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房地产行业审计重点范文1
[关键词]房地产企业；内部控制；现状；对策
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地产企业内部控制制度
1.1内部控制制度的含义
广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。
1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性
内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。
首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。
2房地产企业内部控制制度存在的问题
2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够
房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。
2.2企业内部缺乏监督力
我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。
2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足
因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。
3加强房地产企业内部控制的措施
3.1完善房地产企业内部控制环境
一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。
3.2建立外部约束机制
内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。
3.3健全风险评估机制
风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。
3.4完善成本控制
现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。
3.5完善内部监督机制
内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。
3.6完善考核评价制度
考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。
4结论
现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。
参考文献：
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[3]侯彩虹.浅谈企业内部控制制度中的几个问题[J].中国科技信息，2010（24）：148，146.
房地产行业审计重点范文2
跨界达人
“在通过CPA考试后，我陆续取得了中国注册评估师、注册税务师、证券特许注册会计师执业资格以及高级会计师职称。”章华早先在德勤从事审计工作时接触了众多行业，发现房地产是一个“高收益且低风险”的行业。“房地产行业的运作周期短，投资收益也很可观。”章华表示，“审计的工作也促使我形成了风险管控及收益预测模型。”
于是，对房地产行业产生浓厚兴趣的章华开始转投房地产行业，先后在复地集团、蓝光集团担任投融资及运营方面的高管。自2006年以来，章华更是坚定地看好房地产基金的发展。
“我在复星系内工作了八年，曾担任过复地集团北方地区副总经理、集团财务总监、复星集团北京总部财务总监等多个职位。”章华回忆起自己在复星系中的经历，“当时的重点工作是运营、财务、资金、上市和发行公司债等工作，几乎见证了整个复星集团的超高速成长期，也在郭广昌等复星创始人身上学到了很多。”
在复地工作期间，章华于2003年发起设立了国内第一支房地产信托。虽然时间已过去了近10年，但章华认为当初的方案中有很多内容到今天依然“很创新”，比如由信托的单一项目开始推广到资金与多项目对接，由债权方式深化到股权方式等。
