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房地产风险防范范文1
［关键词］房地产企业;财务风险;内控体制
1房地产企业财务风险的特点
金融风险的特征在房地产机构的发展中尤为明显，尤其是在以下几点:第一，不确定性。房地产公司有广泛的金融活动，在此期间它们在不断变化，影响因素多种多样，包括自然风险或国家政策的调整。即使知道财务风险会发生并提前也做了预防，它们也不可避免地会偏离预期目标，因此财产的财务风险是不确定的;第二，客观性。财务风险在房地产项目是存在的，并没有完全消失，客观性也大并存在于所有环节;第三，很难避免出现财务风险。可以使用适当的手段和方法预测和评估房地产中介的金融风险。然而，由于房地产研究与开发涉及与外部环境的许多联系和变化，因此金融风险被量化，使得识别金融风险变得更加困难。
2导致房地产管理风险发生的因素
2.1成本控制的能力不够
在项目开发过程中，由于劳动量随着手续烦琐而增大，成本控制不足以造成财务管理风险。目前，在我国房地产开发中，成本控制能力很差，例如，房地产审计过程不够全面，成本控制管理体系能力不够强大，这将对房地产成本的控制产生重大影响，在实际操作过程中，如果成本超出预算太多，将会严重影响企业后期的正常发展，同时还会影响企业在市场上的竞争力。
2.2财务管理环境过于复杂
在国内所有房地产公司的财务管理中，财务管理的财务风险极其复杂，财务关系不足可能导致财务关系内部混乱。这要求决策者比较和分析养老金风险和支付计划。现有公司的财务风险的出现通常是财务人员误判财务管理环境的结果。
2.3管理人员的风险意识不强
财务管理在房地产开发和管理中发挥着重要作用，因此，要不断提高管理的整体质量和提高管理技能。随着中国目前房地产市场的发展，财务经理对风险的认识不足。同时，由于科学技术的不断创新，缺乏技术和管理知识，有关部门对行政过程没有给予足够的重视，管理过程的质量要求严格制约了房地产企业不能满足进一步发展，企业需要制定科学合理的规章制度。
3有效防控房地产企业财务风险的举措
3.1构建完善的风险管理防范体系
提高风险防范和责任意识是房地产机构的必要条件:首先，必须分析目标风险因素同时要得到机构负责人的认可和支持，并持续预防和控制责任团队的风险意识。在组织运营期间根据过去的风险事件和相关数据，并由专业分析系统和技术检查识别来创建的不同类型的财务信息数据。公司以当前数据作为参考建立风险预警系统，即利用公司的日常业务活动，不断丰富和完善系统指标编制，一旦检测到指标偏离正常范围值，又可以在第一时间检测到隐藏的风险，及时将这些潜在的风险向主要部门负责人发出预警，及时切换有效的方案解决风险。此外，有必要从机构的不同部门广泛提出建议，制定基准并改进岗位中的风险预警系统，并允许机构的所有员工认识到风险防控不只是财务管理的主要工作，也可以延伸到其他部门，充分实现所有人员的积极配合，增强控制财务风险的独立性和积极性，加强部门间的沟通与合作，提高房地产企业的财务风险控制水平。
3.2增强财务管理人员的文化素养
财务人员的文化素养在目前房地产行业还远远不够，严重影响房地产业的健康发展，影响金融工作的进步。因此，要全面提高财务人员的文化素质。首先，财务管理人员都能够有强力的预防风险意识，同时要为金融专业人士提供良好的教育;其次，要加大对财务相关人员的培训，使财务人员具有先进的管理知识;再次，要注重发展财务技能，积极掌握财务发展，不断提高员工财务管理素质;最后，房地产公司要有风险防控意识，正确地研究金融知识，确保把房地产机构的财务风险降到最低，以房地产机构的发展作为基础，为房地产机构有更好的发展过程，必须做出正确的发展决策。
3.3强化资金管理，整合企业资源
在开展金融活动时，房地产企业应调整资金管理完善支持体系，是有效保证企业资金有效运转的一项重要措施。整合公司资源，综合规划和提供内部数据。根据评估结果寻求商业银行的信贷支持，评估企业的偿付能力，为发展公司的金融活动提供充足的财务保障。在目前的实践中，规范其日常工作的财务行为，主要依赖于金融体系来实现不同类型金融行为。作为财务人员，应及时建立更完整的金融标准体系，同时还能够充分阐明房地产行业的整体特征。根据这一前提，财务管理系统必须能够涵盖原材料的购买、土地使用权和转让、商品房销售等关键环节，以确保从源头上控制公司的资金。此外，房地产公司还必须努力学习经验，并全面介绍该地区以外现有机构的先进经验，根据上述的现实变化，房地产机构才能拥有开发和销售更好房地产的好处。
3.4项目实施环节中的风险评估与预测
