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房地产审计风险范文1
关键词：风险管理；房地产；内部审计
一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值
当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越来越高。在企业的资金管理过程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。
二、当下房地产企业的内部审计现状
(一)制度方面
在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。
(三)激励和控制方面
在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。
三、案例浅析
作为中国房地产企业集团——恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。
四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施
(一)制度方面
针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。
(二)人才方面
“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。
(三)激励和控制方面
在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。
五、练好内功任重道远
在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。
参考文献：
[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015(17).
[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015(14).
房地产审计风险范文2
关键词：房地产行业 财务报表 审计
目前我国的地产市场发展速度非常快，短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康，行业内鱼龙混杂，在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是，但是对房地产行业的财务审计却存在很大的风险。
一、房地产行业的特点
房地产行业是多项目的综合体工程系统，它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料供应、商业等。房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。它涵盖了从土地取得、项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的整个过程。它的主要经营目的是通过建房赚取合理的利润，通过利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。房地产行业的计划项目投资额和实际支出投资间往往存在着很大的差异，开发商和承建商之间的合同关系非常复杂，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存货、应交税金等难以精确估值。据调查显示，从2005年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看，共有33家公司，其中出具标准无保留意见审计报告的22家，占67%，而出具非标准无保留意见审计报告的却有11家，占33%。这充分表明了因房地产行业的特殊性及其行业特点导致了房地产行业财务报表审计有很大的难度和风险。
二、房地产行业审计常出现的风险
