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房地产行业研究现状范文1
关键词：房地产；经济；问题；现状
前言：房地产业作为国民经济的支柱产业之一，对促进我国经济的发展和社会主义现代化建设起到了至关重要的作用。但房地产行业发展过于迅速以及中国经济放缓的影响，从2007年开始我国的房地产市场逐渐走向低迷，甚至趋近于崩溃的边缘，如何挽救房地产市场成为中国政府扭转经济下行局面的关键。中国的房地产业占据我国国内生产总值的13%，同时，房地产业与钢铁、煤炭、建材等行业有着直接或间接的关系，所以，中国房地产行业的兴衰决定着中国经济的走势。
一、房地产行业对中国经济的影响
（一）对国内生产总值的影响。在经济新常态的背景下，在中国向制造业创新型大国转型的前提下，如何确保房地产行业的稳定和回暖成为促进我国经济发展的重点。根据有关数据显示：2013年我国房地产行业直接投资比重占社会固定投资比重的26%，这一数字充分说明了房地产行业对中国经济发展的重要意义。而且房地产行业与其它一些国民支柱产业息息相关，如：建筑业、钢铁业、建材业、能源行业等。牵一发而动全身，房地产行业发生变化其它行业都会产生影响。
（二）对基础设施建设的影响。近年来，我国不断加大基础建设的投入，房地产行业与基础设施建设也有着十分紧密的联系，我国基础设施建设主要由政府进行融资，政府融资的方式主要依赖于土地出让金，根据有关数据表明：房地产业的投资和基础建设的投资占总投资比重的50%以上。而且房地产行业还影响着政府财政收入，政府从房地产业的的收入主要来源于税收收入和土地出让金收入，有些地方政府依赖这笔收入促进地区经济发展，房地产行业不景气势必造成地方财政收入状况堪忧。
（三）对城镇化的进程产生影响。城镇化有利于实现我国经济的稳定增加，提高人民的生活水平，但是随着房地产行业受到影响，中国的城镇化建设效率缓慢，根据有关数据表明：中国城镇人口增速已经连续三年下滑，城镇化建设效果不明显。城镇化有利于调整我国的经济结构，促进我国经济稳定增长。
二、房地产行业现状分析
（一）市场低迷，房价下行压力大。由于房地产行业发展过于迅速，房价上涨导致了我国房地产行业市场呈现出一种低迷的状况，由于市场需求的无限扩大和土地资源的紧缺造成了我国房地产行业楼市价格暴涨，行业利润激增，这也导致了我国房地产的无序发展，楼房如雨后春笋般林立于城镇的大街小巷，没有充分的考虑供求关系，造成了供大于求，新建楼房空置率很高，开发商遭受巨大的经济损失，房价下行已成房地产行业发展的必然趋势。
（二）房地产行业地区发展不均衡。房地产行业的地区发展不均衡对不同地区的经济的发展有着直接的影响，发达地区的房地产行业普遍竞争压力大，房价高昂，如：北京、上海等。房价过高给城市居民增加了沉重的经济负担。一些二线、三线城市房地产行业竞争无序，不考虑市场需求，大肆开发房地产项目，造成了楼房难以售出，空置严重，开发商蒙受巨大经济损失，楼市泡沫为地方经济发展制造了巨大的麻烦。
（三）国家政策调控。房地产行业是我国经济发展的支柱产业，随着我国经济的稳步增长，在新常态下房地产行业的发展必须遵循我国经济发展的客观规律，确保行业发展的科学性，维持房地产发展的秩序。政府必须充分发挥其主导作用，对房地产行业进行深化改革，保证房地产行业的有序发展，合理竞争。随着政府一系列调整政策的提出，我国的房地产行业目前趋于稳定，平稳发展，出现反转的迹象。前不久，央行降息降准的消息在一定程度上刺激房地产行业，有可能实现房地产市场的复苏，恢复了市场信心，楼房空置问题有望得到进一步解决。有关数据表明：房地产行业投资的各项指标均趋于稳定，但是增长速度还是比较缓慢，说明国家的有关政策已经取得了良好的效果，但政策的落实需要时间，房地产市场投资已经进入新常态的发展趋势。随着全国各地区的楼房销售量和销售额的增加，能够有效的促进房地产行投资的回升，促进我国经济稳步增长。
三、结语
随着房地产行业的发展，很多的房地产企业开始向多元化发展，在地产行业低迷的状况下锐意改革，实现产业升级，房地产企业并购，集中化发展趋势明显，根据我国的基本国情和发展趋势，养老、旅游、文化等地产项目增多，进一步的促进了我国房地产行业的发展，我国房地产行业开始走向科学化和专业化的发展之路。
参考文献：
房地产行业研究现状范文2
【关键词】房地产；发展；现状；趋势
房地产作为国民经济的支柱产业，与人们生活息息相关，它的发展状况影响着社会众多方面。所以，保证房地产经济健康发展意义重大，但是，如今伴随房地产行业的快速发展，许多问题也产生了，这些问题如若没有得到重视和迅速解决，将会阻碍房地产经济的进一步发展，从而影响国名经济的健康正常发展，打破人们的平静的生活。
一、房地产经济发展现状
1.房地产经济持续增长，促进国民经济繁荣。近几年，房地产经济繁荣发展，在国民经济中一直发挥着支撑性作用，为促进我国经济快速发展起着重要意义。房地产行业涉及面广、相关性强，房地产繁荣发展也带动了许多其他行业的快速发展。房地产以建筑为主，每个建筑物的构建都少不了建筑材料，都需要装修，配置电器等，于是，房地产行业的发展也就带动了建筑材料、装修、电器、家具等行业的发展。所以，房地产经济的持续增长，不仅直接推动国民经济的发展，也间接促进我国经济的繁荣。
2.房地产与人们生活息息相关。居住问题是人们的基本需求，房地产与人们生活息息相关。随着城市化的进程不断加快，城市人口膨胀，住房问题成为人们关注的焦点。房地产的繁荣发展，为人们提供了高水平、高质量的居住条件。剧增人口的居住需求，也积极推动了房地产行业的发展扩大。人们的生活离不开房地产行业，房地产行业为人们高质量的生活提供前提和基础。
3.呈现市场发展不健全局面。我国房地产近期发展快速，但是快速发展也导致了房地产出现泡沫现象，市场发展不健全。房地产繁荣的现象使得大量的企业转战房地产，巨额的资金涌入房地产行业，房屋建筑如雨后春笋般出现在各个城市大地表面，房地产经济呈现表面繁荣的现象，但实际上已经弊病无数，如此长期下去，房地产将面临巨大浩劫。
4.房价居高不下。有限的土地资源与无数涌入的房地产商不协调，土地也在哄抢中价格飙涨。房产的成本提高，以及房地产商期望高额的利润，使房价一路飙升，而且长期处于稳定状态，居高不下。高昂的房价给人们的生活带来巨大的压力，很多人都无法负担起现如今的房价。房地产行业的繁荣使人们的生活质量和水平没有得到提高，反而使少数人的基本生存没有了保障。
二、房地产未来发展趋势
1.房地产市场趋向健全。房地产行业的泡沫现象，市场不健全，使房地产经济发展到了瓶颈的阶段，房地产陷入了困顿的状态。针对房地产市场出现的这些问题，市场这只“无形的手”的调节作用将会在未来的发展过程中显现出来。国家为了保障人们的住房需求和提高人们的生活质量和水平，也将会运用宏观调控手段，对我国房地产经济进行政策干预，完善房地产市场，保证房地产经济健康发展，发挥促进国民经济发展的作用。所以，在市场和国家双方面的调节下，我国房地产市场发展将日趋成熟。
2.房价将得到合理调整。在过去的很长一段时间中，房价涨幅完全出乎人们的意料，房价远远超出人们的支付能力。这样的涨幅不仅不利于人们生活条件的满足，也有害于经济的健康发展。但是，随着政府出台的政策的实施，国民经济的整体发展趋向，我们可以看出房价在不久的将来会日趋稳定，并保持在人们支付能力之内。房地产经济作为国民经济的支柱性产业，它能够促进国民经济的发展，同时，它也受国民经济整体发展规律的影响。因此，在国民经济稳定增长发展的背景下，房价也会得到调整，并且保持稳定。
