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建筑工程质量纠纷适用法律范文1
关键词：工程质量 投诉处理 措施
中图分类号： TU71 文献标识码： A 文章编号：
近年来，随着城市化建设步伐的不断加快，工程建设规模不断扩大，一批批住宅小区在大地上崛起，为城市建设添置了一道道靓丽的风景，但从总体上看工程建设整体素质较低，生产力水平不高，仍处于原始的劳务密集和粗放经营阶段。工程建设参建各方责任主体人员素质良莠不齐，工程质量创优意识不强，没有一套完善的工程质量创优激励机制，影响了工程质量的整体水平的提高。造成工程结束交付后很多质量通病不断出现，加上建筑产品的特殊性，国家技术标准要求与住户要求有一定的差距，多数购房户对房屋质量的关注度及期望值较高，出现质量问题后对工程质量保修不能接受，提出经济赔偿及退房要求，且很多购房户在购房合同中对质量问题出现应如何处理如何赔偿如何退房与开发商没有明确的约定，出现纠纷后又不轻易诉诸于法律，造成很多质量投诉因提出经济赔偿及退房要求无法处理，也引发很多矛盾和社会不稳定因素。下面笔者就当前我国现行工程质量法律法规对工程质量保修及相关质量问题处理作相应探讨.
一、 工程质量保修制度工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《建筑法》第62条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章专章对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了规定。
1）质量保修的范围及最低保修期限
《建筑法》第62条规定建筑工程的保修范围及最低保修期限是按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在不违反法定最低期限的前提下，发包人与施工企业可以在施工合同或保修书中对保修期限进行约定。
2）质量保修书 根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》相关规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。在内容上，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。3）质量保修责任《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
4）《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条规定因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任 。
5)《宿迁市住宅工程质量投诉处理暂行办法》第十条规定涉及经济纠纷或提出退、换房要求的不属于住宅工程质量投诉受理范围。
二、 实践中的具体做法按照目前通行的做法，施工企业与发包人签署建设工程施工合同时，一般会约定质量保修金，发包人要求承包方预留一部分工程款作为质量保修金，用以保证维修建筑工程在保修范围内出现的质量问题。质量保修金通常为总造价的5%左右，工程竣工验收合格后的一定期限后再由发包人退还或支付给施工企业。质量保修金已经成为目前工程建设领域的行规。
在具体质量投诉处理过程中工程质量投诉处理监督机构是按以下几种方式予以处理：(一）对事实清楚、责任明确、能够确定处理意见的一般质量缺陷，由工程质量投诉处理监督机构责成责任单位提出处理方案，向责任单位提出《工程质量检查通知单》，并督促其限期整改。（二）涉及存在主体结构安全和主要使用功能缺陷、质量问题难以界定的，由工程质量投诉处理监督机构责成建设单位委托工程质量检测机构进行检测，检测部位、内容、数量按照相关规范标准或由工程原设计单位确定，设计单位根据检测结果提出处理意见，工程质量投诉处理监督机构向责任单位提出《工程质量检查通知单》，并督促其限期整改。（三）对技术复杂、处理难度较大、可能危及主体结构安全的严重施工质量问题，由建设单位委托有资质单位进行鉴定并形成专家鉴定意见，工程质量投诉处理监督机构向责任单位提出《工程质量检查通知单》，并督促其限期整改。工程质量责任单位应认真执行工程质量投诉处理监督机构提出的《《工程质量检查通知单》》，在规定期限内完成质量问题整改，并向工程质量投诉处理监督机构上报施工质量缺陷处理结果。 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，建设单位可以另行委托 其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。建设行政主管部门责令改正，并对其处10万元以上20万元以下的罚款。经多次返修仍不能消除其质量缺陷的，建设单位应予退房或调房。
