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房地产中介法律法规范文1
关键词: 房地产中介服务发展现状对策
Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.
Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure
中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）
0 前言
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。
随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。
1.当地房地产中介行业发展现状及问题
1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状
当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。
1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低
市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。
1.2.2经营失信，社会信誉度低
日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。
1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差
据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。
1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。
1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力
当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低
目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。
1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为
目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。
2. 健全房地产中介行业的对策和建议
2.1 房地产中介行业发展对策
2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展
由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。
2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设
鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。
2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质
应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。
2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律
制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。
在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。
2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理
将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。
2.2 对相关立法的几点建议
借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。
房地产中介法律法规范文2
房地产交易的特点及管理
房地产交易特点
房地产交易主要指，房屋及土地供应与需求双方实施的买卖交易活动，从而将房屋所有权和土地的使用权转移的过程。房地产交易包含多种类型，不仅包含房地产转让、抵押，而且涉及租赁。通常房产交易进程中是由中介公司带领客户查看房源，最终促成交易。房产交易与其他产品相比，流程烦琐，影响交易因素较多。立足本质层面，房产交易主要指房地产交易主体间以房地产特殊产品为交易对象所从事的市场交易活动，拥有较多特征。首先，不发生物体的空间移动。房产交易中，由于房产具有不可流动性，不能以实物形态进入交易场所。因此，房产商品交易，只有所有权或使用权关系转移，并不存在物流形态；其次，房产价格随国民经济的不断发展，处于稳步上升趋势。房地产交易的管理房地产交易管理，主要指为避免房产交易中的不良行为，政府以法律形式、行政手段等，对房地产管理部门实施约束，促使其交易规范化，对交易过程进行监督，防止出现违法行为，针对不良违法交易应严厉打击。政府对房产交易进行引导，彰显其在交易中的监督能效。依据我国《房地产管理法》，对房地产转让、抵押的规定，在交易中遵循公平、自由等原则，确保交易行为处于我国法律红线内。此外，根据《2019年中华人民共和国房地产法律法规全书》指明，房地产交易中，不仅应将房屋所有权转让，而且还包含土地使用权，该制度极大程度地消除了房地产交易中的风险。
房屋交易过程中存在风险的房屋
房产交易过程中，部分房屋的自身特性，致使其买卖具有一定风险，针对此类房产，购买者应加以规避，主要包含以下几种类型：1.没有房产证的房子。证件齐全、房产证产权清晰，才能明证房主对房屋享有所有权，也为证明买房权力的唯一凭证。若购买没有房产证的房屋，其可能处于抵押或转卖状态，无法保障购买者的经济权益。2.小产权房。小产权通常为集体所有土地开发房产，售价与商品房相比较低，但根据我国现行法律，小产权房未有合法流转空间，禁止对外销售，购买此类房屋无法获取产权证。3.未满5年的经济适用房。此类房屋未满5年禁止上市交易，此类房屋交易不受法律保护。
