房地产市场调查的方法范例6篇

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房地产市场调查的方法

房地产市场调查的方法范文1

房地产开发项目市场调查有两种含义：广义上，它是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、把握市场现状并正确判断其发展趋势，同时通过这项市场调查活动为制定科学决策提供可靠依据；狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。

通过市场调查，可以让房地产开发项目策划人以及决策者充分了解感知当前以及未来的市场，准确把握产品定位及经营策略，捕捉新的市场机会，同时较好地规避市场风险。具体来说，市场调查是了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要条件，是房地产开发项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，它贯穿着房地产开发项目全程策划的始终。

主要内容

房地产开发项目市场调查的内容包含了很多内容，因为市场环境处于一个不断变化的状态，开发商不仅要保持发展的眼光，而且需要从多种角度去研究分析，才能从瞬息万变的市场中找到机遇。此外，不同类型项目的市场调查在内容上相同，但是在侧重上会有所不同。包括：宏观环境、项目所在地房地产市场概况、消费者行为和市场需求容量、项目所在区域环境状况、项目基本情况等。

原则及特点

原则：客观性、全面性、经济性、学习性

特点：调查内容的广泛性、针对性、时效性；调查方法的多样性、专业性；调查结果的局限性。

途径和方法

房地产开发项目市场调查需要了解大量可靠、真实和全面的资料，其主要来源于为当前的项目或特定的目的而收集的原始资料（称为一手资料），或者是从其他项目已经收集到的资料（称为二手资料）。一般来说，市场调查都会以收集二手资料作为起点，优点在于它成本低，可立即使用。但是，缘于资料的时效性和局限性，使得二手资料往往信息不够准确、不全面或是带有错误，这就使得市场调查人员去收集准确性更高、更具针对性的一手资料。

市场调查的途径包括政府部门、本企业内部、社会信息咨询机构、各类媒体的公用信息、公共场所普查、抽查和对消费者、竞争对手的个案调查等。

市场调查的方法（一手资料的收集方法）主要包括询问法、观察法、定性研究法、实验法。

程序

为了进行有的放矢的市场调查，在准备期间要确定研究的问题及范围，制定一个详尽周密的行动纲领，而在调查期间一定要按照这个计划规定的时间、方法、内容、步骤来收集信息。然后要对收集来的数据进行各种形式的加工提炼，整理后以调查报告的方式提交给企业决策者。

房地产开发项目市场分析报告

市场调查分析报告是在数据资料的基础上，对整个调查过程的一个书面总结，体现了调查分析人员劳动与智慧的结晶。它作为一种交流的形式，旨在将调查结果、战略性建议以及其他结果传递给决策、策划人员或其他担任专门职务的人员。分析报告的内容一般必须由导言、正文、结尾及附件四部分组成。具体应包含基本情况、房地产市场环境概况。房地产市场供给需求特征、房地产市场发展形势及趋势、结论和意见等。在撰写中应坚持以市场调查目的为核心，前后逻辑合理、层次鲜明、图文并茂。

二市场调查的实践

西咸新区作为连接西安市和咸阳市的纽带，依托西安咸阳国际机场，将加快建设成为拥有现代物流和现代服务业的国际性空港和国际物流中心，也将成为我国西北地区对外开放的门户和经济交流平台，其中必然拥有着十分丰富的房地产商机。2010年12月，《国家主体功能区规划》明确西咸新区为国家重点开发区之一，新区的建设也随之上升为国家战略。西咸新区规划范围内，占用西安市土地128.4平方公里（占新区总面积的25.5%），占用咸阳市土地374.6平方公里（占新区总面积的74.5%）。“两区一带”基本建成，即泾渭新区、沣渭新区及以渭河为轴线的渭河生态景观带。

宏观环境

包括国家政策、两市政策、两市经济状况等。

西安2011全市年生产总值（GDP）3864.21亿元，比上年增长13.8%，增幅高于全国4.6个百分点。全社会固定资产投资3352.12亿元，比上年增长30.2%，增速比上年提高0.2个百分点，扣除价格因素实际增长23.5%。其中，全市固定资产投资（不含农户）3279.61亿元，增长29.9%。

全市房地产开发投资1002.67亿元，比上年增长19.0%，增速比上年回落2.0个百分点，扣除价格因素实际增长12.9%。商品房销售面积1796.03万平方米，增长13.1%，回落13.3个百分点。

