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房地产的金融风险范文1
【关键词】美国次债危机；房地产金融风险；金融管理
一、当前国际房地产金融风险
美国次债危机已对世界经济产生重大影响，尤其所展现出的房地产作为虚拟资产的特殊性和现代金融风险新特征相结合的当前国际房地产金融风险变化值得我们关注。
（一）冲击传统观念，充分体现房地产价格的强波动性
美国次债危机是一起典型的由个人住房消费而非房地产投资引发的金融危机。传统理论认为：住房消费引发信贷危机的风险小，而住房投资引发的风险大。这正是我国目前“鼓励消费，抑制投资”的房地产业宏观调控的基本原则之一，根据购房行为和主体的不同在政策上区别对待。但从虚拟经济理论看，房地产属于虚拟资产，其价格具有强波动性，它不仅是一般耐用消费品，更是一种投资工具，房价不只是由土地、建筑成本与消费者效用决定，更重要是由投资房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力决定[1]。这导致住房消费与住房投资并无本质差异，在适时诱因下，两者都可引发危机。 正是房价的强波动性，房地产的高风险和高收益使其成为投资或投机活动的主要对象，这是房地产容易引发金融危机的主要因素之一。
（二）现代金融风险新特征
1、现代消费者信贷风险的固有性
美国次级住房按揭贷款市场最初是在美国人信用评价完善，金融业高效监管，经济景气的背景下发展起来，采用了现代风险管理模式，对每个贷款人的信用风险进行科学评估，然后根据风险的大小来设定贷款的差异化价格、支付方式和还贷方式，但是其建立的基石始终是消费者信贷。传统的商业贷款可以通过对贷款申请者进行事前的甄别和事后的审核来降低不良贷款率，但是消费信贷者所固有的个体差异大，贷款数额小且分散，致使在美国金融机构对次级住房抵押贷款对象仍因事前的甄别成本过高，缺乏规模经济性而处于两难境地，最终在市场的过度竞争、房地产泡沫带来的财富错觉和对新兴金融衍生品规避风险能力的强化下，埋下了风险隐患。
2、资产证券化具有两面性
资产证券化于20世纪70年代源自美国，能将缺乏流动性的资产转换为在金融市场上可以自由买卖的流动性证券，因而具有拓宽融资渠道、分散风险的功能，是目前国际金融市场最具活力和推崇的金融创新之一。美国次债危机中各利益主体正是由资产证券化连接在一起，但最终也是因这个纽带的断裂导致了危机，并通过其风险传导机制演酿为国际金融危机。这说明，资产证券化本身作为一种金融创新具有两面性。如果利用得好，可以增加资产的流动性，转移、分散风险，带来额外收益。反之，则将造成巨大损失。
3、金融风险波及范围广，影响深远
由于美国证券市场的开放性，特别是在当今金融全球化与混业经营的发展趋势下，国际资本快速大规模流动，任何一个国家金融市场的内部失衡都会反映为外部失衡，进而很快影响到与其具有紧密投资和贸易关系的国家，最后极有可能将所有国家不同程度地引入失衡与危机境地。美国次债危机从次级抵押市场开始，很快覆盖整个资产抵押市场，再传染到国内资本金融市场，随后又波及世界各国形成事实上的全球金融动荡就是一个有力的证明。
4、可能弱化本国政府宏观调控能力
国际资本的渗透弱化了资本流入国家宏观经济决策的独立性和国家对宏观经济的控制力，使得本国政府面对金融危机在调控时常陷入两难困境。面对当前日趋严重的全球通货膨胀，加息和紧缩的货币政策可能是一种有效的方法。但从次级住房按揭贷款市场的稳定来讲，加息和紧缩的货币政策可能会进一步形成现货和衍生市场的资金链断裂。而当大批无辜者陷入危机的漩涡时，各国就不得不放弃自己原来制定的货币政策目标，如原先实施紧缩货币政策的国家，为救市不得不采取反向操作，即向市场投放流动性，以保证市场的稳定性[2]。因此，可能弱化本国政府宏观调控能力成为是现代金融风险中不可忽视的一个新特征。
二、我国房地产金融风险的主要表现
从融资看，目前国内的房地产金融主要是以银行信贷为主，上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等其他方式所占比重仍小，房地产证券化更是尚未展开。整个房地产业的融资几乎完全集中在银行，这势必把房地产的市场风险转化为银行信贷风险，使银行面临潜在的金融危机。
从银行看，虽然我国按揭市场发展时间不长，但在市场竞争和短期利润的追逐下，个人住房按揭贷款一直被奉为优质资产，各银行将其作为市场规模扩张的根本。贷前银行放松个人住房按揭准入标准，缺乏信用评级，次级信用评定更是不确定，贷后又缺乏有效的风险管理。这样，出现了不少假按揭和假资产证明，尤其是在前期国内股市上涨及赚钱效应诱导下，有些人通过假住房按揭贷款将银行信贷资金投入证券市场。同时，没有实现房地产证券化，国内个人住房按揭贷款潜在风险逐渐在银行积累。
从市场环境看，从1998年到2006年，我国个人住房贷款从426.16亿元增长到2.27万亿元，房地产市场的空前繁荣让个人住房按揭贷款过速增长的风险暂时潜伏下来。但从2007年开始，央行为防止经济过热、稳定通胀预期，连续多次加息，大大增加了购房人的还贷负担。同时，随着中央持续对房地产市场调控，房价出现了下跌。一旦房价出现大波动，房地产市场呈现周期性的变化，违约情况必然大增，潜在的金融风险也将暴露无遗。
与美国相比，中国房地产市场存在两大突出情况。一是房价上涨更快。从1998年开始，同样在约8年的房地产繁荣期内，我国不少城市房价上涨了4到5倍，而美国的房地产市价格仅上涨50%。二是面临的风险可能更大。美国次级信用的人仅占整个金融市场的12-13%。并且，美国具有目前中国房地产市场无法比拟的多元化的金融市场体系及产品，个人信用评定，金融监管和法律配套。尽管这样，个人按揭贷款仍引发如此巨大的金融危机。虽然国内个人住房按揭贷款除了没有证券化让其风险扩展到整个金融市场之外，但实际上我国银行所面临的风险影响可能会更大。
三、对我国房地产金融风险管理的建议
（一）改变传统观念，警惕风险客观存在