3.保障低收入群体的住房需求。我国政府秉持以人为本的观念，满足人们的需求是党和国家不懈的追求。未来一段时间，在国家政策的引导下，房地产行业的主要目标将是保障低收入群体的居住环境。房地产经济发展要求不断扩大市场，出于进一步发展的目的，房地产商也会努力将低收入群体纳入消费对象群体中，根据低收入群体的实际经济状况和对住房的条件的要求，打造低收入群体能够支付起且满足他们需求的住房，从而保障了低收入群体的居住条件。
4.国家政策保障房地产经济健康发展。对于房地产经济现阶段存在的许多弊病，国家将会提出相对应的解决方法策略，并且出台一系列政策，促进房地产经济良性的发展。第一，对于不良房地产商恶性囤积土地的行为，进行打击和限制，避免出现坐地起价的现象。第二，协调房产的供需关系，改革房地产税制，一定程度上限制从事房产行业的企业数量，建立有条不紊的房地产市场，促进房地产经济健康有序的发展繁荣。
三、结语
房地产行业一直以来是我国经济发展中的支柱性行业，对我国公民经济发展有着重要的意义。房地产经济的繁荣与衰弱都会影响着我国经济发展的速度和状态，也会改变人们的生活质量。现阶段房地产经济发展随到了瓶颈阶段，整个行业充斥着亟待解决的各种问题，但是，房地产经济是金融一部分，它受市场的调控，“无形的手”会使未来我国的房产行业继续稳定良性发展。另外，政府也推行一系列政策保障房地产行业发展繁荣。总而言之，我国房地产未来发展前景就会是一片光明。
参考文献：
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[2]戴胜兰.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].现代经济信息，2012（11）：57—60
[3]张宏军.我国房地产经济发展现状及其未来发展[J].世界华商经济年鉴·科技财经，2012，19（4）：43—45
房地产行业研究现状范文3
【关键词】房地产 融资渠道 现状 分析
一、引言
房地产行业是我国全面实现城市化、工业化过程中的基础性产业，经过多年的快速发展，已经成为我国国民经济中的重要组成部分，跟人民群众的实际生活紧密相关。另外，房地产行业还有这良好的关联效益，不仅能够带动制造业、工业企业的发展，还能有效促进园林、旅游等第三产业的繁荣。很多地方通过发展房地产行业增加了财政收入，改善了城镇公共基础设施与人民的居住条件。然而，目前我国房地产市场还处在发展阶段，其资金来源仍然严重依赖银行，这样的资金运作模式给整个房地产行业带来了很多潜在风险，很多房地产公司相继出现现金流紧张的情况，给自身发展和银行利益都带来了巨大影响。鉴于此，这样的单一融资模式存在较大弊端。在我国政府的宏观调控下，一系列房地产信贷政策相继出台，房地产企业获得银行贷款的门槛逐渐提高，而股票、证券市场又相对疲软，房地产企业很难通过这些传统融资渠道获取长期、稳定的资金来源，严重影响了企业的健康发展。面对这样的现状，很多房地产企业开始努力探索多元化的融资渠道，私募、房地产信托、买方信贷等措施纷纷走进了房地产企业的视线，并且逐渐开始发挥重要作用。在新的发展形势下，房地产企业能否尽快建立起自身多元化的融资渠道体系，以便获得持续足量的资金支持，已经成为各个房地产企业能否在市场竞争中立足的关键因素。
二、对我国房地产融资现状的分析
（一）房地产企业普遍规模较小，信用层级差
我国房地产企业近年来虽然发展势头迅猛，但是目前我国上市的房地产企业的数量较小，占全国房地产企业数量的比例还很低，这一部分房地产企业当中，有些还并没有完全具备房地产开发的条件。这些房地产企业的规模小，资金管理也比较分散，整体财务管理水平较低，难以满足房地产行业资金需求量大的特点。这些企业的开发能力较差，难以抵御各方面的风险，这些特征都导致企业很难通过各种融资渠道取得资金。另一方面，我国房地产业的信用评级较为靠后，信用差也严重制约了房地产业的融资。金融部门的贷款要以企业的信用作为重要的依据，是对贷款风险的判断。我国房地产企业的资产负债率一直处在较高的水平，再加上国际金融危机的影响，行业内的竞争更加白热化，一些运作不规范，资金不能及时到位的企业都可能面临着被市场淘汰的局面。
（二）我国房地产业发展时间较短
我国在1998年之前都广泛采用福利分房制度，没有将住房视为商品，房地产业的发展也就无从谈起。1998之后我国全面取消福利分房在制度，至此房地产业的发展才正式兴起，到目前为止，也不过十多年的发展历程。在计划经济体制下，人们的住房完全是由政府或者企事业单位负责投资、建设和分配，个人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事业单位用于建设住房的资金不可能收回。另外，由于过于强调土地公有制，导致住房难以作为普通商品一样买卖，鲜有住房投资，住宅经济的发展严重滞后于人民群众的实际需求。1998年后，我国明文规定全面停止住房分配政策，开放住房二级市场，我国房地产市场才算真正建立起来。客观来看，我国房地产业的发展时间较短，不少房地产企业都还在经验积累和摸索阶段，这也是造成我国房地产融资渠道单一的重要原因之一。
（三）房地产行业的多元化融资缺乏政策支持
我国房地产行业从起步阶段开始，就一直主要依赖银行信贷筹措资金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融资发展滞后。由于受到传统计划经济时期思维的影响，房地产融资模式较为单一，房地产金融市场的法律体系亟须进一步完善。目前我国有关房地产融资方面的法律主要是《担保法》，主要是通过房地产抵押贷款的途径来获取资金，这也是绝大多数房地产企业采取的融资方式。相比之下，其他融资渠道的政策支持显得非常薄弱，比较突出的有，从上个世纪90年代开始，我国就已经明确提出不鼓励房地产企业上市，兼营房地产业务的公司和房地产业务收入占总收入20%以上的公司都不得上市。另外，我国现行的法律和相关政策对房地产信托、债券等融资渠道也有着一定限制。我国对企业发行债券实施较为严格的审批制度，有评级要求，还需要资产抵押，达不到要求的企业不能发行债券，即便达到要求，对发行数量也有限制。由于缺乏相关法律和政策的扶持，我国房地产行业难以形成科学合理的融资体系，难以保证协调、均衡发展，多元化的融资渠道发展也就停滞不前。
三、拓宽我国房地产行业融资渠道的建议
（一）尽快完善我国房地产行业融资的各项法律法规
实现我国房地产行业的多元化融资渠道需要以健全的法律法规保障作为基础。健全、完善的房地产金融法律体系，不仅能够帮助房地产企业顺利实现多元化融资，还能便于有关部门对房地产企业整个融资过程的监督。目前来看，我国已经出台了类似《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些规定对我国房地产行业的发展提供了法律保障，促进了房地产行业的健康有序发展。但是，为了进一步落实房地产企业的多元化融资，我国还应该出台一些支持性的政策。在完善现有法律法规的基础上，逐步取消对房地产企业进行信托投资的限制，尽快出台符合我国国情的房地产投资基金的相关法律，早日结束房地产投资基金无法可依的尴尬局面。