“这其实就是房地产基金的雏形了，而那时是2006年，而2011年才被称为中国房地产基金元年。”章华说，“因此我感到自豪。也正因为有这样的认知与经历，我才有了与上市公司荣盛发展共同组建基金的合作，以及团队与中信证券和东方资产管理公司的合作。”
会翻越也要会静心
章华业余时间很喜欢爬山，将爬山视作一种锻炼身体也锻炼意志的活动。而从事房地产基金也像爬山一样，既要去翻越一个又一个的险峰，又要学会静心去感受风景的美丽。
章华认为，初创时期的房地产基金总是问题和困难最多，而克服这些困难，首先要建设一支强大的经营管理团队，同时要选择高收益、低风险的优质项目。“总体来说，优秀的团队和投资能力以及专业完善的管理系统是房地产基金募集和投资成功的关键。”
房地产行业审计重点范文3
关键词：房地产行业 税收流失 措施 逃税漏税
目前我国经济总量已经跃居世界第二位，经济快速发展。近年来，尤其是房地产行业发展异常迅猛，成为我国国民经济重要的支柱产业，并且对我国的财政税收起着很大的贡献。但由于当前我国的房地产行业财政税收政策还不完善，总是存在着偷税漏税的现象发生。这种税收流失现状对我国当前的发展十分不利。因此本文根据我国房地产行业税收流失的现状，探讨了治理房地产行业税收流失的措施和方法，国家财政税收部门应采取有效的措施，减少房地产行业税收流失的现象发生。
1 我国房地产行业税收流失的现状
（1）在我国的基层房地产行业中存在这种现象，基层政府部门在当地房地产开发过程中设有专门的项目指挥部门或城建公司，通常都是政府人员组成。从表面上看由这些指挥部门或城建公司对当地土地进行征集或转让，项目指挥部门在房地产初期负责土地的操作事宜，由于实际上是政府操作，因此在征收税收时会存在不能快速地代扣税款，擅自减少税率或者根本不收税收等，指挥部门还会以招商引资的名义与土地购买大户协商，存在各种暗箱操作的现象，在多种利益条件下，指挥部门将实际转让价低于同类市场价格，这样对地方税收造成了很大的损失。
（2）房地产商在销售商品房时，故意将公司房源以超低于同期商品房市场价的价格或成本价卖给公司职工，在这个转卖过程中由于不办理“三证”，因此这个过程不受任何部门约束，因此在这个过程中就逃脱了商品房市场价和卖给员工之间形成的差价造成的公司营业额的提高，但这部分使房地产商偷逃了营业税的征收。而由于目前商品房市场销售火爆，员工可以很轻易的以较高的价格将商品房卖出，因此员工也逃脱了在商品房交易过程中的转让收益所必须要交纳的个人所得税。这种方法随着目前国家在房地产行业施行限购令以来有所缓解。但在限购令出台之前还是存在这种现象。
（3）房地产项目成本核算不规范，偷逃所得税。通常情况下，房产商从项目开发、工程施工、竣工到楼盘销售等有很多的环节，因此造成工程结算较为复杂，有些房地产商故意拖延工程结算期限，一般房地产商的房产项目都是几个一起进行，当一个项目完成之后房地产商就会把上一个项目中的利润投入到下一个房产项目中，通常造成结算周期延长。并且我国企业税收制度是以年度为单位，因此房产商的结算周期就会延长，这实际上就导致了少申报企业所得税或造成了企业收入与项目支出不对等，造成税收流失的现象。
（4）在我国现行的二手房交易中涉及的税收制度规定：个人将购买不足5年的普通住房对外销售，应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。根据这种制度，转让方就利用这一时间差来逃税，买卖双方可以通过签订一份书面协议就可以进行二手房交易，等买房住满5年之后再通卖方一起办理过户手续，这样的话就逃脱了营业税的征收。还有就算买方购买了没到5年得普通住房，要求办理房产过户手续等，通常都是提供给房产局一份价格明显缩水的报价，使房产税收部门征收的营业税也有所降低，造成了税收流失的现象。
2 房地产业税收流失治理对策
根据以上所介绍的我国目前房地产行业存在的税收流失的现状，国家财政税收、审计及相关财政部门应制定有效的措施，相互之间信息共享，加强和完善我国房地产税收征收的方法，坚决抵制税收流失的现象发生。
2.1加大对房地产企业的税收征管力度，防止税款流失
