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城市更新研究方法范文1
关键词：城市更新；公众参与；GIS；城市规划
一、 城市更新发展背景
深圳成立30年来，经济社会发展迅速，城市空间快速扩张，在这种复合型的快速发展背后，面临着比其它大城市更为严重的空间资源“难以为继”的严峻挑战。根据《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，为弥补深圳市建设用地的不足，未来将采用城市更新的办法来增加建设用地，并成为深圳空间资源供应的主要来源。另外，随着市场经济制度和民主法制的不断完善，政府、市场和公众等多元利益主体利益诉求日趋分化，需要有新的方式对社会利益进行再分配。可见，无论从经济发展或是社会和谐的角度来看，城市更新都可能对深圳的未来产生深刻的影响。在这种背景下，2009年底，深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动，并与2009年12月份开始实施。《办法》实施一年来，仅政府列入城市更新计划的项目就将近200个，深圳市内的各类旧区纷纷开展了规模宏大的改造建设。
二、城市更新过程中存在的问题
《办法》实施一年来，在旧区的更新改造过程中，由于城市的功能和结构具有保持稳定的趋势和以及惰性，各种各样在城市发展中积累起来的矛盾和问题仍不断地以各种形式重复出现。
1. 对城市整体功能结构缺乏整体考虑，出现城市布局新的紊乱
《办法》虽然确定了城市更新单元规划和年度计划管理制度，并提出了分类更新的政策框架，但在城市更新实施过程中，主要依据原有土地性质和权属来确定更新项目的用地范围，这样就使原有相对完整的区域被分为旧村、旧工业区等零散的空间来实施城市更新。而深圳市多年来城市空间快速扩张，各类用地的分布是犬牙交错的状态，相互之间有分隔和渗透，各类型旧区的空间范围并不能清晰地界定。这也导致深圳许多亟待更新的地区，由于土地权属不清和土地利用状况复杂而难以开展城市更新工作。其次，城市更新单元的范围一般是在法定图则中划定，但法定图则仅对较小区域内的规划建设进行控制，这就容易产生零散的更新项目。这些更新项目往往以局部利益和个人利益为出发点，无法全面顾及公众利益、城市整体功能和可持续发展的目标。因此，需要在更大的范围内对城市更新对象进行全面的整合，这依靠法定图则办不到的。即使法定图则可能清晰划分空间范围，由于城市更新理论研究不成系统，无法通过统一的规划研究整合，仍会造成更新改造后，城市整体功能不完善，产生新的布局紊乱。
2. 重经济利益，轻生态和空间环境品质的整体理性
城市更新涉及多元利益主体，其中最主要的是政府、开发商与拆迁居民，它们三者的目的是不一致的，但是成功的城市更新必须依靠三者的合力。居民的要求是保护他们的租金收益。房地产商追求的是利润最大化，为保住利润，只能千方百计通过加高建筑，加大密度，增加拆迁率等手段来提高容积率，或者想方设法降低拆迁成本，对生态环境和城市整体形象漠不关心。而政府希望避免财政压力，对征用权的使用就有极大偏好。在城市更新过程中，由于拆迁成本高，开发时过度强调高密度和高强调开发，不注重生态环境的改善和整体空间环境品质的提升，带来新的城市环境恶化，形成新的城市问题。
3. 公众参与积极性不高，规划实施有一定阻力
目前，深圳市城市更新改造中公众参与机制仍需进一步的完善。从实际情况来看，政府部门、企业和广大居民，普遍缺乏城市更新公众参与的理念，对公众参与的目标、价值观、行动机制缺乏正确的认识，整个社会还未形成公众参与的积极氛围。城市更新有关的政府部门和企业缺乏对公众参与的宣传，许多应释放的咨讯未及时，相关非政府组织、社区和居民往往由于不能及时得到相关资讯，无法真正有效地参与到城市更新中。这导致在城市更新过程中居民利益诉求不能有效的反馈给相关部门，在城市更新实施过程中，会遇到来各个方面的阻力，给城市更新的实施带来较大的影响。
4. 缺乏对弱势群体的保护，难以实现旧城更新的和谐发展
城市更新改造中，在经济利益至上的价值观引导下，将旧区中原来的工业、居住用地大量地置换为办公、商业和高档住宅用地，从而导致城市旧区中大量社区解体，传统的社区居住文化圈被打破。为追求高额利润，在旧区中新建住宅大多数是高档商品房，价格昂贵，因此租金也较高。在这种情况下，大多数原有租户只能被迫搬迁到较远的区域，随之而来的产生了就业难、交通难、上学难、购物难一系列问题，从而导致旧区居民不配合政府的改造活动，严重危害了社会的稳定与和谐。
5. 城市更新制度建设仍需完善
《办法》虽然对城市更新的管理制度进行了完善，使制度管理向前迈进了一大步，但城市更新制度建设仍存在缺乏统筹与引导，包括对管理机制、相关政策和整合规划的统筹，以及对市场需求和公众需求的引导。制度建设的不足导致公众对城市更新的目标和价值观缺乏认识，难以实现对政府行为的社会监督。另一方面，对城市更新认识的不足使得市场和利益相关者既缺乏对城市更新过程和结果的合理预期，同时还普遍地存在投机心理。政府为平衡各方的利益，投入的人力物力越来越多，但得到的社会认同却始终不足。不对城市更新制度进一步的完善，这种矛盾仍然会继续存在。
这些问题暴露出城市更新理论未能有效地指导规划实践。因此必须科学、合理的拓展城市更新规划理论，更清楚的认识高速城市化下城市功能和空间结构演变的内在机制，并在科学理论指导下，因地制宜选择科学的更新改造模式，制定更高效的城市更新策略，实现快速变化中的旧区结构转型，促进城市更新的健康与可持续发展。对这一系列问题的进行深入研究，有重要的理论价值和积极的现实意义。
三、对策研究
1. 加强城市更新规划理论研究
随着深圳市近年来产业结构的调整和城市规模的扩张，可供使用的城市建设用地有限，旧区的空间结构正在发生急剧的变化。深圳市高速城市化过程中影响因素的错综复杂，需要我们使用城市形态学、城市经济学、城市社会学等理论，强调有机更新，结合深圳市实际情况，对高速城市发展条件下旧区空间结构形态发展演变的内在机制及相关规律展开研究，真正把握当前城市更新的实质。主要研究方向应包括旧区功能改变和空间结构演变的动力机制分析，旧区功能改变和空间结构转变的优势与适应度评价，城市更新过程中的约束条件和矛盾分析，以及旧区功能、结构变化的特征及趋势分析等。
2. 加强城市更新的政策研究