1.对成本和收入的确认
首先是房地产行业开发成本的确认存在着风险。房地产行业的开发成本构成主要包括：土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费类成本。
在这些房地产开发成本中，土地价款比重较大，其变数也较大。这是因为土地取得的方式有招拍挂、协议出让、正转农村集体土地、旧城改造、合作集资建房等，土地取得方式直接决定了房地产成本的大小。另外，在实际审计中还经常会碰到几个开发项目共用一块土地和一次征地分期开发的情况，这更增加了确认土地费用的难度，同时也增加了审计的固有风险。配套设施费用的审计核实也存在着固有风险。由于配套设施一次到位或配套设施费用预入账差异造成了此种费用估值差异，增加了审计风险。对利息费用的计算同样也会因利息计提、分配的标准和会计周期的划分都会影响这一部分的成本计算。
其次是房地产行业收入的确认。注册会计师在进行收入确认审计时常遇到的难题是在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售是否该作为当期的销售收入，办理了产权移交手续但尚未开具发票或结算账单、开具发票单未办理产权移交手续的情况是否应确认为收入的问题。而对于此类问题依据目前的相关制度和规定不能确认为收入，这就使得有些房地产企业利用这一规定进行人为的利润调整来推迟收入的确认。这些都大大增加了对房地产行业审计的控制风险。
2.对存货的审计
由存货盘点困难带来的审计风险也不容忽视。会计准则规定：在建工程转固定资产，必须有所有的工程支出发票，没有发票不能计入在建工程科目，在固定资产完工后，要有工程验收记录、工程结算单，需要强制检测安全性的固定资产还必须取得相关主管部门的检查认定报告。以上单据齐全，就可以将在建工程结转为固定资产。房地产开发企业的存货在资产总额中占有相当大的比例，存货审计存在许多困难。首先，从金额上看，从受让土地到开发完成转入销售环节前，费用滞留周期长，核算复杂。而且项目大小不同，成本构成也不同。一些销售是按照计划成本结转，这样滞留在开发成本中的金额也就存在较大的不确定性，必须获得第一手资料，才能最终确认开发项目开工数量、在建项目数量和结转开发产品数量及相关的成本金额。其次，从数量上看，因为完工的产品数量较多较散，并且核算面积不仅存在技术上的难度，而且也将增加审计的成本。另外，验证存货所有权是否有出租或出租不入账的房屋、是否有用于安置的周转房等等也存在一些困难。
3.应交税金问题
一项调查显示，某房地产企业近三年总共开发房产近6万平方米，实际缴纳各种税费基金近700万元，少缴、漏缴、隐匿、偷逃各项税费基金达190万元之多，占实际缴纳税金额的28%。审计结果表明，应交税金的复核是对房地产行业财务报表审计的一项亟待解决的重大问题。对应交税金审计的风险主要来源于以下几个方面：首先是开发企业方面，由于经营机制不合规、法规执行不严格、财务核实不规范等因素造成的欠缴、漏缴、拖缴税费，账外收支行为，会计核算不真实，弄虚作假行为等问题都给应交税金的审计复核带来了很大的风险。其次是征管机关方面，因收入征收不到位造成应征未征、执法稽查不到位造成应查未查、监管工作不到位导致应管未管，给房地产企业提供了钻空子的机会。第三是地方政府及其部门存有擅自出台一些减免税费优惠政策吸引外地客商开发投资的行为，造成审计人员对税费取证困难，乱收费、搭车收费和变相摊派导致税费项目和分摊确认模棱两可，增加审计人员对房地产行业应交税金审计的风险。
参考文献：
房地产审计风险范文3
1 审计环境
审计环境是指影响审计行业发展及审计理论与实务发展的各种环境因素的集合，包括宏观环境、行业环境以及理论研究环境。审计的宏观环境影响审计的需求，审计的行业环境影响审计的供给，审计的理论研究环境则影响审计理论及实务的发展。
独立审计环境，是指影响独立审计行业生存和发展的外部条件的总和，就是指独立审计行业的从业环境，它既不是单指独立审计工作所必须面临的经济、法律、客户等因素，也并非注册会计师或会计师事务所在从事独立审计工作时，所必须面临的独立审计机构内部的工作条件和注册会计师之间的人际氛围，而是一定时期国际、国内的独立审计工作所必须面临的政治、经济、法律、社会、客户素质等因素的集合。