房地产公司全面的风险评估和分析必须在项目启动前进行，这样可以有效降低项目开发过程中的财务风险，而且是每个环节都可以得到控制。在实施步骤方面，首先考察项目实施的外部环境，如区域经济结构中的宏观经济波动和行业市场前景，将历史数据与风险预测的数据相结合，将实施计划和相应的投资包含在性质报告中。其次，在施工过程中，以相关专业知识为参考，合理的控制是将项目实施过程中可能出现的风险因素排除掉。最后，销售额，投资回报都是以房地产市场的需求有所估值。总之，如果金融风险能被房地产公司完全控制，有能力从各方面评估潜在的风险因素，实现房地产企业的经济利益最大化。
3.5优化企业资本结构，降低负债率
以现在为界限，房地产市场的整体环境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此较高比例的公司债务将都由房地产公司来承担。可以看出，预防和控制金融风险的重点必须是改善当前的资本结构，降低负债率，面对现有复杂的市场环境，房地产机构必须积极了解资金的来源，债务的压力与收益回报之间的利害关系，并根据市场规则确定资产和合理负债的比例，定义组织的发展目标应阐明组织的战略方向和外部环境的变化，避免无利可图的投资并评估组织的风险承受能力，并明确地识别资产和负债的比例，这样才能使企业有好的效益利润。
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摘 要：房地产交易规定事项由交易双方定制房地产交易应符合法律、法规的规定，只有合法的房地产交易才受法律的保护等。房地产交易的特点还有很多，需要寻求房地产交易中的风险以及做好风险防范。必须从房地产交易特点出发，为风险的防范做铺垫。
关键词 ：房地产交易 风险防范
普通老百姓购房者来说，购房是他们人生中的大事，要花费多年甚至几十年的积蓄，一旦被骗，很有可能陷于绝境中，严重甚至转变成社会问题，因此分析房地产交易中存在的风险且指出规避的方法对于广大购房者具有关键积极意义。
1、房地产交易中的相关风险
1.1 房地产开发商引起的相关风险
我国城市规划可利用土地资源较为紧缺，房地产企业在对土地进行拍卖工作时往往出现物非所值的现象，而房地产企业出于经济利益方面的考量，在当前市场行情的压力下，通过与地方官员进行暗箱操作，把城市的规划进行更改，在本来规划为绿地、公共设施以及缓冲地带等地方进行建筑项目，导致楼房整体开发不合理，给人住居民在生活、健身与其他活动上带来诸多的不便。而部分房地产开发商甚至把触角伸到房屋建设的项目建设上，通过偷工减料，没有将房屋的环保规格降低在消防要求、水电配套工作上，进而导致建筑频频出现相关质量问题。另一方面，部分开发商在进行房屋销售时，利用虚假广告夸大信息，导致有时业主在付款后出现货不对板与不能入住等情况出现，有时即使是入住后由于相关手续问题迟迟不能拿到房屋产权。
1.2 不良中介组织方面引起相关风险
国内房地产中介组织大多数会在房地产咨询、价格评估与经纪等方面向业主提供相应的服务，其在一定程度上可以利用本身知识体系与对市场的把握能力为业主提供最全面的信息，以便于业主在房地产的购买上做出合理抉择。但是，在目前的市场上却存在着部分的不良中介，通过业主在房地产知识上与政策上认识的缺乏，在进行合同签订的过程中加入部分对中介有利的服务条款，从而减少部分交易业主的权利，使交易方出现经济与服务等方面的损失。还有部分从事房地产中介的工作人员，出于自身利益上的考虑，在提供相关服务工作时以包销为名义，没有将房屋委托人委托的价格与第三方进行交易，在即获得佣金的情况下，还拿房屋部分的溢价;当然，由于市场经济的弊端，往往还会出现无照经营、超越经营范围以及非法经营等问题的出现。
2、房地产交易中买方对风险的防范
2.1 在进行房屋选购前，买方可以通过网络与传媒信息、其他买家评价与我国相关房地产部门等方式进行房地产信息与政策的了解工作，而对于房地产的市场信息，买家要通过本身对实际情况的调查来掌握，避免出现盲目购买的现象，在进行购买前，一定要亲身到所在楼盘进行核查。而对于房屋质量，国家未来政策与未来市场等自身无法把握的方面，可以采纳相关职业人员的意见。
2.2 买方在进行购买的过程中，切忌出现定金先交的现象，一般要在熟读合同条文的前提下，通过对房地产的信息进行全盘的了解，降低受置业顾问的诱导，而对于合同不了解的部分要向开发商企业详细询问，如果涉及国家政策方面的有必要向我国相关房地产部门进行咨询(如产权产籍管理所等)，在合同签订后，再根据相关条文规定提交定金。
2.3 在所签的合同中，一定要把交楼时间、办理房地产证书以及违约责任等事宜交代清楚，有必要的地方还要通过详细的条文列举，例如在房物的质量保期上，一般要将房屋的整套设施与其他配套设施进行一一列举，避免出现认为麻烦而一眼签合同的现象。