新区房地产市场概况

1.泾渭新区

泾渭新城居住圈位于泾河以北，西铜高速公路以东，规划控制面积31平方公里，分为南北二区，发展人口约25万。新区房地产市场分布比较集中，楼盘项目多聚集在紧靠泾河北侧的区域。长久以来，居住圈内大型生活社区由中国石油西安长庆油田的200多幢多层职工住宅楼构成，成为区域内房地产住宅市场的标志性建筑群。

2.沣渭新区

沣渭新区位于渭河以南，旧西宝公路以北，东接西安市西三环，西接规划中的西咸绕城新线，规划总面积195平方公里。新区是两市城区距离最近的接合部，是西安向国际化大都市发展的重点拓展区块，发展潜力巨大。同时，沣渭新区也被分为2个区划板块――沣西新城和沣东新城。新区发展方向在于打造城市特色功能区和生物产业聚集区，以两大功能区为基础，建设西咸都市圈人居环境最为适宜优美的新型都市商务中心和西部地区重要的生物及环保产业基地。

目前，沣渭新区在售楼盘可以按照沣东新城和沣西新城划分为两部分，一部分来自西安市，另一部分来自咸阳市，其中，西安市楼盘主要集中在沣东新城，咸阳市楼盘则主要集中在沣西新城。

房地产市场调查总结

新区内各楼盘项目所提供的户型以两室三室为主，一室的户型也占有相当分量，可见这里的房地产市场供给主要针对经济能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置业者。

这也从消费者的角度印证了现在房地产市场的供求特点，与此同时，消费者年龄分布的区间较大，消费者不单是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群体，这充分说明了西咸新区在环境、教育、商业、娱乐等基础设施的建设已近完善，所以这里将更有利于房地产市场投资，拥有潜在经济利益。

但是，根据对西咸新区内所有房地产项目的统计，结合近几年房价过高，普通老百姓很难在房地产市场的消费中达到收支平衡的社会现实状况，其各项统计数据显示西咸新区房地产市场已经从起初的热销进入消费者持款观望的阶段，其原因如下：央行降低存款准备金率，房地产市场将迎来新一轮降价，同时，首套房贷利率也将下调，这意味着首次置业客户更容易申请到贷款。而且利率的下调，月还款额也相对减少，从而刺激客户消费。从全国房地产市场来看，由于国家对房价的强力调控，使得土地市场也受到波及从而变得冷清，开发商热情大幅减退，对市场信心降低，导致土地成交额下降。房地产市场的成交行情清淡，很多地区住宅供地规模也在缩水。

在房地产市场整体不景气的情况下，随着央行实行的存储利率调整策略和政府的宏观调控政策，以及西咸新区建设的不断深入，其所具有的房地产发展潜力依然十分巨大，且未来市场所含有的收益能量也十分可观。

参考文献：

[1]郭斌.房地产开发与经营[M].西安交通大学出版社.2010

房地产市场调查的方法范文2

关键词房地产开发市场调研营销策划

中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

参考文献

房地产市场调查的方法范文3

3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

房地产市场调查的方法范文4

房地产市场营销中存在的问题,给出了解决这些问题的一些意见和思路。

关键词: 房地产;市场营销;问题;对策

中图分类号:F293.35文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21013602

1 我国房地产市场营销发展历史

从20世纪90年代初我国全面推行住房体制改革,到今天20年不到的时间内,房地产行业在我国发展迅速。虽然期间历经波折,但整体发展势头良好。尤其是近几年,伴随着国家经济一路凯歌和居民购买力的稳步提升,房地产行业空前繁荣,其营销水平也有较大幅度提高。从最初“只管建房,不愁销”,到后来“想点子,炒概念”,再到现在的全程营销,房地产行业营销观念和方法发生了巨大转变,其发展历程可大致归纳为以下几个阶段:

1.1 生产阶段

这一阶段,受计划经济时代住宅分配制度的影响,只要位置合适,建筑安全可靠,水电等设备功能齐全,客户必然会找上门来,无需开发商去想推销事宜,大多数开发商只有简单的房地产概念,重复地拿地、建房和卖房。

1.2 推销阶段一(起步阶段)

这一阶段,住房体制改革已逐步开展,房地产市场有了一定程度的竞争。开发商开始重视质量、位置、配套等基本因素,但对于产品是否能迎合消费者需求,仍缺乏足够关心。在此阶段,开发商往往缺乏市场调研(消费者需求调查)意识,开发的项目充满了主观臆断,产品销售更多依赖于广告推广、售楼人员的销售技巧和促销策略。

