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房地产评估行业前景范文1
关键词： 房地产；收益法；估价
本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。
一、我国房地产估价方法的现状
因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。
二、收益法在我国房地产估价中应用的特点
（一）收益法的含义
收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服从房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。
（二）、收益法估价的基本原理
收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。
（三）、收益法适用的对象和条件
收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。
（四）、收益法估价使用的步骤
1.收集房地产的收入和相关费用的资料；
2.预估此房地产项目潜在的毛收入；
3.估算有效的毛收入；
4.估算运营的相关费用；
5.根据条件，选取适合的报酬率；
6.选择适当的计算公式求出收益的价格。
（五）、收益法计算公式
如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：
公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]
其中： V ── 房地产在估价是的收益价格
A ── 房地产纯收益
Y ── 房地产资本化率
n ── 房地产剩余的使用年限
三、收益法存在的问题
（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位
在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。
（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离
由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。
（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用
我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。
（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高
这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。
四、运用收益法在房地产估价中相关对策
1、预期的收益选择和确定。
与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。
2.折现率即资本化率的确定
通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。
收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。
五、结束语
收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。
六、参考文献
[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.
[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.
[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.
房地产评估行业前景范文2
关键词：房地产； 乌海市； 刚性需求；人才需求
中图分类号：F293文献标识码： A
一、内蒙古房地产业的发展
2002年以来，内蒙古经济增长速度在全国一直名列前茅，产业结构的调整，将增加第二产业和第三产业比例，都为房地产业的快速发展提供了契机，房地产产业在第三产业的增加值总体也是呈上升趋势的。由表一和图一可以看出随着居民可支配收入的增加，房地产的施工面积、竣工面积和销售面积都呈增长趋势。房地产投资额也由2008年的7442976万元增加到2012年的16237771万元，比08年增长了118%，房地产的企业个数也是呈逐年增加的趋势。以上数据表明内蒙古的房地产业虽然受到宏观政策的影响，但是仍以刚性需求为主，各项指标都在继续上升。
