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建筑工程优先权范文1
关键词：建筑工程；施工现场；安全管理
中图分类号：TU198文献标识码： A 文章编号：
0前言
近些年来，随着经济的发展和城市化进程的不断加快，促使我国建筑行业获得了前所未有的发展，越来越多的建筑工程相继建成，这些建筑工程在改善了我国基础设施条件的同时，也存在很多的安全问题。在建筑工程施工现场时常会出现一些安全事故，这不但造成了严重的经济损失，更严重的甚至会造成人员伤亡。基于此种情况，相关部门应采取有效的办法加强对建筑工程施工现场安全的管理，确保安全生产，尽量降低由于安全管理方面造成了损失和伤亡。
1建筑工程的特点
众所周知，建筑工程都是在户外进行施工的，由于其是在露天进行作业的，所以在很大程度上会受外界条件和自然环境的影响；通常一项工程施工都需要较长的时间，这也会增加安全事故发生的可能性；建筑工程所涉及的专业比较多，而且有些专业是相互交叉的；在建筑工程的施工中，人员流动性比较强，给安全管理增加了一定的难度，同时也埋下了安全隐患。
2造成建筑工程施工安全问题的原因
在建筑工程施工现场，出现施工安全问题的原因有很多，有人为原因，也有客观原因，也有管理上的因素。下面将对主要的原因进行分析：第一，人为原因，所有的施工活动都是离不开人的，所以在建筑工程施工中，安全问题和人之间是有直接关系的，有些施工人员由于不具备相关专业防护知识，在施工中出现失误，而有些施工人员已经具备相关的安全防护知识，但是由于自己在施工中没有按照相关的规范进行操作而出现了失误，造成了安全事故；第二，由于建筑工程量大，会涉及到很多的材料，而且材料是非常复杂的，比如很多大型机械设备在施工的过程中出现故障时没有得到相应的处理，就很有可能导致安全事故的发生。还有一些易燃易爆的材料，在施工现场如果没有进行合理的管理，也很容易导致火灾的发生；第三，管理原因，由于没有对施工人员和材料进行有效的管理，进而给施工的安全带来影响。在建筑工程施工的过程中，管理人员应根据所制定的安全管理机制落实安全责任，不断提高施工人员的安全生产意识，这样才能保证安全施工。
3当前建筑工程施工现场安全管理中存在的问题
3.1安全生产管理模式落后
在建筑工程施工中，施工人员多数都是来自农村的农民工，他们安全意识淡薄，在施工的过程中，由于对某些施工规范没有做到真正了解，造成操作不当，而相关部门并没有对其引起足够的重视，进而导致安全隐患出现。
3.2安全生产制度不够完善且没有真正落实
企业法人作为安全生产的第一责任人，必须要对安全管理给予充分的重视。但在实际中，有些企业的负责人和安全管理人员只重生产，而忽视了安全，总是存在侥幸的心里，没有认识到安全生产的重要性。没有制定完善的安全生产管理制度，有的制定了也没有落实，只是形式上的。
3.3施工现场安全防护设施不完善
很多企业在施工中不愿意把精力投入到安全方面，导致在施工现场的安全防护设备不齐全。有的安全防范设备过于陈旧，加上施工人员自我防护意识不高，时常出现违章施工，殊不知他们处在危险的施工环境中。有些企业为了在投标中充分显现出自己的优势，在一些地方创办文明工地，忽略了别的工地的安全投入，甚至连最基本的安全防护设施都没有。有些施工企业为了中标，拼命压低工程造价，在中标以后资金不到位，就更谈不上安全支出了。
3.4地方政府安全监管部门缺位
一些地方安全监督管理部门缺位，监管不到位，也有一些行业垄断部门的建设工程，对建设工程安全生产监管部门的监管加以排斥，这在很大程度上滋生了安全隐患的发生。
4强化建筑工程施工现场安全管理的方法
4.1落实岗位安全管理责任制
岗位安全责任制就是将具体施工责任范围内的安全管理落实到具体的管理部门以及管理人员身上，进而加强安全管理。首先，工程项目经理作为建筑工程的直接负责人，因此对安全管理有着直接的责任，这就要求他们在施工现场要完全担负起自己的岗位职责，他们的主要工作内容包括实施安全、施工制度、对安全责任制度的考核以及落实各项安全措施的费用等；其次，施工现场的负责人主要的任务就是对施工现场存在的不安全因素进行监督和审查，同时要及时采取有效的措施加以处理；再次，每一个工程项目应该根据自身的情况配置必要的安全监督人员，他们的主要任务就是对施工人员的人身安全以及施工机械设备的安全保护进行监督检查，同时还负责安全生产规章制度的起草和编制；最后，对于一些特殊工种的操作人员，比如塔吊和起重机的司机等，都应持证上岗并实行个人负责制以保证安全施工。
4.2做好对施工人员的安全教育和培训
建筑项目通常比较繁多，尤其是最近几年，建筑业发展极为迅速，这就需要大量的施工人员，同时建筑工程所涉及的面比较广，施工人员的素质参差不齐，很多施工人员都是来自农村的农民工，他们相关方面的知识薄弱，很容易出现安全事故。基于此种情况，相关部门和企业应对此给予充分的重视，加强对他们的安全生产技术的教育培训。同时政府应制定农民工进入行业的准入制度，对于不符合要求的严禁进入施工现场。对于建筑施工企业，应根据施工的要求，对所有的施工人员进行专业技术以及安全生产规章制度培训，使他们具有最基本的安全防范意识，按照相关规章制度进行施工，以免出现违章操作，进而导致安全事故的发生。
4.3加强对施工现场的安全检查消除安全隐患
安监人员应采取多种形式对施工现场进行安全检查，比如专业检查、定期检查、不定期检查以及有针对性检查等。由于建筑工程施工现场环境比较复杂，而且涉及到多个专业，有时候安全工作很容易被忽视，虽然对安全规章制度进行了培训，但是由于施工持续时间比较长，施工人员在施工的过程中，出现一些细小的疏忽是在所难免的，这就需要安检人员负起责任，时刻提醒他们安全生产。在进行安全检查的时候最好结合一些紧急事故演练，这样可以使得他们掌握一些自我保护的方法，做好防范和应对的准备，尤其是在一些高危作业中，这对预防事故的发生有着非常重要的作用和意义。
5结束语
综上所述，基于建筑工程的特点，很多因素都会给建筑工程施工现场的安全管理带来影响，所以在施工的过程中，管理人员应采取先进的方法，加强对建筑工程施工现场的安全管理，确保安全生产，将安全事故带来的损失降低，不断提高企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]石德明，潘学强．浅谈建筑施工的安全管理[J].河北工程技术高等专科学校学报.2011(4).