2 相关举措
2.1 监管制度
为加强对具有独立审计资格的注册会计师及会计事务所的监管，我国注册会计师协会于2014年相继下发了《中国注册会计师协会执业质量检查人员管理办法》的通知，关于开展2014年证券资格会计师事务所执业质量检查工作的通知，以及关于开展2014年会计师事务所执业质量检查工作的通知。可见，作为中注协来说，从制度这一宏观角度把控独立审计业务及其从业人员，显得至关重要。
而独立审计的主要监管制度体现在以下两个方面：政府干预型和行业自律型。
2.1.1 政府干预型
政府干预型监管模式是指对注册会计师行业的管理，在充分发挥注册会计师协会的自我管理的基础上，由政府出面进行管理的一种方式，其范围涉及较大，程度较深。政府监管包括制定法律、法规、建立许可制度、法院诉讼机制等，避免因注册会计师个人的违约、过失、欺诈等可能给公众造成的损失。政府监管的审计服务主要针对的是低于可接受标准的、审计工作不规范、未能达到职业标准等。那些未能达到执业准则最低要求的事务所或注册会计师将受到相关处罚，包括根据有关法律法规的规定取消或暂停其执业资格、罚款、给予警告等。
政府监管是强制性的，其目的是避免将来再度发生类似的违规行为，同时促使执业人员达到行业规范的最低要求。实行政府干预型监管模式的国家以德国、日本最为典型。此外意大利、瑞典等欧洲国家以及菲律宾、巴西等许多发展中国家也同样采用这种模式。
2.1.2 行业自律型
自律型监管模式是指注册会计师主要由民间协会自律管理，政府不加干涉。在该种模式下，注册会计师协会内部机构完善，分工明确，完全享有关于注册会计师资格考试、执业登记制度以及审计准则的制定权，并由协会负责监督审计规范的执行和检查审计工作质量，具有较高的独立性和环境适应性。但如果没有相关的配套措施，在处罚效力方面就会显出一定的局限性。行业自律与政府监管在很多方面存在区别：行业自律的目标是促使注册会计师提供高质量的服务，对事务所遵循准则的情况进行严格审查，如在美国、澳大利亚、加拿大等国家推行的同业复核，可以在促进审计质量提高的同时加强行业自律。
注册会计师协会除了可以监督审计质量、推进审计质量提升以外，还通过组织资格考试来限制进入本行业的人员的数量和素质，并且通过制定相关标准来限定介入复杂业务审计。
2.2 监管信息
中注协不仅仅是颁布监管举措，对于实际商业环境中的各项活动，同样做出实际行动。
第一，例如，于2015年2月13日，中注协提示事务所关注房地产类上市公司年报审计风险。中国注册会计师协会向众华及众环海华两家证券资格会计师事务所发函，书面提示房地产类上市公司2014年年报审计风险。由于房地产开发具有资金投入大、建设周期长、易受宏观经济与政策影响等特点。2014年，随着我国房地产市场调整的不断加深，房地产投资增速持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大。因此在风险提示函中，中注协要求事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点。
第二，例如，中注协约谈事务所提示煤炭类上市公司年报审计风险。
中注协以“煤炭类上市公司年报审计风险防范”为主题，对普华永道中天、希格玛这两家证券资格会计师事务所分别进行了当面约谈和书面约谈，就事务所承接的部分上市公司2014年年报审计业务可能存在的风险进行提示。
中注协相关负责人指出，当前，世界经济格局深度调整，我国经济处于发展方式转变、产业结构调整、能源结构优化的关键时期。2014年，受产能过剩、需求疲软、进口煤冲击等因素影响，国内煤炭价格持续低迷、库存不断积压，煤炭企业盈利能力下降、经营压力增大。
中注协相关负责人强调，事务所和注册会计师要始终保持高度的职业怀疑态度，严格遵守职业道德相关要求，充分关注煤炭类上市公司所处的宏观经济环境和行业状况，考虑管理层可能面临的业绩考核压力，有效识别、评估和应对可能存在的舞弊风险。