（1）加强税务稽查力度，严肃税收法纪。税收稽查人员应对房地产企业房产项目的立项、施工许可证、征用土地面积、商品房预售许可证、房产项目建设规模、项目投资总额等情况有应非常了解。督查房地产企业每年都要做一次税收自查，税收稽查人员及相关部门根据自身了解的房产企业资料对自查内容仔细分析，严查是否有偷税漏税的现象发生。另外稽查人员还要不定期的对某些有逃税漏税前科或有重点嫌疑对象的企业应重点进行税务稽查，加大对房地产企业的税收稽查力度。
（2）财政税收部门应根据本地区的房地产开发商及其项目具体情况制定详细的档案，跟踪房地企业的房产项目的承建、施工、竣工以及房产销售等情况，并按照实际情况记录在档案中，加强对房地产企业的日常税务监督能力。另外还要督促房地产企业每个月都要上报销售合同、发票清单、存量房产盘点表等一些涉及到税收的资料，全面了解房地产企业的承建、施工、竣工以及房产销售等情况，加大对房地产企业的税收监督力度。
2.2全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管
目前我国对房地产企业征收的税收种类较多，税务部门在征税使难度较大，对税源的控制和管理有着许多的不足之处。但是，税务部门在对房地产企业征收不同的税种时所依据的资料基本上一样，因此税务部门可以通过加强对房地产税源的管理和控制，可以很好的减少税收流失，使房地产企业的税收工作形成一体化管理，要实现这一步通常情况下要采取下列措施：
（1）财政税收部门应加快建设与土地管理、房产管理、城市规划管理等相关行政之间信息共享平台，能够全面了解房地产企业的涉及到税收的相关资料。
（2）税收部门应统一要求房地产企业预缴房地产交易企业所得税和土地增值税，到房地产项目楼盘销售完毕之后再对房产企业的营业额进行结算，多退少补。
（3）税收部门应对房地产企业开发的楼盘实行定向税收管理制度，即对楼盘每一栋商品房的交易建立台账，详细标明该栋商品房的详细地址，对其楼盘交易进行跟踪管理，防止房地产企业通过暗箱操作偷逃税款。
（4）税收部门在对商品房交易过户进行税收审核时，稽查人员应对房地产企业必须征的相关税收情况进行详细核查，对没有缴清税款的不予办理过户，直到房地产商缴清税款方可办理。
（5）政府应组织建立房地产交易管理信息系统，该系统涵盖了商品房交易过户过程中的税收受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明等与税收相关的内容。对整个税收征管流程实现网上办理，对房地产交易的各种税源可以进行有效地控制。
2.3加强部门协作,提高征管效率
（1）税务部门应加强与房地产相关行政部门的配合，防止漏征的现象发生，要从一开始就控制房地产企业的信息，防止新办房地产企业的税收漏征现象。政府各个行政职能部门应对那些没有缴纳税务证明的房地产企业，不予办理房地产立项，不允许房地产项目施工，还应要求银行等金融机构不予办理开户或贷款事宜。相关部门只有凭借房产企业纳税证明才能给予办理相关业务，如此以来，就可以促进房地产企业积极缴纳税收。
（2）国税部门和地方税务部门应加强业务之间的协作，目前我国房地产税收中规定：房地产企业所得税应在国税部门缴纳，而营业税则去地方税务部门缴纳。因此特别是对于一些新成立的房地产企业，国税和地税部门应加强协作，防止因职能属性不同而造成房地产企业的税收流失形象发生。
3 全文小结
综上所述，房地产行业的税收流失现象必须要得到各个税收部门的重视，加强对税收流失的治理，采取行之有效的措施，政府各个职能部门通力协作，改善我国目前房地产行业税收流失的现状，使我国税收工作达到一个新的高度。
参考文献：
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房地产行业审计重点范文4
【关键词】房地产企业 整体成本控制
