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房地产的金融属性范文1
1.1 使用公允价值计量的优势和劣势
在财务报表中可以更加真实地披露信息。企业持有投资性房地产采用公允价值计量模式。在资产负债表日，确定投资性房地产的公允价值时，是参照活跃市场上同类或类似房地产现行价格；不能取得现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格。采用成本法则只能强调会计信息的可靠性，公允价值计量模式则可以更加及时、真实地反映资产的价值。
1.2 更好地体现全面收益观
资产负债表观下的收益，应视为企业一个会计期间的净增加，是一个全面收益的概念，可以全面反映其对企业所有者权益的贡献，表面企业实际财富的增加值，优化资产和资本结构，充分关注企业长期战略和可持续发展。
1.3 公允价值难以做到真正公允
投资性房地产公允价值的计量是根据资产负债表日的时间市场的同类或类似房地产的现行市场价格来决定的。但是由于房地产的价格近期波动比较频繁，同一个城市不同地方的价格也差别较大。若以同地区较高的价格来估计本企业的投资性房地产，会高估本企业的资产；反之，则会低估本企业的资产 。
1.4 公允价值可能会被一些别有用心的人利用
我国的市场经济还不完善，采用公允价值计量模式可能会受到一些人的干扰和利用，而这些人为因素影响的公允价值变动损益均调整了投资性房地产的账面价值，也会影响企业的利润。
2 使用公允价值计量的机会和威胁
2.1 国际会计大环境的趋同使然
当今世界是一个流动的世界，我国的经济也与世界结合越来越紧密，相互依存和相互加强日益加深，迫切需要借鉴国际通行的规则，不断完善我国的会计准则，为我国经济与世界经济的同步发展提供一个标准趋同，信息沟通的信息平台。
2.2 房地产市场越来越成熟
房地产产业是我国经济的龙头行业，近些年我国的GDP的飞速增长与房地产业的发展有很大的关系。但是从2014年来，房地产业的发展出现了疲惫的迹象。但是，一直以来，中央和地方政府都对房地产业的走势尤为关注。尤其是这次房地产的危机时，所以我们有理由相信政府今后对房地产业的监管会更加严格，房地产业也会越来越规范和成熟。
2.3 公允价值会计计量属性的接受程度低于历史成本
在会计计量属性上，人们更加倾向于选择以实际交易为基础，具有确定性，客观性，靠得住的历史成本，而对具有变动性和不确定性，需要特定的方法才能取得的公允价值计量方法有一种排斥，而公允价值计量方法相比历史成本更加复杂。
2.4 房地产的波动性
中国房地产泡沫说，很久之前就已经存在了，尤其是2013到2014年中国房地产的价格是更加扑朔迷离。而采用公允价值计量本身就带有一定的主观色彩，加之中国房地产的波动性，会影响到投资性房地产的公允性，进而影响到公允价值计量模式的发展。
3 SWOT矩阵分析公允价值的运用
（1）针对优势和机会：加强监督和指导使用公允价值计量的运用。
（2）针对劣势和机会：提高内部控制的质量。
（3）针对优势和威胁：提高人员职业素质，继续教育学习。
（4）针对劣势和威胁：完善相关会计准则，加强会计人员职业道德学习。
4 使用公允价值计量的好处
①公允价值具有很强的相关性，提供的会计信息能将快速变化的经济情况及时地反映出来。②预测功能。公允价值也有历史成本所不能比较的优越性。历史成本虽具有可验证性，但历史成本无法揭示资产的经济实质——未来经济利益。③在当前金融工具不断创新，企业金融资产和负债日益增多的情况下，公允价值优于历史成本。
5 使用公允价值计量的弊端
（1）新准则对公允价值计量操纵利润的规定。例如，对投资性房地产的规定是在有确凿证据其公允价值进行后续计量。房地产公司可以隐藏证据并使得其不确凿，等需要的时候再出示确凿证据。显然，他可以选择一个合适的时机，切换为公允价值进行计量，人为的操纵利润；
（2）公允 []价值的应用在一些地方不符合会计稳健性。金融工具活跃，市场价格变化快，不符合会计的稳健性；
（3）信息质量的可靠性难以保证，公允价值的获取存在一定的难度，过度依赖会计人员的职业判断。
6 对公允价值计量属性使用的建议
①适度使用公允价值，逐步采用公允价值计量。目前尚不具备全面采用公允价值的条件下，最好采用历史成本和公允价值两种模式并存的方法。②通过立法来提高技术的可操作性。当不存在公平市价时，需要应用现值技术来计算出相应的公允价值，在这方面我国应该会计准则以及有关法律规章上予以规范。