三、存在问题
由于住宅工程是价值不斐的特殊商品，住户对其质量的关注度和期望值较高，加上建筑产品的特殊性，国家技术标准要求与住户要求有一定的差距，因此关于住宅工程质量投诉时有发生。在实际的操作过程中许多住户不知道如何投诉，也有部分住户是盲目投诉，还有一些住户希望借投诉来获得赔偿。在住宅工程质量投诉过程中提出的赔偿问题,根据我国现行的有关法律、技术标准规定，保修期内的建筑产品由施工单位负责保修，建设主管部门无权处理市民在住宅工程质量投诉过程提出的赔偿问题。有的住户提出：一处渗漏赔多少钱、一条裂缝赔多少钱，且很多购房户在购房合同中对质量问题出现应如何处理如何赔偿如何退房与开发商没有明确的约定，仍坚持要求赔偿，又不通过司法诉讼途径解决。上访 事件时有发生，在浪费了时间与精力的同时，往往还不能得到令自己满意的结果，影响社会稳定。
四、应采取的对策
1）加强政府引导，《宿迁市住宅工程质量投诉处理暂行办法》实施已近半年时间,对住户如何投诉住宅工程质量投诉如何处理涉及经济纠纷或提出退、换房要求的应如何积极解决都有了刚性规定，因此应加大宣传力度，积极引导住户依法、合理投诉，而不要盲目、无理投诉。
2）应加强对工程质量保证金的监管力度,2005年建设部出台的《建设工程质量保证金管理暂行办法》对工程质量缺陷及落实工程在缺陷责任期内的维修、修养责任有了详细约定，建设施工等单位作为工程质量责任主体，由于目前建设领域的企业诚信机制尚未健全,应加大对其相关质量责任的监管力度，有效对工程质保金的监管在目前应是一个有效措施。
建筑工程质量纠纷适用法律范文2
近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。
一、引言
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
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建筑工程质量纠纷适用法律范文3
建筑工程施工合同效力认定的原则
根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条的规定：依法成立的合同，受法律保护。合同的效力又称合同的法律效力，是指法律以其强制力使合同当事人按其相互之间确立的合同的内容履行义务，实现权利的效力。合同具有法律的效力或称法律的约束力是因为法律赋予了合同这种效力，并不能理解为合同和法律是同等的效力。合同是当事人之间的约定，作为民事法律行为，它能够引起当事人预期的法律后果，这种预期的法律后果是受到法律保护的，法律保护的方式就是依靠法律所特有的强制力要求合同当事人完成约定的行为。由于法律的规范作用，使原来仅是当事人之间的合意行为产生了法律的约束力。这种法律的约束力就是合同的效力。合同的效力制度包括合同的有效、合同的无效问题，在此之间法律规定了可撤销的合同。所谓“受法律保护”是指合同约定的权利义务是有法律效力的。受法律保护的合同就是有效合同。但法律保护是有前提的，即必须是“依法成立”的合同。“依法成立”的要件包括：1、合同当事人应当具有法定的缔约资格；2、合同当事人各方意思表示真实；3、合同内容不违反法律或社会公共利益；4、合同标的确定、可行的。对非依法成立的合同，其约定的当事人的权利、义务是没有法律约束力的，是无效的，其合同当然也就是无效的合同。因此认定无效合同的标准是：合同的订立程序、当事人主体资格、合同内容等方面是否有非依法律规定的情形，如果有非依法律规定的情形就是无效合同。无效合同的前提是合同已经成立。其具有以下法律特征：无效合同自始无效；无效合同中可能仍有有效条款。无效合同的认定与合同成立后双方的主观意志无关。
根据《合同法》第五十二条规定具有下列五种法定情形的合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益的，合同无效。2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。3、以合法形式掩盖非法目的的合同无效。4、损害社会公共利益的合同无效。5、违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。