我国房地产行业在21世纪后进入一个迅速发展的时代，房地产经济已是国民经济的主要组成部分，是地方财政收入的支撑力量。房地产的价格关乎我国国计民生，是牵动国民和中央神经的焦点。保证我国房地产行业健康、稳步地发展是我国目前的一项重要任务。我国房地产行业经过多年的发展，已取得较大的成就，万科和保利等优秀的全国性的房地产龙头企业相继出现。但是大部分的房地产企业仍然是小型企业，受外资加入和国家调控政策的影响，竞争显得更为激烈。特别是2008年国际金融危机的影响，使我国房地产行业已结束了暴利阶段，由粗放型发展模式进入集约型的发展模式。由于房地产具备高投入、工程建设的周期较长、受相关政策和市场等因素的影响较大等特点，因此，房地产行业是一个高风险的行业。随着房地产市场的持续扩大、行业之间的竞争进入白热化，房地产行业也进入规范化管理，房地产企业在保证其项目的质量合格外，应当实现房地产企业利润的最大化，因此需要不断进行有效地管理与成本控制。
一、房地产企业成本控制的重要性
尤其目前房地产行业的竞争逐渐激烈，开发过程日益复杂化，因此要求房地产企业在开发建设的过程当中决策水平与专业操作技巧有更高的水准。即在成本控制的多个环节当中，会抓住主要的矛盾与节点，使得房地产成本控制的各个环节都具有科学性、合理性，以实现房地产企业决策之时所定的预期利润值。我国近几年房地产发展历史过程当中证明了一个事实：成本超出预期和工期过于延长等是房地产企业进一步发展所面临的难题。房地产企业如何用最少的付出，在所预期的时间内开发出适合市场需求的产品，是房地产企业所关注的主要问题。所以，房地产成本的管理与控制贯穿于项目开发的各个项目，成本控制是房地产企业各个部门的责任，伴随着项目开发的各个阶段。
二、当前房地产成本控制存在的缺陷
（一）成本控制体系尚未形成全面系统性
我国房地产企业通常实施静态成本控制手段。即是以计划价格为根本，以工程结束后的核算作为重点。以此同时，因为房地产行业的目标成本核算是由开发商经过对市场的科学预测，确定最终的销售价格，为确保满足期望利润之下，在项目开发之前所指定的成本指标，这个项目指标是企业所付出最高投资的最高限额。由于财务人员对于成本的控制是根据合同进行制定的，无法从项目的开发全过程对成本进行系统地控制与把握。与此同时，因为房地产企业的项目开发周期较长，从项目的确定到工程的竣工一般需经过策划准备、设计定型、施工和竣工等4个阶段，存在较多的不确定因素。可是，因为当前我国房地产企业成本管理与控制体系尚未形成全面系统性，导致房地产企业的成本管理、控制严重脱离实际，导致了只注重建筑安装成本的控制，却忽略了设备与器具费用等成本的控制，有的只是关注项目主体工程的项目成本，却忽略了对其他项目成本进行有效地控制。
（二）成本控制过程过于形式化
由于当前我国多数房地产企业于成本整体控制工作当中，事前的控制环节较为薄弱，过于注重事后的总结，缺乏项目施工过程当中的成本控制。导致成本控制工作过于形式化，只是一种事后行为。个别房地产企业即使于职能部门上独立地设置审计部，可它的职责也只是事后审计项目的工程造价，未能发挥其原本的功效；一些房地产企业虽然对成本进行预算与控制，可缺乏了实际的操作力与客观解决问题的能力。
三、房地产企业整体成本控制措施
（一）土地成本的控制措施
房地产开发项目于建设与土地元素密不可分，必须占用一定的土地。因此必须付出土地的使用费。房地产企业如何根据自身的实际，对收益与风险进行充分的考虑后，制定出科学合理的竞买策略，最终确定了土地的竞买报价，努力用最小的代价与风险获取利益最大化，从而打败对手？这便需要得当的措施，运用灵活的竞买策略和技巧、战略战术，将会取得更大的胜算。
1.不平衡的报价措施。倘若土地进行招标时采取评分法，房地产企业应当经过认真、科学地分析，并且结合企业本身的优势，使得自身的综合评分比其他企业还高。倘若房地产企业自身的实力较强，对于招标的工程造价具有比较大的把握，便报短期的建筑周期，出让的土地金额可较高，从而获取较高的评分。
2.高低的报价措施。如果建筑项目要求较高的专业水平，而潜在的竞争对手比较少时，便运用较低的报价措施，如果企业所参与的项目发展的前景较好，导致竞争的对手比较多，便采取较高的报价措施。
3.合纵连横的投标措施。倘若房地产企业由于竞买的需要和互补之间存在不足，为了避免行业之间的恶性竞争，应当采取合纵连横的投标措施。
4.志在必得的报价措施。倘若房地产企业由于自身的发展需求，甚至不惜用微利或者是微亏进行较高的报价，以确保项目的志在必得。房地产企业于土地竞买的工程当中，先对土地进行详细、认真地分析，然后做出一份详细的策划，再依据市场的竞争状况以及企业自身的发展需求，与上述的措施进行有效地结合，在竞买的过程当中保持稳定的心理，从容地应对竞争，使得土地的使用权志在必得。