1.3 推销阶段二(概念阶段)

这一阶段,房地产商掌握了更多的营销方法,他们会选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,比如地段、价格、配套、环境、建筑风格等,向消费者加以强调和宣传,使消费者对该楼盘建立起概念的认识,选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。

1.4 推销阶段三(卖点群阶段)

这一阶段,消费者对居住条件的需求变得越来越理性,房地产市场竞争日趋激烈。开发商逐渐意识到必须以用户为中心。此时较多的推广方式是罗列楼盘众多优点,并将其集于一身,形成一个概念群,以此来做楼盘推广。一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区、人文社区、山水社区层出不穷。当然,这种营销模式也容易被复制,经过互相复制和模仿后,很多开发商的营销策略显得乏善可陈。

1.5 营销阶段一(全程策划阶段)

这一阶段,也就是如今一部分房地产公司的现状。营销观念已经从“推销”变成尽量“不推而销”,这就对品牌管理,前期调研,市场定位,定价策略,推广水平,服务意识等方面提出了更高要求,全程策划的概念也就孕育而生。全程营销要求从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程,使产品及服务完全符合消费者的需要,真正做到“不推而销”。

1.6 营销阶段二(全面创新阶段)

知识经济下的当代社会瞬息万变,房地产市场日新月异,竞争异常激烈,为了满足日愈挑剔的消费者,各种营销策划方案层出不穷。经历过不断的模仿、被模仿,同质化恶性循环的镇痛,越来越多的房地产商意识到不断创新是企业长盛不衰的唯一法宝。房地产市场营销可能的创新方式包括:整合营销,关系营销,人文营销,绿色营销,服务营销,社会营销。只有将满足消费者多样化需求作为出发点,综合运用各种创新营销模式,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

2 当前房地产市场营销问题

2.1 没有上升到全程策划阶段

不重视房地产营销策划,或者说还停留在产品观念或推销观念的阶段,没有从市场实际需求出发,闭门造车,生产出自认为品质高,适合消费者需求的产品,最后往往花费大量精力和金钱去推销,结果却不理想,此类问题在小规模企业和欠发达地区企业中表现尤为突出。

2.2 缺乏科学的市场调研

调查样本选择欠妥当,调查方式单一,调查数据针对性不强甚至以二手资料为准,缺少实地调研,导致调查结果准确性差。笔者曾参加过某上市公司的市场调研,整个过程随意化,简单化和粗糙化。

2.3 市场定位不准

市场调查方法、范围、资料不全面,对区域环境分析不透彻,对细分市场认识粗浅甚至混淆目标市场和市场定位,这些都导致了很多房地产家市场定位缺乏科学性,胡子眉毛一把抓,罗列卖点,导致楼盘滞销。

2.4 推广乏善可陈

目前,多数房地产企业还是偏爱大众媒体。大众传媒有效性差,成本也居高不下。随着媒体干扰的增大,车身广告,站牌广告,电台广告,报纸广告,户外广告等推广方式的宣传效果大打折扣。现今时代是小众传播的时代,如何用最小的成本,起到最佳的宣传效果,值得很多房地产企业研究。

2.5 营销短视

急于求成的心态,使房地产商常常把营销和热销等同,犯了“营销近视症”,表现在:为了利润最大化,忽略了房地产的增值空间;整个楼盘同时上市,剩下的“死角房”无人问津;片面地运用营销技巧,项目面市无计划,前后矛盾;夸大宣传效果,乱承诺,导致后续争端不断;定位摇摆不定,没能形成长久的品牌形象等。而实际上,企业营销的成败绝不是一两次推盘成绩可以决定的,它是各种综合因素长期积累的效果。

3 对策分析

3.1 建立全程营销观念

如今的房地产市场与以往不能同日而语,只重视房子,而不是消费者;只重视推广,而不是全程策划;只会模仿,而不是创新,这样的观念已经无法适应市场的要求。房地产营销策划应该是全过程的策划,并且不断创新营销模式,才能在激烈的市场站稳脚跟。

3.2 重视顾客关系

企业与顾客之间信息、情感的沟通,不仅有利于建立长期稳定、相互依赖的关系,还可以为企业产品和服务的质量定位、内部员工的管理提供重要信息,使企业及每个员工更加接近顾客需求,提供顾客满意的产品和服务。因此,房地产商应该重视顾客关系,关心顾客,收集顾客对产品、服务的改进意见并及时向顾客传递企业和产品的有关信息,不断改进产品和服务质量,使顾客满意度得以提升。

