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房地产财务实务范文1
一、房地产企业经营的概述
房地产行业的发展庄要从事房地产的开发和建设进行租赁经营以及相关的服务等形成的一种独立性产业部门。其中主要内容包括进行土地的开发、对房产的买卖和租赁、进行物业的管理以及金融方面的投资等具体的运营中, 具有一定的周期性。从整体上来说房地产经营的周期性和社会经济发展的周期性有很大的关系, 同时房地产企业的发展,能够带动建筑、建材和机械、冶金、家具、电器等行业的发展。因此房地产经济的发展对社会经济的发展具有基础性的影响。
二、房地产企业存在的财务风险问题
(一) 债务方面的风险。房地产企业的发展中最大的特点就是负债率比较高这也是房地产企业容易出现财务风险问题的重要原因。相关的资料显示月前我国的房地产企业平均负债率达到了75 % 左右而且一般的房地产项目需要投入的资金都在一两亿甚至是十几亿所以流动资金比较大,才能保证项目的实施和运转。但是一般的房地产企业拥有的流动性资金比较少所以主要是通过银行等一些金融机构来进行融资。但是银行的利息是比较高的而且房地产企业的还款还要等到地产项目开始盈利所以很多的房地产企业都是在负债率比较高的情况下进行经营所以会产生很大的财务风险。一旦某个环节出现问题就会给整个项目的运行产生影响, 对企业的经济效益造成很大的损失。
(二) 房地产企业进行再次融资的风险。由于房地产项目的投资比较大所以,一般的房地产企业很难单独完成一个地产项目往往需要一些金融机构来介入。一些房地产企业在没有机融机构介入的同时就盲目的开始建设项目,导致项目建设中进行融资出现问题。我国的银行大部分属于国有企业在社会经济的发展中起着一定的调节和保持平衡的作用,但是如果房地产企业的收入状况受到影响池会导致银行的运作出现问题始社会经济发展造成一定的影响。
(三) 利率变动给企业造成了财务风险。房地产企业的货款,受到利率变动的影响比较大, 特别是国家的经济政策会对利率变动产生很大影响所以这些因素的影响容易给企业造成比较大的财务风险这也是房地产企业发展中需要考虑的问题。所以国家实施了一定的加息政策进行房地产泡沫的抑制造成了房地产企业的融资成本提高增加了企业的还货压力。而且企业若经营不善段有实现预期的发展目标就会影响到正常的投资和经营这也是目前房地产行业面临的重要问题。
(四) 房地产企业经营管理中的风险。房地产企业的发展中和许多部门有相关的经济往来例如政府、审计等一些管理部门还包括一些企业的债务人、股权人、企业的职工以及企业内部的各个单位等。
由于房地产企业和这些方面的经济关系比较密切所以涉及到的资金量也相对较大这也造成了房地产企业的财务风险增加。同时许多的房地产企业在财务管理方面的制度不是很完善, 也容易导致企业在财务管理方面的疏漏。所以在实际的操作中不仅仅是和其他的部门账目往来的不清楚好包括对成本管理的缺失许多企业没有建立规范的成本控制和管理体系。这些方面的影响容易造成资金的使用超过预期影响企业的经济效益。
三、房地产企业进行财务风险防范的措施
(一) 房地产企业需要优化资本结构。房地产企业的发展,属于资本密集型企业所以必须拥有比较合理的资金结构。目前,国内的很多房地产开发企业拥有的资金是无法独立进行项目开发的但是房地产企业在进行融资的过程中,一定要充分的考虑企业的偿还能力, 以及具体的房地产项目的收益情况。进行项目的开发过程中房地产企业需要进行资本结构的优化,虽然房地产企业的负债经营能够通过金融杠杆原理来增加企业的收益情况但是房地产企业的负债情况需要保持在一个相对合理的范围内。
(二) 房地产企业需要优化融资渠道。当前房地产企业的发展中应积极的拓展融资渠道采取多元化的融资策略从多方面进行融资。所以房地产企业需要摆脱以往的单一性融资方式根据自身的优势,丰富融资手段,例如采用产业基金融资、信托计划融资、以及资金的证券化融资等方式,同时还可采用民间融资的方式为企业的发展提供充足的资金支持。进行多样化的融资还可以降低企业的债务比例减少财务风险。
(三) 房地产企业需要树立财务风险意识。随着市场环境的竞争日趋激烈房地产企业需要树立起一定的风险意识特别是企业的财务风险意识。所以需要企业对整体性的国民经济加强认识根据社会经济的发展形式预测相关的政策变化, 以及对企业的经营管理产生的风险。目前我国的经济发展速度比较快而且相关的政策也需要进行调整和变化必然会对房地产企业的发展产生一定的影响, 因此就需要企业加强对经济形势的分析,以及政策的研究最大限度的避免出现财务风险问题。
(四) 房地产企业需要加强项目的调查, 有效控制成本。房地产行业的发展是一个具有高风险性的行业,受到社会环境的影响比较大特别是社会经济政策的影响所以房地产企业的发展中进行相关项目的开发建设需要在投资前加强对建设项目的考察及投资风险的调查。做好准确的风险评估报告,是促进房地产企业进行成本控制, 减少财务风险的重要方面。
房地产财务实务范文2
1999年5月黄某因经商所需向陈某借款6万元，刘某以其新建的二层楼房为黄某的借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。同年底，刘某经批准在其二层楼房上加盖了一间“小阁楼”用于堆放杂物。到期后，因黄某不能归还借款本息，陈某遂起诉黄某和刘某。
评析：
对刘某所盖“小阁楼”是否属抵押财产及其处理，存在两种不同观点。