（二）财务成本的控制措施
房地产的财务成本当中最主要的是资金成本，房地产资金成本指的是企业为了筹集以及使用资金所付出的代价。房地产企业均想用最少的资金成本获得企业本身需要的资金额，而对财务成本的分析有利于房地产企业正确地选择筹资方略，有助于企业选择筹资方案，以获得筹资效益的最大化。在激烈的房地产竞争市场环境当中，房地产企业资金成本的高低受多方面因素的综合作用。
1.房地产市场的总体经济环境。总体经济环境对于房地产企业当中资本的供给以及需求有着直接影响。房地产的无风险报酬率是总体经济环境变化的直接反映。倘若货币需求有所提升，但是供给却没有随着增加，投资人的投资收益率就会相应地提高，房地产企业的资金成本相应地得到上升。倘若货币需求有所下降，投资收益率便会有所降低，企业的资金成本也相应地下降。
2.证券市场因素。证券市场因素对证投资的风险有着直接的影响，证券市场因素即是证券的市场流动的难易程度与价格的波动。倘若证券市场的流动性较差，会导致投资者的交易行为相对地困难，其风险便会加大，收益率便会相应地提高。
3.房地产企业内部的经营状况与融资情况。其指的是房地产企业的经营风险与财务风险大小的变动。经营风险指的是房地产企业投资决策所体现出的结果，具体表现于其资产收益率的更变上，财务风险指的是房地产企业筹资决策所体现出的结果，具体表现于普通股收益率的更变上。倘若房地产企业的经营风险与财务风险相对较大，投资者将会提出提高投资收益率的要求。
（三）工程成本的控制措施
1.在项目前期进行成本控制。项目前期指的是项目规划、方案设计以及施工图纸设计等阶段。依据项目设计的程度,并且结合以往的实际经验数据以及市场价格、该项目的市场定位等因素，并且根据实际情况进行及时的调整与修正，确定出合理、科学的成本控制目标。
2.确保成本控制具体化房地产企业整体成本控制的目标确定之后，相关管理部门（比如：合约与财务部门）必须及时地进一步分析成本测算值，使得成本控制具体、细节化。
3.充分地对建材市场进行调研,掌握相关的新工艺与新材料。广泛地收集本行业市场和产家单位的信息，以能够协助相关部门设计更多的设计选样,以实现较多的材料可替代,从而降低工程的成本。
4.完善工程设计的变更程序和现场签证的制度。对工程设计变更之前的相关成本评审制度进一步地完善,对签字权限的相关工作人员进一步明确。
5.建立并且完善房地产企业整体成本的预警制度。成本的预警制度即是成本的管理部门和相关部门之间的合作，在项目发展的各个阶段过程当中，依据项目具体的发展情况及时地调整其成本台账，并对相关的成本变动进行及时的反馈，从而有效地消除导致成本发生异常波动的不利因素。
（四）提高房地产整体成本控制的工作人员的综合素质
房地产企业整体成本控制质量的优劣，很大程度上与相关的工作人员的综合素质密切联系。提高成本控制工作人员的综合素质，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市场风险预测的确定性；有利于提高房地产资源的使用率，以达到预期成本控制的目标。因此，房地产企业必须对成本控制工作人员的选聘上进行严格地把关，并且注重对其的培养与管理。必须重视其职业道德水平，特别是对企业的会计工作人员，在注重其技术专业水平之外，更应当注重培养其自我约束的能力和责任感，以满足企业整体成本控制的要求。
四、总结
在房地产市场竞争日益激烈化的条件下，只有不断地对整体成本控制进行创新，建立健全并且规范整体成本控制体系，加强房地产企业整体成本控制的管理，才能够使得房地产企业适应市场发展形势，得到进一步的发展与壮大。在整体成本控制的管理上，应当建立并且完善企业的成本控制措施，在预期成本的指导之下，充分地发挥企业相关部门之间的合作，与此同时，必须保证成本控制能够伴随于项目的每一个阶段，以有效地控制成本、降低工程费用，使得企业在保证施工质量前提下实现效益的最大化。
主要参考文献：
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[2]武永祥主编.房地产估价理论与实务[M].上海:同济大学出版社,1993.55～60.