美国次债危机说明了，房地产信贷风险是客观存在的，不仅住房按揭贷款有市场风险，而且住房贷款证券化产品也存在着市场风险；消费信贷风险是固有的，不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。只是房地产市场繁荣时，风险和危机被掩盖，一旦市场逆转时，就会逐渐显露出来。因此，虽然中美房地产金融市场存在较大差异，但是国内银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注，吸取经验教训，避免类似危机在中国爆发。
（二）金融创新的同时必须注重金融风险的防范
21世纪金融业的发展趋势是金融全球化和混业经营。我们须充分认识金融衍生品的两面性：在分散风险的同时也兼具放大风险的作用。金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本，并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好，有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况。因此，仍需继续推动住房抵押贷款证券化，但在建立多元化房地产融资渠道的同时，还应加强对衍生品市场发展的监管，严控单一市场风险向其他市场传播。
（三）商业银行应实行严格的贷款审核制度和风险管理措施
我国商业银行一要坚决落实国务院对房地产市场的调控政策，严控个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，将风险防范在贷款发生之前。二是加强商业银行内部控制和人住房信贷管理，防止风险贷款大量产生。三是建立并完善个人征信系统，加强个人信用风险评级，采取严格的贷前信用审核，避免虚假按揭的出现。
（四）监管部门应做好风险提示和检查工作
我国监管部门应做好风险提示和检查工作，一是在房价动态变化的市场环境下，要及时对市场参与各方发出风险提示，提高风险管控的前瞻性和有效性。二是严格监督国内商业银行的个人住房信贷管理和相关政策执行，加大对违规责任人处罚力度。同时，完善个人信贷法规，加强对失信、违约的惩处，从法律上有力保障消费信贷业务的开展。三是实行必要的信息披露制度，对出现的社会经济问题及时分析说明，稳定公众信心。四是加强金融监管的全球性协调与合作，降低国际金融风险的冲击。
（五）避免房价大起大落，稳定房地产市场
在当前经济形势和中央持续严控房价的背景下，我国管理部门要注意加息或减息的影响，防止房价强波动的负面影响。进一步加大保障性住房的供给，保障中低收入家庭的住房需求，合理引导房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]周建成，包双叶.住房消费、住房投资与金融危机[J].财经科学，2008，（3） .
房地产的金融风险范文2
【关键词】 房地产 金融 风险
一、前言
2016年春节过后，中国的房地产市场价格就一路飙升，政府出台了各种政策对我国房价进行调控，但是效果甚微。中国房地产市场仍然吸引着一批批投资者进入。自2003年以来，我国房地产市场就进入一个高速发展期，直到2008年我国开始出台各种政策控制房地产市场过热到近年来逐步放宽对房地产市场的政策控制，我国的房地产市场一直波动不断。
房地产市场的开发具有投资规模大、周期长等特点，且需要大量的投资。房地产产业的发展需要金融部门的支持和帮助，房地产金融为房地产产业的发展提供不可或缺的支持和保障。房地产市场的波动必然会给房地产金融带来风险，因此对房地产金融风险的研究具有现实意义。
二、我国房地产金融风险现状
房地产的健康发展对我国的经济发展具有重要作用。在拉动经济的三大马车消费、投资和出口中，投资和出口是我国经济增长和发展的主要来源，而房地产投资是投资中的重要组成部分。房地产产业对上下游产业的影响非常重大，其中金融产业受房地产产业影响最大。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或者客观环境变化等原因导致其资产、收益、信誉等遭受损失的可能性。
根据我国房地产市场发展现状，本文认为我国房地产金融风险主要有：个人住房抵押贷款风险、房地产企业贷款风险、商业银行经营管理风险以及土地储备风险等。
（一）个人住房抵押贷款风险
虽然我国的个人住房抵押贷款业务较发达国家存在发展时间短，发展完善度不够等劣势，但是随着房价的一路飙涨，贷款买房成为大部分购房者的首要选择。虽然我国对个人住房抵押贷款的把控较严格，个人住房贷款不良率也较低，但是个人住房抵押贷款风险具有隐蔽性强、暴露时间长的特点，且受经济周期波动影响较大，2008年的美国次贷危机就是由于个人住房抵押贷款引起的。个人住房抵押贷款风险容易引起银行坏账，总体来说，个人住房抵押贷款风险主要有：欺诈风险、银行存贷期限不匹配风险、提前偿还贷款风险。欺诈风险是指个人住房贷款者为最大程度上获得银行贷款，对自己的个人信息、收入水平、收入稳定状况、个人动产和不动产情况进行伪造欺诈银行的风险，一旦个人住房贷款者无力偿还贷款，银行难以回收贷款；银行存贷期限不匹配风险是指由于个人住房贷款期限较银行吸收存款的期限长所造成的银行资金不稳定的风险；提前偿还贷款风险是指贷款者提前还款后银行遭受的服务成本损失、提前收回造成的资金闲置以及预期收益减少等损失风险。
（二）房地产企业贷款风险
由于房地产产业占用资金量大、回款慢等特点，房地产企业在投资房地产时会想尽各种办法获得足够投资，在这些过程中难免会出现一些舞弊行为，产生房地产企业贷款风险。总体来说，房地产企业贷款风险主要有：房地产企业资产负债率过高、假按揭、企业财务信息造假、房地产企业“超前贷款”等。房地产企业资产负债率过高表示房地产企业的偿债能力较低，出现资金链断裂的可能性较大，因此会存在风险；假按揭是指房地产企业为更快获得贷款，采用“假按揭”的方法获得个人住房贷款替代项目开发贷款以获得开发项目资金导致的风险，当楼盘销售情况差时，会出现不良贷款；企业财务信息造假是指企业为获得银行的贷款支持，对自己的企业财务信息进行粉饰，使得银行高估其信用状况、还款能力、贷款金额等造成的风险；房地产企业“超前贷款”是指房地产企业在不具备发放贷款的“四证”条件下用流动资金贷款来顶替房地产开发贷款给银行带来的风险。
（三）商业银行经营管理风险
