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房地产企业税务风险范文1
摘 要 随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。
关键词 房地产企业 税务风险 策略
房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。
另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：
一、建立管理税务风险的专设机构
房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。
二、对税务风险控制活动进行规范
税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。
案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。
税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。
三、重视建立企业税务风险防范管理体系
房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。
又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。
四、加强内部审计与自查
房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。
我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。
参考文献：
[1]李琳.浅谈大型企业的税务风险管理.交通财会.2009（10）.
房地产企业税务风险范文2
【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制
一、企业税务风险概析
企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。
企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。
二、房地产企业税务风险产生的原因分析
（一）房地产企业内部原因
1.房地产企业财务核算水平的准确性不高
财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。
2.房地产企业制度不健全
房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
3.房地产企业纳税的重视度不够
房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。
（二）企业外部原因
1.税法的多变性
每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。
2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在
代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业税务风险防范的若干策略
（一）房地产企业税务风险预警系统建设
企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。
1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查
房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。
2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督
对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。
（二）控制税收筹划风险
房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。
（三）加强企业与外部机构的沟通合作
加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。
在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。
四、结语
房地产企业税务风险范文3
关键词：“营改增”；房地产企业；税收风险管理
当前，“营改增”在房地产企业中已经非常常见，并且通过这一制度来有效改变重复征税的问题。在“营改增”的背景下，加强对税收风险的管理，对于房地产企业的发展有着非常重要的作用，也是企业合理纳税的根本。在房地产企业不断发展过程中，非常容易出现税务风险，所以，就应该合理运用“营改增”制度，积极完善相应的管理制度，更好的推动房地产企业稳定向前发展。
一、“营改增”对房地产企业税收风险管理的重要作用
（一）缓解房地产企业纳税压力当前，税收的一些原则还没有得以完善，而在以往增值税背景下，房地产企业的税收并不没有减少，反而有所增加，要比在“营改增”的背景下增加很多。根据对房地产企业的税收计算能够发现，通过落实“营改增”政策，就能够很好的缓解房地产企业的纳税压力，并且为其提供增值税发票，有效地减轻其负担，更好地为房地产企业的发展提供相应帮助。
（二）将其行业分类细化在“营改增”政策下，我国税后体系更加完善，对其各类服务的有效分类，能够达到理想的纳税效果，通过这样的方法就能够很好的解决征税不正确的问题，缓解房地产行业在发展过程中所存在的经济问题，让消费者能够更加想要购买房产。从房地产企业的角度上来看，能够将施工合同划分为两部分，分别是采购和施工，因为在这其中的采购能够获得增值税发票，这样就能够很好的减少纳税，将其房地产工程成本控制在合理范围内，进而帮助房地产企业更加稳定的发展。
二、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理存在的问题
（一）税收负担增加的税务风险在“营改增”没有落实前，房地产企业在纳税过程中，会以不动产销售为基础来进行。而在“营改增”政策落实后，房地产的纳税标准就改为增值税，在这其中的税率有所增加。所以，从这方面也就能够看出，在落实“营改增”政策后，其房地产企业的纳税负担有所增加，但是，在这其中包括很多内容，其中的一部分能够用房地产企业来抵扣纳税额度，进而就提升房地产企业的经济收益。将原本房地产企业的营业额中一部分转化为营业税。从一定程度上来看，“营改增”政策的落实，能够减少成本投入，进而帮助房地产企业获取理想经济收益。但是，房地产企业需要能够将其能够用于抵扣的增值税发票进行整理，并且严格按照相应规定来制定，否则就会导致房地产企业的税务增多，阻碍房地产企业的运行。