《合同法》第二百六十九条的规定：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，其包括工程勘察、设计、施工合同。因此建设工程合同是指发包人为了完成工程建设任务与承包人订立的关于承包人进行工程建设、发包人接受该建设工程并支付价款的合同。建设施工合同又称为建筑安装工程承包合同是指建设单位（发包人）与施工企业（承包人）之间为完成商定的建设工程项目而达成的明确相互权利义务关系的协议。建设工程施工合同是民事债权关系的一种，其效力的界定自然受到《民法通则》以及《合同法》有关规定的约束，这些基本法律规定的合同无效的情形，应当适用于建设工程施工合同。由于长期实行计划经济的影响，我国法律、行政法规、部门规章规范调整建筑工程施工领域的强制性规定就多达60余条，如果违反这些规范都以违反法律强制性规定为理由而认定合同无效，是不符合《合同法》的立法本意，不利于维护合同的稳定性，也不利于保护各方当事人的合法权益，同时也会破坏建筑市场的正常秩序。法律与行政法规中有的属于效力性强制性规范，有的是属于行政管理性规范的，当事人如果违反了这些管理性规范应当受到行政处罚，但不应影响民事合同的效力，只有违反有关效力性的强制性规范即保障建设工程质量的规范和维护建筑市场公平竞争秩序的规范才能影响民事合同的效力。目前合同内容合法性原则作为效力性的规范一直是存在的，但为适应市场经济建设与市场主体自主性权利的保护目的出发，已经明显逐步宽松。最高人民法院制定的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称：《审理建设工程施工合同的解释》）从《建筑法》与《招标投标法》的立法目的出发，将《合同法》中“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”的规定用该司法解释的第一条与第四条以及第五条列举了八种合同无效的情形：1、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质登记标准承揽建设工程签订的施工合同；2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的施工合同；3、承包人非法转包或者违法分包建设工程签订的施工合同；4、承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同；5、建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效签订的施工合同。其中前六种情形依据《建筑法》的有关规定，后二种情形依据《招标投标法》的有关规定。综上笔者认为建设工程施工合同只有在违背法律、行政法规强制性规定的情形下，才认定无效，从而减少对建设工程施工合同无效的情形，充分尊重当事人的意思表示，体现了《合同法》的立法本意。
建设工程施工合同被认定为无效后的处理原则
按照《合同法》第五十八条规定无效合同的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。即合同没有法律约束力、返还财产、收归国有、赔偿损失。审理有关无效合同纠纷时应注意的原则1、尽可能使合同有效原则。2、正确区分当事人的合同责任与对第三人的侵权责任原则。3、正确区分将无效合同责任与当事人应承担的行政责任原则。
建设工程施工合同与其他合同相比较具有自己的特殊性即在合同的实际履行过程中就是施工方将自己的劳动与建筑材料物化成建筑物的过程。合同被确认无效以后,施工方已经履行的合同内容是不能适用返还的方式使得建设工程施工合同恢复到签订合同以前的状态，因此只能按照折价补偿的方式进行处理。因建设工程施工合同所依据的《建筑法》以及有关行政法律规范都以保证所建工程的质量作为重点，工程质量是建筑工程的生命，因此建筑合同被认定为无效后，建筑工程质量是否经过竣工验收以及竣工验收后是否为合格，对适用无效建设工程施工合同折价补偿原则具有重要的意义。
