前言：中文期刊网精心挑选了房地产行业价值范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产行业价值范文1
论文关键词：房地产公司 资本结构 公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
房地产行业价值范文2
关键词：投资性房地产；公允价值；影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01
近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。
一、公允价值计量对企业资产的影响
1.对资产结构的影响
对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。
新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
2.对资产账面价值的影响
新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。投资性房地产用公允价值模式与成本模式计量的差别，不仅在于企业的资产结构会发生改变，而且公允价值上升也会使企业投资性房地产的账面价值得到提升，这会使那些拥有大量投资性房地产的公司净资产账面价值得到大幅提升，而资产账面价值的增加会相应的降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，会使企业的财务风险降低。
二、公允价值计量对企业所有者权益的影响
房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式进行后续计量。同一企业不得同时采用两种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。新会计准则规定，企业的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的情况下，企业在对投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的首年，各相关房地产企业应该采取追溯调整法，调整年初的所有者权益。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积，企业的所有者权益也将会得到较大幅度的提升，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。
三、公允价值计量对企业税负的影响
2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》中明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照税法规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予在税前扣除。税法允许投资性房地产的这部分折旧额在税前扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。在用成本模式计量时，新会计准则的规定和税法上的处理基本一致，若不一致，也只需调整其折旧或摊销额。
但是在公允价值计量模式下，按照税法规定计算的计税基础与采用公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值二者之间存在差异。会计准则要求期末要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益，不需要继续计提折旧；而在目前税法上，按照资产负债表债务法核算所得税时，投资性房地产的账面价值与计税基础不一致时会产生应纳税暂时性差异或者可抵扣暂时性差异，由此会相应的产生递延所得税负债或递延所得税资产，这部分资产或负债虽然不会影响当期的应交所得税，但是会影响到利润表中的所得税费用，进而会对净利润产生一定影响。
四、公允价值计量对企业利润的影响
投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。
相比较而言，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，以评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产公允价值的变动会对当期的净利润产生正面影响。但是当投资性房地产价格出现贬值的情况时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因该项业务严重亏损，出现了先盈后亏的情况，加大了企业的经营风险和财务风险。
目前，我国房地产市场暂时处于一个下滑的阶段，其公允价值不断下降，虽然暂时不会低于其成本，但还是对公司的利润产生了一定的影响，企业应该谨慎选择投资性房地产的计量模式，全面衡量公允价值对企业的影响，以期投资性房地产行业继续健康向上发展。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社,2011.
[2]王瑞,王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响[J].财会研究,2008.
房地产行业价值范文3
摘要：在政府规制房地产业的条件下，客观分析中国房地产上市公司的经营业绩，一定程度上既可反映房地产业规制对市场行为的影响程度，又可反映市场需求变化对房地产业的压力程度；为此，本文运用因子分析法对随机抽取的40家房地产上市公司经营业绩进行实证分析，以作为检验房地产业规制效果的实证信息。
关键词：规制；企业生物性；有效性检验；现金流管理
一、引言
2010年4月国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了十条房地产行业规制措施，目的在于打击投机，抑制不合理需求，维护房地产市场平稳健康发展[1]。规制措施实施至今，据国家统计局的2013年12月份70个大中城市房屋销售价格指数显示：与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%[2]。在政府持续规制房地产业的背景下，如何评价房地产业产业规制效果，成为规制经济理论的现实课题。本文研究方法对于规制效果评价做了有益的探索。肖利芬、宫健根据对2001―2009年有关数据研究认为，在城镇居民收入稳步增长的情况下，居民可以承受的房价收入比正常区间在4.75―8.52，一旦该值超过8.52，则认为房价收入比超出了居民的可承受能力[3]。其进一步的研究结果为，从2004―2013年全国平均新增住房水平看，房价收入比均在8.52以上，可见，房价的增长已远远超出了居民的可承受能力。因此，规制的出现是因为行业存在规制的需求[9]。规制是指政府根据市场失灵状况和相关法规对于市场活动所做的限购[8]。
