前言：中文期刊网精心挑选了房屋安全风险评估范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房屋安全风险评估范文1
【关键词】健全完善 社会稳定 风险评估机制
建立和完善社会稳定风险评估机制，对于进一步提高各级党委和政府依法决策、科学决策、民主决策水平，正确处理人民内部矛盾，从源头上预防和减少不稳定因素，把各种矛盾纠纷化解在基层、解决在萌芽状态，具有极其重要的作用。
1.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制的成效
通过近几年的不断探索，河南省基本建立了重大事项社会稳定风险评估机制，各级各部门推行实施稳定风险评估工作局面基本打开，稳定风险评估工作在维护全省政治社会稳定上作用日渐凸显。
2007年7月，河南省委、省政府研究出台了关于对涉及群众利益的重大决策事项进行评估的意见，对评估的原则、范围、程序以及评估成果的运用都作了明确规定，要求各级党委、政府把这项工作作为科学决策、民主决策的关键环节，摆上重要议事日程。凡对涉及群众利益的重大决策事项不进行评估，或在评估中搞形式主义、弄虚作假，造成决策失误，引发突出问题和，给改革发展稳定造成严重影响的，要严肃追究决策单位主要负责人和相关人员的责任。河南省从2007年7月开始全面推广的社会稳定风险评估机制已在实际工作中显现出强劲的生命力。2007年下半年，河南到省初访的批次和人次分别比上半年下降4.4%、14.7%，到省集体上访的批次和人次分别比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方严格落实运用社会稳定风险评估制度，大量矛盾纠纷被化解在基层萌芽状态。渑池县对在建项目和新上项目全部进行社会稳定风险评估，其中有的项目经评估未通过，被停建、缓建或被重新立项评估，使矛盾纠纷苗头在基层提前得到化解。漯河市在开发拆迁沙澧河沿岸房屋工程中，长达30多公里的沿河两岸涉及5699户居民、27000余人、房屋面积136万平方米的拆迁量，在短短两个月的时间内顺利拆迁完成，没有发生一起上访事件。其成功经验，就是事前严格进行社会稳定风险评估，并根据评估意见采取切实有效的稳定工作措施。而在极少数地方，由于没有落实评估机制，曾经引发影响社会稳定问题，河南各级党政部门分别通过责任倒查，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”和“谁惹事、追究谁”的原则，先后对有关单位和责任人进行了通报批评和责任追究。省委、省政府要求，要通过进行重要决策评估，把好涉及群众利益的决策关，实现决策的科学化和民主化；实施重大项目评估，把好重要建设项目的论证关口，确保项目工程成为民心工程；进行动态评估，把好工作执行中的跟踪关口，加强决策实施和项目建设过程的监督；进行重要人事任免评估，把好人事任免前的民意关，完善干部队伍科学管理考评体系。
为从源头上减少不稳定问题的产生，2010年4月30日，河南省委、省政府印发了《关于深入推进社会稳定风险评估工作的意见》，明确要求对涉及重大工程建设、拆迁改造、土地征用、国企改革有关重大决策及涉及群众利益方面的事项进行社会稳定风险评估，将社会稳定风险评估作为重大事项决策的前置条件强力推进。目前，全省社会稳定风险评估工作进展顺利，多数省辖市都出台了配套制度，全省158个县（市、区）中，已经有130个制定了社会稳定风险评估实施意见。今年以来，全省共有1016件决策事项进行了风险评估，经评估不予实施的有105件，占风险评估总数的11%，从源头上减少了一大批社会矛盾的发生。2001年9月20日河南省省政府公布出台加强法治政府建设实施意见，提出将不断提高政府公信力和执行力。民生政策的出台关乎万千家庭的切身利益，以后，我省出台重大民生决策、项目时，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估。政府部门要把风险评估结果作为决策的重要依据，对未经风险评估的事项，将不能作出决策。公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定将作为重大决策的必经程序，对未履行必经程序的重大事项不得作出决策。另外，重大决策听证制度将进一步完善，并扩大听证范围，规范听证程序，科学合理地遴选听证代表，听证意见将作为决策的重要参考，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。
2.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制存在的问题
目前河南省重大事项社会稳定风险评估机制建设，经过不懈努力取得了一定成效，但还处于探索阶段，评估指标的设置，评估方法的运用，实际操作程序的规范等还不尽完善。一些地方没有真正转变认识和理念，存在发展不平衡，仍由一些县市区尚未建立重大社会风险评估机制，一些地方虽有风险评估机制制度但流于形式，未进入实践操作层面，有地方即使开展了工作，但评估工作不规范等问题。
房屋安全风险评估范文2
大量的拆迁矛盾纠纷在拆迁专业性调解组织的调解中得到了圆满解决，及时排除了因拆迁引发的社会不稳定因素，促进了地方城市建设的发展和进度，这充分表明拆迁专业性调解组织发挥着极大的社会化作用。要发挥好该机构的社会化作用，应当做到以下几个方面。
一、领导高度重视，机构健全完善
为了使拆迁矛盾纠纷调解工作步入制度化、规范化、专业化、程序化、法制化的轨道，调解人员全部经过江苏省住房和城乡建设厅的专业岗位培训，具备相关的专业技能和法律法规知识，全部实行持证上岗制度。同时，调解机构制定了一套完整的调处机制，设立受理、送达、听证、调解、裁决、执行等一套工作流程。对一些历史遗留问题、重大疑难问题、政策边缘化问题实行逐级汇报、逐级审核、逐级审批制度，定期召开局长办公会，对重大事项和决策实行集体研究制度，确保处理拆迁矛盾纠纷能够做到“四个到位”，即政策到位、宣传到位、解读到位、补偿到位，决不让每一个被拆迁人吃亏，并要让每一个当事人通过调解机构的处置后能够化解存在心中的“积怨”，要让他们苦脸进门，笑脸出门，把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，化解在调解办公室内，尽可能不让矛盾纠纷扩大化，更不允许拆迁矛盾纠纷演变成社会化问题。