3、防范房地产交易风险的相关方法
3.1 建立健全房地产法制制度
目前，我国房地产业与其他产业相比还较为年轻，在相关法律法规的配套工作上还相对落后。因此，我国政府要发挥主导作用，提高与市场、企业等方面的合作力度，在根据市场实际需要与相关问题的前提下，通过听证会、网络建言与传媒监督等各种形式建立健全我国房地产的相关法制制度，而在制度的执行工作上，一定要要求我国相关部门做到“有法必依，执法必严与违法必究”等，对于出现违规现象的事业单位与房地产开发企业还要加大惩罚力度，力争相关制度在实际工作上发挥最大的作用。
3.2 树立诚信观念体系
我国政府与相关部门，在对房地产企业进行“批复入市”的工作中可以提高相关审核力度，对于在道德方面有前科的企业一定要做好把关工作。而在实际的工作上，可以对相关房地产机构进行道德讲座与培训工作，加强从事人员的职业素质与道德理念。在另一方面，还要提高舆论监督力度，利用社交传媒与人民群众的监督力量来促使相关人员树立诚信观念。
3.3 加强我国房地产市场信息体系的建设工作
目前，从房地产市场的层面出发，一定要加强我国房地产市场信息系统的建设工作，提高对我国房地产在市场上实际运行的监测力度。例如，我国房地产相关监管的部门要提高对信息沟通与整合工作，定时对土地供应、商品住房市场供求情况以及土地与住房价格变动等信息的公布工作，通过必要的手段引导舆论方向，在相关的政策实施上要提高透明度与宣传力度，从而做到稳定我国房地产市场，促进市场朝理性的方向发展。
4、结束语
房地产交易风险是多因素导致的，房地产交易风险防范是一项综合性较强的工作。绝大多数房产交易者都是诚信者，也不排除别有用心的交易人。事先如果能有效防范可能会出现的风险问题，得以交易圆满完成，对双方来讲都是好事。一旦把交易圆满完成寄托在交易双方及中介都诚信的侥幸心理上，即使是万一的概率，也会有不幸者，而这个不幸者要挽回损失所要付出的时问、精力都远远大于事先签定一个没有风险的合同。
参考文献：
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1．1房地产开发的资金来源
房产地开发的主要资金供给者是银行，而且往往是唯一的供给主体。据统计资料显示，房地产开发有60%的资金是来自于银行的，从购买土地，楼盘建设，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这使银行存在着结构性的风险。在房地产市场高速发展时期，银行作为贷款的主要提供者也获取了行业发展所带的利润，但同时也承担了房地产发展所带来的风险，当房地产始终处于发展时期，风险不会凸现，隐藏在银行内部并逐渐的积累起来，当房地产市场处于下降时期，风险开始暴露，各种问题开始显现但不会立刻使金融体系瘫痪，当房地产市场泡沫破灭以后，银行的不良贷款迅速增加，开始资不抵债，引起整个金融体系的动荡．
1．2房地产投资增长速度
当前，全社会货币供应量持续增加，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行，大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平，中国社会科学院的2011年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8．76，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见，这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快，高位运行，又没有刚性需求作支撑，使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。
1．3对房地产业的宏观经济政策
房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长，改善城市环境和面貌，其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益，尤其是长三角区域，房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时，由于房地产业是国民经济的支柱产业，其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高，增加就业机会，提高地方政府的财政收入，因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用，对房地产业产生了过度的依赖，政府的支持促进了房地产业的发展，同时也使得金融业向房地产业倾斜，房地产价格的提高，不仅会增加税收，还会刺激了物价的上涨，甚至出现通货膨胀．