第一种观点认为该“小阁楼”属于抵押财产，在案件的执行过程中，应将整栋楼房拍卖，陈某可就所得款优先受偿。其理由是：刘某与陈某的抵押合同有效。刘某在该二楼房上加盖的“小阁楼”与原二层楼房连为一体，该“小阁楼”用于堆放杂物，要配合原二层楼房才能发挥作用，显属从物。根据主物吸收从物的规定以及主物的处分效力及于从物的通例，该“小阁楼”应从属于已设置抵押的二层楼房而为抵押财产的一部份，“小阁楼”应为抵押权效力所及。
第二种观点认为该“小阁楼”不属于抵押财产，其理由是：
首先，从双方当事人的真实意思表示来看，在刘某与陈某订立抵押合同时，“小阁楼”并不存在，刘某系以其二层楼房提供担保、设置抵押，双方的真实意思表示的抵押物为刘某的二层楼房，没有将“小阁楼”作为抵押物的意思表示，而意思表示须真实是民事法律行为的生效要件之一。
其次，“小阁楼”并非登记抵押的建筑物。刘某的二层楼房设立抵押后，经批准在其二层楼房上加盖一间“小阁楼”，该“小阁楼”属须批建的建筑物。根据房产设置抵押时应当办理抵押登记，否则不得对抗第三人，即无优先受偿权利的规定，该“小阁楼”并未办理抵押物登记，不属于抵押财产。
房地产财务实务范文3
关键词：房地产企业 财务风险 风险测度
房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题，决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76. 49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA （经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60%的公司2007 年EVA为负，导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。
一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析
（一）房地产企业财务风险的表现形式 房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的，远高于60%的警戒线。筹资结构不稳定，资金成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应， 再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
（二）房地产企业财务风险管理存在问题 目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。（5）对开发项目缺乏合理规划和科学管理。由于房地产具有不可移动性，其交易的完成只能是通过所有权或是使用权的转移；其次，由于房地产投资的规模大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，因此，科学的规划和管理非常重要，一旦规划不合理，开发定位出现失误，投资分析缺乏可靠依据、开发过程缺乏严密、有效地投资控制、进度控制、质量控制等，就会造成企业财务风险的出现。鉴于房地产企业发生财务危机的现实，房地产企业只有构建符合自身条件的财务危机预警模型，才能及时的发现财务危机的相关动向，随时动态跟踪公司的财务状况，根据预警判别值的变化和判别区间的归属来预测公司发生财务危机的可能性，及时发现导致公司财务危机存在的不良因素，以此寻找关键原因，采取适当措施，从而对财务风险加以有效防范和控制。
二、房地产企业财务风险的实证测度
（一）预测指标的选择 本文选取了我国沪深交易所A股的39家房地产公司作为研究样本。在选取的样本中，房地产行业上市公司数目，ST公司数目都排名第2，满足实证研究对样本的要求，能有效保证实证分析结果的准确性和可靠度。本文选取的具体数据和相关指标按照以下几个方面来选择：本文引用的流通股市值是以公司股票当年12月31日收盘价为依据计算得来的，而非流通股本则是以每股净资产与非流通股数相乘计算的；所有年报数据均采用合并会计报表中的数据；由于所需的利息费用一项从公司财务公布的报表中难以获取，因而使用报表中的财务费用来代替利息费用；每股净资产、净资产收益率、每股收益采用非国际标准数值；总资产按年末数计算。
（二）z模型及其修正 美国学者奥尔曼（Altma）在20世纪60年代中期构建了Z―Score模型，这个模型主要是用来预测企业破产发生的概率。他通过选用66家样本企业，即33家破产企业和与之相对应的相同规模相同行业的33家正常企业，然后按流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五项标准选取了22个指标，最后从中选取五个财务变量，并赋予这五个财务变量一定的权重，这五个变量分别为营运资本/总资产、留存收益/总资产、息税前利润/总资产、股权市价总值/总负债、销售收入/总资产，并依据这个五个变量建立了Z模型。利用搜集到的样本数据代入Z模型计算出一个数值，根据该数值归属哪个区间来预测企业财务危机发生的可能性，其本质是一种多元线性模型。其基本公式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奥尔曼（Altman）在总结搜集到的破产企业数据中，发现了判别Z模型经验性临界值，其中2.675为上临界值，1.81为下临界值。当判别Z值高于2.675时，企业被认定为财务状况良好，破产几率极低；而当判别Z值高于1.81、低于2.675时，企业通常财务状况不稳定，有可能存在财务危机的隐患，需要进一步的跟踪；如果判别Z值低于1.81，则该企业被认为存在极大的破产概率，如果不采取有力措施，将难以摆脱破产命运。