从城市整体的角度看，城市更新可视为城市用地的空间存量调整,是更有效、更合理的利用城市用地的重要方法。在城市发展过程中，城市用地空间存量调整在性质、规模、形态、时序等方面的协调和平衡，往往由于缺乏整体协调和可持续发展观念使它们之间的关系常被割裂，从而影响到城市功能的整体发挥。目前，深圳市正处于产业结构调整的关键时期，应加强城市更新中集中与分散的整合机制、旧区功能和机构与城市整体的协调机制，加强城市更新宏观政策与调控机制的研究，并从政策、空间、经济、管理、景观等层面提出措施和建议。
3. 加强城市更新中GIS技术应用研究
当前，深圳城市更新改造规模与速度空前且矛盾众多，使得城市更新规划中的信息收集、分析和整理工作变得相当复杂和繁琐，而在实际的规划管理中，需要对动态变化中的多方案综合评价和论证，缺乏必要的数据支持，往往使得城市更新主观随意性大，甚至会造成规划决策的失误。GIS的发展为现在的规划研究提供了强有力的支撑，当前城市更新现状数据的处理必须借助GIS技术手段，并研究动态的时空模型为城市更新规划决策提供依据。在这种情况下，研究基于GIS技术的数据处理和决策模型，为城市更新决策提供多源的、动态的、海量的数据以及综合分析的模型，将能较好的充实完善现有的城市更新规划技术和方法。
4. 改革城市规划管理，适应更新管理
随着未来改造用地逐步成为深圳主要的用地供应来源，城市更新将逐步成为城市规划管理的首要内容。需要对现有城市规划体系和相关标准进行必要的调整和完善。要在现行规划体制的基础上，纳入城市更新规划管理的目标和需求。如在城市发展策略中提出全市城市更新的总体策略，在城市总体规划中提出全市城市更新的目标和实施措施，并在此基础上开展全市城市更新规划研究；在统一、整体规划的基础上，分区域提出城市更新规划指引，确定城市更新项目的实施时序和具体目标；法定图则不但要明确城市更新单元的范围，还要对城市更新涉及公共利益的部分提出强制性的控制要求。只有利用法定图则将涉及公共利益的因素从市场博弈中抽离出来，才能使得下一层次的城市更新单元的详细规划具备全面面向市场实施的条件。通过上述调整，也有利于理顺城市更新规划委托编制的关系，使城市更新主体特别是开发商能够主持或参与到城市更新项目实施层面的规划当中。因此，随着未来城市更新的全面铺开，城市规划行业从标准规范、技术方法、管理体制乃至规划师的思想素质方面都需要有所革新，特别是要改变传统计划经济的思维模式，为多元利益主体的目标需求以及合理的市场博弈留有足够的弹性空间。
四、结语
深圳作为我国改革开放的前沿城市，城市的快速发展使深圳较早的面临着城市更新带来的全新挑战。城市更新在中国是一个崭新的课题，而在城市发展转型的关键时期，会面临更加复杂多变的影响因素。从这个意义上讲，要在城市更新与建设中注重改善城市的功能和结构，发掘城市的内涵和价值，激发城市更新的活力，保持城市的个性、灵魂和理念，不断提升城市的整体形象，把深圳建设成为真正的国际化城市。
参考文献：
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[4] 黄金.深圳城市更新研究历程及发展方向探讨[D].同济大学，硕士学位论文，2006.
城市更新研究方法范文2
而今，西方国家对空间再生产的行为也在我国的城市建设中遍地开花。改革开放的春风吹来，市场经济替代了计划经济，使资本有机会参与到城市建设中去。由此带来的政府、开发商与公民的利益博弈也使中国社会遇到了40年前西方社会遇到的相同问题。如何理解城市更新中的空间生产与消费？如何在城市更新中进行正确的价值判断？如何运用公共政策有效地解决我们正遇到的社会问题？是本文试图通过新视角探究的问题。
2.新理论及其发展
回顾20世纪西方的城市研究，在地理学、政治学、社会学等相关科学科的推动下，经历了由物质形态研究向空间过程、政治过程和社会过程的研究，为城市空间的研究提供了新的观察视角。在新理论发展过程中，有三个重要的代表人物，亨利•列斐伏尔（HenriLefebvre）、大卫•哈维（DavidHarvey）和曼纽尔•卡斯特（Castells）。
2.1列斐伏尔的空间生产理论
列斐伏尔是揭示空间的社会属性的先驱者，他认为“空间是社会性的；牵涉到再生产的社会关系，也牵涉到生产关系”，“社会空间是被使用或消费的产品”，“空间的再生产在一定程度上化解了资本主义不少的内部矛盾”。但是空间的再生产也带来了新的矛盾。现代资本主义生产模式之下的空间是被用来生产剩余价值的。在此过程中新产生的基本矛盾是谋取利润的资本与消费空间的人的社会需求之间的矛盾。
作为一名新思想者，他对迈向社会主义的空间进行了展望：马克思将社会主义社会中的生产定义为满足社会需要的生产，那么社会需要的空间应先发挥对社会各阶层的使用价值而非资本生产。基层的消费者将通过社会运动争取到对空间的使用价值。
2.2大卫•哈维的城市空间政治经济学理论
大卫•哈维作为新的代表人之一，其研究深受列斐伏尔的影响。其理论核心内容是将资本主义的城市空间归结为资本积累和阶级斗争这对内在矛盾的结果，是从生产角度研究城市空间问题。
哈维将城市视为由各种各样建成环境要素构成的人文物质景观。他将理论中关于对资本积累、阶级和社会冲突的剖析引入城市问题的研究，剖析资本塑造的城市建成环境实际是资本城市化的过程，是资本在城市空间中追求利益的体现。资本主义为积累资本扩大再生产而对城市空间的开拓，主要表现在对城市建成环境的投资上，其对城市建成环境的开拓与支配是由利润驱动的，结果只能满足资本控制阶层的需求，是不平等的。
为解释资本运动与城市空间发展的关系，他提出了资本三级环程流动的观点，包括：初级环程，即资本向生产资料和消费资料的利润性生产投入；次级环程，即资本向物质结构和基础设施投入；三级环程，即资本向科教、卫生福利事业等投入。从次级环程开始，国家干预开始发挥作用。在资本主义社会中，国家为了为私人资本创造良好投资环境，制定各项干预政策，介入资本生产，主要是为了提高劳动力再生产的水平，确保劳动力可以创造出更多的剩余价值。因此私人资本和国家携手参与投资活动，推动城市的发展变迁。
2.3曼纽尔•卡斯特的集体消费理论
曼纽尔•卡斯特的理论对象是集体消费，是从消费角度分析城市空间问题。