[2]林涛.论建筑工程施工现场安全管理及措施[J].中华民居：学术刊.2011(9).
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[4]尤丽国.建筑工程施工现场安全管理概述[J].经济技术协作信息.2007(4).
建筑工程优先权范文2
关键词：建设工程价款优先受偿权；法定抵押权；预先放弃；效力
一、问题的提出
2008年2月，重庆市A房地产开发有限公司（以下简称A公司）与B工程建筑公司（以下简称B公司）签订了《建筑工程施工承包合同》约定建筑C小区项目。合同约定：B公司承建A公司开发的小区项目，工期为2008年4月10日至2009年9月10日，整个工程建筑价款为人民币8700万元。工程建设进行到三分之一时，A公司资金紧张，于是以该小区项目在建工程及土地作为抵押，向重庆市D商业银行城区支行（以下简称D商业银行）申请4000万元人民币的贷款。在贷款审批过程中，D商业银行为了确保自己的贷款债权能够获得最大程度的保障，要求A公司以在建的小区项目工程办理了抵押登记手续。同时，商业银行还要求A公司与B公司签订协议放弃建设工程价款优先受偿权。在A公司的强烈要求下，B公司向D商业银行发函表示对商业银行单方面放弃建设工程价款优先受偿权。后来，腾达公司为尽快完成工程，与恒泰公司签订了放弃建筑工程价款优先受偿权的承诺书。后工程竣工并验收合格后，A公司前二期工程款如约支付给B公司，但未按约支付剩余工程款，尚拖欠B公司3100万元。2010年3月20日，B公司将恒泰公司至人民法院，要求A公司支付剩余工程款本金及利息3867万元，并要求确认对C小区项目的优先受偿权。D商业银行作为第三人参加诉讼。
在庭审过程中，D商业银行主张由于B公司单方面放弃了工程价款优先受偿权，从而使得自己享有的抵押权具有优先效力。而B公司则认为放弃建设工程价款优先受偿权是在A公司的要求下进行的，并不是B公司自身真实的意思表示，不具有法律效力。经法院审理后，判定因违B达公司的真实意思表示，根据《合同法》第54条之规定，该承诺书可以撤销，判定原告享有优先受偿权。后来D商业银行不服，提起上诉。再审法院审理认为：B建筑公司在放弃建筑工程价款优先受偿权的承诺书加盖了单位印章，符合法人表意的形式要件，因此，该公司放弃优先权是真实意思表示。建筑工程价款优先受偿权虽为法定权利，但属民事权利，权利人可以进行处分。该放弃优先受偿权的意思表示应当具有法律效力。［1］
同一个案例，一审和二审法院的审理结果却大相径庭。回顾本案，本案的关键问题是承包人放弃建设工程价款优先受偿权是否具有法律效力。在当前大形势下，有些银行为保障自身贷款债权的安全实现，会要求发包人在借款合同中约定，由发包人要求承包人放弃建设工程价款优先受偿权。发包人为了获得商业银行的贷款，往往会利用自身的优势地位，迫使承包人接受放弃建设工程价款优先权的方案，而承包人为了在竞争激烈的建筑市场上争夺建设项目，不得不以此为条件做出放弃建设工程价款优先受偿权的承诺。从而在司法实践中造成大量争议问题的出现，那么，在建工程价款优先权是否可以约定放弃呢?放弃的效力如何？面对承包人优先受偿与银行抵押权的权利冲突应该如何解决呢？下面笔者将就这些问题展开探讨。
二、优先受偿权预先放弃的效力学说及评述
（一）有效论与无效论
关于优先受偿权的放弃是否有效的问题，目前在学界和司法实践中存在有效论和无效论两种观点。有效论认为，承包人的优先受偿权系法定的民事权利，则当事人既可以行使或放弃，只要是权利人的真实意思表示，其权利放弃即为有效，尽管优先受偿权的放弃会导致施工单位的权益保障更加艰难。可参照的是《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用第286条的指导意见》中即明确“承、发包双方当事人在建设工程承包合同中约定承包人不能行使建设工程价款优先权，事后承包人以建设工程价款优先权是法定权利为由向人民法院主张合同约定无效并要求行使建设工程价款优先权的，人民法院不予支持”。无效论则认为，优先权的产生完全是基于法律的直接规定，是法律的强制性规定，因此基于《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，所以当事人既不得事先约定优先权的发生，也不得约定排除优先权的适用。［2］
（二）学说评述
笔者认为，建设工程价款尽管是一种债权，但是建设工程价款优先权是一种法定抵押权，这种法定担保物权不得约定预先放弃。理由如下：
第一，约定放弃优先受偿权有违立法目的。从法律解释之目的解释的角度来说，建设工程价款优先受偿权目的即为解决工程建设中拖欠工程款的问题，往往涉及承包人的材料款和工人工资，材料款债权在一定程度上具有所有权取回权的性质，而工人工资债权具有基本生存保障的性质，所谓“生存性权利优先于经营性权利”。因此，这种权利的放弃在一定程度上牺牲了材料款权利和工人的工资权利，明显侵害了第三人的利益。允许建设工程价款优先权可以预先放弃违反了该制度的初衷。如果一旦可以预先放弃，且具体工人往往无从得知事先放弃的事实，在发包人不支付工程欠款的情况下，承包人则往往拖欠工人工资，导致工人的基本生存权无法获得保障，引发社会不稳定因素，同该制度设计初衷不符。
第二，约定放弃优先受偿权有违该权利的性质。工程款优先受偿权是基于法律规定产生的，其不同于意定担保物权。因此，通过预先放弃的方式在一定程度上就减损了其作为法定担保物权的属性；尤其在发包人往往处于优势地位的情况下，通过预先放弃的方式势必造成对承包人权利的压迫。也正因为如此，《瑞士民法典》与第837条第（2）款明确规定，权利人不得预先抛弃抵押权。而且关于我国《合同法》中的建设工程优先受偿权的性质学界主流的观点为法定抵押权。［3］