同时，在十二五发展规划中明确提出到2015年房地产产业增加值达到690亿元，在“十二五”期间年均增长16%，城镇化率要达到60%。并且要规范发展房地产业。加强房地产业宏观调控，增加中小户型、中低价位普通商品房用地供应，优化住房供应结构，重点发展普通商品住房，完善住房供应体系，合理引导住房需求，城镇人均居住面积达到35平方米左右。完善房地产市场服务体系，大力发展房地产二级市场和租赁市场。培育壮大房地产龙头企业，通过兼并重组等方式，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业做大做强。推进物业管理市场化、专业化，在盟市中心城市重点扶持若干家物业管理集团。同时提出在产业结构优化升级中力争服务业增加值占地区生产总值比重和服务业就业占全社会就业人员比重均提高到40%左右。规划的制定和实施都将带动房地产市场朝着更规范、更完善的方向迈进。
表一：2007-2011年房地产开发指标
数据来源：2008-2012内蒙古统计年鉴
二、乌海市房地产业发展
乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧城改造造成的刚性需求。近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场，按《总规》的中的发展目标到2030年将每年新增2.84万人，人均住房面积35平米来算，每年需要99.4万平米的房屋面积才能满足需求；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。
乌海市十二五规划中提出到2015年乌海市的三次产业结构由2010年的1:71.7:27.3调整为1:67:32，提升服务业的比重。以促消费提品质，繁荣发展生活服务业的指导思想，提出了关于房地产业的规划，注重调整住房供应结构，以满足人口集聚居住为重点建设普适型社区，以住房需求升级为补充，建设精品高档社区，适度发展景观房产、生态房产和高端休闲房产。规范房地产市场，完善房地产中介服务体系，推动房地产二级市场和租赁市场健康发展。
乌海市经济快速发展，GDP水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。
乌海市房地产市场2011年1-12月，乌海市房地产开发完成投资30.01亿元，同比增长1.18%；全市商品房竣工面积60.01万平方米，同比增加5.91%；海勃湾区普通多层住宅平均销售价格3018.6元/平方米，同比增长10.94%；高层住宅平均销售价格4524.6元/平方米，同比增长38.88%；滨河区普通多层住宅平均销售价格5791.2元/平方米，同比增长52.29%；高层住宅平均销售价格3600.2元/平方米，同比增长19.91%。近两年虽然受到房地产调控政策的影响但是乌海的房地产价格和房地产投资额还是以稳中有涨的趋势在发展，如表二所示。
表二：乌海市房地产发展情况
数据来源：2010-2012年《乌海市统计年鉴》
三、乌海市房地产专业人才需求分析
房地产评估行业前景范文3
关键词：国有房地产企业 影响 新会计准则 投资者 企业管理
现如今，新会计准则对国有房地产企业的影响是不容低估的，本文选取企业管理人员、债权人和投资者三大角度，分别论述新会计准则给其带来的显著影响，以促使国有房地产企业更好地生存与发展。
一、给国有房地产企业的管理层及其部门所带来的影响
由于个人所得税的在进行会计方法处置时所运用的是资产负债表的方式，这便改变了企业所得税的费用，直接致使净利润产生了根本性的变化，同时这也必定给企业的日常经营决策构成深刻地影响。针对已上市的房地产企业，其自身房地产项目的周期被延长，收入是根据阶段加以明确的。如若所得税的政策出现变化，那么势必造成企业的盈利下降，这同时也是企业管理者所不乐意接受的现实。为有效地防范有较大可能产生的情形，企业的运营者便会在制定决策上做若干可行的变化。比如说，为能有效地提升企业的预期效益，便会采用降低职员薪酬标准或者裁撤员工等手段，借助于职业的判断，采用人为降低所得税收入的途径，最终创造利润。
要科学、妥善地处理好房地产业务和非货币交易业务给企业决策的施行带来的影响。假若物业连续走高，房地产企业的管理者便会把即将用于出售的物业变换为自行出租、抑或是其他类型的经营模式；反之，极有可能会将物业出售或者转换为自主所有。纵观十年来我国房地产行业的发展趋势，不难发现，房地产行业呈现持续走高的态势，这一类上市企业会把相应的固定资产再次评估价值，这极大地增加账面的净资产，相应的会计信息也会反映出近些年房地产行业的发展趋势。由此表明，这点给上市房地产企业科学决策的影响尤为突出。通常，非货币交易业务因再一次涉及到公允价值，给房地产上市企业的管理者来讲，能有效地提升企业的经营业绩。