卡斯特认为，消费问题是发达资本主义城市中的核心问题。城市在资本主义系统中的功能是通过消费的组织来实现劳动力再生产。因此，在发达资本主义社会里的基本矛盾是劳动力再生产和再生产劳动力所必要消费品供给的矛盾。
卡斯特将消费品分为私人消费品和集体消费品。集体消费品是指那些“住房、社会文化设施、公共交通等经济学家称为‘公共物品’（的整个领域，它们的特征是：（在自由经济中）无法达到市场价格，不受供需关系直接控制。”作为资本所有者的资产阶级不愿生产这类利润少、投资回报慢的社会必需品。而缺乏这部分集体消费品必然会影响资本主义社会的经济运行，导致社会矛盾，威胁社会系统的稳定。因此，国家不得不承担起供给集体消费品的责任。
而政府供给集体消费品的结果是“‘供给成本’的社会化和‘所得利润’的私有化，政府对公共领域投入越多，也越有利于私人资本发展”。这又使城市消费问题不仅是经济问题，而逐渐成为政治问题。由于不同阶级和社会阶层获取集体消费品的能力与待遇不同，引发了社会不平等，导致了追求集体消费资料的社会运动。这对于政府决策和城市发展结构会产生重要影响，也成为表达社会关系性质转变的有效历史实践。
3.城市更新的步伐
当今中国社会如同上世纪五、六十年代的西方国家，城市旧城区危房旧房建筑质量差、人口密度高、公建配套不足、社会问题突显，由此带动了城市更新的脚步。
3.1富人的游乐场
以上海为例，“新天地”。是最为人们津津乐道的城市更新典型案例
20世纪末，由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资11亿港元。依照“整旧如旧，保护历史，文化兴市”的思路，保留代表上海市民阶层文化的石库门建筑，并建造具有现代气息的新建筑。改造目标是为高消费阶层提供符合身份的居住、休闲、娱乐场所。改造结果完全符合当初定位。在新天地南里、北里的旧式洋房和新式建筑中聚集了国际画廊、精品商店、咖啡酒吧、时尚影城、健身中心等各种高消费场所，是公认的中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是国内外高消费阶层的聚会场所。
“新天地”的改造使上海市中心某一地段的物质空间环境得到相当大的改善，一度成为国内各大城市参观学习和竞相模仿的对象。然而它却不属于大众，只属于一部分人，甚至是少部分人。这种脱离大众的城市更新是城市建设过程中的必然尝试，而真正的获利者是资本所有者。此后，随着土地价值提升、政府决策成熟、公民意识加强，类似的更新活动很难出现了。
3.2城市的休闲地
此后，上海城市更新的大手笔不得不提到延中绿地的建设。这是上海人在老建成区中“挤出来”的绿化，它位于延安路高架两侧自南路至瑞金一路沿线，横跨黄浦、卢湾、静安三区，绿地规划总面积28万平方米。其原址是上海市区旧房、危房密度最高的地区之一；是上海热岛效应最严重的地区；地处繁华市中心，而旧房杂乱状况与上海建设现代化大都市的形象格格不入。上海市政府经过大量调研后，决定在此建设中心城区面积最大、品位最高、绿地形式多样的生态型绿地。
作为城市更新项目，市中心旧房动迁后的土地都用做公共绿地，而放弃做商业用途等更能立竿见影获利的方法，表明了上海政府为改善市中心生态环境、缓解中心城区“热岛效应”的决心，也为在中心城区推广开放式绿地起到了示范性作用。
经过21世纪初若干年分期建设，延中绿地改善了城市面貌、美化了城市环境、树立了城市新形象，并逐渐成为全体市民与游客的休闲活动场地、为各类大型文化活动搭建了平台，提升了广大市民的生活与健康质量。
3.3市民的新居所
如今大规模的城市更新已逐渐转向非市中心居住密集地区的旧区改造。
上海市的旧城改造工程——建民村地块改造、武宁绿地建设、平凉旧改开工，无一不伴随着绿地建设和住宅开发的城市更新活动。这些项目都配套建设了大型开放式公共绿地，并结合建设体育文化设施，弥补原有不足。无论是为周围的居民，还是为即将入住的新居民都提供了必要的服务设施。在城市建设过程中，居住开发与公共绿地建设相辅相成的做法颇多，是带动城市更新的有效方法。
3.4价值取向变化解析
上述几个上海的实例反映出城市更新活动的价值取向随着时间的推移、政府工作的深入、公民权益的加强而不断向维护公共利益的方向前行。“新天地”现在已成为上海的城市名片之一，但从空间资源生产与消费的角度来看，它是政府进行城市更新活动的一次大胆尝试，是开发商运用资本通过空间进行再生产的谋利行为。这是一场开发商赢得先机的城市空间博弈，但在当时当地，在政府没有足够资金、没有相关经验的情况下，或许算是一种可行的办法。
从延中绿地和其它旧区改造的建设活动来看，政府在这场与开发商博弈、与市民协调的运动中，逐渐确立了“以人为本”的立场，能够合理运用公共政策，通过利用开发商的资本对空间进行的再生产来满足广大民众的需求，取得了“三赢”的效果。这种对空间资源的分配，对公共资源的合理配置，表明了政府的公共利益价值取向。随着城市更新的若干实践，政府的经验越来越丰富，控制能力越来越强，更有能力引导资金，并推动建设向着符合公共利益的价值取向发展。
4.城市更新中的规划思考
通过对新理论的解读以及上海城市更新实例的分析，可以看出，城市更新包含了物质空间和非物质空间的变迁，蕴含着城市空间的生产与消费，同时也存在着不可避免的矛盾。
在城市更新过程中，城市规划作为一项公共政策，应运用相应的协调与干预手段，既要起到保证城市社会经济发展、城市品质提高的作用，又要维护社会和谐、缓解并进而解决社会问题和社会矛盾。
4.1协调各方利益
城市更新的过程实际是政府、开发商和市民三方的博弈。这场较量的主动权往往会掌握在拥有资本的开发商手中，而市民一方通常会成为揣有微弱话语权的弱势群体。政府既需要依靠开发商的经济实力来完成城市更新建设，同时又要代表公众维护合理的公共利益。在此之中，政府应当扮演利益协调的角色，利用手中制定公共政策的权利来指导社会发展，协调社会利益差异，管制复杂社会关系，缓解社会矛盾。可喜的是，在上海城市更新的过程中，我们看到了价值取向上的不断变化，不断向维护公共利益、维护社会公平的方向上发展。
不同利益集团对空间所产生经济效益的竞争、不同社会阶层对城市高品质社会空间的竞争，在我国不同城市均导致了城市空间重组现象。城市规划在此过程中应充分发挥干预、调控的作用，既要为资本运作提供保障，又要兼顾公平，维护大众的利益。
4.2合理引导资本
城市更新研究方法范文3
关键词：城市更新；杭州；合肥；比较