房地产行业审计重点范文5
一、房地产企业实施内部控制的背景
1.行业特点要求加强企业内部控制
房地产企业具有开发项目成本发高投资额度大、经营活动的资金密集性、经营业务的服务性的特点，这些特性决定了房地产企业的发展更易受到自然条件、经济因素、政策导向以及管理水平的限制，因而面临较大的内外部风险
2.有效的房地产企业内部控制是外部环境的要求
2008年金融危机爆发后，全球经济还未走出低谷，持续低迷，而近年来国家连续颁布了一系列不利于房地产企业发展的宏观调控政策，使得房地产行业陷入了危机中。国家对房价调控的力度不断加大，从而导致房地产企业之间的竞争也日益激烈，面临着更大的经营风险和生存压力。在如此严峻的形势下，切实加强内部控制，提高自身的风险防范和应对能力，对我国房地产企业来说显得极其紧迫和现实。
3.完善的房地产企业内部控制是建立现代企业制度的必要途径
加强内部控制是提高现代企业管理水平的一个主要手段。房地产企业是我国经济的一个命脉，要实现房地产企业健康和可持续发展的目标，必须加强内部控制这个关键部分。内部控制是指确保识别可能阻碍实现某些目标的风险因素并采取预防措施，它贯穿于所有的业务部门。只有加强和完善了房地产企业内部控制，才能建立一个完善的内部控制制度，不仅是建立现代企业制度的需要，而且提高了房地产企业的内部监督管理水平，使得房地产企业可以更好的持续发展。
二、我国房地产企业内部控制中存在的问题
新世纪以来，随着我国经济的进一步发展，房地产行业也乘风破浪、飞速发展，数以万计的房地产企业迅速崛起，做大做强。在内部控制政策方面，我国颁布了与市场相对应的《基本规范》和《应用指引》，共形成了具有我国特色的内部控制理论体系基本框架。房地产企业在高速发展的同时，内部控制也存在着一定的问题，制约着其健康的发展，具体主要体现在以下方面：
1.领导阶层对加强内部控制的意识淡薄
我国房地产企业从发展初期开始就开始存在着明显的企业产权结构问题，其原因是大股东持有率过高，影响了小股东的权利和利益。同时这样的企业产权结构不利于企业控制权、执行权和监督权的执行。我过经济在近十几年来都有着高质量平稳的发展，尤其是在2000年到2008年之间，房地产企业在这一段时间内发展迅速，市场非常好，前景特别乐观，所以大部分房地产企业将精力放在了地产开发和销售上，比较重视外部市场，较少主义企业内部控制问题，没有意识到企业产权结构出现了问题，只着眼与市场没有考虑企业长远的发展不仅需要成本控制、会计控制，更需要企业内部控制，有些企业甚至把内部控制看成企业发展的束缚，更多引发了企业内部人员矛盾，不利于企业的和谐发展。
2.缺少相关组织架构
大部分房地产企业其实也都制定了自己的内部控制，但多数都形同虚设，没有得到很好的执行，一方面是因为市场好，因此企业重点工作都集中在了房地产开发与销售，对企业的内部控制不太重视，另一方面，其实大部分企业都没有对内部控制太上心，缺少相关组织结架构，所以许多内部控制都不够科学合理，时常直接引入其他企业的方案，这样既不能针对自身企业进行管理控制，很多细节问题一旦发生，没有照参的方案，这样的内部控制缺乏实用性，故请专业组织架构合理的有针对性的内部控制非常有必要。
3.企业内外部监督乏力
内部审计和监督缺失，激励机制不合理。严格的内部审计和监督是内部控制目标得以实现的重要途径。内部控制应当与在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督的局面。企业内部控制应当与企业的规模、业务范围、风险水平相适应的，并随着实际情况的变化而不断改变。如果一个企业的内部控制不能在实际工作中应用，就算它设计的再完美、在严密，也是没有实际意义的。尽管当前一些房地产企业建立了一些内部控制制度，但是总体来看这些内部控制制度还是不太完善，存在一些缺点，并且没有得到较好的执行。目前大多数房地产企业没有建立与企业内部控制执行挂钩的奖惩机制，不能很好地使员工能投入到内部控制的建设与执行中。
4.财务人员的职业道德和业务素质也不能够完全满足内控需要
很多会计工作人员缺乏职业理想和敬业精神，总是认为自己工作忙，没有时间去学习会计法规，充实自己，使自己的思想和会计处理技巧能跟上时展的脚步，这就使得他们不能很好的遵纪守法、依法办事。很多单位内部审计人员多为会计部门的工作人员，出现了“自己做的账目自己审计”，使得企业内部审计多为形式，根本起不到监督和检查的作用。再者，尽管有关部门每年都要进行财务账目处理，但因其检查范围、时间的局限性以及检查人员的大意，也不能对单位内部控制监督提供强有力的保证。在现实工作中，大部分会计人员为大专学历水平，更有甚者为非会计专业人士，这就造成了他们业务处理能力低下，对会计工作应付差事，不利于企业内部控制的执行和监督。
