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房地产行业估值范文1
关键词：外资参股；房地产行业；市场价值；影响
1.引言
随着中国房地产行业在国民经济中的作用逐渐凸显，对其的投入和产出研究也已经越来越多。作为一项回报率较高的投资项目，房地产行业正在受到越来越多的外资关注。外资参股会对我国房地产行业的市场价值产生什么样的影响，是一个值得业内人员不断研究和探索的问题，具有重要的意义，下面本文将分别从影响和对策两个方面对这一问题进行分析，提出相应的对策。
2.外资参股对我国房地产市场的影响
2.1外资进入对房地产企业融资的影响
外资对我国房地产企业融资的影响主要表现为两个方面，一是对房地产金融体系的完善有一定的帮助，二是有助于对我国房地产企业资本短缺现状的弥补。长期以来，我国的房地产企业都存在资金来源渠道狭窄，容易受到资金链影响的金融模式之中，过度的依赖银行贷款，很少能自己筹集到资金支持，这样的现状使得银行承担了交易过程中的大部分风险，表面上对银行的利润和业绩有所促进，但是在不良贷款和周期性房地产矛盾的影响下，影响了商业银行的信贷结构并加重了银行的中长期流动风险，一旦出现房地产泡沫会对银行的正常运营造成很大的影响。外资的进入，相应的承担了一部分金融风险的责任，对缓解我国的这一问题有一定作用。同时，外资的投入增大了我国房地产企业的经济实力，能够有效的改善企业资金短缺的情况。
2.2外资进入对房地产企业专业服务化水平的影响
外资对房地产企业的服务水平影响同样表现为两个方面，即有助于提升专业水平和服务水平，加剧市场竞争。外资的进入将很多先进的经营理念和管理方法引入到了我国的房地产行业之中，从而带来改革和创新，新理念的影响下势必会带动新一轮的竞争热潮。在竞争的不断激烈下，各企业开始全方面、立体式的改善公司的整体实力，特别是所能够提供服务的能力，于是便要从专业水平和服务水平两方面着手进行改进，从而带来整个行业的发展。
2.3外资进入对房地产市场管理的影响
外资的进入对我国房地产市场管理带来的不仅是推动，也同样有冲击。一方面，外资带来了先进的管理制度客观上完善了经济规律，让与居民生活息息相关的房地产行业具有更大的含金量和发展前景。另一方面，相对于本土行业，外资企业在资金和销售甚至是物业方面都存在较为明显的优势，无可厚非的会冲击本土房地产市场。国内房地产企业受传统营销模式和发展状态的影响如不能尽管的适应这种形式、及时进行改变，很可能在市场竞争中遭到淘汰。
2.4外资进入对我国房地产价格的影响
已有的研究中表明，外资在进入我国房地产市场时，往往选择高端或中高档的物业。这种情况尽管在最初的一段时间中十分奏效，满足了我国大中城市中的一些市场需求，但是接下来出现的开发商大规模投资高档市场便导致了市场的供求结构失去平衡，造成风险的陡增，从而加剧了房地产市场的泡沫和市场的波动性。立足于我国国情来看，大部分资金投入到高档住宅会造成百姓的经济适用房减少，难以满足居民的居住需求，从而影响房市价值。
2.5外资进入对宏观调控的影响
外资进入的背景下，我国的宏观调控受到了多方面的影响。首先表现为人民币升值的压力增大，受到金融效应和国际收支平衡的影响，外资会要求我国人民币升值，施加更多的压力。同时，外资会一定程度上制约我国宏观调控政策的效果，对一些旨在改善市场投资结构的政策造成影响。最后，外资会大大增加我国金融体系的系统性风险，导致我国银行处在高风险的地位，资产质量和正常运营都将受到威胁。
3.针对我国房地产管理外资的建议
3.1引导外资的投资模式与投资方向
外资进入是我国房地产行业市场价值上升的一个主要原因，这会导致我国的国内房地产市场出现诸多的蝴蝶效应。因此，对于进入房地产市场的外资，要进行合理的区分，必要的遏制短期投机，适当的进行抑制，以免过度抑制造成的国际宏观经济发展受影响。例如，印度在多年之前就曾对外资进行了严厉的税收打击，导致国家的宏观经济发展停滞不前。所以，我国可以在这一问题上鼓励外资进行长期投资，通过中国房地产信托基金的尝试性发展为国内的房地产企业提供更多的融资渠道和发展机会。
3.2预防房地产业的金融市场风险
金融市场风险是每一个业内人士共同担心的问题，也是困扰中国房地产发展规模的问题，我们应当采取必要的措施进行预防，具体包括如下四个方面，即：“加强对外汇指定银行结售汇的监管”、“提高非居民首付比例和按揭担保要求”、“对非居民个人资金流入核定最高额度”、“采取有效措施缓解人民币升值的压力”。通过这些政策的实施来预防金融市场的风险。
3.3建立多途径的融资渠道
一直以来，融资渠道都是制约我国房地产企业发展规模和发展速度的瓶颈问题，如何及时的帮助房地产企业的发展并提供资金来源是一个难题。在我国证券化市场成熟度不够和我国房地产对银行业依赖过于严重的情况下，银行替房地产企业承担风险的格局应当尽早改变。应当引导资金向房地产开发上游环节进行转移，通过信托基金的投资来降低金融性风险，解决融资问题。
3.4采取税收手段调控外资的投机行为