引论
城市更新是指通过清除和改造房屋、基础设施和公共设施对衰退的邻里进改造，将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。关于“城市更新”这个概念我们更熟悉的是“旧城改造”一词。很多城市经历过或者正在进行旧城改造。
合肥作为中部省会城市，经济发展相对较缓，目前城市建设的重点依然在向路桥、轨道交通等基础设施以及新区建设上倾斜。旧城改造仍停留在开发项目和零星的整治工程上。
相比较而言，历史文化名城——杭州提出城市是有生命的“有机体”，只能“更新”，不能“改造”，为我国的城市化进程创造了一种全新的模式。
本文通过杭州、合肥在几个以下方面的比较，以期为合肥的城市更新问题的深入研究和进一步实践提出新的思路。
一 两座城市在更新经历的主要阶段上以及相关理念方面的比较
杭州：杭州城市的“更新”也走过很多的弯路，主要归结起来有以下几个阶段：
1、“大拆大建，彻底抹平”阶段：从上世纪50年代以来，历经多次大规模城市改造，原有的古城格局遭到很大的破坏。 尤其是90年代以来，在“彻底摘掉‘美丽的西湖，破烂的城市’这顶帽子”的口号下，杭州市从1993年起，决定每年拆除100万平方米旧建筑，同时配套建设新住宅120万平方米。大片历史街区和传统民居群被彻底“抹平”。
2、“旧瓶新酒，涂脂抹粉”阶段：2000年左右，以杭州吴山广场旁的清河坊历史文化保护街区(以下称清河坊)为代表的改造，基本将原住民全部迁走然后进行商业运作。这种让原住民很受伤，让开发商和管理者很高兴的行为很大程度上让清河坊成为又一处“假古董”商品。另外，有几条主要干道旁如莫干山路的沿街建筑开始简单的粉刷也即一般意义上的外立面改造（但是，在短短的几年之后这些涂脂抹粉的建筑立面改造又重新进行了新一轮的重新装饰）。
3、“保老城、建新城，有机更新”阶段：2003年以后,杭州对近代建筑的更新是积极而有效的，2006年对非物质文化遗产的保护有了良好的开端。确立了十大历史保护街区和相关历史保护地段。并且启动了《城市化挑战与杭州城市有机更新》课题，对杭州城市更新实践与理论创新进行研究。
自此，杭州城市更新进入一个相对良性循环的阶段：“实践总结——理论探索——实践验证——理论创新”。
对比杭州城市有机更新的过程，可以看出合肥已经经历了第一阶段（大拆大建阶段），已经或者正在经历第二阶段（“旧瓶新酒，涂脂抹粉”阶段）。且尚未形成自己的城市有机更新理论。
二 两座城市在城市旧城更新理论与实践上的创新点方面的比较：
杭州：1、官方正面提出：城市是有生命的“有机体”，只能“更新”，不能“改造”，这是一个在理论上的很大突破；
2、 提出对原有生活内涵和社会网络的保护，应本着“人本”价值观，在物质保护之外，
也对由人构成的“社区价值”进行保护（不再将原住民尽数迁出，保护原社区人文价值，这也相应地保存了内部人文空间）；
3、把“城中村”率先建设成为新农村建设示范村；
4、“面子”工程（外立面）与“里子”工程（背街小巷整治）相结合。前者外立面的改造并非简单的涂刷，而是根据建筑分类原则在这一片区域里寻找不同的特色点，允许各年代不同类型的建筑存在，这样有差异化的设计带来的是城市空间的丰富性。后者为广大杭州住民带来极大的实惠，如老小区的道路重铺，管道上改下，绿化整改，外立面重新整治，平改坡等这些切实实际的工作让百姓衷心拥护。
5、“道路更新”，以道路改造带动城市街景整治带来了良好效果；
6、“河道更新”，西湖综合保护、西溪湿地综合保护、运河综合保护、市区河道综合整治，建立滨水慢行游憩绿色交通体系。
7、建立非物质文化遗产更新体系。如确立名录、两年更新，如王星记扇业、张小泉剪刀产业基地的建立，再如举办相关传习班，带徒传艺，建立非物质文化遗产教育培训制度等等。
合肥：合肥近年来因为城市的工作重点是路桥、轨道交通等基础设施，大手笔的动作如畅通一环，环巢湖旅游大道建设，南淝河大桥等等所以合肥道路有比较大的改观。合肥正在建的非物质文化遗产园打也将成为合肥一张耀眼的名片。
三 两座城市在投入以及更新主体上的比较：
在杭州城市更新中，政府、规划与城管部门、房地产商以及居民是更新不可缺少的主体，政府引导、规划和城管参与服务，保障居民最大利益，同时和开发商实现双赢。比如杭州的某处近代建筑——穗庐别墅通过招商引进“江南文学馆”，以招商带动保护的工作初见成效。“保护—招商—利用—保护”在解决资金来源的同时提升了近现代建筑的使用和文化价值。而合肥在目前的旧城更新中，毋庸讳言，更多的时候考虑的是开发商的利益，居民似乎也没有更多的机会和热情去参与。
四 总结
毋庸置疑，杭州的城市更新走在全国城市化进程的前列，“杭州为全国树立了样板”（舒乙语）。他山之石，可以攻玉。合肥在旧城更新方面慢了一步。但是慢一步发展也有其有利一面，即现时的阶段可以纵向总结已往的经验和不足，横向吸取兄弟省份的成功与教训，并且重要的一点是可以将理论先行——建立合肥的城市有机更新理论。
首先，观念要更新。一定是“更新”，而不是“改造”。二者差别不仅仅是字面意义上，要深入到内涵去理解。
关于“旧城改造”这个词，可以借用国家文物局局长单霁翔的话语，他非常反对“旧城改造”和“危旧房改造”这两个没有文化的词。他认为，“旧城改造的问题在于仅仅把积淀了千百年深厚文化底蕴的旧城定位于改造的对象，而没有强调对它实施保护、需要有机更新的一面。如危房确实需要进行改造加固的话，那么旧房仅仅因为它们年代悠久就一定要改造吗？就如我们的父母仅仅因为年纪大了就不赡养了吗？”
归结起来有两点中心意思，第一，城市不要“被旧城”，其次“旧的”不一定要遗弃或者改造，可以关注保护（而不是过度保护）、更新（而不是刷新）。
其次，我们要找出合肥的城市人 文特色在哪里？
第一，找出合肥的“可识别性”，这是提升城市质量的重要基点。“城市的可识别性”是决定城市质量的重要因素，巴黎的埃菲尔铁塔、北京的胡同等都是这些城市重要的可识别性特征。杭州最具有可识别性的特征是西湖、运河与南宋文化。合肥有什么特点和不同，物质的和非物质上的？这点，窃认为可以由普通百姓、各行各业的人来广泛寻找，专家找，登报找，网络找，等等，比如杭州的中山路策划展览就有4000多市民参与，提出了大量建议、意见。