（二）大力发展房地产行业的投资基金
金融危机过后，我国房地产行业从银行获取贷款的难度越来越大，房地产行业的资金困难状况日益严峻。发展房地产行业的投资资金具有明显的优势。首先，能够多元化我国房地产行业的融资渠道，减轻房地产企业单独依靠银行融资的压力。房地产投资基金是凭借发行收益凭证的方式募集资金，能够将房地产市场与资本市场有机结合，直接将资本市场上充裕的资金引入房地产行业，是对银行融资渠道的大力补充。其次，发展房地产行业投资基金，有助于本土房地产企业吸引国际资本，扩大资金的来源范围。这些资金会选择投向那些盈利能力强、发展潜力大的企业作为投资对象，客观上有助于整个行业竞争秩序的建立，实现优胜劣汰的健康发展，有助于优质房地产企业的做大做强。最后，发展房地产投资基金还可能丰富和完善房地产金融体系。我国人口众多，土地稀缺，住房具有很强的投资价值和抗通胀能力，因此，房地产是不少中小投资者眼中的理想投资领域。然而，由于资金有限，投资的准入门槛很高，很多投资者难以分享房地产行业蓬勃发展所带来的盈利。房地产投资基金恰好可以妥当解决这一问题，以其较强的流动性和较低的门槛，成为中小投资者乐意选择的投资机会，逐渐成为一种回报率稳定的理财工具。
（三）将房地产信托投资作为房地产企业融资的有力补充
房地产信托投资是凭借商业信托组织发展起来的，通俗来说，就是聚集众多投资者的资金，为房地产企业进行融资或者收购、持有房地产企业的一种投资方式。跟银行贷款相比，房地产信托投资有着很多显著的优势。首先，房地产信托融资可以有效降低整个企业的融资成本，从而节约大量的财务费用，优化公司的资产负债结构。其次，房地产信托的资金供给方式较为多样，能够满足房地产企业的项目要求，通过资金信托、股权投资模式、贷款模式等渠道进入房地产行业，为企业提供更多融资可能性。最后，信托产品是民间资金的集合，流动性较大，能够缓和系统风险，而且房地产企业只要拿到土地批文之后，就可以进行信托融资和前期建设准备，节约时间。
四、结语
我国房地产企业需要在充分考虑自身条件和需求的前提条件下，谨慎选择最适合自身发展定位的融资渠道。可以说，房地产行业如果能实现多元化的融资渠道，不仅能够帮助房地产企业解决融资难的实际困难，还有助于我国整体金融体系的进一步完善。然而，虽然从理论上可以讨论出不少房地产行业的融资新渠道，但是在实际运作中仍然存在很多困难，不一定都能起到很好的融资效果。因此，要想彻底改善房地产行业的融资环境，不仅需要房地产企业自身的探索，更需要整个国家金融体系的不断建设和完善。
参考文献
[1]尤佳.房地产开发项目资金链管理[J].合作经济与科技，2009（17）.
[2]尹丽敏.我国房地产融资现状分析及对策建议仁[J].大众商务，2009（6）.
房地产行业研究现状范文4
经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控，我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏，目前，正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力，成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力，以适应复杂多变的环境，保持房地产行业及企业的健康有序发展。
一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题
1993年以来，国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显著，面对房地产行业的跌宕起伏，国家也适时进行宏观调控，综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台，击碎了房地产泡沫，使中国经济实现“软着陆”，房地产市场在迎接美好前景的同时，也面临巨大的挑战。
（一） 宏观调控政策下房地产行业发展现状
1.开发商土地购置谨慎，土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中，土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年，房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年，国家为了应对金融危机，稳定经济制定并投入实施了四万亿计划，使得房地产行业土地供应量呈上升趋势；而2010年以后，政府出台了严格的土地调控政策，使得政府在对土地出让的过程中，对房地产行业也提出了严格的要求，包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等，这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外，2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》，防止地方政府为谋求经济增长急功近利，加强了对用地规模的整体调控，力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策，使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点，部分城市土地出现供过于求现象[1]。
2. 房地产市场主要面向大中城市，对小城及以下关注不够。2014年，国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策，即：全面放开城镇及小城市户籍限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整，为农民“农转非”提供了便利的条件，同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大，平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看，我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中，并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中，市场的全面建立还需要一段过程。
3. 保障性住房建设力度加大，地产商劳动需求增大。2014年，我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部，这一部门的建立，有助于减轻中低收入者购房压力，强化了社会保障体系，力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上，十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施，对于扩大房地产市场有积极的作用，刺激了房地产市场的需求，也刺激了地产商的建设欲望，促使各企业积极响应国家政策，也使得行业内对劳动力的需求扩大。
