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房地产行业收入范文1
关键字：房地产；统计指标体系；构筑
一、当前房地产统计指标存在的问题以及体系构建基本思路
房地产统计指标存在的不足之处
现阶段针对房地产行业的统计指标有很多，但是能够真正反映房地产行业运行状况的指标却很少。很多房地产既不能够为国家的宏观调控政策提供指导和引导，也不能够反映房地产行业的科技创新和科技进步。统计工作者大多将工作重点放在了反映房地产实物形态的统计指标上，很少花精力对价值形态的统计指标进行核算和反应。许多专家和学者对房地产统计指标持有的观念比较陈旧，他们认为只要将房地产生产过程中的统计指标反映清楚即可，对房地产在使用过程中反映物业管理、法律服务、中介服务和咨询服务的统计指标则反映的很少。另外，我国的房地产指标在内涵和计算方法上和国家通用标准存在差异，指标体系存在明显的供需关系不平衡，统计指标难以满足信息使用者的要求，也不便于在国际上比较。在房地产业增加值的统计内容上，我国的统计内容就和国家惯例不一致。这种差异会限制我国市场经济的发展。
房地产统计指标构建的基本思路
首先，要构建科学的房地产统计指标体系就需要有科学的理论研究作为基础。这是房地产统计指标研究的重点和难点。就我国目前的现实状况来看，我国在房地产统计指标上的理论研究还是一张白纸的状态，学者们应该结合统计学、经济学、信息学、控制论等学科的基本知识共同构筑房地产统计指标的理论基础，为房地产统计指标的建立提供科学的基础，
其次，房地产统计指标的构筑需要扩宽收集统计资料的信息渠道。房地产行业涉及的部分很多，工作内容繁杂，目前统计工作者收集统计资料的渠道还比较单一，目前房地产统计工作最重要的工作就是从深度和广度上两个层面上扩宽信息渠道，全面地反应房地产行业各方面的发展状况。但是统计工作者还要注意采取合理的方式将纷杂的统计资料和信息统一到现实单一的统计报表之中去。
最后，我们要注重运用房地产统计指标去满足不同信息使用者的要求，改变房地产统计指标目前供需不平衡的状态，使得房地产统计指标能够多层次、多角度的满足国家、政府和社会的信息使用要求。构建合理、科学的房地产指标体系内部结构的循环和联系，实现房地产指标体系内部系统的完整性和层次性。
二、构筑房地产统计指标体系的主要内容
反映房地产行业基本状况的统计指标
这方面的指标主要从房地产行业的从业人员的数量，企业中职工的人数、从业人员的薪酬、职工的平均工资状况、房地产企业的注册资本和资本金规模、利润实现情况、资产规模、负债规模、房地产行业的总支出及增加值等指标来反洗房地产行业目前的行业前景、就业情况、财务状况和经营成果。
房地产行业总支出反映了在某一阶段内房地产企业在从事房地产的开发、经营与经纪服务等活动的过程中顾客或者房产使用者能够取得的服务总值，该支出应该以货币形式直观的反映出来。在内容上房地产行业总支出包含了房地产开发企业销售房屋和土地取得的差价收入、房地产开发企业提供物业服务取得收入，房地产经纪行业提供经纪中介服务取得的服务收入、房地产所有者针对自有住房的虚拟租金收入、企业单位和事业单位以及房屋所有者针对盈利性房屋取得的租金收入等等。房地产行业的从业人数应该以某一阶段内房地产开发企业中工作并取得工资报酬的人员和在非房地产开发企业中工作，但是提供房地产开发、经营、中介、经纪服务并取得报酬和收入的劳动人数。
反映房地产开发和经营状况的统计指标
反应该方面的指标有房屋开发的经营收入、房屋实际销售的面积和销售额、房屋的可供出租面积和出租金额、商品房可供销售面积以及非商品房的可供使用面积、全社会空置房屋面积、房屋预售合同中销售的面积和金额、房地产的开发成本、房地产的销售费用、商品房和非商品房本期的投资金额以及完工情况。
房地产的开发经营收入是指在报告期内房地产开发企业、非房地产开发企业和房产所有者从事房屋的销售、租赁取得的收入，包括经营收入和提供其他方面服务取得的收入。非商品房的使用面积实在报告期期末已经竣工完成的，可供企事业单位以及房屋所有者住宅、办公以及商业用的非商品房。全社会的空置房屋面积是指在报告期期间房地产开发企业、非房地产开发企业以及房产所有者本可以销售或者出租但是却将之闲置的房屋的总面积。非商品房的交付面积是指在报告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的总面积。
反映房地产经纪和中介服务的指标
反映该方面状况的指标有房地产管理和提供经纪及中介服务取得收入，为提供服务而消耗的成本以及其他反映服务成果的指标。这方面的指标可以反映和衡量房地产在使用过程中给房屋使用者带来的使用效益，能够衡量一段时期内房地产住宅的开发管理、房地产交易委托状况、抵押和质押情况、信息咨询的重点和结果等等。提供服务取得经营收入在内容上包括物业管理收入、小区治安绿化收入、房屋维修收入、车辆保管收入、供暖收入、信息咨询服务收入、股价服务收入、抵押管理收入以及城市维护费收入、产业档案管理收入等等。另外我们可以用小区的绿化覆盖率、小区发生的偷盗、抢劫等案件数、提供信息咨询和股价服务的次数、业主居住的满意度调查来辅助前述统计指标共同反映提供房地产经纪和中介服务的状况。
总而言之，房地产行业的工作者和统计工作者应该改变房地产开发和服务的工作思路，扩宽统计资料的来源和渠道，从房地产开发和经营、经济和中介服务、经济预警机制的建立等多方面统计指标去考察房地产行业的发展状况，为国家和政府提供准确的房地产行业的基本信息。
参考文献：
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房地产行业收入范文2
近年来，随着房地产行业的发展，其对于我国经济发展的推动作用也越来越大。但是房地产市场瞬息万变，房地产行业的会计核算工作也因此面临诸多问题。所以，房地产行业的会计核算工作必须依照现行的会计准则，以及市场发展规律进行相应的调整。本文对我国房地产企业会计核算中存在的问题进行了研究，并详细讨论了会计核算问题的改进措施。
关键词:
房地产；会计核算；问题；措施