老调要重弹（如包公，三国），新曲也要新谱。这个新曲就是巢湖。历史上，有许多耐人寻味的故事发生在这里，如“商汤放桀于巢湖”，“伍子胥过韶关”，“楚霸王乌江自刎”等都是耳熟能详。著名爱国将领冯玉祥、张治中、李克农“三上将”也出生在此。巢湖划入合肥，合肥将新增“八百里奇观”，皖人已在畅想“合肥全面超越杭州的十大理由”。但是要把梦想变现实，还需要做大量的细致而前瞻性的工作。
第二非物质的。杭州有其独特的、明显的非物质文化遗产，其中“白蛇传传说”、“梁祝传说”、“越剧”入选国家级非物质文化遗产名录，还有王星记扇业、张小泉剪刀、西湖绸伞等。而合肥有“羊蛇灯”、火笔画”、“门歌”、“庐剧”等等。合肥成立了“合肥非物质文化遗产园”，也成立了教育培训制度，这是一个好的开始，但是另一方面，能否不把这些东西仅仅放在一个园子里或者博物馆里展览，这些隔了玻璃罩子或者象是舞台上演戏的感觉，令人隔阂感很深。比如通过“门歌”、“庐剧”进社区，“羊蛇灯”、火笔画”等制作工艺或者以制成简单的多媒体方式进入中小学生的课堂等等方式让更多的不进园子的百姓知道。
第三物质层面上。1、首先要确立历史街区和历史保护地段；
合肥虽然是有两千年建城史的古城，但保留下来的历史遗存非常有限。“历史街区要保护不要打造”，合肥没有成片的历史街区就不要“打造”，这样的街区人们接受的程度比较低，历史风貌的真实性和完整性是必须坚持的原则。那么对于遗留很少的“历史保护地段”就需要进行认真的摸底，已经有文章对包河区、滨湖区的历史建筑进行摸底并提出了保护性意见，那么其余几个区块也需要进行相关类似的更细致性的调查，然后汇总进行总体和单体设计方案，方案应同时尊重街区原来的绿化环境，坚持小规模、渐进式的开发，而非一步到位。
2、建筑部分；
首先要区分何谓历史建筑与文物建筑，古建筑与近代建筑。历史、文物、古代建筑的保护已经有非常成熟的案例去借鉴，但是一定是一种审慎的态度来全局对待。
其次是近代建筑，这是大量的、琐碎的甄选工作。哪些是优秀的，哪些是一般的，这里面要克制刷“新 ”和一概抹平欲望，特别要建立一个近代建筑外立面保护原则以及相关的技术方法
2、 道路更新与河道更新；
杭州做法是坚持以路（河）带整治、以路（河）带开发、以路（河）带改造、以路（河带保护、以路（河）带管理，形成新“十纵十横”的“畅通工程”。“河道更新”则是利用杭州291条近900公里长的市区河道，这种是其独特性、差异性的宝贵资源，做到了清淤、护岸、截污纳管、架空线“上改下”、大面积绿化、水闸和船闸建设六个“一步到位”，慢行系统、旅游休闲廊道、景区景点、河埠头（码头）换乘中心建设和引配水六个“分步到位”，做到“一
河一景”、“一河一卖点”、“一河一产品”等等。
相比较而言，合肥近年来城市的工作重点是路桥、轨道交通等基础设施.但是规划要站在更高和更合理的高度，管理也要相应跟上，避免出现高架中畅通，上、下高架却拥堵的局面。道路建设上还要更多地考虑慢车道，人行道，而不是把二者变窄、合一，这样只会把人逼到快车道，交通更加混乱。在河道更新上，“蜀山淝水”是合肥的形象代表，作为合肥母亲
河的南淝河，2008年有一《合肥市环城水系沟通方案》专项规划，计划把南淝河市区段、包河、银河、雨花塘、琥珀潭、黑池坝及杏花公园、逍遥津公园水体纳入全盘考虑。
五 结语
城市有机更新的理论研究是一个与时俱进的动态发展过程，是在理论和实践的探索和
互动中开拓前行的。理论离不开实践的锻造，实践也离不开理论的指引。杭州拥有众多文物历史古迹的地域在城市化进程中为“一线城市”树立了很好的榜样。合肥总结经验教训，寻找适合自己的有机更新理论，也或可作为“二线城市”的更新做出自己的特色。
参考文献：
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新华每日电讯3版 2007.09
杭州市建委 城市更新理论探索与实践创新研究 2008.04
摘自hangzhou.gov.cn/kpb/cxcymb/2007cxcy/T242413.shtml
城市更新研究方法范文4
[关键词] 保护 更新 现代性 中国特色 文化导向
中图分类号： DF468 文献标识码： A
改革开放2O多年来，我国的城市建设取得了巨大的成就，城镇化进程突飞猛进，成片的老城区被更新。由于历史文化保护观念的过时、管理机制的滞后，造成我国过去一段时期的旧城改造，使一批有价值的历史街区遭到严重的破坏，城市特色风貌丢失，使得我国城市的传统历史风貌面临着文化断层和形态混乱的双重危机；即便时至今日，对于已经进行保护开发的城市及街区，也往往会出现一味追求经济效益而造成这些地方的过度商业化、功利化。这一方面造成了对历史文化风貌的破坏使之丧失真味，也日渐使其文化资源枯竭，失去特色。
1 城市保护与更新之间矛盾产生的原因
城市在保护与更新中存在文化风貌破坏，文化资源枯竭等诸多问题，究其原因，大致包含以下几个方面：
1.急功近利的大拆大建。
在城市更新与保护中最忌急功近利，因为急功近利的后果是为了眼前的蝇头小利，可以丢掉城市的历史，可以牺牲城市的长远利益，会给城市及其特有的文化写照造成永久的遗憾和无法挽回的损失。官员通过城市更新追求政绩 开发商追求利润，建筑师曲意迎合，公众参与意识差，形成了一个不利于城市有机更新和保护、传承文化的环境。
2.缺乏对文化要素的考虑。
正是这种低水平、简单而又粗野的城市更新方式，使得城市和地区在长期的建设发展中形成的文化及其多样性被肆意蚕食、破坏和割裂。文化要素在城市更新过程中被摆在了一个几乎可以完全忽略的角落，历史建筑被侵占、拆毁、传统街巷被以翻了几番的尺度进行拓建，传统风貌和环境特征被一些低级和赶时髦的东西所充斥并取代，原有的居民被随意遣散，社会网络被粗鲁地解体……直接导致了城市更新中文化的严重破坏和丧失。
3.狭隘的文化保护观和方法误区。
对当地文化及其变迁缺乏深入的研究和透彻的理解，只重视空间和形体规划，留于形式上的保护，在城市更新中忽略了社会风格的重新构筑，不注重历史街区功能的合理配置，从而难以得到居民的认同。大部分的历史街区在这种狭隘的文化保护观念指导下逐步变成哗众取宠的商业街等，导致人情味的丧失，传统文化和现代文化之间形成了断裂带。
2 现代性与城市保护之间矛盾的本质
以上观点都是根据城市保护的现实问题来总结的，从更深层次的角度来看，我们通过对中西方思想文化差异性的比较，来探讨在具有中国特点的特殊环境下关于现代性与城市保护之间的矛盾本质的所在。
