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房地产行业如何融资范文1
近期,楼市的二次调控政策犹如寒冬之霜雪降于房地产市场。限购、限贷、加息等楼市的利空政策不期而至。投机性需求得到抑制的同时,又使更多的购房者按兵不动、持续观望态势。当下有人提出“买房不如买房地产信托产品”的说法。而这一观点拨动了不少投资者的心弦。
目前房地产信托产品发行状况如何?投资者转战房地产信托又有哪些风险?如何选择好的信托产品?就此记者采访了北京唐古拉投资管理有限公司的副总裁张晓光先生。
谁是信托之主力
据用益信托工作室的数据显示,1-9月,信托产品的发行总量为1335个、总发行规模是2480多亿;而房地产信托产品发行数量是377个、发行规模超过1240亿。相比而言,房地产信托发行数量约为信托发行总量的30%,而发行规模则占总发行规模的50%左右。即整个信托管理的资产有50%的资产都投向房地产行业。房地产信托缘何成为信托市场的主力呢?“这是一个双向选择的问题:信托选择房地产行业的同时,房地产企业也选择了信托。”张晓光解释道。
房地产行业是一个资金高稀缺性的行业,始终存在融资的需求。而目前市场上比较主流的融资方式有二,即银行和信托。就银行而言,今年伊始,银监会对其控制非常严格,导致银行为了迎合国家政策,不得不提高房地产企业融资的门槛,增强其对房地产项目的风险审核,甚至会出现不贷或惜贷等现象。而吃了闭门羹的房地产企业就只能依靠信托这一渠道进行融资了。
收紧信贷是调控楼市政策之一,那么,未来银监会是否会打压信托来调控楼市呢?“很有可能!” 张晓光表示,。目前,已经有14个城市出台了限购令。这其实是带有计划经济性质的调控手段,可见政府对楼市调控决心之大。目前来看,银监会对银行的限制是起到了一定的效果,而对信托尚未收得那么紧。如果国家调控的决心依然很强,那么对信托行业进行限制不无可能。 “譬如,限制地产类信托发行的规模或一段时期内暂停对房地产项目的融资,都是有可能的。”
而信托选择房地产项目多是出于利益驱动。众所周知,房地产行业的利润率相对较高,其通过信托去融资的利率也较高,通常在15%以上,甚至也有可能达到25%-30%左右。这就不难解释为何信托选择房地产行业了。
规避风险才是关键
目前对房地产市场调控之严,使投资房地产的风险集聚,不少购买者都选择观望或去投资其他金融产品。
其实,市场的资金始终会选择最好的投资标的。今年的股市、楼市都充斥着不确定性、风险也较大,投资者势必会考虑资金下一步要投到什么地方去。“此时,信托其实是不错的选择。”张晓光表示,信托可以满足投资者任何收益水平的要求。目前市场上对信托有一定的误解,认为信托产品是固定收益类,每年8%-11%。其实不然,它也有高风险、高收益的产品,譬如阳光私募或结构性产品等。
目前有些投资者不买房而转向房地产信托的意向较为明显。“这些投资者是比较理性的,除了房地产信托,也有其他信托产品供投资者选择。不过,房地产信托也是不错的投资选择。只是投资者要了解,买房和购买房地产信托产品还是有区别的。”
买房涉及一系列问题需要购买者去考虑和决定。譬如,某个城市是否适合投资;某个项目的位置、前景、周围配套设施是否齐全;如果购买期房,还要考虑开发商的实力如何,会否成为烂尾楼;即便买下房子,将来要考虑何时出手。出手以后还将有一系列繁琐的手续去办理。这一切都要靠购买者自己去决定。如果选择房地产信托则不同了。首先,投资类别不同。投资房产是实物投资,而房地产信托产品投资(大致上讲有两种方式:一是房地产项目贷款类,二是股权投资。)是金融产品投资。而上述需要购房者考虑的问题全部转由信托公司去考虑,投资者只需与其达成契约关系即可。即使未来出现问题,也由信托公司作为有很强的竞价和议价能力的金融机构去跟企业谈判,去解决问题。“从信托行业规范后至今,尚未发生投资人未拿到信托公司承诺的收益或本金丢失现象。实际上,信托产品是比较稳健的。”张晓光告诉记者。
那么,如何选择一个好的房地产信托产品呢?张晓光表示,首先,要选择实力过硬、专业能力强的信托公司,如中信信托、北国投、中诚信托等,都是公认的实力很强的信托公司。如果发生风险,由于他们实力足够强也一定会兑付客户的资金。就这方面而言,投资他们的产品风险相对较小一些。
其次,选择一个好产品。界定产品好坏,并不是看它的收益。若选择房地产信托产品,关键是要看这个项目本身:看所选项目的位置好不好、抵押物的价值是不是够高等。我们应该更多地从风险角度考虑,要看信托合同中的风险申明书。看其中揭示的风险有哪些,控制风险的措施有哪些,这些措施能否有效地规避风险等。
房地产行业如何融资范文2
关键词 房地产融资 融资渠道 融资策略 分析 选择
一、前言
房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一，现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比，具有一定的行业特殊性。例如，具有一定的项目开发周期性，在开发周期内，需要投入大量的资金。因巨额的资金需求，资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源，与房地产行业相依相存，共同发展，关系密不可分。
毫无疑问，融资对于房地产企业自身发展来讲，是非常重要的，尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下，国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题，就需对各种融资渠道进行分析，选择正确的融资渠道组合。
二、房地产企业融资渠道现状分析