房地产行业遵循着自身的发展规律，一般来说，房地产行业在开发当中需要投入大量的资金，且开发过程持续时间长，因此，房地产行业的会计核算工作也与其他行业存在不同之处。尤其是房地产行业在市场当中的发展变化，致使会计核算工作存在一些不足，这种情况也会影响到房地产行业的稳定经营。所以，房地产行业在发展过程中怎样依照市场环境及自身发展特点，及时调整会计核算工作，是房地产行业必须解决的问题。
一、房地产会计核算存在的主要问题
(一)会计科目设置不合理
就目前的会计科目设置来看，房地产行业的会计核算科目设置缺乏合理性。因为从会计核算制度以及新的会计核算准则来看，其中涉及到很多会计核算标准，但是没有关于房地产行业的会计核算准则。这个问题将会对房地产行业的会计核算标准造成影响。在这种情况下，各个房地产企业只能按照自身的发展情况制定合理的会计核算标准。所以，房地产行业的会计核算科目设置缺乏统一性。此外，房地产行业的结算周期也比较长，这对于未来的项目分析也会造成不利影响。
(二)会计信息缺乏透明度
房地产行业面临的财务风险一般就是指，在房地产财务状况出现问题时，使房地产企业的前期投入以及盈利等无法收回的情况。事实上，房地产企业在发展和运作当中会面临很多风险，这些风险有的来自于政策变化方面，有的则来自于市场和土地等方面，所以，要确保准确的会计核算，房地产企业就要针对其面临的风险进行详细的风险披露，为会计核算工作提供参考。如果房地产企业在运作过程中不能够对自身面临的财务风险进行准确评估，且没有适时地将所面临的风险对会计核算的相关部门或工作人员进行信息共享，增加其透明度，那么最终的会计核算结果就会因此大打折扣，失去其应有的准确性和实际价值。
(三)成本与售价不匹配
房地产行业在运作过程中会面临开发周期长，结算时间晚等情况，这些情况会导致企业在完成预售时也无法确认收入。而依照收入进行的会计核算工作也就不能有效推进。对于房地产企业的整个项目来说，其成本一般就是指建设的总投入。但是在具体的销售过程中，售价会依照不同的结构户型，以及不同的楼层执行不同的售价规则。这样就使得房地产企业的前期投入和后期的售价无法真正实现良好的配比。
二、房地产会计核算问题的改进措施
(一)合理设置会计科目
房地产企业要进行有效的会计核算工作，就必须完善会计科目的设置。房地产企业可以按照新的会计准则和制度设定符合自身发展情况的会计科目。比如房地产企业在项目开发过程中进行的资金投入，就属于开发成本费用；还有间接费用，这些费用就是房地产企业在项目开发过程中的中间环节所消耗的费用，这些费用对于最终的产品建设及销售都有重要意义，因此也是不容忽略的，必须设置相应的会计科目。总体来说，虽然没有统一的关于房地产企业的会计核算准则，但是房地产企业在设置会计科目时应当主要依据自身的发展情况，以及项目开发程度，再结合相关的会计核算准则来选择合理的会计核算制度，尽可能设置出符合项目实际的会计核算科目。
(二)增加会计信息透明度
房地产企业的开发周期较长，在此过程中面临诸多变数，因此也存在很多风险。为使房地产企业的会计核算工作能够准确进行，房地产企业应当增加会计信息的透明度，针对房地产企业在开发和运行过程中所面临的各种问题信息对会计核算部门及相关负责人进行适时披露。以增加会计核算的准确率，为企业的进一步发展和决策提供指导。如土地的储备情况直接影响到房地产企业在未来的发展前景，所以，土地的储备信息也应当对会计核算保持透明。此外还要加强对企业资金流动情况的披露，资金流动关系到企业的收支平衡以及企业的运作情况，因此，企业应当对会计核算提供企业的资金流动信息。企业还要将其面临的运作风险对会计核算保持相应的透明度，这样利于会计核算工作的准确性。
(三)收入确认
房地产企业在会计核算当中需要对收入进行详细确认，而房地产企业收入必须符合相关的行业标准以及法律标准。如依照相关的法律规定，如果以出让的方式取得土地使用权，但是却没有按照约定支付土地出让金，且没有领取土地使用权证书的企业就没有销售房地产商品的资格。在实际的房地产销售当中，其销售模式比较复杂，遵循的标准也不完全相同。在进行房地产商品的销售当中，如果只是签订了预售合同则并不能认定是取得了收入的依据，只有签订了正式的销售合同才具有了法律效力，这样才能作为房地产企业的收入标准。所以，在确认房地产企业收入的过程中，应当根据具备法律效力的相关合同或证书的具体内容来确认房地产企业的收入情况，并基于此进行会计核算，这样才能确保会计核算工作的准确性。
三、结束语
房地产企业的发展与国民经济水平的提高密切相关，就目前来看，房地产企业的会计核算工作依然存在很多问题，需要企业依照自身的发展情况进行有效解决。新的会计准则也对房地产企业的会计核算工作提出了更高的要求，所以，应当结合企业的发展现状继续完善会计核算工作，使房地产企业保持健康发展。
作者：高建萍 单位：人民66296部队
参考文献：
房地产行业收入范文3
关键词：房地产；价格；利润率；对比
近几年来，在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中，关于我国房地产行业的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此该问题的研究十分重要。
从讨论我国房地产行业利润率高低的现有文献来看，许多研究者的切入角度过于单一，因此其论证不够严密，观点不够全面，说服力不强。为了加深对房地产行业利润率水平的理解，本文将从多个角度审视该问题。
一、我国房地产行业的实际利润率水平
目前我国房地产行业的平均利润率，不是2005年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。
新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000―8000元/平方米，而实际售价涨至17000―18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。
二、我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比
据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10%，集中于7%―8%这一区间。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。