贷款是银行的主要收入来源，因此，银行会大力发展贷款业务。而随着一些大企业的贷款金额大、还款时间长等弊端，同时也为了开拓新的市场业务，银行逐步加大对房地产贷款业务的支持力度。房地产贷款业务的还款率高、还款时间短等特点使得房地产贷款成为各银行的主要竞争业务，因此产生一些恶性竞争手段。一些银行工作人员为业绩考虑会放低对贷款者的信用和资产状况的审查严格程度，使得一些不符合银行住房贷款要求的顾客获得了贷款，一旦顾客不能按时还款，所有的风险由银行来承担。同时，房地产贷款业务数量多、情况复杂，如果银行过分依赖房地产贷款业务，一旦房地产市场产生波动，y行所遭受的风险很大。
三、我国房地产金融风险产生原因
（一）房地产金融体系不健全，融资渠道单一
我国并没有形成完善的房地产金融体系。美国的房地产金融体系是世界公认的房地产金融体系的典范。它包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券为主要手段的二级市场。一级市场主要是发放贷款市场，二级市场是出售抵押贷款的市场，两个市场共同作用形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。而我国自商品房出现以来，房地产金融市场也得到了长足发展，初步形成了商业房地产融资体系和政策性房地产融资体系组成的房地产融资体系，但是我国房地产金融体系并没有形成完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系，使得对风险的应对能力特别弱。而且我国房地产金融目前融资渠道单一，目前只能通过银行贷款获得房地产投资。
（二）商业银行信用风险管理落后
商业银行对贷款的信用风险评定主要采用贷款风险测度法，虽然该方法能从一定程度上对信用风险进行评定，但是其还是存在贷款风险度主观性强、科学性差等弊端。我国商业银行在信用风险评定和度量等技术上都比较落后，对企业的了解主要依靠财务信息。商业银行在房地产贷款项目中不注重对贷款的事后监督和不确定性因素对贷款的影响，过度重视违约后债务的账面价值的损失。我国对贷款的五级分类管理制度，对贷款分类级别设置过少，缺乏对贷款损失率的细化。银行信用风险管理较为落后的技术方法是导致我国房地产金融风险过高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法规体系
我国的个人信用方面的法律法规还不完善。尚未有明确的法律对个人信用的信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等作出明确的规定。从已有的法律来看，现有的法律并没有对个人信用风险管理起到良好的约束作用。且我国尚没有法律对个人失信的惩罚制度作出明确的惩罚规定。
同时，我国的抵押制度不完善。我国抵押贷款中有规定是法院可以查封不良贷款人员的房屋等，但是并不能对其进行拍卖。该规定是以保证不良贷款人员的基本生存底线为基础的，却给一些不法分子造成了可乘之机。这会使得不具有贷款和还款能力的人员想方设法获得贷款，同时诱使已经获得贷款的人出现不按时还款等行为的发生。
四、我国房地产金融风险防范建议
（一）建立和完善房地产金融体系，拓宽融资渠道
一个完善的房地产金融体系需要发放贷款市场和出售抵押贷款的市场相结合，我国目前发放贷款的渠道单一，同时没有建立一个良好的出售抵押贷款的市场。因此，我国应该加快建立和完善房地产金融体系。
前面提到，我国的房地产金融体系不健全，融资渠道单一，因此，为我国房地产金融的稳定发展，需要拓宽融资渠道，也只能从银行获得贷款支持房地产产业发展来改变现状。鼓励房地产投资信托企业的发展，为房地产企业提供资金支持。我国的房地产投资信托企业在国家的控制和帮助下得到健康发展，以后国家应该出台更多的政策鼓励和支持房地产投资信托企业的发展。同时，对房地产企业而言，也可以通过与地方资金雄厚的企业进行合作等方式实现自主融资。地方企业投资房地产可以通过投资房地产进行多元化经营分散风险，创造新的盈利模式。我国应扩大住房公积金贷款的额度，积极推进房地产融资渠道的拓宽。
（二）建立和完善住房信贷保障制度
住房信贷体系应该具有一定的在社会环境中分散风险的能力，但是我国的住房信贷体系不具有此功能，因此我国应该建立和完善住房信贷保障制度。
建立和完善住房信贷保障制度，首先要完善房地产抵押贷款担保体系。房地产抵押贷款担保体系可以通过建立政府住宅抵押贷款担保基金组织和社会抵押贷款担保公司组成。通过政府住宅抵押贷款担保基金为购房者提供抵押贷款保障，当购房者无力偿还债务时可以让政府住宅贷款担保机构承担其未偿还的债务，保证能够向金融机构及时偿还贷款和利息，降低住宅抵押贷款市场的系统风险水平，降低坏账率，还可以开办社会抵押贷款担保公司来弥补政府住宅抵押贷款不能解决的缺陷。
（三）建立和完善个人信用制度
根据我国房地产市场的发展现状来看，住房贷款制度将长时间存在并发展，因此，我国应建立和完善个人信用制度，为降低我国房地产金融风险提供信用保障。个人信用评价制度在我国出现的时间较短，再加上我国社会情况的复杂性等，我国尚未出现比较成熟的个人信用征信公司。我国应积极推进建立和完善我国的个人信用制度，建立起政府推动征信公司市场化运作的个人信用体系。
首先我国应该建立个人信用制度的法律法规体系。对个人信用体系中个人信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等做出明确的规定。同时，规定当个人失信时应该遭受的惩罚和惩罚力度，为个人信用制度的建设提供法律支持。
其次，我国应建立个人信用专管机构。我国的专业个人信用机构缺乏，主要的信用评判是通过贷款申请人提供的资料由银行对其信用进行评判，评判的主观性较强，科学性差。我国应该建立非盈利性的可信度高的信用管理机构，如国家信用管理局等。
第三，我国应建立个人信用评判体系。建立个人信息档案，对能够表明贷款人信用状况的信息进行长时间记录，并建立一个信息共享平台，供信用评级机构共享信息。同时，我国应建立一个有效的个人信用评估体系，对贷款人的信用进行全方位有效评估，避免因为评估失误造成的金融风险。
房地产市场的金融风险时刻存在，但是并不是不能够有效控制的。我国房地产市场的金融风险目前主要是因为制度和市场的不完善造成的，我国应该加快对房地产金融市场的建立和完善。
【参考文献】
[1] 赵文清，钱周信，贾慧敏.我国房地产金融风险分析及防范研究[J].技术经济，2005，04：52-54.