建筑工程优先权范文3
关键词：抵押权 优先权 限制
在抵押担保法律关系中，抵押权是抵押担保的核心，抵押权的优先受偿权又是抵押权的核心。根据相关法律规定，其内容主要包括：抵押权人优先于一般债权人受偿；当抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行权；当债务人宣布破产时，抵押权优先于一般债权；当一个抵押物上有多个抵押权存在时，经过登记的抵押权优先于未经登记的抵押权，顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权，抵押权顺序相同时，抵押权人按照债权比例受偿。法律在规定抵押权优先受偿权的同时，也对其进行了相应的限制。除了我国《海商法》规定的船舶优先权先于船舶抵押权受偿、《民用航空器法》规定的民用航空器优先权先于民用航空器抵押权受偿外，还有两方面的法律规定，对抵押权的优先受偿权都有较大的影响，应当引起抵押担保合同当事人、特别是抵押权人中银行的高度重视。
建筑工程承包人的优先受偿权先于抵押权
《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。2002年6月20日公布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步明确：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。为什么建筑工程承包人的优先权优先于一般抵押权呢？笔者认为，主要有以下四方面原因：
从性质上看，建筑工程承包合同仍然是一种承揽关系，由于承包人的法定抵押权实际上类似于法定的留置权。因此，应当优先于一般抵押权。
在发包人拖欠的工程款中，相当一部分是承包人应当支付给工人的工资和劳务费，还包括勘察、设计等各项费用。如果一般抵押权优先受偿，承揽人的工程费不能实现，工人的工资将难以保障，这显然违反了劳动法的立法宗旨。
承包人通常在发包人支付工程款以前，已经实际占有其建造的房屋，如果要由一般抵押权人优先受偿，承包人必然不会轻易地交出房屋，这样容易引起纠纷。更有甚者承包人有可能会采取各种方法毁损房屋，或者通过改变房屋的用途等，使其不能发挥作用，从而有可能造成社会财富的损失和浪费。为避免此种情况的发生，应当优先于一般抵押权。
承包人通常并没有雄厚的资金优势，其垫负工程款后，将使其所有的资本都投在建筑物上，一旦工程款不能支付，不仅会使其血本无归，而且使其无法再从事承包经营活动，甚至会导致其破产，这对社会秩序的稳定也是十分不利的。
因此这些法规的用意，是为了平衡建设工程承包人和发包人的关系，制约发包人拖欠承包人工程款的行为，同时保障建筑工人的劳动收入、维护消费者和劳动者等社会弱势群体的利益。
但与此同时，作为建筑工程开发过程中所需资金的主要提供者――银行，其利益却被忽略了，如发包人或承包人又以在建工程抵押向银行贷款，银行的抵押权受到了巨大的冲击，房地产开发性贷款的风险明显增高。尽管对上述批复还存在争议，但在该批复没有修改之前，银行只能面对现实，采取新的对策，努力避免和化解风险。银行可以实行严格审查制度，对抵押人提供的抵押房产，要求查明其建设工程款项的支付情况，必要时应取得承包人出具的建设工程款已付清的证明。银行也可以直接贷款给承包人进行工程建设，同时由发包人提供房产担保，并承担连带责任。发包人为了获得开发资金、承包人为了获得工程项目，为这一措施的推行提供了可能。银行还可以采取更简便的办法，在贷款给发包人之前，要求该工程的承包人书面声明放弃行使工程价款优先受偿权，否则不发放贷款。承包人为了获得工程项目，也会愿意声明放弃行使工程价款优先受偿权。通过这些措施,使银行的风险降至最低。
抵押人欠税时的税收优先于抵押权
在讨论税收优先于抵押权前，应看一个案例：某县属国有企业白酒厂，经营不善，连年亏损，截至2004年6月，已累计欠税30万元，并于2004年7月1日被该县国税局公告欠税。同年7月26日，该白酒厂将自有对外出租的一座酒楼作抵押，从县建行贷款30万元，未向税务机关报告。截至2004年8月10日，该白酒厂欠税已增至32万元。同年8月15日，该县国税局对该厂下达限期缴纳税款通知书，责令该厂于8月30日前缴纳税款。到期该厂仍然没有缴纳税款。同年9月5日，经该县国税局局长批准，该县国税局对该厂实施税务强制执行措施，为了不影响该厂正常生产，未对生产设备采取强制执行措施，决定对该厂自有的酒楼实施查封，并委托当地的拍卖行拍卖，以拍卖价款抵缴32万元的欠税及滞纳金。对此，县建行以酒楼已抵押给建行为由，提出异议。
建筑工程优先权范文4
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
