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房地产市调方法范文1
关键词：城市规划 房地产开发 协调发展
我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。
一 城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为,开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市规划年限比较长，约5―20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。
二 城市规划与房地产开发的关系
首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城乡规划法》规定“城乡土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。
再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生产生活的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。
三 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。如过度开发、随意性开发等行为，导致开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，压缩基础设施、绿化、道路等公用设施的开发，往往导致居住区面貌单调，公用设施配套不完善，日照不足，居住环境质量下降等。
四 我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规律的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1.市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定《城乡规划法》实施细则、城乡规划管理技术规范等地方法规，使城乡规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，促使使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
3、加强城市控制性详细规划覆盖范围。对用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等作出控制，划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
目前，中国的金融市场机制不够规范和成熟，体制也不够完善。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产公司对法制建设的重视具有更为重要的意义。房地产公司加强金融法律研究应从两方面入手：一是尽快了解新出台的相关法律法规；二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用，例如：房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融资手段之一，现在中国证券法对于房地产证券化的问题又没有明确的规定，这就要求企业提前介入法规研究，以备在法规出台时及时运用。此外，我国的《证券法》、《担保法》、《保险法》等都存在不适应房地产金融发展与创新的条款，企业要研究这些法规可能发生的变化。
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一、政策独大，法律缺位
十余年间政府以意见、通知、批复等名义出台的房地产宏观调控政策，数量之多可以说不胜枚举，但到目前为止我国专门以房地产开发行为（不包括建筑市场）为调整内容的法律、法规只有1998年的《城市房地产开发经营管理条例》、1995年的《城市商品房预售管理办法》（2004年修改）和2001年的《商品房销售管理办法》等几部行政法规和政府规章。由此不难看出，房地产宏观调控多以政策、文件的形式完成，并且仅有的几部法律也是在十几年以前出台的。笔者认为，仅仅依靠政策来进行房地产调控的利弊有以下三个方面。