[2] 毛立平，胡.当前我国房地产金融风险及防范对策分析[J].市场周刊（商务），2004，09：47-49.
房地产的金融风险范文3
中国的房地产价格在最近一段时间里出现了近乎疯狂的上涨。根据国家统计局9月份的统计，全国70座大城市新建住房价格平均同比上涨9.2%，上海房价同比上涨31.2%，厦门同比上涨43.8%。这些惊人的数字告诉我们，中国的房产泡沫已经到了难以持续的地步，若是不加以控制，极有可能引发房产或金融危机。
为此，自10月份以来，房价涨幅偏高的地方政府纷纷推出了限购政策，来遏制价格上涨过快的楼市。这样的做法能否有效化解中国已经形成的、且非常严重的房地产泡沫，是一个需要认真加以研究的问题。 土地供给制度的缺陷不小
根据价格原理，任何商品的价格上涨都源于需求过剩，即供给的增加赶不上需求的增加。所以，我们不妨从供给与需求两个角度，来寻找中国中心大城市房价疯狂上涨的原因。
从供给来看，至少有以下几个因素推动了房价的上涨：第一，国家土地供应有红线约束。这个红线约束就是国家对可耕地数量的控制。由于存在这个约束，就会产生土地价格上涨的预期。这个约束越是趋于刚性，这种预期也就会变得越发强烈。因此，想要从根本上改变房价单边上涨的预期，只有适当增加红线弹性才是可取的。其实，就今天中国的情况来看，增加红线弹性的空间是存在的。
首先，中国农业生产率还有大幅提高的空间，原因就在于中国大部分农村还处在前工业化的小农生产方式，若是能够通过土地使用权流转，转变成为现代大农业，那么农业产出将会产生突破性的增长，从而就可以给红线带来弹性。
其次，中国的人口增长率已经出现下降的趋势，人均收入也在以较快的速度提升，从而对粮食的绝对需求和相对需求都有下降的趋势，这也为增加红线弹性提供了很大的空间。并且，从长期来看，随着人口增长率的下降，人们对住宅的需求也是会趋于下降的，从而耕地数量是动态可调整的。
第二，土地配置中的价格歧视。这种歧视表现为工业用地可以低价租赁，而用于住宅建设的商业用地则需高价租用。存在于不同性质用地中的价格歧视，是由中国地方政府追求政绩的目标函数所决定的。地方政府官员的职务升迁在很大的程度上取决于能力，显示官员能力的显性指标当然是“政绩”，出众的政绩表现为地方社会稳定、经济高速增长。为此，就需要招商引资发展经济，并且会选择效率较高的产业项目来增加本地税收，然后用于社会发展之所需。这是一种良性的“激励相容”机制。
但是，分税制改革后，地方政府的这种激励不再存在。在大部分税收归中央政府的情况下，做大经济规模（GDP）比做好产业项目更为重要，做好项目的税收归中央，做大经济规模的政绩则属于地方。于是，通过发展房地产业来增加投资和经济规模，并借助于房地产开发来增加地方财税收入，就成为地方政府“理性”的选择。为达此目标，就必须对房地产业商业用地，推行高价拍卖的价格歧视政策。
在这种政策背后，我们可以观察到以下两个结果：一是地方政府与房地产开发商的激励相容，地价上涨带来地方政府土地拍卖收入的增加，同时也使得房地产开发商可以获得更多银行融资，因为作为银行融资抵押品的土地价格上涨了，这既是导致广义货币供应量持续上升的重要因素，也是造成全社会资源过多集中在房地产业、导致中国经济增长结构恶化与资源错配的主要原因；
二是购房居民的收入被地方政府再分配。其中的传导路径是这样的，中央政府通过分税制改革对地方政府的收入进行再分配，地方政府则通过土地价格与房价上涨对居民收入进行再分配，房地产开发商通过杠杆获得了超额利润，而购房居民则因房价上涨而不得不增加负债。随着居民负债率的上升，国民储蓄持续下降，作为国内总需求的投资和消费双双趋于下降，最终带来的结果自然是经济增长的下行。
第三，现行的土地拍卖制度也是推动房价上涨的动力所在。曾经采取过的土地批租制度产生了严重的腐败问题，为了解决这个问题，便采取了市场化的土地拍卖制度。但是，这又产生了两个新的问题：一是在土地供给被卖方（政府）垄断的情况下，不可能形成真正的市场化交易，地方政府可以通过控制土地上市的数量，以及由其控制的城司等机构进场托市的方法来推高地价；
二是在房价预期看涨的情况下，推行市场化拍卖制度，会带来土地价格自我实现的上涨效应。由此产生的后果是，腐败变成了垄断，由垄断造成的地价上涨带来了更大的社会福利损失。所以，正确的做法应该是按照公允会计价格来拍卖公共土地，在公允会计价格形成的过程中，至少需要导入经济长期增长、居民收入的动态变化，以及土地的开发成本等因素，现在这种卖方垄断、买方“自由”竞价的方法，并不是真正的市场化土地拍卖制度，由这种制度带来的只能是地价暴涨。 是金融危机，而非经济危机
现在我们再来分析需求方面的问题。从需求角度来看，房价上涨与以下几个因素有关：
第一，2008年危机以来，世界进入廉价货币时代。2008年的危机是金融危机，金融危机与经济危机并不完全一样。经济危机大都是周期性的，由于储蓄还在，只要有企业家精神，危机很容易恢复。但是，金融危机就不同了，这种危机在本质上是债务危机，造成危机的原因就是资不抵债，因此，危机发生就意味着储蓄的耗尽。
所以，为了恢复危机，就必须增加广义货币的供给，否则，即使企业家想要通过创新来摆脱困境，也会面临难以逾越的现金预付约束。从2009年美国开始的量化宽松货币政策，到今天全世界央行的负利率政策，不仅告诉我们克服一场金融危机有多难，而且再也清楚不过地表明世界确实已经处于廉价货币时代。随着货币供应量的增加，包括房价在内的资产价格自然会趋于上涨。
第二，央行货币政策的目标过于狭义。根据早已深入人心的惯例，世界各国央行的政策目标是保持价格稳定、控制通货膨胀。这种过于狭义的货币政策目标，既是2007年美国次贷危机发生的重要原因之一，也是今天世界各国央行继续执行过度宽松货币的根源所在。资产价格一旦处于央行政策视野之外，那么房地产价格上涨不仅不会引起央行的重视，反而会被货币当局当做一个安全的货币池，从而会诱惑央行进一步增加货币供给。