1．4银行贷款的发放
房地产贷款的投入属于固定资产投资，被视为收益稳定的优质资产，有较好的抗风险能力，另外，房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少，因此，对于房地产开发商的贷款，各个银行之间竞争很激烈，每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商，这造成了银行风险自控能力的下降，银行愿意提供资金，房地产业需要大量资金，这导致银行资金大量涌向房地产业．因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场，造成目前我国房地产开发商的平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发，并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆，高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。
2防范房地产金融风险的应对措施
2．1开拓多元化的融资渠道
房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里，一旦房地产市场出现较大的波动，会快速的传递到银行系统中，因此，我们必须对房地产金融工具进行创新，开拓更多的房地产融资渠道，如房地产投资基金，房地产信托，房地产资产证券化等融资模式，构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来，委托专业人员和机构，选择不同类型，不同地区的房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理，有效降低投资风险，取得高额回报，投资者因此可以间接地获得房地产投资收益，房地产资产证券化是通过股票，基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报，比较安全的投资工具，可以给银行业带来很多好处，可以拓宽房地产的资金来源渠道，降低银行的放贷风险．
2．2加强政府的宏观调控
房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，政府必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息和监测分析，通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况，通过具体的数据指标，对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。
2．3加强对信贷对象的资格审核评估
在提供信贷金融业务服务时，作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点了解其经营实力，管理水平，运作能力，开发业绩，信用评价等，并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位，房型设计等，并重点分析其项目是否符合市场需要，确保贷款评估有质有量，做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，首先，要抓好对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求，才能进行拨付贷款，其次，加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。
3小结
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关键词：投资风险 风险控制 小型地产企业
近年来，我国房地产市场持续升温，许多楼盘价格高高在上已完全脱离了成本加利润的定价原则，虚高的房价远远超出消费者的支付能力，导致全国各地尤其是二三线城市房屋空置率过高。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，小型房企大多依靠银行贷款进行开发，一旦投资失误就会给企业造成严重的损失。重视和预防潜在的风险，已经成为小型房企不容回避的问题。