具体来说，奥尔曼（Altman）提出的Z模型临界区间如（表1）所示。从Z模型判别区间可以看出，计算出来的Z值越大，则企业出现的财务危机越小，破产机率极低，相反Z值逐渐变小，则企业出现破产机率逐渐增大。同时奥尔曼还发现Z模型在企业破产时前一年预测企业破产情况正确率相当高，在33家破产企业样本中能有效预测31家，33家正常企业样本也能准确预测到32家未发生破产，预测正确率达到95.45%。为了更好的证明Z模型预测的良好效果，奥尔曼教授又选取了81家样本企业即25家破产企业和56家非破产企业，同样采取类似的判别方法，实证结果得出Z模型预测正确率达到93.83%。本文在借鉴奥尔曼对各个变量的定义及计算公式，同时考虑到我国的一些特殊情况，对Z模型运用的5个变量计算公式设定为：X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产；X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产；X3：息税前利润/总资产=（净利润+所得税+财务费用）/总资产；X4：股权市价总值/负债总额=（每股市价×流通股数十每股净资产×非流通股数）/负债总额；X5：销售收入/总资产=主营业务收入/总资产。
（三）Z模型临界值的修正 奥尔曼教授构建的Z模型是具有相当大的学术价值，但是判别方法是基于西方国家较为完备的市场经济环境下的企业风险测度，并不适合我国市场经济条件下的上市公司风险测度，尤其是该模型所设置的临界值偏高，并不适合我国房地产企业财务风险的评价。因此，具体到我国房地产企业的现实来说，必须探索适应我国市场经济条件下的房地产企业财务风险判别标准，才能精准反映我国房地产企业的财务风险状况。基于此，本文在借鉴相关文献资料和数据统计支持下提出我国房地产行业上市公司的经验临界值，然后利用2008年的数据对经验临界值做出检验。目前，国内学者使用净资产收益率指标来预测财务危机时，如陈晓、陈治鸿在研究中认为当净资产收益率小于6%，财务风险较大。因而根据净资产收益率小于6%，得出财务风险较大这一结论。本文统计了此段区间房地产公司的Z统计值，随后再把条件调整地更为严格一点，让每股收益和净资产收益率都小于零。因为通常一家公司每股收益和净资产收益率小于零时，人们一般认为该公司出现财务危机的可能性更大，所以相应的本文也计算了此段区间房地产公司的Z统计值，具体见（表2）。由表得知，当Z值小于0.8481时，ST公司有6家，占了总ST公司的近70%；非ST公司有10家，占总非ST公司的11%。根据谨慎性原则，为了包含更多的ST公司起到提示风险的作用，本文估计Z模型下临界值为1（0.973的约数）。许多文献（刘凤娇，2006；王芳云，2005）都表明，当每股收益大于0.4时，公司的财务状况比较好，本文选为风险较小者，对每股收益大于0.4这一区间的Z值做数据统计，见（表3）。同时也运用了另一个传统指标净资产收益率来判别风险较小者，根据有关文献及房地产业业绩评价标准，当净资产收益率大于10%时，公司财务风险较小。对净资产收益率大于10%这一区间的Z值做数据统计，见（表4）。根据谨慎性原则，本文定义当Z值大于1.7（1.6133，1.8368两者的平均值）时为业绩比较好的公司，风险较小，见（表5）。在Z值大于1.7时，有20家公司，这20家公司按每股收益、净资产收益率、主营业务收入排名都在前面，其每股收益、净资产收益率远超过房地产行业上市公司加权平均每股收益（-0.4）和加权平均净资产收益率（0.09）。综上所述，本文提出我国房地产行业上市公司Z指标的经验临界值见（表6）。
（四）新z模型临界值检验 运用房地产上市公司2008年度财务数据对结论进行检验，在86个非财务危机公司中，模型把9个非财务危机公司判别为财务危机公司，其判别准确度为89.5%；7个财务危机公司中，有1个被认定为非财务危机公司，模型判别准确度为86%；对于整个样本来说，模型判别正确为83个，总体判别准确度为89.2%，模型能具有较好的区分度。从判定结果来看，修改的Z模型的临界值具有较好的使用价值。可以利用Z模型临界值变化趋势来预警房地产公司财务危机。如2009年房地产行业上市公司被实行退市风险警示的珠江控股公司股票，从连续三年的Z值数据来看2006为 1.468，2007为1.056，2008为-0.04，公司发生财务危机概率大。因此，在运用奥尔曼模型对我国房地产企业财务风险进行测度时，应该运用修正后的Z值进行判别，这样才能准确衡量我国房地产企业财务风险，并能加以有效防范和控制。
三、房地产企业财务风险的控制策略
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内。一是做好全面预算和财务集中管理。将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。二是合理安排权益及债务资本，优化资本结构。一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。以此来优化资本结构，为控制财务风险奠定基础。三是注重融资策略创新，建立多元化融资渠道。企业可以积极地、主动地实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。四是加强资金管理，提高资金的利用率。在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，降低企业坏账损失风险，加速资金的运转，提高资金的利用率。同时， 企业要努力降低商品房空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。五是加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。六是建立房地产公司的财务预警系统。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
