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房地产行业财务风险的特点范文1
关键词：房地产企业；财务危机；风险防范
中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。
一、房地产企业面临的主要财务风险
1.债务风险
作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。
2.利率变动风险
房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。
3.经营管理风险
房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。
4.融资风险
房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。
二、房地产企业防范财务危机的对策
1.优化资本结构
房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。
2.扩宽融资渠道
房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。
3.加强项目调查
房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。
4.注重风险预警
房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。
三、结语
当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。
参考文献：
房地产行业财务风险的特点范文2
关键词：房地产企业；财务风险；管理
我国在经济的发展过程中同时也重视对基础设施的建设，并且也在不断的提高城镇化建设，人们对于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在这样的大背景环境下，我国的房地产行业迎来了一个大的加速时期。在初始我国为了保证房地产行业的健康快速发展，开展了一系列的扶持政策，但是随着经济的增长速度，房地产行业在快速发展的过程中存在的问题也逐渐凸显出来，首当其冲的就是房地产企业的财务风险管理问题。
一、房地产企业财务风险的概念
风险一词主要是指不能明确各种事件发生的概率，并且也不能控制事件发生对于主体所造成损失的大小，而且也不确定事件发生时是否可以承担损失的概率。通过对房地产企业财务活动方面进行划分，一共可以分为以下四个阶段：第一个阶段是筹资阶段，第二个阶段是投资阶段，第三个阶段是资金回收阶段，第四个阶段是收益分配阶段。并且通过对房地产企业财务活动的这四个阶段进行分析发现，在每个阶段所产生的对应的财务风险为：一是筹资风险，其主要的内容是负债规模的大小以及房地产企业是否有能力偿还的问题；二是投资风险，主要的内容是对于房地产企业的投资项目中的不确定因素的损失情况分析以及项目实施的可行性分析等；三是资金回收风险，主要的内容是企业在后期回收款项以及存货方面的控制；四是收益分配风险，主要是指在企业获得收益后企业内部出现的问题[1]。
二、房地产企业财务风险的内容
房地产企业在筹集资金时的途径通常是以下三种，分别是通过发行股票以及向银行进行贷款和发行债券。后两者都需要支付一定的利息，通过这种负债经营可以有效地解决房地产企业自身运营中投资多以及项目周期长的问题。但是企业在进行筹资的过程中所产生的财务杠杆是一把双刃剑，所以需要企业充分的对自身实际情况进行考量再选择负债的规模。房地产财务风险主要体现在以下三点：第一点是偿付风险，主要是企业对负债的偿还方面；第二点是债务资金成本的变动风险；第三点是再融资成本以及筹资渠道的变动风险[2]。
三、房地产企业财务风险的管理策略
(一)在筹集资金方面的风险管理