4. 房地产商资金获取压力大，资金来源单一。2003年开始，国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控，文件一出，增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力，有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来，对于消费者买房，乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态，使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺，大部分资金来自于银行贷款，以及国家对贷款政策的严格把控，使得地产商面临资金危机，甚至出现垫资建设的情况，严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。
（二）宏观调控政策下房地产行业存在的问题
1.地产商土地获得资金压力大，土地获得难度增大。一方面，国家改挂牌出让为招标出让，房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格，这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面，国家对土地出让的限制，使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布，虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象，但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是，如果开发的产品为住宅，其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。
2.目标市场范围小，建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障，但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外，在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅，产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平，受限严重，无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响，因此，市场规模亟待扩大，市场开发及产品建设重心亟待转移。
3.地产商开发资金储备不足，过于依赖银行贷款。目前来看，整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设，过多的依赖外力，是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足，开发与建设产品的资金都要依靠外力，而主要的方式是银行贷款，除了这种方式，对于其他融资手段的应用还比较少，过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一，也成为宏观调控政策下，阻碍房地产行业发展的重要原因。
4.行业发展不够灵活，缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远，缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下，房地产市场依旧走老路，未能及时灵活的调整发展战略，对政策变化反应不灵敏，没有制定有效的应对限制的策略，缺乏灵活变通的能力。另外，行业内没有发掘新的房地产行业利润增长点，过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型，实施高房价。但是，就宏观调控政策而言，国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松，因此，此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。
2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%；2013年的行业数据显示， 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看，房地产行业整体发展台式良好，但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁，整个行业需要有针对性的进行战略调整。
二、当前政策下房地产行业战略调整策略
针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题，整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力，逐步进行战略调整，灵活市场策略，调整经营理念和经营方式，寻求新的利润增长点和市场机遇，以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。
（一）调整经营观念。发展初期的房地产行业，经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售，不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下，商品化的程度也大大加深，越来越多的房地产企业进入行业内，导致行业内竞争越发激烈。因此，注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化，将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下，也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时，也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。
（二）调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看，过于注重开发新的土地来发展经营，建设产品已经不适应当前发展，因此，房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用，对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同，指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式，在其他国家已经初具雏形，并产生了很好的效果。开发方式的转变，不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力，也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力，也从另一个侧面，为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础，为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下，成为房地产行业新的利润增长点。