房地产交易中的风险
与开发商交易中的风险
对房产开发商而言，其核心目标为获取更多的利益，实际开发进程中，将核心置于利益层面，对城市规划改造具有一定随意性，譬如占用绿地等时有发生，此类行为对城市规划建设造成一定影响，不利于城市文明建设；同时，部分开发商在实际开发进程中，出于利益考量，未能严控建筑工程建设质量，导致房产存在一定安全隐患，会给消费者造成较大损失。此外，房地产实际营销中，为吸引客户眼球，对自身房产宣传真实性有待深究，若客户在购房中对交易风险未能正确把控，可能在支付房款之后无法如期入住，或部分客户难以获取相关的法律证件，不同程度上使消费者利益受损。
房地产中介交易风险
一般房地产交易中，主要包含两种类型，即为一手房、二手房交易，其中一手房为消费者与开发商间的交易；二手房主要依附于房产中介实施。房地产中介承担的职能较多，不仅包含房地产价格评估、咨询，而且涉及房地产经纪活动等。当前，随着房地产产业快速发展，房屋价格持续上涨，房地产业已进入高峰期，市场上出现大量房地产中介机构。其中，部分中介不正规，出于自身利益考量，为吸引更多消费者购买房产促成交易，房源实际信息不真实，造成买卖双方信息缺乏对称性。房地产中介从卖方获取相应的房源，将房屋价格提升，从而获取相关利润；房地产中介在房主未授权情况下，将房屋在网上挂卖，且私自配取房主钥匙，带领购买者看房，均易增加房地产交易管理风险。
购买者缺乏相应的法律知识
购买者在购买房屋的进程中，主要将核心置于房屋质量、开发商可靠性层面，对房地产行业相关法律缺乏掌握，对周边未来规划及设施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地产交易存在的风险，主要包含两个核心点，即销售及交付。风险体现在买卖合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易风险。此外，需特别注意的是，房屋存在缺陷或未办理相关预售许可证，可能为查封或抵押等房源，所以购房者在购房之前，应积极掌握交易相关法律知识，避免增加交易风险。
房地产交易中的风险管理对策
完善房地产法律法规
完善的法律法规，对房地产交易具有一定的导向，使其交易趋于规范化。当前，我国针对房地产交易中的法律缺乏完善，导致交易中的风险增加，从而使购房者经济利益容易受损。因此，国家及政府相关部门应加以重视，针对房地产交易现状，将相关法律法规完善，杜绝房地产交易中出现各类不良行为，为广大群众提供安全的购房环境，促进房地产行业良性循环。宣传诚信理念，倡导诚信价值观开发商未持有正确的开发建设理念，是房地产交易存在风险的重要成因，一是，在相关法律法规完善的基础上，政府应通过各类媒介加大城市理念宣传，提升开发商的诚信水平。二是，政府应积极利用大数据技术，给予全国诚信度低、违反相关法律的开发商相关惩罚，并积极采取正确的引导措施，加强培训及教育，不定期对此类机构严格检查，对其各类活动实施监管，构建良好的房地产交易市场环境。
建立房地产市场信息体系
伴随“互联网+”时代的到来，各类信息技术被广泛应用于各行各业中，对房地产行业而言，应加快信息体系建设，减少交易进程中的各类风险。利用信息技术，构建完善的房地产信息交易平台，实现房源信息共享，可切实监督房地产交易中的各类活动，针对违规操作，及时给予相关的调整，使房地产交易更具可靠性及安全性。同时，在网络监管平台上设定相应的反馈模块，建立消费者交流区，消费者可通过该平台进行交流，以此实现信息共享，不断减少房地产交易中的各类风险，提升消费者购房的满意度。以季度为单位，根据平台消费者反馈的意见，将其予以整理、汇总，为今后房地产交易工作调整提供方向。
加大工作人员培训力度
房产中介人员作为房地产交易核心协调者，需拥有良好的综合素养，可及时准确地识别各类交易风险，及时为消费者安全购房提供参考。房地产中介企业，应根据实际状况，积极组织工作人员学习各类法律相关知识，增强工作人员的法律观念，确保在实际工作中不被利益所误导。同时，为进一步提升房地产工作人员的专业性，应积极开展相关系统教育考核，并不断加强工作人员的综合素养，从源头遏制交易风险。此外，为使员工树立正确的价值观及道德观，应加强企业文化建设，将其理念渗透于培训中，切实为消费者提供优质服务。
实施稳健的政府调控政策
经济体制主要依附于市场自我调节，但与其他行业相比，房地产行业具有一定的特殊性，交易金额较大，致使房地产波动频次较高。因此，为进一步改善房地产交易的规范性，政府应通过调控手段，制定完善的调控策略，避免房地产行业波动较大，造成不良影响。实施调控时，应注意各地区的差异性，做到因地制宜。从宏观层面加强金融监管，建立约束房地产投机的长效机制。加强行业监督管理，建立监督机制房地产交易中，针对其交易环节及主体应采取相关管理手段，对各个环节加强管控，形成完善的管理体系，确保政府调控成效。建立完善的交易全程监管机制，针对商品房交易，不仅需监管预售许可、销售公示，而且应将房源质量予以审核，使其各环节趋于规范化及标准化。
房地产中介法律法规范文3
国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产估价信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络，进入我国房地产中介服务市场。
一、国外中介机构发展策略
国外中介有许多值得我们借鉴之处，如诚信问题、信息问题、信息共享、进入（认证）条件、行业自律、人员培训、相关政策、业绩统计等。美国房地产中介已发展了80多年，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作方面，都有一套完整的制度及成熟的运作模式，处于世界房地产中介行业领先地位。特别是其房地产中介管理制度，值得借鉴。