需指出的是，不论是国有房地产企业、还是私营房地产企业，企业的经营管理人员均致力于减少竞争中的损失与风险，并运用行之有效的手段对经营行为加以科学调节，在这个节点上，便离不开债务重组。由于行业内各种不确定性因素的与日俱增，一旦有大的变化会直接降低企业的经营利润。借款费用政策的适时出台及其引发的变化能让企业资产得以保值增值，并得到额外的绩效激励。除此之外，企业也会经由选取最为恰当的会计政策来保障自身经济效益的创造、规避不良的市场竞争风险。资产减值政策未必能让濒临破产的企业扭亏为盈，这项政策也影响到企业管理者的切身利益，这就促使企业的管理员工经有关债务重组等方式保全个人利益。
二、给国有房地产企业的债权人所造成的各种影响
毋庸置疑，针对国有房地产企业来说，银行是企业的关键债权人之一。这样一来，债权人会选取不一样的措施。一般情况下，债权人较为注重归还成本、支付利息的能力，一旦企业能正常的做到这两点，那么对企业投资房地产业务、非货币交易业务所出现的价值的增加或减少，也仅能影响到债权人对企业融资前景规划的批准与否。然而，如若企业出现债务重组的现象，便给加重了企业还本付息的压力，在这种形势下，债权人往往为切实利益不受损害而采取抵债的政策、甚至于执行强制归还资金的法律措施。
债权人通常仅看重本息的安全状况，对房地产企业借款经费利息的变化则漠不关注。在一段时间内，企业的资产可能会面临增加的态势，由此一来，会提高债权人对债权的安全期望值，能让国有房地产企业的高债务债权人得到心理满足。债权人的利益同房地产企业的利益是休戚相关的，正因如此，债权人为将债权保全，并不期盼用于维持债权的资金贬值剧烈，资产减值政策的变化出台，让债权人的这一希望几乎落空，债权人就不得不采用债务重组的手段保全债权。
房地产企业是经营高危系数的企业，如若产生亏损，债权人不实行债务重组，则对债权人的影响是多方面的：首要影响是为数不少的债权不能顺利收回；其次间接地增加企业职员的失业率，给社会治安带来不稳定因素；第三是债权人同企业高管之间的伙伴关系会出现恶化的局面。
三、给国有房地产企业的投资团队所产生的影响
不论是投资主体较为单一的国有房地产企业，还是其他性质、类型的房地产企业，最令投资者关注的莫过于投资效益的多寡。对于国有房地产企业来讲，由于政府机构充当投资主体，那么毫无疑问要考虑国有资产的保值增值。对于企业股份的实际掌控人，一般会寄希望于更稳定、公平的股息政策，其余大部分投资人则热衷于追求股价所带来的实际收益。从这个角度来看，投资者关注企业的利润状况已成为必然趋势。
新会计准则的调整与变化，无疑对房地产企业的影响巨大，因企业运营业务中包含批量的物业资产，在物业接连攀升的阶段，会极大地提升企业的生产、经营业绩。
四、结束语
综上所述，国有房地产企业应自觉适应新会计准则的新变化，全面评估、把握新准则给企业带来的影响，在企业管理实践中趋利避害、改进经营策略，力争在市场竞争中保持领先地位、成为同行翘楚。
参考文献：
[1]蔡河山.新会计准则对房地产评估的影响及其策略[J].财会研究.2009（02）
[2]陈美华.房地产会计核算中的几个问题及对策[J].现代商业.2009（04）
房地产评估行业前景范文4
摘 要：随着社会主义市场经济的发展，各种经济活动和经济行为日益复杂，在资产及产权交易等经济活动中，需要聘请独立的第三方对资产及权利的价值发表专业意见，为资产交易等经济行为提供价值尺度，资产评估行业已成为我国市场经济体系中不可或缺的重要组成部分。
关键词：资产评估 产权交易 市场经济
一、我国资产评估行业的发展背景概况资产评估行业在西方发达国家历史比较悠久，在我国却是一项新兴的行业，我国的资产评估起源于二十世纪八十年代末期，最初资产评估的目的是评估国有企业，防止国有资产流失，为中外合资、合资、融资等经济活动提供价值评估服务。随着社会主义市场经济体制不断发展和国际经济一体化进程的不断加快，我国的资产评估行业也在不断的进行自我完善，逐渐走向自律和独立，自有资产评估行业以来，各类资产评估从业人员为国有企业改制、上市公司并购重组、金融企业风险防范、中小企业改革、房地产交易、土地估价、二手车市场交易等经济行为提供了大量的价值鉴证服务，有效地维护了交易各方的合法权益，防止了国有资产流失，保障了资产交易的公平、公正，对市场经济的发展作出了非常重要的贡献。但在我国经济体制不断深化改革的形势下，评估市场的不断壮大对评估业的要求也越来越高。二、资产评估行业对经济发展的作用（一）资产评估有助于充实和加强国有资产管理的基础工作20世纪80年代后期我国国有企业往往以账面价值与境外投资者合资，导致了大量国有资产流失，在这种时代背景下，资产评估作为维护国有资产权益的一种重要手段被引入我国，有效的预防了国有资产的流失，并且在加强国有资产管理等方面发挥了重要作用。通过资产评估，确定国有资产的实际价值量，是国有资产管理的最重要的基础工具。无论是国有资产的优化配置，还是企业反映资产的实际价值，为国有资产的优化管理和保值增值提供了真实数据。（二）资产评估有力地支持了资本市场的健康发展资本市场作为现代经济中最重要的资源配置场所，公平公正公开是资本市场能够持续健康发展的重要基础。资本市场的资产定价，关系到投资人和利益相关方的利益。