房地产企业融资是指通过一定的途径，为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道，可以分为两大类：一种是内源融资，是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资，是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前，国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况，所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。
（一）2015年银行贷款方式现状
银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大，银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%；国内贷款20214亿元，下降4.8%。值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。
狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款，2015年度共计发放20214亿元，广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外，还包括个人按揭贷款，合计共有36876亿元。
（二）2015年债券融资方式现状
房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的，通过一个开发项目进行债券融资，总的来说，房地产债券融资是一种专项融资。
2015年以来，房地产企业发债主体不断扩容，交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下，非上市公司参与发债，有效缓解了房企的融资压力，成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年，房企公司债发行总规模达到3160亿元，增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债，创房企发债规模记录；中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债，票面利率仅为3.4%和3.85%，创房企发债利率新低；龙湖首获批发行80亿元境内公司债，其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融资方式现状
房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径，因为股票融资可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。截止到2015年年底，我国注册的房地产企业约有94000家，但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家，2008年金融危机之后，成功在中国A股市场上市的企业仅有4家，2009年上市的有世联行和南国置业，2015年上市的有招商蛇口（换股吸收合并重组）和新城控股（B股转A股），其他均只能通过借壳上市等其他方式，说明通过IPO上市筹资的道路困难重重，并不适合每个房地产企业。2015年1月，证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下，房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元，同比大幅增长254%。
（四）2015年房地产投资信托基金融资方式现状
房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是指通过发行基金受益凭证募集资金，并交由专业投资管理机构运作，该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目，以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年，面对房地产市场存在存货过剩的情况，为刺激市场，提高资金的使用效率，部分房企开始尝试资产证券化，实现轻资产运营。6月8日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成，天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元，实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。
（五）2015年房地产行业融资渠道情况
就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道，2015年度融资金额分别是20214亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元，占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合计融资总额为24967.5亿元。
三、房地产企业融资组合策略选择
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目；处于发展中期则需要融资来维持项目；发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。
