前言：中文期刊网精心挑选了房地产的法律法规范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产的法律法规范文1
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
房地产的法律法规范文2
关键词：房地产；测绘；存在的问题；应对策略
0 引言
近年来，在住房制度的改革和相关政策的推动作用下，房地产行业在不断的发展。在房地产的发展过程中，需要对房地产进行有效的测绘，以便提高房地产的质量安全。房地产测绘是专业测绘中的一部分，主要是调查和测量城镇房屋、其他使用地的位置、权属以及结构等方面的专业测绘。在测绘的过程中主要使用测绘仪器、测绘技术、测绘手段等，并根据国家法律规定以及房地产的相关规范进行的测绘，最终通过数据、图片以及文字等形式呈现出来。在房地产中，进行有效的测绘可以加强对房地产的管理，促进房地产的可持续发展。但是在目前的房地产测绘中还存在较多的问题急需要解决[1]。
1 房地产测绘的概况
1.1 房地产测绘的重要性
房地产测绘主要使用的是常规测绘技术，并根据房地产管理业务进行测绘的。房地产测绘所取得的信息具有一定的法律效力，房地产测绘具有权属、城镇规划以及财政等功能。房地产测绘的重要性主要体现在以下三个方面。
首先，体现在法律方面。房地产测绘需要经过检查验收的环节，主要由房地产行政管理部门对测绘成果的适用性以及准确性和面积测算的依据进行审核，确定无误之后方可确保房地产测绘的效果，并确保其具有一定的法律效力，能够有效的维护房产人的合法权益。
其次，体现在经济管理方面。房地产测绘需要提供大量的准确的图纸资料，以便确保准确的掌握城镇房屋以及土地利用的现状和变化情况等，清楚了解公私占有的房产数量面积等，并建立产权产籍和产业的图形档案，通过这种方式来统计各种房屋的数量，以便有效的确保数据的准确性。同时，还需要为城镇财政以及税收等部门研究确定土地分类的等级和制定税收标准提供有效的依据。
另外，在城市规划以及制定相关政策等方面的作用。房地产测绘的成果具有广泛的特点，城市房屋的规划建设和管理水平能够体现出一个城市的物质生活和精神文明的程度，城市规划建设是政府的重要工作内容，要想做好这项工作，就需要对城市建设全面的了解，包括城市建设的历史、现状、房屋的分布等情况。房地产测绘的成果在数量以及规格方面具有丰富性特点，通过分类、统计以及整理之后，可以得出较多的数据资料。
1.2 房地产测绘的特点
其一，房地产测绘的比例尺较大。房地产测绘通常是在城市和城镇内进行的，图上的内容较多，房地产测绘需要在图上准确的标注，需要具备较大的比例尺。
其二，测绘的时候需要及时的进行补测和c测等。城市建设需要及时的对房屋以及土地进行补测，当房屋和用地发生变化的时候需要进行修测，针对没有发生权属变化的土地和房屋需要及时的变更测绘方式，以便有效的确保房地产测绘的准确性和实时性。
其三，房地产测绘的内容不同于地形测量的内容。地形测量通常是对地表的地貌以及平面位置进行测量，地形测量对测量的对象和区域具有一定的要求，对高程的要求更高。而房地产测绘主要是针对房屋和土地要素进行测量，对高程没有要求。房地产图形主要是表示房地产要素的空间位置、属性等内容。
2 房地产测绘中存在的问题
2.1 房地产测绘技术水平较低
目前，房地产相关测绘人员的整体素质偏低，没有进行专业的素养培训。另外，大多数测绘人员没有对现代信息技术进行研究，仍然沿用传统的测绘方式，对新技术的应用不够深入，对现今的测绘仪器以及设备的操作流程不够熟练。有的地区房地产测绘仍然使用手工测量，严重影响测绘技术的更新和完善，从而导致测量数据不够准确，测绘质量不够高。
2.2 房地产测绘法制建设不够健全
我国房地产测绘仍然处于起步的阶段，各地的房地产测绘技术水平差异较大，地区发展不够平衡，难以形成统一的行业规范和标准。国家相关法律法规的操作性不够强，没有落实到实处。针对房地产测绘的相关权责不够明确，其相关的法律法规实用性不强。因此，在房地产测绘的过程中，通常会出现一些违反法律法规的现象，给房地产测绘的发展带来较多的负面影响。
2.3 房地产测绘部门独立作业，联系不够紧密
目前，大多数房地产测绘部门之间没有进行有效的沟通和交流，从而导致相关信息的阻塞，无法实现信息的共享。同时，针对测绘过程中出现的问题不能够及时的采取相关措施解决，从而导致同一个房屋具有多种测绘结果，给监管部门带来了较多的麻烦，在一定程度上阻碍了房地产测绘以及房地产行业的发展。
3 房地产测绘的优化措施
3.1 提高专业人员的素质，加强专业培训
房地产测绘人员主要包括外业测绘人员、内部计算人员、资源整理人员、产品检验人员等，这些人员均需要经过严格的培训才能够正式上岗。要求测绘人员需要掌握一定的专业技能，明确自己的工作职责和权限等内容。同时，需要定期对测绘人员进行专业的培训，巩固原有的专业技能，在原有的基础上学习新的知识和技能，学会使用先进的测绘仪器和设备。在培训的时候，需要对相关的法律法规进行了解，例如房地产测绘的法律法规、房地产测量的规范、房地产测绘质量的检验方式以及质量管理法规等内容。
房地产的法律法规范文3
关键词：房地产；经济管理；法律法规；对策
1前言
近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。
2房地产经济管理中的问题