二、工作方法多样，矛盾化解及时
在处理拆迁矛盾纠纷的具体工作中，工作人员工作方法能够采取多元化的方式开展工作，运用心理学和采用情感交融的工作方法来做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在调处矛盾纠纷过程中，工作人员较多采用“以静制动”的工作方法，注重观察，发现“焦点”，通过分析，查找源头，找准“症结”，配制“处方”，进行大量的调查，收集大量的信息，掌握详实的第一手资料。为此，在处理个案时就能够制定出非常有针对性的解决方案，在调解过程中能够非常明确应该做什么（设定目标和预测）；为何做（确立说服论点和依据）；何时做（安排程序和时间）；何处做（考虑什么场合和方法）；如何做（研制工作计划和方案），使拆迁矛盾纠纷调解工作能够得到及时化解并取得较高的调解结案率。
调解人员在处理拆迁矛盾纠纷案件时，就有针对性地制定措施预案，分门类别，切入“要点”。对评估方面出现的矛盾纠纷，采取复核方式重新评估，被拆迁人还有异议的，委托评估鉴定专家委员会进行鉴定；对家庭住房困难买不起新房的，采取异地安置、货币补偿、慈善救助、产权共有等方式解决；对思想扭曲，抱有幻想的被拆迁人采取说服教育、政策解读、法规宣传等方式。同时，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多数的矛盾纠纷案件在调解两次时就能够化解双方当事人矛盾纠纷。
多年来的实践证明，调解人员在工作中注重运用心理情感交融的工作方法是解决、化解拆迁矛盾纠纷的基石。因此，工作人员在处理矛盾纠纷案件时，除了要严格遵照工作程序外，更重要的是要有专业的知识，真诚的情感和满腔的热情去正确、公正、深入分析当事人的心理状态，去打开当事人的心灵之窗。运用心理学和情感沟通是拆迁矛盾纠纷调解工作中不可缺少的重要环节和必要手段。
在处理拆迁矛盾纠纷时，最重要的是首先要取得当事人对调解人员的充分信任。调解人员要善于与当事人在情感和心理上进行正面沟通，充分交换意见，能够让当事人有充分的发表意见的机会，尊重、理解当事人的心情和感受。由于当事人的生活阅历不同，气质不同，志趣不同等，因此，也就表现出不同的性格。当事人在陈述矛盾纠纷时，有的直率袒露，有的迂回曲折。不论当事人表述的方式如何，但有一点是共同的，那就是都有一个较强的自尊心，都期望得到别人的尊重、理解和帮助。只有当事人与调解人员之间有了理解，才能在情感上得到“真正”的沟通，才能听到更多的“真实”话语，才能得到当事人的“真实”想法，调解人员才能“真正”将矛盾纠纷化解。
三、救济途径通畅，拆迁矛盾减少
完善救济途径是解决拆迁矛盾纠纷的源头，也是“和谐拆迁”的基本保障，特别是针对棚户区改造中部分收入不高、经济条件较差的低保户、特困户的实际情况，要有一套完善的保障措施。
在徐州市的拆迁安置过程中，坚持货币安置与实物安置相结合自愿选择的原则，以满足不同居民的居住需求。同时，不断创新安置模式，鼓励被拆迁人选择货币安置，在评估价的基础上再增加10%的补偿额，到市场购买住房。这样做一是有利于被拆迁人有更多的选择空间；二是有利于被拆迁人减少过渡时间和因拆迁过渡带来的生活困难。而对困难群体则采取廉租房安置，拆迁户只需交纳政策性房租。此外，拆迁管理部门还积极协调有关部门，为拆迁户申请经济适用房等安置房源，对经济条件特别困难的群众予以统筹考虑、适当补贴。同时，推行由区、街道、社区三级认证办法，解决部分拆迁户房屋产权认定问题，并积极协调单位直管公房拆迁户的所属单位，为拆迁户争取更多补偿。
畅通救济渠道，是解决拆迁矛盾纠纷的基本保障。徐州市为了减少拆迁矛盾纠纷，成立了拆迁救助中心。这家由民政、残联、慈善总会、房管、工会、棚改办、拆迁办等部门组成的专门机构，负责在棚户区改造拆迁中受理特困户的投诉和求助。救助中心目前掌握着用各种办法募集的2250万元救助基金，对经审核属实的特困家庭，其拆迁补偿额与安置房房价的差额部分，将从救助基金中支付，双方各按资金额拥有相应的房屋产权。同时，各区政府也成立相应的救助投诉中心，由市区财政、慈善总会、投资公司、社会各界拿出一定的资金作为慈善救助基金，用于救助工作。这一人性化举措，无疑将成为和谐拆迁的助推器，既让更多的特困群众住得起、住得好，实现“居者有其所”的梦想，又能保障拆迁工作做到“拆得了、拆得好、拆得稳”，这一举措已成为和谐拆迁的标本。
为有效地把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，拆迁专业性调解组织与各区政府、各区人民法院进行联动，积极推行居民自治调解方式和司法庭前调解方式相结合的工作模式来化解拆迁矛盾纠纷。
居民自治调解方式：是被拆迁人因家庭内部财产分割、继承等原因无法达成一致意见而无法与拆迁人达成拆迁协议产生的双重矛盾纠纷，这类矛盾纠纷通过拆迁专业调解机构和办事处司法所进行协调，使得家庭成员首先形成一致意见并由司法机构出具司法调解书后再与拆迁人签订拆迁安置协议。
司法庭前调解方式：是被拆迁人与家庭外部产生的借贷、抵押、买卖等问题造成拆迁协议无法签约的矛盾纠纷。对于此类纠纷，则由区法院拆迁巡回法庭和拆迁专业调解机构采取庭前调解方式，通过组织调解达成统一意见后，由法院出具司法调解书来确定房屋所有人与拆迁人签订拆迁补偿协议书来完成。
四、好事要想办好，要靠制度保障
如何把好事办好，是拆迁矛盾需要破解的难题。破解之法是坚持阳光拆迁、依法拆迁、有情拆迁，要靠严格的“三项制度”来保障。
一是公示制度。做到拆迁全过程公开透明，让群众知根知底，心中有数。每个拆迁项目都事先在媒体、网络上进行公告，公开拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁项目等事项；在拆迁范围内设立公示栏，将拆迁政策法规、相关文件、补偿标准、安置房源等内容进行公示，并邀请拆迁户代表全程参与拆迁工作，切实保障群众的知情权和参与权。
二是投诉制度。在拆迁过程中做到畅通投诉渠道，认真听取群众诉求，妥善解决群众提出的问题。每个拆迁项目都公布投诉举报电话，设立接待处，抽调建设、、公安等部门人员组成接待组，积极受理群众的投诉。