（二）房地产企业的财务增加对于房地产行业而言，其自身的性质有一定的特点，企业在运行过程中需要考虑多个方面，对于在这其中的各种复杂内容，都需要进行整理。而且，房地产企业在开展项目时，前期投入金额较大，所获得的经济收益时间较长，需要承担很大的风险。所以，从以上问题也就能够看出，想要有效整合能够抵扣增值税的相应发票，并对其管理并不是一件容易的事情。但是，房地产企业需要将后续的经济收益和成本进行联系，积极和相关单位进行沟通，按照我国相关法律法规来开展工作，最大程度上减少房地产企业的成本影响，有效提升其经济效益。
（三）增加成本流出通过对相关文件内容分析能够得知，对于房地产工程的造价，税前造价×11%，那么在这其中的发票是否能够用于抵扣增值税发票就成为研究内容。通过对这一内容的有效分析能够发现，在“营改增”落实前并没有过大的差异。但是，在落实这项政策后，房地产企业的税率有所增加，这样就导致成本增加，使得房地产企业在开展项目时需要在合同中明确这一点。
三、“营改增”背景下房地产企业税收风险的问题原因
（一）缺少合理的税收风险防控制度当前，很多房地产企业并没有在发展过程中积极的与相关部门进行沟通，导致在工作时信息不具备时效性。也没有为其建立完整的沟通渠道，这样就不能够有效了解税收政策变化情况。还有就是一些房地产企业没有根据自身情况来明确所存在的税收风险，也没有制定相应控制制度，对于税收风险中所存在的控制、评估等方面都没有进行有效管理，这样就导致出现大量的税务风险。
（二）缺少涉税风险一些房地产企业在构建税务风险评估体系过程中，并没有加以重视，这样就导致容易出现税务风险。在正常情况下，风险识别、分析等，都是税务风险中非常重要的一部分，一旦在这其中任何一个环节存在问题，都会影响最终效果。而且，虽然有部分房地产企业已经建立管理流程，但是依然还是没有对一些潜在问题进行分析，缺少相应管理制度，导致依然存在税务风险。
（三）缺少信息沟通制度市场变化速度非常快，及时的获取信息对于房地产企业的管理人员有着非常重要的意义。但是，在管理税务风险过程中，却没有及时的传递市场变化信息。在“营改增”的背景下，房地产企业并没有及时建立沟通制度，导致各部门之间缺少沟通，影响后期的税务管理工作质量。
四、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理的策略
（一）建立健全税务风险管控制度房地产企业在发展过程中，要以税收内部控制为基础，来了解内部控制中所存在的问题，并且采取相应措施，以此来规避税务风险。在税务风险管理中分为事前、事中和事后三个部分，这三个部分有着非常紧密的联系，进而通过这样的方法来形成整个管理体系。在事前管理中，应该及时的为其制定管理制度，形成正确的管理理念。在事中管理中，应该能够分析财务指标，并且了解其中的潜在问题，以此来更好的应用定量和定性分析，让其风险控制在合理范围内。在事后管理时，应该积极构建信息化系统，确保其信息的通畅，准确落实税务风险管理。
（二）构建涉税税务风险评估体系如果想要稳定提升房地产企业的税务风险管理水平，就应积极的构建风险评估体系。通过构建体系，就能够对房地产企业在各个阶段所存在的税务风险进行有效分析，这样就能够更好的控制成本，降低税务风险。可以利用决策分析法，来了解在这过程中是否存在税务风险，找出其出现税务风险的原因，并积极采取相应措施。与此同时，房地产企业在不断发展过程中，也应该能够对其中关键环节进行评估，及时找出税务风险，并有效解决。
房地产企业税务风险范文4
关键词：税务筹划 社会主义法系 财务战略 房地产 问题
在社会经济快速发展的情况下，税务机关特别将房地产行业的纳税情况作为监管重点。针对当前政府对房地产企业税收政策的严厉情况，以及某些房地产企业中存在的偷税漏税的行为，因此房地产企业更应该做好税务筹划工作，可以在一定的社会制度环境之下，对企业的涉税事项进行减税谋划，实现企业的财务目标。
一、当前房地产企业税务筹划中的问题
（一）房地产企业薄弱的纳税意识
企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱，因此在当前的房地产企业面临沉重税收负担之时，一些房地产企业就会铤而走险，利用不法手段进行偷税、逃税，以此来减少应纳的税款。企业的这种偷税、漏税现象，不仅影响企业的市场竞争发展，而且还会对企业的声誉造成影响，给企业的税收带来了更多风险。
（二）房地产企业对纳税的错误认识
在很多房地产企业中，经常会将纳税筹划作为财务部门来进行会计处理工作，致使企业出现多交税、被税务机关处罚的情况，这不仅是因为财务人员对我国税收机制的不了解，不能及时回应公司企业的纳税筹划问题，导致房地产企业内出现无法解决纳税问题的情况。在实际的房地产企业税收环节中，一是针对企业的税收环节，二就是企业的交纳税收环节，虽然房地产企业的会计财务部门经常与税务机关打交道，但是财务部门的工作还是比较片面的，也只是将房地产企业的税款交到税务机关，对于房地产企业税款筹划的能力还有待提升。
（三）房地产企业内部缺乏纳税管理
在目前我国的房地产企业内部，虽然产企业财务人员也在学习和税收相关的法律、法规，但是这对企业的纳税筹划并没有多少帮助，反而还会形成企业内偷税逃税的现象。在房地产企业内部由于财务人员没有掌握筹划方法与技巧，使得企业经营每个环节的税收问题都成为负担，从而成为房地产企业在纳税管理决策中的盲区。
（四）房地产企业不知如何规避风险
在房地产企业中，由于缺乏必要的纳税管理，因此造成企业纳税人的交税风险，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易为企业造成纳税风险。其实在房地产企业中正确的纳税观念为，合同决定税收，因此只有加强了房地产企业内部的纳税管理，才可以促进公司内部间相互配合，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。
（五）企业内纳税筹划实施不及时
在房地产企业中，对于税收方面的问题总是放在财务问题之后来解决，但是在房地产企业中纳税筹划工作应该在事前，如果纳税筹划做的不及时就有可能面临偷税、漏税的风险，给房地产企业今后的发展带来影响。
二、房地产企业中做好税务筹划工作的意义
在我国当前的经济形势之下，金融危机对房地产行业也产生严格的控制，只有做好房地产企业的税务筹划工作，严格按照国家政策对企业内的税收做好筹划，不仅可以减轻房地产企业的资金压力，还可以为企业减少纳税成本，提高企业的利润空间。做好房地产企业的税务筹划，可以增强企业抵抗经济风险的能力，调整企业的经济模式，依据合理的方法做好企业的税务筹划，为房地产企业减轻纳税压力。做好税务筹划工作有利于为房地产企业减轻税负，提高企业的竞争力。在房地产企业中，税务筹划人员在法律许可的规定范围内，使用一些方法和策略，对房地产企业的经营活动以及财务活动中关于涉税的事项，统统都要进行筹划和安排，从而最大限度减少房地产企业的纳税支出，实现房地产企业经济利益的最大化。