在筹集资金方面的风险管理主要包括以下几点：一是房地产企业要加强自身对于资本结构的建设，一定要将自身的发展情况与完善的资本结构理论相结合，并且将权衡理论作为建设的基础，对于负债规模需要符合房地产企业的财务实情，太大的负债规模可能会直接导致房地产企业破产或者贬值。主要的原因是由于房地产企业负债规模过大的话会导致企业在负债运营的过程中出现没有资金偿还的现象，并且这种无法偿还的风险也是随着负债规模的扩大而增加的。二是要扩展筹集资金的渠道，目前我国房地产企业应用最为广泛的筹资手段就是向银行申请贷款，从而忽视了债券筹资这种筹资方法，债券筹资在其他领域都取得了良好的成效，所以目前我国也在大力支持房地产企业使用这种方法进行筹资。房地产投资信托主要是指房地产企业聚集多个投资商进行筹资，并且为每个投资商都发放受益凭证，通过委托专业的投资机构进行管理，最后再将资金收益发放给投资商[3]。此外筹资渠道还有包括海外地产基金、私募方式筹集资金、典当融资以及合作开发等，企业可以根据自身的实力选择筹资的渠道。
(二)对投资方面的风险管理
为了有效的控制房地产企业在投资环节的财务风险，就需要企业在开展新的项目的同时要严格的对项目进行可行性分析，并且要对项目所涉及的各个环节做出报告，例如项目的投资成本等。首先房地产企业需要对投资的项目进行可行性分析，并且对项目的每个环节都需要进行预算统计，从而提高企业的抗风险能力，企业要明确市场的需求，从而再考虑自身的经济效益。其次，企业在整个可行性分析的过程中需要注意以下几点：第一是该项目的市场需求；第二是当地政府的规划以及政策是否影响到该项目的开发；第三是该项目施工地点的周边环境因素。房地产项目的开发不仅可以给房地产企业带来客观的经济效益，同时也可以促进房地产项目周边的发展，所以在投资项目前一定要充分的进行可行性分析，并且将动态指标与静态指标相结合，从而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地产企业运营中的风险管理
在对房地产企业正常运行中的财务风险管理中，房地产企业首先要有财务风险的意识，从而在面对财务危机时才不会出现措手不及的情况。房地产行业作为一个高投资、高风险的高危行业，这也就致使房地产企业在正常运营中同样要承担大量的风险，所以房地产企业在这样的发展环境下就需要提高对财务风险的意识程度，在日常的运营中就应该加强风险管理的建设，从而做到有备无患。房地产企业应该时刻的关注市场经济以及房地产行业的最新动态，并且积极地响应国家的政策制度，在企业内部针对所处的环境状态适时的进行调整，从而提高房地产企业对于财务风险的应对能力。房地产企业在日常不仅需要提高风险意识，同时也需要对企业内部的财务部门增强管理，树立科学的发展观念，提高企业自身的信誉度，并且加快企业资金的流通速度。在进行资金管理方面还应该进行全面的预算，从而避免企业在运营的各个环节中出现非法的情况造成资金的流失，从而实现房地产企业的可持续性发展。
(四)在房地产企业资金分配方面的风险管理
针对于我国的房地产行业的发展特点以及发展状况，房地产企业应该将经营过程中所产生的现金流量净额作为在分配决策过程中的主要财务指标，主要的原因就是现金流量可以有效的反映出企业的现金收支状况，因此现金流量数据比企业的利润更加重要，由此可以说明就算房地产企业的利润在上升，但是如果企业的现金流量在持续下降，那么长远来看企业的盈利其实是在下降的[5]。
(五)房地产企业内部制度对财务风险的管理
房地产企业内部的建设主要涉及以下三个方面：一是对市场情况的掌握；房地产企业需要建设专门的信息收集分析部门或人员，从而对市场的情况进行调研，并且及时的掌握其他房地产企业的工作情况以及国家出台的相关政策，从而企业可以采取有效的防范措施并且提高企业的应变能力。二是要加强企业内部工作人员的自身素质，从而提升企业的总体工作水平；三是要加强企业对于财务方面的管理和控制，建立完善的财务管理制度，避免为不法分子造成可乘之机。
四、结论
房地产行业目前仍是我国经济发展中的重要组成部分，并且有着较好的发展前景。本文旨在探究房地产企业在面对激烈的市场竞争、突出的内在矛盾以及外在调控压力的情况下，是如何科学有效的进行财务风险管理，从而实现自身的可持续发展。
作者:卞晓燕 单位:沈阳坤泰房地产开发有限公司
参考文献：
[1]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学,2014.
[2]石梦娜.我国房地产企业财务风险控制研究[D].武汉理工大学,2013.
[3]许璐.房地产企业财务风险预警管理研究[D].武汉理工大学,2012.
房地产行业财务风险的特点范文3
关键词：新常态；房地产上市公司；财务风险；财务预警
2012年，我国国内生产总值（GDP）跌破8%，随后的几年里都在7%左右徘徊，经济运行呈现稳中趋缓的“新常态”格局。在此背景下，我国房地产行业也面临着转型，尤其在“去库存”的大趋势下，快速调整产品结构、市场布局，走出了量价齐升的增长通道。然而，作为资金密集型行业，对其财务风险进行系统分析，提出加强财务风险预警能力的对策意义重大。