参考文献：
房地产财务实务范文4
企业采取预算管理工作在实施过程中，很多企业的管理者对预算管理的重要性认识不够深入，对预算管理的各个环节不太清楚，特别是在制定预算程序、财务预算执行以及预算方案调整和控制方面以及对本企业预算分析、评价、考核、奖惩等几个方面存在较大的问题，具体表现在以下几个方面：
1.对财务预算管理缺乏正确的认识。很多企业管理者认为预算只是财务部门的事情，与其他部门的联系不大，所以在开展预算管理过程中，没有让其他职能部门提前参与和配合。这种情况很容易造成财务部门闭门造车，主观现象严重，预算方案编制存在随意性和不科学性，导致编制的最终预算案不切合实际，无法很好执行，发挥不了财务预算对企业运营管理的管控作用。从预算案编制的范围来看，很多企业的财务部门只注重销售环节的收入和费用预算方案，忽视了企业资本支出预算的编制。在企业进行重大投资过程中，不进行有效的规划和管理导致业务部门得不到及时的资金支持。对投资的资金没有合理的规划和预算，导致资金分配不合理，后期又无法正常流动，导致生产效益低或者根本没有产生效益。投资预算管理是当前很多企业财务预算管理中的薄弱环节，需要企业在今后经营过程中需要重点关注和加强的一个环节。
2.财务预算管理过程中存在较多不科学性和难以操作性。预算案的编制应该科学合理，这样企业在经过相应的努力之后才能够实现既定的财务目标。但是在实际的财务预算管理过程中，主观上财务人员都是从自身的利益和绩效出发，对于与财务预算有关的信息从来不公开，也不与企业的其他部门进行有效的沟通，很难调动起相关人员的工作积极性，同时，在预算案制定过程中，房地产市场顾客需求的多样性，项目公司必须不断修改设计方案以适应市场需求，导致新项目难以找到合适的预算参考标准，多样性过高的预算标准也使预算执行部门在实际操作中困难重重，很难达到既定要求。特别是目前企业管理层普遍面临严格的绩效考核，在制定预算案时，各部门都会有所保留，并且编制的预算案也比较简单，对于许多复杂的实际业务问题不能采用相应的手段解决，在管理过程中，不能灵活的采用多种预算方法，无法实时反应市场的变化情况，导致对预算执行产生了严重的影响，从而使预算案失去了其应有的作用，造成经常性的调整预算方案，大大降低了预算案的有效性和严肃性，使得企业的预算逐渐脱离了实际，降低了预算管理的可操作性。
3.对财务预算管理缺乏健全的奖惩机制。由于房地产企业项目的创新需求，预算编制较多使用零基预算方法，企业运营过程中不确定性因素增多，预算调整频繁，客观上给预算考核标准制定带来很大麻烦，不便于后期预算执行考核。某些领导者不重视预算管理的考核和评价，没有将预算作为财务部门考核评价的重要标准和依据，使企业的各种约束机制考核机制以及奖惩机制形同虚设。此外，很多企业在财务预算管理过程中制定的各种奖惩机制作用不是很明显，考核过程中较多的强调了客观因素对预算管理影响，而没有考虑到财务人员自身的主观因素对财务管理限制。此外，很多企业在考核过程中带有浓厚的个人主观色彩、小团体意识，奖励偏向自己的小圈子，使考核工作名存实亡。在预算管理过程中，对工作中取得了显著成效的工作人员奖励不足，对预算过程中存在的问题以及违规的人员处罚力度不够，在很大程度上影响了业务参与人员的工作积极性，严重妨碍预算管理工作的正常开展。
二、解决企业财务预算管理问题的应对措施
预算管理是以价值计量和其他数量形式为基础的管理模式，综合的反映出企业未来经营规划和目标等各种信息的执行结果。企业财务预算管理是一个系统性的工程，也是一个长期的过程，因此在制定预算方案的过程中，应该高度重视预算案的编制、执行以及反馈分析和调整，其中的任何一个环节都不能忽视，忽视了任何一个环节都有可能会对企业的财务预算管理工作造成严重影响。在经营过程中，要使预算管理工作顺利的进行和起到应有的效果，必须树立全局的管理理念，不断增强预算管理的意识，并借助信息化技术和各种手段，保证预算管理工作顺利的推进。
1.企业的管理者必须重视过和支持财务预算管理工作的开展。企业的高层管理者要把企业财务预算管理工作作为企业管理的一项重要的系统性工程来抓，直接参与到预算管理工作中来。在一些具体的工作环节上，要亲力亲为，在一些具体的环节上如对财务预算管理中的授权和审批过程都需要管理者亲自操作，而且还要对财务预算管理的整个过程有一个比较明确的了解，对财务预算管理工作的整个过程都要严格监督其落实和执行。
2.让企业的全体员工都能参与到企业财务管理中。在进行财务预算管理过程中，从预算案的编制到最后的执行和实施，都需要企业的各个部门和全体成员之间的通力配合完成，这就要求企业的全体工作人员在工作过程中，要树立预算的全局观，不断增强自身的预算管理意识，同时还要积极的参与企业的预算管理工作，为企业的财务预算管理贡献自己的一份力量，发挥自己应用的作用。