政府规制是对社会的公正和效率需求，所做出的有效的反应。规制问题实质上是在信息不对称条件下委托人对人的最优控制问题[9]。从公权力角度分析，政府对房地产业进行有效规制是可能的；首先，政府有责任对影响经济社会协调发展、影响社会成员福利水平的住房进行宏观调控；其次，政府是普通住房共有产权的共有者，普通住房的价格含有社会福利，在一定条件下个人应接受政府的调控；再次，政府是土地和土地开发权的所有者，一定时期普通住房地基提供的规格和规模是由政府规制的，由此形成的供求变化也间接规制了普通住房的价格；因此，政府对普通住房规制以及由此引致对房地产业的规制是可能的。
二、研究设计
（一）样本选择和信息来源
本文选取2010年―2013年在沪深证交所上市的房地产公司为研究样本，样本选取以2013年12月31日公司总资产排名为依据：包括总资产排名前10名、总资产各区间值的首位值、中位值和末位值的公司，最终选取的样本数为40家公司；数据来源于FSCC中国上市公司财务数据库。文中相关数据的处理和检验采用SPSS20.0统计软件进行。
（二）指标设计和变量选取
产业即具有某类共同特性的企业的集合，一定时期的产业规制效果可由一定时期具有共同特性的企业集合的业绩指标来分析，而经营业绩分析指标的选取始终是绩效分析研究中的关键问题[11]。由于上市公司所披露的财务信息是公司内部具有公信力的经营信息，因此，基于财务指标对样本公司业绩乃至对房地产业规制效果进行分析具有普适。本文依据可计量性、可比性、可预测性和综合性的原则，经多次适应性检验，选取10项财务指标用于分析2013年度房企上市公司经营业绩以及由其反映的房地产业规制效果；这10项指标包括：
总资产（X1）、速动比率（X2）、经营现金净流量对负债比率（X3）、现金流量比率（X4）、应收账款周转率（X5）、总资产周转率（X6）、主营业务收入增长率（X7）、净资产增长率（X8）、净资产收益率（X9）、总资产利润率（X10）
为能确切反映房企经营状况，本文在上述指标体系中选取的各样本指标数值进行相对数量化值[12 本文所采用的处理方法为SPSS20.0统计软件提供的数据标准化法。
三、实证分析
（一）运用KMO检验和Bartlett检验对变量进行有效性检验
因子分析的条件之一是对所选取的原始指标进行KMO检验和Bartlett检验，以检验数据的有效性。本文采用了KMO检验和Bartlett检验两种检验法，以验证所取样本10项指标做因子分析是否具有可行性。相关检验如表1所示：
表1KMO and Bartlett's Test
（二）因子提取
根据样本标准化相关矩阵计算其特征值、方差贡献率和累计方差贡献率，变量的相关系数矩阵有4个大于1的特征值；根据特征值大于1的原则，本文提取4个公共因子，由于它们共同解释了样本公司指标标准差的82.503%，即这4个公共因子可反映出原始数据的绝大部分信息，能够有效地代表原有的10个财务指标变量，因而提取4个公共因子即可达到降维、浓缩信息和简化数据的目的[14]。
表2Total Variance Explained
（三）因子的命名
本文运用方差最大法（Varinax）对因子进行正交旋转，旋转后各个因子的载荷出现两极分化，使每个变量仅在一个公共因子上有较大载荷，凸显出各公共因子和其载荷较大变量的联系，该公共因子的经济含义可经载荷较大的变量做出合理的解释并便于据此对研究对象进行综合评价。本文所提取的4个公共因子经旋转处理后的因子载荷矩阵如表3所示，其因子载荷所含经济意义如下。
表3Rotated Component Matrixa
上表显示，第1个公共因子在指标X9、X10、X8、X7上有较高的载荷，这4个指标度量了房企净利润与净资产、房企利润总额与总资产的比例关系，度量了房企主营业务收入和房企总资产的同比增长幅度，反映房企的获利能力和成长能力；第1个公共因子在指标X6、X5上也有一定载荷，这2个指标度量了房企销售收入与资产平均总额、房企赊销收入净额与应收账款平均余额的比例关系，反映房企的营运能力，其中，总资产周转率反映房企的资产管理水平及其综合获利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括为房企的综合获利和成长能力因子。
第2个公共因子在指标X4、X3上有较高的载荷，这2个指标度量了房企经营活动现金净流量与房企流动负债、房企经营现金净流量与房企总负债的比例关系，反映房企获取现金净流量履约支付货款和劳务费的能力，可以概括为房企获取现金净流量履约付款的能力因子。
第3个公共因子在指标X2上有较高的载荷；该指标度量了房企流动资产与流动负债的比例关系，反映房企的短期偿债能力，从指标类型来看，X2属于房企短期偿债能力指标，可以概括为房企短期偿债能力因子。
第4个公共因子在指标X1上有较高的载荷，该指标度量了一定期间内房企之间在总资产规模及其规模扩张方面的差异性，从指标类型来看，X1属于房企规模扩张能力指标，可以概括为房企规模扩张能力因子。
这样，房企的综合获利和成长能力、获取现金净流量履约付款的能力、短期偿债能力、规模扩张能力的信息可分别由具有实际含义的公共因子来反映；据共同度信息显示，各原始变量的共同度均集中分布于0.621-0.966之间，表明提取的4个公共因子很好地代表了10个原始变量的信息。
（四）计算因子得分
依据因子分析法流程提取的4个公共因子，基本上反映了房企经营业绩主要方面的绝大部分信息，本文采用回归分析法计算出4个公共因子得分系数矩阵根据其因子得分系数和原始指标的标准化值可计算出样本房企的各因子的分数，其因子得分表达式如下：
F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10
… …
F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10
式中F1―F4为样本房企在4个公共因子上的得分，ZXi为Xi（i=1，2，3…，10）标准化后的数值。本文以各因子的初始值占4个初始值之和的比重为权进行加权综合，得出样本房企的综合得分。
综合得分的计算公式是：
F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4
（五）因子结果分析
1、规制后因子变动总的情况
