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拆迁评估风险范文1
随着经济在快速发展，城市化进程不断加剧，城市区域在不断扩大，这就加快了农村土地建设。越来越多农村集体土地住宅区被征用为国有建设用地或者是城区基础设施建设用途，面临拆迁及补偿评估问题。拆迁补偿评估业务作为房地产评估机构中的重要内容，直接关系着评估机构的业务来源以及资金收入。由于在集体住宅拆迁过程中存在的一定的利益关系，造成评估过程中出现了诸多问题。通过实践调查分析，当前房屋拆迁评估中，面临着许多风险问题，不仅需要提高评估机构人员的专业知识和业务技能之外还需要保证评估结果不损害被征收房屋人的权益。通过对集体土地住宅拆迁过程中的风险进行分析，在科学、公平、公正地评估原则中，加强防范措施，在评估过程中做到规避风险，提高集体土地住宅拆迁评估工作质量和水平。
一、 农村集体土地住宅拆迁评估中的风险分析
1、拆迁补偿评估中存在的内部风险
农村集体住宅拆迁评估中内部风险包含估价机构本身估计水平以及管理问题造成内部风险问题的存在，具体表现在：估价水平因素影响。拆迁评估前的准备不足影响评估结果，主要包括物资准备：对相关的测量器材，及其类型以及测量的精度标准问题，对拆迁评估工作带来负面影响；拆迁程序问题，由于住宅拆迁评估工作中，没有按照相关业务流程具体进行，导致内部风险加剧。最后，由于拆迁现场对测量结果造成的影响。这些因素都会影响最终的评估结果，甚至可能造成经济纠纷等。在评估业务中，遇到房屋结构不合理、附着物现场测量不规范、现场调查表填写不规范都会影响评估的最终结果。另外在评估机构中，没有按照标准形式填写报告，同样会增加评估风险。这些风险问题很难确定估价对象拆迁补偿的合理性、客观性以及规范性。
管理体制导致内部出现评估风险。针对目前房地产估价结构在集体土地住宅拆迁过程中的管理现状进行分析，由于管理方面存在问题，最终导致评估风险出现。拆迁评估业务人员在培训管理中以及在相关奖惩制度等问题，最终导致评估风险问题影响正常工作。由于缺乏相关的制度保障，在评估工作中不能按照标准进行，缺乏人员、评估时间长等不良因素，最终影响评估报告。
2、农村集体土地住宅拆迁评估的外部风险
土地住宅拆迁评估工作中，其外部风险主要来源于委托方单位的部分人员以及拆迁补偿评估中估价对象产权所有人。其中在委托单位方的部分人员中，由于受到个别人员故意干涉，影响了房地产拆迁评估人员的独立性、客观性以及公正性，造成拆迁补偿评估报告不具有实效性。根据拆迁补偿评估的业务，房地产评估机构受委托方对拆迁范围内的对象进行估价，在估价及其评估过程中要按照当地拆迁补偿文件具体实施，需要估价机构人员在业务交流中要经常与委托人加强交流，确保估价人在补偿评估工作中按照委托人的要求顺利完成拆迁评估业务，若在评估过程中出现违规行为，则就会影响评估效果，造成评估风险发生。特别是大范围、大规模住宅区拆迁补偿评估，由于设计的补偿金额比较大，涉及所有住宅用户自身的利益，被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构人员进行估价干预，影响评估工作，最终达到提高拆迁补偿金额的目的，却造成集体土地住宅拆迁评估工作出现了弊端。
由于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人造成评估风险。具体工作中房地产评价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。因此在面对评估的过程中，估价人员要与拆迁范围内的估价对象产权所有人针对估价对象问题的具体情况进行了解，并且参照现象状况做实地调查和研究，确保产权人积极配合评估业务。在具体评估过程中，估价对象产权所有人要积极配合估价人员完成拆迁评估业务，并且要针对拆迁范围内房屋附着物产权人对估价人员认真评定，避免产生积极影响。当评估过程中，内部风险控制措施不完善时，估价人员在拆迁评估过程中遇到不完善的房地产评估机构时，其估价人员在拆迁过程中不能落实相关的责任和制度，容易造成房地产估价人员与估价对象产权所有人之间相互勾结，最终影响拆迁补偿评估的合理性和公正性。
二、 农村集体土地住宅拆迁评估的防范措施
目前农村集体土地住宅拆迁评估过程中仍然存在诸多风险，这些风险严重制约着补偿评估工作顺利进行，笔者通过上述介绍和研究，结合自身多年工作实践经验，总结并归纳出一些解决施工管理中存在风险的建议和防范措施，针对上述房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中的内、外部风险问题，以及估价机构与估价人员在拆迁补偿中不合理的现象加以控制。避免由于补偿评估风险问题导致经济纠纷问题的出现，最大限度的避免在评估中出现风险问题，提高集体土地住宅拆迁评估的公平、公正以及客观性。具体防范对策表现在：