（一）成立初期的融资组合策略
一个刚刚成立不久的房地产企业，要想在激烈的房地产竞争市场中立足，首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立，还没有稳定的收入来源，仅凭注册资本竞拍土地，需要非常雄厚的初始资本，另外，注册资本使用完毕，对日常生产经营也会形成阻碍。此时，可以选择“自有资金+股权融资”模式，吸收新的投资者进入，共同拿地开发，进行原始的资本积累。
（二）成长期的融资组合策略
房地产企业不断地进行项目开发和销售，此阶段将陆续形成资金流回企业，同时随着项目的开发、广告的宣传，房地产企业在当地将具有一定的知名度，行业竞争力将逐步提高。此时，可采用“自有资金+银行贷款”模式，利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外，还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式，吸引潜在机构投资者和风险投资资金。
（三）成熟期的融资组合策略
房地产企业处于成熟阶段，企业的市场竞争力大幅提升，拥有了稳定的市场和客户群体，市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场，占领更大的房地产市场，有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资，还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。
（四）衰退期的融资组合策略
房地产企业现有项目已接近尾声，又没有合适可行的投资项目时，融资的压力反而减轻，还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入，出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模，此时可以吸收合并其他房地产企业，打开新的市场格局，重新回归市场。
除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外，其实在项目开发过程中，项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略，以保证开发资金的投入与使用，回收在时间和金额上做到协调一致，以保证项目的顺利进行。
四、房地产企业应对融资风险的措施
（一）建立多层次的房地产融资策略
我国虽然有多种融资渠道，但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断，主要的融资方式仍然以银行贷款为主，融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来，在国家对房地产行业的宏观调控政策下，银行贷款收紧，房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系，为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，更好地把控资金来源，控制项目风险。
（二）根据企业资金情况，适时调整战略方向
根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出，现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度，房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目，避免过度的市场扩张，控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业，因其与金融体系、国家经济命脉息息相关，所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大，房地产企业应据此调整自身战略方向，与国家政策保持一致。2015年3月，重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖，因其同时在重庆开发8个楼盘，在银行收紧银根的情况下，资金链几度出现断裂，被迫申请破产保护。
（三）慎重选择开发项目，注意区域风险
房地产作为不动产，区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势，而更应该考虑销售是否受阻，对应区域房地产市场是否饱和。2015年度，全国除一线城市外，其他二三线城市新房房价大多出现同比下降，也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和，若房地产企业继续进行盲目扩张，将会走进融资难的困境，并出现经营风险。
（四）开发适销对路产品，加快房款回收速度
房地产作为一种产品，最终将会体现其产品属性，只有生产适合对应人群居住的产品，消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期，需进行市场调研，了解消费者真正的需求，开发适销对路的居住产品。另外，房地产企业需重视销售管理，加速销售房款资金回笼，增加企业营运现金，降低融资风险，摆脱融资困境。
五、结语