（三）调整目标市场。随着户籍政策的变化，房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小，中、小城市户籍政策的放开，无疑会打开中小城市的房地产市场。因此，房地产行业应该审时度势，将市场眼光扩大，更加重视中小城市的市场。另外，国家住房保障制度的实行，使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋，拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场，房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。
（四）调整产品多样性。目标市场范围的扩大，相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性，需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来，依据国家政策、根据目标市场定位，有针对性的开发商品，力图准确预测市场需求，抓住机遇，更好发展。针对住宅用地，合理规划中小户型的设计，实现精细化、标准化；对于商业地产的开发需谨慎，对于繁华商圈，避免重复建设商业地产，造成地区商业虚假繁华，应针对具体需求，在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产；对于工业地产的开发与选址，要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设，尽量与政府合作，实现工业地产开发的有序化与合理化；就目前形势看，我国房交量处于萎缩状态，因此，继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态，因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是，对旧楼的选择也要格外慎重，被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的，对于年久危楼不建议采取改造措施，在改造过程中，可以对楼体外观进行重新装潢，对内部格局进行改造，使之符合当代消费者的需求，成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求，缓解交易萎缩的态势。
（五）调整开发融资模式。就当前我国的形式来看，各房地产企业的资金多来源于银行贷款，国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此，房地产行业调整开发融资的模式，也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式，诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道，获得产品开发资金，解决当前资金短缺，垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测，合理安排、选择合作机构，安排企业开发资金来源，不断拓宽企业融资渠道，从而降低企业的融资成本以及融资风险。
（六）调整供应商与购买者之间的关系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现，市场信息不对称，对房地产行业的供求关系造成很大影响，他们建议政府在进行宏观调控过程中，通过政策措施乃至法律手段，要求供应商完全的产品信息，实现供应商与购买者之间的信息平衡，实现行业一级市场的有序发展[4]。因此，房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系，全面的产品信息，包括附加产品信息，使得消费者能够全面了解产品，实现交易公平。另外，房地产商应该多站在消费的角度思考问题，进而可以更加准确的预测消费者需求，更好的销售商品，同时打破传统的供需关系，实现经营-服务-售后-关怀的模式，拉近供应商和消费者之间的关系，获取更多消费者的信任，促进产业的持续健康发展。
（七）制定新的应对税制改革的战略。房地产行业税制改革已成为大势所趋，而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高，因此，企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先，企业应该提高技术水平以减少原料的浪费；其次，房地产企业可以采取前向一体化经营模式，形成供建一体化，节约成本；另外，房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度，结合国家有力的价格调控，使产品价格到达消费者可接受范围，保障产品成交量，使得行业在税制改革的压力下，也能稳定发展。
房地产行业研究现状范文5
关键词：商业银行；房地产；信贷风险；logistic模型
随着我国社会主义市场经济的稳定发展，我国经济进入发展新时期，房地产行业也得到了飞速发展，带动了中国经济的腾飞。虽然现在房地产企业发展速度有所下降，但是并没有影响它在中国经济中的重要地位以及从银行中融资的数额。但是房地产行业的不景气严重影响着商业银行资金的安全，以及中国经济的长期稳定发展，甚至可能引起银行的破产和金融体系的崩溃。所以，科学防控房地产信贷风险具有十分重要的意义。
1商业银行房地产信贷现状
1.1我国房地产贷款规模不断扩大
我国金融业自1998年开始对房地产企业加以支持，在金融企业的支持下，我国房地产企业迅速发展，同时，房地产信贷业务逐渐增多，信贷规模不断扩大。其中，用于房地产开发的贷款数额迅速增长。其原因时我国城市化进程的不断加快，造成人民对住房的大量需求。房地产企业为满足人们的住房需求大量开发土地进行建房，于此同时，房地产开发的贷款数额不断增大。
1.2商业银行房地产信贷有潜在的违约风险
我国积极吸取国际金融机构信贷风险的教训，采取措施对商业银行房地产信贷风险加以预防，加强政府对房产信贷的宏观调控，减小商业银行房产信贷风险。但是，我国房产信贷起步较晚，缺乏丰富的实践经验，商业银行房地产信贷有潜在的违约风险。例如：我国尚未建立健全的个人征信系统，并且商业银行仍要加大对贷款人的审核程度，严格控制贷款条件。
2房地产信贷存在的风险
2.1我国房产政策对房地产信贷产生影响