我国涉足房地产的企业家在各种财富排行榜中占据突出地位（名次靠前、比例大），从侧面说明了房地产行业利润率远远高出其它行业。
从“胡润百富榜”来看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地产，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地产，占48%；进入2006年前10名的4位广东籍富豪，均以房地产为主营业务。
从“福布斯2006中国富豪榜”来看，前10名中有3位专营房地产（其中有1位的公司总部所在地为上海/香港，即排名第二的世贸集团的许荣茂），有1位以房地产为首要业务，有1位以房地产为重要业务（不含公司总部在香港的荣智健家族，实际上中信泰富集团是从事多元化经营，不过兼营房地产的规模小），涉足房地产的富豪共占50%；前50名中有10位专营房地产，有4位以房地产为首要业务（其中有1位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有6位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占40%；前100名中有17位专营房地产，有12位以房地产为首要业务（其中有2位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有14位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占43%。由此可见，如果将许荣茂视为内地富豪，那么内地房地产开发商在“福布斯2006中国富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分别为50%、38%、41%。
近年来，其它行业的资金大量流向房地产业，其它行业的部分企业介入甚至直接转向房地产开发，这种局面是房地产行业利润率远远高出其它行业的又一明证。许多与房地产业毫无关联的企业，如国内商业企业、外贸公司、家电企业甚至高科技企业，纷纷进入房地产开发行业。就连某些在国内享有盛名、在国际上也有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL，也开始兼营房地产开发业务。以致有人忧心忡忡地发问：下一个涉足房地产开发业务的高新技术龙头企业是谁？是中兴还是华为？2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入了房地产开发业务，占当时上市公司总数的25%以上。经过四年多的房地产业“大发展”，估计这个比例已经大幅度攀升。
三、中外房地产投资利润率的对比
将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出我国房地产行业利润率在全世界的地位。
2005年德国房地产是美英等国资本关注的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额达到264亿美元，占德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。投资者包括一些国际知名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（买下了柏林市政府4%的住宅股票），英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（兼并了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的14万个单位住宅）。欧美房地产投资者指出：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在7%以上。由此推算，2005年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅为同期中国房地产开发企业平均利润率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
四、中外房地产界人士年薪及其增幅的对比
房地产界人士的年薪及其增长幅度，与房地产行业的利润率有着比较直接的联系，在一定程度上是后者的反映。一般来说，在一定时期内，如果一国房地产从业人员的年薪越高、增幅越大，那么该国房地产行业的利润率越高、增幅越大。
2006年下半年，由英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）与人力资源顾问公司Macdonald & Company联合进行了首次亚洲薪酬调查。该调查在2006年8―9月以网上问卷调查的形式进行，访问了769名来自亚洲区内主要区域（如中国内地、香港、澳门和马来西亚、新加坡、菲律宾、韩国、越南、印尼等地）的房地产界人士。
调查结果显示，亚洲区房地产从业人员的平均年薪为7.07万美元；其中，中国内地的平均年薪为7.72万美元（约合人民币62万元），仅次于香港。报告称，57%的受访者表示过去一年的薪酬曾经获得调整，其平均增幅为7.9%；其中，中国内地该项目的平均增幅最高，达13.8%，分别为香港、马来西亚、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述数据间接表明，中国内地房地产行业的利润率位居亚洲前列。
五、我国房地产行业的垄断程度
行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。已有一些学者运用数理分析方法量化了房地产行业的垄断程度，其中关于该行业勒纳指数（Lerner Index）的研究成果相当丰富。
勒纳指数又称价格标高程度（mark-up），是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。