当今房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身发展和资金需要，进行融资方案组合的设计，主动进行房地产金融的发展和创新，由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择，也要与房地产企业的发展阶段相适应，不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时，融资渠道策略的选择，也影响着房地产企业的发展，只有选择正确的融资渠道策略，才能为企业发展注入血液，企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力，最终促进房地产行业的良性发展。
（作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司）
参考文献
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[3] 王春华.我国房地产企业融资的突破与创新[J].中国房地产金融，2012（2）：14-16.
房地产行业如何融资范文3
【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策
所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。
一、房地产企业财务风险形成的原因
（一）缺乏完善的财务管理体系
虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。
（二）对财务预算不够重视
房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。
（三）资本结构不科学
利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。
（四）融资渠道单一
我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。
二、房地产企业财务风险防范对策
（一）完善部门和制度建设
思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。
（二）加强财务预算工作
由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。
（三）建立科学的资本结构
资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。
（四）明确战略目标
融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。
三、总结：
房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。
参考文献：
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[4]朱文莉，耿宏艳 . 上市房地产企业经营风险、财务风险与企业绩效关系研究 ［J］． 财会通讯，2011 ( 27) .
房地产行业如何融资范文4
“嫁接”互联网
“马佳佳对于90后重视自我和其所在的社会属性的分析，还是比较准确的。”北京万通地产股份有限公司（下称万通地产）财务总监徐晓阳在接受本刊记者采访时表示，“但同时必须认清中国的房地产是一个典型的政策市场，一方面跟中国整体经济转型密不可分，另一方面受到本行业政策调控的影响很大。”
徐晓阳认为，过往粗放式的发展不再适应当前形势，房地产企业势必要往精细化方向推进。“尤其是房地产行业，各家公司都在强调要打造差异化的竞争能力。”徐晓阳称，“这就要求CFO们有能力看到公司应打造的差异化核心能力在哪里，然后将有限的资源倾斜和配置到这个差异化上去。”
谈到管理升级，徐晓阳认为，传统的房地产开发流程主要涉及安排资金、获取土地储备、建造并控制成本，以及通过营销去获取良好的市场回报，这些组织流程都是传统房企CFO们驾轻就熟的，然而面对互联网的冲击，企业更多地要去转变思维，企业应更关注客户需求的深度挖掘、思考价值链布局当如何重新调整。相应的，传统阶段房企CFO在配置资源时会放更多精力在开发端，如会关注如何压控成本等问题，但现阶段，她认为企业需要对客户的价值痛点及后端的服务给予更多的投入。“CFO们在有限的资源下，对价值链的分布一定要敏感，同时对于长远战略要有规划。前端的营销加后端的服务，成为传统开发领域的双向延伸。”她称。
谈到房地产企业的互联网思维，徐晓阳认为其实质就前置并精准把握客户需求。正如马佳佳所言，未来人对房子的需求更注重社会属性而非物理功能。“新生代讲究自我，买房子也讲究要符合我、匹配我，我才愿意，不是说你给我提供一个物理的水泥空间，我就愿意，我认为这一点马佳佳挖掘得是对的。”徐晓阳解释道，“在产品端，要精准定位找到客群，这好比互联网时代，人人在谈的‘抢入口’，前期通过提供免费产品，绑定客户，然后未来所有收费的服务都可以通过这个‘入口’输出。”徐晓阳设想房地产行业的未来即是如此，“客户资源是入口，客户全生命周期需要的增值服务都是开发商、品牌商们可以整合的。“就和淘宝一样，如果你的客户平台够大，就会有商家来你的平台服务，甚至可以用移动互联的方式来解决。”徐晓阳说。
房地产企业的互联网思维不止是一个美好畅想，也是整个行业将面对的机遇和挑战。在隐私权范围内，运用技术手段观察和收集客户的行为，通过大数据分析客户偏好，并提供相应的服务，房地产行业能够由此延伸出更多的价值链，这或许才是房地产行业的出路。