1、加强对拆迁补偿评估内部风险的控制和防范
首先要加强对拆迁评估人员进行培训，提升评估人员的理论知识以及技能培训。在拆迁评估中，评估人员对评估物调查和统计时，要按照相关规定具体进行，在测量仪器的使用以及集体土地上的房屋产权证、房屋的具体面积等都需要具体记录，提高补偿评估结果的准确性。另外在对评估人员进行培训中，还要注重对现场调查的正确流程，强化其对计算机操作能力，如何正确输入电脑、输入数据以及核对表格等，要求补偿评估人员要加强其技能操作，在对估价对象做出合理定价之后，提高估价报告的准确性和有效性。
集体土地住宅拆迁评估工作中，针对内部风险加以防范和控制，还需要估价机构对估价人员的责任以及奖惩制度进行具体规定和落实，在具体工作中，确保拆迁补偿评估业务人员完整内业以及外业的相关工作，评估过程中要划分清责任，严格按照制度进行，提高补偿评估结果的质量和水平。具体规定如下：针对外业现场调查表格一定要填写规范，按照相关要求进行，外业人员在调查中必须在调查表格上详细规范填写调查对象的相关内容，另外在外业调查表格上填写调查时间、调查人员以及填表人的相关信息等，要完善表格内容，避免在填写过程中出现漏洞等问题，影响最终的评估结果，造成责任推卸等不良现象。另外，在内业处理过程中，同样要划分清相关人的责任，这些包括外业人员在调查数据的电脑输入、输出等环节，确保在电子数据的录入中要注明具体录入人，在撰写估价报告时，撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员的姓名等基础信息，避免造成补偿估价报告出现责任推卸现象，要具体追究到人。另外，在补偿报告审核环节中，审核人员要在估价人员估价报告撰写好之后认真仔细审核，并且要进一步加强估价报告纸质打印，确保整个审核工作圆满完成，最终提升补偿评估工作的效率和质量，为估价对象提供合理的判定标准。
2、集体土地住宅拆迁评估的外部风险防范措施
针对房地产估价机构在补偿评估工作中面临的外部风险，具体对委托方以及拆迁估价对象产权人加强防范措施，提高补偿评估工作的公正性和精确性。首先针对来源于委托方的外部风险加强防范。加强政府组织能力，针对接受拆迁评估对象的委托评估机构，加强管理和控制，严格打击委托方评估人员受到拆迁估价对象产权人利益贿赂行为，避免委托方部分人与拆迁估价对象产权人之间形成不正当的交易行为，借用自身委托方的身份来干预集体土地住宅拆迁评估工作，以不合理的评估结果，给房地产评估机构带来严重的风险甚至是经济损失问题。另外，拆迁补偿评估对象的产权人为了得到更好的拆迁补偿，在评估过程中采用了不正当交易行为，对拆迁评估业务委托人员进行利益贿赂，这种不正当的行为，同样会导致评估结果受到影响，给集体土地住宅拆迁评估工作带来风险。在防范外部风险时，需要房地产评估机构在加强内部风险防范措施的基础上，针对委托方以及相关的估价机构进行培训，加强防范教育，以严厉的制度规范委托机构及其业务人员的行为，避免出现虚假拆迁补偿评估现象，针对不能遵守职业道德规范的行为采取刑事处罚，加强行业规范标准。除此之外，房地产估价机构在拆迁评估中，针对外部风险防范，相关结构的法定代表人，要以身作则，不能滥用自身职权，为了不正当的利益而将补偿评估工作的业务受到影响，在集体土地住宅拆迁工作中要坚持合法、公平以及客观、公正的原则，采用正当合理的方式和程序对集体土地住宅拆迁工作进行补偿评估，不能因为利益驱动而违背职业道德以及行为规范，受到刑事处罚。
三、结束语
综上所述，为了加快城市化进程，促进城乡经济快速发展，针对当前城镇化在建设过程中遇到的集体土地住宅拆迁工作要强化管理，本文重点分析了集体土地住宅拆迁补偿评估工作中存在的内部风险及其外部风险，并对其制定了相应的防范措施，进一步规范补偿评估行为和工作，在具体评估过程中，要求评估人员严格遵守行业规范，在认识风险的基础上，做好各种防范措施，确保房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业健康可持续发展，促进城镇规模有效开发，促进经济发展，规范我国房地产补偿评估市场，提高补偿评估工作的客观、公正性，加强行业规范，避免出现风险影响。
参考文献：
[1]孙玉华，谢健定，刘钊钊.集体土地房屋拆迁征收与安置补偿法律问题研究[J].中国房地产，2015（12）.