从规制后因子变动综合绩效得分分析，本文所选取的40家样本房企中，综合绩效得分大于零的房企共有15家，占样本总体的37.50%，说明在产业规制下其经营管理水平正经历严峻的考验；其中，中弘股份、万科、京能置业、华丽家族、宝安地产、嘉凯城、滨江集团、广宇发展、北京城建、保利地产综合得分排序在前10名，其业绩综合得分在0.209497以上，在产业规制中获得了持续性发展，主要源于以下方面。
2、规制后因子变动分别情况
（1）从综合获利和成长能力得分分析其经营业绩，在40家样本房企中，有18家综合获利和成长能力得分大于零，仅占样本总体的45.00%，说明在房地产业规制中，房企的获利难度和业绩增长难度正在加大。
从因子权重关系来看，在这18家房企中有13家经营业绩综合得分大于零，这与第一因子在综合得分公式中的权重最大有直接关系，说明该因子对于综合业绩起着首要的重大影响。比如，获得业绩综合得分前3名的中弘、万科、京能在资产周转率上均有显著表现，而较高的资产周转率会提升其综合获利能力，如万科以资产周转率高见长，这得益于其所选择的小户型、刚性需求、快速开发的产品线策略，这种模式适用于产业规制中鼓励中小型普通住房和政府保障房的开发，有利于通过提高资产周转率和增加土地储备来提高综合获利和成长能力。即，在同样的规制环境中，房企的生物性首先表现为房企的活动及对房企活动的管理须具有快速与环境的交流能力和适应能力[8]。
（2）从获取现金净流量履约付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指标为X4、X3；反映房企本期经营活动所产生的现金净流量足以抵补负债的倍数，因此，该比率越大，说明房企履约付款能力越强。
该因子得分大于零的有16家房企，仅占样本总体的40.00%；说明在限贷规制下，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取的现金净流量不断下降；而环境适应能力较快的40.00%的样本房企只有通过降价回款来提升其获取现金净流量和履约付款的能力；说明产业规制对于打击投机，抑制不合理需求的效果已经显现。
（3）从短期偿债能力得分分析，该因子得分大于零的有24家房企，占样本总体的60.00%；说明仍有40.00%的样本房企因环境适应能力较差导致销量下降、存货上升、现金紧缺引致其短期偿债能力下降。其中，存货上升的压力仍在持续：
在流动负债一定的情况下，房企存货上升，引致其速动比率下降、销售周期延长、面临偿债和融资的双重压力，此时，资产规模或可成为其以抵押融资缓解规制压力的凭据。
（4）从规模扩张能力得分分析，该因子得分大于零的有15家房企，仅占样本总体的37.50%；说明能够以资产规模扩张能力缓解规制压力的样本房企数量是有限的。
四、结论和规制建议
房地产业规制具有社会性规制的性质，其目的是要纠正经济活动所引发的各种副作用和负外部性影响[5]，以利于经济社会协调发展，其效果主要取决于政府与房企间双边规制的持续性与调适性；本文的主要结论和规制建议如下：
1、房地产业规制效果可由本文4个公共因子有效地反映出来，在规制条件下，2013年55.00%的样本房企综合获利和成长能力得分小于零，62.50%的样本房企资产规模扩张能力得分小于零，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取现金净流量下降，40%的样本房企因较低的存货周转率和资产周转率致其短期偿债能力下降；实证分析表明，在同期条件下，房企4个能力的高低取决于其通过制度与产品创新适应规制环境的能力。
2、在持续规制条件下，适应价格信号、具有品牌、品质、成本、效率优势的房企有机会整合土地市场和并购市场的资源；2013年房地产业发生的并购数量与交易金额已破了历史记录；并购的事实说明，房企发展的可持续性须基于其良性的资金循环，应当通过大量的刚性需求产品加快自有资金、开发贷款、销售回款的周转，从而加快银行贷款的回收和经济社会的协调发展。
3、实证研究表明，房地产价格波动与地方财政收入存在正相关关系，2010-2013土地交易价格年均增长为9.8%，此间商品住宅价格年均增幅为10.1%，形成地价、房价螺旋式轮番上涨的局面；因此，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，应积极探索“综合评标”等更为合理的土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，将地价控制在一定限度之内，减缓地价与房价之间的相互推动作用。与此同时，贯彻新预算法精神，深入财税体制改革，扩大地方政府集资权限，中央政府适度向地方政府让渡一部分财税资源，改善地方政府事权与财权之间的协调关系[7][4][6]。（作者单位：云南财经大学财政与经济学院）
参考文献：
[1]国务院.关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，国发〔2010〕10号.
[2]国家统计局.2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数.
房地产行业价值范文4
银发[2003]121号
中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：
为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：
一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。
四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。
五、强化个人商业用房贷款管理
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
八、切实加强房地产信贷业务的管理
中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
房地产行业价值范文5
关键词：房地产；会计；信息；失真；治理
2006年我国颁布新会计准则，房地产行业开始采用公允价值计量模式。但发展至今，行业会计信息失真问题始终存在。因此，加大力度治理会计信息失真成为当前一项必要和紧迫的任务。
一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性