一、小型房地产企业投资风险和成因
（一）企业投资结构不合理
由于受经济适用房开发利润不超过3%规定的影响，许多开发商对参与经济适用房建设避而远之，而对开发利润率相对较高的商品房却趋之若鹜。同时，小型房地产企业由于项目前期调查不细，测算不准，掌握信息不全，导致投资项目销售预期与实际严重不符，存在较大偏差。如当前大部分消费者对住房最迫切的需求是价格合理、户型适中的经济适用型住房，而大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房，这与消费者整体收入水平不相适应，结果出现销售不畅的现象，使得企业面临着一定的销售风险。
（二）难以适应政策变化的影响
土地和资金等资源是制约房地产企业健康成长的最重要的资源，充裕的土地储备和宽松的货币供给，是维系小型房地产企业存在和发展的基础。近年来，政府针对房地产业的变化不断出台各种调控政策，土地供应和金融政策不断收紧，使得小型房地产企业难以在较短的时间内获取亟需的土地和资金，造成小型房地产企业在项目选择方面难以决断，产品投资空间狭小，约束愈加严重盈利能力难以持续提高。在有限的土地和资金条件约束下如何实现风险和收益的最优组合，己经成为企业面临的棘手问题。
二、小型房地产企业投资风险防范
（一）充分重视项目可行性研究
可行性研究是一个科学的经济分析过程，它是对拟建投资项目进行全面分析和诊断的活动，是包括房地产项目在内的所有投资建设项目前期工作中不可缺少的一个重要环节。可行性研究可以为小型房企科学决策提供可靠的依据，是预防和化解各种风险的有效手段。长期以来，小型房企普遍存在可行性研究意识缺乏的现象，认为可行性研究可有可无，投资决策随意性较强。房地产建设过程复杂多变，整个建设过程面临大量的风险。小型房企在进行投资前应加强房地产市场调研，根据市场需求搞准项目定位，以锁定未来的投资风险。
（二）灵活安排投资组合
由于各种风险往往难以识别和把控，因此在投资领域里通常必须遵循分散投资的原则，即通过不同项目不同领域的投资来达到分散风险、降低风险的目的。小型房地产企业应该根据掌控资源的多寡并结合消费者购买倾向的变化，选择开发适宜的房地产项目，通过开发类型、地段、价格各异，特点不同的投资组合，最终实现分散风险的目标。为了从根本上达到降低和分散风险的目的，小型房产企业也可以投资类型相同但项目不同的项目组合，在尽可能的范围内实现分散风险的目的。和其他领域的投资一样，房地产领域不同的投资项目潜在的风险大小不同，其隐含的获利能力高低也不同。为了实现风险相对最小收益相对最大的目标，一个可行的途径就是进行组合性投资，用未来的高收益投资弥补潜在的投资损失，以大补小最终获得一个较为理想的收益。
（三）加强项目建设监控
工程建设包括两个过程，一方面是项目资金的消耗过程，另一方面是项目建设完成的过程。众所周知，房地产项目投资方与建设方是相互分离的两个主体，双方处于博弈的关系，因此，在工程建设过程中出现项目资金节约的现象往往少见，更多的情况是预算过少不断追加投资资金。不仅如此，由于项目投资主体与建设主体之间具有不同利益关系，二者之间既有合作也有对抗，这就产生了一些潜在的矛盾和风险。例如，投资方在建设过程中希望建设方能在约定的期限内保质保量完成项目，而项目方由于受到主客观因素的制约往往不能按照投资方的期望完成项目，这就给建设项目留下了许多难以控制的风险。小型房企应加强建设管理，强化安全意识防止出现事故，通过严格的管理控制保证项目顺利进行，保证按照科学的施工方法和流程进行建设，确保工程质量，按期完成项目建设，尽量减少和降低未来不确定性。
（四）提高企业管理能力
实施科学、严格的经营管理是提高房地产投资效益降低投资风险的有效手段，经营管理是企业运行的核心环节，经营管理水平和能力的高低直接关系到企业的兴亡。提高企业经营管理能力，是小企业降低经营风险，获取较高收益的关键所在。小型房地产企业在日常的经营管理活动中必须密切关注市场的变化，随时把握市场需求状况以及发生的变化，要根据消费者的心理需要和支付能力在营销中采取灵活而合理的销售方法和定价法案，力求避免因价格的变化给企业带来损失。小型房地产企业因为成立时间短，经营经验欠缺，营销渠道不畅、人才储备不足，在营销方面往往存在许多短板。为回避企业存在的这些瓶颈加速解决存在的问题，小型房企可以引入经验丰富、渠道通畅、客户众多的营销进行销售。
（五）通过参加保险转移风险
房地产投资过程包含多个环节，由于不可控因素的作用每个环节都隐含着一定的风险，稍有不慎就有可能发生风险造成损失，企业要想完全避免这些风险几无可能。理想的做法是将这些有可能发生的不确性通过一定的渠道转化为可控的、确定的因素并力求减少可能的损失。和其他高风险性行业一样，小型房企业可借助参加保险采用风险转移的方式来锁定风险，从而达到风险发生时尽可能减少自身损失的目的。