拆迁评估风险范文2
一、征地拆迁资金专项审计工作的现状
目前，土地拆迁资金审计，主要采取土地成本评审的方式，部分地区开始引入土地一级开发全过程跟踪审计的模式，但主要也以事后审计为主，对征地拆迁资金审计监督难度较大。一方面，土地成本评审大多是在拆迁结束以后进行，房屋及附属设施已拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据真实性很难考证。加之涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，难以对拆迁项目进行很好的监督。即使采用全过程跟踪审计的模式，由于一般的征地拆迁项目拆迁量较大，拆迁签约集中，审计机构对现场的抽查率也不可能达到100%，对征地拆迁补偿资金的监管也难免出现纰漏。此外，由于近年土地征迁过程中各种违规违纪案件高发、多发，组织实施征地拆迁的各级政府部门为了规避自身风险，在对特殊的补偿事项进行决策时往往要求审计部门参与，审计部门充当了运动员和裁判员的双重角色，导致审计部门的独立性缺失，降低了审计的监督作用，而假如审计部门一旦发表了不同意见便被冠以阻碍拆迁工作的帽子，审计部门往往处于尴尬境地。另一方面，征地拆迁专项资金审计主要采取政府审计机关组织为主，但由于政府审计机关人员配置有限，现有的岗位配置在应对本级政府及上级审计机关安排的审计任务已捉襟见肘，大部分征地拆迁审计项目只能采取委托中介机构开展审计的模式，而中介机构执业水平参差不齐，诸如土地地籍调查及测绘、房屋调查及测绘、工程造价、房地产价格评估的能力还有待提高，同时大部分征地拆迁项目政府批复的方案不尽完善、有实务指导性的实施方法和方案，导致征地拆迁资金审计达不到预期的效果。
二、征地拆迁工作过程中存在的审计风险
（一）征地拆迁手续不齐存在风险项目立项没有得到有关部门的批准，用地规划未得到许可，未取得土地使用权批文，没有取得征地拆迁范围红线图及相关手续，有的甚至没有取得拆迁许可证，未进行公告，有关部门为了赶进度、及时交地，等不及批复即开始拆迁。各级政府为了确保征地拆迁资金的安全高效运行，要求审计机关及时开展跟踪审计，尤其是在相关补偿方案未制定和批复，缺少必要的土地权属调查、房屋测绘成果的情况下实施审计，加大了审计工作难度和审计风险。（二）征地拆迁审计实施程序和估价方式不够规范征地拆迁工作中涉及的房屋拆迁公司、房地产估价公司等其他相关单位，多由拆迁区域主管部门或下属单位直接委托产生，缺少必要的招投标程序和监督。拆迁安置补偿时，对拆迁范围内拆迁项目进行评估，但补偿范围、房屋结构的补偿标准不能很好界定，而相关部门直接以中介机构评估的数字作为签订补偿协议的依据。此外，同一地域内的估价实施办法有时也不尽相同，差异较大，被拆迁人反映强烈，容易激化各种矛盾，同时拆迁过程中对于涉及资产、设备补偿时，往往由参与拆迁的房地产评估机构进行评估，未另行委托具有专业资产评估资质的评估机构进行评估，评估结果的有效性及合理性存在缺陷。（三）审计机关的独立性得不到保证审计机关本来作为政府第三方实施过程性监督，可以在一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门之间相互勾结而套取补偿资金，在源头上及时防范和遏制腐败行为，但目前执行的征地拆迁补偿标准与实际情况存在脱节的情况，导致拆迁补偿难度加大，超标准补偿事项时有发生，同时近年参与征地拆迁工作被问责或追究法律责任的的工作人员逐年增多，为推卸责任或减少风险，拆迁实施主体在碰到棘手的补偿事项且需要突破现有政策标准时，往往让审计人员参与决策，过分扩大审计人员的职能，审计人员在审计独立性方面存在挑战，可能成为拆迁实施主体推卸责任的借口。（四）部分拆迁实施主体单位内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低已实施或正在实施的征地拆迁项目，大部分拆迁主体单位未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和控制措施。拆迁过程中拆迁主体单位与拆迁公司职责不明，由拆迁主体成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁工作，遇到特殊问题和困难，大多采取召开拆迁专题办公会研究后超出规定标准和范围进行补偿安置，且标准不一，自由裁量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引发社会矛盾。