会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况，还会影响到市场经济的健康发展，使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今，发展的历史还比较短暂，会计信息失真的问题始终存在，这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求，但会计信息失真的问题也呈现动态的变化，从而增加了治理的难度。例如，按照新会计准则的规定，企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化，企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为，但是企业可以通过调整资产的性质，来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展，企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点，会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。
二、我国房地产行业会计信息失真的原因
我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响，也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。
第一，外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂，新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点，企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在，这也是导致行业会计信息失真的重要原因。
一方面，新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求，但是新准则中并未具体规定房地产行业如何确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面，房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全，现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，审计范围局限，这些都给会计信息失真带来可乘之机。
第二，企业内部原因。在房地产行业，企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先，企业为实现避税、上市、增发等目的，或是追求高额的利润，会采取会计信息操纵的手段。其次，房地产企业内部治理结构不完善，管理弱化，致使会计信息监督被忽视。最后，在会计工作人员方面，或是会计人员的业务素质不高，导致会计信息评估不准确，或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约，需要按决策者的意志行事。
三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法
会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患，也会给国家带来经济损失。因此，在外部环境建设方面，政府应完善现有的会计准则，并制定更加严谨的制度规范，同时引导企业积极开展内部管理改革，营造崭新的会计风貌。
（一）外部环境建设
我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设入手，为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。
第一，完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端，相关部门应以此为基础，紧跟国际会计准则的发展，借鉴其中的先进经验，进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向，明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用，指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门，从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定，将资产价值评估确定在合理的范围内，防止借公允名义随意波动资产价值。
第二，严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算，使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外，房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联，企业往往会从现行制度中寻找漏洞，所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如，拓展企业信息披露的时间范围，使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。
第三，完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度，明确房地产行业会计信息失真的法律责任，特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定，以提高房地产企业会计信息失真的机会成本，降低违规操作的概率。
（二）企业内部改革
在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时，房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统，针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞，抑制会计信息失真的根源。最后，房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作，会计从业人员不仅要具备专业资质认证，持证上岗，更重要的是具备良好的职业操守，能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。
投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要，企业应在政府的改革推动下，以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作，实现行业整体的规范发展。
参考文献：
1.宫国林.完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊(理论研究),2011(9).