第一，政策的灵活性决定了政府的调控意图能在短期内得到体现，这是政策调整的最大优势。一般来说，政府行使社会管理行为的依据主要有两类：一是法律、法规；二是政府规范性文件，包括通知、批复、实施意见等。其实，政策就是人们对政府规范性文件的通称，政策最大的优点就是环境适应能力强、制定程序简单，易随环境的变化而作相应的调整（即政策的灵活性）。政策环境的变化可分两种情况：一是已有的政策调整关系不适应时展的要求；二是新发现的社会关系还没有相关政策进行调整。在这两种情况下，政策都可能做出较为灵活的反应。法律、法规则不同，其制定程序相对复杂、严格，一旦形成法律是不能随意改变的，例如美国200多年前的宪法至今仍在沿用。新情况出现或者原有情况发生变化，政策能够第一时间出台或者做出调整、修改。因此，政府用政策对房地产市场进行调整，能够及时、灵活地处理市场出现的新情况、新问题，这也是宏观调控相对法律、法规调整的最大优势。
第二，政策效力远低于法律，往往导致以法律规避调控政策的现象发生。法律、法规和政策除了在制定程序上存在明显不同外，在其效力上也存在巨大差别，例如，不管是法律还是法规都是我国《立法法》规定的法律体系的有机组成部分，在诉讼中可以是法官判案的依据或者参考，政府规范性文件连参考都不能参考。现实中有些政策内容并无明确的法律依据，容易导致以下两方面的后果：一是，依照政策做出部分行为司法机关未必认可，从而导致行政机关与司法机关在同一问题上认识不一致的情况。例如，在存量房交易过程中，往往会有两份合同，一份是双方当事人在网签前签订的书面合同，另一份是房管局的网上合同（即网签合同）。在处理纠纷时，房管局一般以网签合同为准，而法院需要探究哪一份合同是当事人的真实意思表示，最后往往是以网签前的书面合同为准。二是，当事人利用法律来规避限购。例如，限购政策出台后不久，曾出现交易双方利用法院判决的形式来规避限购政策（即不符合购房条件的当事人通过虚构诉讼的方式，来达到购买房屋之目的）。
第三，政策的强制效力不及法律，调控政策得不到落实。通常认为，政策与法律相比具有一定的原则性和倡导性，仅仅为人提供了一种行为模式其约束力不强，而法律则不同，它不仅有行为模式还规定了相应的法律后果。换句话说，政策通常只告诉人们该怎么做，至于违反了政策要承担什么后果一般很少提及，即使有处罚也只是轻微的纪律处分；法律则不但告诉人们怎么做，还详尽地规定了违反法律的后果，并且以专制手段来做保障。这也是十余年来部分宏观调控政策不能真正落实的主要原因之一。比如，2002年8月26日颁布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号文件）就曾经强调：“大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构”，但直到目前为止政府的保障性住房建设仍然严重滞后于整体房地产行业的发展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小户型应占小区总套数的70%以上）至今未能得到真正落实。
二、集体土地未能入市阻碍了房地产市场的健康发展
按照目前的法律规定，只有国有土地才能进行房地产开发建设，集体土地若要进行房地产开发，就必须先由国家征收转为国有土地后才能进行。之所以如此，官方给出的理由有二，其一，为保护耕地及粮食供应，因为大部分的集体土地均为农地，一旦允许其进行房地产开发可能会导致耕地减少，从而可能会影响国家的粮食安全；其二，大量的集体土地入市进行房地产开发建设，可能会对目前的房地产市场造成一定的冲击而影响房价。笔者认为，这两种说法都是值得商榷的，其理由如下。
首先，保护耕地只与是否严格落实土地规划用途有关，和是否进行房地产开发没有直接的关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”该法接着又规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”由此我们可以看出，国家已经对土地用途进行了规划和分类，只要严格执法、认真监督，禁止在集体农用地上进行房地产开发建设，在集体建设用地上进行的房地产开发行为丝毫不会影响耕地保护工作。
其次，以维护现有房地产市场稳定为由，禁止集体土地进行房地产开发建设没有任何道理。不可否认，集体土地进入房地产市场必然会对目前的房地产开发造成一定的影响，但目前业界的普遍共识是，集体土地入市进行房地产开发建设最大的影响就是会减少政府的土地出让金收益。从长期来看，土地出让金收益不应该也不可能成为一个政府的主要收入来源，况且“土地财政”对整个国家造成不利影响已初见倪端，过度的依赖“土地财政”势必导致实体经济（制造业）萎缩，房地产泡沫恶性膨胀，一旦泡沫破裂后果不堪设想。值得一提的是，集体土地入市进行房地产开发不但能增加农民收入，而且还能平抑目前过高的房价。