（五）部分政策可操作性较差，拆迁补偿标准未与市场接轨部分地区的土地征收及房屋补偿依据的政策是多年未进行修订，个别地区重新制定和的征地拆迁补偿政策也基本未与市场接轨，近年跟随房地产市场的高速发展和物价的上涨因素，原制定的标准与市场实际脱节，有悖于市场定价机制的原则，被拆迁人取得补偿利益相对较低，使被拆迁人的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋拆迁难最核心的原因，为了完成拆迁任务，拆迁主体单位往往以专题签报或会议纪要的形式来提高拆迁补偿标准。这些补偿标准虽符合客观事实，却与现有的各种拆迁政策规定相悖，审计机关如直接把拆迁主体单位的签报、会议纪要作为标准依据，就存在有法不依、执法不严之嫌。但是，如果审计人员坚持要求按现行的各种拆迁政策标准规定执行，则可能导致拆迁工作无法进行，从而影响部分重点项目的建设，审计机关可能被推向缺乏灵活性、阻碍项目工作推进的风口浪尖上，从而使审计工作处理被动甚至无法开展。
三、对防范征地拆迁资金及审计风险的几点建议
拆迁评估风险范文3
关键词：涉农惠民；职务犯罪；风险点；对策
近年来，党和国家始终把农业、农村和农民问题作为关系全局的根本性问题，以前所未有的力度加大强农惠农投入。仅2011年，北京市各类“三农”政策性补贴支出就达上百亿元。
因整体规划的不同，涉农惠民的形式也有所不同，对于整体拆迁的农村地区，国家惠农政策更多的表现为征地拆迁补偿及安置转移工作的落实；对于规划保留村庄，则更多的表现为各类新农村惠农工程建设和补贴工作。然而，不论是何种惠民形式，都涉及到大量的惠农资金，在各种因素的诱惑，在农村社会财富不断增加背景下，涉农职务犯罪的风险也不断提高。
一、顺义区涉农惠民领域违法违纪情况
2008年1月至2011年12月我院查办和审查涉农职务犯罪案件9件10人，罪名涉及贪污、受贿、挪用公款、职务侵占等，涉案人员主要为农村基层组织人员，乡镇供电所长等，涉及领域包括贪污及虚报冒领粮食直补款、村务不公开、侵占集体财产、贪污新农村建设资金、在新农村建设过程中收受贿赂等。
2008年1月至2011年12月，顺义区纪检共处理违法党纪农村“两委”人员7人，受理反映涉农领域959批次，我院控告申诉部门收到涉农惠农领域违法违纪的控告申诉共87件108人。
从以上数字可以反映出，广大农民对涉农惠民领域职务犯罪反映强烈，其日益成为激化农村社会矛盾、影响农村社会和谐稳定的重要因素。因此，加强涉农惠民领域职务犯罪的预防工作意义重大。
二、涉农惠民领域职务犯罪风险
（一）在涉农惠民项目审批方面，审批权限成为职务犯罪的高发点。部分项目在申报和管理上不从实际出发，存在很大的随意性，从而出现“领导项目”、“人情项目”和“金钱项目”。如在拆迁政策制定过程中，往往以拆迁主体的意见为主导，相关监管部门的审查不严，反映被拆迁人具体情况的渠道不畅，群众参与度不够、知情权受限，具体操作中，体现为利用审批拆迁许可证或者其他动迁文件的权限收受贿赂。
（二）在惠农政策方面，宣传不到位，公开不深入。例如在征地拆迁过程中，由于以往在政策执行过程中存有较大的随意性，导致很多村民不信任拆迁政策，而是盲目听信拆迁评估人员对政策的“解读”，评估人员为保证拆迁进度和自身利益，在解释政策时，往往因人而异，造成理解拆迁政策有偏差、不统一，加大了拆迁政策有力贯彻执行的难度。在小额惠农工程中，对参与农户的具体事项，如户籍人口、工程范围等，未及时进行公示或公示内容不全面、不具体，从而为工程实施中的暗箱操作留下空间。
（三）在惠农政策执行中，制度落实不到位，监督不力导致职务犯罪发生。
1、在惠农工程承包中，违规违法招投标漏洞大。具体表现在以下几方面：一是在惠农小额工程发包中，领导干部独揽大权，直接将工程发包给自己的关系户，事后索贿、受贿，如顺义供电公司某镇供电所所长蒙某受贿案，其在农村电网改造中，利用职权将工程直接指定给关系人，事后收受回扣；二是在招投标中，通过向招标负责人员行贿，提前获取竞争对手的报价、项目标底等相关信息。三是招标负责人收受贿赂，通过擅自变更招投标方式、限制投标单位资格等方式，使“关系”单位中标，从中收受贿赂。例如在我区惠农小额工程中，农委、乡镇政府均对施工单位、材料供应商的选择上拥有决定权，因此在招投标环节中受到腐蚀的风险较大。