我们应当充分借鉴国外的先进经验，有效的利用税收手段，对境外资产在我国的投资进行适当的限制，重点抑制投机性需求，可以采用：严禁外籍居民汇出在我国房地产市场的投机所得、限制投资基金在房地产市场中大量购房、充分运用税收手段限制境外资本的投机行为等方法进行调控，对海外热钱进行一定的遏制和警示。
3.5加强部门协调，建立监测预警体系
政府相关部门在进行协调时应当对房地产市场的危险进行必要的预警，建立信息共享和联合监管的平台和机制，定期对相关政策的效果进行跟踪，与房地产企业进行多方位的沟通的联系，及时的了解其需求变化和发展问题，在政策上保证我国市场的健康发展。
4.结语
外资对我国房地产行业的影响是多方面的，我们应当积极努力的对这一问题进行研究和探索，扩大有力影响，摒除不利的影响，促进我国房地产行业的进一步发展。（作者单位：江西师范大学）
参考文献
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[3]芦晓鹏.外资入股对银行绩效的影响研究[J].中外企业家.2009（16）
房地产行业估值范文2
未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。
RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。
紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。
07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。
报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。
强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45％的估值标准增幅高出25％的行业标准。即强势开发类企业07年动态PE从15―16倍提高到21―23倍，强势出租类从16―18倍提高到23―26倍。
房地产行业估值范文3
一、现有房产税征收模式分析
从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。
（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆
重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。
（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海
上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。
（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。
目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。
二、现有房产税征收模式的实践难点
目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。
（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点
1.现有房产税征收模式存在重复征税
无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。
2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平
我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。
同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。
（二）上海和重庆房产税相异的实践难点
1.以房产交易价为税基的重庆征收模式
首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。
2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式
首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。
三、构建符合中国国情的物业税征收模式
（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系
目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。
（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构
只有完善房地产评估制度，才能够合理确定税基。房产税的税基大致分为按物业价值和租金价值进行征税。由于目前我国房屋二级租金市场并不发达，因此租金价值征税基本行不通。而按物业价值进行征税，就必须由有公信力的估价机构进行估价。目前，房地产估价有四种方法，包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。由于估价对象未来的预期收益和开发商的开发成本很难获得，因此后三种方法目前来说很难行的通。而市场比较法则要求有大量的交易数据，目前我国的各种统计标准经常变化，导致数据严重失真。因此，如果要想合理评估房屋价值，必须收集大量数据，需要有公信力的评估机构。