根据1996～2002年北京市的有关数据测算，该市房地产行业各年度的勒纳指数均在0.6以上。2004年的一份研究显示，近年来我国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上。基于1999～2003年我国各省、自治区、直辖市房地产市场的面板数据推算，各地房地产市场的勒纳指数位于0.4968―0.8467这一区间。这些研究成果均表明，我国房地产行业的垄断程度相当高，房价远远高于房地产的边际成本。因此，我国房地产行业的利润中包含着很大比例的垄断利润。
六、我国房价畸高的程度
在垄断程度较高的房市上，房地产开发商降低成本的因素对行业利润率的影响很小，行业的高利润率基本上源于高房价。
当前我国房地产问题的核心是住房问题，衡量住房价格合理性的国际通用标准包括房价收入比、贷款月供收入比（住房贷款申领人的月还款金额与月收入之比）、售价租金比（租售比）等，可以从这几个方面逐一分析我国的房价。
关于房价收入比，联合国人居中心规定的上限是3∶1，世界银行规定的上限是5∶1。根据联合国、世界银行的定义，房价收入比是指在一定区域的市场中，按套计算的全部房屋价格（包括新房和二手房）的中值与居民家庭收入的中值之比。在实际中，为便于计算，通常用平均值替代中值。在部分发达国家，房价与人均可支配收入之比分别为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，日本11.07。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果购买一套90平方米的新房（当前新房市场上大户型过多；在建设部提出的“康居”指标中，人均住房面积为30平方米），那么住房的总价约28.8万元。因此，目前全国城镇房价与人均可支配收入之比为24.01，房价与家庭可支配收入之比约为8。2006年第三季度的统计显示，在深圳、上海、北京、广州4地，房价与家庭可支配收入之比分别为15.76、15.55、13.55、12.67。
关于房贷月供收入比，国际公认的警戒线是1/3。根据2006年上半年央行的报告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比为35%；其中，上海、北京的数据分别为45%、42%，接近银监会规定的警戒线（50%）。
关于售价租金比，国际公认标准的上限为300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售价租金比就分别高达300、360、470。在这三个城市的购房投资中，收回成本的时间分别为25年、30年和40年。即使不考虑长期利率风险，该比例也严重偏离了投资价值，处于高危水平。而在数年以前，某些城市就出现了房价绝对值大幅度上涨、房租绝对值下降的局面。例如，从1998年到2004年，青岛的房价上涨50%以上，而房租下降7%。又如，从2002年起，上海的房价与房租呈逆向变动。2004年初万国大厦、交通公园附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。
由此可见，无论用哪一种国际标准衡量，我国的房价都处于严重畸高状态。这间接说明我国房地产行业可以获得远远高出正常水平的利润。
综上所述，从各个角度的分析均表明，当前我国房地产行业的利润率属于过高水平，大大超前于我国的总体经济发展水平和民众的实际消费水平。而造成这种局面的主要原因，是我国房地产行业存在着较高程度的垄断。
参考文献：
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房地产行业收入范文4
【关键词】房地产；会计信息；问题与对策
一、引言
房地产行业在我国现代化经济建设中具有举足轻重的地位，可谓是“牵一发而动全身”。如果房地产行业出现较大的波动，则会影响到钢铁价格、家装设计、农民工就业等一系列问题。如今国内的房地产业发展势头较好，从依靠政府扶持向市场调节转变，销售方式也呈现按揭、预售、代销等多样化，在房地产行业大量资金增长过程中，会计信息的质量和准确性是急需考虑的问题。
二、我国房地产行业会计质量的问题
房地产行业与其他行业有所不同，它随着销售手段、房企状况、业绩信息等差异，在执行会计准则时具有一定的特殊性。但由于其行业特殊性，很多会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成房地产企业会计信息质量出现各种问题。
1.销售收入伴随销售方式改变
每个房地产企业均会开发多个项目，其项目建设期的实际成本费用会大于预期费用；随着地价的增长，后期项目建设成本远高于前期建设费用，各期项目间的损益浮动较大。当房地产项目取到预售许可证后，根据其项目体量和行业发展状况，房产营销部门会不定期改变销售策略，如总房款打折、限期垫付、赠送设备平台等，同一项目、同一楼层、同一房型、同一面积的房屋可能因销售方法与售出时间不同，其总房款也不一样。因房地产开发产品价值较高，购买者多采用分期付款的方式，因此造成收款期与房屋交付期不一致。总之，房地产企业的销售收入与其营销手段、营销节点、付款方式有很大关系，且销售收入确定的随意性较大，将造成会计信息和质量的问题。
2.各期业绩信息可比性较差
房地产企业从拿地到土地开发短则一年，长则三四年，其项目分为一期、二期乃至多期工程，项目在建设期投资数额巨大，大量费用将计入到当期损益中。项目在持续开发和预售中，因可能采用分期或垫付的销售形式，总房款不能按照预期期限收回，而且随着项目的投资成本扩大，房地产企业每年的损益表所反映的企业利润波动较大，换句话来说，其财务报表不能准确的反映其财务状况。证监会为了房地产企业能够真实的反映其会计信息，要求预收的房产款能够体现出期初余额、期末余额、预售状况等，但从近几年的报表情况来看，各房企的核算方法不同所披露的信息标准也有所差异。
3.现金流信息披露不完全
房地产市场受政策影响较大，当贷款、限购、认购等政策松弛时，房地产销售总量会呈现上升趋势，因而所产生的销售收入则会增加。房地产企业为了增加销售和树立品牌形象，在每个重要节点会举办各种活动，其物资物料的开支和活动产生的现金流均以企业为单位，房地产企业从拿地、筹建、预售、活动准备等各个环节都需要耗费大量人力、物力、财力，而所有的投资均通过销售产生现金流入。因房地产行业项目开发维持时间长，经营活动中现金流出与流入相对于其他企业具有更大的异步性。