在现阶段我国的建筑行业的进行竣工验收的一般都是有建设行政主管部门的质量评定机构作出的认定（也有部分的建设工程是由建设方与施工方共同会同监理方委托有资质的中介机构进行竣工验收后，再请建设行政主管部门会同有关职能部门对建设工程进行综合验收）。从建设行政主管部门作出的工程质量评定的标准具有较强行政行业评定的内容与成分，从现行的行政法规认定角度可看出具有一定的行业权威性、强制性以及约束性，是一重要的鉴定结论材料，人民法院在审判案件时理应予以采信并确认其效力。同时当事人对建设行政主管部门作出的验收质量认定（评定）是可以提出自己的异议，如当事人提出的异议理由确实充分，人民法院是应该准许当事人申请重新进行质量评定，委托由当事人双方共同选取的具有一定资质等级的中介机构进行重新质量评定，并根据重新评定的结果作为认定建设工程质量是否合格的重要依据。如果直接会同监理方委托有资质的中介机构进行竣工验收作出的质量是否合格的结论，人民法院也应该作出一民事证据进行审查认定。经过验收合格的建设工程应包含工程竣工以后验收合格和正在建设中的工程经过阶段性验收合格的建设工程以及经过修复以后验收合格的建设工程。建设工程中地基基础工程与主体结构工程具有相对独立性，一般在绝大多数的情况下，完成这部分的建设工程以后应当及时进行验收，验收合格以后方可进行进一步的施工，这样有利于保证建设工程的施工质量。
（一）建设工程施工合同无效、但工程经过验收合格的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第二条规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。从建设工程施工合同的实际履行情况看，当该合同被确认无效以后，一般是采取以下折价的补偿方式进行处理，一是应当按照签订合同当年建筑部门所规定适用的工程定额为标准，通过造价鉴定的方法来确定建设工程的价值进行折价补偿；二是应当按照建设行政管理部门的价格信息折价进行补偿；三是按照签订合同时适用的清单计价规范结算工程价款；四是参照合同双方的当事人在合同中约定结算的工程价款对施工方物化在建设工程中的实际支出进行折价补偿，实际支出应包括工程款中的直接费与间接费，不包括利润与税金（利润与税金应认定为无效合同的损失，按照过错原则进行处理）。以上几种折价补偿的方法各自都有利弊：前三种方法由于目前国内的建筑工程市场是属于建设方市场，建设方为了节约建筑成本在签订合同往往将工程款压得很低，而施工方为了拿到该工程往往同意或者自己将承包的工程款也订立的很低，这样使得工程价款常常低于签订合同当年适用的工程定额标准和政府有关部门公布的市场价格信息，如果建设工程施工合同被确认无效以后按照这两种方法进行折价补偿的话，就可能导致施工方恶意主张建设工程施工合同无效，将会达到获取高于合同约定工程价款的目的，也将造成无效合同获取的工程价款比有效合同所获得的工程价款还要高，既超出了当事人签订合同的预期，也不符合建筑主管部门进行规范整顿建筑市场秩序的政策措施。同时进行工程造价鉴定致使造成当事人的诉累，增加诉讼成本。第四种方法进行折价处理虽然符合合同双方当事人在签订建设工程施工合同时真实意思，保护诚实信用并且可节省一笔鉴定费用，提高诉讼效率，但可能会造成建筑市场出现不正当的竞争，同时施工方进行建筑工程中形成的利润与税金，理应由施工方获得利润却被建设方依据无效合同取得，这对施工方是不公平与不合理的，将导致利益保护的不平衡。因此采取合同双方当事人在签订建设工程施工合同时的约定支付工程价款，是比较符合当前我国建筑市场的现状，既平衡合同双方当事人的利益。也符合当事人签订合同的真实意思，且符合民法的诚实信用与公平基本原则。但在审判实践中，各个案件的具体情况不同，按照建设工程施工合同约定有的时候是无法计算工程价款，例如出现未完工的建设工程或者建设工程的设计出现大规模修改变化而导致的改变工程量，使其增减较大时，这就需要根据案件具体情况委托有资质的中介机构来通过评估鉴定的方式来认定建设工程的工程价款。
（二）建设工程施工合同无效、且建设工程经过验收不合格的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第三条规定：建设工程施工合同无效、且建设工程经过验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持。（二）修复后建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。建设工程经过竣工验收不合格是指建设工程质量不符合国家规定或者建筑行业规定的标准，一是建设工程质量虽然不合格，但经过修复，可以使质量缺陷得到弥补，符合国家或行业的强制性质量标准。建设方可以接受该建设工程并在施工方修复后继续使用该建设工程。按照法律规定无效合同的处理原则，建设方应当对建设工程进行折价补偿，由于建设工程没有经过竣工验收，需要进行修复，具备了验收条件后方可以进行使用，由此发生的修复费用建设方可以要求施工方予以承担。