3.3 科学市场调研

房地产营销的目的是在深度的前期市场调研和策划的基础上实行全过程营销。调研是策划的第一步,调研是否全面、准确,将直接影响到目标市场的细分和市场定位的选择。轰动上海楼市的“沙田花园”,曾以两个月完成了整个小区4万多平方米商品住宅的主体销售,原因是其在上海市中心率先建造了多层电梯房。这种物业的出现是在选址、开发前期营销介入,在建房前就明确了如何卖,卖给谁的营销思路,所以成为上海率先完成全过程营销的一个成功案例。

3.4 市场定位合理

房子未建,定位先行,动工前弄清楚“为谁建房”而不是房子建成后问自己“房子为谁而建”。必须在充分的市场调研基础上进行科学的市场细分,以确定有良好发展潜力的细分群体为目标客户;同时加强对竞争者状况调查,以防定位趋同。通过市场调研,正确识别顾客的现实需求、潜在需求,竞争者对需求的满足状况,并根据企业的内外部条件和经营目标进行合理的市场定位。

3.5 树立品牌意识

笔者曾经任职于一家地产公司,公司所在区域主要竞争对手包括万科和几家武汉本地产公司。位置相近,风格,房型,配套等各有千秋,甚至很多方面我们的楼盘更占优势,但万科的均价比我们高300-400。公司营销总监给我们解释:如果是完全一样的房子,万科比我们贵几百,我们比其他几家公司贵一两百,这是正常的,由此可见品牌的力量。然而很多开发商只顾近期利益,对顾客不诚信,目光短浅,缺乏品牌意识,这样的行为是涸泽而渔,注定无法获得长远发展。企业只有树立优秀品牌的愿景,建立长期的品牌发展规划,辅之以品牌施展策略,才可能成功树立自己的品牌,从而享受品牌带给自身的巨大品牌价值和核心优势。

3.6 开发商与商建立良好的合作关系

很多开发商需要与商合作以减少销售成本,但又无法充分信任商,要么更换商,要么束缚商的手脚,从而引发高昂委托成本。开发商与商应该建立良好的合作伙伴关系,充分发挥各自的核心竞争力,到达1+1>2的效果。为了建立这样一种关系,首先必须改变商的甄选标注,价格不再应该作为唯一,甚至不是最重要的因素。商诚信与否、实力大小、企业文化是否契合等因素必须综合考虑在内;其次,必须改变观念,在合作过程中,要给予商足够的空间,不要轻易更换商或随意否决商的建议;再次,对合作过程要进行有效控制,信任不等于放纵和姑息,事先应该建立一套控制机制,防止合作过程中出现的问题的扩大化。

3.7 重视小众传播

随着广告泛滥,大众媒体对消费者的吸引力已经大大降低,传统的传播媒介费用不菲,效果却不尽人意。如何有效降低营销费用,将本应在大众营销所需费用实实在在地让利给消费者,小众传播是理性的选择。房地产商一方面可以利用现代化手段,如数据挖掘、网络技术等,捕捉目标消费者的有效信息,另一方面要创新传播渠道,针对特定地区的特定人群展开精准的传播推广。笔者曾经参加过一个楼盘的销售,当时提出了基于短信的传播方法,这就是一种小众传播的尝试。

3.8 不断创新营销模式

对于身处激烈竞争的房地产企业,唯有不断提高营销能力,特别是营销创新水平,方能在激战中不断发展壮大。常见的创新模式包括:文化营销――发掘和宣传楼盘的文化象征意义,提升楼盘的文化品位,以满足购房者精神方面需要;绿色营销――绿色生活是现代人永远的追求,通过打造绿色环保的概念,满足特定人群的绿色和健康需要;服务营销――广义来讲,任何产品都是服务,通过提供优质服务满足消费需求;体验营销――让顾客高度体验住房,促使认知、喜好并购买;关系营销――通过优化和所以利益相关方的关系,来开展营销活动。

参考文献

[1]袁野.房地产市场营销学[M].上海:复旦大学出版社,2005.

[2]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].上海:同济大学出版社,2005.

[3]柯云斌.论房地产营销策略[J],商场现代化,2007,(3):113115.