主要参考文献
房地产的金融属性范文2
2012年的房地产市场也出现了三个问题：一是一些地方的房价上涨压力较大。10月份70个大中城市房地产价格环比上涨的有35个。二是全国土地供应和开工面积都在下降，这将影响到明后年的住宅供应。三是老百姓对房屋质量问题更加关心。基于以上三方面原因，国务院近期强调要坚定不移地搞好房地产调控，要加强普通商品房的有效供应。
房地产市场未来的发展仍然存在重要的机遇和挑战。首先，2020年前仍是房地产行业重要发展机遇期。城镇化是房地产业发展的基础。按照常住人口统计，我国目前的城镇化率是52%，要达到70%的水平，发展空间还很大。如果按固定人口统计，我国目前的城镇化率只有约36%，那我们的城镇化的潜力和房地产行业的潜力将更大。
第二，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。过去房地产市场讲“政府提供住房保障，市场满足不同层次的需求”，市场和保障的主体是分开的。十报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，把两个方面结合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收购或者租赁一些中小户型的商品房作为公租房。
第三，扩大内需成为经济结构战略性调整的重要基点。目前国家经济结构面临战略性调整，这需要有新兴的产业支撑，并非一朝一夕可以完成。在这种情况下，经济增长主要靠扩大内需。在房地产行业里面扩大内需就是要抓好改善性住房需求的机遇。只要在政策方面有所优惠，这个市场是很大的，即使对高端的房地产市场也不能回避。
第四，要注重土地制度的创新，注重房地产经营的创新。要发展好房地产最重要的两个因素，一个是土地，一个是金融。未来土地制度的创新可能集中在如何把城市建设用地的增加和农村建设用地的减少挂钩，以提高进城务工者在城市租赁房屋的能力。另外城市的城乡土地在保证原来占有率的权益的基础上得到合理发挥，也将是需要深入研究的内容。未来金融制度改革要深化金融体制改革，推进金融创新为主。住房的金融属性和投资属性是客观存在的，未来在抑制炒房的同时，要引导有条件的居民将住房的直接投资转变到开发环节的投资。
第五，坚持调控政策不动摇还是主基调。政府的政策调控并不是打压房地产，而是为了促进房地产市场的长期健康发展。目前政府正在抓紧研究制定符合中国国情的、社会配套的、能够稳定预期的房地产市场调控体系。但制定一个配套的政策体系并不容易，起码在明年3月以前现行的房地产政策还会继续执行。
还有两项长期性的工作，一是转变房地产的发展方式，大力开发环保型的项目。第二是结合实际情况引导各个方面协调发展，包括商业地产、旅游地产、老年住区等。
房地产的金融属性范文3
【关键词】投资性房地产 会计规范 探索
企业会计准则既是会计操作规范和指南,也是审计人员就企业会计报表合法性、公允性和会计处理的一贯性作出审计签证的依据之一。
《企业会计准则――应用指南2006》(中国财政经济出版社出版以下简称《指南》)中关于“1521投资性房地产”的内容,其绝大部分条款都易于认识和理解,但个别条款因笔者有独特见解,试述如下:
《指南》第195页第三条“采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销,借记‘投资性房地产累计折旧(摊销)’科目,按该项投资性房地产的账面余额,贷记本科目,按其差额,借记‘其他业务成本’科目。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。”
同文第四条“采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中的第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的账面余额,借记‘其他业务成本’科目,贷记本科目(成本)、贷记或借记本科目(公允价值变动);同时,按该项投资性房地产的公允价值变动,借记或贷记‘公允价值变动损益’科目,贷记或借记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额,借记‘资本公积――其他资本公积’科目,贷记‘其他业务收入’科目”。