（一）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：（1）经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。（2）销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人的若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。同时，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体条件。比如年龄、学历、专业知识、经验、名声等。持房地产经纪人和销售员执照者每四年需要重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。在取得执照前，州政府主管部门要对申请人行为进行调查。要取得执照，除了一般要求和相当的经验外，还要接受一定课时的专业知识教育训练，并参加执照考试。取得执照后，还要接受州房地产委员会的执照管理。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头、公私款不分、以非法手段取得执照、有不良行为记载等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚，甚至可能会向法律提讼。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。
（二）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照。
为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿。该基金由领照人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如，加州地产局设有两项不动产基金，一项为教育及研究基金，另一项为赔偿基金。所有执照费用的20%投入不动产基金，其中40%放在教育研究，60%放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，则被告经纪人的执照会被取消，直到它偿还所赔偿款项及附带利息。
一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%～7%，大型商业用地3%～6%，未开发土地6%～10%。
房屋买卖过户由产权公司经手，不仅、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。
（三）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生，并被暂停或吊销执照，就会被刊登在经纪人广告刊物上，从此很难再从事这一职业。
二、我国房地产中介服务行业的完善
（一）从业机构和人员职业化、正规化。近几年来，我国房地产中介服务如雨后春笋，从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是，从整体上看，仍然是行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。
1、加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件，仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立良好的执业环境。
2、严格市场准入制。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等设定更高一些的“门槛”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。通过审核，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
3、坚持从严整治。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正压邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，维护合法经营者，打击非法经营者。
（二）行业结构社会化、系统化。目前，我国房地产中介服务机构分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
1、建立服务全社会的机构网络。当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之，服务机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。在日趋激烈的市场竞争中，要想站稳脚跟，获得一席之地，就必须降低中介公司的服务成本，提高成交率。扩大经营规模，走连锁化道路则是中介公司的发展方向。一方面规模经营可以大大降低中介公司提供服务的平均固定成本，同时由于大规模公司的人员对业务的熟悉和高度的专业化，可以有效地降低平均可变成本，从而在整体上降低中介公司的服务成本，保证较高的经济效益；另一方面规模经营和连锁化也有利于房地产中介公司扩大自身影响，提高知名度，扩大市场占有率。
2、建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散的，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，应借鉴外国的做法，结合本地实际，建立各种信息网络。首先，利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体，建立中介信息、价格信息、房地产交易登记信息，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点，为市民提供全天候、全方位的信息服务。如利用三维成像和多层链接技术，全面地展示楼盘区位、环境、社区规划、楼内结构及其本身结构布局等。
（三）服务执行深层化、制度化
1、提高服务水平。我国房地产中介服务层次较浅。要改变这一现状，首先，拓展服务领域，提升服务水准，使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
2、加强行业自律。我国房地产中介服务行执业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。一是从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对人员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是普及“放心中介”，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会做出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台账，以备管理部门和协会检查。