为了找到“嫁接”互联网的合作方式，万通地产已经着手设立全资子公司，用互联网的思维、互联网的资源，推动公司核心业务的变革与创新。“最近在各种思潮的洗礼下，我们的触动很大，房地产行业将如何被互联网改造，是未来我们需要更多探索与实践的。”徐晓阳说，“未来的房地产运营模式很可能会平台化，我们甚至可以想象，开发商拿到一块土地，放到一个房地产开发平台上，网络定制化的营销会精准地告诉我们客户的需求，规划设计方案则相应产生，专业的建筑商通过平台承揽了总包，智能家居公司提供集成的家居、物业管理机构提供后期系列服务等等。甚至不需要房地产公司逐一成立项目公司。”不过，她强调，房地产与互联网的嫁接要考虑到房地产的特殊性，所以在广泛的讨论中，企业仍应做好最基本的业务。
应该说，过去房地产开发的模式是高周转，快速获得利润，作为CFO，对内更重视内部管控、预算体系、投资决策，对外全力组织资金，工作性质相对传统。然而，随着地产业变革加剧，传统的财务管理理念也相应需要调整。“当公司的价值驱动因素改变，一些理念就不应该被约束。”她举例，“比如我们现在的创新公司，可能短期内只会产生费用，不能带来效益，但它对公司的长远发展有意义，那么财务就应该去鼓励和支持。”在她看来，转型期下，CFO们除了要做好传统的融资决策、预算管理和内部管控，随时保持对行业发展的敏感度外，CFO还要抱着一种开放、积极的态度去学习，需要具备一个清醒、敏锐的头脑。“不能误杀那些能够为公司长远发展有益的想法，而应该配置合适的资源给它，随时随地去平衡长远价值和短期效益。”徐晓阳强调。
融资优势分化
随着国家对房地产调控的力度不断加大，融资成为了地产企业CFO们的首要任务。回顾过去几年，徐晓阳认为，整个政策和金融环境给房地产企业融资带来的压力是巨大的，上市公司在资本市场上的再融资几乎是停滞的。
徐晓阳认为，2013年是一个调控政策持续但相对稳定的年份，品牌开发商的优势反而凸显出来，特别是在融资层面，已经不是“一刀切”的时代了。她介绍，和所有房地产企业一样，万通地产也一直在探索多元化融资，银行贷款、公司债、发行信托、内保外贷等融资方式均有涉及。“比如我们与信托合作发行真正的北京CBDZ3地块股权投资基金，不保收益，不保回购，就是真实的股权投资基金，投资人因为看好项目、看好万通地产的判断，跟我们共同来做一件事，共同承担风险。”徐晓阳表示，关于不同融资方式的组合在土地获取端除自有资金外、会结合运用信托、股权投资基金等融资方式，开发阶段则主要运用银行贷款。此外，作为上市公司，万通地产还可以选择资本市场再融资（包括近期推出优先股试点）等方式进行融资。
房地产行业如何融资范文5
关键词:房地产;融资管理;对策
一、我国房地产企业融资现状及特点
(一)我国房地产企业融资现状分析
经历十几年的发展,我国的房地产业,从规模到产业内涵都已发生了巨大变化,已成为我国国民经济中相当重要的一个产业,起着举足轻重的作用。而我国房地产企业依然存在融资方式单一,融资渠道狭窄的问题,融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款,房地产企业发展迫切需要资金支持。
我国房地产企业的直接融资发展滞后,仅占融资总量的1/10,而随着我国金融业门槛的提高,房地产融资将日益困难。金融市场的变化也要求开拓房地产融资渠道。近年来,我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格,将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。因此,如何发展房地产融资,是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。
(二)我国房地产企业融资特点
1、以银行信贷为主导的单一融资格局
房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响,银行信贷增长幅度一路下滑,2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%,自筹资金与定金及预售款增幅较快,分别占资金总量的30.3%和34.2%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的住房贷款,至少有60%以上的资金来自银行。
2、融资渠道趋向多元化
资金信托计划是近年来最活跃的融资工具,虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅占1%,但是它表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面,2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,该办法将符合规定条件的房地产信托业务放宽限制,这将把资金信托变为真正意义的房地产信托。
二、如何正确认识新形式下我国房地产企业融资存在的问题
(一)我国房地产企业融资存在的问题
我国房地产融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。具体来说,存在五个方面的潜在风险:第一,由于房地产业融资渠道过度集中于银行,银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,十分不利于房地产业的健康稳定发展。第二,对高风险高收益行业的资金支持并不是银行的优势所在。而我国房地产融资体系的现状则是银行占据着超过一半的融资任务,银行业从中所获得的收益却只是固定的利息,银行业所承担的风险与其收益并不对称,不利于银行体系的稳定。第三,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,不利于宏观调控的实施。第四,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,不利于国民经济的协调发展。第五,房地产业迫切需要能够在全新市场规则和全新市场环境下有效运作的融资方式,来抵御加入世界贸易组织后面临的冲击和国外房地产企业的竞争。因此,支持优秀房地产企业在证券市场融资,形成内源性融资积累,是促进其健康成长的必然要求。