资产评估正是利用专业技术，为资本市场提供公允价值，为资本市场的投资、交易定价提供参考。如果评估价值不公允，就会损害投资者利益，损害资本市场的健康发展，进而危害国家金融安全。为了维护广大投资者的合法权益，促进资本市场持续健康发展，《公司法》对企业在发行上市阶段的资产评估提出了原则性要求，《证券法》对上市公司并购重组交易中的资产评估提出了具体要求。可以说，资产评估在企业改制发行上市、上市公司并购重组中担当着不可或缺的重要角色。（三）资产评估有力地支持了内外资交流和互融活动的开展我国企业需要“走出去”，外资企业需要“走进来”，在此过程中均会涉及到对有形、无形资产的价值评估，尤其是对知识产权类如专利权、商标权、非专有技术等无形资产的价值评估，资产评估机构和人员通过科学合理的方法对此类资产进行价值评估，有效地维护对外开放过程中中外双方各类资产产权主体的合法权益，促进了中国对外经济合作与交流的发展，进而推动了中国对外开放的进程，且有效地吸引了外资进入国内市场，进一步推动了我国经济的发展。三、正确看待资产评估在市场经济中的作用（一）资产评估在市场经济中的局限性资产评估在市场经济中发挥着重要的作用，同时我们也应该看到资产评估作用的有限性，不能把其当成是万能的中介机构，更不能用来替代市场经济中的其他多种中介机构，譬如审计和会计。会计和审计提供以事实判断为主要内容的服务，而资产评估提供的是以价值判断为主要内容的服务。他们都是现代市场经济赖以正常运行的基础行业。虽然它们之间有的业务相关联，甚至有部分业务存在交叉关系，但是也不能完全相互替代。（二）应正确看待其在产权交易中的作用在当前经济发展的形势下，中国的经济结构正发生重大调整，资产重组正以空前的规模和速度进行，资产评估在产权交易方面的作用更为突出。在市场经济中，企业资产的价格，取决于市场需求双方的供求平衡，这就意味着某一笔实际交易价格低于有关部门的评估价格，并不能简单地说国有资产流失了，资产评估的作用仅仅是给交易双方提供一个商定价格的参考底价。（三）注意协调好资产评估体系内的有关专业分工的关系既要妥善处理好资产评估、房地产评估、土地评估及其他方面的评估业务的分工和协作以及管理的关系，又要发挥各自的作用，提高评估业在市场经济中的作用。目前，由于主客观方面的关系，在资产评估体系中，这几个资产评估的具体业务的执行和管理上存在着人为的市场分割和垄断，出现了不少与发展市场经济相悖的问题，协调好这个关系也是正确看待资产评估在市场经济中作用的重要内容之一。四、结束语就行业发展前景而言，资产评估行业正在步入一个高速发展的机遇期。可以预见的是伴随着资产评估业务领域的进一步扩大，我国资产评估行业在推动国有和非国有企业改制和深化改革、促进资本市场和金融市场稳定、维护市场经济秩序和稳定等领域将进一步发挥重要的作用，资产评估行业在社会主义市场经济发展中的作用将会更加显著。参考文献：[1]全国注册资产评估师考试用书编写组. 《资产评估》 经济科学出版社. 2009.[2]中央财经大学资产评估研究所. 《中国资产评估业的地位与作用》 .中华会计网校. 2006（8）.[3] 郭坤；尉京红；；我国资产评估机构存在的问题及对策[J]；商业时代；2006年04期.作者简介：吴丹（1989-）女，安徽安庆人，安徽财经大学2012级资产评估专业硕士研究生，研究方向：房地产评估。
房地产评估行业前景范文5
关键词：不动产评估行业人才梯队建设与培养
人才梯队建设与培养的定义与目标
人才梯队建设与培养的定义
人才梯队建设与培养就是当现在的人才正在发挥作用时，未雨绸缪地培养该批人才的接班人，当这批人才变动后能及时补充上去，而这批接班人的接班人也在进行培训或锻炼，这样就形成了水平不同的人才，仿佛站在梯子上有高有低一样，故形象地称为梯队。
人才梯队建设与培养的目标
人才无断层
在激烈的市场竞争中，企业为控制成本及有效管理，岗位设置中往往是专人专职，然而，由于各种原因导致的人员流动，常常会导致工作岗位人员空缺，人才梯队建设与培养可以很好预防这一现象的发生，当公司内的某个职位由于公司业务的变动、前任提升、退休或辞职等种种原因出现空缺时，能保证有两到三名的合适人选接替这个位置，极大地增强企业的人力资源弹性。
顺利交接
企业人才梯队建设与培养为保证目前的人选有着前任的能力或者确实胜过他的前任，当岗位出现空缺时，可以保证接替者能适应并胜任这一工作，并且接替者自身的职位也有相应的接替者，工作交替的高效衔接有利于工作的顺利开展。
形成人才磁场
企业人才梯队建设与培养不仅仅能为公司长远发展积蓄后备力量，还会影响到企业的文化延续，可以创造企业招贤纳才的良好形象，有利于吸引到一流的人才[1]，同时，企业员工可以看到自身在这一企业的职业发展前景，会进一步的提升企业员工的忠诚度、凝聚力[3]。
不动产评估行业的特点