一、房地产上市企业财务风险的含义
财务风险是指企业在运营过程中因决策的不确定性而引起的收益下降、资金周转困难甚至陷入财务困境。从房地产上市企业层面分析：一是作为资金密集型行业，为保障生产经营的正常运营，需大量筹措资金。在融资活动中，一旦管理不善，可能会导致企业失去信誉，进而引发融资风险。也可能因决策失误而导致投资风险。二是在日常的经营活动中，因管理失误、内部控制不完善而导致的经营风险。三是对现金、存货、应收账款的管理不善而引发的流动性财务风险，如因销售政策制定失误导致现金流通短缺等[1]。以上主要是从微观层面分析，除此之外，还受宏观政策的影响，如出台限购令等。
二、经济“新常态”背景下房地产上市公司财务风险分析
（一）收入、现金流波动大，增加了财务管控难度
我国房地产上市公司的收入确认采用完工确认法，即只有在商品房竣工验收后才能确认营业收入，导致财务报表中所反映的运作情况与实际存在差距，尤其是项目大多周期较长，收入确认具有滞后性[2]。房地产上市公司属于资金驱动型行业，经营运作需要大量的资金予以保障。在项目交付前，现金大量流出，各类成本、费用导致项目呈现亏损状态，甚至还需支付融资利息；在项目交付后，现金大量流入，利润瞬间增加。可见，收入、现金流呈现不确定性，增加了房地产上市公司财务管控难度。
（二）资金流动形式复杂多样，加大了财务风险
房地产开发项目的周期较长，大多在一年以上，资金周转、回收等都面临着多种不确定因素。从项目资金的流向分析：经前期策划、可行性研究、征地、拆迁，才进入到施工筹建阶段；协调开发商、承包商等，方能开工建设，再到推广策划、售后服务。整个项目经营中对内、对外涉及多个环节，财务关系复杂。从项目资金的运作分析：经营收入有租金、销售收入，商品房预售款等；融资渠道有银行贷款、股权融资、民间融资等。整体来看，资金流动形式复杂多样，给房地产上市公司的财务管理、资金调配带来诸多困难。
（三）受宏观调控政策的影响，区位投资风险空前放大
我国房地产行业起步较晚，市场化程度不高，尤其是我国民众投资渠道较少，使房产兼具着消费品与投资品的功能，导致房价非理性攀升甚至部分地区呈现泡沫经济[3]。政府对房地产行业的走向尤为关注，国家与地方层面都相继出台多种政策，如土地、税收、融资等政策，对房地产行业的走势影响较大。房屋具有不可移动的特点，尤其在经济“新常态”背景下，导致区域投资风险空前放大，如2016年内蒙古鄂尔多斯被称为“鬼城”，房价呈快速下跌状态，仅东胜区建成、在建项目库存就达到1286万平方米。
三、经济“新常态”背景下加强房地产上市公司财务预警能力的对策
（一）加强财务风险预警信息的搜集，为管理决策提供可靠依据
房地产行业受经济运行、宏观政策的影响很大，信息搜集的及时性、敏感性能有效加财务预警能力，为管理决策提供可靠依据，适时调节公司发展战略。第一，注重内部信息的搜集，对主要财务指标进行监控。如我国房地产上市公司的资产负债率大多超过了70%，需实时关注贷款规模是否合理，防范资金风险。第二，动态掌握宏观经济环境及调控政策，把握企业扩张的规模与时机。
（二）加强“硬件设施”的支撑，为财务风险预警能力的提升奠定基础
加强房地产上市公司“硬件设施”的建设，为财务风险预警提供强有力的支撑。构建信息预警系统，加强公司内部各部门间的沟通互动、信息共享，实现对信息的及时分析、监控与预警。对可量化指标设施上下临界值，一旦偏离临界值以内，系统自动发出报警，提醒相关人员做出调整和防范。构建完善的组织机构，强化财务风险控制，根据自身规模指派专业人士设立风险控制委员会。
（三）加强筹资风险防控能力，增强公司盈利能力
“新常态”背景下，经济上行压力较大，融资难依旧是房地产上市公司所面临的主要问题，必须创新融资渠道，如尝试房地产投资信托基金，改善融资结构。合理安排借贷结构，根据项目开发、经营周期科学安排，编制现金收支预算，防范不能偿付本息的风险。在房地产行业整体利润率下滑的背景下，通过联合重组方式增长实力，实现优势互补，寻找新的利润增长点。探索“轻资产、重运营”的新模式，加强成本管理，提高资金利用效率。
参考文献：
[1]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.
[2]王茜，张洪.基于信用风险模型的我国房地产上市公司财务预警[J].经济研究导刊，2016（3）：100-102.