3.建立财务预算制度运转体系。预算管理与企业的基础管理工作有着密切的关系，进行预算管理能够有效的规范和完善企业的基础性管理工作。要做好企业财务预算管理，必须依靠完善的制度措施来保证其很好的实施。所以，企业在进行预算管理过程中，应该制定详细的财务预算管理制度和措施，在管理过程中明确预算运转的各项流程，并对预算审批程序进行严格的控制和审批，并制定具体可行的业务事项管理办法。企业通过制定完善的预算管理制度，才能真正的形成权责明确，执行有力，奖罚分明的预算管理体系。
三、结语
房地产财务实务范文5
关键词：房地产企业 偿债能力 盈利能力 营运能力 发展能力
中图分类号：F234 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）12-195-02
一、目前我国房地产上市公司的现状
我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明：2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3％，涨幅比2009年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。同时，也应清醒地看到，中国的房地产企业在快速发展中存在着这样那样的问题。房地产企业目前面临的财务困境主要存在流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。
二、财务分析的方法
1.财务分析的意义。财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义，具体来说，财务分析的意义主要有以下几个方面：一是可以判断企业的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解企业的资产结构和负债水平是否合理，从而判断企业的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。
2.财务指标分析概述。（1）偿债能力分析。一是短期偿债能力分析：
二是长期偿债能力分析：
（2）营运能力分析。
（3）盈利能力分析。
（4）发展能力分析。
三、房地产行业上市公司财务分析案例研究
某房地产上市公司，按总资产和净资产的规模在中国房地产上市公司排名中都是高居榜首，根据该公司2009年至2010年的资产负债表和利润表可以计算出以下财务指标：
1.偿债能力分析指标。
流动比率＝流动资产÷流动负债
＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
速动比率＝速动资产÷流动负债
＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
资产负债率＝负债总额÷资产总额
＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
产权比率＝负债总额÷所有者权益总额
＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
2.营运能力分析的指标。
应收账款周转率（次数）＝营业收入÷应收账款平均余额
＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
存货周转率＝营业成本÷存货平均余额
＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
流动资产周转率＝营业收入÷流动资产平均余额
＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
总资产周转率＝营业收入÷总资产平均余额
＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
3.盈利能力分析的指标如下：
营业利润率＝营业利润÷营业收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
净资产收益率＝净利润÷平均净资产（指所有者权益）＝14.16％
4.发展能力分析的指标如下：
营业收入增长率＝本年营业收入增长额÷上年营业收入总额
＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
资本积累率＝本年所有者权益增长额÷年初所有者权益
＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
资本保值增值率＝年末所有者权益÷年初所有者权益
＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
通过以上财务指标可以看出该上市公司2010年的财务指标有以下特点：一是偿债能力分析。一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2，速动比率为1较合适，该企业流动比率是1.59，速动比率是0.56，表明该企业的流动资产较少，速动比率过低，企业会面临偿债风险。