笔者以为上述规定的立论似有失偏颇。众所周知,“主营业务收入”和“其他业务收入”同属于损益类收入科目,而“收入”是指企业日常活动中形成的经济利益总流入。日常活动收入一般是指企业销售商品、对外提供劳务、让渡资产使用权等导致的经济利益流入企业,而上述两款阐述的都是让渡资产所有权而非让渡资产使用权的账务处理,因而其规范似嫌牵强。
笔者认为有两种账务处理建议可供选择:
一、参照固定资产、无形资产的账务处理,将处置投资性房地产净收益记入“营业外收入”科目,或将处置投资性房地产净损失记入“营业外支出”科目。该法对于采用成本模式计量投资性房地产的处置较为适宜。即:
处置投资性房地产时,按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产的累计折旧或者累计摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;按该项投资性房地产的账面余额,贷记“投资性房地产”科目;按已计提减值准备,借记“投资性房地产减值准备”科目;按处置投资性房地产应缴税费金额,贷记“应交税费”科目。按其差额,借记“营业外支出”科目,或贷记“营业外收入”科目。
二、比照处置“交易性金融资产”、“长期股权投资”、“可供出售金融资产”和“持有至到期投资”,将投资性房地产的处置净收益,记入“投资收益”科目的贷方,或将处置净损失记入“投资收益”科目的借方。此法对于运用公允价值模式计量投资性房地产的处置更为适合。即:
处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产公允价值变动,借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”科目;按该项投资性房地产在转换日(指原作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,或原自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产)记入资本公积科目的金额,借记“资本公积――其他资本公积”科目;按该项投资性房地产的账面成本,贷记“投资性房地产(成本)”科目;按处置该项投资性房地产应缴的各种税费,贷记“应交税费”科目,按其差额,借记或贷记“投资收益”科目。
上述建议中第一种方法理由如下:
(一)《指南》在列示“6051其他业务收入”的具体项目七项中,未将处置投资性房地产项目归入规范之中。
(二)《指南》在阐述“6402其他业务成本”的具体内容中,亦未列示处置投资性房地产项目。
(三)采用成本模式计量的投资性房地产,与按历史成本计量属性确认计量的固定资产和无形资产同属于非流动资产,其出租所得属于收入中让渡资产使用权的收益,记入“其他业务收入”无可厚非。而投资性房地产处置所得,显然不属于日常活动形成的收入,应将其归属于让渡资产所有权形成的“利得”,理应记入“营业外收入”科目,同理,当其处置实收金额低于其账面成本时,应作为“损失”,记入“营业外支出”科目。
(四)《指南》在列举“6301营业外收入”具体项目中,涵盖“非流动资产处置利得”项目。而“投资性房地产”属于“非流动资产”在会计界则是众所周知的。
(五)《指南》将“非流动资产处置损失”,归属于“6711营业外支出”的构成内容之一。
(六)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,在境内转让无形资产(包括转让土地使用权)、销售不动产(包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物)应缴纳5%的营业税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定,国家对缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人以其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收一定比例的城市维护建设税(分别纳税人所在地:市区7%,县城、镇5%,其他地区1%)。另外,根据有关规定,国家按纳税人实际缴纳的“三税”税额的3%征收“教育费附加”。企业在处置投资性房地产应缴的上述税费时,应贷记“应交税费”科目。