房地产行业是我国经济发展的重要支柱之一，房地产行业的健康发展对我国社会主义市场经济具有深刻的现实意义。随着我国房地产行业的迅速发展，为保持房地产企业健康的发展状态，我国政府积极加强对房地产行业的宏观调控，各部门均出台房地产行业的调控政策。房地产行业政策的出台对商业银行房地产信贷产生巨大影响。例如，中国人民银行采取提高存贷款利率的方式，加强对房地产行业的宏观调控。同时，国家也提出加强对房地产信贷业务的管理，减小商业银行房地产信贷业务的风险。近几年，为控制房地产企业发展过快，我国数次提高房产信贷利率，以保证房地产企业的健康发展。但是政府加强宏观调控，不断提高房地产信贷利率可能导致房地产企业出现资金短缺的问题，同时，过高的个人房产贷款利率增加了贷款人的压力，可能造成商业银行房产信贷业务量的减少。面对国家出台的新房产政策，房地产企业会根据政策作出相应的调整，这会加大商业银行房地产信贷风险。
2.2商业银行房产信贷方式单一，容易出现假按揭现象
目前，我国商业银行信贷成为房地产企业重要的资金来源，房地产企业呈现高额负债经营的特征，这一特征使得房地产企业的抗风险能力较低。随着房地产企业数量的不断增多，企业竞争压力也逐渐增大，由于国家对房地产行业市场监管力度的加大，一些市场竞争力较小的房地产企业面临着巨大的资金短缺压力，甚至出现企业资金链断裂的现象，导致这些房地产企业无力还款，给商业银行带来巨大损失。同时，房地产信贷业务容易出现架按揭现象。一些房地产企业的开发商与商业银行的工作人员相互串通，弄虚作假，通过虚假销售房产等方式私吞按揭资金。假按揭现象使得大量的社会资金流入房地产行业市场中，对商业银行房地产信贷业务产生巨大危害。
2.3缺乏完善的房地产行业市场信息系统及信贷风险预警系统
随着我国房地产行业的迅速发展，我国房产消费需求与房产投资需求发展旺盛，在这种情况下，房地产企业投资者及商业银行对房产市场容易做出过于乐观的预测，导致商业银行及房地产企业容易做出错误的经营策略。所以，我国需要建立一个完善的房地产行业市场信息体统，全面统计房地产行业的市场信息，为房地产企业提供科学的决策依据。但是目前我国仍未建立房产市场信息系统。房产市场信息系统的缺失会导致区域房产行业的发展脱离全国房产行业发展，部分区域出现房产市场过热的现象，一些居民盲目跟风买房增加了商业银行房产信贷风险。
3 logistic模型实证分析
3.1构建房地产企业信贷风险评价指标
Logistic模型要求商业银行积极构建房地产企业信贷风险评价体系，首先，商业银行应建立房地产企业审核的统一指标，加强对房地产信贷风险的控制。行业银行应加强对企业宏观分析、企业素质、企业管理能力及企业担保方式的控制，建立统一的审核标准；其次，商业银行应积极构建房地产信贷风险的定量指标，全面了解房地产企业的盈利能力、经营发展能力、偿还能力及资金流动状况，加强对房地产信贷风险的控制。
3.2 logistic模型概述回归分析法是商业银行普遍采用的信用评价模型，它与数学中的规划方法一样，假设已经从样本变量中提取了一定的指标作为向量，并将这些质变拟作预测贷款者违约概率的可以被解释的变量，违约率定位P，logistic模型为
如果得出的结果P大于0.5则表明房地产企业信贷风险较高，P小于0.5则表明房地产企业信贷风险较低。
3.3 logistic模型研究对象及样本选取
第一，研究对象。目前，我国房地产企业资金的获取主要是通过向商业银行贷款的方式，房地产企业的经营状况直接影响银行的资金流动。商业银行信贷风险主要由房地产企业违约还款而造成。商业银行对房地产企业贷款信用的评估对预测信贷风险具有重要作用。因此商业银行房地产信贷风险的研究对象主要是房地产企业违约还款的概率，银行通过对违约概率的分析，从而预测银行房地产信贷风险。在我国社会主义市场经济体制下，大多非上市房地产企业的公司数据涉及到商业机密，企业数据难以获得，并且数据具有不可靠性。因此，商业银行房地产企业信贷风险的研究对象大多是上市的房地产企业。因为上市公司的企业数据容易获得，并且企业数据具有真实性。所以，将上市的房地产企业作为信贷风险的研究对象具有一定合理性。
第二，研究样本。研究样本的选取需要排除遭受自然灾害及重大人为事故的上市企业及缺乏数据统计的企业，选取多组正常经营的，具有可比性的房地产企业进行研究。
3.4 logistic模型评估验证
选取一定数目的研究样本，通过logistic模型进行研究评估，能够对上市的房地产公司进行风险预测。并且本模型对非ST公司的预测比较准确，预测准确率在百分之九十以上。而logistic模型对ST公司的预测准确率较低。因为ST公司会采取隐藏不利信息的方式通过商业银行的财务审核，公司数据不真实。总体来说商业银行通过logistic模型得出的警戒值P具有较高的可靠性，银行可以依据P的大小对房地企业开展信贷业务，减小商业银行房地产信贷风险。
4商业银行房地产信贷风险防范措施
4.1银行要加强对房地产企业的监督
银行可以通过加强对房地产企业的财政状况及经营状况等方面的监督，减小房地产信贷风险。一些房地产企业采取弄虚作假的手段包装自己，通过财务重组及制作假账等方式来增强企业竞争力，从而顺利通过商业银行的审核。但是，经过包装的企业数据缺乏真实性和可靠性，加大了商业银行房地产信贷风险。在房地产企业申请贷款的时候，银行要加强对对企业财务状况及发展现状的审核调查，确保企业在贷款后有能力按时还款，避免信贷风险的发生。
4.2加强房地产企业建设
商业银行房地产企业信贷危机大多有房地产企业不能按时还款造成。面对这一问题，房地产企业应不断加强企业建设，提高企业的经营水平，保证企业经济利益的获得，使企业在向银行贷款后有能力按时还款。同时，企业应加强员工的业务水平，不断提高员工的业务能力，促进房地产企业的快速发展。另外，房地产企业应加强文化建设，加强领导阶层的思想道德修养，增强领导阶层的守信意识和法律意识，使领导阶层在企业经营中重视贷款问题，做到及时还款，减小商业银行房地产信贷风险。并且，房地产企业按时还款能够给商业银行留下好印象，提高商业银行的信任度，有利于房地产企业的进一步发展。
4.3商业银行应加强对房产信贷业务的管理
首先，商业银行应积极重视房地产信贷风险，全面了解房地产信贷风险可能带来的危害，增强房产信贷风险的防范意识，杜绝过于乐观看待房产信贷风险的现象，加强对房产信贷业务的管理，理性开展房地产信贷业务；其次，商业银行应根据自身的资金状况控制房产信贷规模，确保商业银行资金的合理配置。同时，商业银行应依据本地区的房产市场对不同规模的房地产企业采取不同的贷款审核标准，积极支持市场竞争力较高，发展前景较好的房地产企业，对一些市场竞争力较小的房地产企业实施限制性贷款措施，减小商业银行房产信贷风险。
4.4规范商业银行房产信贷业务操作
首先，应加强商业银行房地产信贷业务工作人员的队伍建设，聘用专业知识完善、业务能力高、风险意识强的人员操作房地产信贷业务，积极组织房地产信贷业务人员参加业务培训，不断提高房地产信贷业务人员的房产知识、金融知识和法律意识，加强培养房地产信贷业务人员的业务素质，增强房产信贷业务人员的职业道德。另外，银行应制定完善的激励机制，将房产信贷业务人员的工作业绩与员工工资及人动挂钩，激发房产信贷业务人员的积极性，充分挖掘房产信贷业务人员的潜能，不断提高业务能力；其次，商业银行房产信贷业务人员要树立风险意识，重视房产信贷风险，严格按照业务程序进行规范操作，保证业务操作的准确性和合法性；最后，商业银行应加强贷款管理，在房地产企业进行贷款之后，对房地产企业的开发项目进行监督管理，银行可以为房产贷款开设一个独立的账户，严格管理房地产开发商的资金运用及施工进度，全程监督房地产企业在借款期间的用款额度，积极预防房产信贷风险。