随着内外部环境的不断变化，小型房地产企业面临众多的投资风险，为了有效应对风险的发生，小型房企必须谨慎投资、适应需要，合理决策，采取多种预防措施降低风险发生的几率，以保障小型房地产企业在激烈的市场竞争中实现可持续发展。
参考文献：
[1]罗峰.房地产泡沫的成因、评估与预控[J].河南科技，2013（8）
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关键词：房地产企业；财务管理；风险防范
一、概述
在我国房地产产业起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。随着我国经济的快速发展，各个行业呈现很快的发展趋势，尤其是对于房地产行业来说，因为其是典型的资金密集型行业，本身具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点。这些特点使得房地产企业本身必然面临很大的财务风险。同时房地产的开发经营也是投资周期很长的一种活动，资金收回又比较慢，所以只有提升整个企业的财务管理水平，才能够增强房地产企业的整体竞争能力。
房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。本文所指的财务管理风险指的是企业在筹资、投资、资金运用以及利润分配等多种活动中由于各种原因而导致的对企业的存在、赢利以及发展等方面而产生的重大影响的风险。从小的方面来说指的是企业财务结构的不合理与融资不当而导致投资者预期收益下降的风险。本文将从房地产企业建设所面临的经济背景入手，主要分析我国房地产企业财务管理的风险表现，再在这个基础上讨论该类企业在财务管理风险方面存在的问题，并提出相关政策建议。
二、我国房地产企业财务管理的风险表现现状
1.大部分企业的负债率偏高引起的还贷风险
据有关资料显示我国大多数房地产企业的负债率很高，有的甚至达到72%以上，远远高于60%的警戒线水平。显然，我们知道在房地产的运营中一般需要大量的流动资金参与运作，特别对于单个项目而言，这种情况下如果过多地借贷资金到运营当中，会使得企业经营风险无形增大。如果不进行合理和规范的借贷协调，不降低资产负债率的话，投资风险一旦增大，企业的运作就会如履薄冰。
2.通货紧缩政策导致的贷款来源风险
房地产企业需要的资金链一般都很长，因此，银行贷款对于企业来说如同救命的稻草，没有足够的资金房地产企业很难开展。而今年以来我国经济通货膨胀问题较大，由于财政政策的紧缩银行贷款政策的影响，很多企业得不到足够的贷款，同时导致货币市场上利率的增长，最后必然使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。
3.市场不景气出现的再融资风险
在金融市场上融资通常是大部分上市房地产公司获得项目资金的最常用方法。而对于前面负债经营的企业来说，又相应地进一步加大企业的负债率，从而客观上企业对于债权人的债权保证程度降低，这样的高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。另一方面，我们知道房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应，从而对整个国民经济来说也是一个巨大的经营风险。可见，对于该类财务风险的识别和防范具有很大的意义。
三、我国房地产企业财务风险管理存在的问题
1.企业贷款比较随意，没有进行合理规划
目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。
2.单个项目的负债金额较大，质量管理不到位
我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，或者很少，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。
3.资本结构不当