（四）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。
1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。
2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
3、加大科技含量。加大硬件和软件投入。房地产中介服务行业是一个高科技产业，把最新科学技术应用到中介服务行业中来，是世界各国行业发展的趋势。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。
4、推进集约化经营。我国房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范，且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业。因此，必须对房地产中介服务业进行调整改造，以提高其竞争能力。首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体开发商之间的脐带，加速产销分离。其次，要改善经营管理。
房地产中介法律法规范文4
1.从游击散漫型走向职业化、正规化
近几年来我国的房地产中介服务如雨后春笋，其从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是从整体上看，这支队伍还是“散兵游勇”，行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。要改变这一状况，必须采取以下措施：
（1）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。
（2）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。
（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
（4）坚持从严整治。美国各个州的房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到任何一个房地产中介机构检查他们的业务记录，发现问题及时报告，由房地产委员会讲座决定是否向法院控告，同时，各地都有专门的部门负责处理此类案件，他们接到控告后立即去调查，问题严重的将处以暂停营业或吊销执照。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。实际上一旦发生此类事情被公分开查处后，中介执业人员声名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也无法再从事这一职业。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正祛邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，要加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理，清除“害群之马”，取缔无资质（格）经营，处罚并淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和执业人员。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，既维护合法经营者，又打击非法经营者。
2.从零星分散型走向社会化、系统化
目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。
（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。
（3）提高服务水平。发达国家和地区的房地产中服务机构一般都能提供深层次、高附加值的服务，能满足客户高难度的服务需求。而我国房地产中介服务基本上是浅层次的，要改变这一现状，首先要拓展服务领域，提升服务水准。使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，要借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。
3.从传统粗放型走向专业化、现代化
目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。
（1）提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。
一是要完善专业体系，具体应设立包含策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。如策划、经纪、估价执业资格均应分高、中、初三个等级。
二是要优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。同时，还要加强对现有人员的专业培训。
（2）实行规范运作。目前我们的房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，我们必须针对目前市场最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的办定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其坚价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
（3）加大科技含量。加大硬件和软件的投入。
（4）推选集约化经营。我国的房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业，像“美国二十一世纪不动产”这样的公司在国内尚无一家。一旦加入WTO，我们的房地产中介服务业就处于弱势，会受到较大冲击，甚至难以生存。因此，我们一定要树立危机感，充分利用WTO的市场准入条款及其入世后的缓冲期，对房地产中介服务业进行调和改造，以提高其竞争能力。