三、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策
近年来，为适应我国经济体制的改革，国家财政部与证监会陆续出台了一系列有利于会计改革的政策，对提升房地产的会计信息具有一定积极作用。除此以外，从建立房地产行业的会计规范体系、完善房地产行业的内部会计核算、准确反映房地产企业的会计信息等方面也能更好的改善房地产行业会计信息质量。
1.建立房地产行业的会计规范体系
会计准则是针对财务岗位职责和内容所制定的，但建筑工程类项目因筹建费用大、期限长、任务重，一个知名房地产项目的投建可能会促进周边区域经济的发展，因此房地产行业对我国现代化经济建设具有举足轻重的作用。针对其行业特殊性，因对房地产及相关工程建设行业会计信息做定向规范，一是更能够准确披露出房地产企业的经营状况；二是也能够保障房地产企业的既得利益。从大方向上要求房地产行业会计信息的规范性，是保障房企正常运营的基础。
2.完善房地产行业的内部会计核算
很多房企财务部门执行的是国家统一的财会标准，并未根据企业现状制定相应的内部会计核算制定，有些刻意避开国家税收政策，内外账不统一，重视企业征缴需要做的报表，忽略了财务内部核算的规范性。无论筹建项目大小，都需要一个相对完善的会计内部核算制度，它是真实反映企业会计信息的基础。处理好房地产企业内部会计核算状况，对促进项目的顺利进行具有重要作用。
3.准确反映房地产企业的会计信息
准确反映房地产企业的会计信息是改善会计信息质量的基础。财务部门与其他部门有本质区别，从每月、季度、年度报表中能够体现出房地产企业经营活动的现金流出与现金流入，若内部会计信息存在偏差，那么将会影响到整个项目的建设与销售。将每笔涉及销售的会计信息真实、准确、有效的记录下来，并与其他项目筹建期的开支做比较，就能够反映出整个项目的利润额。
四、总结语
近年来，我国会计制度逐步完善，陆续出现质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等分支，极大地提升了房地产行业会计信息的真实性和有效性。针对如今房地产企业会计信息出现账目不清、数据不真及披露不完全等问题，应从会计制度、行业准则、岗位职责等多方面加以规范，以达到改善房地产行业会计信息质量的目的。
参考文献：
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房地产行业收入范文5
经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控，我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏，目前，正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力，成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力，以适应复杂多变的环境，保持房地产行业及企业的健康有序发展。
一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题
1993年以来，国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显著，面对房地产行业的跌宕起伏，国家也适时进行宏观调控，综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台，击碎了房地产泡沫，使中国经济实现“软着陆”，房地产市场在迎接美好前景的同时，也面临巨大的挑战。
（一） 宏观调控政策下房地产行业发展现状
1.开发商土地购置谨慎，土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中，土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年，房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年，国家为了应对金融危机，稳定经济制定并投入实施了四万亿计划，使得房地产行业土地供应量呈上升趋势；而2010年以后，政府出台了严格的土地调控政策，使得政府在对土地出让的过程中，对房地产行业也提出了严格的要求，包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等，这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外，2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》，防止地方政府为谋求经济增长急功近利，加强了对用地规模的整体调控，力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策，使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点，部分城市土地出现供过于求现象[1]。
2. 房地产市场主要面向大中城市，对小城及以下关注不够。2014年，国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策，即：全面放开城镇及小城市户籍限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整，为农民“农转非”提供了便利的条件，同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大，平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看，我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中，并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中，市场的全面建立还需要一段过程。