三是监督制度。每个拆迁项目的实施方案，都组织相关部门会审，进行联合审批。同时抽调检察、法院、纪检、公安等部门人员组成督查组，积极受理群众的投诉，对于群众举报属实的违法拆迁行为，由督查组进行依法查处，确保群众利益不受损害。
徐州市的人性化拆迁，创造性地制定了一套周密的房屋拆迁社会稳定风险评估制度，把社会稳定风险评估作为作出房屋拆迁的必经程序。通过风险评估及早发现房屋拆迁中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，是从源头上预防和减少拆迁矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。而要从实质上解决这一问题，就需要引入具有专业知识的第三方评估机构来对房屋拆迁项目社会稳定风险进行评估。只有引入无利害关系的第三方专业评估机构进行评估，其评估结果才具有真实性和可靠性，才有可能真正找到不稳定因素和风险点。
同时，评估机构要想真正找到不稳定因素和风险点，就应当公平、公正、客观地从房屋拆迁的每个法定程序上进行审查，确保房屋拆迁程序合法。而风险评估的重点应当从房屋拆迁项目手续的合法性；拆迁安置方案的合法性、可行性；房屋面积认定的准确性；安置房源的建设情况；拆迁补偿标准的合理性、拆迁补偿资金的到位情况；政策宣传落实情况；征求群众意见反馈情况等方面进行全面审查和论证，只有确保房屋拆迁项目具有合法性、合理性、可行性，确保群众有知情权、参与权、建议权，确保社会稳定风险评估具有科学性、真实性、可靠性，才能确保房屋拆迁项目社会稳定具有“低风险”、“无风险”。否则，房屋拆迁社会稳定风险评估工作只是一种形式和过场。
房屋安全风险评估范文3
城市轨道交通事业投资量大，建设运营要求精细。自其诞生之日起，广州地铁便伴随着线路规划、资金使用、建设及运营安全等高风险事项，风险管控自然成为广州地铁赖以生存和发展的基石。作为风险管控体系中的核心，风险导向型审计方式则通过内控评审方式挖掘企业各流程的风险点，并对风险点进行影响程度评价，提出管控意见，使得广州地铁风险管控―二道防线对业务的管控力度得以有的放矢。广州地铁风险导向型审计在企业风险管控上的风向标作用日趋明显，工作经验得到企业高层及同行的高度认可。
打造“三道防线”
广州地铁结合“三重一大”的要求，完善分级决策机制。包括检大事项范围、决策机制和流程，明确责任主体，完善党政联席会、总经理办公会等会议制度，有效地提升了决策效率并对重大决策形成有效的制约机制；通过分级授权和备案制度，明确总公司相关决定权的授权条件、内容，以及相应报告责任；对所属的39个关键业务及管控流程、近百项重大事项，明确了对下属部门及全资子公司的授权权限，并监督运营事业总部等主要业务单位在具体的业务流程中逐步细化授权，落实岗位权限；通过《分级授权管理办法》等文件，规范分级授权制度，定期进行权限调整，以及授权执行情况和业务备案的检查监督，确保所授权力的实施得到监督、检查和纠偏。
改制为集团公司后，公司的风险管理组织将进一步完善：董事会将是公司重大风险最终决策者和监督者，对公司全面风险管理有效性负责。董事会下设审计与风险管理委员会，将由5名董事组成，且主要由外部董事组成，主要负责审计与风险管理职能相关制度、体系的建立及完善，以及全面风险管理及内部审计有关管理文件的审议。
在最高决策机构党政联席会以及审计委员会的指导下，围绕监察审计部风险导向型审计工作，逐步建立起适应广州地铁企业的风险管控三道防线体系。
・第一道防线是各级业务管控部门，按业务划分自成体系，根据企业管理部及监察审计部的指导实施风险的具体防范工作。
・第二道防线是企业管理部风险管理模块，统筹整合企业风险管控工作，确保广州地铁各业务模块的风险管控模式保持一致。
・第三道防线是以监察审计部为主导的监管体系，评价各部门及第二道防线的风险管控工作效果，以普视企业整体的角度对风险管控进行整体监控和评价，确保各级单位的风险管控始终能保持与企业的战略方向一致。
如图1所示，安全监察部根据企业管理部对建设运营安全风险的偏好设计及评价防范标准，针对性地统筹具体实施工作，并将具体任务落实到运营总部的安全技术部及建设事业总部的质量安全部，再由两个部门分别根据具体业务的风险管控任务分配至各一线生产部门，而各一线生产部门则将安全生产及风险管控的责任细化到各分部、室及车站，并设立相关负责人。监察审计部则通过审计项目发挥风险点梳理及预警功能，通过定期的审计项目对各业务部门的业务流程、风险点及控制措施进行梳理和监察，对于经营生产过程中的重大风险实现，则通过专项审计项目加以重点关注。
第一道防线：运用健全完善的专业风险控制手段，防范风险于未然
广州地铁在具有重要风险领域的各业务部门中建立了卓有成效的专业风险管控体系，工程建设风险、运营组织风险、物资采购风险、安全风险等管理和防范等工作走在了国内轨道交通行业的前列。
广州地铁不断规范业务流程，撰写出版了多个专业的操作手册和培训教材，固化了各个岗位上的工作程序及风险防范要点，使新员工能在最短的时间内掌握技术要领及岗位防线防范手段，大大提高员工岗位操作规范性和可靠性。同时，将专业风险管理与实现经营目标相联系，不断持续、系统分析经营活动中的风险，动态制定风险应对策略。
对于重大风险建立三级控制方案，一级为日常制度、流程和专项方案等予以规范和引导；二级实施预警，由部门启动跟踪分析；三级为应急预案。目前已经建立了21个应急预案，可应对特殊气象、消防、大面积停电、恐怖袭击等各个风险。有关预案由归口管理部门定期组织调整和演练。
设立了安全、技术、预算等专业委员会和招标领导小组，分别由分管领导负责。利用会议机制，促进专项风险信息畅顺沟通，在检查工作和部署任务的同时，通报、协调各类风险，将问题解决在萌芽状态；对于有关安全等的危急事件、突发事件，总公司建立了紧急事项管理机制，以最短的时间解决问题。
第二道防线：紧跟企业发展，组织新业务风险评估工作，发挥牵头整合功能
在不断积累总结现有专业风险管理和内控管理的基础上，广州地铁通过全面风险管理试点，逐步提升风险防范工作的系统化和标准化，并且通过长效管理机制持续改进，确保其PDCA管理闭循环的形成。