在西方城市中，至少从城市的物质环境来看这种破坏并不是很彻底。现代性显然是西方文化的产物，这种变革从思想、文化、生产方式、制度等方面渐进累积式地改造了西方城市，在某种程度上也可以说是整体地改观了城市的面貌，这在西方的许多城市尤其是大城市可以很清楚地看到的。但是，正由于这样的变革仍然是在原有文化中发展出来的，其内在的连续性也同样是显然的。因此，即使变革是巨大的，但仍表现出了历史的承继性和一脉相承。
就此而论，如果从中国的角度来看，这样的变革在物与非物的关系上是存在明显的区别的。比如，在西方或非物质的文化、制度的本质改造得非常明显，而外在的物质性的内容相对就改造得并不那么彻底。但在中国，这种“现代化”的过程基本上是后发外生型的，外在的可观性就成了这种变革的关键，也是人们衡量变革是否有效的标准。同时，中国传统文化又加剧了这样的状况，在中国的历史上，频繁的改朝换代，后者把前者的物质遗存给清理掉。从而导致了有形的传统在不断地被破坏，而无形的传统还根深蒂同地扎根在人心和制度层面。很显然，这样的意识恰好是和现代对历史遗产保护的基本理念不相容的，由此而带来了国内文物建筑、旧城保护中最难克服的思想观念。与此同时，现在整个社会已经在现代化的过程中更多地西方化了，无论是城市的空间结构、城市设施，还是生产生活方式，甚至制度体系等都已经西化，旧有的传统的物质环境已经与现时的生活没有太多的直接关联。如果考察一些具有产权的旧城、旧村，也可以看到，大量的旧有的房屋早已经按照新的样式进行了改造，这种改造有单纯模仿的商业性，但也不能否认其中因为生活方式的改变而需要有新的空间进行适应的成分。正是由于这种思想观念上的差异以及生活方式与既有建筑可容纳性之间的矛盾，使得大规模的传统建筑的保存和保护更为艰难。
也许，旧城中局部的、单个建筑的改造并不可怕(这在西方城市的旧城改造中经常可以看到)，真正可怕的应该是当今国内城市中所存在的成片的、甚至是整体式的地毯式改造，而这种改造为了达到其没想的效果也就全然不顾其中留存的文物建筑或特色建筑。这种改造方式之所以能够普遍化，确实是与产权制度以及与之相配套的法律制度有关联。在这样的改造方式下，即使那些文物建筑或特色建筑能够被保留下来，它们也是孤零零地留存在已经完全不同的新环境中，而且在这之间也难以存在相应的关系，留与不留已经没有太大的差别了。当城市的保护和改造摒除了文化和环境的含义之后，徒有其表的为保护而保护实质上是一种更为严重的破坏。
3 对于城市规划与建设的思考
城市在文化的保存、传承和创新的各个方面究竟应该怎么做，这是更值得费思量的地方。作为一名规划工作者，面对中国当下的城市规划与建设，我有一些个人的看法：
1.应该探索和创立适合本土特色的规划及建筑理论，尤其是国家大张旗鼓进行现代化建设的今天，不能完全照搬西方的现代性模式，中国毕竟是具有五千年文明史的古国，历史上已然形成独立的、优秀的思想文化体系，而中国本土的现代性也应该具有这种传承性，而且不仅仅是体现在外观之上的。西方先进的理论技术要学习，但坚决不能够完全照搬，可以借鉴与灵活的运用，更重要的还是要对中国实际情况的悉心研究，提出具有中国特色的城市规划、城市更新与保护理论，才能真正实现具有中国特色的民族复兴与强大。
城市更新研究方法范文5
关键词：烟台市；历史文化核心地段；文脉传承；活力营造；创新发展
1.项目概述
1.1 项目缘起
烟台市历史文化悠久，“山、海、岛、城”城市空间特色明显，但是近年来随着城市空间的扩张，城市肌理被逐步破坏，特有的城市风貌正在逐渐丧失。为了维护和延续烟台城市特有风貌，规划对历史遗存丰厚的烟台山至塔山区域进行历史文化核心地段城市设计，以期传承城市文脉，留住城市记忆、激发老城活力。
1.2 项目特点
（1）项目位于城市中心区，是城市历史文化核心承载地
规划基地位于烟台城区的中心位置，东、西边界分别为解放路和胜利路，北起烟台山，南至塔山，总规划面积3.23平方公里。规划基地是城市历史文化积淀最为厚重的区域，区域内集中了2个国家级历史街区，分别为烟台山-朝阳街历史街区和所称里历史街区。基地内历史文化遗存非常丰富，共有国家级文物保护单位43处，整体省级文物保护单位1处，市级文物保护单位18处。同时，基地周边也存在多处城市级文化设施，主要有张裕酒文化博物馆、文化广场和科技广场等。
（2）是“山、海、城”景观地位显要的标志性地段
基地北端烟台山灯塔是城市地标，南端塔山三合塔是城市的制高点，项目基地是烟台“山、海、城”特色的集中体现区。同时，从城市发展脉络和空间演变来看，基地内形成了从城市起源到开埠通商一直到改革开放等不同历史时期的城市风貌和空间格局。
1.3 现状存在的主要问题
（1）历史街区保护力度不够，原有城市文脉割裂
总体来讲，规划范围内两个历史文化街区的保护力度不够。历史建筑没有得到很好的维护，均有不同程度的损坏。两个历史街区周边的城市开发，也没有很好的考虑在功能和空间上与两个历史街区进行有效的协调和衔接。空间和功能上的割裂，使得城市文脉无法得到有效的传承和延续。
（2）片区活力不足，功能有待优化
项目区域位于城市中心区段，是城市历史文化核心承载地，现状旅游服务、特色商业和文化休闲功能缺乏，严重制约了历史街区和烟台滨海景区旅游业的发展，导致此区域整体缺乏活力。近现代住区现状公共设施、公共开放空间和绿地较为缺乏，难以满足居民日常游乐休闲的需要，导致住区日常生活活力不足。
（3）城市风貌有待进一步强化
基地内城市风貌特色正逐渐淡化，历史街区周边建筑风格、色彩、体量不协调，特色不够明显。特别是1990年代中期以来，新建建筑正逐渐蚕食朝阳街历史街区的历史风貌，街区的风貌完整性受到较为严重的损害。
1.4 规划目标与重点
（1）改善和提升旧城区的城市空间环境质量；
（2）明晰和凸显城市整体空间发展脉络，增强和扩大城市中心地区的城市承载力、吸引力及凝聚力；
（3）保护和传承烟台城市特有文脉，留住烟台城市的记忆；
（4）通过有机更新，创新发展，打造和培育 “形象突出，特色鲜明，文化厚重，富有活力”的城市历史文化核心地段。
2.历史街区文脉保护和传承的设计策略
2.1 强化历史街区保护
加强朝阳街、所城历史街区的保护，传承城市文脉、延续城市肌理；对待历史街区，不搞推倒重来的大拆大建，而是因地制宜，通过功能梳理、建筑质量评价，实施重点改造，整合资源，体现特色、注入功能、完善设施、改善环境；使保护与发展协调互动。