房地产行业价值范文6
1.1提高了人们的生活质量
改革开放深刻地改变了人们的生活，人们的生活水平都有了明显地提高，自然而然的对生活质量有了更高的追求。住房是人们最为基本的生活需求，房地产行业就直接改变人们的生活，从多层到高层，从扶梯到电梯，人们的住宅环境得到了极大地改善，生活质量明显提高。
1.2促进社会进步
房地产经济的发展能够促进社会的进步。最为基本的就是提供很多的就业岗位，比如说，房屋销售工作，对人才的需求量很大，这在一定程度上帮助了很多大学毕业生就业，有效地缓解了连年紧张的就业矛盾。在房地产经济的发展中，存在着一些问题，比如，房价过高已经在社会上引起了不满，这不但加大了社会矛盾，也不利于我国市场经济的发展。相关职能部门应该加以分析，追根溯源，积极借鉴国内外先进的成功经验，对房地产经济以科学合理的方式进行引导，从而使房地产经济能够健康、持续、稳定的发展。
2房地产经济与市场经济不协调的原因
2.1价格与价值出现不协调
房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，价格是围绕着价值进行波动的，但现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象。房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。
2.2政府的过度干预
我国对房地产的发展较为重视，所以对其进行宏观调控的力度相对较大，但效果却并不明显，没有对房地产价格过高的问题进行解决。2013年2月20日出台的"国五条"虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求的影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却是相对较小。房地产市场受到多种因素的影响，所以国家的政策难以对市场的状况进行解决。现阶段房地产经济依然被认为是财产保值的主要方式，目前阶段，我国的房地产经济并没有受到政策的影响，一手房与二手房之间的价格差异相对较小。尤其是现阶段很多的政策在制定的时候没有对市场进行研究，所以市场也就无法成为政策制定的依据，只是按照民意来对市场的秩序进行干预，这也就难以将政策贯彻落实，更是起不到预期的效果，并随着时间的发展逐渐流于形式。
2.3对资源利用的不合理
房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。我国人口众多，人均资源占有量贫乏，这些年房地产行业对土地的开发，已经破坏了我国的自然环境，加大了能源矛盾，不符合我国可持续发展的基本国策，更不利于我国经济社会的健康稳定发展。
3解决房地产经济与市场经济不协调的对策
3.1调控房地长价格
现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。综上所述，可以看出，房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，地房产发展的各个环节进行调研和把关，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。其实，价格始终是引导房地产发展的关键因素，泡沫经济也是由此而来。因此通过政府正确的宏观调控地引导使得房地产的价格回到与其价值相适应的范围内，建立正确房地产行业秩序，是保障市场经济健康发展的重要手段。
3.2加大对房地产经济的金融监管力度
政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。
3.3加快房地产经济的转型
社会发展进行时，环境保护越来越受到人们的重视。在房地产经济中倡导环保、节能新理念是时下的风尚，是人们对追求更高生活品质的愿望，更是我国建立可持续发展目标的根本要求。需要指出的是，现阶段还需要政府来管理房地产行业将环保和节能的理念落实到位，才能保障房地产经济与市场经济有一个良性的发展空间。政府还可以以奖励的方式来鼓励那些自觉进行低碳和环保的房地产商，也可以调整贷款利率的方式来促进房地产企业改变思路，把企业向着节能环保的方向发展，也是房地产行业稳定健康发展的新方向。
4结束语