随着广州地铁的多元化发展，风险管控着眼点也逐步从稳定的传统业务转移到房地产、设计等新业务上。而房地产开发业务是未来发展高作为及高挑战的结合点，2010年，将其作为试点业务开展全面风险管理工作。
在把握行业普遍风险的同时，针对投资机会研究与立项、项目投资决策、土地获取、项目前期策划、项目报批报建管理、项目设计、工程施工及进度管理、安全健康环保管理、采购供应链管理、项目竣工验收、房屋销售管理等房地产开发业务重点环节进行深入的调研分析和研究，深入挖掘重大风险在公司主要表现状况及关键原因，为公司集中精力应对风险提供方向。同时，以房产事业部风险清单为基础，将公司层面的风险分层细分至业务活动层面。针对业务活动层面风险，规范业务流程，制定业务活动层面风险应对措施及管理政策和程序，并确保已确定的控制行为得到恰当的执行。总公司将通过自建和巡检，定期总结分析风险反应方案、控制措施的有效性和合理性，结合实际不断修订和完善。
第三道防线：围绕风险导向开展内审工作，充分发挥线监督评价功能
作为广州地铁全面风险管控的发起者和评价者，风险导向型内审模式体现为“风险评估一审计计划一以风险为导向拟定实施方案一以风险为导向评价审计发现―跟踪审计整改落实一风险再评估”的内部审计闭环系统。
1、风险评估一审计工作风向标。引入“风险导向”理念以来，广州地铁改以企业风险源为风向标的计划编制方式，主要分四步实施：第一步，战略分
析，确定影响战略实业的主要业务方向；第二步，确定风险因素，分析影响业务目标达成的风险因素；第三步，风险评估，即分业务模块制定风险评估标准表将风险量化，对各项业务进行风险评估；第四步，根据风险评估的结果，结合管理需要、可使用审计资源和项目可实施性等几大因素，将评估对象的风险与审计评价管控成本直观地反映到彩虹图中。其中，A区为优先考虑的项目，B区的项目即是公司需要考虑是否要委外实施的项目，C区和D区是不进行审计的，但仍需要采取其他的方式跟踪关注的领域。
2、风险评估标准一审计工作的坐标图。广州地铁对于固有风险和剩余风险的评估主要从以下几个方面考虑：一是选择对某一风险影响大的几个因素；二是对选出的维度按标准进行打分，对于每一个维度确定打分范围；三是采用从高原则得出综合评分；四是固有风险等于综合评分与可能性评分的乘积，剩余风险为第三步的综合评分。对于可能性评估从两个方面考虑：一是区分风险事件是大型灾害类还是日常运营类，并估计风险事件发生的频率；二是根据风险事件的类型和频率，按照风险可能性评估标准确认所处的可能性级别。
3、评估结论一审计重点对标。在明确企业的风险偏好及评估标准之后，审计人员主要通过收集历史信息、访谈、查阅资料等方式掌握被审计项目的信息，再根据审计人员的职业判断，得出审计项目风险评估结论。并将风险评估结果反映到MARCI图上。
例如，在运营票务收入保障审计评估项目中，公司首先根据已建立的风险评估标准对票务流程存在的风险进行评估，获得了风险分布的MARCI图。然后，补充考虑了票务收入的漏管模型，2007年开展的三四号线票务收入保障审计项目等相关的信息，对票务收入风险评估结果进行一定程度的修正，最终确定售票流程、充值流程、扣值流程、退票流程、收入结算流程、清分流程和财务会计入账流程等7个业务子流程为本次审计实施的重点。
4、风险理念一审计项目主线。风险评价及防范是风险导向型审计模式的工作宗旨。在审计项目实施过程中，审计部门通过审前调查，将评价出的关键风险点与被审计者或风险管理人员进一步讨论确认，根据双方的讨论结果确定审计内容的先后顺序及其手段和方法，明确审计力量投入的重点，实现更有效地利用资源，提高了内部审计的有效性。
另一方面，在评价审计发现问题的重要性时，也会运用到风险评估手段。一般情况下，广州地铁会参照前文述及的风险模型和风险评估标准，从定性、定量两个方面来评估审计发现风险高低程度。高风险的领域是审计部门优先督促整改的区域。
5、调整策略一实现风管闭环。根据审计发现对被审项目的审计方式进行风险再评估，调整下年度的审计策略，实现风险管理闭环。审计过程就是风险评估过程，每一次审计的结果都将与被审计单位沟通，督促其根据风险点评估及应对建议付诸管理改进，并被运用在下一年度甚至未来若干年度的审计计划拟定工作中，以指导审计人员确定下次对该风险点的审计时间、重点和工作方式，通过这样的一个风险管理闭环，使得审计工作在一些高风险领域成为一项常态的工作，从事后审计变成了全过程审计，达到了通过审计工作促进风险管理关口前移的效果。
立足现在，放眼未来
经过几年的发展，广州地铁不仅落实了突发事件应对预案等风险事后控制的具体措施，而且更加注重在事前及事中的防范。各项防范和应对措施在2010年亚运会期间发挥了重要作用，有效控制了短期内6线开通、超出最大运力数倍的客流高峰等重大的风险事件。
亚运会前期，广州地铁创纪录地在半年内开通运营6条新线，运营事业总部在开通运营前期实施了线路开通风险评估工作，制定了风险应对措施，保证了各层级人员及时了解运营新线开通情况、风险情况，统一实施有针对性的风险控制措施，确保开通目标顺利实现；另外，在广州地区实施地铁公交免费期间，广州地铁日均近800万人次，远远超出了地铁最高运力，运营总部通过事先进行风险评估设定准确的应对策略，高效应对了超大客流考验。
到目前为止，广州地铁236公里，911.58亿元的投资建设主体工程未出现违法现象；自开通运营以来超过3000天的运营时间内，未出现过一件重大事故，充分体现了广州地铁“全面风险管控”的巨大作用。
未来广州地铁经营管理的手段、经营管理的重点都将与风险评估紧密联系起来。这一新的发展趋势也为以风险导向型审计为核心的全面风险管理体系业务未来的发展提出了新的要求，更为风险管理审计业务提供了新的扩展平台，即进一步发挥审计部门广阔的视野和对企业的深入了解，通过融合风险管理审计及内部控制审计业务，实施对全面风险管理体系的日常监督，并对实施效果进行评价，提出改进建议，反哺于第―二道防线。
具体审计工作开展步骤可依据全面风险管理的核心步骤风险识别、风险评估、风险应对依次展开，而针对内部控制的审计将作为对风险应对审计的一项重要内容。
风险识别。在这个阶段，风险管理审计的工作是对风险识别过程及结果进行审计评价，同时也需要对风险识别结果作出独立判断，并针对诸如“识别程序不恰当”、“重大风险未识别”等发现提出审计意见。目的是保障企业面临的内、外部风险已得到充分、适当的确认。