朝阳街历史街区以“全面保护街区历史风貌、再造海港开埠文化氛围”为目标，突出各历史时期的近代开埠建筑风貌特色和街巷广场格局特征。所城里历史街区以“全面保护古城风貌、传承胶东民俗文化、延续传统生活气息”为目标，突出奇山所城明代海防城堡的街巷格局和胶东传统民居的建筑风貌特征。
2.2 打造富有特色的历史文化景观轴
（1）更新改造向善街街区，实现三个街区的融合衔接
规划分析借鉴了朝阳街历史街区、所城里历史街区特色空间组织模式，对向善街街区进行了更新改造，将其打造成为“院落式情景消费街区”和“以文化休闲为主题的新都市客厅”。规划通过小街区密路网、主题合院、折坡屋顶等规划设计手法的运用，在空间组织模式、路网组织模式、空间尺度、建筑高度、建筑风貌、建筑色彩等多个方面南北两端的历史街区进行了协调和衔接，充分体现城市了肌理的传承，历史文脉的延续，风貌特色的融合，并通过历史文化轴线的规划，将三个街区有机串联融为一体（图1-3）。
（2）形成延续的历史文化景观轴
规划历史文化景观轴线北起烟台山，空间上与烟台塔相对应；南至体育公园，空间上与塔山三合塔相呼应。作为历史文化核心地段的统领，整个历史文化景观轴南北串联创意商业街区、奇山所城历史街区、体育公园和军事文化教育设施，形成以文化、旅游、商业、娱乐、运动休闲功能为主，尺度宜人、空间开合有序的反应不同时期城市建设和建筑景观风貌的活力轴线。在历史文化景观轴的打造中，规划充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，进行现状业态的调整和升级，并注入文化与商业有机结合的新功能。
2.3 传承文脉，塑造“历史画卷、文化长廊”
从城市文脉传承的角度考虑，规划提出了打造“历史画卷、文化长廊”的整体构想，以实现和强化城市肌理的南北延续和城市文脉的古今传承。
（1）历史画卷
充分体现规划地段不同区段发展建设、土地使用、景观风貌的不同侧重，协调历史街区与城市更新区，历史建筑与现代建筑的关系，以奇山所城城市发源地为基点，南北展开，形成反映不同时期城市发展建设风貌特色的“历史画卷”。
（2）文化长廊
深入挖掘烟有的历史记忆，整合、延续城市的空间肌理和历史文脉，以人为本，加强地段内文化项目的策划，以文化为魂，贯穿整条发展带，使规划地段成为反映不同历史时期城市发展，文化底蕴深厚的“文化长廊”。
3.街区活力激发和改善的设计策略
3.1 完善功能设置，激发城市整体活力
针对街区整体活力不足的现状，本次规划从城市整体角度出发对该区域的功能定位进行了梳理和界定，确定商业商务、旅游休闲、文化创意、生活居住为该区域的主导功能。
规划强调更新区段与周边功能的充分衔接，合理确定各类用地规模和不同功能用地的构成比例。通过对街区现有功能的置换、提升，特色服务、文化创意以及旅游休闲功能的植入等措施，增强了街区功能的多样性；设置混合用地，体现功能复合。街区功能的完善和多样复合设置，使得更新街区在传承历史文脉的同时能够保持活力以适应新的发展。
3.2 加强项目策划，催生市场活力
为了确保城市更新项目适应市场需求，更好的沟通开发者与规划设计者、规划管理部门之间的联系，同时也是为了提高城市规划实施过程中的可行性、可操作性以及对城市建设项目的操控能力，需要将项目策划的方法引入城市更新规划中，以满足城市更新规划复杂性、投资渠道多样化以及城市规划自身完善和适应市场竞争的需要[1]。
因此，项目重点加强了业态和项目策划的内容，以期在保证城市公共空间环境质量的同时，能够最大程度的激发市场活力，更好的推进城市更新的健康推进。
3.3 构建慢行绿地开放空间体系，承载日常活力
为激发和承载居民日常活力，规划结合整合改造，沿福来里街规划设置休闲绿道，串联体育公园、居住社区绿地、山体绿化；通过东西向绿化，增强与周边南山公园、文化广场等开敞空间的联系。结合绿地开放空间系统的营造，规划注重打造该区域的慢行交通系统，以满足居民日常生活活动的需求。
4.创新发展的规划建议
4.1 延续、创新住区组织模式
规划通过对现状住区空间组织模式的研究，在延续现有住区模式的基础上，针对性的提出了提升宜居性的住区空间模式创新建议[2]：
（1）在现有的干路网框架下深化城市支路网，形成大开放、小封闭的住区结构；
（2）有效衔接住区道路与城市道路，构筑开放道路网络，缓解交通拥堵；
（3）公共服务设施集中与分散相结合，沿支路形成生活次街，加强与城市互动；
（4）形成点、线、面协调布置的绿地开放空间系统，注重院落绿地开放空间和活动场地的营造，形成确保住区安全的“监视网络”。
4.2 制定具有可操作性的城市更新设计导则
规划将城市设计导则与法定控规图则有机结合、衔接一致，对各地块进行二维量化控制、三维设计引导和公共空间设计控制，既突出了城市设计的重点和特点，又做实了控规的内容，增强了规划的指导性和可操作性。
4.3 构建时序控制的规划建设引导
保护更新项目不同于新建项目，应突破过去只管结果的思维定势，构建时序控制的规划引导，使规划转到既管结果又管过程的动态规划方向来[3]。作为一种动态的规划手段，把城市更新空间开发的诸多要素如政策、市场推动和时间序列结合，在正视城市的现实状况、科学预测未来城市发展规模和定位的基础上，确定不同时间阶段对应的城市空间开发的区位、规模和类别，是一种按照时间序列所作出的城市空间全面开发的规划[4]，将以往规划中终点的合理变成过程的合理。规划按照“突出重点、先易后难、有序改造”的原则，合理安排了开发和改造时序。
4.4 选择合理的建设模式
（1）渐次的小规模开发、重建、改建和调整
城市保护更新是一项复杂的系统工程，应避免传统的大拆大建模式，提倡渐次的小规模开发、重建、改建和调整。不间断的小规模改建是有生命力的，这种改造的实质是通过街区有机的自发性与指导性相结合的小规模更新，实现新的具有传承的生活秩序。
（2）提倡原著民参与，扩大参与者范围
在政府的鼓励下，积极引进官方与民间资本，引导原著居民主动更新维护，既延续他们在那里的生活，又适度进行商业开发运作，实现街区的自我保护更新。
（3）采用“捆绑式”开发模式，吸引企业参与
历史文化核心地段的保护更新不同于一般的城市地区的城市建设，其建筑高度、开发强度等都有一定的限制，其经济效益有限，甚至亏损。在这类地区可采取历史文化街区更新、城市局部地块开发相捆绑的模式，通过新地块高强度的开发弥补开发企业更新保护的经济利益，以激发开发企业保护更新参与力度。