上述建议第二种方法除与第一种方法(一)、(二)、(六)点理由相同外,还有如下4点理由:
(一)投资性房地产包括“持有并准备增值后转让的土地使用权”,其投资性由此可见一斑。
(二)投资性房地产,如属自行开发形成,不但资金占用大,而且开发时间长;如属外购形成,不但耗费大,而且取得手续和程序冗杂。类似于“长期股权投资”、“持有至到期投资”,投资性房地产同样具有投资的长期性。
(三)有投资必然有投资收益或投资损失,以“投资收益”科目反映采用公允价值模式计量投资性房地产处置利得或损失顺理成章。
(四)采用公允价值模式计量的投资性房地产,应同时满足两个条件:
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
房地产的金融属性范文4
关键词：信用经济 房地产市场 银行危机 金融稳定
很多工业化国家的经验证明，多数金融周期和房地产市场都有着密切联系。由于房地产的资产属性，其价格受投机因素影响严重，呈现出大起大落的不稳定特点，使房地产价格成为导致银行危机的隐含风险。
信用经济：现代市场经济的特征
信用具有多层次、多侧面的含义。经济学意义上的信用即借贷活动，是以偿还为条件的价值运动的特殊形式。在商品交换和货币流通存在的条件下，债权人以有条件让渡的形式贷出货币或赊销商品，债务人则按约定的日期偿还借款或偿付贷款，并支付利息。
商业信用是信用发展史上最早的信用方式，人们通过所谓“赊账”，即债权债务关系的建立和消除实现商品的交换，商业信用在生产和流通的连接中起到了中介作用，加速了商品的生产和流通。随后信用超出了商品交易的范围，作为支付手段的货币本身也加入了交易的过程，产生了以货币为借贷对象的信用活动，资本借贷市场即是货币信用发展的产物。
货币不仅为普通商品交易提供了一种准确的衡量手段，同时也使借贷活动得以简化，并通过借贷活动将货币资本化。货币借贷在社会发展的多数时期都存在，但是只有到了资本主义社会，它才成为资本家扩大再生产的主要手段，成为资本形成和资本积累服务的关键力量。随着社会生产规模的扩大，生产创造自身需求的均衡格局被打破，特别是经历了经济大萧条之后，需求增长对整个社会产出的增长和经济发展更加关键，生产投资越来越取决于人们对未来需求条件的预期，基于人们对经济生活的预期性，产生了投资的意愿。
资本借贷市场乃至整个金融体系的发展，为物质资本及相应的技术开发和研究的投资提供了资本来源，将投资意愿转化成现实的生产力，促进了整个社会的生产和进步，从而突出了信用对经济的推动作用。随着资本借贷在经济发展中重要性的提高，信用已成为连接生产、交易、分配和消费诸环节的纽带，市场与以货币为核心的信用关系更为密切。信用的扩张与收缩推动着经济的扩张与收缩。
“信用经济”一词由德国旧历史学派代表人物布鲁诺•喜尔布兰德(Bruno Hildbrand)提出，他以交易方式为标准，把社会经济的发展划分为三个时期，即物物交换为主的自然经济时期、货币媒介交换的货币经济时期和信用为媒介的信用经济时期，从这个意义上来讲，信用经济是社会经济的高级形式。马克思不以交换方式为标准，而是从资本主义生产方式出发，以资本主义信用为研究对象，将信用经济看作货币经济的一种形式，其信用的含义即为资本借贷。
根据马克思的分析，在发达的市场经济中，再生产过程的全部联系以信用为基础，市场经济就是信用经济。因此信用经济是现代市场经济的主要特征。
银行危机：银行信用与产业扩张的互动
信用经济中银行信用是借贷资本运动的主要形式，借贷资本的运动体现为银行资本的运动。银行资本从来源上看，主要包含两部分：自有资本和借入资本即存款。银行资本的循环和积累取决于资本的回流，一旦资本回流受阻，则会造成债权债务关系链条的断裂，从而引起信用危机和经济危机。
银行的债权主要是为企业提供借贷资本，银行信用的扩张可伸缩到企业生产过程扩大强化的极限，银行信用的收缩使企业生产的收缩强化到极限，与此同时生产扩张的市场风险也就转化成了银行资本回流的风险。因此，信用的无限制扩张隐含了金融风险和经济风险，银行系统加大了金融危机和经济危机的可能性。
在经济学发展的早期，银行系统在经济周期过程中的强化作用就已经得到一定的承认。例如，穆里纽克斯在其《银行论文集》中写道：“银行对于商业和金融危机的形成具有推进和扩大作用，因为，银行不是设法抑制过度交易量的状态，而是通过对需求的自由贴现，使经济和金融危机进一步形成和扩大。于是，经济危机刚一出现，银行就会突然地改变它们的作法，并突然采取一个截然相反的态度，大规模地、迅速地减少贷款”。