2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上.对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面.政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。
2.2管理机制不健全，管理力度不足
我国房地产是我国政府经济管理中的难点和重点。虽然近些年国家政府为了稳定房价而密集推行了许多政策，但是这些政策和规定多数流于形式，部分政策的可操作性不强，致使其执行效果不佳。同时，相关实施细则的制定与颁布远远跟不上实施细则的制定与颁布，我国对房地产经济的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府进行两级监管，但是由于两者之间的管理范围未能明确划分、职责调控不到位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。当前，我国房地产业具有高收益、低成本的特点 ，这成为了地方财政收入的主要来源，也成为了地方经济的支柱性产业，在一定程度上促使地方不断推高地价、拉高房价，从而形成官商相—致的利益链条，使得我国房地产经济的管理难度逐步加大，宏观政策无法落实到位。
2.3缺乏健全的法律法规
从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内。房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。
另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
3 解决房地产经济管理问题的相关对策
3.1制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查。根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松’的状态。
3.2建立健全管理机制
现阶段，我国房地产市场存在的问题难以单纯依靠简单的行政命令予以彻底解决，只有改革现有的房地产管理体制才能有效改善我国房地产市场发展中的不足。政府应明确在市场经济中应履行的经济管理职能，调整和优化政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，在充分发挥市场自身调节功能的基础上，依据市场经济的变化给予适度、适当干预，从而建立起有利于房地产业良好运行的合理管理机制，以为促进房地产经济健康持续发展创建完善的社会环境。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。
3.3进一步完善相关的法律法规
法律法规的完善是—个循序渐进的过程，需要具备一定实践经验的积累。现阶段，随着我国房地产市场的快速发展，根据我国国情，建立健全具有中国特色房地产法律法规体系已经势在必行，以促进房地产市场的规范化运行，约束房地产管理行为向合法化、合理化、适度化方向发展。首先，我国应以法律法规体系来有效制约政府对房地产经济管理作用的发挥，以规避由于政府过度的行政干预对房地产市场秩序造成不利影响；其次，运用法律法规体系保障我国房地产全方位、综合、多层次的宏观调控体系的构建，不断对《城市房地产管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并尽快出台与此相关的实施细则，将房地产交易管理、开发建设管理、中介机构管理等均纳入到法律法规体系中。同时，提高我国房地产业相关政策规范的严肃性、可操作性、稳定性、层次性，促使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
4 对“国五条”操作细则的一点看法
笔者以为，地方政府对于“国五条”没有选择的权力，只有落实的责任和义务。由于地方政府与房地产有利益关联，如果地方政府拥有调控选择权，很有可能不是为了控制房价，而是为了土地财政。从这个角度而言，国家有关部门应该认真审视各地细则，甚至有必要启动约谈和问责程序，以维护宏观调控的公信力。一方面，应该对那些没有按期公布房价控制目标的地方，即没有按期出台细则的地方，进行公示或者点名批评，以促使所有地方尽快出台各自操作细则。另一方面，对各地细则进行检查，凡是不符合要求者，理应责令去完善，让细则具有可操作性。当然，必须由国家部门制定的细则，应该早日制定并公布。 总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。因为社会对房地产个人所得税的问题反应最强烈，从地方出台的细则看，基本上遵循国家的口径，因为国家的细则没有更多的详细的办法如何征个人所得税，对个人所得税的征收，这方面还没有具体到如何收。
5 结束语
总体说来，近几年来，随着我国经济的飞速发展和对经济的不断改革，使得房地产在经济中的地位也大大提高了，并且正在不断的发展壮大.目前已经成为了国民经济发展的支柱产业。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。政府和企业只有充分的认识到房地产经济管理上存在的各种问题，在必要时采取相关有效的措施加以解决，例如，制定合理的发展，计划，指导短期实践、建立并完善各项管理机制、进一步完善相关的法律法规等。在社会上大力宣传典型的负面例子，起到警示的作用，从而营造良好的房地产氛围.保证房地产行业持续稳定的发展下去。
参考文献：
[1]罗家鑫.浅谈我国房地产经济管理的问题[J].大科技：科技天地，2011（15）.