二是建设工程的质量缺陷无法通过修复方法予以弥补，该建设工程失去了其使用价值。那么对于没有使用价值的建设工程只能采取拆除的办法进行重新建设，施工方是没有权利请求建设方支付建设工程的工程价款。同时依照建筑施工企业理应对建设工程的施工质量负责的法律规定，对于经过竣工验收不合格的建设工程，施工方应当承担民事责任。鉴于目前许多建设工程质出现质量缺陷问题是因建设方原因所造成的，如设计方案有问题、在施工过程中随意增减设计内容、建设方追求不当利益提供或者指定购买的简直材料、配件、设备不符合国家有关强制性标准以及建设方在建设工程发包过程中操作不规范肢解分包工程、直接指定分包人，而分包人不具有相应资质，不按规范施工导致质量有问题等，根据民法中诚实信用、公平原则以及《合同法》中有关按照过错责任承担无效合同赔偿责任的原则的规定，按照当事人双方过错责任大小，有具有过错的一方承担责任。对于建设工程施工合同无效，建设工程经过竣工验收不合格或者建设工程没有经过竣工验收，施工方主张对方支付工程价款时，在实践中一般采取两种方法：一是依据有关法律关于未经竣工验收的建设工程不得交付使用的，一律不支持施工方的诉讼主张；二是依据有关无效合同处理原则的法律规定只要是建设工程施工合同无效不管建设工程是否竣工、是否经过验收，都归建设方所有并向施工方折价予以补偿。这两种方法也有利弊，前者处理方法将使一些经过验收不合格或者未经过验收的建设工程施工合同纠纷得不到解决，损害施工方的利益，会激化矛盾产生一些社会不稳定因素，虽维护了法律权威性但缺乏一定的灵活性。后者处理方法因在具体处理时适用的补偿标准不一，如有的以工程造价成本折价补偿；有的按照合同约定价款；有的委托中介机构进行评估后以评估价格折价补偿，致使补偿结果悬殊较大，同时建设工程确实无法修复建设方对其不具有使用价值，建设方全部承担损失不符合公平正义原则。因此建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格时建设方是否应支付施工方工程价款的标准条件，应当以建设工程修复后是否经过竣工验收合格。建设工程修复后经过竣工验收合格的，建设方请求施工方承担修复的费用的，应当予以支持。建设工程无法修复或者修复后经过竣工验收不合格的，施工方请求建设方支付工程价款的，不予支持。依据有关法律规定，建设工程经过竣工验收不合格的，施工方应当承担返修义务，其费用由自己自行承担。如施工方明确拒绝进行返修或者当事人已经丧失继续合作基础的情况，双方均同意由第三人进行该建设工程的修复工作时，建设方是可以要求施工方承担并支付相关的修复费用，这既节约了社会资源又平衡了双方的利益。对于修复后的建设工程经过竣工验收仍然不合格的因没有使用价值只能推倒重建，而施工方要求支付工程价款理应不予以支持，这既制裁违法行为保证建设工程质量又规范了建筑市场的有序健康发展。根据有关法律对无效合同的处理原则，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。有关建筑法规明确规定了建筑施工企业对建设工程的施工质量负责，对在施工中出现的质量问题的建设工程或竣工验收不合格的建设工程应进行返修，故施工方应当对建设工程的质量承担责任。故建设工程经过竣工验收不合格，施工方应当承担民事责任。但由于一些建设工程质量不合格的是建设方原因所造成的，建设工程经过竣工验收不合格，建设方对此有过错的，也应当承担相应的过错责任，这才符合公平原则。
在处理建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格是否支付工程价款上应注意原则，就是要认定建设工程经过修复以后再次进行竣工验收是否已经合格。修复后的建设工程经过竣工验收合格的，建设方要支付施工方工程价款，可以要求施工方承担建设工程进行修复的费用。修复后的建设工程经过竣工验收不合格的，建设方可不支付对方的工程价款。如建设方不愿意施工方继续进行建设工程的修复工作，而施工方也不愿意继续承担建设工程修复工作的情况，应充分考虑建设工程存在的质量缺陷是否可以进行修复并经过竣工验收合格。如该建设工程所存在的质量缺陷是否能够修复，当事人双方认为以建筑行业的国家质量要求与行业质量要求来判断认为其存在的质量缺陷可以修复的，就应该支持。由建设方支付施工方工程价款而施工方负担修复的费用。如该建设工程所存在的质量缺陷是否能够修复，当事人双方有不同意见不能形成一致意见，因建设工程质量涉及到专业技术问题，应当委托有资质的中介机构进行评定，并以其结论作为建设工程所存在的质量问题是否可以进行修复的重要依据。建设方可以请求施工方承担修复费用，也可以向施工方请求合同无效受到的损失的赔偿责任等。综上建设工程经过竣工验收不合格，有资质的中介机构进行鉴定后，其存在的质量缺陷问题确实无法修复的，不应支持施工方请求给付工程价款的主张。若可以修复并经过竣工验收合格的，应支持其请求给付价款并让其承担修复之费用。对于建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格的，确定的责任原则是施工方承担责任。建设方对建设过程质量缺陷有过错的，应当承担与之相应的责任。