房地产行业财务风险的特点范文4
关键词: 房地产企业 财务风险 内部控制
一、我国房地产业的特点
第一，房地产是资本密集型产业房地产行业工程属于资本密集型行业，是由于其规模大，往往涉及较高的资金投入。再者，房地产项目从开发到竣工结算的周期较长，导致资金周转缓慢，由于上述大笔的资金大多是靠贷款或借款融资，财务费用高，因此财务风险很高。
第二，我国房地产企业主要为内资企业，并且主要是民营房地产企业，这些民营企业大都规模较小，资金不够雄厚，财务管理等各方面投入都不够，或者重视不够。2010年三月中央要求78家国资委所属企业从房地产业务中退出，国有、港澳台与外资企业所占比例正逐渐减少。
第三，房地产行业是一个波动性高的行业，由于房地产属于资本密集型行业，而资金本身容易受国家宏观经济政策影响较大，因而房地产行业也易受国民经济影响，类似国民经济发展周期，房地产行业也会经历衰退、萧条，再复苏和繁荣，再衰退，这样循环往复。并且房地产行业的发展趋势与国民经济繁荣存在明显的正相关性，经济繁荣，房地产业也繁荣，不过是衰退会晚于国民经济，而复苏又早于国民经济。
二、财务风险的概念及种类
有些学者简单认为企业的偿债风险就是财务风险，笔者认为这是不全面的，应该是包括生产经营过程中资金、价值运动企业带来的各种风险都属于财务风险，这样才更全面。最近关于财务风险的研究中用得比较广泛的是从资金流角度研究企业的财务风险，笔者就是从这一角度研究财务风险的。总的来说就是认为企业财务风险贯穿于资金运动的全过程。从资金流这一角度看，可从筹资活动和投资活动方面分析企业的财务活动。相应地，可以从这几个方面：筹资风险和投资风险来分析企业的财务风险，并且达到防范的目的。
(一)筹资风险
由于房地产行业有着投入高、风险高、产出高的特点，高度依赖资本市场。绝大多数的资金需求必须依靠外部资金的支持。所以，筹资活动是房地产企业经营活动中非常重要的一个环节，筹资数量、方式及时机都会影响企业的运营成本及效果。房地产企业筹资活动中往往存在一下问题：首先，筹资数量不当，没有对企业所需资金做一个恰当的预算，仅仅因为雄心过大，扩大规模，筹资过多，而运营不利，或者因为财务成本考虑筹资过少而影响了企业的正常运营。其次，过于依赖银行贷款，筹资方式单一。再次，筹资时机不当，企业运营于一个不完全市场，不可能资金完全获得的及时。
(二)投资风险
近几年我国整体经济发展较快，但物价上涨，通货膨胀严重，由于房地产企业受整体市场经济影响较大，市场投资规模也得到了较快发展，但同时价格也日益增高，表现出了房地产市场泡沫的端倪，这主要体现在，我国房地产市场的空置率很高，但量和价格一直在攀升。风险就表现在如果危机出现，经济衰退，房地产行业也会受到直接影响，而且房地产企业资金运营周期长，投资决策直接关系到其的成败。
三、财务风险产生的原因
(一)资本结构不合理，过于依赖贷款
我们可从房地产企业的资金来源比例看出其资本结构。房地产企业的资金来源主要有内部融资、股权融资、债务融资等。大约能占到70%~90%的资金是通过银行借款筹资, 自有资金很少，有的甚至以高息为代价，从民间融入短期来满足发展需要。借债这种利用他人资金的形式是有利可图的，因为资金周转率高，利润率高。但是财务风险是与借债联系紧密的，高财务杠杆往往意味着高财务风险。高财务杠杆，意味着每年有高额的利息支付，及未来高额的贷款偿还，如果企业经营出现问题导致利润下降，企业资金流动性不好，缺乏资金偿还，将会影响企业的信誉，进而会导致上市公司市场价值随之降低，还会有被收购甚至破产的危险。
(二)资产的流动性差
企业中常见的资产流动性现象有：日常持有现金短缺、资产变现能力不强、款项不能及时收回问题等，企业财务风险也常常因此而发生。我们通常所指资产的流动性体现在两个方面：一是在企业急需资金的情况下，是否能把所持有的非现金资产迅速变现，而与变现前的市场价值相比不发生损失，而我们知道非现金资产中流动性较好的是流动资产，而在房地产企业中，其存货不同于一般企业，它的存货流动性将直接影响企业资产变现的能力；二是企业在资本市场上的信誉等级，是否能使企业以较低成本及时筹得资金。如果企业不能在保值的情况下售出非现金资产或不能以较低的成本筹集资金，其就将必然面临财务风险。
四、强化财务内控，防范财务风险
(一)正视财务风险
由于财务风险是有可控性的和损失性，因此我们要采取措施来防范它。防范财务风险并不是完全的规避风险，绝对的将风险程度降为零，而应该始终为了实现组织目标，并本着经济原则将财务风险，制定风险应对决策，具体措施可以分为四种，风险规避、风险降低、风险转移和风险接受，这要根据具体情况具体分析。其实想要完全消除财务风险是不现实的，因此我们企业面临的环境是时刻在变化的，但也不能消极的接受不必要的风险，因为我们还是可以通过收集各种财务和非财务的信息来对财务风险进行预测和控制，减少风险带来的损失的可能性及程度。