资产负债率越低（50％以下），产权比率越低（100％以下），说明企业长期偿债能力越强。该企业资产负债率是74.69％，产权比率是295.04％，表明企业资产对债权人权益的保障程度较低，承担的风险较大，企业的长期偿债能力较低。二是营运能力分析。该企业应收账款周转率是43.96次，周转速度较快，表明企业对应收账款管理的效率较高。，信用销售管理严格；存货周转率是0.27次，流动资产周转率是0.77次，总资产周转率是0.29次。这三个指标较低，表明企业存货占用水平较高，流动性较低，流动资产利用效果较差，企业全部资产营运效率较低，长此以往会降低企业的短期偿债能力及获利能力。三是盈利能力分析。该企业营业利润率是23.06％，表明企业主营业务市场竞争力较强，发展潜力较大，获利能力较强。净资产收益率是14.16％，说明公司自有资本获取收益的能力较强，营运效益较好，对公司投资人、债权人的利益有一定保证程度。四是发展能力分析。资本积累率反映了公司当年所有者权益总额的增长率，体现了公司资本的积累情况，是公司发展强盛的标志，也是公司扩大再生产的源泉，展示了公司的发展潜力。该企业资本积累率是20.21％，表明公司的资本积累较多，公司资本保全性较强，抵御风险、持续发展的能力较强。资本保值增值率是根据“资本保全”原则涉及的指标，更加谨慎、稳健地反映了公司资本的保全和增值情况，也充分体现了经营者的主管努力程度和利润分配中积累状况，一般该指标应大于100%。该企业资本保值增值率是120.21％，表明公司的资本保全状况很好，所有者权益增长很快。
四、对房地产行业发展的思考
通过对房地产上市公司的财务指标分析，可以发现虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
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2.财政部会计资格评价中心.2010年中级会计资格财务管理.中国财政经济出版社,2009
房地产财务实务范文6
民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，I I的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}J的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。
【关键词】
房地产企业：则务风险：控制：措施。
一、房地产企业财务风险的表现。
房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。
（一）面临利率变动带来风险。
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。
（二）通货膨胀引起的风险。
通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。
（三）税率变动带来的风险。
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。
（四）因资产负债率增加引发的风险。
因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。
（五）再筹资带来的风险。
高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。
（六）投资收回导致的风险。
政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。
二、房地产企业财务风险的形成原因。
（一）缺乏有效的财务预算管理。
房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
（二）成本费用控制不严。
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。
（三）内部审计机制不够健全。
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。
（四）缺乏对现金流量的科学管理。
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。
然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产企业财务风险的控制措施。
（一）对企业的资本结构进行优化。
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。
（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。
众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。
（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。
企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。
（四）建立强有力的风险预警机制。
房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。
（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。
对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。
四、结束语。
综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。
【参考文献】
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