对于该条所规定的权利的性质，民法学界有三种不同的观点。第一种观点认为是不动产留置权；①第二种观点认为是法定抵押权；②第三种观点认为是建设工程优先权。③笔者认为，首先，不动产留置权的观点不能成立。理由是：第一，留置权仅适用于动产，不适用于不动产。这已为《民法通则》和《担保法》所确认。建设工程属于不动产，故其不属于留置权的客体；第二，留置权以债权人对留置物的占有为成立和存续要件。但《合同法》第286条规定的建设工程承包人的优先受偿权却不以承包人持续占有建筑工程为要件，在承包人将建设工程移交给发包人后，其仍不丧失优先受偿权。这和留置权显为不同。其次，承包人优先权的观点也不能成立。尽管有些人认为《合同法》第286条规定的承包人的优先受偿权属于建设工程优先权，有的人甚至依据《担保法》第94条和《合同法》第286条的规定断言，“我国合同法明确规定了建设工程优先权”。④笔者认为，这种理解不仅理由不足，而且还有错误。第一，正是因为立法没有指明《合同法》第286条所规定的权利性质，才引起了法学界的争论。如果《合同法》第286条所规定的权利性质是明确的，也就不需争论了；第二，认为《合同法》第286条规定的权利是建设工程优先权的人，实际上是混淆了优先权和优先受偿权这两个不同的概念。优先权一般属于物权法上的独立的物权类型，而优先受偿权则不是独立的物权类型，它涵盖多种在实现上具有优先性的担保物权；第三，有的人认为《合同法》第286条没有指明其权利性质是法定抵押权，因此，该权利的性质属于建设工程优先权；这些人还认为如果说第286条规定的权利是法定抵押权，则承包人法定抵押权与建设工程贷款人抵押权的优先性不宜认定。笔者认为，这种说法不仅在逻辑上讲不通，而且没有搞清不同性质的抵押权的实现顺位问题。从逻辑上讲，否定《合同法》第286条所规定的权利是法定抵押权并不能得出其是建设工程优先权的结论；而且，权利的定性和不同权利的实现顺位乃是不同的问题，不能混淆；第四，有人以我国《海商法》规定了船舶优先权、《民用航空法》规定了民用航空器优先权，就因此得出《合同法》规定了建设工程优先权的结论，⑤在逻辑上也是不能令人信服的。某一法律规定了某种权利，并不能得出另一法律的相似规定就是相同规定。笔者赞同《合同法》第286条所规定的权利是法定抵押权的观点。理由是：第一，建设工程属于不动产，符合抵押权的客体是不动产的要求；第二，建设工程不需依转占有，符合抵押权不依转占有的要求。无论建设工程承包人是否将建设工程交付给发包人，都不影响建设工程抵押权的成立；第三，在发包人逾期不支付价款时，承包人可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。这符合抵押权实现的方式。总之，正如梁彗星教授所说，“合同法第286条，从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权”。⑥笔者认为，梁教授作为参与合同法制定全过程的专家，其说法应当是真实可信的。不过，依笔者浅见，既然《合同法》第286条未明确其所规定权利的性质，那么，对这一权利的性质有不同认识也是无可厚非的。不过，应当指出，无论是将其解为法定抵押权还是不动产优先权，都承认这是一项物权，而物权向来是实行法定主义，也就是说该权利的性质尚须由法律加以明确规定。学理上的探讨不能代替法律的规定。
二、建设工程法定抵押权的成立条件
既然对《合同法》第286条规定的权利最符合立法原意的解释为建设工程法定抵押权，那么，其成立就应当符合法律的规定，而不是当事人的约定。根据《合同法》第286条的规定，建设工程法定抵押权的成立应符合下列条件：
第一，必须是已竣工的建设工程，在建工程不适用。在建工程的抵押，只能通过抵押合同而设定，其性质为一般抵押权，而不属于法定抵押权。
第二，所担保的主债权必须是基于建设工程承包合同所生债权。依梁彗星教授的见解，此处的建设工程合同应作狭义解释，“仅指合同法第269条第2款中的施工合同，勘察合同和设计合同不包括在内。”⑦当然，该承包合同必须是有效合同。如果承包合同无效，则承包人不享有建设工程法定抵押权，理由是，合同法规定建设工程法定抵押权，其目的是为了保障建设工程承包人的合同债权，而该法定抵押权属于担保物权，依据担保法规则，主债权无效，则担保物权当然无效。
第三，必须是发包人未在约定期限内支付工程价款。此处的“价款”是指建设工程承包合同约定的承包费，包括承包人因施工而支付的劳动报酬、所投入的材料费和所垫付的其他合理费用以及因合同所发生的损害赔偿；此处的“约定期限”是指承包合同所规定的支付价款的期限。
第四，法定抵押权的标的物限于建设工程本身。但下列问题必须弄清：一是基地使用权是否属于建设工程法定抵押权的范围。对此，要看该基地使用权是否属于建设工程发包人所有。如果该基地使用权属于建设工程发包人所有，则其属于法定抵押权的范围；反之，则不属于。二是因装潢而增值的部分是否为建设工程法定抵押权所及。对此，应具体分析。一般而言，因装潢而增值的部分不应属于法定抵押权的标的范围。但是如果该装潢属于承包人一起施工所创造的价值，则其应属于工程价款的一部分，那么，承包人可以就整个建设工程包括装潢部分，主张并实现其法定抵押权。
应当指出，虽然根据《合同法》第286条的规定，建设工程法定抵押权不以登记为其成立要件，但建筑工程法定抵押权的建立实属必要。因为建筑工程法定抵押权如果不经登记就生效，则承包人极有可能与发包人串通损害一般抵押权人和商品房承购人的请求权。
三、建设工程法定抵押权与相关权利的关系
1、与建设工程贷款人贷款抵押权的关系。合同法对建设工程法定抵押权与建设工程上的一般抵押权（包括建设工程贷款人抵押权）的顺位问题未作明确规定。理论上有两种不同的解释。有人认为，应按比例平均受偿；也有人认为，除法律明定优先权（该学者将合同法第286条的权利解释为建设工程优先权-笔者注）的效力在抵押权之先外，优先权的效力应在抵押权等一般担保物权之后。⑧笔者认为，上述解释是不正确的。理由是：第一、法定抵押权应优先于一般抵押权。因为法定抵押权是由法律直接规定的，一般抵押权是有主债权的当事人通过合同约定的，法律的规定应当优先于合同的约定，即建设工程法定抵押权应当优先于建设工程贷款人的贷款抵押权。
2、与有关消费者权利的关系。