房地产的法律法规范文4
关键词：房地产价值；受污染房地产；价值减损；预警
环境污染对房地产价值有着很大的影响。以美国为代表的北美地区，对此有过非常深入的研究，其研究成果与受污染房地产的评估实践经验都非常丰富。但是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺乏。我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势，重视环境污染对房地产价值的影响，构建相关估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的发展接轨。
一、环境污染对房地产价值的影响因素
（一）环境污染威胁公众健康
环境污染在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。若居住用的房地产周边环境不利于居民公共健康向有益的方向发展，该房产价值显然会受到影响。
（二）环境污染减损房地产价值
房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。
（三）环境污染造成长期的社会资源成本
环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。由于房地产具有投资价值巨大、使用时间长久、一旦建成便不可改变等特点，如果开发之前没有进行
充分的环境评估，将会给消费者或社会造成巨大的改动成本。
二、环境污染对房地产价值产生影响的主要形式
环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们归纳为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。约瑟夫・E.高特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场9类。本文将环境污染分为以下五类：
（一）水污染
对于居民来说，生活用水必不可少，虽然平时人们可能并不在意生活用水的问题，但是若是由于周围环境条件的恶劣，连为居民提供良好的生活用水这种必要措施都无法达到，可想而知该房地产价值必定会受到严重影响。
（二）室内空气污染
由于室内引入能释放有害物质的污染源或室内环境通风不佳，导致室内空气中有害物质无论数量上还是种类不断增加，并引起人的一系列不适症状的现象，即为室内空气受到了污染。世界银行的研究资料表明，我国目前每年由于室内空气污染造成的损失约为106亿美元。室内空气污染危害人们身体健康和生态平衡，当然会对房地产价值产生一定的减损。
（三）噪音
随着人们居住质量的提高，“声环境”引起了越来越多人的重视，购房者也逐渐熟悉了这个和自己每天生活息息相关的陌生名词。当消费者在买房时，开始郑重地考虑周围噪音的影响时，“声环境”正逐渐成为城市居民购房的新焦点。交通噪声对住户的干扰居首位。
（四）土壤污染问题
我国土壤受污染的程度趋势加剧，据调查，目前全国受污染耕地约有1.5亿亩，污水灌溉污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地和毁田200万亩，合计约占耕地总面积的1/10以上。土壤污染能够造成有害物质在农作物中积累，并通过食物链进入人体，引发各种疾病，最终危害人体健康。由于土壤污染对于购房者有着潜在危险，因此这也是影响房地产价值减损的重要原因。
（五）电磁场污染
随着人民生活水平的提高以及社会的发展和科技的进步，各类家用电器、办公自动化设备、移动通讯设备等迅速进入办公与家庭环境，提高了人们的工作效率、丰富了人们的精神和物质生活。可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在使用过程中会不同程度地产生电磁辐射，从而造成“电磁辐射污染”。
三、北美地区对受环境污染房地产价值减损的评估及处理
美国的环境保护法体系庞杂，执法严厉，其中尤以国会1980年通过并于1986年和1996年分别做了重要修订的《美国综合环境处理、赔偿和责任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）为最，由于其独特的严格、无限连带责任制度以及此种制度的追溯既往的法律效力，因此在美国该法与受污染房地产的价值休戚相关。
环境污染对房地产价值的影响主要体现在对房地产价值的减损的方面。在Patchin（1988）的理论体系中，他将房地产价值的减损分为三个方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；对受污染损害的公众承担的补偿义务（Liability to the public）；污染物清除后的污名损失（Stigma after cleanup）。本文将结合我国具体情况加以说明。
（一）污染物清除成本（Costs of cleanup）所带来的房地产减值
《美国综合环境处理、赔偿和责任法》，俗称“超级基金”（Superfund），主要用于治理全国范围内的闲置不用或被抛弃的危险废物处理场，即所谓的“棕色地块”，并对危险物品泄漏做出紧急反应。该法案授权美国环保局（EPA）敦促“有关责任方”予以清理，即应当对清除该污染承担连带严格责任，当事人不管有无过错，任何一方均有承担全部清理费用的义务。
（二）环境损害赔偿以及环境保险制度对房地产价值的影响
1、环境损害赔偿。以环境管理法规方式全面体现环境补偿的典型法律是美国国会1980年颁布的CERCLA。该法律授权环境保护署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一个托管基金（a trust fund）负责调查和治理遭受危险物质污染的场所。根据CERCLA中相关条款，EPA列出了危险物质目录。无论何时，只要有理由确定包含在该目录上的污染物危害已发生或可能发生，CERCLA的官员就有权开始调查，并实施有效措施强制要求当事人负担治理费用，包括赔偿/补偿费用。违反CERCLA的责任方式不仅包括强制清除污染，或赔偿所有清污费用，还包括对环境损失的赔偿费。