2、在惠农工程建设中，材料采购存在贪贿风险。无论是征地拆迁，还是小额工程，都涉及大量的材料采购，主要风险有：一是采购人员与供货商勾结,采取混淆材料档次、品牌或者抬高价格的手法,共同贪污或者行贿受贿；二是供货商向采购人员行贿，以致采购人员受金钱诱惑，在采购建材中舍近求远、舍优求劣、价格舍低求高，损害单位利益；三是负责采购人员在重要设备、材料采购环节中，利用职务上的便利，收受回扣，侵吞工程款。如顺义区供电公司某镇供电所赵某贪污案，其在农村电网改造中，采用变更电缆型号、电缆长度、电缆单价，提高结算发票金额的方法套取、侵吞公款13万元。
3、在惠农调查摸底方面，存在虚增数据，骗取国家补偿款、补贴款的情况。惠农政策的落实，需要实地调查确认补偿数额，这一过程为不法分子实施犯罪提供了可乘之机。在征地拆迁中，政府工作人员利用职权行受贿，为被拆迁人谋取利益等职务犯罪行为；村干部、拆迁评估人员等相互勾结，通过存在虚增宅基地面积、户籍作假等骗取国家拆迁补偿款，或者向拆迁工作人员行贿，使私搭乱建的违章建筑“合法化”，以此获取更多的拆迁补偿款或回迁面积；在惠农补贴中，通过虚报种植面积、种植品种，骗取国家补贴款。如顺义区某村村委会委员李某贪污案，利用职务便利，虚报种植面积，骗取国家粮食直补款14000余元。
拆迁评估风险范文4
关键词：拆迁 预算 评审 制度 审计
中图分类号：F812.3 文献标识码：A
前言
在拆迁项目预算评审制度下进行跟踪审计，应关注以下方面：1、注重数据收集整理，掌握一手资料。2、认真解读政策文件、提高业务水平。3、了解拆迁水平、重视地区平衡。4、程序合规、资料完善。
近年来，随着建设项目的展开，拆迁项目在各地也明显增多。拆迁项目从无到有，从少到多，其相应的政策越来越明确、操作也日渐规范。在本地区，拆迁项目引进跟踪审计已经好几年了，以笔者近年来从事拆迁跟踪审计的经验来看，拆迁预算评审制度对拆迁项目资金控制有着很积极的作用。在这里，结合笔者工作中遇到的几个典型案例，介绍一下拆迁项目预算评审制度、已及在该制度下拆迁项目跟踪审计的关注点。
一、拆迁项目预算与预算评审制度
拆迁项目预算
在工程建设投资中，拆迁费用作为前期投资的组成部分，往往占据相当大的份额。为控制这块费用，建设主管部门在进行可行性研究和方案认证时，均会对被拆迁地块进行调查测算，其形成的费用称为拆迁项目概算。
拆迁项目预算是指拆迁项目实施后，经过实地丈量取得真实数据，再依据文件政策和市场价格资料，对拆迁项目的最终费用进行的测算。拆迁项目预算的数据来源于实地丈量资料、本地区拆迁政策文件、以及相关可参考的市场价格资料，因而其结果具有很高的准确性，对拆迁项目资金控制起着相当重要的作用。
拆迁项目预算由拆迁主体编制，包括拆迁补偿款、土地补偿款、拆迁安置费用、拆迁工作经费等项目，其中拆迁补偿款部分一般委托参与项目的中介公司（拆迁公司、评估公司、土地整理公司等）编制。拆迁跟踪审计根据委托方的要求不同，对拆迁项目预算进行审核、或仅对拆迁补偿款部分进行审核。拆迁补偿款部分数据繁杂、专业性和政策性要求均较高，是拆迁跟踪审计的重点。
拆迁项目预算评审制度
拆迁项目预算评审制度是指拆迁主体在拆迁项目签约前，会同各相关单位对拆迁项目预算进行评审，以通过评审的预算作为后期签约的控制目标的制度。
参加拆迁项目预算评审会的相关单位一般包括：拆迁主体负责人、拆迁工作组负责人、被拆迁人村委（居委会）代表、各中介机构代表、财政、建设、审计等职能部门代表。
拆迁项目预算评审将确定拆迁补偿款的各项目，包括建筑面积、评估价格、各项奖励和补贴、特殊项目补偿标准、以及签约谈判综合补偿金额，并由此确定拆迁项目补偿款总金额。会议将以决议的形式确定该金额。
评审会上确定拆迁项目补偿款总金额将作为后期签约的控制目标。任何对该目标的突破必须提供确凿的证明材料，并经评审各方同意。
拆迁项目预算评审制度是拆迁项目资金控制的重要方法，主要表现在以下几方面：
A、便于拆迁主体筹措资金，有利于拆迁资金的及时支付；
B、经评审确定拆迁项目预算，将同一地块不同项目间的拆迁预算进行比较，有利于拆迁水平的均衡，也有利于拆迁工作的推进；
C、经评审的拆迁项目预算对谈判签约过程形成制约，签约过程透明化，在很大程度上减少了人为操作的因素；
D、经评审的拆迁项目预算是财政部门资金支付的重要依据，可以有效降低资金超额支付的风险。
拆迁项目预算评审制度是拆迁项目操作规范化的产物。从跟踪审计的角度来看，该制度公开数据、经集体讨论形成决议、签约过程透明，大大降低了审计风险，是拆迁项目实施中一项值得推广的制度。
二、拆迁项目预算评审制度的方式与跟踪审计的关注点
根据拆迁项目预算编制者的不同，拆迁项目预算评审可分为一级评审和二级评审：