3 作用及影响
3.1 对审计的需求及供给的影响
宏观环境常指国家和地区的政治环境、经济环境、社会环境、技术环境、法律环境和审计行业环境因素。
第一，政治环境，是指一个国家或地区的政治制度、体制、国家治理方针政策、法律法规等要素。政治环境会直接影响和制约审计在一个国家或地区的法律地位和社会作用。
第二，经济环境，指影响一个行业或企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策。社会经济状况包括经济要素的性质、水平、结构、变动趋势等方面的内容。国家经济政策是国家履行经济管理职能、调控国家宏观经济水平、结构、实施国家经济发展战略的指导方针等。经济环境特别是其中资本市场因素的发展、信息资源要素的发展以及国家经济管理职能的发展对审计需求产生重要的影响作用。
第三，社会环境，指一个国家或地区的人们共享的价值观、文化习俗、人口、教育及宗教信仰等因素。其中深灰价值观和文化习俗对审计的需求产生一定的影响作用。
第四，技术环境，指影响人们日常生活和生产或生产活动的科技要素，包括社会科技水平、科技力量、国家科技政策等。科技水平的提高和科技进步既可催生新兴企业或行业的产生，也可导致现有企业或行业的衰亡。审计的产生就与企业财务管理、会计管理和经济管理技术含量的不断提高具有密切的联系。
第五，法律环境，为审计人员的审计判断过程提供必要的评价依据。评价标准越完备、越统一，就越有利于审计人员做出正确的审计判断。同时，法律体系对于注册会计师职业界的保护越是完善，审计人员就越能充分发挥自己的专业判断能力，不受或少受外界环境的左右。
第六，审计行业环境，行业自律是注册会计师行业用来约束注册会计师行为的机制，即通过会计职业界自身的力量实现对行业运行与发展的管理。其中，审计职业界教育即针对审计业内人士展开的教育，是实施行业自律的重要组成部分。审计人员的业务能力是影响审计判断水平的重要因素。我国审计人员素质及知识很难适应现实的需要，在这样的情况下，审计人员要做出准确的审计判断便显得十分困难，容易导致审计失败。与此同时，注册会计师在进行审计判断时还会受到同行业竞争压力的影响。审计人员一方面要保护社会公众的利益；另一方面要应对来自同行业竞争客户的压力，同业竞争压力非常大。
3.2 对审计理论的推动作用
第一，事务所代表对中注协通过约谈方式强化上市公司年报审计事前事中监管的做法予以充分支持。事务所代表表示，将认真落实中注协约谈提出的各项要求，有效识别关键风险领域，切实加大质量控制力度，全力确保年报审计质量。
房地产审计风险范文4
(一)资产评估机构标准不一
理论上，投资性房地产的公允价值是由熟悉房产的买卖双方之间进行房产买卖的价格。在实务中，这个价格通常是由资产评估机构运用评估技术分析市场信息后确定的。但目前，我国的资产评估机机制尚不完善，资产评估师隶属于财政部门、房地产评估师隶属于建设部门，土地估价师隶属于国土资源部门，这就造成了各部门间对房地产公允价值的评估基准的不同，评估权威性不够高等问题。
(二)监管机制不够健全我国的法律没有对会计舞弊的规范条款，缺乏对舞弊责任的明确规定，对应的处罚机制也不够健全。这使得企业可以利用投资性房地产的公允价值对企业利润进行调整来到达舞弊的目的。我国的国家经济监督机构包括证监会、国家财政部门和审计部门，而它们的监管能力是有限的，一些房地产企业利用这些监管漏洞非法牟利，导致投资性房地产信息的不公允和不公开，严重影响了我国房地产行业的健康发展。
二、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策
(一)提高投资性房地产的估值技术为提高对房地产地产估值的准确性，就必须首先明确量化房地产价格的标准。相关标准的制定机构应充分考虑该地的经济发展与人们的平均收入情况，根据相关经济信息，采取部分指标作为其量化尺度。再寻找出相似的房地产后，借鉴资产评估中对企业价值进行评估的方法，根据它们之间的不同制定修正系数，以达到提高估值准确性的目的。另外，相关机构还需建立房地产行业统一的市场信息数据网络和数据库。统一的市场信息数据网和数据库能方便企业获取该地区权威完整的信息，使评估人员有了运用估值技术对投资性房地产进行公允价值评估的依据，保证了结果的客观准确性。