第三，对房地产价格上涨的单边预期。除了以上这些宏观因素之外，导致房价非理性上涨的市场因素就是人们对于房价的单边上涨预期。这种预期源于对房地产市场的错误理解。房地产市场没有一般均衡，只有分离均衡，导致这种情况发生的原因就在于房产是一种不可分割的资产，所以不能分拆购买。
房产的这种属性就决定了不是所有人都可以进入这个市场的，想要进入这个市场就要具有越过阈值的能力，那就是能够支付“首付”的能力。正因为有这样的阈值存在，所以任何国家的房地产市场都不会有一般均衡，只会有分离均衡。
分离均衡意味着房地产市场会因为人们收入水平的高低与期限差别而分割成为三个市场：其一，是高收入者才可以入市的商品房市场；其二，是只有低收入阶层才可以进入的廉租房市场；其三，是为工资收入较高，但工作年限较短、储蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市场。
毫无疑问，为了实现分离均衡，就必须有三种不同的供给者提供三种不同种类的房产，来满足这三种不同性质的需求，它们分别是：房产开发商，地方政府，房产出租商，由此分别形成商品房市场、廉租房市场和租房市场的均衡。但是，中国的现实情况是，廉租房市场和租房市场的供给严重缺失。地方政府为了从土地使用权出售中获得较高收入，一般不会根据低收入者的需求来提供足够数量的廉租房，借以实现低收入者住房市场的均衡。房地产开发商也不会负债建造只租不售的房子，通过长期出租来收回成本，以及微薄的本金利润。
这样一来，整个房地产市场中有供给弹性的就只剩下商品房市场，当人们错误地把房地产市场当做一个一般均衡的市场来对待，进而把那些因为供给刚性而无法得到出清的低收入者的需求和储蓄不足首付的人群的需求，加总到商品房市场中去的时候，便会产生商品房市场需求大于供给的假象，从而形成房价单边上涨的错误预期。这种预期一旦形成，就会形成整个社会“买涨不买跌”的羊群效应，从而导致房价泡沫化上涨。
根据以上的分析不难发现，对房地产市场做一般均衡解读所造成的、将不同类型需求加总的错误，实际上就是犯了把“居者有其屋”简单等同于居者都要买房的错误。这一错误很有可能衍生出另外一个错误，那就是很多低收入者期盼房价下跌来解决其住房问题。但是，国际经验告诉我们，房价下跌很可能带来金融危机，一旦危机发生，低收入者的金融约束只会加强、不会宽松，原因就在于他们极有可能遭遇失业的厄运。所以，在任何国家，低收入者的居住问题从来都不是通过商品房市场来解决的，而是要通过政府提供廉租房才能得到有效的解决，这就叫分离均衡。由此可以得出的政策结论是，想要房价回归理性，政府就必须承担起提供廉租房的责任。
第四，房地产的商品属性变成了金融属性。这一属性变化源于中国投资渠道的匮乏。中国缺乏稳定性好、收益可观的资本市场：中国的债券市场不发达，因为政府更喜欢征税，而不是发债；中国的股票市场不能做多，只能做空，因为根据政府产业政策审批上市的公司大都缺乏盈利能力，不具有投资价值，从而使得股票市场的基本面有利于做空、而不是做多。于是，无处可去的资金便会前赴后继地流向房产市场，由此形成的投资和投机需求很快就把原本用于居住的房产变成了金融资产。房产的属性一旦由商品变成金融品，那么就必定会走上自我强化的上涨之路。
第五，货币贬值。货币贬值归根到底是由经济增长下降所造成的。在今天这样的全球化时代，经济增长下降会引起资本外流和储备下降，从而导致货币对外贬值。在经济下行的情况下，央行有必要采取较为宽松的货币政策，但在储备（此为央行资产）以及基础货币（此为央行负债）供给下降的时候，就只能通过货币创造来增加流动性，于是就会发生信用货币替代基础货币的现象，即增加M1和M2来对冲由基础货币M0供给下降所造成的货币紧缩效应，而这又会导致本币的对内贬值。
在货币对外与对内同时贬值的时候，假如没有有效的资本市场来帮助拥有货币资产（储蓄）的人们对冲货币贬值的风险，银行又不能给予存款人以正利率，那么与其持币存款遭受负利率的损失，还不如向银行贷款，利用杠杆去买房子。 摧毁技术进步，扭曲财富分配
由以上这些来自于供求两个方面的因素所造成的房价泡沫化、非理性上涨，已经给中国经济带来了较大的负面影响，具体说来，主要表现在以下几个方面：
第一，宏观经济陷入流动性陷阱。房地产市场就像一个巨大无比的黑洞，吞噬着全社会的流动性，个人储蓄、企业资金以及银行贷款持续流向房地产业，从而造成旨在稳定宏观经济增长的扩张性货币政策一再失效。
更为可怕的是，流向房地产市场的资金，不管是购房者，还是开发商，都是带着杠杆的，由此产生的后果便是杠杆率越高，房价涨的越快，房价越高便需要更高的杠杆率，而高杠杆的背后则是全社会的高额负债。其结果就是，硬生生地把中国从储蓄型经济变成了今天这样的高负债经济，这不仅会制约中国经济的增长，而且还带来了发生债务危机的风险。
第二，扩大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除，因为人们的人力资本和创造财富的能力是有差别的。合理的收入差距反而有可能成为人们努力工作、增加人力资本投资的激励。从这个角度来讲，公平的收入分配，以及广泛的收入再分配政策并不可取，因为这样的政策会带来负面的激励。
但是，由房价上涨带来的收入分配差距扩大却是非常有害的，因为这与人们的勤劳和努力几乎没有什么关系，只与人们获取杠杆的能力有关。社会收入分配差距扩大会对社会稳定产生冲击，引发各种矛盾，从而会迫使政府推行各种各样的收入再分配政策。
然而，经验表明，社会收入再分配的政策效应大都是负面的，促进经济增长的政策永远要优于收入再分配政策。从这样的意义上讲，先以房地产业作为支柱产业来“推动”经济增长，然后再用收入再分配政策来“公平”收入分配的政策组合，实在是一种糟糕的组合。
第三，极高的环境成本。工业化会带来环境成本，但是，今天中国环境恶化，在很大的程度上是由过度发展房地产业造成的。在地价不断上涨的压力下，房地产开发商为增加盈利，自然倾向于提高容积率，为了提高容积率，就需要盖高楼，于是就要使用大量建材，包括钢筋、水泥、玻璃等等，正是这些产业构成了今天中国最为重要的污染源。