2、环境责任保险制度。环境责任保险是指投保人向保险人支付一定数额的保险费，当被保险人因从事保险合同约定的业务活动造成环境污染而应当承担环境赔偿或治理责任时，由保险人在约定的责任限额内承担赔偿责任的保险。这种制度的建立与完善非常有利于分散企业环境风险、保护第三人环境利益和减少政府环境压力，同时强化了保险公司对企业保护环境、预防环境损害的监督管理。
（三）污名（stigma）
污名的概念国内尚没有完全发展成体系，本文在这里简要介绍一下美国此概念的发展历程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出来的。他认为，污名是指受污染房地产的污染物被清除后存在的“名誉”上的损失，这种损失会继续带来房地产价值的减少。紧接着，Mundy （1992）揭示了污名的本质，即污名产生于人们对环境污染问题的认知水平及由此带来的不确定性和风险。Roddewig（1996）区分了房地产中的环境风险（environmental risk）和污名，他认为，房地产中的污名是环境污染治理成本之外的附加价值影响。值得一提的是，Bell（1998）提出了一种与污名类似的概念，即市场抵抗（market resistance），并且把这种市场抵抗归结为对未来责任或潜在治理成本的担忧等许多因素。
四、构建我国环境污染减损房地产价值的预警机制
（一）完善环保法律法规体系，明确权利责任
法律法规对投资者的导向，应该有更加明确积极的态度，明确责任关系与赔偿制度，既可以从源头上，也可以对现有的受污染的房地产的投资渠道起到积极的作用。
1、应建立健全的环境污染补偿制度。首先，提高政府补偿效率，发挥政府补偿机制的功能。可以考虑建立全国和区域统一的环境补偿管理机制，提高环境补偿的实效。同时，还需要完善政府补偿的监督机制和政府绩效评价机制。其次，充分发挥市场补偿机制的功能。引导社会各方参与环境保护和生态建设，培育资源市场，使资源资本化、生态资本化，引导鼓励生态环境保护者和受益者之间通过协商实现合理的环境补偿。再次，建立健全环境补偿融资体制，拓宽生态建设和环境保护资金筹措渠道。既要坚持政府主导，又要积极引导社会各方参与，形成政府引导、市场推进、社会参与的环境补偿和生态建设融资机制。最后，环境补偿的有效运作需要以法律作保障。为此，要完善生态环境资源法律法规体系，使生态环境保护和自然资源利用相统一；要制定专门的环境补偿法和区域性的环境补偿法规，为环境补偿机制的规范化运作提供法律依据。
2、应建立健全的环境责任保险制度。环境责任保险在我国开展仅限于少数几个城市，投保企业较少。20世纪90年代初，保险公司和当地环保部门合作推出了污染责任保险，1991年大连最早开展此项业务，后来沈阳、长春、吉林等城市也相继开展。总体上看，由于我国的环保法律法规不够健全，尤其缺少污染赔偿方面的法律规定，再加上执法不严，因此对排污者客观上形不成压力。
3、应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。在建立健全的环境污染损害赔偿制度与环境责任保险制度的过程中，应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。环境侵害往往损失巨大，很可能导致企业一次赔偿就告破产，不利于保险市场的健康发展。环境赔偿基金是一种建立于保险之上的救济方式，一旦发生环境污染事件，产生侵权损失，首先由基金拨款赔付，不足部分再由保险人承担，这样，就减轻了保险人的保险负担，也给保险赔偿提供了两条有力的途径。
（二）相关职能部门应该对受污染房地产价值减损进行考虑
1、执行环境保护法律法规的过程中应该对受污染房地产价值减损进行考虑。我国在环境保护方面已经通过了一些关于水、杂讯、固体废物等法律和条例，但是，这些法律法规的执行目标，仅在预防环境污染的出现，或是在出现环境污染后，采取措施以保证环境条件恢复到未受污染时的状况，相关部门没有考虑环境污染造成的对周围房地产价值减损，进而通过修复或补偿的方式，保证受污染房地产的价值恢复到未受污染时的状况，以保护房地产权利人的利益。
2、相关评估机构应在消费者买房时提供相应的环境评估报告。由于工业化和城市化的快速发展，居民的居住周围的生态环境遭到了很大的破坏，人们更注重居住环境的舒适与健康。环境污染早已对房地产价值造成了很大影响，普通居民由于缺乏专业知识往往不能预先得知，就需要相关部门做出明确的居住环境调查报告让居民参考。
3、银行在发放房地产抵押贷款时应该对受污染房地产价值减损进行考虑。目前，我国银行在发放房地产抵押贷款时，缺乏必要的环境污染损失风险评估，一般很少考虑房地产中的环境污染问题，更不会因为存在环境污染而适当减少贷款数量；也不会考虑当贷款者不能按时偿还抵押贷款时，银行可能得到的是受环境污染造成房地产价值损失的抵押物。
（三）企业应加强对环境风险的控制和管理
企业环境风险是指企业的生产经营行为所造成的环境影响使企业自身遭受经济和形象损失的可能性。企业应树立环境意识，平衡好自身利益与社会责任之间的关系，实现企业增效与减低环境风险的双赢目标，走可持续发展的道路。虽然企业面临的环境风险不可避免，但是通过以下三个方面还是能够降低环境风险的。
1、建立行之有效的环境管理体系，对重大环境因素和危险源实施控制。主要做法包括：识别环境因素，掌握、评价企业环境状况，获取适用的法律法规；实行清洁生产，节能降耗，减少污染物排放；在生产、物质管理和处理程序上，建立一套完善的环境管理系统，以防止发生化学物质泄漏等环境污染事故，或在发生事故的情况下可以将污染所造成的损害控制在最小范围内，降低企业的环境风险和须承担的环境责任。