亚瑟•波恩也观察到：“如果经济减缩一开始就伴随着金融危机，或者如果金融危机在稍晚的时候出现，那么几乎可以断言，总量经济活动规模将呈现剧烈下降，而且持续时间可能也会超乎寻常地长”。这些观察结论均指出，金融周期和经济周期相互影响。
银行借贷资本的运动主要是以产业资本的运动为中介，因此银行借贷资本的支出与回流与相关产业的发展存在紧密的关系,银行信用于相关产业的扩张与收缩相互推动。受利润的驱使，银行总是将贷款流向经营状况良好且高额利润的产业，因此这些产业就有了互动性。瑞威尔认为，有竞争性的银行业周期与经济周期错综复杂地交织在一起。
通过贷款给那些经济中最有利可图的商业冒险业务活动，使得银行与这些当前经营状况良好的经济部门联系得过为紧密，银行系统的坏账会与日俱增。
穆里纽克斯列举了1987一1988年间德克萨斯州房地产市场崩溃的例子，说明了当时银行业同能源工业部门联系过密的情况。这种情况在上世纪80年代末期、90年代初的日本银行中存在。当时，在日本的银行业中也出现了取消管制的情况，他们与房地产和股票市场的联系过于紧密。麦持加尔夫和金德勃格也同意这种观点，他们认为，“危机往往产生于对经济中某一部门利润的过高期望，从而更激发了对资金的过高的需求……于是银行信贷的扩张增加了资金供给和自我兴奋的程度……越来越多的公司和家庭趋向于投机性的筹资，而与理性的行为越离越远，最后只能导致狂热和冲动”。
从以上研究中不难看出，在信用经济中，银行信用的扩张与收缩与产业资本的扩张与收缩是相互推动的，在众多的产业中，与银行危机紧密相连的往往是房地产业，房地产市场是金融周期作用于经济周期的主要渠道。
房地产市场与银行危机：房地产资产属性的作用
房地产价格的形成是一个复杂的问题。房地产是特殊的商品，具有双重属性，一是生产和生活资料属性，二是资产属性。作为生产生活资料的房地产生产以及消费和其他商品生产没有其他区别，受资金使用的机会成本、房地产需求状况及技术条件等制约，其价格的高低也是由成本及供求双方力量相互作用来决定。然而，从存量市场看，房地产资产本身可以成为资产选择和组合的对象，从而表现出类似于金融资产的投机资产性质，并具有类似于金融资产价格波动的特征。即使对于房地产增量市场，由于房地产业是一个资金密集型产业，又往往存在较长的建筑供给时滞，新增资本也往往具有投资和投机的两重性。
根据斯蒂格利茨的观点，资产价格的决定与一般商品价格决定有所不同，诸如黄金、土地、股票甚至17世纪荷兰的郁金香等形式的资产具有长期的寿命，可以在某一日期被买入，而在另一时期被卖出。这样，人们愿意在当前为这些产品支付的价格，就不仅仅取决于这些产品目前所具有的市场条件，而且还和人们对未来条件的预期直接相关。因此，与那些一般的商品相比，资产的价格决定就有所不同；而且预期在资产价格的决定中发挥着重要的作用。因此房地产价格的波动，不仅会受到供求力量相互作用的正常波动，也会受到投资者投机因素的作用而出现异常波动。
房地产价格波动的不稳定性，不仅会影响到房地产业本身的投资，还会通过各种渠道作用到银行系统，为银行系统的稳定造成隐患。
随着房地产市场的发展，当房地产的价格有投机心理主导时，就会产生价格超出经济基本面的情况，从而产生价格泡沫。价格泡沫越大，银行风险就越大，发生银行危机的可能性越大。而且泡沫的形成与破裂对经济的影响具有不对称性，房地产泡沫的形成与经济扩张往往是累积性的，而房地产泡沫的破裂却是瞬间的。房地产泡沫的形成与破裂通过各种渠道作用到银行系统和实体经济，造成了银行危机和经济危机。
房地产价格的财富效应
房地产价格主要通过财富效应影响消费者的消费行为。根据生命周期模型，家庭根据其净财富和持久收入，在各个时期最优分配其消费支出。
房地产价格上升增加了家庭财富，会刺激家庭的当期消费，但房地产价格上升带来的收入增加是虚拟的，家庭消费水平的提高要通过消费信贷来实现，因此部分房地产便可被用作抵押，已获得收入进行消费。同时，房地产价格上升，使消费者对未来的房价预期会更加乐观，房地产消费的高收益预期会导致家庭房地产需求过度膨胀。
消费者收入的提高和各消费需求的高涨，使银行对个人消费信贷看好。于是，更多的消费者通过银行信贷对房地产进行提前消费，房地产价格因此又有了上升的动力，是消费者的收益预期通过房地产的价值提高得以实现，导致房地产需求进一步提高。如此房地产价格，消费者需求和银行信贷相互推动，滋生出了房地产泡沫。一旦泡沫破裂，消费者预期收入无法实现，引起收入缩水，出现还贷困难，银行资金被大量套牢。