房地产市场调查的方法范文5

【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法　改革

【中图分类号】G　【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02

随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。

一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性

房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。

经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。

二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探

（一）择本地房地产项目，模拟实战

为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。

（二）让学生“动”起来，在“动”中学

1　动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。

一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。

二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。

三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。

2　动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。

3　动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。

三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项

（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣

心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。

（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导

课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。

（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台

房地产市场调查的方法范文6

市场调研报告创作指南

一、市场调查报告的撰写

专门性报告包括以下内容：

⑴ 调查结果摘要;

⑵ 调查目的;

⑶ 调查方法;

⑷ 统计分析(包括各种软件、报表、图形);

⑸ 结论和建议;

⑹ 附录。

一般性报报告包括以下内容：

⑴ 调查结果;

⑵ 建议;

⑶ 调查目的;

⑷ 调查方法(简单介绍)。

要撰写好市场调查报告，必须了解市场调查报告的特点，撰写调查报告的原则、格式及步骤。

二、市场调查报告撰写的原则

1、要客观真实

调查报告的内容力求客观真实地反映实际情况，为政府和企业的决策提供可靠的调查资料。

2、语言表达要简洁明了

在语言表达上要求文字简练，数字准确，能够尽量用图表说明问题，使人容易理解。

3、结构上要完整严密

调查报告要求中心明确、突出，结构完整、严密，材料与观点统一。调查报告能够回答调查任务中规定的问题。

三、市场调查报告的格式

市场调查报告没有统一的格式，一般是由题目、目录、概要、正文、结论和建议、附件等几部分组成。

1、题目

题目应该醒目，一般应打印在封面上，包括：

1该项调查的标题。有的调查报告还采用正、副标题的形式，一般正标题表达调查的单位和问题。

2委托方和调查单位的名称、地址。

3调查报告的日期。

2、目录

如果调查报告的内容较多，为了方便读者阅读，应使目录列出调查报告的主要章节和附录部分。

3、概要

概要部分是本项调查的简明介绍，在这部分内应指明：

1谁委托该项调查或要求进行该项调查。

2说明该项调查的目的和范围。

3简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象及所要解答的问题。

4调查的方法，例如市场调查中，资料收集的方法，是用询问法还是观察法或实验法。另外在资料分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析等方法作简要说明，并对选用方法的原因作说明。

5表示调查人员对这项调查的态度，以及对提供帮助的个人或机构的感谢。

4、正文

正文是市场调查分析报告的主要部分。

包括：

1调查目的的详细陈述

在调查报告正文的开头，调查人员应当指出该项调查的目的和范围，以便阅读者一目了然，准确地理解调查报告所叙述的内容。

2资料收集的具体过程

1)资料收集的方法。

调查人员应当详细地介绍他们在搜集资料时，所采用的方法，还应当说明为什么要用这种方法在技术上无法克服的问题。同时，附录内应有一份空白调查问卷。

2)资料收集的技术。

例如是采用抽样调查还是采用典型调查，如果采用抽样调查，应当详细地指出如何选择样本、样本数目及其代表性。

3调查结果

调查人员必须花费大量的时间和精力来分析、解释调查资料，以使用结构严谨和有效的方法得出调查结果。为了更有效形象地说明问题，调查人员通常采用表格和图形的形式，再加上一定的分析说明。例如，影响某种商品消费的因素调查得出：有消费者购买力因素，市场竞争情况，该商品的价格、质量及售后服务情况，销售网点的分布等等。用图表的形式就能清晰地反映出该项调查的结果。每一种影响因素各占总数的百分比。

5、结论和建议

调查结果的介绍是调查人员所得资料的简明描述，结论才是调查人员在仔细研究和分析所有资料后得出的判断。结论和建议是撰写调查报告的主要目的。在准备建议时，调查人员应有明确的态度，选择实事求是的观点，应以调查结果为基础，不能受感情或预感所支配，应尽可能简洁、准确地说明建议，易于决策者理解，避免使用第一人称我。

6、附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及、但与正文有关必须附加说明的部分。附件通常包括数据汇总表、原始资料、背景材料、空白的调查问卷、第二手资料来源的目录等等。

2016年市场调研报告范文一

一.大学生消费调查

近些年，国家经济持续增长，大学生作为社会的新生力量，也以其特殊性赢得了社会各界的关注。作为其中的一员，我们希望用真心给自己也给尽可能多的同龄人提供一个健康合理的消费结构。于是我们设计并组织了这次名为关注自己，关

注未来的团日活动。

首先，为了解同学们现有的消费结构，我们精心制出调查表，分别对洛阳师院、河南科技大学、洛阳工业高专3所高校的学生作了调查，通过调查我们发现：仅城乡女生，其消费结构就千差万别。下面我们针对几个典型问题列表说明：