2、创新环保技术，开发环保产品。这是不少成功企业降低环境风险，增强市场竞争力的有力武器。一个典型的例子是海尔冰箱在进军欧洲市场前，对欧洲市场的环保标准进行了详细的了解，采用创新节能技术，开发出符合欧盟标准的产品，不但打破了“绿色壁垒”，而且成为欧洲环保协会的推荐产品，享受欧盟特别环保补贴，在消费者中树立了良好的环保形象，成功地打入了欧洲市场。
3、开展环境风险培训，提高员工的环保意识和技能。如通过结合生产实际举办讲座、学习班、知识竞赛和开展岗位练兵活动，教育、引导、鼓励员工把企业的发展与生态环境保护及全社会的共同发展相协调，使所有员工明确环境管理的重要性，增强环保意识。只有当员工在思想意识上理解和接受了这些管理模式后，才能自觉提高技能、自我规范行为，使制度得到落实。
参考文献：
1、张秀智,丁勇才.受污染房地产的估价初探:北美地区与大陆地区的比较[Z].全球化区域治理两岸四地土地问题研讨会,2006.
2、张秀智.房地产估价要重视环境因素对房地产价值的影响――搭建起房地产估价与环境影响评价之间的桥梁[J].中国房地产估价师,2004(1).
3、虞磊珉，王刚.美国“超级基金”中环境法律责任分析及实践应对[J].环境保护,2004(7).
4、张秀智,丁勇才.北美地区受污染房地产估价之文献研究[J].中国房地产估价与经纪,2006(7).
5、曹洁.国外环境补偿研究与实践[J].环境与可持续发展,2006(2).
6、林芳惠,苏祖鹏.美国环境责任保险制度对我国的启示[J].水土保持科技情报,2005(6).
7、侯伟强,李伟,黄小维.浅谈我国企业面临的环境风险[J].广州市财贸管理干部学院学报,2003(1).
房地产的法律法规范文5
一、前言
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。
二、房地产业融资现状及问题
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
（1）融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。
（2）融资结构不合理
在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。
（3）融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
三、完善房地产业融资的对策
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：
（1）内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。
（2）直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。
（3）间接融资
间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
（4）新融资方式
①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
房地产的法律法规范文6
一、合作方式。甲、乙双方共同以乙方名义在 进行房地产项目开发，项目名称暂定为 。
二、合作条件：
1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。
2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。
3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。
4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。
5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。
三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限 年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。
四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自 年月 日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。
五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付 元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。
六、违约责任
1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。
2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。
3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。
甲 方： 乙 方：
法定代表人：
年 月 日
合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。
1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司(非中外合作经营房地产开发企业)的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。