(二)逐步完善准则体系完善的会计准则体系是公允价值计量模式能够得到广泛运用的条件。我国的公允价值计量模式的引入时期较晚，大部分都引用于国外的研究成果，未能有效的与我国的市场经济环境相结合。在制定公允价值运用框架时，应结合我国的国情，充分考虑其可操作性，使会计政策能够真正解决经济中的实际问题。这就要求对计量目标提供明确的阐述，例如，对一般性或偶然性的投资性房地产，应规定是采用当时当笔的交易价格，还是充分竞争的交易方式来作为其公允价值。
房地产审计风险范文5
（一）企业价值目标多样，3E性难以兼顾
国有房地产企业是社会组织的一种存在形式，其实现的价值是多层面、多维度的。作为自主经营、自负盈亏的市场主体，企业注重的是经济目标，通过投资、建造、销售项目或提供服务实现利润的最大化，以满足投资人对投资的增值和回报。但在追求国有资本保值增值的过程中，又必须体现出比其他企业更高的公益性，实现公共利益目标，如承建政府特定的投资项目、参与市政工程和安居工程建设等，推动城市建设步伐，改善居民居住环境。企业在执行市场经济行为时，受资本逐利性的影响，会自发地追求效率和效果的最大化，以期用最小的投入获得最大的产出。当企业承担一定的社会责任目标时，3E性之间往往会出现矛盾，比如建造某一公共项目，在评价其绩效情况时常常会发现，有时支出虽然经济、节约，但效果不好，或者是产出质量、社会效果、公众满意度非常理想，但项目本身却无经济性可言。
（二）经济业务复杂，评价标准难以统一
近几年房地产行业高速发展，经济业务越来越复杂。从整个企业集团看，其经营业务多元化。很多企业大规模跨区域、跨领域扩张，不仅从事着住宅、商业地产开发，还延伸经营与之相配套的市政设施建设、绿化养护、物业管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多领域，由过去单一的房地产开发经营发展成为了综合性房地产投资控股集团。从单个企业来看，其业务环节繁多。房地产开发业务一般包括项目可行性研究、产品定位、规划设计、征地拆迁、七通一平、建筑施工、工程监理、竣工验收、交付使用等多个阶段。受内外部因素的影响，每个阶段都存在着管理控制风险，影响企业绩效。企业开展绩效审计，可以是整个集团系统的各运营层面，也可以各业务开发阶段为审计对象，或者选择开发阶段的某一控制点进行审计。正因为绩效审计的内容广泛，审计对象千差万别，因此，制定一套统一适用的评价标准体系比较困难，也影响了当前绩效审计大范围的推广。
（三）审计资源不足，审计效益受到限制
相对于企业财务收支审计、专项审计、效益审计，绩效审计的目标层次更高，审计内容增多，既包括被审计单位各项业务活动，也包括其他非经济范畴的管理活动。在工作量不断增加和难度逐步提高的情况下，审计任务重与审计资源不足的矛盾凸显，影响着审计效益的发挥。
一是重视程度不够。长期以来，企业管理者往往将审计与会计紧密联系起来，认为审计就是对会计报表进行审核，是保证财务信息合法公允的第二道关口，没有意识到内部审计的潜在价值，抑制了企业对内部审计的资源投资，这种资源不仅是有形的财务资源、人力资源，也包括管理者的时间和注意力资源。绩效审计因受资源的限制不能很好地深入开展，审计意见和建议也就得不到较好地贯彻和落实。
二是评价依据不健全。2013年8月中国内部审计协会了新《中国内部审计准则》，将原经济性、效率性、效果性具体准则合并修订为第2202号内部审计具体准则――绩效审计，为内部审计实施绩效审计提供了法规依据。但该准则对审计的方法和评价标准只是作了笼统的列举，没有制定具体的实施细则，给绩效审计工作带来一定的难度。企业审计人员在进行绩效审计时, 由于缺乏有针对性的细则指导，往往凭各自的想法和职业判断来摸索, 难免有各行其是的情况, 这样不利于审计质量管理及审计风险控制, 加大了审计风险。