在建设工程为商品房的情况下，如果在该商品房竣工之前开发商已与消费者订立了房屋买卖合同，就可能发生建设工程法定抵押权与消费者权利的冲突。对此，应区别情况加以处理：如果开发商与消费者之间已经办理了产权过户登记，那么，消费者即取得了该房屋的所有权。在此情形下，承包人的法定抵押权归于消灭。但依担保法理论，该法定抵押权可从开发商出卖房屋的价款中得到实现，此即抵押权的物上代位性；在该商品房没有办理产权过户登记的情况下，该商品房的所有权仍属于开发商，此时，承包人拥有的是法定抵押权，消费者拥有的是合同债权。由于法定抵押权属于物权，依据物权优先于债权的民法理论，承包人的法定抵押权应当优先于消费者的合同债权。不过，应当指出，依此理论去解释和处理问题，则于消费者极为不利。为此，梁彗星教授认为，在此情形下，应不允许承包人实现法定抵押权，理由是消费者的生存利益应优先于承包人的经营利益。⑨笔者认为，此种说法虽不无道理，但理由并不充分。第一，物权优先于债权乃是民法的基本理论，不能随意突破；第二，法定抵押权之所以有存在的必要，乃是因为其中包含工人的工资等。毫无疑问，工资也是工人的生存利益。此种生存利益丝毫不比商品房购买者的生存利益次要，可能反而比其更为重要，因为，拿不到工资比买不到商品房对劳动者（消费者）的基本生活影响更大。依笔者浅见，可以考虑，如果承包人的法定抵押权不能实现不影响到工人工资的发放，则消费者的生存利益应优先于承包人的经营利益；如果承包人的法定抵押权不能实现会影响到工人工资的发放，则承包人的法定抵押权应优先于消费者的合同债权（生存利益）。究竟如何取舍，还要取决于立法的明确规定。
四、建设工程法定抵押权的行使
1、权利行使的前提。是发包人没有按时支付工程价款。
2、权利行使的方式。根据合同法第286条的规定，一是由承包人与发包人协议将该建设工程折价；二是由承包人申请法院依法拍卖。应当指出，此种拍卖无需通过诉讼方式，而是由承包人直接向法院申请即可。
建筑工程优先权范文5
【关键词】破产管理人 会计师事务所
新《破产法》实施以来，随着我国全面深化改革的不断推进和中国经济的转型升级、结构调整，有部分企业因不能适应市场化的浪潮或因行业周期性的原因导致破产，一方面为会计师事务所带来了审计、评估业务，另一方面，会计师事务所等中介机构还可担任破产管理人，拓宽了会计师事务所的服务范围，但相比律师、破产清算公司人员而言，会计师事务所人员在处理破产法律事务方面，明显经验不足，业务略显得有些生疏。近年来，笔者所在的会计师事务所担任了近十个破产企业的破产管理人，拥有了担任破产管理人并处理事务的相关经验，笔者根据自身实践，对如何做好破产管理人进行了思考和总结。
一、破产管理人必须熟悉和掌握《破产法》及相关法律法规
新《破产法》（自2007年6月1日实施）与旧《破产法》有着显著的一些主要差异，担任破产管理人的会计师事务所人员，由于法律知识相对而言较弱，因此必须用心学习和掌握些主要差异，这些主要差异包括：适用范围不同；破产条件不同；引入了破产管理人制度；引入了破产重整程序等等。
一是新《破产法》适用于所有的企业法人，而旧《破产法》只适用于全民所有制企业。
二是旧《破产法》的破产条件是“企业因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务的，依照本法规定宣告破产”；新《破产法》的破产条件是：“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。”
三是旧《破产法》处理破产企业日常事务的机构为清算组，清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定；而新《破产法》则引入了破产管理人制度，管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任，但从实践情况来看，一般都由律师所、会师所或清算所等中介机构担任。
四是新《破产法》引入了破产重整程序，破产重整程序主要规定了重整的提出、草案起草、草案内容以及有效通过条件等内容。
此外，作为担任破产管理人的事务所工作人员，还应当了解和掌握与破产管理人相关的司法解释或规定，如《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》、《关于审理企业破产案件若干问题的规定》、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（一）、（二）、（三）》等等。
二、做好与债务人、股东和债权人以及法院的沟通、协调工作
债权人申请破产时，债务人的管理层及其股东，可能会有抵触情绪；而债务人申请破产时，债权人往往又有抵触情绪。因此，会计师事务所担任管理人时，要注意分辨其中的微妙关系，处理好与管理层、股东、债务人、债权人的关系。此外，所有的破产管理工作的开展，都离不开法院和主审法官的支持和指导，因此需要与主审法官保持畅通的沟通渠道，对一些容易引起矛盾甚至可能激化的事情，一定要请主审法官来协调，我们要保留足够的耐心，否则，会激化矛盾或引起不必要的麻烦。
笔者担任破产管理人时，就遇到类似事件。某房地产企业因开发的专业市场（门面）适销不对路导致资金链断裂而被债权人申请破产，其股东抵触情绪非常大，加上其是海外华人且因借款给原企业股东而被动接盘成为股东，他不停的上访、煽动其他债权人给政府施压、请北京媒体“曝光”所谓的破产黑幕等等，在规定的时间内拒不向管理人移交资料和资产等等，给破产管理工作带来巨大的压力。面对如此压力，笔者作为管理人，并没有惊慌，一方面，积极与股东和其管理层进行协调和沟通，另一方面，及时将股东的情况反馈给主审法官和当地政府，经过主审法官和当地政府的沟通和协调，最终，该公司向管理人移交了印章、财产和相关资料，使破产管理工作走上了正常程序。