房地产价格的资产负债表效应
鉴于银行广泛采用房地产抵押的贷款形式，房地产主要是通过外部筹资成本的变化影响投资。
如果房地产价格大幅下降，经济主体的担保价值、净资产下降，不良资产增加，外部资产筹措成本上升。一方面，债务人还贷困难；另一方面，债权人担心债务人风险增加，两者的行为均趋于谨慎，投资需求因而收缩。因为债权人和债务人之间存在信息不对称，房地产价格的下降和投资需求下降之间就会出现恶性循环，即所谓“金融加速器”。
在经济增长迅速，房地产价格不断上升的过程中，人们普遍对未来持乐观的预期，资金的借方与贷方均乐观的预期未来收益，容易低估风险。进行房地产投资的经济主体，由于抵押品的价值上升而降低了筹资成本，在良好预期的基础上增加对银行贷款的需求，而银行也会在低估贷款者风险的基础上，增加贷款的供给，扩大了房地产投资规模。
随着房地产投资规模扩大，企业资产值进一步增加，于是有了更高的担保值获得更多的银行贷款，进一步的扩大投资规模。在这一时期，房地产价格上涨―借款人的银行债务增加―房地产投资增加―房地产价格飞涨―借款人资产增加等环节循环运动。
但是一旦某些因素使经济主体对经济的预期发生变化，自有资本不足的问题就会暴露出来。因为房地产价下跌，使抵押品的价值下降，自有资本大幅减少，金融机构和经济主体的行为更加谨慎，同时对交易对方的态度也趋于谨慎。此时银行借贷，可能会造成企业生产的资金链断裂，使企业和个人的破产风险增加。正是这一点使得泡沫形成与崩溃时期的影响呈现出非对称性的特点。
房地产价格的其他效应
房地产价格泡沫使货币政策的作用机制被扭曲。房地产价格市场泡沫使虚假的价格信号导致实际资源的不当配置。在政府实施宽松的货币政策时，房地产价格的上升会使大量的货币流入该产业，从而减少对其他实体经济的投资。使得货币政策的作用机制被扭曲，致使虚拟资本价格升高，造成银行风险并使产业结构的不合理与资源的浪费。另外房地产价格下跌，使人们对整个实体经济的信心降低，影响人们对未来经济的预期，导致投资者高估风险，使投资减少，造成整个经济的萎缩。
根据以上分析，信用经济中金融周期和经济周期是相互影响的，而房地产价格又是金融周期影响经济周期的主要渠道。大多工业化国家的发展（欧洲国家和日本）及东南亚金融危机，都已证实了房地产市场和金融危机有着紧密的联系。房地产的资产属性使其价格受到投机的严重影响，容易产生价格泡沫，导致房地产价格的大起大落，房地产价格泡沫的膨胀与破裂会造成整个银行系统的危机。为了避免危机的发生，降低银行风险，尽量避免银行资本在某一特定产业的过度支出。应鼓励各种产业采取多种融资方式，减轻银行风险。
1998年，我国逐步取消实物和福利分房制度，实行货币化住房分配制度和市场化供应制度，同时建立个人住房抵押贷款制度，扩展房地产开发的资金源泉。自上世纪90年代末以来，以住房为主体的房地产业得到了长足发展，房地产市场出现了数年较快增长的局面，以每年20%的增长速率而增加投资力度。
由于近几年我国股票市场持续低迷，投资者将房地产投资作为新的最佳投资选择，每年以3%-5%的增长速度涌入房地产市场，使房地产的资产属性越来越突出。鉴于房地产价格的波动和金融周期的密切联系，房地产市场的稳定对金融稳定乃至整个经济的发展有着重要的意义。
参考文献：
1.骆玉鼎.信用经济中的金融控制.上海财经大学出版社，1998
2. M•P•尼米诺(Niemira，M•P)， P•A•克莱因(Klein,P•A)著.邱东等译.金融与经济周期预测.中国统计出版社，1998
房地产的金融属性范文5
关键词：房地产价格；周期性波动；影响因素
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
引言
房地产是我国国民的重要资产之一，同时又与其他产业存在很强的关联度，使房地产成为我国支柱性产业。一方面，房地产作为实体经济的一部分，可保障人类正常生产和生活；另一方面，房地产作为资产的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成为人们重要的投资手段。因此，准确把握房地产价格波动的因素和内涵，了解房地产价格和影响因素之间的关系，对我国政府采取宏观调控具有重要意义。