一级评审指拆迁主体负责人直接负责拆迁项目预算的编制工作，其评审方式主要是将拆迁项目预算在评审会上公布、经集体讨论形成决议，作为下一步签约的资金控制目标；
二级评审指拆迁主体不直接负责拆迁项目的实施，其下设置若干拆迁工作组，拆迁项目预算由拆迁工作组负责编制，其评审会除了公布、讨论拆迁项目预算外，拆迁主体负责人对拆迁项目预算有审批的权力，经讨论审批通过的拆迁项目预算作为下一步签约的资金控制目标。
鉴于上述不同情况，跟踪审计的关注点也略有不同：
一级评审方式的拆迁项目预算，编制者也是评审者，这种情况容易导致预算编制的粗糙和随意性。跟踪审计应主要关注数据的真实性和补偿金额的完备性。首先应关注基础数据如建筑面积、房屋性质、评估价格等的真实性，这是预算真实性的保证；同时也要关注数据的完备性，即是否在充分调查的基础上编制预算，是否存在以估代评的现象。
二级评审方式的拆迁项目预算，除应关注上述问题，还应特别注意预算扩大化的倾向。二级评审带有审批性质，预算编制者与审批者形成了明显的上下级关系，编制者的关注点在于争取资金、加快拆迁项目的推进，审批者的关注点在于控制资金和地区平衡。在这种情况下，编制者具有扩大化倾向就可以理解了。跟踪审计一般受托于投资方，对编制者的这种扩大化倾向应给予重点关注。
三、拆迁项目预算评审中发现的主要问题与跟踪审计的关注点
下面结合一些案例，谈谈拆迁项目预算评审制度下跟踪审计的关注点。
案例一：A拆迁地块实行拆迁项目预算评审制度，一级评审。该地块拆迁以民房为主，某灯具厂是唯一的被拆迁企业，按照习惯做法，民房拆迁基本结束时，某灯具厂的拆迁才开始实施。拆迁主体委托拆迁公司编制拆迁项目预算。该拆迁公司仅根据评估数据和奖励政策编制预算，未针对该企业的情况进行详细的现场调查。预算金额约210万元，在后期谈判签约过程中发现许多遗漏事项，最终协议金额达到240万元。
企业拆迁与民房不同，不同的企业均存在其特殊性，如果仅凭房屋评估数据和政策奖励标准编制拆迁项目预算，而未对企业的特殊项目充分调查摸底，将出现上述预算数据不全面的情况的情况。跟踪审计要特别关注这一点。
案例二：B拆迁地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。因为拆迁工作组经验不足，房屋定性时仅根据航拍图，未根据房屋产权证明进行修正。该地块预算金额6800万元，谈判签约时因数据超出预算较多，导致原本计划的3天签约时间延长到8天，还存在约10%的被拆迁户未签订协议，最终签约数据预计将突破7000万元。
有经验的跟踪审计单位应对上述情况存在预见性，及时提醒拆迁工作组完善手续，以免预算偏差太大。
案例三：C拆迁地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。拆迁工作组在编制拆迁项目预算时，为争取资金、加快拆迁进度，授意拆迁公司调整预算数据，该拆迁项目预算总计4900万元，抬高至5145万元。跟踪审计及时发现了这个问题，在评审会上提出了调整意见，节约资金245万元。
案例四：D地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。该地块位于本区域的边缘地带，周边地块已先期拆迁，其拆迁水平高于本区域。拆迁工作组通过周边情况调查比较，认为本区域拆迁水平过低，在编制拆迁项目预算时，授意拆迁公司调整预算数据，增价装修项目补偿金额。跟踪审计在评审会上提出了调整意见，考虑到周边拆迁的实际水平，在综合补贴项目中予以补足。
二级评审中，拆迁工作组因为种种原因，往往有夸大预算数据的倾向，上述案例中，跟踪审计及时发现问题，提出了审计意见，避免了审计风险。
案例五：E地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。该区域拆迁政策较为严格，拆迁水平明显低于周边区域。因拆迁地块较大，不仅涉及到本区域，还涉及到周边区域的3个村民组。项目实施至腾空让房阶段，因拆迁水平明显差异，E地块发生拆迁户上访事件，形成了不小的风波。
拆迁实施政策是拆迁工作的依据，上述案例中，如果拆迁主体能充分利用拆迁项目预算评审制度，通过集体讨论的形式，对预算进行一定的修正，就可以避免上访事件的发生。
四、归纳总结
综上所述，拆迁项目预算评审制度对拆迁资金控制具有积极的作用，在该制度下实施跟踪审计，可以降低审计风险、提高审计效率。笔者结合自身的实践，归纳出以下几方面，作为本文的总结：