三、做好债权的核实、认定工作
管理人的主要工作之一是对申报的债权进行审查，并编制债权表。但如何进行审查呢？新《破产法》及相关司法解释并无明确操作细则。从笔者的经验来看，做好债权的核实、认定工作需从以下几个方面着手：
一是统一债权申报表格式及提供资料要求。债权申报表要将本金和孳息债权、其他债权分开；债权人申报时，一定要注意提请债权人将债权总额、已付多少、未付多少在债权发生情况中说明明，以便于债权的核实；提供的资料则主要包括个人身份证明、单位的营业执照（或相关证明）、授权委托书及被授权人身份C明，以及债权成立的相关资料等等。
二是尽管会计师事务所对审计轻车熟路，但对债权的核实认定不建议采用审计方式来确定，因为大多数破产企业会存在大量的未入账负债，且其中的关系较为复杂，稍有差池，会引起债权人情绪激动。因此，从笔者及其他机构的交流经验来看，建议采用让请债务人的股东或管理层与债权人相互核对的方式来核实、认定债权，即债务人与债权人核对一致的债权，在没有相反证据的情况下即可认可该项债权。
三是关注法律法规对破产债权认定的一些特殊规定。如附利息的债权自破产申请受理时起停止计息；对未约定利息或约定高息的债权，要按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来认定利息；违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则；债权人参加破产程序所支出的费用、超过诉讼时效的债权、债务人开办单位对债务人未收取的管理费、承包费不作为破产债权等等。
四是仅有相关收据或合同原件，但无法提供合法身份证明的，包括个人身份证，法定代表人授权委托书、有效的营业执照等，不能认定为债权。
五是申报的债权应是公司债权，法定代表人的个人债务不能认定为破产债权。笔者在实例中就遇到有多个债权人跑来申报其破产企业的法定代表人债权，有些借条（据）还在借款人处写明了公司名称（但未加盖公章），但如若没加盖破产企业印章，不能认定为破产企业债权。
四、对建筑工程等具有优先权的认定要慎之又慎
对房地产企业破产而言，其破产时，除抵押、质押权之外，往往还涉及“建筑工程优先权”和“购买商品房的优先权”。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）就对前述两项优先权做了明确规定：
一是建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三是建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四是建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
在实际审查债权过程中，管理人应当注意：①相关权利人是否书面放弃了优先受偿权（这种情况在以在建工程抵押向银行贷款案例中常见）；②对部分超过行使优先权期限的债权人，建议通过诉讼方式来确认其优先权，从实例来看，尽管超过了优先权的行使期限，但一般只要提讼，法院一般会判决认可其优先权；③建筑工程优先权行使范围只限其地上地下建筑部分，不应当包括土地使用权的价值；④商品房主要是指普通住房，不包括门面、车库等投资类商业用房。
五、做好债权人会议核查债权的相关工作
债权人会议的主要职责之一是核查债权，并核实其有无抵押担保等优先权，但如何核查，新《破产法》及相关司法解释并无明确操作细则。在实际操作中，有的破产管理人让每个债权人对其他债权进行逐笔打“√”确认，但效果不好，因为大多数债权人都会只认自己的，其他的基本不认，所以，此种方式是行不通的。因此，笔者建议在债权人会议上核查债权时，可先做好相关准备工作，对债权人申报的债权初审后有审减的，最好是能和对方沟通一下，争取达成一致意见。在债权人会议召开时，可先由管理人将审查后的债权表公布，让各债权人核查债权，债权人对管理人公布的债权（包括自身的债权和其他债权人的债权）有异议的，管理人可要求其在规定的时间内（一般是债权人会议召开后15日内）提供有效证据，证据充分的，管理人认可其债权；管理人认为其证据不足的，驳回异议，驳回异后，异议债权人仍不服的，可通过向人民法院的方式解决。在债权人均无异议或有异议而不在规定期限内的，管理人制作债权表，提请人民法院裁定债权。
另外，对申请破产抵押权的，应提请债权人在债权申报阶段书面提出，并在第一次债权人会议上由债权人会议进行核查，核查确认后进行抵销。
六、要确保破产程序一定要合法、合规
会计师事务所作为破产管理人，基于职业惯例，往往注重实质，而不重视形式（程序），可能会使破产管理程序存在未按规定操作的风险。因此会计师事务所在担任破产管理人时，一定要注重破产程序。如破产文书的制作必须按最高人民法院《关于印发《管理人破产程序工作文书样式（试行）》的通知》来制作；债权人会议召开日期提前15天通知；聘用工作人员需书面向法院请示；处置资产需经债权人会议讨论；债权人会议的决议要由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上通过（重整程序等除外）等等。
以上六个方面是笔者认为会计师事务所担任破产管理人过程中容易遇到的困惑或棘手问题，会计师事务所担任破产管理人过程中还会遇到很多其他非财务或审计的问题，这就需要我们会计师事务所的工作人员，多学习和多实践，多熟悉破产程序、法规，增强自身沟通协调能力，尽自己的最大力量维护广大债权人、破产企业股东和员工的利益。
参考文献
[1]魏莉.企业破产管理的研究探讨《文摘版：经济管理》2015，2月02卷.