(二)恰当的风险评估
因为内部控制服务于企业的目标, 作为内部控制重要内容的风险评估, 就要对企业内外部环境实时监控，识别评价来自各方面的风险，不止来自财务方面的，实施科学的风险管理。经营管理者应当在整个企业的全面开展风险管理, 不能出现管理漏洞，审计部门应当做好本职工作，评估风险, 相对独立的协助经营管理者做好风险管理工作,消除不必要的风险。
(三)加强预算管理
预算管理是进行企业内部控制的重要手段之一。常遇到的风险有：首先，缺乏预算，盲目经营；其次，预算制定不合理，造成资源浪费，战略目标难以达成；再次，实施不当，预算活动流于形式。针对以上风险缺口。企业应进行全面预算，对一定的期间的经营活动、投资活动及财务活动等作出预算方案，通过整合优化企业的资源配置，提高资金使用效率。预算环节分3步走：
1、预算编制
企业的预算要围绕经营目标展开，并结合企业内外部的环境，明确编制各个部门的编制预算的责任，就是要采取分权控制的模式，将具体的决策权根据责任不同下放给不同部门来进行内部控制。同时做好协调工作，保证各项预算合理，做好汇总工作。
2、预算执行
防止预算流于形式，一定要真正贯彻落实好，如加强资金的收付预算，保证企业良好的资金流动性和运营能力；对于非程序化的项目，要及时调整预算，按照审批的程序实行严格的审批；保证预算活动得以执行的另一个措施是，对预算的执行实行严格的监控，监控预算是否适合项目活动及预算是否得以贯彻实行，保证预算既具有刚性，一般情况下不得随便修改，又要有弹性，根据具体的环境适当的调整预算，做到经济、合理。
3、预算考核
制定分明的奖惩制度有利于预算的执行，分别对部门和跟人进行考核；定期组织预算执行情况考核，将各预算执行单位负责人签字上报的预算执行报告和已掌握的动态监控信息进行核对；本着公开、公平、公正的原则，展开考核公正，并记录考核过程和结果。
(四)加强内部财务会计管理机构的设置
现代市场经济体制下，经济环境更加复杂多变，企业财会工作所处的环境也伴随企业更加开放化的运行的环境发生了质的变化，新环境对企业的资金筹集和使用提出了新的要求，企业不得不更加重视财务管理工作。因此，笔者认为，为应对现在复杂的经济环境，财务工作应该更加细化，分工更加合理，财务与会计机构应该要分别设立，各司其责。从职能上看财务管理和会计核算是不同的，具体来说，会计俗称记账、算账和报账，主要负责记录资金活动的过程及结果，以会计核算为主，提供准确、完整、及时的信息，做到有帐可查，辅助监督工作。而财务管理则是利用会计记录的财务信息和其他非财务信息进行分析，做出预测，制定多种可行方案，并选择一个最满意的方案。所以，应分别设财务管理部和会计部门，分别负责会计的核算和资金的管理。具体到房地产企业，财务管理部门主要负责项目的资金的筹集，保证在较长的运营周期内具有一定的流动性和收益性，可以设财务部长全权负责，再下设每个下属部门的负责人；会计部门主要负责准确记录每一笔业务，包括原材料的购买、存货的价值等，可设会计部长全权负责。
参考文献:
[1]尹宗利.论房地产企业财务内控体系的有效构建.现代商贸工业.2009
房地产行业财务风险的特点范文5
【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施
随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。
一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析
鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。
二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施
房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。
总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。
参 考 文 献
[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）
[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）
[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101
房地产行业财务风险的特点范文6
［关键词］房地产公司；财务风险；控制模式；资产结构
［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）31-0092-02