风险评估。在这个阶段，风险管理审计的工作是对风险管理部门开展的风险评估工作进行监督评价。包括风险评估程序、风险评估标准和风险评估结果。并重点考虑：①已识别的风险的特征；②相关历史数据的充分性与可靠性；③管理层进行风险评估的技术能力；④成本效益的考核与衡量；⑤其他。经过这个阶段后，更新的风险评估结果也将作为审计部门在风险应对阶段开展内部控制审计的基础。
风险应对。在这个阶段，风险管理审计的工作是对风险管理部门开展的风险应对工作进行监督和评价。这包括了对风险应对方案设计的监督评价以及对风险应对方案实施的监督评价。一般根据风险评估结果作出的回避、接受、降低或分担风险应对措施。
广州地铁以风险智能为目标，在对全面风险管理研究评级的基础上，寻找风险管理建设短板，提出有针对性的建设方案，初步确立了“由点到面、循序渐进、逐步深化”的工作思路，拟分四个阶段推进风险管理体系建设。
第一阶段，结合公司改制及国资委要求，开展风险管理组织体系调整，设立董事会领导下的风险管理委员会，将党政联席会“确定风险管理职能部门，明确公司各部门、各相关单位的风险管理职责”等职能调整至董事会，进一步结合架构改革及国资委对上市公司的要求完善三道防线的风管组织体系。并以总公司本部和一个下属业务板块进行试点，形成更加成熟的风险管理推广的模板和样本。
第二阶段，将试点业务的风险评估工作，与公司总部风险评估进行整合。并逐步将风险管理与内部控制进行整合链接，以风险为导向推动内部控制流程的持续改进。
房屋安全风险评估范文4
目前，房地产市场风险已成为我国经济的最重要风险之一，主要体现在住房抵押贷款违约风险、房地产开发贷款违约风险和地方政府融资平台债务违约风险上。从现阶段情况来看，住房抵押贷款风险较小，房地产开发贷款风险可控，而地方政府融资平台债务相对不透明，不确定性较大。应从征收房产税、加强信用体系建设、提高银行风险评估和控制能力、完善期房预售制度、改革财政体系和地方政府融资制度等方面来防止房地产市场引发系统性金融风险。
一、房地产风险是当前全国面临的最重要经济风险之一
我国1998年实行城市住房体制改革，对释放居民住房需求、刺激房地产业发展和整体经济繁荣起到了巨大的推动作用。改革初期，房价上涨并不剧烈，1998-2003年全国房价年平均上涨率只有4.2%，远落后于同期居民收入的增长速度。真正的房价暴涨始于2004年，2004-2010年全国房价年均上涨15%，明显超过了居民收入增长速度，尤其在东部沿海发达省份和城市，房价的上涨更为剧烈。
鉴于房地产市场对宏观经济的巨大作用，房价暴涨加大了各方面对房地产市场风险的担忧。人们担心，一旦房地产泡沫破灭，将拖累实体经济下行，造成经济增长减速乃至停滞；由于房地产市场与金融系统密切相关，房价大幅下跌还可能造成居民住房抵押贷款、房地产商开发贷款的大面积违约，从而危害银行系统安全。特别是，由于地方政府财政的重要来源土地出让收入严重依赖房地产开发收益，房价大幅下跌会使地方政府土地收入减少，从而威胁地方政府融资平台的安全。因此，房地产市场风险是我国当前面临的经济和金融最重要风险之一。
二、房地产市场风险分析和评估
1.住房抵押贷款风险较小
居民住房抵押贷款是银行重要的贷款方向和资产形式之一，截至2012年底，工农中建四大行的个人住房贷款占银行贷款总额的比例平均达到18%。从当前情况来看，住房抵押贷款是银行最安全的资产之一，所面临的违约风险较小。主要原因在于我国住房抵押贷款的首付比例较高，首套房首付比例一般在30%，二套房首付比例更高，普遍在50%。近来由于调控政策的加码，二套房首付比例已经提高到70%。高的首付比例意味着低的贷款价值比（LTV），即所需偿付贷款与房产价值的比例较低。如果一套房产的首付比例是30%，意味着LTV值在贷款合同开始时即是约70%，随着贷款的偿还，LTV值会越来越小，相应的贷款风险也越来越小。
理论上，只有当LTV超过100%时，贷款者才会选择违约，拒绝偿还贷款（即所谓策略性违约）。由于我国住房抵押贷款首付比例很高，这意味着房价需要大幅下跌才可能使LTV值超过100%。以首付比例30%，要使贷款者策略性违约，则意味着房价下跌要明显超过30%。而从近期我国房地产市场状况来看，这是一件可能性极低的事。从银行的住房抵押贷款至少可以承受房价下跌30%，而不会对贷款安全有显著影响。我国一些银行进行的压力测试也显示，房价下跌30%不会对房贷安全造成威胁。而事实上，个人住房按揭贷款除了用房产抵押外按规定还应由开发商作为贷款担保，如果贷款人违约、房屋拍卖又不足以偿还银行贷款，担保人需要承担连带责任，偿还剩余欠款。可见，即使房价下跌超过30%，也不可能出现美国次贷危机那样的金融危机。
美国之所以爆发次贷危机，直接原因在于住房抵押贷款的首付比例太低。很多贷款合约只需要10%以下的首付乃至零首付，而且贷款人以房屋拍卖价格为限承担有限责任。这意味着房价只要稍微下跌，就会有大量的策略性违约出现。房利美、房地美以及相关制造和投资抵押贷款衍生证券的金融机构资产安全就受到严重冲击。
2.房地产开发贷款风险可控
房地产开发贷款主要是指对房地产开发企业发放的用于住宅、商业用房和土地开发等房地产开发建设的中长期项目贷款。截至2012年底，工农中建四大银行的房地产开发贷款占银行贷款总额的比例平均约7%。除了银行发放的房地产开发贷款，部分信托机构也会发放房地产信托贷款，支持开发商建设。房地产业流动资金贷款以信用贷款为主，而房地产开发贷款则大量是以土地、在建工程作抵押的担保贷款。房地产开发贷款的第一还款来源是项目未来产生的现金流，项目土地和在建工程则是第二还款来源，如果还款来源仍不足，则可能追加其他抵押物和现金流，并由担保方负连带责任。
房地产开发贷款的风险一部分来自开发商的信用风险和经营风险，不过，这部分风险主要是非系统性风险，只要银行避免将贷款过于集中在某些企业和地区，就可以抵御这类风险。
房地产开发贷款的主要风险是由于房屋滞销、房价下跌导致的整体市场风险。如果房屋销售下降，房价大幅下跌，首先会导致开发商收益降低，如果出现亏损乃至破产，将无法偿还贷款；其次，由于房价下跌，一些尚未开发完成的房屋如果继续开发会面临损失，开发商可能会终止开发，用已完工程偿还贷款，造成银行贷款损失；最后，房价和地价高度相关，房价下跌会导致所抵押的地权价格大幅缩水，造成以土地抵押贷款的损失。