首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体？开发商之间的脐带，加速产销分离。如，房地产开发公司的中介机构和人员从事自己开发建设项目的中介业务，在有些城市认为是合法的，但这样做既分割了市场又搅乱了市场，最终将阻碍房地产中介服务业的发展。只有让开发公司从营销中逐步退出，才有房地产中介服务业的生存发展空间，集约化经营才有适宜的外部环境。
房地产中介法律法规范文5
[关键词] 市场秩序 房地产 模糊综合评价法 层次分析法
一、研究背景
从2005年开始,针对房地产市场发展中的有关问题,国家加强了房地产市场的宏观调控,如加快住房保障制度的建立、紧缩银根等等。但房地产市场仍然存在各个方面的问题,如住房供给结构不合理、市场风险加大、市场秩序混乱。
国外关于房地产市场秩序评价的研究比较少,对于市场秩序的研究大部分集中于理论研究方面。国内对于房地产市场秩序评价指标体系的研究比较多,而市场秩序评价方法的应用比较少,仅在建筑市场,电子信息产品市场中有所应用。
二、房地产市场秩序综合评价指标体系的构建
1.构建思路
本文房地产市场秩序综合评价指标体系的构建,主要遵循两条思路:
(1)构建原则:综合性原则、层次性原则、代表性原则、个性原则、指导性原则、可比性原则、可操作性原则。
(2)借鉴一般商品市场秩序评价指标体系:市场秩序评价体系课题组将市场秩序评价体系设计为三大类指标,即市场进出秩序指标、交易秩序指标、竞争秩序指标。
2.评价体系构建
房地产市场中包含的要素比较多,其发展也具有与其他市场不同的特点,要对房地产市场做出正确的评价,就有必要设置一个完整的评价体系,这些体系必须考虑整个房地产市场的各个要素,不仅要从微观经济活动层面反应各种市场要素的运行状态,也要反应出与房地产相关的法律法规和公共习惯的认同和遵从情况。本文结合房地产市场发展的特点,借鉴市场秩序评价体系课题组的成果,对房地产市场秩序评价设置了一套比较完整的评价指标体系。
(1)市场主客体秩序指标
房地产市场的主体秩序指标可以分成市场主体经济效益指标、市场主体进出秩序指标两个二级子指标。
具体构成为:①房地产市场主体经济效益指标:房地产企业产值利润率、房地产企业税收总额、房地产企业人均经营额、房地产上市公司净资产收益率。②房地产市场主体进出秩序指标:房地产企业及中介咨询企业条件合格率、房地产企业及中介咨询企业证照齐全率、不合格房地产企业及中介咨询企业退出率。
房地产市场客体秩序指标具体分成两个二级子指标:房地产产品秩序指标和房地产中介咨询服务秩序指标。
具体构成如下:①房地产产品秩序指标:商品房质量达标率、商品房质量事故率、商品房质量公众投诉率。②房地产中介咨询服务秩序指标:房地产中介行业总产值、房地产中介行业从业人数、房地产中介服务水平、房地产中介服务业主满意度。
(2)市场交易秩序指标
房地产市场的市场交易秩序指标可以分成:房地产企业和消费者之间的交易秩序指标房地产企业和合作单位之间的交易秩序指标以及业主和中介咨询企业之间的交易秩序指标这三个二级指标。
各二级指标的具体构成为:①房地产企业与消费者之间交易秩序指标:产品价格公开率、消费者投诉率、侵犯消费者权益案件率。②房地产企业与合作单位之间交易秩序指标:书面合同签订率、合同履约率、不合格合同率、经济合同纠纷案件指数。③业主和中介咨询企业之间交易秩序指标:中介服务质量与水平、合同纠纷情况、客户满意程度。
(3)市场竞争秩序指标
市场竞争秩序指标用来评价房地产企业之间的竞争关系状况。主要包括不正当竞争秩序指标、限制和阻碍竞争秩序指标两类。
具体指标构成为:①不正当竞争指标:侵犯商业秘密案件指数、损害竞争对手商业信誉案件指数、商业贿赂案件指数、虚假广告案件指数。②阻碍和限制竞争指标:行业垄断情况、地区封锁情况、滥用行政权利限制公平竞争案件指数。
(4)房地产市场运行秩序指标
本文结合房地产市场发展的特点,设置了房地产市场运行秩序指标,可以分为四大类二级指标。
具体构成为:①房地产与社会经济发展的协调性指标:房地产投资总额占固定资产投资总额比重、房地产用地比、房价收入比。②房地产市场景气程度指标:商品房预售率、商品房开工量、商品房空置率。③房地产市场均衡程度指标:商品房存量与增量交易比、商品房租售价格比、房屋租售面积比。④房地产金融服务指标:房地产开发贷款率、购买商品房贷款率、贷款限制与贷款门槛、贷款利率。
(5)市场监管秩序指标
房地产市场监管就是指对房地产市场的监督和管理。房地产市场监管秩序指标可以分成监管依据指标、监管体系指标和监管效果指标三个二级子指标。
各二级指标的具体构成为:①监管依据指标:房地产行政监管立法的人员情况、房地产行政监管立法的程序情况、行政监管法律法规数量、行政监管法律法规的变化情况。②监管体系指标:相关管理部门的数量、市场监管机关只能到位率、行业协会的发展、新闻机构的关注程度。③监管效果指标:违法违规项目总数、执法人员违法违纪和不作为行为发生率、监管系统的不良行为情况。
三、房地产市场秩序各指标权重与指标值的确定
本节主要利用层次分析法对房地产市场秩序评价体系中各指标的权重进行确定,并通过专家打分与现状分析相结合的方法,确定模糊综合评价中各指标的评价值。本文房地产市场秩序评价指标的各权重如表1所示。
四、房地产市场秩序模糊综合评价实证分析
模糊综合评价法的基本原理及其步骤是:
第一步,确定对象集,因素集和评语集。本文的对象集为房地产市场秩序,因素集为评价指标体系的各项指标。本文的评语集采用V={很好、较好、一般、较差、很差}五级评价,为使结果更具有直观性,对评价集赋予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。
第二步,确定权数分配。本文采用层次分析法确定个因素的权重。
第三步,建立各因素的评分隶属函数和综合评价矩阵R。
第四步,计算每个对象的综合评价结果。
为使结果具有可比性,本文主要针对全国房地产市场、北京房地产市场、长沙房地产市场进行评价,考察整体市场、一线城市市场和二线城市市场所具有的不同特点。采用模糊综合评价法通过计算,房地产市场秩序评价结果如表2所示:
五、改善房地产市场秩序的政策建议
房地产市场秩序各城市各有不同,整体来说房地产市场秩序评价分值不是很高。尽管还不存在非常严重的问题,但是要改进的地方还有很多,不仅在市场实际操作方面需要进一步发展,在监管、调控方面也需要有更科学有效的措施。
1.坚决调整房地产市场的分配不公问题。可借鉴欧洲的公共财政政策,理顺房地产商与消费者的分配关系,改变房地产行业的分配和再分配失衡问题。