不动产是房地产在经济学上的说法，这里所说的不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。所谓不动产评估是建立在科学的估价理论与方法基础之上的，把不动产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来。不动产评估行业是指从事不动产评估的经济活动类别。
不动产评估行业是一个朝阳行业
中国的不动产评估行业是一个既古老又新兴的行业，早在千年前就产生了有关不动产价值及其评估思想的萌芽，但是直到2000年以后，不动产评估行业才逐步实现了自由竞争的市场化的发展趋势。土地出让、转让，房屋买卖、租赁、课税、典当、土地征收拆迁补偿等现象的发生推动着不动产评估行业不断的向前蓬勃发展，所以说不动产评估行业是一个朝阳产业。
不动产评估行业所涉及的业务类型多种多样
不动产评估行业主要包括土地评估、房地产评估。土地评估按评估目的不同又可以分为以国有土地土地使用权出让、转让的土地估价；集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让；城镇基准地价、标定地价评估、农用地估价……。房地产估价按照目的可以分为抵押评估、征收征用评估、房地产保险、房地产转让评估、房地产争议调处、房地产司法鉴定、企业改制、房地产损害赔偿评估……。不动产评估行业涉及的业务类型多种多样，各类型业务之间有相互融通的关系这是房地产估价行业另一个主要特点。
不动产评估行业人才梯队建设与培养的现状
人才梯队建设与培养管理理念淡薄
不动产估价行业作为一个逐步走向成熟的行业，目前我国有近30 000余名具有资格的土地估价师，2 000多家土地估价机构，近39 000名房地产估价师， 5 000多家房地产估价机构。但是这些机构中中小型的企业为多数，中小型企业在业也发展过程中注重的是企业效益的创造，这个时期往往注重的是对团队的建设，人才梯队建设与培养并没有引起管理者的充分重视。
人才梯队建设与培养没有形成权威的评价体系及指标
不动产评估行业所涉及的业务类型多种多样，每个企业主营业务不同，对各项工作难以程度的定位也不同。所以不动产估价行业的人才梯队建设与培养目前学术界并没有形成权威的，直接可用的评价体系及指标，或者指导性的理论方法。不动产评估行业人才梯队建设与培养往往依据企业个体的特点参照于其它发展较为成熟、成功企业案例进行初步尝试。
不动产评估行业人才梯队建设与培养的有效途径
建立企业人才建设数据库
要做好人才梯队的建设与培养，企业首先要对自己企业所需要的人才进行考察定位，建立企业人才需求数据库。进而通过合适的人才储备建立企业人才数据库。人才梯队数据库建立后要根据实际情况不断的维护更新。并且根据数据库中
所反应的情况制定适宜的人才培养计划。在企业出现岗位空缺时，在人才梯队数据库中提取满足需求的人员进行匹配，通过竞聘上岗或其他方式向该岗位输送最合适的人才[3]。
完善人才评价体系与标准
对于人才梯队建设与培养管理体系的建立，，可依据企业自身特点将所从事的主要业务按照掌握难易程度分成三个层次，将不动产从业人员分为技术员、助理工程师和工程师三个职位序列，将不同层次的业务范围与三个层次的职位序列相对应，以胜任力模型为基础，在胜任素质模型选取了三个胜任素质，即“会”、“快”、“稳”作为衡量企业不同层次员工能力衡量标准。其中“会”是指不动产估价人员在工作实践过程中不仅要掌握评估的理论知识和专业技能，掌握与评估相关的主要知识； “快”是在“会”的基础上提高工作效率效能，可以通过使用先进的方法和工具、信息化管理等来实现这一目标；人才梯队建设与培养的最终目标就是培养更多的优秀人才为企业所用，但是如何衡量一个人才是否已经具备了一定的能力，我们可以以“稳”这个指标来衡量，“稳”是指工作质量的稳定性，主要指项目管理、质量管理以及控制风险的能力[ 此处内容引用于杨红伟课题研究《以能力为导向的土地估价师培养方式研究》一文。]。
开展与实际工作相结合的分级培训
要做好人才梯队的建设与培养，培训是最重要的环节。根据“会”、“快”、“稳”的要求采用与实际工作相结合的分级培训的方法对人才进行培养。对不同层次的员工进行正确的引导和量身定做的个性化培养。并且在培养计划的制定过程中应当采用理论与实际相结合的培训方式，从工作中提升能力[4]。
完善人才激励机制
人才梯队建设与培养的另一项重要的内容就是建立完善的人才激励机制，可以通过发放福利、带薪假期等方式刺激员工的工作热情。根据人才数据库综合体现“会”、“快”、“稳”的考核奖金制度，适当拉开不同层次员工的收入差距，逐步建立起与职责相对应的奖励制度。
小结
不动产估价行业人才梯队建设与培养方式方法仍处于不断地探索阶段，每个不动产估价企业应该根据企业自身实际发展情况与发展愿景，以正确的指导思想为基石，建设与培养符合企业自身实际的人才梯队，为企业长足发展打下坚固的基础。
参考文献：
[1]申女.浅谈人才梯队建设[J].管理，2010（5）：254
[2]杨志新.试谈正确识别人才对企业的发展作用[J].忻州师范学院学报 ,2008.10.