（三）非法转包、违法分包或者没有资质的实际施工人借用他人有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同无效的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第四条规定：承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据《民法通则》第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。为了规范建筑市场保证建设工程的质量，有关法律明确规定承包人非法转包、违法分包建设工程。严格禁止未取得资质等级证书的企业承揽建设工程。但建设方为追求不正当的经济利益故意将建设工程进行非法转包、违法分包，而一些无资质的施工企业能承揽到工程使用他人的具有资质施工企业的名义去签订建设工程施工合同，造成竞争无序、行为不规范并且导致建设工程质量缺陷，安全事故频发，使人民群众的生命财产受到损害，致使社会不稳定。因此为了打击建筑市场的违法行为，规范建筑市场的经营行为，平衡当事人之间的利益，理应对建设方非法转包、违法分包工程取得的利益，出借资质的建筑施工企业因出借行为取得的利益以及没有资质的建筑施工企业因借用他人的资质签订合同取得的利益应视为非法所得，依据《民法通则》的规定采取民事制裁措施，对其已经取得的非法所得予以收缴。在审判实际中对当事人进行非法活动的非法所得予以收缴，收缴范围应该是当事人实施违法行为以后依据该无效合同的履行而已经实际取得的财产才能认定为非法所得，依据法律规定予以收缴，对于当事人合同约定取得但实际没有取得的财产，不能够认定为非法所得予以收缴。
在审判实践中，对非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的施工方借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为应该把握以下的原则。一是要按照有关法规的规定严格认定非法转包与违法分包的行为。违法分包是指：总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位：建设工程总承包合同中未约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交其他单位完成；施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位；分包单位将其承包的工程再分包。转包是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定直接将工程在转包。二是《民法通则》只是规定了对非法所得予以收缴，但没有明确规定那些利益属于是非法所得，可以采用收缴的民事制裁措施。因此应该严格认得非法所得的适用范围。只能对进行违法转包、分包的建设工程承包人，出借法定资质给他人的建设工程施工企业以及不具有资质的施工方采取制裁，而非法所得应是对建设方非法转包、违法分包工程取得的利益，出借资质的建筑施工企业因出借行为取得的利益以及没有资质的建筑施工企业因借用他人的资质签订合同取得的利益。三是尽量避免行政处罚措施与民事制裁措施重复适用。建筑法规对有关收缴的情况也作出具体规定，可进行行政处罚的，故在建设行政主管部门依照行政职权已经对违法的当事人给予了行政处罚的情况下，人民法院不应在再作出收缴的民事制裁处罚决定。四是非法所得应该限制在当事人已经实际取得的财产范围内，对于当事人双方约定取得而实际没有取得的财产不能采取收缴的民事制裁措施。五是避免采取重复涉及财产的民事制裁措施。民法所规定的民事制裁措施中涉及到财产部分的可以收缴非法所得外，还可以予以罚款。因此一般情况下在已经对违法当事人已经采取收缴非法所得的制裁措施以后，不应再采取处与罚款的民生制裁措施。