4.5建立个人信用体系
现阶段，我国商业银行房地产信贷结构逐步朝个人化趋势发展，个人买房贷款在商业银行房产信贷中比例不断加大。但是，由于我国区域发展不平衡，人口流动过快，银行难以确定个人的财务状况，同时，银行也难以确定借款人是否存在贷款信用问题。因此，减小商业银行房地产信贷风险有必要建立完善的个人信用体系。
政府应制定相关规章制度对房地产企业及个人的贷款信用加以监督，积极借鉴国外成功经验，出台相关法律，建立统一的征信标准，为商业银行房地产信贷业务提供法律保障，加强建设信贷体系建设。同时，中国人民银行应出台统一的贷款信用评估标准，加强对个人资信及资产评估的管理。另外，银行应积极运用现代网络技术，实现金融电子化，建立完善的信息数据库，健全银行资源共享制度，加快建设个人信用体系。
小结：
随着我国房地产行业的不断发展，商业银行房地产信贷业务逐渐兴盛。房地产信贷风险引起商业银行的高度重视。积极分析我国商业银行房地产信贷业务现状，阐述房地产信贷风险来源及房产信贷存在的问题，积极探索减小房产信贷风险的途径对保障商业银行的资金安全，促进我国房地产行业健康发展具有重要意义。
参考文献：
房地产行业研究现状范文6
关键词 房地产融资 融资渠道 融资策略 分析 选择
一、前言
房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一，现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比，具有一定的行业特殊性。例如，具有一定的项目开发周期性，在开发周期内，需要投入大量的资金。因巨额的资金需求，资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源，与房地产行业相依相存，共同发展，关系密不可分。
毫无疑问，融资对于房地产企业自身发展来讲，是非常重要的，尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下，国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题，就需对各种融资渠道进行分析，选择正确的融资渠道组合。
二、房地产企业融资渠道现状分析
房地产企业融资是指通过一定的途径，为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道，可以分为两大类：一种是内源融资，是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资，是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前，国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况，所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。
（一）2015年银行贷款方式现状
银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大，银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%；国内贷款20214亿元，下降4.8%。值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。
狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款，2015年度共计发放20214亿元，广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外，还包括个人按揭贷款，合计共有36876亿元。
（二）2015年债券融资方式现状
房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的，通过一个开发项目进行债券融资，总的来说，房地产债券融资是一种专项融资。
2015年以来，房地产企业发债主体不断扩容，交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下，非上市公司参与发债，有效缓解了房企的融资压力，成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年，房企公司债发行总规模达到3160亿元，增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债，创房企发债规模记录；中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债，票面利率仅为3.4%和3.85%，创房企发债利率新低；龙湖首获批发行80亿元境内公司债，其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融资方式现状
房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径，因为股票融资可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。截止到2015年年底，我国注册的房地产企业约有94000家，但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家，2008年金融危机之后，成功在中国A股市场上市的企业仅有4家，2009年上市的有世联行和南国置业，2015年上市的有招商蛇口（换股吸收合并重组）和新城控股（B股转A股），其他均只能通过借壳上市等其他方式，说明通过IPO上市筹资的道路困难重重，并不适合每个房地产企业。2015年1月，证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下，房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元，同比大幅增长254%。
（四）2015年房地产投资信托基金融资方式现状
房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是指通过发行基金受益凭证募集资金，并交由专业投资管理机构运作，该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目，以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年，面对房地产市场存在存货过剩的情况，为刺激市场，提高资金的使用效率，部分房企开始尝试资产证券化，实现轻资产运营。6月8日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成，天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元，实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。
（五）2015年房地产行业融资渠道情况