最后，集体土地入市有利于解决目前屡禁不止的小产权房问题。简单地讲，所谓小产权房就是指在集体土地上建设的面向非本集体经济组织成员出售的住房。国家屡次明确禁止建设、买卖小产权房，但却屡禁不止，究其主要原因就在于我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。国有建设用地有限，导致商品住房供应紧张房价飞涨，一些买不起商品住房的人只能退而求其次购买小产权房。根笔者考察，以广州市白云区100平方米左右的房子为例，国有土地上的商品房价格将近300万元，而同样地段的小产权房的价格只有20万左右！有利益就有市场，只有彻底允许集体土地入市且可以“同地同权”的交易，才能有效解决小产权房问题，否则，简单的禁止小产权房交易是不可能彻底解决问题的。
三、政策代替法律，“三旧”改造进展缓慢
近年来，“三旧”改造在各大城市都进行的如火如荼，之所以进行“三旧”改造，究其原因主要有两个方面：一是，为了缓解城市快速发展与可供建设用地紧张的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通过“三旧”改造，不仅可以为政府提供发展用地，而且可以提升居民生活质量、美化城市环境，可谓一箭双雕、两全齐美，但总体来说，“三旧”改造的进展并不顺利。以广州为例，除了猎德村、琶洲村改造基本完成之外，其他旧村改造项目都困难重重。“三旧”改造进展缓慢，究其主要原因就是调控政策代替法律所致，其主要表现在以下两个方面。
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关键词：城市规划；房地产开发；分析
一、城市规划与房地产开发内在联系
从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。
房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。
二、城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
三、市规划与房地产开发的关系
首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。
四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
（一）过度开发
在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
（二）开发的随意性
在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
（三）对公共开发的冷落
（四）确实主动投资的积极性
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。
五、我国房地产开发与城市协调发展应采取的措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
（一）市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
（二）规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。
（三）与房地产开发管理相适应的新的规划方法
控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
六、结论
城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段，房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。总之，城市规划与房地产开发要相互了解，协调互动，以实现城市开发建设的良性循环。
参考文献：
[1]周一星，曹广忠；改革开放20年来的中国城市化进程[J]；城市规划；1999年12期
[2]胡序威；有关城市化与城镇体系规划的若干思考[J]；城市规划；2000年01期
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关键词：房地产业 区域经济 耦合协调 耦合度
目前，国内外关于房地产业与区域经济互动关系的研究大多集中在房地产业区域特性的表现、房地产区域差异、房地产投资对区域经济发展的影响和贡献等方面，但对房地产业与区域经济协调关系中的“协调”没有明确界定，对这种协调关系的判定、经济学表现以及如何根据不同的区域经济发展状况引导和促进房地产业同步发展也缺乏规范的系统研究。鉴于此，本文首先探讨房地产业与区域经济协调发展的作用机理，然后建立二者的耦合协调度模型，并以国内房地产发展四大热点城市作实证研究，来检验房地产业与区域经济耦合协调的作用机理，并比较分析四大热点城市房地产业和区域经济协调发展的程度与类型，以期为其他区域房地产业与区域经济的协调发展研究提供一定借鉴和参考。