这是指企业资本总额中自有资本和借人资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的情况。房地产企业进行项目运作实施开发行为，必须具备一定数量的资金，用于“拿地”、做规划，支付各种费用、生产房地产产品。能否及时足额和经济地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存。房地产开发企业一般用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，在此过程中借入资本比较对应。收费员当日收入当日结，根据收费员日报表解款，报表中有效票据、有效金额、退票收据、废票收据等都有详细记录，财务科可随时监控收费员录入数据的真实性、准确性，监督票据的使用情况。财务科根据系统自动生成的财务报表，动态掌握医院门急诊人次、在院病人人数、各科室业务收入、医院业务总收入、医生业务收入、科室收费项目统计等内容，为医院领导的决策提供了真实、科学的财务信息。
4.内部财务控制信息的传递不畅
房地产企业内部需要一个及时、准确的信息系统，并保证有关信息传递的各方都有认真负责的态度并及时传递真实的信息。但是房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。
四、防范房地产企业财务管理风险的对策
1.树立风险意识，建立风险防范防止措施
房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，科学预测一些可能出现的财务风险，并且设立风险防范机制等应对方案。及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。例如，对于项目财务的控制要有专门的应对机制，可以通过低风险利率贷款来减少筹资风险，通过商品结构的调整来降低财务风险。此外，企业要认真分析内外部环境，制定多种应对宏观环境的措施，提高自身的生存适应能力。
2.加强投资中单个项目的管理，从细节上控制投资风险
对于房地产企业来说基本上每一个项目都是投资大量资产的，属于资金密集型行业，特别是对于一些重大项目而言，动则涉及几个亿资金。因此，对于每一个项目房地产公司都应该慎重地进行可行性研究，然后才作出决策，只有这样才可能有益于避免不必要的损失。具体而言，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，从而充分明确一些风险因素；另一方面，要运用一些投资组合理论，合理进行投资组合。我们知道不同类型房地产的商业奉献不一样，获利能力也不一样，为了降低投资的商业奉献，又要保证获取预期的投资收益，因此，比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建。以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。
3.强化资金利用效率，提高其管理水平
房地产企业是属于资金密集型行业，因此，做好资金的管理工作是财务管理的中心意向。所以企业要统筹安排、合理利用资金。首先，要争取建立结算中心形式的资金管理机构，起到统筹安排的作用，通过合理调度，充分发挥货币的时间价值，把分散的资金合理利用起来；其次，对于相关账谱要进行认真审核，及时登记账谱，有需要的时候要认真及时清查，发现问题要及时查明原因，追究相关责任。
其次，尤其应该加强房地产企业流动资金的管理。一般的流动资金管理包括现金管理、存货管理和应收账款管理等。加强现金管理主要是在国家有关规定的范围内，做好日常收支，加快现金周转速度，控制现金持有规模。传统上我国房地产企业往往倾向于使在建项目占用公司大量的资金成本。而现代市场经济本质上是信用经济，信用已成为企业间交易的主流方式，因而应收账款管理始终是财务管理的重要内容。我国房地产企业必须改变只注重销售业绩，忽视应收账款的控制状况，加强应收账款管理，在日常经营活动中注重对客户的资信调查工作，并提高信用分析能力，控制应收账款规模。同时采取各种措施，尽量跟银行保持良好的关系。
4.强化企业财务人员的业务素质
当前很多房地产企业的财务人员素质不够高，严重影响了企业的经济效益。事实上人员的素质关系很大，业务的好坏直接跟人的素质有关系，从而本人认为加强财务人员的业务培训很重要。尤其是对于一些风险因素较大的房地产企业而言，质量好的财务人员对于新情况的处理能力很是关键。因此，如果企业能够定期对财务人员进行业务水平的考察和培训，必要的时候还可以引入考试等竞争淘汰机制，就可以从侧面上为房地产企业的经济效益做贡献了。
参考文献：
[1]刘华.论我国房地产企业的财务风险管理[J].经营管理，2007(6).
[2]尹哲.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].职业圈，2007(5).
[3]金鑫.邹议房地产公司财务风险的防范[J]东方企业文化，2007(5).
[4]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济，2007(6).