目前，房地产开发贷款的抵押率（即贷款额与抵押地权和在建工程估价价值之比）一般在70%以下，这意味着理论上，只要地价和在建工程价格下跌幅度不超过30%，即使开发商无法还款，银行也可以通过处置抵押物收回资金。近年来由于调控的升级，开发贷款的抵押率许多降低到50%-60%，这给予房地产开发贷款更高的抗风险能力。从目前一些银行的房地产开发贷款压力测试的结果来看，房地产开发贷款短期面临的风险可控，但风险大于住房抵押贷款。
3.地方政府债务风险监管和评估面临挑战
地方政府债务许多并不直接跟房地产市场相关，但债务的偿付资金来源则与房地产市场有密切的联系。首先，大量地方政府债务以地方财政为担保，当债务相关项目所产生的现金流无法偿还债务时，需要地方政府以财政资金偿付。而当前地方财政收入严重依赖房地产业，如果房地产市场大幅萎缩，一方面相关税收收入会明显减少，另一方面由于地价下跌，地方政府卖地收入会受到很大影响。其次，许多地方政府债务的抵押物是政府部门或关联企业所持有的地权，若地价下降，也会影响地方政府和关联企业的融资能力以及银行通过处置抵押物收回资金的能力。
作为地方债务的监管层，银监会认为地方政府融资平台贷款的风险总体可控，但监管面临严峻挑战。首先是财政代偿压力较大。按照当前的统计估计，目前平台贷款余额接近9.5万亿元，超过2012年地方财政收入的1.5倍。如果将债权、信托等融资渠道的债务考虑在内，地方政府负债比例会更高。其次是未来三年将迎来平台贷款的到期偿付高峰。根据权威机构的统计，未来三年到期的贷款占比高达40%，3.8万亿元平台贷款的集中偿付压力巨大。
横向来看，东部经济发达地区政府债务风险较小，中西部经济落后地区政府债务风险较大。这一方面是因为地方政府债务大量用于基础设施建设，而东部发达地区的基础设施建设相对较好，近年的基础设施建设投资大量集中在中西部地区，造成这些地区负债率较高。同时，欠发达地区财政实力较弱，基建投资产生收入的能力较差，这加大了还款的难度。从省级数据来看，欠发达省份的债务余额占地方财政收入比例一般明显高于东部沿海发达省份。
地方政府债务风险的最大问题在于我们不知道风险有多大和风险在哪里。由于住房抵押贷款和房地产开发贷款更加透明、清晰、规范，且有银行定期或不定期的压力测试来检验其风险程度，因此风险至少是可见的。而地方政府债务风险更棘手的问题在于风险的不透明、不清晰、不规范。为了突破如《预算法》等关于政府融资的规定限制，地方政府大量通过融资平台、关联企业等多种途径进行融资，大量债务是政府或有债务和隐性债务，这些问题导致我们难以测算地方政府债务的风险程度。审计署、财政部都对地方政府债务进行过测算，但是由于口径不同和地方政府债务的复杂性，得出的数字差异较大。国家审计署2011年的审计结果显示，截至2010年底，全国地方政府的相关债务达10.7万亿元，而根据财政部的数据，地方政府负债估计超过20万亿元。由于对地方政府债务状况缺乏全面、深入、具体的了解，我们既不应当过度夸大目前地方政府债务的风险，同时又应保持高度的警惕。
三、防范房地产市场金融风险的政策建议
1.防止房地产市场风险的最好办法就是控制房价上涨幅度
以上各种房地产市场带来的金融风险都与房地产价格密切相关，避免引发系统性金融风险的最根本途径即是保持房地产市场健康稳定发展，保持房价基本稳定，特别是要避免房价和地价大幅下跌引发全面的危机。但是，由于2004年来房价持续快速上涨，明显超过了居民收入增长速度，高房价损害了需要在城市中购买住房的年轻人和城市化进程中从农村进入城市的新移民的利益，造成了很大的社会舆论压力，迫使政府调控房价，抑制房价上涨很大程度上已经变成一项政治任务。而且只有有效控制房价涨幅甚至适度压低部分地区的房价，才能防止市场泡沫破灭导致房价暴跌并引发金融风险。
2.开征房产税需合理设计税制，切实起到调节收入分配的作用
房产税是遏制投机性购房的有效手段，而且能够调节收入分配和解决政府财力不足问题，有利于降低地方财政风险。目前房产税在重庆、上海两地试点征收，但覆盖面较小。最近一些支持扩大房产税征收范围（从增量扩到存量）和试点地区的呼声再起，中央也决定将在2013年扩大房产税试点范围。但房产税税制的设计必须合理，才能起到调控房价和调节收入分配的作用。目前呼声很高的首套房免征，二套乃至三套房起征的方案并不合理。因为二套房起征会把租金转嫁到租房者头上，而自有房屋是免税的，显然，与自有房屋者相比，租房者更有可能是穷人。这种方案造成税收更多由穷人承担，税制呈现累退性，最终导致穷人不仅买不起，现在连租房都租不起了，不利于调节收入分配差距。从价或从面积征收房产税将比从套征收起到更好的调节收入分配差距的作用。
3.改进银行风险评估方法和手段，提高风险测量和管理能力
贷款风险评估方法和手段的落后制约了银行利用相关信息进行精确的风险测量和管理的能力。以住房抵押贷款为例，当前我国银行的违约风险评估依赖于一些传统模型，利用贷款者信用得分等变量计算贷款者违约概率，从而决定是否发放贷款，以及估算当前所持有贷款组合的总体风险。这些模型相对陈旧，而且具体业务中对这些技术手段的利用程度也较低，这制约了银行风险控制的能力。目前更先进的违约风险测算模型是比例风险模型（Proportional Hazard Model），不光可以计算整个贷款协议的违约概率，还可以把不同时点的违约概率计算出来，并且把模型动态化，可以随着借款者还款的具体情况更新计算违约概率。
4.切实完善期房预售制度，降低房地产开发贷款风险
降低房地产开发贷款风险的重要手段是期房预售制。期房预售制从金融角度是一种实物看涨期权，它同时赋予了买房者和开发商锁定部分未来房价风险的作用。对于买房者来说，期房锁定了未来的房屋价格，降低了未来房价上涨带来的风险；对于开发商而言，期房具有锁定房价下跌风险的功能，除非下跌幅度巨大，买房者一般不会违约，而即使最后买房者违约，房屋未能卖出，开发商也能收到预付款带来的收益，从而减少损失。另外，期房预付款还帮助开发商降低了融资成本。
当前社会对期房预售制度屡有诟病，并建议取消预售制，多是对期房制度的有益作用不甚了解，过度强调了其缺陷。从降低住房开发贷款风险的角度来说，期房制度是有利的。期房制度一方面能让开发商在开发之初就预知市场需求，从而合理调整开发规模，较高的预售款占房价比例还能使开发商承受更大的房价下跌风险，从而降低开发商和开发贷款的风险。