房地产业与区域经济耦合协调发展的作用机制
（一） 房地产业发展促进区域经济发展
首先，房地产投资规模的持续扩大，已成为拉动区域固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量，这与房地产在固定资产投资中占据较大份额有直接关系。在房地产投资持续上扬的同时，全社会固定资产投资也同步上升，这也是房地产业成为许多区域经济新的增长点的重要原因之一。其次，房地产业在区域经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。房地产的发展不仅带动相关区域内建筑业、建材业、化工、轻工、电器、金融保险等行业的发展，还有利于扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展。最后，房地产业的发展可以为当地居民提供大量的就业机会。房地产业属于第三产业，它本身包含多种服务内容，其所需的就业人数相对于其他产业要高得多。再加上房地产业还能带动相关产业的的就业，为社会提供了更多的就业机会。
（二） 区域经济发展促进房地产业发展
区域经济促进房地产业发展的作用机理主要表现在两个方面：一方面，从消费者购房实现的要素来看，区域经济的发展增加了居民收入，改善了居民的居住生活方式，为居民的房地产消费提供了较高的收入和较强的购房动机，为房地产业的快速发展提供了动力来源。另一方面，区域经济发展为房地产业的发展奠定了基础。这主要表现为区域经济的发展有利于促进房地产配套基础设施的完善。房地产配套基础设施建设中，交通、教育、医疗等硬件方面是房地产开发活动的重要组成部分，也是区域经济发展的先决条件，这方面的完善需要大量的资金作为依托，需要区域经济的发展作为支撑。
房地产业与区域经济两大系统相互协调发展，并且这种协调发展在相同的时间内、相同的空间上能够发挥更大的效应。根据上述分析，可将房地产业和区域经济两大系统的耦合作用机理表示如图1。
房地产业与区域经济耦合协调发展的度量模型
（一）房地产业与区域经济的耦合度
耦合度是用来描述系统或要素彼此作用影响的程度。从协同学的角度看，耦合作用和协调程度决定了系统在达到临界区域时走向何种序与结构，或者说决定了系统由无序走向有序的趋势。系统由无序走向有序机理的关键在于系统内部序参量之间的协同作用，它左右着系统相变的特征与规律，耦合度正是反映这种协同作用的度量。由此，可以把房地产业和区域经济两个系统通过各自的耦合元素产生相互彼此影响的程度定义为房地产业-区域经济的耦合度，它的大小反映了房地产业与区域经济两者相互协调的程度。借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型来计算耦合度。设变量ui(i=1,2,…,m)、uj( j=1,2,…,n)分别表示系统，则多个系统相互作用的耦合度模型可表示为：
（1）
当只有两个系统时，可以直接得到它们的耦合度函数，表示为：
（2）
假设函数 f (x)和g (y)分别表示房地产业系统和区域经济系统综合发展状况，其值根据各指标的标准化值与权重，采用加权求和模型计算，公式分别为：
（3）
其中xi ( i=1,2,…,a)为房地产业系统各指标的标准化值，yj( j=1,2,…,b)为区域经济系统各指标的标准化值，对应指标的权重分别为wi和wj。
借鉴（2）式，可以定义房地产业与区域经济的耦合度C：
（4）
显然耦合度值C介于0和1之间。当C趋向1时，房地产业系统与区域经济系统的耦合度最大，说明这两个系统之间达到了良性共振耦合，系统将趋向新的有序结构；而当C趋向0时，房地产业系统与区域经济系统的耦合度最小，说明这两个系统之间处于无关状态，系统将向无序发展。
（二）房地产业与区域经济的耦合协调度
耦合度C作为反映房地产业与区域经济耦合程度的重要指标，它对判别房地产业与区域经济耦合作用的强度以及作用的时序区间，预警二者的发展秩序等具有十分重要的意义。然而，耦合度在有些情况下却很难反映出房地产业与区域经济的整体功效和协同效应，单纯依靠耦合度判别有可能产生误导，因为每个地区的房地产业与区域经济发展都有交错、动态和不平衡的特性。因此，要想真实地反映房地产业与区域经济系统之间的实际情况，需构建房地产业与区域经济系统耦合协调度模型，这样不仅可以评判不同区域房地产业与区域经济两个系统之间交互耦合的协调程度，而且还能反映出房地产业与区域经济发展水平的相对高低。借鉴已有研究成果，本文将度量房地产业与区域经济发展水平高低的定量指标称为耦合协调度：
其中，D为耦合协调度；C为耦合度；T为房地产业与区域经济的综合评价指数，反映两者的整体效益或水平，θ，α，β为待定参数，一般取θ=0.5。