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不过，如果我们观察这些房地产行业上市公司存货数据，则可以发现，2008年一季度以来，各个季度均保持了环比的增长，即使在各个行业出现去库存化的背景下，房地产行业上市公司的库存也仅仅是放缓了增速而并没有出现负增长。并且，2010年以来，受房地产投资以及房地产价格增长的影响，存货数据的增速明显加快。2010年末，30家已经公布年报的上市公司合计存货金额高达4353.32亿元，较2009年末的2862.40亿元同比增长了59.07%。而这些公司账面货币资金仅从2009年末的884.88亿元增长至1187.71亿元，增幅仅为34.22%。可以看出，未来存货的周转速度将直接影响到上市公司现金流情况。而从今年以来的房地产行业销售数据来看，形势并不理想。
图：已公布2010年年报的30家房地产上市公司合计存货数据变化情况
数据显示，3月份前两周，房地产市场成交量继续保持回落态势，部分知名企业在一线城市的新推盘开始降价，拉开了接下来的销售旺季打折的序幕。
高华证券的调研显示，市场预计3月份房地产销售进度将会大幅放缓，但开发商却不愿意降价，因为他们认为限购令将是临时性政策，而实际改善性/投资需求依然强劲。然而，从近来已经出台限购令的城市来看，潜在购房者的兴趣显著下降。但开发商预计，与前几轮调控相似，市场情绪会很快回升。因此，我们没有看到建设进度放缓的迹象，开发商也表示短期内并不希望放慢施工进度。不过，高华证券认为，由于限购令政策调整的可预见性较低，开发商旨在刺激销售的更果断降价措施将是必须的。
中信证券更是认为，房地产行业基本面的拐点已经出现，资金紧张和经营的日趋理性将促使企业在销售等方面先行一步。销售速度的下降是正常的，开发投资的高增长是不可持续的。
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显然在过去十年间，选择买“房子”的人都获得了丰厚的回报。但站在“白银十年”的入口处，投资人得开始考虑，房子升值空间已经不比从前，或许在资本市场能获得更好的机会。
随着最近房地产市场的变化，公众再次将视线聚焦到这里。在资本市场上，二八现象带动大盘向上，投资者不禁追问，地产股作为大盘股的重要组成部分是否具有估值优势？到底A股中地产股是否真的可以投资，投资地产股应该最看重哪些指标？
《英才》记者通过对A、H股中地产股估值、资产、分红三方面的对比，再通过对公司盈利能力和产业运营能力的分析来阐释：地产股到底以何为贵。
从以上A、H股10家公司的对比可以发现，H股的平均资产负债好于A股上市房企的平均资产负债情况，起码从数字上可以得到这样直接的结论，那么事实就是如此吗？
恐怕不好贸然下结论，明眼人可以看到，在H股中有一家房企：中国海外发展（HK0688），这家公司的资产负债率只有62.55%，而其他9家公司的资产负债率均在70%以上，如果剔除这个“意外”样本，那么H股其他四家房企的平均资产负债率是75.28%，这个数值略高于A股五家地产公司的平均资产负债率。从这个更有普遍意义的数据结论上可以知道，A股的上市房企得到投资者更好的“待遇”是有道理的。
其实资产负债率对房地产股估值的影响不仅体现在A、H股两个市场的对比上，单从H股中五家样本公司就可以看出，恒大地产（HK3333）、绿城中国（HK3900）、碧桂园（HK2007）、龙湖地产（HK0960）四家公司的市盈率普遍在3―6倍之间、市净率在0.5―1.4倍之间，而中国海外发展（HK0688）的市盈率则达到了8.21倍、市净率为1.72倍。
可见，资产负债率也就是资产质量对房地产上市公司的影响有多么重要，这种关联在A、H股同样存在。
最后我们再看一下，除了资产质量之外，分红是否也会对上市房企的估值产生影响：在这里以三年为期，统计2011-2013三个完整会计年度的分红情况，看公司的慷慨程度是否会对上市房企造成影响。
从A、H股的样本来看，两者体现分红慷慨度的指标：2013年基本每股收益与累计分红之比的平均值几乎一样。所以，从分红这个角度讲，A股的大型房企和H股的大型房企几乎没有差别。
总的来看，造成H股大型房企估值低于A股龙头房企的原因不在于分红，在这一点上两个市场半斤八两，造成估值差异的根本原因在于资产负债率，也就是说，市场目前更多看重的是上市房企的资产质量，负债率低，安全系数高的房地产企业获得更高估值的可能性更大。
看增速，看储地
近两年以来，房地产行业已经进入了一个寡头时代，所谓“强者恒强”，拿地成本不断攀高，加之融资环境不比以往，使掌握更多资源的龙头企业有意愿、在市场上获得更大的占有率。《英才》记者通过梳理企业的净资产收益率（ROE）、利润水平、销售情况和土地储备等四个方面的数据，试图获取企业未来估值的走向。