3. 保障性住房建设力度加大，地产商劳动需求增大。2014年，我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部，这一部门的建立，有助于减轻中低收入者购房压力，强化了社会保障体系，力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上，十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施，对于扩大房地产市场有积极的作用，刺激了房地产市场的需求，也刺激了地产商的建设欲望，促使各企业积极响应国家政策，也使得行业内对劳动力的需求扩大。
4. 房地产商资金获取压力大，资金来源单一。2003年开始，国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控，文件一出，增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力，有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来，对于消费者买房，乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态，使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺，大部分资金来自于银行贷款，以及国家对贷款政策的严格把控，使得地产商面临资金危机，甚至出现垫资建设的情况，严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。
（二）宏观调控政策下房地产行业存在的问题
1.地产商土地获得资金压力大，土地获得难度增大。一方面，国家改挂牌出让为招标出让，房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格，这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面，国家对土地出让的限制，使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布，虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象，但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是，如果开发的产品为住宅，其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。
2.目标市场范围小，建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障，但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外，在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅，产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平，受限严重，无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响，因此，市场规模亟待扩大，市场开发及产品建设重心亟待转移。
3.地产商开发资金储备不足，过于依赖银行贷款。目前来看，整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设，过多的依赖外力，是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足，开发与建设产品的资金都要依靠外力，而主要的方式是银行贷款，除了这种方式，对于其他融资手段的应用还比较少，过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一，也成为宏观调控政策下，阻碍房地产行业发展的重要原因。
4.行业发展不够灵活，缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远，缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下，房地产市场依旧走老路，未能及时灵活的调整发展战略，对政策变化反应不灵敏，没有制定有效的应对限制的策略，缺乏灵活变通的能力。另外，行业内没有发掘新的房地产行业利润增长点，过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型，实施高房价。但是，就宏观调控政策而言，国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松，因此，此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。
2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%；2013年的行业数据显示， 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看，房地产行业整体发展台式良好，但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁，整个行业需要有针对性的进行战略调整。
二、当前政策下房地产行业战略调整策略
针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题，整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力，逐步进行战略调整，灵活市场策略，调整经营理念和经营方式，寻求新的利润增长点和市场机遇，以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。