（三）房地产与区域经济的耦合协调度评价标准
按照耦合协调度的大小将房地产业与区域经济的协调发展状况划分为4大类10个亚类，然后再按照房地产业 f (x)与 g (y)区域经济的综合评价指数 f (x)与 g (y)的相对关系划分为30种基本类型（表1）。
以北京、上海、广州、深圳为例的实证研究
（一）指标体系的构建与权重的确定
房地产业系统和区域经济系统的耦合协调发展评价涉及到社会、经济和环境因素等各方面，在遵循科学性、可比性和可操作性原则基础上，本文将指标体系划分了目标层、系统层、领域层和指标层四个层次，从投资效应、产业效应、就业效应三大领域9项指标，构建了房地产业系统的指标体系；从消费效应、资金效应、基础效应三大领域10项指标，构建了区域经济系统的指标体系。具体指标见表2。为消除各指标数据量纲不统一的影响，便于计算，本研究采用极差标准化方法对相关指标进行了标准化处理。为避免主观赋权的偏差，使评价结果更加符合实际，本研究采用改进的熵权法分别确定房地产业系统和区域经济系统各评价指标的权重，权重计算结果见表2。
（二）评价结果
根据公式（3-6）计算出四大热点城市房地产业与区域经济的耦合协调度及有关指标（表3）。同时，根据表3的计算结果及表1房地产业与区域经济耦合协调发展的分类体系与判别标准，将四大热点城市房地产业与区域经济耦合协调发展状况的评价结果也列于表3。
（三）结果分析
1.四大热点城市房地产业与区域经济耦合协调度的横向比较分析。从耦合协调度值D的大小可以看出（表3），四个城市的房地产业与经济耦合协调度在1999-2007年整个时间序列上均呈现出这样的次序：上海位居前列，北京紧随其后，广州次之，深圳最弱。四个城市在1999-2007年耦合协调度的平均值结果分别为：上海0.66，北京0.62，广州0.48，深圳0.42。
从耦合协调的程度来看，北京在1999-2007年依次跨越了中度-高度-极度协调三个层次，其中1999-2000年为中度协调，2001-2006年为高度协调，2007年为极度协调。上海在1999-2007年同样依次跨越了中度-高度-极度三个层次，其中1999-2001年为中度协调，2002-2006年为高度协调，2007年为极度协调。广州仅依次跨越了中度-高度协调两个层次，其中1999-2004年为中度协调，2005-2007为高度协调。深圳的耦合协调程度起点较低，依次跨越了低度-中度-高度协调三个层次，其中，1999年为低度协调，2000-2004年为中度协调，2005-2007年为高度协调。
从耦合协调度的类型来看，共分为7类：严重不协调的仅有深圳（1999年）；勉强调和协调包括有北京（1999年）、广州（1999年）、深圳（2000-2002年）；调和协调类包括有上海（1999-2000年）、北京（2000-2001年）、广州（2000-2004年）、深圳（2004年）；初级耦合协调包括有上海（2001-2002年）、北京（2002年）、广州（2005-2006年）、深圳（2006-2007年）；中级耦合协调包括有上海（2003年）、北京（2003年）、广州（2007年）；良好耦合包括有上海（2004-2006年）、北京（2004-2006年）；优质耦合包括有上海（2007年）、北京（2007年）。由此可见，层次越高的协调度类型，上海出现的频率相对较多，层次越低的协调度类型，深圳出现的频率相对较多。而北京、广州的协调度类型出现在中等层次的频率相对较多。
2.四大热点城市房地产业与区域经济耦合协调度的时序分析。通过观察1999-2007年房地产业和经济系统综合值的时序变化，可以发现四个热点城市除了房地产系统综合评价值在个别年份出现上升回落波动情况之外，经济系统的综合评价值均呈现稳步增长态势，这主要是由于房地产市场本身的不稳定性（由房地产业利润的不稳定，市场供求关系的不稳定，房地产投资不稳定及国家宏观调控等因素诱发的不稳定）所造成的。
通过观察1999-2007年耦合度值C的时序变化，可以发现四个热点城市耦合度值C整体表现较高，除深圳市1999年为0.48外，其余城市在各个年份的值均介于0.70~1.00，这说明房地产业和区域经济两系统相互耦合促进作用非常明显。其中，北京的耦合度从1999年的0.70上升到2003年的0.95，2004年回落到0.94，之后逐步回升到2007年的1.00。上海的耦合度从1999年的0.86持续上升到2007年的1.00。广州的耦合度一直处于较高水平，各个年份的值均介于0.94~1.00之间。深圳的耦合度波动比较明显，先是1999年的0.48上升到2002年的0.89，2003年跌至0.75，从2004年开始回升，至2005年的0.87，2006年之后持续下降，至2007年的0.82，期间发展极不稳定。