因此，建议进一步完善期房制度，切实加强预售款监管，规范预售款的收存和使用，确保预售房所得的款项用于项目的开发建设。
5.改革财政体系和地方政府融资制度，避免地方政府通过融资平台过度融资和对土地的过度依赖。
由于《预算法》等对政府融资有诸多限制，迫使地方政府大量通过融资平台、关联企业等途径进行融资，这个问题在2008年4万亿刺激计划出台后被进一步放大，在4万亿政府投资计划中，中央政府只出资1.18万亿元，其余资金需要地方政府自行筹集。为了解决资金问题，通过融资平台借贷成为地方政府的自然选择。地方债问题需要一系列改革才能从根本上解决：
首先，要进一步调整财政体系，继续深化分税制改革，平衡地方政府财权和事权，加强中央财政转移支付力度，解决基层政府特别是欠发达地区基层政府财力不足的问题。
其次，改革地方政府融资制度，允许地方政府公开发行市政债，并严格限制地方政府债务率上限。让金融市场为地方债务定价和评价风险，限制地方政府不加节制地扩大债务，改变现行融资方式将风险集中于银行体系的状况。
房屋安全风险评估范文5
关键词：房屋建筑工程；风险管理；措施
房屋建筑工程具有投资大、工期长、施工难度大技术难度高等一系列特点，这使房屋建筑工程风险系数增大，如何更好的规避风险使房屋建筑工程顺利完成是一件很重要的事。风险管理能够及时发现房屋建筑工程中的风险问题，并提出解决方案，将损失降到最低，提高房屋建筑工程的质量和效益。
1房屋建筑工程项目的风险类型
1.1经济风险。经济领域中导致企业经营遭受厄运的风险，主要对于宏观经济形式不利、材料价格上涨、通货膨胀严重和投资环境差等因素而引起的。1.2政治风险。在政治方面的各种事件和原因而引起的风险，通常包括政府主管部门在行政方面的干预、工程建设政策发生改变和重大事故所造成的社会风险等。1.3自然风险。房屋建筑工程项目所处地区客观存在不利的自然条件或不可抗力引起的风险，通常由恶劣的气象条件、残酷的现场条件和不利的地理位置等因素引起。1.4项目内风险。房屋建筑工程本身的不可预知性引起的工程项目质量、成本、进度和安全目标不能完全实现的可能性。依据技术因素具体的可分为以下几点：（1）非技术风险：是指在管理、组织、协调、计划等非技术条件的不确定性而引发的损失。主要包括：项目组织管理方面，欠缺项目管理能力、项目目标不适宜、项目规划不得当等；成本控制方面，工期延误、不适当的工程变更、预算偏低、不恰当的采购策略等；进度计划方面，进度调整规则不得当、材料设备供应不顺畅、设计图纸供应不上等。（2）技术风险：所谓的技术风险，主要是因为存在一些不确定的技术条件，而导致一些意外损失的发生。主要表现在以下几个方面，即：工程方案的选择和在设计的过程中，技术标准的选择、计算和分析模型的选用、安全系数的确定等问题上不尽如人意；在工程方案的施工过程中，施工工艺落后、施工技术和方案相当的不合理、应用新技术新方法失败等。此外，还包括工艺流程不恰当、工程质量检验和工程验收没有达到规定的要求等。
2影响房屋建筑工程风险管理的主要因素
2.1合同方面的风险管理。目前，有一部分的建筑行业没有与对方签订书面上的合同，不懂得利用法律渠道来正确地保护双方的利益，明确双方的责任和义务。当今的社会逐渐进入网络信息化的时代，但是，现在的建筑行业却没能与时俱进，没能学会利用网络来为其服务。2.2风险信息预警方面的风险管理。在现实生活中，房屋建筑工程项目缺乏风险管理的理念，没有正视这方面的问题，没能制订出一个高效合适的风险信息系统。因此，在施工的过程中，不能及时的解决问题，无法灵活地将风险转移、规避。这将会大大降低企业的风险管理成效，同时也会提高工程项目的风险系数。2.3施工团队方面的风险管理。施工环节在工程项目中有着举足轻重的地位。有时候，企业往往会因为成本问题而随便挑选施工团队，忽略对其能力、工艺技术方面的考验，这将在实际的施工中，增加了“豆腐渣工程”事项发生的频率，也增大了建筑的风险。2.4成本控制方面的风险管理。在施工环节之前，部分企业并没有对该工程项目进行正确、合理、科学地分析，计算出各个阶段需要的工程成本，没有成本预算就没有后期的严格控制，就不能合理有效地分配有限的资金，严重还可能使该工程因为资金分配问题而延长工期，降低企业的经济效益。
3如何进行房屋建筑工程风险管理
3.1适当进行风险回避和风险转移。在房屋建筑工程施工过程中，相关部门要对可能发生的风险不断地采取措施，回避风险，将风险降到最低，当一种方法可能会产生风险时，采取其他方法取代该方法，降低房屋建筑工程的风险，或者当选取的所有方法均会产生风险时，选取风险性最小的方案进行施工。风险回避虽然会将风险降低，但与此同时，也失去了从风险中获取效益的可能性。风险与机遇并存，当风险降低时，所遇到的机遇也会大大减少，如果处处回避，在最后建造出来的建筑可能也会存在较大的问题，因此，在实际施工过程中，相关部门要根据实际情况采取相应的方案进行风险回避，同时可以将风险转变为机遇，从中获取效益。风险转移指在建筑施工过程中将风险转移到其他方面，进而将风险降到最低的方法。风险转移是房屋建筑工程风险管理中最常用的一种方法，在实际施工过程中将可能出现的风险进行分化，使每个部门均承担一些，这种风险转移虽然没有减少风险的总额，但每个部门均承担自己相关的部分，对自身的影响并不大，从而降低建筑工程的整体风险。3.2强化风险管理意识。现阶段，在积极加强房屋建筑工程风险管理质量的过程中，强化风险管理意识是基础。风险回避意识的建立，有助于加大建筑工程项目风险预防力度，为企业的正常运行奠定良好的基础。因此，现阶段建筑企业应首先加大宣传，通过思想政治教育、座谈会以及研讨等方式提升企业整体职工的风险防范意识；同时还应当加大资金投入，通过引进先进技术以及人才，提升施工安全性以及现场管理质量；最重要的是，在对风险管理意识进行强化的过程中，企业应加大对职工的培训力度，促使其掌握先进的技术、工艺基础上，提升工程质量以及施工安全性。3.3房屋建筑施工企业必须建立风险管理制度。（1）要建立起完善的风险管理制度，在项目管理中改变观念，加强风险教育，增强企业的整体风险管理意识，把风险管理与企业的效益结合起来，并逐步的把风险管理引入到施工中的“三大控制”和“三大管理”之中。