一、 房地产价格的内涵
房地产是一种介于商品和金融资产之间的虚拟资产，是实体经济和虚拟经济的纽带。它的价值是房屋建筑物价值和地产价值的统一，是房地产价值和地租资本化价格的货币表现。
房地产的开发成本主要由地价、前期工程费、建筑工程建设成本、市政工程设施费、管理费用、贷款利息、税费等构成。
图1
根据房地产的开发成本构成来分析房地产价格波动，由图1可知：土地价格和建安费用在房地产开发成本中占有很大比重。其中，土地价格的确定是由最初的划拨逐渐发展为招投标形式，它符合供需二元性。除地价外，房地产价格的其他构成，如前期工程费、建筑工程建设费成本等均由供需二元性和价值决定。
二、 影响房地产价格波动性的因素
房地产价格波动对我国国民经济运行、行业发展等影响颇深。近年来，随着房地产业的快速发展，房地产业增加值占国内生产总值的比重也越来越大。国内生产总值（GDP）是衡量也是影响我国房地产价格变动的重要指标之一。GDP增长能够带动与房地产密切相关的钢铁、水泥等原材料行业发展，这些行业的发展往往促使房地产成本提高；同时GDP的增长也可提高房地产开发商信心，使房地产开发商加大对房地产的投资，进而影响房地产价格。
土地价格是房地产价格的重要组成部分。随着我国土地出让方式由最初的划拨转变为现有的招投标形式，土地出让的透明度大大提高，同时也提高了土地出让价格。土地价格与房地产价格变动是交替式的，互为因果，互相促进，只是在不同地区表现幅度不同。
我国当前的市场机制并不完善，必要的政府干预对于健全房地产市场起了巨大作用。但是过分的干预也会导致“调控失灵”。目前政府的调控政策主要包括产业政策、土地政策、财政政策以及法律手段和政府监督等。这些政策主要是对房价的冲击，同时也是抑制房价上涨的外在动力。如产业政策，它是国家规划、干预和诱导产业形成和发展的一种政策，主要的实施手段有政府直接干预、立法措施以及政府的协调指导等等。产业政策与其他政策的关联性较强，产业政策一般包含多种政策因素。
三、 房地产价格波动的周期性
土地资源的稀缺性和房地产的固有属性，使得我国房地产价格整体呈长期增长的趋势。但是根据经济学理论，房地产价格还具有明显的周期性。通常一个房地产价格周期可以细分为不动产供求失衡（萧条）、市场趋于活跃、繁荣、紧缩和萧条五个阶段；对应的房地产价格变化则表现为低谷、上升，达到顶峰，下降，跌至低谷的周期性过程。
在房地产价格跌至低谷时，政府或采取一些措施刺激消费，提高购买力。由供求原理可知，需求或将不断增加；随着需求增加，价格逐渐上涨，此时需求仍不断增加；随着房地产价格不断上涨，逐渐趋于繁荣，此时需求不断减少；当房地产价格极高时，人们对房地产的购买需求开始下降，房地产价格逐渐下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏观调控，人们的心理因素等对于经济周期的影响都如催化剂一般，只能起到缓解的作用，无法阻止房地产价格的周期性波动。
以辽宁省房地产价格的变动为例进一步说明房地产价格波动的周期性。辽宁省房地产价格的第一个波动周期是1995年起至1997年，1997年达到顶峰，因国家宏观调控的影响，房地产业经过一个短暂的辉煌期后迅速回落。第二个波动周期是1998年国家实行住房改革起至2001年。这段期间，全国房地产价格大幅上涨，但是辽宁省房地产业经过一个涨幅后在2003年有一个较大的下滑，这就体现出了地方政府在房地产业发展上的作用——有力的控制了我省过快发展的房地产业。从1995年到2012年，辽宁省房地产业共经历了三个周期，其中两个完整的周期，持续期分别是6年和3年。
自1999年以后，国家的房地产业迎来了它的黄金期，全国房地产业继续升温。 至2010年，政府出台，“国十一条”，“国十条”等调控政策，我国房地产价格在2010年6月首次出现下跌，随后继续缓慢上涨。
房地产是人们生产生活中必不可少的一部分，近几年来，房地产业得到迅猛发展，经济问题与社会矛盾也不断凸出。为保证我国经济持续稳定快速发展，本文提出以下建议：
一是要严格管理房地产金融系统，提高开发商贷款门槛，加强金融风险防范，有效遏制房地产投机行为。二是要加强土地市场管理，降低房地产成本，缓解房地产价格增长过快而带来的诸多矛盾。三是要积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，以改善住房条件为目的，努力解决无房人群的住房问题。四是要积极优化住房结构，加强建设廉租房，经济适用住房，重点开发普通商品房。