（一）调整经营观念。发展初期的房地产行业，经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售，不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下，商品化的程度也大大加深，越来越多的房地产企业进入行业内，导致行业内竞争越发激烈。因此，注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化，将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下，也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时，也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。
（二）调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看，过于注重开发新的土地来发展经营，建设产品已经不适应当前发展，因此，房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用，对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同，指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式，在其他国家已经初具雏形，并产生了很好的效果。开发方式的转变，不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力，也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力，也从另一个侧面，为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础，为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下，成为房地产行业新的利润增长点。
（三）调整目标市场。随着户籍政策的变化，房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小，中、小城市户籍政策的放开，无疑会打开中小城市的房地产市场。因此，房地产行业应该审时度势，将市场眼光扩大，更加重视中小城市的市场。另外，国家住房保障制度的实行，使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋，拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场，房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。
（四）调整产品多样性。目标市场范围的扩大，相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性，需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来，依据国家政策、根据目标市场定位，有针对性的开发商品，力图准确预测市场需求，抓住机遇，更好发展。针对住宅用地，合理规划中小户型的设计，实现精细化、标准化；对于商业地产的开发需谨慎，对于繁华商圈，避免重复建设商业地产，造成地区商业虚假繁华，应针对具体需求，在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产；对于工业地产的开发与选址，要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设，尽量与政府合作，实现工业地产开发的有序化与合理化；就目前形势看，我国房交量处于萎缩状态，因此，继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态，因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是，对旧楼的选择也要格外慎重，被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的，对于年久危楼不建议采取改造措施，在改造过程中，可以对楼体外观进行重新装潢，对内部格局进行改造，使之符合当代消费者的需求，成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求，缓解交易萎缩的态势。
（五）调整开发融资模式。就当前我国的形式来看，各房地产企业的资金多来源于银行贷款，国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此，房地产行业调整开发融资的模式，也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式，诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道，获得产品开发资金，解决当前资金短缺，垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测，合理安排、选择合作机构，安排企业开发资金来源，不断拓宽企业融资渠道，从而降低企业的融资成本以及融资风险。
（六）调整供应商与购买者之间的关系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现，市场信息不对称，对房地产行业的供求关系造成很大影响，他们建议政府在进行宏观调控过程中，通过政策措施乃至法律手段，要求供应商完全的产品信息，实现供应商与购买者之间的信息平衡，实现行业一级市场的有序发展[4]。因此，房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系，全面的产品信息，包括附加产品信息，使得消费者能够全面了解产品，实现交易公平。另外，房地产商应该多站在消费的角度思考问题，进而可以更加准确的预测消费者需求，更好的销售商品，同时打破传统的供需关系，实现经营-服务-售后-关怀的模式，拉近供应商和消费者之间的关系，获取更多消费者的信任，促进产业的持续健康发展。