房地产评估行业前景范文6
【关键词】投资性房地产；成本法；公允价值计量
一、投资性房地产计量理论分析
（一）我国房地产企业投资性房地产计量现状
1.房地产上市企业投资性房地产成本法计量现状
通过对房地产上市公司财务报表进行比较分析，对比采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算和采用公允价值模式计量投资性房地产的方式。通过选取几家大型房地产上市企业，如万科、金地、碧桂园、中原地产，近年来采用投资性房地产成本法计量模式。万科和金地在全国各大城市均开发了类似楼盘，在财务状况及企业发展规划战略上具有一定的相似性，因此我们对其财务报表披露中的投资性房地产进行对比分析。
以万科公司为例，2011年资产负债表中年初投资性房地产为129，176，195.26，年末投资性房地产为1，126，105，451.00，从年初至年末呈10倍增长趋势。对比金地公司，其财务报表披露中，其投资性房地产由期初1，344，969，330.10变为期末1，283，150，487.11，有微幅下降。
在华远有限公司财务报表披露中，投资性房地产从年初至年末有微幅下降。根据披露的信息和数据，结合企业会计准则对投资性房地产计量的相关规定可以得知，当采用成本法进行计量时，变动会由增加房地产投资或折旧摊销变动等因素引起，其中的变动量存在抵消变动可能性，无法为投资者提供可靠有效的投资性房地产真实情况，但当采用公允价值进行计量核算时，我们可以通过评估市场公允价值以对现存投资性房地产价值进行可靠估计。
房地产上市公司期初投资性房地产规模相当，但是期初至期末却呈现不同的变化。两家公司对于投资性房地产均采用成本法核算，成本法即以购买时价格为核算基准，而房地产公司对于土地的购买多采用拍卖购买方式，同时近年来由于房地产市场调控严格，土地每年的价格受到多种因素影响，所以采用成本法不利于投资者对企业财务报表进行横向比较分析，成本法以历史成本为计量依据，不能真实有效的反映现实经济发展状况。
如果投资者对以上房地产企业进行投资分析时，当采用成本法计量时，由于影响增减变化存在多种可能，折旧等认为因素会对年末投资性房地产账面价值合计产生影响，因此仅仅依靠增减变化趋势不能有效说明企业的未来发展，如果企业使用公允价值进行核算时，通过分析比较土地公允价值的差异时，可以了解不同区域投资性房地产真实价值及企业未来开发能力，为财务报表使用者投资决策提供参考性意见。
因此在国际会计准则提倡公允价值计量的背景下，我们需要重新探究公允价值计量方式的必要性，对于公允价值存在的问题进行分析，趋利避害。
2.投资性房地产计量模式的选择
以北辰实业公司为例，在港交所进行上市，其在国内财务报表中投资性房地产采用成本法进行核算，在境外披露的财务报表中投资性房地产采用公允价值进行核算。
通过对投资性房地产、净利润、股东权益三类财务指标进行对比分析，采用公允价值法进行核算后三类指标均呈上涨趋势，则同样规模的企业，当采用公允价值核算后其净利润上涨，盈利能力更为客观，股东权益上升，投资者对企业的前景预估更为良好。公允价值核算标准自更新以来，通过查阅上市公司董事会会议及相关信息披露，发现他们对成本法向公允价值计量方法的转换持谨慎态度。
基于我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，首先，这不利于投资者依靠会
计信息相关性进行决策。在公允价值计量模式下，以市场交易为基准，大部分物业会增值，在成本计量模式下，此类房地产数倍、数十倍的增值空间不但没有显现出来，其账面净值反而随折旧和摊销不断减少。也就是说，投资者拿到的财务报表不能反映企业资产的真实价值。其次，不利于满足国际投资者的需要。国外大多数企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，当投资者对境外报表与境内报表进行比较分析时，两种计量模式不利于对不同企业进行对比分析，也不利于对统一企业的两类财务报表进行比较分析。
（二）我国房地产企业投资性房地产公允价值计量经济后果分析
1.税收影响
出于对税收成本的考虑。目前，我国国家财政部、税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置去的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。虽然无论企业采用何种模式后的纳税所得额一样，但是如果企业采用成本法进行核算，形成的期间费用和这就可以在当期得到抵扣，如果采用公允价值模式，考虑到会计和税法的处理差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加企业的核算成本。
所以，企业为利用折旧的“税盾效应”以达到避税目的，在很大程度上仍会采用成本模式。
2.企业发展的影响