首先，从这十家房地产公司的净资产收益率来看，恒大地产和保利地产分别在A股的5家公司和H股的5家公司中占据头位。这两家公司净资产收益率均超过20%。按照房地产行业对于该指标的理解，净资产收益率往往反映了开发商在周转速度、金融杠杆能力上以及利润水平上的综合表现。
但根据市盈率统计，恒大和保利的估值水平均低于平均值，这恐怕无法从净资产收益率上获得充分的解释。反而是净资产收益率较低的金地集团和碧桂园，在估值上的表现更好。
如果观察利润水平，中海地产的优势十分明显。作为中国建筑的子公司，中海地产在业内以工程成本控制为人所称道，甚至有“文万科、工中海”的“江湖评价”。超过35%的主营利润率超过其他9家房地产公司。
A股和H股5家公司2013年此项排名靠后的分别是金地集团和碧桂园，金地2013年的毛利率是18.74%，碧桂园的主营利润率为21.54%。
纵观10家公司的数据，除了以商业地产见长的金融街之外，利润率均出现了下滑，这或许与金融街在商务地产（写字楼开发）的强势表现有关。在2013年销售如此火爆的情况下为开发商提了一个醒――房地产行业已经不是随处就可以捡钱的那个时候了，需要对自己企业未来发展做出一些思考。
但多数人还是没有预料到在今年遭遇的市场调整。从一些开发商去年拿地的积极情况来看，都在为自己下一轮的增长做准备。
从利润上分析，中海的高估值似乎得到了解释，但这与碧桂园和金地的数据却不相干。
第三栏是十家公司的签约销售数据。其中最为引人瞩目的便是碧桂园，2013全年的销售同比增长了123%，翻了一倍还多。这也是碧桂园在去年挤进“千亿俱乐部”令人意外之处，而在A股的5家公司中，金地集团是去年销售增长最快的公司。
碧桂园和金地都是增长速度最快的公司，在人们已经开始讨论房地产行业的天花板之际，高速增长总能带给投资者信心。但事实上，一位业内人士告诉《英才》记者，去年爆发式增长的公司很多，并不止于金地和碧桂园这样的大公司。
如果分析这两家公司的公司战略，金地早就强调“一体两翼”的商业布局，在商业地产和房地产金融领域都有涉猎，正在成为除住宅领域的另外支柱；而碧桂园则积极在海外进行探索，满足有投资需求的国人。在国内，碧桂园凭借其高周转、“全民营销”的总动员式销售法创造了一个又一个不可思议的项目销售成绩，尤其是在三、四线城市。
最近统计出的前7个月（部分公司为前6个月）的增速情况反映出，今年房地产公司的销售情况不比去年。十家公司中保持销售增长的仅有4家，恒大地产和碧桂园的同比增速都超过50%，处于领先地位。
土地储备或许是解释增长的答案之一，上述四家保持增长的公司去年的土地获取面积均在1800万平方米以上。总量方面，恒大地产无疑是最大的地主，据相关统计，截至2013年底，恒大的土地储备面积近15000万平方米。其中大部分在非一线城市，但去年开始，恒大似乎也已经意识到了一线城市对于房地产公司的价值，不惜以“地王”的代价在北京获取土地。
万科是去年购入土地最多的公司，达2911.29万平方米；碧桂园去年拿到超过1900万平方米的土地，今年上半年的销售增长同比速达到了73.68%，远超其他公司，“这是一个神奇的公司”。
而最少的公司则是绿城中国，139万平方米的拿地规模与其销售规模并不匹配。绿城中国创始人宋卫平在今年5月关于融创中国和绿城合并的会上的离去，颇有点悲凉的色彩，但市场更认可的就是冷冰冰的数字。
资产收益率不高、利润率也不高，高端项目的确比“刚需”要难卖一些，在这样的市场环境下，一味追求产品品质的绿城，其估值便反映了投资者的态度。
龙湖地产的表现可谓“不温不火”，这家公司的净资产收益率水平和利润率都不算低，销售规模增长速度亦可，因此估值水平排在中等偏上也不足为奇。
房地产行业估值范文6
今年以来,有关房地产的关注度有增无减。继各地“两会”对房地产价格高企持续炮轰之后,在全国“两会”期间,仍有一半提案直指房地产。然而,“两会”刚刚结束,代表尚未离京之际,3月15日北京土地拍卖中,3家央企以地王价拿走3块土地,引发舆论哗然,民意沸腾。3月18日国资委以罕有速度召开新闻会,要求78家央企退出房地产行业。
从各地销售情况来看,招商证券贾祖国引述了最新成交数据,从2010年3月15日到3月21日,一线城市一手房成交:北京,上海,广州和深圳周成交环比分别上升31%,30%,26%和64%;二线城市一手房成交:天津,青岛,南京,无锡,苏州,成都,重庆和厦门等8城市成交环比上升,武汉和福州等2城市成交环比下降。
为此,国海证券相关分析师表示,2009年底调控政策密集出台后商品房成交出现较明显萎缩,在春节前后降至低点。春节和两会过后成交出现反弹表明刚性需求仍然存在,未来一季度由于季节等因素成交还有望进一步回暖,预计二季度成交可以保持在当前甚至略好水平,这对行业而言仍将是历史较好水平。
从供求关系来看,自2009年下半年以来,房地产开发投入持续回升,呈现资金大幅净流入状况,这与2007年成交高峰前后企业资金大幅净流出的状况截然不同。以此判断,企业只需控制开发规模,使之与销售规模相适应就可保证持续较好盈利,尚无大幅降价的必要。作为行业优势企业代表的上市公司很可能再次在行业调整中保持销量平稳甚至逆势提升,因此,不必因全国成交萎缩而对板块业绩作出过分悲观的预期。