1 房地产企业财务风险所具备的特征
第一,较低的资金周转率。房产企业的项目开发先后分为四个环节：征地、土地开发、房屋开发、竣工销售和物业。这四个环节每个都需要消耗大量资金,而只有拥有预售许可的房地产企业才能在第三环节实施预售,从而回收部分资金。此外,房产价值大的固有特点使大多数购房者都会选择分期付款的方式,这又减缓了资金回收的速度,很多企业的资金回收期甚至长达十至二十年,这使众多企业面临不可小觑的筹资压力。
第二,过度使用财务杠杆。房地产企业常常选用贷款的方式来满足大量的房地产开发的资金需求,其直接后果是财务杠杆的过度使用和高企的资产负债率。财务杠杆实际上是一柄双刃剑：其好处在于公司在自由资本少的情况下,掌握大量可支配资金；其坏处在于更大的流动风险会随着高企的财务杠杆而产生,很容易为企业带来强大的还款压力,为股东权益的收益率带来不稳定性。
第三,不匹配的资产期限。大部分房地产企业的业务经营主要依靠举债实现,这种经营模式要求公司有很高的变现能力,公司的自有资产必须与其借款量相互匹配,不然很容易将公司置于资金短缺的风险之中。存货是房地产企业的主要流动资产,其种类分为开发产品和非开发产品,进一步细分的话可以将房地产开发产品分为拟开发土地、在建开发产品、已完工商品住宅和出租开发产品,非开发产品则涵盖了原材料、库存商品和低值易耗品。例如万科的年报显示其2008年的存货占流动资产的76%。流动性差、不易变现是此行业存货的主要特点,这致使流动负债和流动资产的匹配度较低,偿债压力很大。
第四,不均衡的现金流入期限。公司正常经营的重要保障是良好的现金流,但每年不稳定的现金存在于很多上市的房地产企业之中。现金流不稳定的原因之一是很多房地产企业利用预售来获得提前流入的资金量,而忽略了各个项目销售期和预售期的匹配,从而导致一年高一年低的主营业务现金流。原因之二是公司投资收益的现金流也存在不均衡现象,现金冗余和短期偿债风险会随着现金流入量的改变而交替出现,在长期运营中,现金利息涵盖比例无法得到保证。
第五,较弱的项目调整能力。几年,甚至长达几十年的开发周期使得许多项目投资巨大,具有较长的管理周期,这不利于房地产项目实施计划的及时调整,资金一旦被投放到项目之中便会加大现金流出。很多不确定因素都存在于长期的开发周期之中,一旦某一因素导致项目被迫停止,现金流产生的可能便会降低,无法收回已投入的资金,公司的日常经营便会受到阻碍。
第六,房地产企业发展的关键来自于土地储备。近些年来,土地增值便成为了驱动房地产企业利润水平提升的主要动力。在没有发生大变化的市场之中,公司是否获得利润的根源在于取得土地的能力,因此一家房地产企业的竞争力体现在土地储备量之上,房地产公司市值的主要考量因素便成为了其拥有土地的数量及质量。
2 房地产公司在财务风险管理中存在的问题
第一,过高的资产负债率。规模巨大的投资是房地产公司项目的主要特征,其自有资本很难一次性应付如此巨额的资本需求,在这种情况下,很多房地产公司都会转向银行寻求贷款支援,巨额贷款在帮助房地产公司渡过难关的同时也增加了其债务偿还的风险,一个负债率过高、财务风险过大的房地产行业便由此诞生。
第二,较差的资产流动性致使房地产行业出现较大的偿债压力。由于房地产存货是房地产公司的主要流动资产,这些存货的变现能力差、变现周期长,而大部分房地产企业都有很多期限长短不一的债务需要偿还。公司也许可以利用长期销售来偿还对应的长期债务,但是却很难在较短的时间内筹集到需要的资金去应付短期债务,这种极易出现的短期资金短缺给房地产公司带来了很大的财务风险。
第三,“圈地”现象严重。房地产项目开发的主要生产资源就是土地,土地的数量和质量对公司在市场和行业中的表现有着直接而重大的影响。也正是如此,“圈地”现象在房地产行业中极为严重,其机会成本严重影响了资金的利用效率,在算清土地增值税后,高额的税收补缴政策将会打击一直被房地产公司奉行的“低价拿地”策略。
第四,房地产公司主营业务的赢利能力正在被多元化的盲目投资侵蚀。多元化投资一直被我国房地产公司视作防止企业出现财务危机的主要策略,但是很多公司在对自身条件、状态和投资行业状况缺乏充分研究和部署的情况下,便做出不成熟的多元化投资行为,这种盲目行为不仅不能够为公司带来足额的利润和必要的保护作用,还很可能拖累公司现有的主营业务,抵消其主营业务的赢利,为房地产业务的发展带来很多财务管理上的麻烦。
第五,很多公司都存在不完善的公司管理结构。我国房地产企业内部管理结构的完善基本停留在形式上,在实际运用过程中则缺乏实效性,监管体系更是处于极为危险的真空状态。一系列不必要的管理问题也会由此产生,例如公司管理层很难完全以公司的利益为出发点来作出最适合公司发展的决策。
3 财务风险的防范