家庭月收入

美发护理等消费额

买学习资料或课外书情况

对兼职工作的态度

对消费的态度

对消费的顾虑

城(女)

70为1000~3000元

27较多

55愿多花钱买课外书

48感兴趣，42认为无所谓

88会货比三家

31心疼父母的血汗钱

乡(女)

66为1000元以下

7较多，21从没想过

60愿多花钱买学习资料

74对此感兴趣

69会货比三家

62心疼父母的血汗钱

由上表，很容易得出一个结论：城比乡的大学生消费高，但这主要决定于城乡传统的家庭收入落差，由此可以看出制约其消费的是家庭经济状况。另外，城市大学生更注重形象外表，且较学习资料更青睐课外书，而农村大学生则更愿意买学习资料。这是个值得深思的问题，对不同书种的选择反映了其不同的心理。而在做兼职工作方面，城乡的观点互融，但细察一下不难发现，农村较城市对兼职工作感兴趣的更多，他们认为这是绝好的锻炼能力的机会，同时又有一比收益，何乐而不为?而城市的则对兼职工作不那么感兴趣，42的人甚至持一种无所谓的态度。况且我们进一步了解到，很多同学会将这个时间选在大二，但比较一下也会看出来，来自农村的同学出于种种原因(多半是经济)的考虑，把时间贯彻整个大学生涯的也不少，约占20~30。在对消费的态度和顾虑方面，农村大学生的行为也体现了中国的老话穷人的孩子早当家，他们消费原则多是能省则声，62的人的消费顾虑是心疼父母的血汗钱，而城市的消费态度则更倾向合理性，69的人会做好计划在消费，但见到热衷的东西，半数以上的人却表现出较弱的自我控制性。

上表仅是城乡的突出对比方面。当然毕竟是同龄人，消费中自然也表现出了不少相同点。比如：现实消费来源80以上多由家庭给予，而同学们理想的消费来源确是包括了奖学金、和勤工助学，看来，多数大学生已有自力更生的意识，况且，60~70的大学生对现在花父母的钱心有愧疚，希望以后偿还，毕竟，在西方，18以后父母都已放手让孩子独立了。另外绝大多数学生能控制消费，少有透支现象。再者，情感消费也是大学生投资的一个不可或缺的方面恋爱、娱乐、旅游``````虽然仅占全部花销的10左右，但却永远不会退出被消费的舞台，只是在手头紧时会减少，毕竟经济基础决定上层建筑。再次，我们也了解了大学生对购买正版书和环保产品的态度，看来对正版书大家的态度也是分成两派，且势均力敌，正/盗版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶尔买正版，看来，正盗版也是一个倍受关注的话题，大学生理应维护正版，可不扉的价位却让许多人望而却步。现如今，大家对奖学金的态度也有所改观，以往的请客送礼之风得到了遏制，60的人选择存起来备用，而农村大学生甚至有20决定寄给父母。再一点，两处大学生买商品都更重质量、价格、和服务态度，且大多数会货币三家，对品牌的追求似乎不像大家想的那么狂热。但调查中我们发现，大学生的法律意识普遍还不够高，买到三无，30左右会找商家换，32自认倒霉，仅5会选择投诉，维护自己的合法权益。看来，大学生法律意识还有待提高。

而城乡男大学生的消费状况与女大学生大致相同，但在兼职工作方面，男生却呈现出与女生相反的现象：城市男大学生支持整个大学搞兼职的远多于农村，约占47。

为了更准确的反映大学生的消费现状，我们还对其消费的主流场所：饰品店、超市、网吧等处进行了调查走访。从中了解到：女大学生是饰品购买的主流群体，约占总数的90，而小商品吸引他们的主要因素就是款式和质量，要求品牌的不是很多。看来这与我们从学生问卷调查中得出的结论相吻合。而超是消费这一块，女生最欢迎的是零食，男生则偏爱体育用品、酒、饮料等。网吧消费也是不容忽视的一个方面。不论校内的或校外的，走进里面，我们发现80以上的人都在打游戏、聊天。通过对方方面面的调查，我们得出一个结论：大学生消费结构整体上是合理的，

2016年市场调研报告范文二房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20062008每亩均价为207.4万元，2009年亩均价94.1万元，基本与2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从2006年2008年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年2007年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2009年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2006年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2007年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2008年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2009年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们住有所居，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处小产权房违法用地、违法建筑行为。小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台小产权房处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到以产品为中心向以消费者为中心转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

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