5.信息化水平不够
众所周知，我国的信息化发展起点低，速度缓慢，进而在当前的信息化水平下无法满足企业内部控制的基本要求。在会计信息系统中，企业的所有会计数据都保存在计算机中，所以在现实工作中，没有授权的人可以盗取授权者身份进行会计数据篡改、伪造，并且可以不留下一丝痕迹。与此同时，运用会计信息化软件处理企业会计账目，会计人员对会计数据进行直接的修改或数据的在输入都变得更加容易，这就使得凭证与账簿的保管只是形式，基本起不到监督作用。因此，由于会计信息化系统的不完善，使得企业内部控制工作目标在当前情况下不能很好的实现。
三、加强房地产企业内部控制的策略措施
针对房地产企业内部控制的现状和当前存在的问题，建议从以下方面采取措施，加以改善。
1.提高企业领导对内部控制的重视，进行风险评估
内部控制是是为了达到某些目的而进行的一系列的管理过程，内部控制的实施经常会运用风险管理方法，内部控制是基于风险的控制过程，是对风险评估和管理的必要过程。通过内部控制的实施，可将风险控制在一定的范围内，确保企业的经营按照既定的目标前进。风险评估是企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险，合理确定风险应对策略，企业应当全面、持续的收集相关信息，结合实际情况，及时进行风险评估。另外，建立房地产企业的SWOT分析。完善的SWOT分析，能够帮助房地产企业进行比较全面的风险评估，从而选择出最有利于公司进行内部控制的决策。
2.完善投资决策
在当前复杂的国际和国内经济环境下，房地产投资是否能够盈利还是一个未知数。在国家不断实施各种政策来进行调控的今天，房地产行业的未来将何去何从也并不是很明晰。然而，一些房地产企业基于旧有经验，依然投入大笔资金，追求资产增长，而不顾过高的负债，轻视资金回笼，仅仅看重短期收益，而不看重企业的可持续发展。这种情况下，房地产企业做出的投资决策必定不够科学合理。企业为保证资金资产安全、提高公司经营效率和盈利能力，就要尽可能地避免错误的决策。
3.做好预算控制
结合房地产企业的日常活动，要采用项目预算与资金预算相结合的预算模式。项目预算的对象主要是企业将要开发的产业目标。预算内容包括：项目建设的可行性、对投资费用的设计规划、项目开发成本及期间费用、借款计划和最终受益等。
资金预算的过程包括：企业各部门对资金申报需申报的合理性、企业权利机构对申报进行汇总、权利机构以公司的整体资金为依据，整体目标为标准实行动态预算。资金预算的权利机构依据一定的标准，将工作层层分解到各部门的责任中心，因此，企业工作任务的执行单位便成为各个责任中心。每个责任中心通过编制汇总工作完成年度项目预算工作和资金预算工作，建立相应的预算报备体系，随时将信息传给上一级，以此对预算进行跟踪和检查，从而对资金实行动态管理，有效的保证了房地产企业整体预算目标的顺利进行。
4.加强资本结构管理和运营资本管理，使房地产的资金得到最合理有效的运用
要加强资本结构管理和运营资本管理，使房地产的资金得到最合理有效的运用。就要通过努力降低成本和提高员工工作效率的方法提高效益。要通过财务报告中现金流量净额这一指标的分析，来了解企业的财务状况。具体包括：现金流出的变化指标可以预测企业是否将会面临财务危机，现金流入的指标结合相应的成本数据可以反映企业的真实活力情况。若发生利润上升、现金流下降的现象，则说明企业的收益下降，此时，企业应引起高度重视；若企业在某段时间内利润大于现金流，说明企业有虚构利润的嫌疑。在房地产企业内部，现金净流量可以很好的反映企业的财务风险，所以企业要高度重视，及时评估，及时发现问题，解决问题。
5.建立高效的房地产企业的信息化管理系统
信息化管理是房地产行业未来发展的重要环节。每一个房地产企业也都应当运用计算机和各种先进的网络技术，建立起本公司的信息管理系统，从搜集到储存，到加工，以及输出和使用等各个环节都要密切关注，以保证信息资料的完整、准确、及时、权威和易于使用，用以满足企业对信息的需求。没有充分有效的信息资源，企业其他资源的运动就失去方向，内部控制就无从谈起，也不再需要。
四、结束语
房地产行业审计重点范文6
【关键词】资金管理 风险控制 使用监督
房地产企业具有投资大、建设周期长、收益高、风险高、项目地域性、受国家政策影响大等特点，是典型的资金密集型行业。我国的房地产业发展只有十几年的历史，但如何将企业做大做强、可持续发展是每一个企业都必须思考和研究的问题。