采用成本法进行计量时，采用历史成本计价而不确认其市值变动损益，产生的期间费用等对上市公司而言具有抵税的作用，有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，这样的调整虽然会增加利润，但是由公允价值而增加的利润部分并没有产生真实的现金流量，且我国资本市场发展尚不完善，近年来随着“国五条”、“国十条”的出台，各地政府对房地产的价格持谨慎态度，公允价值的计量随时面临风险和波动性。由于对净利润产生影响后，其间接影响每股收益和每股净值，推高了企业的股东权益。
如果管理者想要通过权责发生制来减少报告期收益的不确定性，则会倾向于选择成本模式计量投资性房地产，因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。对于我国来说，这种平滑利润的动机依然存在。
3.利润分配影响
利润分配政策通常会影响上市公司的股价，因此，依靠投资性房地产公允价值变动损益增加的利润是否可以参与分配，成为上市公司会计政策选择时所关注的问题。事实上，计入当期损益的公允价值变动，本质上属于未实现利得或损失，在资产或负债没有处置前，这部分收益只是在账面上确认，没有相对应的现金流量。因此，短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。但是，投资者根据利润表进行分析时，会得出企业盈利状况良好的结论，如果进行股利分配，则会影响企业的实际现金流和运营能力，如果不进行股利分配，则企业所有者和投资人会认为企业存在故意留存收益的动机，企业的形象会受到一定影响，投资者的投资积极性也会受挫。
4.企业运营影响
首先，如何对公允价值进行确认？新会计准则确定了公允价值的方法，列示了4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。但是，大多数上市公司的楼盘分布各地各区，如何对其价值进行有效合理的评估，如何让投资者相信其价值评估的合理性都是现存的问题。
二、我国现阶段投资性房地产计量方式的展望与思考
公允价值计量虽然存在问题，但是在国际会计准则趋同的背景下和市场经济不断建立健全的背景下，对企业资产按照公平交易下的价格进行核算是必然趋势。它不仅能有效反应市场经济的运行，同时能为投资者提供更加符合实际的财务信息，也更加符合财务报告目标的相关性和有效性。鉴于公允价值计量的方式在我国仍处于初步发展阶段，我国投资性房地产的计量方式需要得到改进。
（一）提高准则的有效性和可操作性
目前会计准则中仅对公允价值的操作提供指导性框架和意见，并未对其操作进行具体明确。公允价值的计量本身就存在较大的浮动性和不确定性，因此有必要进行详细的规范，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公
允价值。可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企业，也可允许这些企业自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单。二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念；另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行业与会计行业进行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，将公允资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策进行梳理。
（二）鼓励企业转换核算方式，给与一定的税收支持
目前大部分企业仍采用成本法核算的主要原因是税收因素和核算成本因素，公允价值的计量与市场经济的有效发展具有高度匹配性，因此，为了促进我国市场经济的发展，使市场经济的运作更加有效和完善，应针对成本法和公允价值核算法中税收的差异进行政策上的鼓励支持。例如，按照一定比率给予税收返还，对转换企业实行一定年限的税收减免政策等。程序方式的转换势必会带来经济成本，应对企业造成的经济成本给予一定弥补，出台统一的培训标准和转换标准，减轻在核算方式转换中的问题和不确定性。为企业的核算方式转换提供明确的指引方针。
（三）加快市场经济发展，完善市场环境
公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这样，将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。
（四）改进披露模式，增加披露的透明度
评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。例如，不存在活跃市场、但类似可比资产存在活跃市场的投资性房地产，应当首先披露资产存续期间存在活跃交易的类似资产的交易价格，并披露将可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的依据，让报表阅读者根据会计报表判断上市公司采用的计量方法是否合理。
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