就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道，2015年度融资金额分别是20214亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元，占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合计融资总额为24967.5亿元。
三、房地产企业融资组合策略选择
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目；处于发展中期则需要融资来维持项目；发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。
（一）成立初期的融资组合策略
一个刚刚成立不久的房地产企业，要想在激烈的房地产竞争市场中立足，首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立，还没有稳定的收入来源，仅凭注册资本竞拍土地，需要非常雄厚的初始资本，另外，注册资本使用完毕，对日常生产经营也会形成阻碍。此时，可以选择“自有资金+股权融资”模式，吸收新的投资者进入，共同拿地开发，进行原始的资本积累。
（二）成长期的融资组合策略
房地产企业不断地进行项目开发和销售，此阶段将陆续形成资金流回企业，同时随着项目的开发、广告的宣传，房地产企业在当地将具有一定的知名度，行业竞争力将逐步提高。此时，可采用“自有资金+银行贷款”模式，利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外，还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式，吸引潜在机构投资者和风险投资资金。
（三）成熟期的融资组合策略
房地产企业处于成熟阶段，企业的市场竞争力大幅提升，拥有了稳定的市场和客户群体，市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场，占领更大的房地产市场，有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资，还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。
（四）衰退期的融资组合策略
房地产企业现有项目已接近尾声，又没有合适可行的投资项目时，融资的压力反而减轻，还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入，出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模，此时可以吸收合并其他房地产企业，打开新的市场格局，重新回归市场。
除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外，其实在项目开发过程中，项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略，以保证开发资金的投入与使用，回收在时间和金额上做到协调一致，以保证项目的顺利进行。
四、房地产企业应对融资风险的措施
（一）建立多层次的房地产融资策略
我国虽然有多种融资渠道，但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断，主要的融资方式仍然以银行贷款为主，融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来，在国家对房地产行业的宏观调控政策下，银行贷款收紧，房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系，为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，更好地把控资金来源，控制项目风险。
（二）根据企业资金情况，适时调整战略方向
根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出，现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度，房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目，避免过度的市场扩张，控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业，因其与金融体系、国家经济命脉息息相关，所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大，房地产企业应据此调整自身战略方向，与国家政策保持一致。2015年3月，重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖，因其同时在重庆开发8个楼盘，在银行收紧银根的情况下，资金链几度出现断裂，被迫申请破产保护。
（三）慎重选择开发项目，注意区域风险
房地产作为不动产，区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势，而更应该考虑销售是否受阻，对应区域房地产市场是否饱和。2015年度，全国除一线城市外，其他二三线城市新房房价大多出现同比下降，也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和，若房地产企业继续进行盲目扩张，将会走进融资难的困境，并出现经营风险。
（四）开发适销对路产品，加快房款回收速度
房地产作为一种产品，最终将会体现其产品属性，只有生产适合对应人群居住的产品，消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期，需进行市场调研，了解消费者真正的需求，开发适销对路的居住产品。另外，房地产企业需重视销售管理，加速销售房款资金回笼，增加企业营运现金，降低融资风险，摆脱融资困境。
五、结语
当今房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身发展和资金需要，进行融资方案组合的设计，主动进行房地产金融的发展和创新，由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择，也要与房地产企业的发展阶段相适应，不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时，融资渠道策略的选择，也影响着房地产企业的发展，只有选择正确的融资渠道策略，才能为企业发展注入血液，企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力，最终促进房地产行业的良性发展。
（作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司）
参考文献
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