房地产企业只有在资金预算、资金渠道、资金环节等各个组成部分是健全、合理和协调的，才能实现资金的良性循环、周转、保值增值，从而保证企业再生产的顺利进行和不断扩大。而房地产企业在解决资金问题时，首先要概算做这个项目需要多大的资金投入，比如土地购置费，报建报规费，拆迁费，前期工程费，设计费，建造成本，税费等等。如果资金不到位，项目建设周期延长，工程成本增加，利润空间降低，使企业生产经营陷入困境，从而引发生产、经营、销售、资金回笼等各方面的不利影响，最终导致企业无法生存。企业的资金来源主要是自有资金和银行长短期贷款，如果资金预算过高，增大融资，增加融资费用，造成浪费，同样会变相的增加开发成本，而且有一部分融资利息大于同期银行贷款利率，国家税务规定不准列支成本或费用，更不能在企业所得税和土地增值税前扣除，这样就会增加税负，使总体成本畸高，就不能保证合理的利润，甚至造成亏损，得不偿失。
在国家调控，融资困难的经济形势下，为了实现房地产企业有生存空间，资金预算与控制管理显得尤为重要。在此浅谈几点建议：
一、资金的预算管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。房地产开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量，开发进度的精准匹配和衔接，企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金进行统筹计划和平衡，为合理调配资金和使用服务。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率，促进有效使用资金打下良好的基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成，其中：资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案编制完成后要求要严格执行，根据房地产企业项目的拓展、项目的开发计划制定、项目开发等不同阶段对资金预算进行分析调整，提高预算执行的准确度。
二、资金的使用管理
房地产开发企业的资金集中使用主要在三个阶段：
第一阶段：土地获取资金支出，包括土地的投标、竞标、支付土地出让金、缴纳相关税费，补偿拆迁安置费等；第二阶段：建安资金支出，包括房地产的项目设计、建筑、装修、装饰、外部景观设计、社区环境规划等方面的支出；第三阶段：营销资金的支出：包括房地产项目的品牌、营销、推广、客户服务、相关销售准备活动等事项的费用支出。因此，房地产企业要视资金集中使用的不同阶段，依据资金预算，在开发过程中合理利用资金，要保证资金的合理利用，首先又要控制资金风险。而企业资金风险主要有使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化，专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制，不能个人说了算，资金的流向与控制相连接，要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”，“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。其次是资金管理的内部控制，每次支付项目工程款时，要严格遵守财经纪律与公司付款审批程序与制度，营销策划部、预算部，工程部，材料部，财务部与各施工单位及材料供应商等务必进行多方核对，方能付款。而且每次付款，严格审查合同中的付款条款，按合同要求的付款方式支付，查看工程进度和工期，参照事先的预算资金额度，对超预算的，特殊的大金额支付，查明原因，在可控的范围内付款，控制结算差错，将风险降到最低，保证企业资金的安全使用。
三、资金的监督管理
企业应定期，不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。如果企业发现内部审计失效，不能起到应有的监督作用，必要时请外部审计机构进行突击性审查，分析监督失控的原因，对内部控制做专项审计，出具内部控制审计报告，提请董事会完善资金的监督管理制度。
房地产企业效益和资金预算管理与控制是密切相关的，要切实做好和加强房地产企业资金的管理和控制，做到优化资金结构。在通货膨胀，物价猛涨，国家大力调控房地产行业的今天，要想在房地产行业留有一席之地，必须拓宽筹资渠道，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，促进提高整个企业经济效益。
参考文献
[1]苗润生，杨金观.《现代财务管理》.经济管理出版社，2006年7月.