三是人才资源匮乏。绩效审计是一种新型审计，涉及的领域和范围较广，审计对象复杂多样，这就决定了审计人员必须是精通多个学科、综合素质高的复合型人才。而受传统财务审计的影响，国有企业的审计人员主要是会计师和审计师，精通工程、评估、经济、法律、计算机等专业知识的人才极少，整体呈现着知识结构单一，综合分析问题的能力不强，缺乏绩效评价的经验、知识及技术能力的特点。这直接影响了绩效审计的质量，审计评价和建议也无法上升到企业管理层面，难以达到理想的绩效审计效果。
二、国有房地产企业开展绩效审计的对策
（一）有的放矢,恰当选择审计项目
审计项目的选择是审计工作循环的开端，也是审计计划编制工作的第一步。审计项目选择的好，可以达到绩效审计目标；反之，则不可能达到。选择审计项目时，应对被审计事项或单位的信息进行充分了解和分析，从宏观上把握和识别企业面临的风险并排序，预测可取得的审计成果是否能够达到审计目标，最后由决策层、业务部门、审计组共同论证择优。目前国有企业开展绩效审计的实践经验有限，大规模开展绩效审计的基础和条件尚不具备，本着“突出重点”的原则，可以选择领导重视、群众关心的热点、难点，重大资金，重点项目，高风险集中的重点环节进行试点审计，再由点及面，逐步推开。比如，对资金分配使用的合理性和项目的效益性进行审计，审查项目的可投资性、技术可行性和经济合理性，审查工程质量情况，审查物资采购和招投标程序的合法合规性，审查项目建设计划与执行情况，审查项目投入使用后的运行效率和效果等。另外，选择审计项目的规模大小、复杂程度应与审计人员的数量、素质等审计资源承受能力相匹配。
（二）建立多层次的绩效审计评价标准体系
确定绩效审计的评价标准是绩效审计的关键问题，没有审计标准，就无从进行审计评价。国有企业的经济管理活动是多样的，绩效审计应当根据审计事项的特点建立相应的评价标准，这种评价标准体系是多层次的。一般来说，分为三个层次：第一层次是财务绩效标准，是根据国家政策、行业参数、上级下达的任务目标、预算等制定的经济效益类指标，以定量和财务分析为主，利用这一类指标可以进行投入、产出等总量分析，进行预算投入与实际投入、本项目与其他项目的比较分析，进行未来发展走向的趋势分析，形成企业绩效的初步评价；第二层次是管理绩效标准，主要是内部控制类指标，以定性分析为主，定量分析为辅，从企业经营决策、内部管理与控制、战略管理、发展创新等方面进行评价，反映管理成效，形成企业绩效更全面的修正性评价；第三层次是社会效益标准，根据不同行业、不同性质而制定，主要包括公共设施增长率、社会满意度、群众上访率等指标，评价项目对生态环境、行业和地区经济发展、公共政策和社会稳定等方面所产生的作用和影响。运用这三个层次的评价指标，可以形成企业绩效的综合评价。在确定评价标准时，应当根据国家经济形势、宏观政策、当地的客观环境、历史条件和实际情况进行动态的调整。
（三）综合评价企业绩效的3E性，即经济性、效率性、效果性
房地产企业具有行业特殊性，其绩效审计项目往往会涉及许多重大的建设项目，这些项目可能要延续若干年，有的项目要分几个阶段完成。这就需要对项目过程进行绩效审计和评价，提出管理建议。这类项目当期可能没有效益或收益很小，但不能简单地评价说项目绩效不好，项目可能在今后会取得较大的效益空间。因此，在评价效果性时，不能局限于现实的、短期的、局部的绩效，应当将短期效益与长期效益相结合，用发展的眼光进行评价。必要时还要追溯到以前年度的工作成果对现实工作的影响，密切关注前后年度之间存在的必然联系。在项目初期效果性不明显的情况下，要更多地关注投资的经济性，控制投资规模，注重项目的合理性，尽量控制不必要的变更支出。在企业承担政府建设任务，经济效果不明显的情况下，要更多地关注其社会效益性，经济性和效率性则处于次要位置。总之，在评价企业绩效时，要权衡3E性，给企业一个客观、公正、准确的评判。
（四）多方面提升审计人员的综合能力