注重数据收集整理，掌握一手资料。真实的数据是预算的根本，跟踪审计应最大限度掌握第一手资料，从源头进行控制；
认真解读政策文件、提高业务水平。有经验的跟踪审计人员应熟悉本项目本区域的拆迁政策以及惯例，在项目实施中具备一定的预见性，主动控制；
拆迁评估风险范文5
为了较全面地了解中原经济区建设中社会稳定风险，以及各级党委政府社会稳定风险管理水平，我们设计了两套问卷，对不同群体进行了问卷调查，并对这两套问卷进行了具体分析，在分析的基础上对河南省社会稳定风险管理进行了综合评估。
一、第一套问卷分析
（一）问卷对象分析
本卷共发放150份，回收142份，回收率94.7%，其中有效问卷136份，有效率95.8%。调查样本中男性比例为62.5%，女性比例为37.5%，在性别分布上具有一定的代表性。调查样本中年龄主要集中在20～50岁之间，他们是中原经济区建设的直接参与者和推动者，对中原经济区建设中风险因素的认识具有代表性。调查样本的职业主要涉及公务员、企事业单位人员和其他职业人员，其中各级公务员占78.7%，企事业单位人员占14.7%，其他职业人员占6.6%。各级领导干部和公务人员是中原经济区建设的主要推动者，他们对中原经济区建设中稳定风险的认知情况，直接影响着党和政府社会稳定风险管理水平。调查样本覆盖了省直城区、市县城区和农村地区，具有比较广泛的代表性。
（二）问卷内容分析
本卷主要涉及征地拆迁、城市化困境、工业污染、农村土地流转四个方面，力图从问卷对象的回答中了解其对中原经济区建设潜在的稳定风险认识水平和应对能力。
关于征地拆迁，我们设计了两个问题，一是针对国家征地补偿政策在干部及其他人员中的认知情况提出的问题。结果：有将近一半的人对国家征地补偿政策不完全了解，有1/4的人完全不了解，两项加在一起的比例占75%。这就给中原经济区建设中工业化、城镇化发展埋下了“地雷”。二是针对引发拆迁冲突原因提出的问题。结果：40.4%的被访者认为“征地补偿不合理”是主要原因；33.8%的被访者认为“征地补偿公开透明度不够”是主要原因；17.6%的被访者认为“征地拆迁行为不规范”是主要原因。在其他选项中，有人认为拆迁规定不统一是主要原因，也有人认为相关法律法规缺失是主要原因等等。
关于城市化的困境，我们设计了一道多项选择题。结果：48.5%的被访者认为，要将大部分农民从土地上释放出来，通过农民市民化来推进城市化进程，一个最大的困难就是“现有的社会保障制度不完善”。另外，还有不少人认为，现行的户籍制度和高昂的生活成本、高房价也成为农民融入城市的主要障碍。
关于工业污染，我们设计了两个题。一是“你认为工业发展造成的污染程度如何”，被调查者普遍认为当前工业发展对环境的污染程度很严重。二是“你认为地方政府在招商引资、承接工业项目中对污染问题重视程度如何”，被调查者有85.3%的人认为不重视、应付了事或一般。
关于农村土地流转，我们设计了两个题。一是“你所在的乡村农地流转情况如何”，其中选择不清楚的占31.6%，选择一般的占37%，选择流转力度较小的占20%，选择流转力度很大的只占11.4%。二是围绕农村土地流转中频繁出现纠纷的原因，我们设计了一个多选题。其中，选择“土地流转法规不健全”的占71.3%，选择农民法制意识薄弱的占41.2%，选择“政府监管力度不够”的占36%。
二、第二套问卷分析
（一）问卷对象分析
本卷共发放250份，回收221份，回收率88.4%，其中有效问卷207份，有效率93.7%。调查对象主要是乡镇以及街道办事处工作人员，他们身处基层，工作在维护社会稳定的第一线，对于基层社会稳定风险管理有最直观的认识和最深切的感受。本问卷就是通过对他们的调查，了解中原经济区建设中影响社会稳定的因素、容易引发的因素以及目前社会管理中存在的问题。
（二）问卷内容分析
本卷主要围绕社会稳定风险管理问题进行了设计，涉及三个问题。
一是“你认为目前影响社会稳定的重要因素有哪些”，我们设计了一个多选题。其中：选择“非法征地，暴力拆迁”的占56.4%。选择“失地农民就业、生活保障不力”的占52.3%。选择工业化进程中环境污染问题、安全生产问题、劳资矛盾问题的占49.3%。选择城市化进程中农民“被上楼”的占39.8%。选择食品安全和社会治安问题的占37.2%。
二是“你认为目前容易引发的因素有哪些”，我们设计了三个选项。其中，选择“征地补偿不合理，失地农民就业生活无保障”的占49.4%，选择“暴力执法”的占40.8%，选择“其他”的占9.8%。
三是“你认为目前我省社会管理中存在的主要问题是什么”，我们设计了五个选项，其中“重事后处理，轻源头治理”和“管理主体协同管理机制缺失”成为选择最多的两项，分别占69.7%和58.9%。