房地产风险防范范文6
[关键词] 商业银行 房地产信贷风险
一、2009年我国房地产市场状况概述
今年以来,我国房地产市场异常火爆。国家统计局数据显示,前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款8994亿元,个人按揭贷款7009亿元,总计流入房地产行业的信贷资金1.6万亿元,同比增长69.1%。前11个月全国银行人民币新增贷款9.21万亿元,16.6%的贷款流入到了房地产领域。过多的信贷资金进入到房地产领域,给商业银行埋下了潜在的信贷风险。
二、当前商业银行房地产信贷面临的主要风险
1.政府宏观政策调控给房地产信贷带来的政策风险
面对今年以来全国部分城市房价上涨过快的态势,12月以来国务院相继出台了调控政策,从抑制投机性购房到二手房营业税优惠政策到期结束,又从明确提出遏制部分城市房价过快上涨,再到土地出让金首付不得低于50%。这一系列政策的出台,不但使商业银行的房地产开发贷款面临的违约风险加大,而且对其个人住房贷款带来潜在风险。我国商业银行的个人住房贷款面临的潜在风险主要表现为炒房投机风险和假按揭风险。对于以炒房为目的的投机行为,一旦政策收紧带来房价下跌,就会造成买卖脱节,投机性需求带来的银行贷款将面临违约风险。政府对房地产行业的宏观调控将使商业银行的假按揭贷款大量暴露。部分商业银行的员工与和开发商利用当前个人按揭贷款和房产管理制度中的漏洞,通过虚构房源、虚拟买主、虚假评估、虚报用途等手段,骗取贷款。
2.房地产开发贷款的还款来源存在不确定性
房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中,而中小户型、中低价位住宅比例偏低,不能有效满足普通居民的住宅需求。已开发完成的商品房销售不畅,从而造成房地产开发资金大量沉淀,引发开发商资金链紧张,进而使房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性。一方面,开发商采取的滚动开发模式使其可能违背原先的协议规定,逃避银行资金账户监管,挪用销售资金用于填补项目资金缺口,或将贷款挪用弥补其他资金缺口,不再按销售比例或按期归还银行贷款。另一方面,银行和企业之间存在着严重的信息不对称,银行难以防范开发商资金链断裂的风险。同时,由于国内房地产开发贷款基本采取以项目土地及在建工程做抵押,房地产市场的向下调整将可能导致抵押物价值覆盖率降低,第二还款来源不足。
3.信贷管理手段落后形成操作风险。
出于对经营利润的追求,我国商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对该项业务风险的分析与控制认识不够。如对贷款项目的审查以主观判断为多,定量分析为少,没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化,对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失,使得我国商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险。
三、我国商业银行加强房地产信贷风险防范的措施及建议
1.建立房地产市场预测监控体系,严格控制押品价值,推动房地产信贷资产转让、重组
(1)密切关注政府宏观调控政策和房地产市场的变化,加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通,及时获取最新房地产信息,并对当地房地产市场形势进行分析与判断。(2)重视房地产周期性调险,关注房地产抵押品处置变现能力,确保贷款抵押足值有效。(3)因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,商业银行要借助其信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
2.把好市场准入, 实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理
(1)实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。要严格控制房地产贷款占全部贷款的比重,有效规避周期性波动可能带来的系统性风险。(2)实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理。重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目,逐步开拓经济发达、价格合理的二三线城市房地产信贷市场。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。(3)强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理。加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查,重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展,扶持企业做大做强。
3.加强房地产开发贷款流向监管,严防信贷资金挪用
(1)对项目进行严格审查。通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。(2)对项目资金进行封闭管理。建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于项目专项支出;建立资金用前审查制度,在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付;建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款。(3)开发新项目需要重新审批。原项目竣工后,需要开发其他项目,商业银行要根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。
4.规范个人住房贷款业务操作,提升风险防控水平
(1)建立科学规范的贷款调查、审批、发放、管理流程,注重对借款人第一还款来源的严格审核。即要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础,而不能仅仅依赖房产抵押等作为第一还款来源。(2)信贷人员严格执行与借款人面谈、面签制度,信贷人员坚持自主、双人、独立调查的原则,严禁采信未经核实的贷款信息。(3)加强贷款经办人员的素质和职业道德教育, 杜绝由银行内部产生的假按揭行为。
参考文献:
[1]杨睿:金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产.2009.2
[2]罗莉:房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究.金融与经济.2009.3