以2004年为界，之前，中国经济增长的动力主要是出口贸易、加工制造，尽管也有环境污染，但是却并没有像今日这么严重的雾霾，而且来自出口的学习效应还促进了中国的技术进步，这对未来降低中国环境污染的社会成本会产生十分积极的影响。但是，自从2004年之后，随着结构调整和出口下降，房地产业逐渐成为中国经济增长的支柱产业，于是就出现了楼有多高、雾霾指数便有多高的污染。
在此特别有必要指出的是，与房地产相关的产业在破坏中国环境的同时，并没有带来多少技术进步和创新，原因就在于与房地产相关的工业基本上都是属于粗放型的，其主要产品就是螺纹钢、水泥与玻璃，这些产品的技术含量很低，但其生产过程却会对环境产生很大的破坏性。
由此可见，以房地产来推动经济增长实在不可取，因为这种做法一点儿都不经济：压制了技术进步、破坏了环境、错配了资源、扩大了收入差距，还增加了数量巨大的库存（空置房）。事实告诉我们，正是以上这些问题让中国经济走上了不可持续的泡沫经济之路。 破解泡沫，更要当心风险
时至今日，房地产价格几经暴涨，已经将中国经济推向泡沫化，中国经济正面临着自1979年改革开放以来最为严重的金融风险，因而必须采取坚决、而又有效的措施来加以化解。
目前各地房价上涨过快地区的政府，几乎无一例外地采取了限购的政策，这并不能从根本上起到遏制房地产业泡沫化发展的趋势，特别是当政府有关部门把限购当做调控房价的政策工具来使用时，就一定会采取相机抉择的策略，即在房价下跌时取消限购，而在房价过快上涨时又对某些类型的购房者实施限购，结果，政府的这种机会主义的做法不仅稳定不了房价，反而有可能对房价上涨起到助推的作用。
比如，最近在各地盛行的居民通过离婚再购房的应对策略，实际上已经成为推动房价进一步上涨的重要因素，因为离婚买房的本质就是加杠杆。所以，真要让房价稳定，政府就不能采取上述那种机会主义的策略，而是要根据上文分析中所提到那些能够影响房价的因素，进行系统性的政策优化，具体说来，我们需要通过以下一些政策组合来达到稳定房价的政策目标：
从短期来讲，控制信贷和社会资本流入房地产已经成为当务之急。为此，可以采取以下两个措施来加以限制：第一，除了严格执行有关房地产抵押贷款的信用甄别制度外，还可推行银行房地产抵押贷款的准备金制度，即商业银行每发放一笔房地产抵押贷款，就需要向央行上缴一定数量的准备金，这既可减少流向房地产市场的信贷资金总量，也可防范房地产市场潜在的违约风险；
第二，坚决停止和取消与房地产市场相关的“金融创新”，其中最为典型的就是房地产抵押贷款的证券化。世界各国房地产泡沫破灭的重要经验是，房地产抵押贷款的证券化最终都助长了房地产泡沫和违约风险。以上这些措施针对的是流量问题，面对今天中国房产库存不断增加的结构性存量问题（即中国中心大城市房产供不应求和一般城市房产供给过剩、库存积压严重的结构性问题），政府还应当尽可能释放人们的刚性需求，借以达到去库存的政策目标。为此，就有必要采取降低交易税的政策措施。
房地产交易市场的实际情况是，几乎所有的交易税都是由买家来承担的，各种相关税收加总，大概要占到房价总值的5%以上，或者更多，如若能够降低此类税收，那么刚性需求的购房者就有可能提前2～3年进场购房，这对降低房产库存和房产投机或者投资者手中的空置房，防止房产恐慌性抛售的危机都会起到十分积极的作用。
最后，央行的货币政策目标需要进行调整，应该从狭义的物价管理拓展为包括资产价格在内的广义价格管理，正如我们在上文中所建议的那样，对房地产抵押贷款征收准备金，可能是央行进行广义价格管理的一种比较可行的政策措施。
再从长期来讲，要使房地产市场健康发展，就必须深化各种体制改革。首先，我们需要借助改革，让房地产市场回归分离均衡。回归分离均衡最为重要的政策措施，就是各级地方政府必须根据低收入民众的实际需求提供廉租房，然而为了保证地方政府能够切实承担起这样的职责，就必须开展财税体制的改革来帮助地方政府走出土地财政的陷阱，这意味着必须重建中央政府与地方政府间的财税关系，保证地方政府有足够财力承担起各种社会职能。
其次，中央政府要对现有的金融体系进行彻底的市场化改革。比如股票市场的注册制改革、银行系统的自由准入改革等，当诸如此类的改革可以为投资者提供稳定收益、为居民储蓄提供为正利率的时候，银行信贷与社会资本就不再会盲目流向高风险的、并且具有博傻性质的房地产市场。
最后，国家必须承担起维持贬值稳定的职责。为此，就要采取促进出口的贸易政策来增加外汇储备的供给，而不是急于让人民币离岸。此外，轻易不要开放资本项，因为由开放资本项造成的资本跨境流动会对汇率带来冲击，从而对币值产生影响，进而改变人们的投资策略。不仅如此，大量的实证研究告诉我们，新兴市场经济国家开放资本项几乎没有成功的，开放资本项的好处是不确定的，但是风险却是可以明显观察到的。
房地产的金融风险范文4
【关键词】房地产；金融风险；规避
1 引言
由于当前金融市场的发展尚不完善，缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个金融系统将面临着更大的风险。房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大需要深化相关领域的改革。本文就房地产金融风险的规避谈几点粗浅认识。
2 导致房地产金融风险增加的因素
2.1 融资渠道单一
房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。
2.2 信息不对称
贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。
2.3 抵押物风险
由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。同时抵押物的处置问题也是一个难题，在我国由于多种因素作用，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，而抵押物的处置不规范，给银行带来很大的风险。