建筑工程优先权范文6
2005年2月,某市A房地产开发有限公司(以下简称“A公司”)在城市西郊开发了一个美景花园小区项目。A公司与B工程建筑公司(以下简称“B公司”)签订了《建筑工程施工承包合同》,合同约定:B公司承建A公司开发的美景花园小区项目,工期为2005年3月2日至2006年8月18日,整个工程建筑价款为人民币9000万元。付款方式为地基与基础工程完成后十五日内支付1000万元,工程进行一半后再支付4500万,剩余款项在工程竣工并验收合格之日后三十日内一并支付。
工程建设进行到三分之一时,A公司资金紧张,于是以美景花园小区项目工程作为抵押,向某市C商业银行城区支行(以下简称“C银行”)申请5000万元人民币的贷款。在贷款审批过程中,C银行为了确保自己的贷款债权能够获得最大程度的保障,要求A公司以在建的美景花园小区项目工程办理了抵押登记手续。同时,C银行还要求A公司考虑是否可以要求B公司放弃建设工程价款优先受偿权。在A公司的强烈要求下,B公司向C银行发函表示对C银行单方面放弃建设工程价款优先受偿权。
2006年8月8日,美景花园小区项目完工,2006年9月2日验收合格,9月25日进行竣工验收备案,但是由于双方对于工程量的变更存在争议,直到2007年3月25才签署建设工程价款结算文件。A公司前二期工程款如约支付给B公司,但未按约支付剩余工程款,尚拖欠B公司3500万元。2007年5月20日,B公司将A公司至人民法院,要求A公司支付剩余工程款本金及利息3756万元,并要求确认对美景花园小区项目的优先受偿权。
经法院查明:A公司拖欠B公司建设工程款及其利息达3756万元,C银行给A公司贷款5000万元并办理了在建工程抵押登记手续,B公司给C银行发了一份关于B公司对C银行单方面放弃建设工程价款优先受偿权的函。
在庭审过程中,A公司辩称:B公司已经发函给C银行单方面放弃了建设工程价款优先受偿权,而且工程于2006年9月2日竣工,到2007年5月20日已经有8个多月,B公司行使优先受偿权的期限早已届满,所以不再享有优先受偿权。C银行也主张由于B公司单方面放弃了建设工程价款优先受偿权,从而使得自己享有的抵押权具有优先效力。
而B公司则认为:放弃建设工程价款优先受偿权是在A公司的要求下进行的,并不是B公司自身真实的意思表示。同时,放弃建设工程价款优先受偿权只是单方对C银行作出的,对A公司并不发生效力。至于建设工程价款优先受偿权行使期限,应该从双方签署建设工程价款结算文件的时候开始起算,也即从2007年3月25日开始起算。因为该文件的签署最终确定了建设工程价款,B公司才可以依据相应的建设工程价款来主张建设工程价款优先受偿权。
法律分析
本案是一起与建设工程价款优先受偿权密切相关的典型诉讼案件,焦点问题在于双方对建设工程价款优先受偿权能否放弃和放弃后的效力如何,以及建设工程价款优先受偿权的行使期限如何起算存在着不同理解。笔者认为,作为债权人之一的商业银行,为有效保障自身的贷款债权,有必要认真研究建设工程价款优先受偿权能否放弃相关问题。
建设工程价款优先受偿权的行使条件
我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
建设工程价款优先受偿权实际上是给予了承包人一个法定的优先权,该权利的法律效力表现为承包人就工程价款应优先于发包人的普通债权人和有担保物权的债权人得到工程的变价清偿。一般而言,适用“建设工程价款优先受偿权”需具备以下条件:
发包人未按照约定支付建设工程价款。承包人主张建设工程价款优先受偿权是建立在合法有效的建筑工程承包合同基础上的。当承包人按照合同约定履行了承建义务后,相应地,发包人需按照合同约定的期限履行付款义务。如果期限届满后发包人仍未支付工程价款或者支付工程价款的方式、数量不符合约定,那么,承包人方可按照《合同法》规定行使权利。
承包人的主张在法定期限内。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)(以下简称“《批复》”)第4条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。也即,只有在该6个月除斥期间内,承包人方可主张,超过该期限的主张无效。
需要研究的是,竣工之日究竟从何日计算方为合适。本案中,A公司主张工程已于2006年9月2日竣工,到2007年5月20日已经有8个多月,B公司行使优先受偿权的期限早已届满,所以不再享有优先受偿权。B公司则主张应该从双方签署建设工程价款结算文件的时候开始起算,也即从2007年3月25日开始起算。对此,《合同法》和相关司法解释对此均未作详细规定。笔者认为,考虑到需要通过对建设工程的决算来结算确定建设工程价款,故应综合考虑竣工日期和合同决算日期等相关因素来确定。否则,极易出现发包人拖延决算,承包人因建设工程价款没有最终确定而无法行使权利的情形。
建设工程价款优先受偿权能否放弃
本案的关键问题就是承包人能否放弃建设工程价款优先受偿权。对此,A公司主张B公司已经发函给C银行单方面放弃了建设工程价款优先受偿权。C银行也主张由于B公司单方面放弃了建设工程价款优先受偿权,从而使得自己享有的抵押权具有优先效力。但B公司则认为:放弃建设工程价款优先受偿权是在A公司的要求下进行的,并不是B公司自身真实的意思表示。
笔者认为,讨论建设工程价款优先受偿权能否放弃需要分析其基本性质问题。根据《批复》第1条和第2条的规定,建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权,但如果消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也即,建设工程价款优先受偿权实际上是一种法定优先权,其法律效力表现为承包人就工程价款优先于发包人的普通债权人和有担保物权的债权人得到变价清偿。但是,建设工程价款优先受偿权这一法定优先权的基本性质仍然是民事权利,属于私权范围。按照“权利可以放弃,义务必须履行”的理念,承包人单方面放弃建设工程价款优先受偿权的意思表示属于对自身权利的处分,符合私法自治原则,且并无不妥。承包人放弃建设工程价款优先受偿权这一优先权,并不代表承包人不享有该优先权项下的债权,承包人还可以主张建设工程价款受偿权这一债权。