审计署提出的“人、法、技”建设中，“人”的因素是排在首位的，因此全面提升审计人员的综合能力有利于推进绩效审计的顺利开展。提升审计人员的综合业务能力，可以从四个方面入手：首先，审计组应组织审计人员掌握项目从立项、建设、验收每个环节涉及的内容、工作重点，全面学习相关法律法规和企业内控制度，熟悉整个经营管理过程。其次，适当聘请法律、合同、工程造价、工程设计、施工管理等相关领域的专家参与到审计项目中来，通过审计人员与专家的现场互动，提高审计人员的综合素质。再次，项目结束后，审计组应开展审计项目事后评估，总结审计过程中的成功经验和失败教训以及创新点，为下一个审计项目的开展奠定良好的基础。最后，企业应每年定期实时对审计人员进行系统培训，既要培训绩效审计的方法和技术，又要有具体绩效审计项目的技能培训，不断提高审计人员的学习能力、实战能力、攻坚突破能力和分析研究能力。
（五）加强监督落实，促进审计成果转化
1.建立跟踪检查制度，避免屡查屡犯。一是抓住绩效审计中发现的数额大、范围大、影响大的问题进行跟踪整改。二是对领导批示的问题迅速组织力量督促整改，确保认真落实。三是在对绩效审计中发现的普遍性、全局性问题督促纠正的基础上，把重点放在督促健全内控制度和流程上，确保问题得到全面整改，扩大绩效审计的工作成果。
房地产审计风险范文6
[关键词]计算机审计；财税；实践；作用
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）48-0126-02
目前，大力开展计算机审计已成为深化各项审计工作的主要着力点。计算机审计为深化财税审计提供了现代化手段，不仅提高了审计质量和效率，有效地规避审计风险，更重要的是带来了审计思路、审计方法和审计模式的转变。在审前调查阶段获取电子数据和数据字典，对取得的数据进行分析整理，制定审计方案，确定审计重点和审计关注点；在现场审计阶段，可以深入审计分析整理，简便快捷地排查和确定审计疑点，进行核对和延伸审计；在审计报告阶段，为复核把关提供方便，可以有效地控制审计质量；审计后，可以建立部门内部的完整的电子数据资料库。
我们的主要思路、做法和计算机审计的突出作用主要表现在以下几方面。
1 审前调查分析充分，审计思路清晰
在市地税、市财政和某辖市财政决算审计中，我们在审前调查阶段不仅调查了解被审计单位的基本情况，而且要取得电子数据和数据字典以及信息系统中各表结构及相互钩稽关系。在对有关电子数据进行数据导入、转换、认真分析研究，充分运用计算机进行检索、查询、汇总后，结合历年审计经验，确定重要性水平和进行风险评估，据此制定审计方案，使方案内容、重点彰显个性，因地制宜，有的放矢，审计思路清晰。
2 审计重点更加突出，审计目标明确
在对某辖市财政审计时，从事先取得的数据来看，地方税收总量不大，纳税大户不多，反映出该市经济发展状况欠佳，财政比较困难。结合该市有关支持企业经济发展、扶持企业做大做强的政策精神，审计判断可能存在对大企业采取保护性政策措施的问题，因此，对地税的审计把税收政策执行情况、税收征收管理情况作为两个突出的重点；对财政的审计则把审计预算执行及平衡情况以及上级专项支出指标的批复和分配使用情况作为突出的重点，审计结果验证了我们的判断，达到了预期的目的。
3 审计内容全面完整，审计风险降低
随着财政、税务等审计对象的业务数据和业务流程的电子信息化，审计已经难以完全取得这方面的纸质书面资料，传统的审计手段已经无法对这部分内容实施有效的审计监督检查，由于审计存在空白点和死角，致使审计结论存在相当大的风险。
计算机审计对深化财政金融审计有突出的效果，数据采集面广，取得资料完整，审计覆盖面宽，并避免了被审计单位隐瞒财政财务业务资料的情况，数据来龙去脉清晰。在地税审计中，我们将地税征管系统的主要数据库中的有关的用户表及其字段以文本文件方式导入到电脑中，共取得了审计需要的17张表格：缴款书记录表、税务登记表、国库代码表、隶属关系代码表、纳税项目鉴定表、欠税类型代码表、减免申报记录表、提退记录表、代征代扣项目表、查补入库明细表、税款类型表、税种代码表、税目代码表、税务机关代码表、预算级次代码表、预算科目代码表、注册类型代码表。
在财政审计中，预算管理系统取得的表格有15账：包括账套表、摘要表、拨款凭证表、明细账数据表、科目汇总表、总账数据表、会计科目表、科目汇总表、记账凭证表、原始凭证表、资产负债表、单位代码表、单位账号表、付款单位表、拨款通知单表。此外，还有财政各业务部门管理核算的预算外专户、农财、企财、行财、社保、基建等的各个账套。