2.4 投资快速增长
由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业。很多开发商乘机进行投资或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
2.5 银行违规操作现象时有发生
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入，恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资的不良倾向，也促使金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
3 房地产金融风险规避的措施
3.1 分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善企业信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 提高风险防范能力
房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
3.4 加大监管力度
政府应加强宏观调控，引导房地产企业有序竞争，具体来说应调整住房结构，增加廉租房和经济适用房建设；改善需求结构，防止过分投机。银监会应针对当前银行房地产信贷风险制定有效监管措施，定期或不定期对信贷业务进行检查来防范风险。央行应及时披露房地产信息，引导公众合理预期，规范市场行为。
4 结束语
综上所述，房地产商品因其固有的特性，是良好的金融担保品，适合财务杠杆操作，也是良好的对付通货膨胀的资产；但是，流动性较差，开发和转换使用成本较高等使房地产金融市场具有更多的风险。由于我国的房地产市场发展不完善，相关体制和制度也不够健全，种种因素致使房地产风险无法回避。房地产金融风险是一个庞杂的复合体系，在新的形势下，防范和控制我国房地产金融风险关键在于充分认识房地产金融风险产生的根源，建立适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。
房地产的金融风险范文5
信息经济学是研究在非对称信息情况下，当事人之间如何制定合同(契约)及对当事人行为进行规范的问题。借助于信息经济学，能够从微观行为的角度更深刻地认识房地产金融风险。信息经济学认为，不对称信息是房地产金融风险产生的主要原因。
我们对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用等级评估等，实质上都是基于信息经济学对房地产金融风险的解释。正是因为信息的不对称，才需要专门的中间部门来减少和消除个人同房地产开发企业、个人同金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距，以消除和减少可能的房地产金融风险。
不对称信息是指，当事人都有一些只有自己知道的私人信息。由于社会分工和专业化的存在，从事交易活动的双方对交易对象以及环境状态的认识是很难相同的，因而，信息不对称是现实经济活动中的普遍现象。不对称信息大致可以分为两类：一类是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由当事人的行为造成的，一般出现在合同签订之前；第二类信息是内生的，取决于行为人本身，它出现在签订合同之后。第一类信息将导致逆向选择(Adverseselection)，第二类信息将产生道德风险(Moralhazard)。这两种情况在金融市场上出现就会降低市场机制的运行效率，影响资本的有效配置，造成房地产金融风险。
逆向选择与房地产金融风险。在间接融资的资本市场上，银行贷款的收益取决于利率和企业还款的可能性，而企业还款的可能性在很大程度上与企业经营活动有关。在借贷市场上有众多风险程度不同的企业，当银行不能观察到项目投资风险或确定投资风险成本太高时，银行只能根据企业平均风险状况，决定贷款利率。但这样一来，那些低风险企业由于借贷成本高于预期水平而退出借贷市场，那些愿意支付高利率的企业都是高风险企业，因为从事高风险甚至投机性事业才能获得超额利润来偿付高利息。这时，贷款的平均风险水平提高，银行收益可能降低，而呆帐增多，房地产金融风险显著增加。逆向选择问题可以通过实施低利率来解决，如西方国家采用信贷配给制，维持较低的利率水平，拒绝一部分贷款申请。这虽然牺牲了资本配置效率，但可以减少信用风险。如果不控制利率上升，逆向选择的房地产金融风险就会出现。随着国家宏观调控的加强和市场的变化，许多企业亏损，难以还贷，金融机构支付发生困难，房地产金融风险问题十分突出。如前几年在我国，一些金融机构为了完成储蓄指标，违反国家规定，高息揽储；为了避免亏损，又高息放贷，结果贷款流向投机型的高风险企业。
道德风险与房地产金融风险。虽然在交易双方达成合同时信息可能是对称的，但在合同实践中，往往出现一方缺乏另一方的行动信息的情况，这时，拥有私人信息的一方就可以利用这种信息优势从事使自身利益最大化、但损害另一方利益的行为。道德风险普遍存在于以信用为基础的各种金融业务关系中，是造成房地产金融风险的另一主要原因。当银行与企业在签订资金使用权的契约后，企业在贷款执行过程中可能出于机会主义的动机，隐藏资金使用的真实信息，采取不完全负责任的态度，而不采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而酿成房地产金融风险。如何减少企业的道德风险转化为房地产金融风险取决于契约设计的两个方面：
(1)减少交易双方的信息差距，使企业的信息优势不足以获得较多的机会主义收益。例如我国国有银行采取的驻厂信贷员制度和主办银行制度，其意图都在于改变银行的信息劣势，减低信息非对称程度。并且后者更着重通过银企之间的重复博弈关系，从而有效避免在一次博弈中可能出现企业的道德风险行为，有利于双方长期的合作。
