业在不降低服务质量的前提下要减少人员配置，一个有效的途径就是增加技防的投入，以技防结合人防，以技防代替人防。比如增加防盗及监视设施，合理布置监视探头;增强防盗功能，提升防盗等级等等，可以减少秩序维护员的配置;再如减少服务层次，把服务台前移，让服务人员更贴近业主，直接面对业主，也可以减少客户服务人员的配置;又如对大型小区配置机械保洁设备，减少保洁人员配置。上述设备设施的一次性投入虽然也会增加维修成本，但比起每年一次的人工成本提升，将节省很大一笔开支。
(4)实行片区管理，节约管理人员成本。物业行业经过这几年的资产重组，购并及市场竞争，企业规模出现跨越式增长。周边几个项目同属于一个物业企业的情况越来越多。因此，同一个公司把相近的几个项目并成一个片区，实行统一管理，可以大量减少管理层次的人员;同时，可以资源共享，对一些关键技术岗位人员可以统一调配。这样做既可以减少管理成本，又可以提高人力资源利用率。
1.4物业管理行业是具有一定公益性的服务行业，且在调整产业结构和城市管理中发挥了重要的作用
政府调整物业管理税收政策，适当减轻物业管理税负，扶持物业管理行业发展，对有效降低物业管理服务成本也有帮助。
2物业管理企业的经营理念
我国的物业管理服务企业已经经历了三个阶段:开始是物业管理初期(80～90年代)，仅仅对物业进行简单的养护;其次是(90年代～21世纪初)，全面对物业进行专业管理:然后是发展到现在(2008年以后)，对物业进行专业管理的同时还要为业主提供各种服务，也就是从“物业管理”到了“物业服务”阶段。业主需求的多元化促进了物业管理服务企业由管理型、服务型向经营型的过渡。笔者认为“物业经营”将是物业管理服务企业发展的第四阶段。物业经营必然成为物业管理服务企业生存与发展的必然选择。
2.1转变经营观念，创新经营模式
以业主为关注焦点，建立业主满意的物业服务模式。物业管理的服务必须顺应业主的需求而不断得到开发和提升。物业管理服务企业要转变经营观念，积极寻求企业为业主服务的新切点、新途径、新模式，寻求开拓服务新领域，创新经营模式。其实，物业服务是一个很大的经营平台。我司近几年来，在总收入逐年增加的情况下，物业服务费收入占总收入的比例在逐年降低。这种情况表明，除了固定不变的物业服务费收入之外，其他有偿服务收入已经成为我司收入及效益增长点。也正是这部分收入的不断增加，我司在这几年服务成本不断增加的情况下，充分利用管理区域内多种资源挖掘边际效益，经营利润屡创新高。
2.2整合经营资源，提升经营效益
(1)积极储备物业经营资源。物业服务企业拥有自由处置和经营的物业资源才能带来收益，提升经营效益。物业服务企业可考虑以下几个途径来储备物业经营资源:①向开发商积极争取未出售的店面、车库，或者停车场、会所、游泳池、健身场所等，划归物业服务企业经营，以弥补物业管理费的不足。如我司在温州的管理项目与业主委员会签订协议，把底层店面和社会停车场交给我司经营，收入作为公共部位维修养护费用及增添设备设施支出;将开发商未出售的店面、车库交给物业公司出租，租金归物业公司充抵前期物业补贴;②利用公共部位进行经营，经营收入与业主按约定比例分配。我司所有项目在签订服务合同是均要求业主把公共部位委托我司经营，一方面充分利用业主的公共资源为业主创收，业主高兴;另一方面增加公司的经营收益。
(2)以物业为平台开展多种经营。有效进行业主需求分析，拓展潜在服务空间。为业主提供更加便利、舒适的工作和生活条件。可采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体开展多种经营。我司已开展与中国电信、中国移动以及多家广告商合作，开展电信业务、移动信号覆盖及开展多项广告业务等。
(3)开展社区专项经营。利用物业优势，开展社区专项经营。随着我司经营规模扩大，保洁量逐年增加，保洁队伍扩大，保洁技术水平不断提升。为此，我司专门成立一个保洁公司，除了保证本公司日常保洁任务，还对外承接保洁家政业务，利用现有保洁设备，承接如石材保养，地面晶化，洗地毯，办公室保洁等业务，既增加经营收入，又满足业主的需求，也密切公司与业主的关系。
2.3以人为本，注重育才
对于物业管理这一行业，所有的效益都是靠人力创造的，物业管理人应当有优秀的个人品质、高尚的职业道德以及行业专业技能、强烈的使命感和责任感，对企业有高度的忠诚度。在这方面，我们的做法是，针对员工个体的不同情况和他们的不同诉求，分门别类，采取个性化的措施，以满足员工的不同需求。我们的薪酬体系灵活，贴近市场标准，让所有员工的工资水平随市场标准及物价水平的提升而提升，从而满足员工的日常生活的必须;我们制定公开、公平的内部竞聘机制，让有能力的员工可以通过公平竞争，获得晋升的机会和更大的发展平台;我们还制定员工培训计划，让不同层次的员工都能获得技能的提升和物业相关知识的增长;同时，制定员工内部转岗制度，让所有的员工在退休之前，都能在公司找到其合适的岗位，解除了员工“吃青春饭”的后顾之忧。通过上述制度设计，我们稳定了员工队伍，沉淀了一大批物业管理人才，为企业的发展壮大储备了大批的人才。“先有满意的员工，再有满意的顾客”。员工是物业管理企业服务实施的最终体现，物业管理服务企业只有拥有一大批专业、充满激情的、自觉自愿地努力工作的员工，物业管理企业的服务水平才能有所提高，服务品质才能得到顾客的认可。
2.4扩大企业知名度，强化企业社会责任感
(1)在激烈竞争的市场经济中，“酒香不怕巷子深”的观念已不足取，孤芳自赏的结果，只能是默默无闻的凋谢。物业服务企业应合理而充分地利用适当的方式、适当的场合、适当的媒体，展示、宣传企业的形象，扩大企业知名度，提高企业的影响力。这几年，我们在狠抓服务质量的同时，积极参与社会公益活动，扩大企业的知名度和社会影响力。
(2)增强企业的社会责任。笔者认为:其一，守法经营，按章纳税是企业最基本的，也是首要的社会责任;其二，企业应该爱护员工，以人为本，建立和谐的劳资关系，创建和谐企业;其三，企业要关爱社会弱势群体，踊跃捐款捐物，帮助需要帮助的个体，构建企业与社会的友好关系;其四，由于物业企业的特殊性，在协助政府在城市管理、构建文明社会方面，可以起到不可或缺的作用。