通过观察1999-2007年耦合协调度值D的时序变化，可知四个热点城市房地产业与经济的耦合协调度均呈现出持续稳步上升的发展态势，这说明随着房地产市场的日趋成熟和国家宏观调控政策的加强和完善，二者的耦合协调性日趋稳定。
3.四大热点城市房地产业与区域经济系统的对比关系分析。从房地产系统 f (x)与区域经济系统 g (y)的对比关系看，北京属于经济滞后型，即房地产发展速度相对超前，区域经济发展相对滞后，具体表现为投资过热，供给旺盛，而需求相对不足，区域经济支撑能力有限。其中1999-2005年是经济极度滞后型，2006年是经济严重滞后型，到2007年为经济比较滞后型， g (y)与 f (x)的对比关系值逐年上升，这说明北京的经济系统与房地产业之间的差幅在逐年缩小。从上海 f (x)与 g (y)的对比关系来看，除2007年属于房地产滞后型外，1999-2006均属于经济滞后型，其中1999-2001年是经济极度滞后型，2002-2005年是经济严重滞后型，2006年为经济比较滞后型，经济发展速度相对于房地产业发展速度，差距在逐年缩小，到2007年区域经济的发展反超房地产业的发展。广州 f (x)与 g (y)的对比关系经历了两个阶段，第一阶段1999-2000年属于经济滞后型，由1999年的极度滞后发展到2000年的严重滞后，经济滞后程度在逐年缩小；第二阶段2001-2007年属于房地产滞后型，由比较滞后（2001-2002年）发展到严重滞后（2003年），进一步恶化到极度滞后（2004 -2007年），房地产滞后程度在逐年上升。而深圳 f (x)与 g (y)的对比关系，从1999-2007年均属于房地产发展滞后型，除了2000年滞后程度较轻之外，其他年份均属于极度滞后型；具体表现为房地产市场发展相对落后，市场供给不足，而需求旺盛，社会容纳能力较大。这一情况可以从深圳房地产行业发展的基础数据中得到验证，深圳1999-2007年投资额和销售额的年均增长率分别为9.9%和23.4%，销售面积与竣工面积的增长率分别为9.8%和3.0%，销售额增长率明显大于投资额增长率，销售面积增长率明显大于竣工面积增长率，表现为房地产市场需求旺盛，供不应求。
结论与讨论
房地产业与区域经济之间存在着交互耦合关系，它们相互影响、相互制约、相互促进，同处于区域发展这一综合系统中，但作为两个子系统，它们之间的相互作用存在着不同的耦合协调状况，协调好房地产业与区域经济发展之间的耦合关系是房地产业与区域经济良性发展的基础。
借助系统科学理论与协同思想建立了房地产业与区域经济发展的指标体系和耦合协调模型，该模型不仅可以测度房地产业与区域经济发展之间相互作用程度的强弱，还可以有效地对二者之间的关系进行横向和纵向的比较。本文运用该模型对国内四大热点城市的房地产业与区域经济发展的耦合协调度进行测度和评价，评价结果与客观实际大体相符，说明该方法能较为合理的反映客观现实。
本研究尽管从耦合定量角度研究了房地产与区域经济系统协调程度的强弱，但由于在选取指标方面受收集数据来源的限制，在评价过程中，考虑范围还不够全面，有些重要指标还未能涉及。另外由于篇幅所限，本文未能对房地产与区域经济子系统的协调状况进行深入分析，所提出的评价方法和评价过程都有待进一步完善。
参考文献：
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房地产市调方法范文5
关键词：城市规划；房地产开发；非协调发展
1.我国城市规划与房地产开发的非协调发展
从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”， 房地产在促进城市社会经济发展的同时，由于与城市规划侧重点不同（表1），直接导致了与城市规划之间的非协调发展，随着中国城市化的快速发展，这种现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。主要表现为“圈地运动”持续不断、城市空置化现象日益突出、过度开发和“破坏性”的建设有增无减、城市规划明显滞后和公共服务设施的开发建设缺少关注等问题。
表1：城市规划与房地产开发侧重点比较
思考问题 城市规划 房地产开发
（1）从发展战略上 宏观分析城市发展方向条件 微观考虑企业的生存与发展
（2）从发展时间上 长远和远景的效果 兼顾近期 注重近期的效果
（3）从发展空间上 城市整体的空间结构组织和各项用地功能的配置 多从局部考虑项目的区位选择
（4）从发展效益上 社会经济生态效益的相互统一，降低社会边际成本 开发项目，开发宗地或企业的经济效益
（5）从信息反馈角度 听取广大市民的反馈意见、需要 搜集市场信息，适应市场需要
1.1“圈地运动”持续不断