2.加强金融监管,提高金融资源的配置效率,避免资金非理性地流向房地产业。要增加对资本市场的投入,做好企业股本募集、产业基金、创业基金和资产证券化,打开资本市场通向中小企业和自主创新的通道。
3.以市场调节为效率之剑,法律手段为公正之剑,以政府的科学管制为公平之剑,架构房地产宏观调控的铁三角架构,实现房地产市场的公平、公正和效率的有机统一。
4.加强政府职能建设。在政府管制方面主要做好以下几点:一是建立房地产的听证制度,这有利于建设一个和谐的房地产市场;二是要严格监管房地产金融市场,坚决打击各种违规行为;三是要加强对房地产中介的监管。
5.加强社会舆论监督。通过房地产市场秩序专项整治,进一步规范房地产市场秩序。查处房地产开发用地、房地产交易、中介和物业管理等环节中的违法违规行为,导企业树立品牌意识,强化企业自律、依法诚信经营。
参考文献:
[1]Darko Galinec, Slavko Vidovic. A Theoretical Model Applying Fuzzy Logic Theory for Evaluating Personnel in Project Management. Journal of Behavioral and Applied Management. Glendale: Jan 2006. Vol. 7, Iss. 2: p. 143 (22 pages).
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[3]宋巍巍:建筑市场秩序分析及评价[D].清华大学,2004
[4]熊元斌:市场秩序及其评价体系简论[J].工商行政管理,1996(10): 24-26
房地产中介法律法规范文6
关键词：房地产估价；估价行业；问题；对策
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。
一、房地产估价的常用方法
1、成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常选用的是更新重置成本。
2、市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
3、收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。
二、房地产估价行业发展现状
1、制定了房地产估价的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产估价行业及估价师的地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。
2、建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范
根据各级房地产管理部门的统计，目前全国有4万多人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业约3．5万人，房地产估价机构5,000多家，其中一级资质房地产估价机构267家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
3、形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准
从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
4、房地产估价服务领域逐步扩大
在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
三、我国房地产估价行业中存在的问题
1、立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产估价制度的法定地位，但关于房地产估价的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏首畏尾，无法充分发挥其主观能动性，其评估结果也就难以得到社会的认可。
2、从业人员素质参差不齐
房地产估价不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产估价结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产估价的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。
3、社会公信力不高
由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
三、促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
房地产估价行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介服务行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。
2、加强法律体系建设
为了保证房地产估价行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产估价行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产估价在相关行业的技术需要；解决房地产估价行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产估价方法和程序。
3、对估价师分级制管理
对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。
4、推进信用体系建设
目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。
结束语
房地产估价行业在我国从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，但是房地产估价行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。面对房地产估价行业的发展，我们还需要努力积累理论与实践经验，促进房地产估价行业的快速成长。
参考文献