上述电子表格资料基本反映了财政、税务的业务流程和账务处理，满足了审计的需要。通过对上述数据的审计，审计人员对报表及其各科目数据的真实性做到心中有数，审计结论也放心踏实，更加真实客观。
4 数据查询分析快捷，审计效率提高
财税审计有数据量大、内容多、事项多的特点。传统手工审计费时费力，效率较低。计算机审计的开展为财税审计带来了前所未有的变化。
首先，由于提前取得电子数据，在审计进点前的调查阶段就基本完成了审计重点的确定，查找出了在审计现场实施阶段需要进一步核实、核对的审计疑点和审计线索。
其次，现场审计阶段，尽管电子数据量庞大，但由于查询数据资料方便快捷，审计资料共享，以往许多用手工不能审核的数据可以在较短时间内解决。如我们对某辖市财政决算审计，按照以往的审计进度需要20个工作日才能完成的只用了半个月就顺利结束，大大缩短了整个审计项目的时间周期。
最后，部分事项可以无须在现场审计，案头审计即可完成，审计的自主性增强；审计复核工作方便有效，便于审计质量控制。
5 审计技术方法创新，审计内容深化
计算机审计的实施，对税务审计而言，克服了无账可查、无凭证可翻的缺陷，审计资料齐全、审计内容更加丰富。在审计范围上，审计走过了从详细审计到抽查审计的过程，现代审计手段使审计能够在较短时间内实现全面审计；对财政审计而言，把大量的账簿尽收“机”中，可以灵活选用不同的数据分析工具进行审计，避免了在账簿堆中埋头查账的辛劳，对审计人员是一个很大的解放。更重要的是，计算机审计的核心手段数据分析功能在审计中得到充分发挥。
在财政审计中，为解决财政预算审计中预算指标的查询、核对、汇总工作提供了一定方便，使原来预算审计中因文件多、指标多、拨款笔数多而不能审核的一大块内容得到较为全面的审核，可以很清楚地审计出已拨金额、结转下年支出金额以及被挤占挪用金额。
特别是在税务审计中，从原始数据到报表的中间环节，在传统审计中往往会发生线索中断的情况，计算机审计已经基本可以实现对业务全过程的审计。如，税务部门提供的税收计统报表反映的数据的真实性，依靠传统审计手段难以验证其真伪。计算机审计可以有效地进行报表核对，验证其真实性。审计中，灵活运用SQL语句、ACESS表查询和EXCEL等工具，通过查询、核对、复算、比较，完成了核对报表、指标筛选、关联分析和归类汇总工作，并深入进行了预算级次审查、金融保险业税收入库级次情况、税收入库大户查询排序、新欠税金及基金费情况、查补税款实际入库情况、房地产企业营业税及所得税缴纳情况、税收减免情况、滞纳金缴纳情况、一个账号多个企业缴款以及一个企业多个退税账号等情况，核实查证了有关问题，审计成果明显。
如，通过对减免税企业税收缴纳和减免情况的查询，更清晰地看出大部分企业未严格执行“先征后返”的规定，因而相应减少了当年的应征数和入库数，影响了税收报表数据的真实性、完整性。通过对“缴款书记录表”中减免额的汇总，发现其金额与税收报表的“减免税金报表”金额不一致，审计分析其原因是：“缴款书记录表”反映地是当年减免执行数，即前一年批复和部分当年批复的企业减免额，而税收报表是统计口径，反映地是当年批复的企业减免额。但经审计，发现部分企业的退税应在上年执行，但当年未执行，到次年才退还企业，说明存在利用减免退税调节税收的情况。
通过对房地产企业纳税大户的查询，对缴税金额、税款所属期、缴税是否均衡等因素的分析，确定了4户企业进行延伸审计，根据事先确定的疑点线索，每个企业仅用半天时间，就查出4户房地产企业应缴未缴营业税、企所税800多万元。
计算机审计实现了业务专长与技术优势的有机结合，从数据采集、转换、分析到编写审计模块等技术日渐成熟，并实践中积累了一定的经验，对深化财税审计起到了助跑作用。
参考文献：
[1]安宁.计算机审计实施中存在的问题与解决对策[J].高等财经教育研究，2012（2）.
[2]王春璞.计算机审计的实践流程与挑战对策分析[J].科技信息，2012（35）.