进入21世纪，在城市化快速发展的新背景下“圈地运动”又悄然抬头，只不过形式发生了变化。常见的形式有：①建设新城、新区，扩大城市用地规模。②建设大学城、科技园区。③以生态农业为名，大搞旅游度假设施。虽然2004年初以来，国家有关部门加大对全国各类开发区清理整顿力度，采取了清理开发区等一系列宏观调控政策，大规模占地的势头受到抑制但是在短时间内很难从根本上解决这一问题。
1.2城市空置化现象日益突出
改革开放以来，我国城市规模发生了很大变化，城市面积都有了极大的扩张。但也出现了这样一个问题：在城市的中心还存在着一定数量的未完全开发的土地，即城市空置化问题，例如北京商业地产空置率增高呈郊区化趋势，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益突出。
1.3过度开发和“破坏性”的建设有增无减
所谓“破坏性”的建设指房地产开发项目对周围的环境、历史文化乃至整个城市的景观特色产生的负面影响。其主要表现在：（1）在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境的恶化。（2）城市景观遭到严重破坏。（3）忽视了城市空间综合利用的价值。
2.城市规划与房地产开发非协调发展的主要原因分析
上述的种种现象，在市场经济条件下，房地产的快速发展的冲击使城市规划面临着许多新的挑战，两者的非协调发展的原因主要集中在两个方面：(1)规划实施与管理体制问题；(2)规划编制内容落后、编制体系不完善。
2.1 城市规划实施与管理体制问题
城市规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。主要表现在：
（1）规划行政管理条块分割、缺乏协调。在我国，计划部门、城市规划管理部门、土地管理部门等在城市土地配置和利用管理中承担着不同的职能。由于各部门之间的条块分割、责权脱节严重，这样势必影响整体效益的发挥。
（2）规划法制建设不完善，规划实施管理中非法违规现象普遍。《城市规划法》作为我国城市建设领域的第一部国家的法律，它的颁布与实施为其后一系列相关法规的制定提供了重要的依据。但目前的规划法制建设还存在着“重实体，轻程序”、“重行政性规定，轻技术性规范”、“重项目建设管理规定，轻地区开发管理规定”的现象，相当一部分用以调控、综合、协调和规范市场行为的法规性文件需要补充。
（3）规划管理缺乏宏观层面政策，管理职能目标单一。
从城市规划开发管理方式看，规划管理比较重视对单个具体建设项目的审批，忽视了从区域和城市发展的整体角度研究问题。
（4）城市规划管理思想滞后，缺乏战略性主动引导机制。城市规划管理的内容集中与城市用地和建设项目的规划审批工作上，管理的出发点是对现状的控制。管理只注重控制，缺乏主动引导机制，缺乏对建设项目的预先引导，没有形成相应的规划引导机制和政策体系。
2.2城市规划编制体系不完善、面临挑战
主要表现在：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。
（2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。
（3）城市规划对房地产开发商的利益考虑较少。开发商对开发计划的安排都要完全参考城市规划来进行制定和实施。但是，目前在很多城市的规划编制过程中，真正参与城市建设的房地产开发商却很少有机会参与对城市规划有关项目的研究制定，自身利益得不到一定的体现，加之规划中所提出的更多的一系列的限制条件，无疑也会增加开发的成本和难度。
3.城市规划与房地产开发协调发展应采取的措施
由于城市规划于房地产业发展相辅相成的关系，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
3.1增强规划的权威性
城乡规划一旦确定，就要不折不扣地执行，切实维护规划的科学性、连续性、严肃性、操作性，不能唯开发商利是图。
3.2城市规划应加强对房地产开发的管理
（1）必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
（2）必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
（3）必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益。
3.3做好控制性详细规划
通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
参考文献：
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[3] 潇琦，遭遇成长烦恼-2008北京商业地产面临四大问题.观察，2008（2）：18-20.