值得注意的是,承包人单方面放弃建设工程价款优先受偿权的时间问题。也即,承包人在建设工程价款优先受偿权的行使条件满足的情况下才能放弃该权利,还是承包人可以预先承诺放弃该权利。本案中,B公司向C银行发函表示对C银行单方面放弃建设工程价款优先受偿权便属于预先承诺放弃建设工程价款优先受偿权的情形。笔者认为,在建设工程价款优先受偿权的行使条件满足的情况下,承包人放弃行使该权利属于典型的权利处分行为,只要不存在法律禁止情形,理应被认定为生效的民事法律行为。承包人预先承诺放弃该权利的行为,则属于单方允诺行为,是承包人向他人作出的为承包人自己设定在建设工程价款优先受偿权的行使条件满足时不得行使该权利的义务。因此,在无法律禁止性规定的情况下,承包人在上述两种时间段上放弃或者承诺放弃建设工程价款优先受偿权的意思表示均属于有效。
本案中,B公司主张放弃建设工程价款优先受偿权是在A公司的要求下进行的,并不是B公司自身真实的意思表示。实践中,商业银行为保障自身贷款债权的安全,会要求发包人在借款合同中约定,由发包人要求承包人放弃建设工程价款优先受偿权。为了获得商业银行的贷款,发包人往往会利用自身的优势地位,迫使承包人接受放弃建设工程价款优先权的方案。此外,承包人为了在激烈的建筑市场上争夺建设项目,不得不以此为条件作出放弃建设工程价款优先受偿权的承诺。笔者认为,意思表示是否真实需要结合主观和客观两方面来加以认定。
就本案而言,建设工程价款优先受偿权对于B公司而言是一个十分重要的权利,承包人没有理由轻言放弃。发包人利用自己的优势地位胁迫承包人放弃优先受偿权的案例大量出现,严重干扰了建筑市场环境,产生了极其重大的危害和不良的社会影响。按照我国《合同法》第54条第二款的规定,一方以胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。也即,如果发包人胁迫承包人,承包人为了获得建设项目而不得不承诺放弃建设工程价款优先受偿权的,承包人可以向人民法院或仲裁机构申请变更或撤销。
放弃建设工程价款优先受偿权的效力
根据《批复》第1条和第2条的规定,建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权,应当依照《合同法》第286条的规定,优先于抵押权和其他债权,但如果购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人。可见,就建设工程价款优先受偿权的效力而言,实质上是赋予承包人可以就其承建的工程折价或者拍卖的价款优先于该建筑的抵押权人(如在建工程抵押权人、房屋抵押权人等)和其他债权人受偿的一项权利。
就效力而言,承包人放弃建设工程价款优先受偿权并不意味这承包人放弃建设工程价款受偿权这一债权,实际上是放弃了建设工程价款受偿权的优先效力,对担保物权和其他债权的优先受偿效力丧失,从而使得承包人和发包人的普通债权人处于同一顺位,适用同一债权清偿规则。而对建设工程享有抵押权的抵押权人则可以优先于承包人获得清偿。
提请注意的是,本案中的B公司放弃建设工程价款优先受偿权只是单方对C银行作出的,而并没有对A公司作出,那么是否可以认为放弃建设工程价款优先受偿权只是单方对C银行作出的,对A公司并不发生效力呢?对此,笔者认为,建设工程价款优先受偿权具有优先于其他抵押权人、债权人等优先受偿的效力,放弃该权利意味着该优先效力不复存在。虽然是单方面对C银行作出的,但并非仅对C银行生效,而对其他人不发生效力。相反,放弃的最终效力表现为承包人对发包人的建设工程价款受偿权的优先效力丧失,成为普通债权,其他担保物权人的债权可不受该优先权的制约,具有相应的权利效力。否则,就本案而言,则会使C银行获得优先于其他担保权人的优先权利,显然不妥。
银行可能采取的预防和救济措施
通过上述几个问题的分析,笔者认为,商业银行开展住房贷款业务时,应注意以下几个问题:
正确看待规避承包人建设工程价款优先受偿权的措施
目前,我国商业银行在经营房地产开发贷款、在建工程抵押贷款等公司贷款业务时,为保障贷款债权的顺利实现,在对在建工程设定抵押权后,有些还会特别要求项目承包人向商业银行单方面签署放弃建设工程价款优先受偿权的书面文件,或者直接与发包人、承包人签订一个三方合同,要求承包人放弃或承诺放弃建设工程价款优先受偿权。考虑到我国目前建筑市场上的竞争十分激烈,承包人为了获得建设项目,有时不得不作出放弃建设工程价款优先受偿权的决定。由于建设工程价款优先受偿权属于法定优先权,虽然通过分析可得出承包人单方放弃建设工程价款优先受偿权应属有效,但由于我国法律并无明确规定,因此在权威性和规范性不足的情况下,实践中极易产生纠纷。不同的人民法院在审理类似案件时也容易出现内容相异的判决。因此,商业银行应积极研究相关司法裁判,正确看待规避承包人建设工程价款优先受偿权的措施。
加强对住房相关贷款业务的监督力度
积极加强贷前审查工作。在开展住房相关贷款业务,特别是在建工程抵押贷款业务时一定要注重贷前审查工作。
首先,在发放贷款前,认真审查贷款项目相关资料,了解借款人的资信状况、借款需求和资金投向。重点调查借款人的第一还款来源,对无还款来源或还款来源不足的借款人不能心存幻想依靠执行其抵押物(如在建工程)来还款。只有那些具有较强资金实力、良好市场信誉,并且具备一定资质的借款人,才应与其建立信贷合作关系。
其次,对于借款人提提供的在建工程抵押一定要先审查其是否欠承包人的建设工程款。如没有发现拖欠建设工程款的,可要求借款人和承包人共同出具款已结清的证明给商业银行;如存在拖欠建设工程款情形的,则需要重点审查其是否属于正常欠款,还可以要求借款人和承包人作出合理的解释,并在放款前要求其支付。
最后,确保提供抵押的在建工程项目的合法性以及是否存在其他担保物权,并做好抵押等登记工作。可以要求借款人用于抵押的在建工程应具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等相关证件,并查询该抵押物上是否存在其他权利负担等,防止因此而丧失担保功能或优先顺位,从而影响贷款债权的实现。
认真做好贷后跟踪工作。发放贷款时注重采取受托支付方式来对借款人的借款资金进行监管。同时,商业银行还应根据贷款合同的约定,对借款人的资金运用情况进行监督,对借款人的经营情况、财务活动和会计报表等进行检查。做好贷款跟踪工作,了解掌握贷款项目的进度,贷款的实际用途和流向,保证贷款能够专款专用,督促借款人按时、按质、按量完成贷款项目。此外,还应密切注意借款人的资信状况和还款能力,防止借款人挪用贷款用于其他项目或者出现其他影响商业银行贷款债权实现的行为。一旦发现借款人的存在违约情形,则可以迅速采取措施收回全部贷款。
加强对工程销售款项的监督工作