三、中原经济区建设中社会稳定风险管理的综合评估
（一）取得的成就
1.着力民生，通过夯实“稳定大厦”基础降低社会稳定风险。近年来河南实施了扩大就业、发展教育等十大民生工程，最大限度地减少了社会不稳定因素，降低了社会稳定风险。
2.着力预防，通过稳定风险评估机制建设降低社会稳定风险。河南省自2007年以来就开始重视稳定风险评估，提出了“重大决策出台、重大项目实施之前，必须实行社会稳定风险评估”的要求，并在全省各地逐步实施。
3.着力基层，通过基层微观管理创新降低社会稳定风险。河南省是一个农业大省，农村稳定对整个社会稳定具有决定意义。因此，在社会稳定风险管理的具体实践中，河南省着力基层，着力微观，出现了义马“群众之家”经验、漯河的“阳光拆迁”经验和许昌市“抓早、抓小、抓好”的稳定风险管理经验。
4.着力教育，通过道德教育降低社会稳定风险。河南省扎实开展了社会主义核心价值体系教育、思想道德教育和精神文明教育活动。通过树文明标兵、评道德模范活动、争先创优活动以及“三平”精神（平凡之中的伟大追求、平静之中的满腔热血、平常之中的极强烈责任感）教育，提升全社会的思想道德水平。
（二）面临的挑战
1.风险社会带来的挑战。我们所面临的风险既有自然灾害、全球化带来的风险，也有社会生活领域中内生风险，如贫富分化、劳资冲突等。
2.社会转型带来的挑战。改革开放以来，我国社会就进入了转型期。随着社会流动不断加快，就业方式日趋多样，大量新就业组织采取“非单位”的管理体制，它们仅仅是工作场所而不再是什么都管的“单位”。越来越多的社会成员由“单位人”变成分散的“社会人”，原有的单位组织管理网络被弱化，政府对人的管理和服务直接面对的是分散的个人。
拆迁评估风险范文6
[关键词]房地产 项目投资 风险管理 必要性 措施
中图分类号：S24 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地产投资项目风险管理的必要性
（一）有利于保障项目管理的科学性
风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。
（二）有利于促进项目建设顺利进行
风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企业经济效益提高
房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。
二、房地产投资项目风险管理现状及问题
（一）房地产投资背景
目前，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。投资竞争日益激烈。房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。
（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题
房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。
三、房地产投资项目实例分析
A房地产开发建设公司准备在B市投资一处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。下图为两个项目的预计经济指标表。
（一）区域背景和政策背景分析区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。
（1）区域背景。C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。D 商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。
（2）政策背景。近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。
（二）房地产投资能力分析该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。
（三）投资项目风险管理建议
（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。
（2）加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。
参考文献