（七）制定新的应对税制改革的战略。房地产行业税制改革已成为大势所趋，而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高，因此，企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先，企业应该提高技术水平以减少原料的浪费；其次，房地产企业可以采取前向一体化经营模式，形成供建一体化，节约成本；另外，房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度，结合国家有力的价格调控，使产品价格到达消费者可接受范围，保障产品成交量，使得行业在税制改革的压力下，也能稳定发展。
房地产行业收入范文6
关键词：房地产业 税收征管 对策
改革开放30多年来，我国房地产业得到了迅猛发展,成为国民经济的支柱性产业之一，房地产税收成为地方税收的主要来源之一。近年来，温州市区房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动温州市经济和社会发展新的增长点和重要支撑。但在发展过程中以及税务部门管理的过程中也出现了一些新情况和新问题，本文仅从税收征管角度探讨温州市区房地产业征管情况。
一、温州市区房地产业的税源征管情况
（一）温州市区房地产行业税收征管体制
2002年以前，市本级房开企业归市地税局直属一分局征管，其余按照属地管理原则分属四个区分局征收。2002年，温州市区地税新征管模式到位，市区房地产业税收集中归属直属一分局进行征管，即温州市级和所辖四个区的房地产企业实行集中统一征收管理，做到了征管政策口径一不致性、无差别。同时，2001年12月根据《关于温州市区征管范围具体划分意见的通知》（温地税征[2001]186号）文件精神，市区所有外驻温建筑企业税收均由直属一分局征收，为掌握房地产业税源在建筑开发环节信息奠定了良好的基础。
（二）温州市区房地产业税源收入情况
房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。房地产业的迅速发展在税收上体现得非常明显。以温州市区为例，房地产业税收收入（不含国税部门征收的企业所得税，下同），从2002年的38.52亿元增加到2011年的20.64亿元，平均每年增长14.23%，远高于当地的GDP增长与地方税收收入增长幅度。
市区房地产业税收收入每年均占市本级（含四个区）地税收入的45%以上，2008年至2011年，直属一分局组织的房地产税收（不含国税部门征收的企业所得税与二手房转让税收）占市本级地方税收收入的比重分别是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。
二、温州市区房地产企业征管现状
（一）会计核算不规范，导致纳税申报额不实
会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从该市现状来看，很多企业财务核算存在着诸多不规范现象，如： 1、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；2、预收房款延期计入营业收入，在开具发票、结清房款、办理房屋权证之前的预售阶段，将收取的购房定金或诚意金，存入个人账户、关联单位账户或者销售公司账户，延迟缴纳相关税金；3、房屋已竣工但未决算的，以收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；同时将部分可投入使用房屋出租给他人，但租金收入不纳入会计核算，不申报纳税。4、虚增成本，加大费用。如利用地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定，通过虚开高开宣传费的方式，增加企业成本。
（二）房地产行业项目周期长，成本核算混乱
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按初期“开办费”还是“工程成本”对待，税务部门和企业之间意见无法统一。特别是开办期跨年度，且第二个年度有开发项目的企业，直接影响其招待费等费用的核算。部分企业的开发项目实行连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，成本无法及时结转，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入，导致应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。
（三）税务机关与房地产企业管理对象不统一
税收的管理对象是企业，房地产行业的经营对象是项目，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。同时，房地产企业在进行成本核算时，有意无意地不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面暂时性亏损或隐瞒巨额利润；
（四）外部信息来源滞后，过多依赖事后管理
房地产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、国税、地税等多个部门，由于没有建立统一信息共享机制，部门之间的信息传输渠道不畅，税务机关不能及时掌握有关情况，大部分管理信息的获取仍然依靠征管人员的工作责任心，通过下户走房或通过电视、报纸、网络等媒体，或通过询问部分关联度相对密切的单位，才能获取相关项目开发信息。税务机关获取信息渠道过窄、来源渠道不畅、信息滞后、过多依赖事后管理等现状，影响了税务机关有效实施科学化、精细化管理。另外，目前温州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相应的激励制约手段，信息共享未能实现，导致房地产行业税源的源泉控制全面落实。
三、加强房地产业税收征管的对策和建议