5.结语
本文以烟台市历史文化核心地段城市设计项目为例，结合规划设计需重点关注的三个方面的问题对城市设计策略进行了初步探索，以期在“新常态”背景下，探索出一条更加优化的保护更新道路，提高城市生活质量和空间品质，实现城市有机、和谐和可持续的发展。
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城市更新研究方法范文6
关键词：发展单元、二次开发、存量规划、子单元
中图分类号： TU984 文献标识码： A
一、城市发展单元的提出
1、以自上而下的发展要求为出发点的传统规划思路，无法适应新形势背景下的城市发展需求
随着深圳城市发展由增量规划时代进入存量规划时代，传统的规划思路已经越来越不适应当前以存量发展为特征的城市发展。城市土地用途的改变，容积率的改变，新城市功能的引入，产权的转移以及土地确权、整备和征地拆迁等内容的缺失。传统规划控制刚性过强，灵活不足。以增量为主的规划控制指导城市土地二次开发方面存在不适应。存量空间功能提升、效益提升、环境提升的二次开发受阻。同时现有的规划方法和规划管理滞后城市发展需求，与当前市场发展需求相脱节。以自上而下的发展要求为出发点的传统规划思路，已经无法适应新形势背景下的城市发展需求。
2、以自下而上的发展诉求为出发点的城市自主更新，可能导致公共空间资源市场化流失
《深圳市城市更新办法》的，推动了城市发展由增量土地向存量土地二次开发的转变，以城市更新释放了发展空间，为存量土地二次开发提供了新的思路。但是深圳目前以市场为主的城市更新工作，主要是发挥了市场的积极性，其功能品质实施效果并不理想，在解决公共利益诉求等方面不足。以自下而上的发展诉求为出发点的城市自主更新，存在政府期望实施的战略空间与市场化推进的实施方案不一致，可能导致公共空间资源市场化流失。
3、自上而下与自下而上规划相耦合的新模式――城市发展单元
随着社会公众意识的提高，传统的精英式规划已经不适应存量规划时代的城市发展需求。在这样的背景下， “城市发展单元”作为一种城市整体开发建设的新模式应运而生。城市发展单元规划是对传统规划编制方式的突破，是一项制度创新。
城市发展单元是面向实施，协调发展，平衡利益的协商式、过程式的新型综合规划和统筹规划。综合运用城市规划、土地管理和公共政策等多种技术与政策手段。通过政府、公众、市场三方利益的平衡，增强规划的可实施性，达到共赢，实现片区土地利用在某种主题功能下长期可持续发展。
二、城市发展单元的实践探索
发展单元规划是一个协商式、过程式的统筹规划。本次研究引入了参与式发展规划的工作方法，意在进一步激发存量土地业主的自我发展能力和利益相关者的参与性。所谓参与式发展规划是指发展的利益相关群体不断地分析问题，利用当地资源确立发展目标和发展活动，并在实施发展活动过程中通过监测和评估界定新的问题、新的发展目标和新的发展活动等一系列持续不断的循环过程。它是一种以解决问题为导向的决策过程和行动过程。（图1）
图1、工作思路
1、城市发展单元划定，塑造一个完整的、系统的、可实施的功能空间
发展单元的划定以功能空间的完整性、系统性和可实施性为原则，结合规划功能分区、行政管理和社会管理范围、以及道路、山体、河流等自然地理边界进行划定。
沙井岗村位于深圳市宝安区西部工业组团核心位置，地处深圳的西部发展轴线。根据岗村界（301.1公顷），结合法定图则规划情况，将发展单元规划范围，调整后总用地面积300.8公顷。（图2）
图2、发展单元规划范围
2、发展单元划分若干子单元，以子单元为规划实施的推进载体
发展单元规划的主要规划内容包括：明确岗村片区未来的功能定位，给出发展方向的建议；了解开发意愿，给出开发模式和建设规模的建议，为未来二次开发实施提供参考；结合政府工作计划和研究结论给出规划控制引导，逐次推进逐步实施。
以实现整个城市发展单元创新产业综合城区的发展目标、完善配套设施、提升空间品质为价值导向，通过对现状用地资源盘点，结合拆除重建用地、产权边界、道路边界等影响因素，着重体现主导功能分区及各项规划控制指引的要求，规划创新性地将岗村片区城市发展单元划分为八个子单元。子单元是根据发展主体迫切需求划定的基本实施单元，可有效加快规划实施。（图3）
图3、发展单元划分若干子单元
子单元划分基本依据包括：现状用地性质、用地权属情况、用地整备难易程度、规划功能导向、规划路网、规划公共服务和市政设施完整落实等。子单元规划不仅仅是一个规划方案，更重要的是其承载着各方利益。子单元规划应同步开展市场评价和经济预评估，通过发展单元的实施能实现土地增值部分的多主体共享和平衡。
3、依托子单元规划方案，建立多方利益主体融资平台
子单元内部可根据实施需要分解成一个或若干项目，针对具体项目制定详细规划。以往的城市更新规划多以单项目进行融资，但是发展单元规划的实施则需要以多个项目为核心的子单元作为融资平台。可以开展第三方的经济可行性评估，保证每个开发主体在单元整体范围内的开发收益不低于市场一般水平。为了保证子单元内整体性开发项目的有效落实，鼓励采用提高局部地块的开发收益来捆绑公共项目的方式，实现肥瘦搭配，保证整个开发水平的相对公平性。
4、刚性与弹性相结合的技术导控，加强发展单元规划的规范性和操作性
通过刚性和弹性结合的技术导控（包括总体规划指引、刚性控制要点和弹性控制要点等内容），加强发展单元规划的规范性和操作性。刚性控制以主导功能、总体建设规模、公共配套设施、城市设计重要影响元素等的发展单元层面控制为主；弹性控制则是刚性控制的范围内，以建议性的设计引导为主，可以采用多方利益主体协商的方式对设计引导进行调整。
三、结语
城市发展单元作为深圳规划的转型与创新，既具有了自上而下规划的科学性与合理性，又具有了自下而上规划的可行性与发展性。深圳市宝安区沙井岗村发展单元规划研究采用的参与式发展规划的工作思路，通过对城市发展单元规划的划定、发展子单元的划分、子单元的规划以及发展单元规划刚性与弹性结合的规划控制。城市发展单元既可以发挥城市更新规划中市场的积极性，又可以尽量避免公共资源市场化流失，实现政府期望与市场实施相一致的土地二次开发。
参考文献：
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