房地产市调方法范文6
广告基调根据客源定位确定。广告是一种广而告之的行为，广告目标是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定。前者区分客户的种类，后者区分客户的质量。对产品的理解也是确定广告基调的重要方面。产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。
房地产竞争情况对房地产广告基调产生影响。根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。这时候，两者的广告基调可能类似，但这时广告基调的产品基础一定要优于竞争对手。只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力，居于上风。二是趋强避弱，努力做到人无我有，人有我强。当面临同样的地区、类似的产品，大家的广告基调又都是很温馨的时候，即将推出的产品基调的确定，应该是有所变化的，以突出自身的特色。
房地产广告的诉求策略房地产广告语便是整个楼盘的主题诉求，经典的广告语不但诉求精准，像民谚俗语一样脍炙人口，同时也能让整个楼盘声誉鹊起。例如广州碧桂园项目，一句“给你一个五星级的家”令碧桂园名声大噪，至今仍深为人所称道。任何一句经典楼盘广告语的出炉无不是千锤百炼、精益求精之后的结晶。广告诉求点实质上是产品的竞争强项。现代商品社会的竞争日趋激烈，同一个产品可能存在着成千上万个竞争对手，房地产市场同样也不例外。这种情况的蔓延结果，便是广告语所承载的利益点和生活态度，更侧重于表现“我为什么更值得你选择”。例如郑州房地产市场的远大理想城，“理想城里，慢生活”，理想城位于郑东新区中心地段，与CBD、主城区不到半个小时的距离，这段距离，代表了一种生活。又如汉飞金沙国际，“金水路上，公园里的运动家”，出则繁华，入则宁静，这是现今都市人对于美好生活的一份向往。由此我们不难发现一个规律：每一个广告主题都承诺了一个利益点和支持点。
最强的诉求点应该与楼盘定位一致，与客户的需求一致。最有效的楼盘广告主题语来自对楼盘本身的清晰定位，广告语的出炉是在对市场状况进行仔细分析、对目标客户心理需求深刻洞察之后制定的。优秀的广告语诉求也应该含有四个要点：记忆点、利益点、支持点、沟通点。广告语是整体营销策略的核心支撑点，其他的营销手段或市场推广都是围绕此进行的。房地产广告的媒体投放策略房地产广告对媒体的利用率比较高，为了更好地提高媒体的效率，使有限的广告经费获得最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短、以优补拙。就媒体整合而言，包括两部分：一是纵深的广告周期配合；二是横向的媒体覆盖配合。
纵深的广告周期配合。一个完整的广告周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。在广告的筹备期，广告媒体的安排以户外媒体和印刷媒体为主，售楼处的搭建，样板房的建设，看板的制作以及大量的海报、说明书的定稿印刷等。进入广告的公开期和强销期，广告媒体的安排渐渐转向以报刊媒体为主。户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工，因为相对的固定性，除非有特殊情况或者配合一些促销活动，一般改变不大，而报刊媒体则开始在变化多端的竞争环境下，节奏加快，出招频频，以灵活多变的特色，发挥其独特的功效。到了广告的持续期，各类广告媒体的投放开始偃旗息鼓，销售上的广告宣传只是依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持，广告计划也接近尾声。横向的媒体覆盖配合。广告媒体在“横”的方面的安排，其实也贯穿于广告周期的四个阶段，但在产品强销期的时候要求特别高。媒体覆盖配合包括印刷品、传统媒体、手机、网络等多重组合的理想三维广告空间，在视觉听觉上对客户造成多重刺激，最大限度地挖掘和引导目标客源，以配合业务人员的推广行为，创造最佳的销售业绩。
房地产广告营销策略的运用随着销售进度和市场环境的变化，广告的主题要有所变化，因时制宜，因地制宜，发挥广告时态变换的优势，有针对性地影响客户群体。欲遮还休。在销售前期，房地产公司采取阻挡的措施，用围墙将工地围起来，遮住楼盘，一方面修建豪华售房部，向顾客预告商品房即将推出；另一方面阻止顾客进入，暂不进行销售，不告知价格，使消费者产生悬念感。郑州美景鸿城正是运用了这一广告策略，在开发期，把整个一期正在开发的楼盘用广告牌包围起来，让消费者只见其形，却不知其貌，这样的包围战术不仅对产品开盘做准备，又吸引了大量的关注目光，造成了一种房产未售先热的局面，为后来的火爆销售打下基础。“欲遮还休”策略的运用在于对时机的把握和对市场的分析，在实际应用中还可有许多不同的方法，正可谓“运用之妙，存乎一心”。