(2)强化银行对企业的约束和激励机制，使企业经过成本收益分析后能放弃机会主义行为，自觉按照双方达成的意愿行事。例如实行贷款抵押或质押，评定企业信用等级，颁发贷款证等制度安排，分别从资产、信誉等方面建立起约束和激励机制。
信息经济学对房地产金融风险的探讨是深入有效的，对于我们认识房地产金融风险和防范房地产金融风险有极大的启迪：
(1)房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不完全，因此防范房地产金融风险的核心问题就是建立完善的信息机制，各金融主体应当注重相关信息的搜寻、整理、分析和运用。
房地产的金融风险范文6
关键词：房地产 金融风险 原因 问题 对策
随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，以及国家相关政策的推动，我国的房地产业呈现快速发展的态势。房地产市场的大发展，对于提高人们的生活质量，拉动社会经济的发展就有重要的作用。但是在房地产繁荣的背后，存在着房地产投资过大，土地供应紧张，房地产交易市场结构不合理，房地产的价格持续上涨等情况，加大了房地产的金融风险。
一、房地产金融风险的概述
（一）房地产金融风险的概念
房地产金融风险主要是指金融业机构在管理房地产金融业务的过程中，因为对房地产的相关现象的认识存在漏洞以及信息的缺失而出项决策失误、管理不当等情况，致使经济收益、公司信誉以及公司资产等收到损失 [1]。
（二）房地产金融风险的分类
本文指例举了房地产金融风险中的几项风险
1、信用风险
房地产金融的信用风险是指房地产开发商在销售商品房的过程中，出现资金紧张、经营不善、经济效益负增长甚至导致企业的破产等情况而无法偿还银行欠款，或者是借款的住宅消费者由于各种原因致使收入减少等问题而无力偿还。
2、流动风险
在房地产中的金融风险主要表现在资产结构中的中长期贷款比例较高，拥有的现金不能支撑提款的需要，暂时也没有资金融入的手段和渠道，导致资金流动困难。开发商大多使用房产作为抵押物向银行借款，借款人无法偿还时，银行有权对房产经过处理变卖后取得偿还，但是如果房产一时间卖不掉，而银行缺少现金应付提款需求，也形成流动风险。
3、利率风险
如果银行出现了贷款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值缩小，都会引发经济效益的风险。
二、我国主要房地产金融风险
（一）房地产投资增速较快，空置面积总量较大
尽管我国的房地产金融近年来发展迅速，重要性增强，但是与之相对应的管理和研究一直相对匮乏。近年来我国房地产业出现了投资需求过大，房价急剧上升的现象，并且在国民经济市场中引发了连锁反应，导致了钢材、木材等行业的快速发展以及水电等资源的紧张。尽管我国家相关部门采取了措施，以抑制房地产的过热的发展，但是并没有取得预期的效果，建成的住房面积远远的大于销售的住房，造成多数房产空置的现象，并且空置的面积还在不断的增加。
（二）不合理的因素导致了房地产价格的过快上涨
近年来房产的价格逐渐增长，这其中除了价值规律的作用以外，还有其他一些不合理的虚增因素在“作祟”，这些因素主要包含了不规范的使用土地，划拨出让方的土地等行为普遍。在房地产行业不断繁荣的今天，很多的人看到了房地产行业所带来的巨大的经济效益，而纷纷投入房地产领域，导致一些实力低的房地产开发公司通过违规操作而大肆的全占土地，在经过倒卖变相的提高地价以获取高额的差价，肆意的炒房活动愈演愈烈以及个别的房地产开发商巧妙的利用市场上的虚假信息，制造假象、引导消费者的购买欲望，使商品房价格出现不合理的上涨。
（三）我国宏观调控力度较低，相关的法律法规不健全
现阶段，以房地产开发、营建、竣工、出售等过程相关的金融业务存在较大的风险，尽管在金融风险刚刚抬头时，国家就采取了一系列的宏观调控的手段抑制金融风险，但是国家一些部门过低的估计了房地产金融风险的“潜能”，调控力度较小，、连续性较差。近几年甚至是房地产金融风险较大，已经影响到国民经济发展的情况下，国家才采取相应的宏观调控的措施，没有随时进行房地产金融风险的监控。此外，针对我国房地产金融风险的相关法律法规相对匮乏，没有设立专门的房地产金融风险管理法律，从而无法规范房地产行业参与者的行为。
三、房地产金融防范措施
（一）积极引导房地产金融机构的有序竞争
国家相关部门要建立健全房地产金融政策和规定，规范房地产市场参与者的行为，开展积极有序的市场竞争。由中央银行审查具备资格的金融机构才允许经营，并且中央银行对金融机构实施严格的监督，阻止其不正当的竞争行为和非法的垄断行为。对于经过审查不具备经营资格或者常出现严重违规的金融机构不能在从事金融业务，防止其扰乱房地产市场。此外就我国现阶段房地产开发而言，对外汇的需求量并不大，所以银行不要为放低才开发多借外债。
（二）完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统
我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统[2]。
（三）加强国家的宏观调控手段
国家政府部门应该加强是对房地产市场的统计工作，完善房地产市场信息系统，建立房地产市场金融等闲预警体系。通过对房地产发展的相关数据信息进行采集、分析、发送等，保证政府部门对房地产市场的经营情况全面掌握，对其加强管理监督，促使房地产行业的理性投资和消费。
四、总结
房地产金融风险的出现和预防措施是随着我国国民经济的发展而不断变化的，所以房地产金融市场要与时俱进，适应社会经济的发展，加强宏观调控对房地产市场的监管和调控，切实的促进我国房地产也持续、健康发展。、
参考文献：
[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京.北京大学出版社，2005