(二)正确认识房地产企业证券市场融资问题
1、从国民经济战略发展的高度认识房地产行业发展壮大的必要性
房地产业是国民经济的基础性和先导性产业,房地产业应成为国民经济的主导产业。然而,目前我国房地产业在证券市场中的比例仍然很小。当前房地产业处于高景气阶段,有必要让投资者分享该行业成长的成果。
2、把握中国房地产企业实现可持续发展的关键要素
宏观调控促进了房地产市场的整合,使得企业的淘汰率变高。由于此轮政府的宏观调控地根紧缩、银根紧缩,从而导致部分融资能力有限、拿地上不具优势的企业不得不从行业中消失。企业之间的竞争使企业为了自身生存的需要,不得不尽快地拓宽自身的融资渠道,加大土地资源的获取以实现企业的发展。因此,我们认为,当前中国房地产市场的竞争,更多表现为资金、土地的竞争;而在行业进入相对成熟期后,企业之间的竞争更多地是依靠自身的管理水平、行业整合能力等等以实现扩张。因此,中国房地产企业要实现可持续发展,其关键要素包括:充沛的资金来源、土地资源的获取和房地产企业管理能力和水平的不断提高。
3、房地产行业整合和产业结构升级的内在逻辑要求
目前,中国至少有5万余家房地产公司,其中有很多中小房地产企业存在经营实力和诚信不强的问题。牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道,也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量,资本助推房地产导致行业整合的趋势已经相当明朗。资金素来是房地产业的血脉,房地产上市公司竞相进行巨额融资,表明房地产公司的资产证券化开始加速。在资本的助力之下,房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升,在行业整合的初期,土地市场的竞争将更加激烈,行业进入门槛将随之提高;在整合的中期,则是并购高发期,并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现;在整合的后期,多寡头竞争的局面将形成,上市公司之间的联合与合作将成为普遍现象。在A股市场目前的房地产上市公司中,万科、保利地产和金地集团等公司是整合的领军者,以良好的发展态势不断扩大与同行的差距。
(三)房地产上市公司直接融资与地价上涨的关系分析
2007年,我国股价和房价都出现了较大幅度的上涨。随着资本市场融资功能的恢复,一些地产上市公司从中受益,筹集了资金。与此同时,国内土地拍卖价格屡创新高,参与竞拍者不乏上市公司的身影。基
于此,一些媒体认为在资本市场实现融资促使上市公司高价拿地,证券市场间接成为地价上涨的“帮凶”,认为房地产上市公司已经进入了一个“圈钱――高价拿地――推高房价――再圈钱”的恶性循环,甚至认为房地产行业已经进入了一个寡头垄断时代,将损害购房者权益。我们认为,房地产公司证券市场融资并不是地价上涨的“帮凶”:房地产上市公司不可能通过拉高地价来获取更多利润;资本市场的融资不是房地产企业资金来源的主要渠道,撬不动地价的上涨;上市公司一直都是土地拍卖的重要参与者,并非现在融资后才去“抬高地价”;拍卖地价屡创新高,并非全是上市公司在推动,一些非上市公司和海外上市公司也参与了土地的拍卖。因此,上市公司并非推高地价的“罪魁祸首”,把推高地价与证券市场直接融资相关联更是缺乏科学性。
三、新形式下我国房地产企业融资的对策
(一)建立多元化融资渠道
我国居民储蓄存款已达11.2万亿元,再加上保险基金、养老基金等民间资本已经形成了一个庞大的潜在资金市场。由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验,建议可以借鉴美国的运作模式,通过房地产信托投资基金这种方式投资,推动房地产业的发展。房地产基金是我国房地产业发展到一定阶段的必然要求。具有一定的流动性、稳定的投资回报、较强的组合投资风险控制能力以及资金积聚等优势。目前,在北美、欧洲和澳大利亚等地,房地产投资基金已经十分成熟。尽管我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,但国外不少投资基金已开始涉足中国房地产市场。他们或者在中国设置资产管理公司,或者投资国内房地产开发企业。
(二)放松规制,开拓房地产融资市场的资金来源
资金来源是房地产融资市场的“水源”,是房地产金融的立足之本。应结合房地产资金需求的特点,结合股权融资和债权融资两种模式共同拓宽资金来源渠道,比如进一步强化住房公积金,鼓励住房储蓄存款,引入保险资金,完善投资信托市场。由于地产行业自身特点,它对金融始终保持着很强的依赖性,自有资金+银行贷款也一直是我国传统的房地产融资方式。但近来国家为了防止房地产过热,在金融政策上实施了一些宏观调控,同过去相比,银行信贷门槛提高了很多,许多开发商倍感资金压力。在这种情况下,房地产开发企业应积极拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用不同方法融资。
(三)健全相关法律
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善,所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中,消费者相对而言处于信息缺乏的一方,同时又缺乏相关的专业知识,在市场博弈过程中处于不利地位。因此,加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设,对房地产企业的信息披露行为实行监督,有利于改变消费者的不利地位,提高市场运行效率。