四、 结语
我国房地产业正处于快速发展阶段，房地产价格波动仍存在很多不可预料的问题。房地产作为实体经济和虚拟经济的纽带，对经济具有扰动和稳定的双重作用。因此，必须加强房地产的金融风险防范，优化住房供应结构，才会促进我国房地产业健康，蓬勃发展。
参考文献：
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房地产的金融属性范文6
然而，当前我国经济下行压力明显，房地产市场陷入低谷，如果适度鼓励以租赁为盈利手段的住房投资，对租赁性投资和投机性投资区别对待，或许有助于稳定经济增长预期，也有利于为逐渐退出以“限购”等短期行政调控手段、严厉打击住房投机活动创造条件。
房地产的投资属性和投机属性有根本性区别。房地产的投资品属性是投资者以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投资需求。房地产的投机品属性是以交易和赚取差价为途径，而非以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投机需求。
长期来看，居民满足自身的居住需求，既可以购买，也可以租赁。低收入者应从政府获得保障，租赁公租房或廉租房，中等收入者在不具有购买能力或没有购买意愿前提下，存在从商品房租赁市场满足其住房的需求。目前，刚性需求和适度的改善性需求是政府积极鼓励和支持的，而投资需求和投机需求一并成为当前房地产调控的主要目标。
目前，经济下行压力要求对房地产调控进行微调。今年一季度，我国经济增长率为8.1%，成为国际金融危机爆发以来的最低点，出口、投资的增速下滑是经济下行的主要原因。其中，房地产投资增速放缓是投资增幅下滑的重要因素。今年1-3月，全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点，增幅创近年来的新低。
1-3月，全国商品房销售面积同比下降13.6%，销售额下降14.6%。其中，住宅销售面积下降15.5%，销售额下降17.5%。东部、中部和西部地区商品房销售额降幅分别为19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量价齐跌的现象比较普遍。与此同时，住宅二手市场，交易量也都跌至低点，居民购房的观望情绪较严重。
其背景是，地产调控政策目标是抑制住房投资性需求，包括租赁性投资需求，这严格限制了租赁市场商品房源的增加。与此同时，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，这将大大增加地方财政负担。而保障性住房的投资、分配、运营和管理仍面临着一系列值得研究探讨的问题，并可能出现寻租现象。
当然，与过去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年来加大保障性住房建设十分必要。但与此同时，也可考虑采取适当措施，对房地产发展进行长期规划，建立和完善住房体系的双通路，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交给市场，其中包括住房租赁市场，积极鼓励社会资本投资面向中等收入家庭的租赁性住房。
当前鼓励居民尤其是中等收入家庭进行租赁性住房投资，无疑可拓宽居民储蓄的投资渠道，同时为中等收入家庭获得持续、稳定和无风险的投资收益。
这其中面临的最大挑战是如何辨别投资者是以租赁为手段，还是以赚取价差为手段，来实现其投资盈利的目标。这需要制定一系列配套政策，包括：
首先，以征收高额房地产交易税打击地产投机。严格执行住房购买者资格审查的“限购”政策，的确可以打击地产投机行为，但同时也抑制了居民的租赁性住房投资。这一政策是行政化的短期调控手段，与我国地产市场长期发展的目标未必吻合。实际上，打击地产投机最为有效的工具是征收高额房地产交易税，即投机者在卖出房屋阶段征收高额暴利税，这将彻底打击投机行为。
其次，征收房屋空置税和房产税。房屋长期空置，是资源的巨大浪费。因此应考虑征收房屋空置税，杜绝这种行为。同时，加快推出房产税或物业税，增加房屋的持有成本，使原本空置的、无持有成本的房屋，不得不通过租赁来降低房产税负担。是否空置的标准，可依据房屋的水表和电表流量判断。