（2）在项目施工管理中引入风险管理技术，在企业内部建立专门的风险管理机构，提高企业的抗风险能力。（3）由于风险的不确定性，必须建立企业内部的风险管理信息系统，借助计算机对各种数据采集，整理，分析总体出风险发生的规律，并对风险进行预测和评价，为风险的处理提供合理的方案。风险管理信息系统的建立有利于施工企业积累经验以及为风险管理提供了必要的预防和控制措施。3.4健全风险信息系统。近年来，信息技术以日新月异的速度飞快发展，极大的推动了各行各业的发展。在这种情况下，建筑企业要想提升自身的风险管理能力，必须加大风险管理信息化建设力度，构建健全的风险信息系统。该系统的运行，有助于建筑企业在投标决策阶段，更加充分的预测、调查工程实际施工中可能遇到的各种风险，从而提前采取有效措施对风险进行规避。在对风险信息系统进行完善的过程中，管理人员应加大对房屋建筑工程项目涉及的一切资料研究力度，从工程实际出发，对施工所需原材料等进行充分的市场调查等。以上措施的实施，提升了企业预防风险的能力，企业在对以上数据进行应用的过程中，可以分类汇总可能产生的风险因素，并可以针对每一项风险因素制定专门的预防措施，提升企业规避风险的能力。与此同时，企业在实施风险管理的过程中，必须具备制定应急对策的能力，从而最大限度的提升风险管理力度。
4结束语
综上所述，在房屋建筑工程中加强风险管理，不仅仅需要相关企业进行风险管理的研究，有关部门也要建立相关的制度及其法律法规，规范风险管理的方法，明确风险管理的措施，加强政府对风险管理的引导作用，建立风险评估机构，同时企业也可以建立风险评估部门，专门进行风险管理与评估，提高企业的抗风险能力。
作者:尤厚非 单位:中铁三局集团建筑安装工程有限公司
参考文献
房屋安全风险评估范文6
二、当前我国物业公司内控现状
物业管理公司的业务主要是物业服务和经营服务。其中，物业服务是物业公司的主要获利手段。主要是为客户和业主提供经济有效的服务，以及维护和保证业主的财产安全。在收入一定的情况下，物业公司的成本开支显得尤为重要。有效的成本控制能够为物业公司挖潜绩效、节约开支。但是，在当前我国物业公司的成本核算和控制方面存在着一定问题。问题主要表现在以下几个方面：
(一)目前，我国物业公司大多是把物业管理服务看做是公司向外销售的无形产品，与此相关的全部支出均计入成本核算。由于物业公司特殊的性质，决定了其成本费用的构成中，人力资源成本占据了很大一部分，尤其是保洁、保安等基层服务人员的工资。据不完全统计，基层服务人员工资大概占据了物业服务成本的80％。然而，虽然基层服务人员工资比重大，但是个人工资并不高。目前，我国物业公司经营业绩普遍偏低，虽然员工个人工资不高，但是面对庞大的比重，物业公司难以招架。很多物业公司迫于经济压力和收入的有限性，在内部控制中，往往把对员工资的控制放于首位。新劳动法出台后，物业公司经济状况雪上加霜，给员工涨工资，企业没有充足能力；不给员工涨工资，又有悖于新《劳动法》。
(二)目前很多业主把物业公司视作“万能”，认为物业公司提供优质服务理所应当，很多业主不理解物业公司的收费。常会为一些小事而投诉，面对有偿服务而不肯缴服务费，缺少“花钱买服务”的主观意识。按理说，物业公司在收取物业费(综合服务费)的同时，理应还收取公共设施维修费。但是很多业主不能理解物业公司的收费项目，认为物业费中已经含有了公共设施维修费。所以，要么拒缴、要么投诉，给物业公司维修费的正常收缴工作带来很大困难。而且在小区房产交付后，常会因其设备设施不完善而需要物业公司对其进行后期物业维修，变相增加了物业公司维修费用。给物业公司的成本控制带来一定压力。
(三)当前，物业公司普遍采用按物业面积的实际大小收取物业费，这种方法已被人们接受和认可。然而，看似公平的方法背后实则显示着不公平。因为房屋面积大的住户不一定在同等时间里产生的垃圾比面积小的住户多；面积小而人口多的住户单元对环境和治安的影响不一定比面积大的住户小，甚至会远远大于面积大的住户。另外，多数业主拖欠或拒缴物业费，是主观认为物业公司管理不完善，怀疑业主缴纳的物业费被上级挪用和暗箱操作，而非用在了物业管理上。面对业主的质疑，物业公司有苦难言。因为一天扫一遍地和扫三遍地，在保洁的效果上可能差别不大，但是人工耗费却有很大不同。同样，在保安的选择上，退休下岗职工和通过专业训练而培养的物业专门管理人员的人工成本也有很大不同。目前，物业管理究竟价值多少，一直是物业公司和业主矛盾产生的焦点。
三、提高我国物业公司内部控制水平的对策
(一)改善用人机制，提高人员管理水平新世纪下，人才的重要性不言而喻。高素质、高水平的专业人才对物业公司的生存和发展至关重要。在激烈的市场竞争中，谁拥有了高素质物业管理人才，谁就掌握了市场的主动权。对此，笔者认为，物业公司要在原来的基础上改善用人机制，采取多种形式和渠道引进和培养专业物业管理人才，尤其是要加大知识型和创新型人才的培养与使用。逐渐把“投资于人”作为物业公司一个重要战略导向。在人才培养中，可以借鉴国外“物业管理师”的考核和培养办法以及其他服务性行业对行业内从业人员的考评方法，改善用人机制。其次，还可以通过岗位培训、素质教育等形式，提高物业公司管理人员的服务意识和专业水平。培训教育的内容可以包括物业管理法律法规、日常业务知识、设备维护基本知识(包含弱电设备维护、电梯水泵维护等)、保洁基础等操作技能培训。此外，如果行业内出台了某项新的法规和政策，物业公司要及时对员工进行培训，争取全面造就优秀的物业公司管理队伍，以较高的管理水平增强物业公司市场竞争力。
(二)实施财务监控专职收款员应将物业费及时、足额上缴。但是，仅凭收款员的自我约束还是无法从根本上避免其拖缴和挪用的现象。对此，笔者认为可以利用财务监控的手段。具体监控方式主要有三种：首先，及时登记和核对收款员领用的款项收费收据，实行“限领催缴”。尤其要加重审核做废收据。其次，收款员在收取物业费时，要在收据和记账联上盖人名章和收款专用章，以及注明收费13期。当日结束，收款员要对一天内收到的现金进行汇算清缴，送存银行。对于交通不便或者晚上收取的物业费，可延迟至第二日。再者，收款员要定期将收费记账联和银行存款单统一交公司财务部，财务人员要对此进行审核、盖章和签收。完毕之后出具收据等书面证明交由收款员。