参考文献:
(1)王珊. 当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析[J]. 北方经济, 2009,(04)
(2)石金花. 当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J]. 北方经济, 2008,(14)
(3)赵丰. 我国房地产金融监管主客体利益的经济学分析[J] . 时代经贸. 2007,(07)
房地产行业如何融资范文6
摘 要 随着经济的不断增长，房地产行业以其极快的速度成长起来，其高收益、高风险也是它最显著特点。近年来，国家不断加强宏观调控的力度，房地产企业在暴利运营模式转为微利时代的生死攸关时刻，我们就应考虑如何从财务管控着手，以保证企业利益的最大化，使房地产企业平稳健康发展。
关键词 房地产企业 房地产企业 财务管控 发展
房地产企业是讲从事房地产管理、开发、服务、和经营活动，并且以营利为目的进行的独立核算、和独立经营的经济组织。每个企业的管理核心是财务管理，针对当前国内房地产形势的分析，房地产企业的财务管控更为重要。财务控制是企业增加盈利的最根本的途径，也为企业抗内挤外，谋求生存，增加竞争力的强有力手段。
如何把握企业财务管控，本文从以下几个方面进行分析：
一、当前我国房地产财务管理的现状
近十年来，由于我国经济的迅速发展，房地产行业在我国也迅速发展，而且在国内经济建设中占据特别的重要位置。房地产行业在国内起步的比较晚，尤其是房地产企业财务管理方面，仍然存在着很多问题，譬如：缺乏完整的财务管理体系、财务人员自身水平的限制、财务管理制度尚未健全、这些都需要进一步的了解和适当的引起重视。
二、财务管控的要点
财务管理是企业管理的核心，由于房地产的特殊性，房地产企业的财务管控也显得特别重要。一般房地产企业的财务管控包含预算管理、融资管理、财务战略管理和资金管理等。房地产企业的开发环节众多，环环相扣，密切相关，要想控制好财务，应审定一个长远的目标规划战略，把握控制要点的内容，做到事前规划，事中控制管理，事后善于归纳总结，做到善始善终。
财务管理是企业管理的重要组成部分，主要体现在投资管理、成本管理和融资管理。从计划经济到市场经济，房地产企业财务工作的确存在很多的不规范的因素。为适应经济市场的发展要求，房地产企业应当对当前资金管理的薄弱环节充分发挥才能。房地产企业的财务管理的基本工作是成本的控制，投资管理起到支撑的作用。
（一）设定合理的财务战略管理制度，保证稳定增长
一个企业应着力于平稳持续增长，而不是“过山车”似的忽高忽低，摇摆不定，所以，要在长远中谋求最大利益，设立合理的财务规划。
房地产企业项目经营周期一般情况下都在一年以上，而房地产企业的原材料土地在面区位、价格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地产企业要有一个长远的发张目标，通过3-5年的财务业绩规划制定财务战略，以达到高效持续增长。作为一个资金密集型行业，资金阶段往往呈现不稳定性，经常是“面粉贵过面包”的市场体制现象。要想保证企业的持续增长，避免资金缺口等常见问题，企业应通过3-5年的详细的财务规划，合理预测每年度的资金盈余和短缺，针对性的安排融资计划，保证资金的安全运转。
（二）统筹安排，全面把关预算，发挥统领作用
月度预算是年度预算的关键，月度预算包括费用控制资金管理、和年度预算相比的预计偏差。由于房地产行业的特性，尤为重要的是房地产行业的的全面预算管理。在管控过程中，要紧扣房地产行业的财务预算目标和年度业绩指标，定时梳理监控，提出问题和措施。月度预算是否到位，是决定了年度目标和年度预算是否顺利实现。在执行中，可以从以下2个方面来加强月度预算和年度预算：
1.在财务审批权限和设定工作权限的时候，要合理安排各项目是否分期开发以及每一期的开发计划。要提前预算各年度资金是否短短缺，预算期内要尽量放权于各单位总经理，增加审批的流程，就算是外支出要提升审批级别。
2. 每个月结束，需要编制月度预算的分析报告，公布各单位的预算偏差，分析年度的偏差，有计划控制部门实施监督，并提出控制和补救措施。
（三）设定该项目的目标业绩，提高总体收益水平
房地产企业每每取得一个新的项目，要想设定出该项目的目标业绩都要经过建设标准和市场定位的确定，具体的实施过程包括：
1.设定目标内部的收益率。内部收益可参考社会上资金成本的平均率，以及股东要求的投资回报率，而且内部收益率着重体现了房地产企业的投资回报水平，内部收益率不能低于以上2个参考值。
2.设定目标净利润。一个项目的核心目标之一是净利润率，在制度净利润率时要参考房地产行业的平均净利润率，合理的确定净利润率。在内部收益率的情况下，原始投资额=投产后每年相等的净现金流量×年现金值系数。
（四）结束语
近几年来，我国房价出现了的全国性的上涨，范围广、幅度大，这种情况在国内的房产历史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地产行业有汇集了天下的资金，因此，房地产行业的动态是所有人的敏感神经。21世纪的中国房地产有很好的发展前景，但要彻底的实现这一目标，必须要立足于我国的国际经济发展和基本国情。一些企业为加大营业额，不惜一切代价抢市场、抢工期，而忽视了长远的发展目标，造成财务管理的盲目性。有些企业缺乏战略性的管理控制体系，没有制度化、规范化和程序化的发展战略，使得财务管理对策与战略目标脱节，企业财务管控目标遥遥无期。房地产企业内部控制相对薄弱，事后控制力度过大，很多时候出现预算外费用和现场签证支出的发生。
参考文献：