在我国房地产开发企业的税务筹划上，在房地产宏观调控政策背景下，调整好房地产企业的财务战略， 企业的财务部门应该将税务筹划作为工作中的重点，指导房地产企业在融资过程、投资过程以及利润分配上的税务筹划问题，降低企业赋税成本。在房地产开发企业中，还应该让企业内财务部门配合纳税筹划的工作实现，以合法的手段降低企业纳税人的纳税成本，实现纳税筹划，依照国家规定来进行交税，规避企业的纳税风险，减轻企业的纳税负担。
三、浅析改进后房地产企业税务筹划的思路
（一）认清税务筹划的价值
在我国房地产企业进行税务筹划时，理论中应选择税收优惠多、税负的伸缩性大的税种，并以此来作为切入点。在房地产企业中就可以土地增值税作为切入点，因此土地增值税就是有很高税务筹划价值的税种，不仅是因为其税率较高，税负重，而且其税率的跳跃性大，在不同级次的税收负担上存在很大的差距。在我国的《土地增值税暂行条例》中第8条规定，如果纳税人建造普通标准的住宅出售，那么对于增值额未超过的需要扣除产地项目金额20%的，而且还免征土地增值税，这对于房地产企业来说在税务筹划有很大的价值，值得拥有。
（二）在税务筹划中引入变量
在我国房地产企业的税务筹划中，应该不断去寻找发现变量，因为变量不仅会影响税收政策的差异化选择，还可以引起税额的变化，为企业带来更多的收益。房地产企业中影响应纳税额的就是计税依据与税率，当计税依据越小，其税率也就越低，应纳税额也会相对越少，因此在税务筹划方法中可以从这两点下功夫，提高企业的经济收益。
（三）灵活运用税收政策的特定条款
在我国的房地产企业中，还可以找到相关税收政策里的特定条款，利用税收政策来减轻纳税成本。首先，在房地产企业涉及土地增值税、房产税等纳税义务时，就可以使用差异性条款，有效降低房地产增值率。其次，当房地产企业选择一种纳税主体的不同纳税方法时，纳税人就可以通过测算采用选择性条款，选成本较低的纳税模式，为降低企业纳税成本多出几种建议，从而选择最优的方法。最后，就是优惠性条款的使用，在我国的土地增值税法中就规定了许多优惠政策，因此房地产企业可以充分利用优惠性条款，以优惠政策来进行企业内的税务筹划，为降低企业的纳税成本做出良好决策，给房地产企业的发展带来更多收益。
（四）税务筹划中需遵循成本收益的原则
在房地产企业中各税种间是相互联系依存的，进行房地产企业的税务筹划，是为获得企业整体经济的利益，并不是只对于某一环节税收的利益，因此房地产企业的税务筹划中应该分析成本收益，先判断其在经济上的可行性。房地产企业的税务筹划中，应合法控制降低增值率，可以先降低产品售价，然后再增加可扣除项目的业务，这样虽然会减少其他成本与税负的上升，但是房地产企业在税务筹划中应将整体做为重点，提高企业的总体收益。
四、结束语
由上可知，在我国当前的社会经济形势之下，面对房地产行业税费负担较重的情况，只有做好房地产企业的税务筹划工作，引起企业财务管理部门中对税务筹划的重视，解决房地产企业的税务筹划中存在的问题，才是提高企业经营利润的良策。因此房地产企业应该做好税务筹划工作，在遵守经济法律制度前提下，为企业减轻税负，减轻企业成本，实现房地产企业财务目标的谋划，为房地产企业的发展做出贡献。
参考文献：
[1]靳丽萍.税务筹划在科技型企业财务管理中的应用[J].山西财税，2009
[2]汪永华.房地产企业税务筹划浅析[J].现代商业，2011
[3]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D].厦门大学，2010
房地产企业税务风险范文5
关键词：房地产；企业税收风险；内控管理
随着国家房地产行业规模的不断扩大，其在我国的GPD中所占比重已经非常大，这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大，且经营过程较为复杂，其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面，如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控，将会给企业发展带来比较严重的障碍，所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析，以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段，通过有效的税收控制来提升企业的经济效益，同时不断地实现税收风险的化解。
1房地产当前的税收风险分析
从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。
2房地产企业当前的税收风险内控现状
2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念
房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。
2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全
要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。
2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况
(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。
3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略
3.1成立专门的风险识别体系
针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。
3.2进行有效的税收风险评估
企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。
3.3不断完善风险应对体系
面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。
3.4完善关于税收风险的内控管理机制
很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。
3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势
税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。
3.6针对土地增值税的风险控制
房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。
3.7针对企业所得税的有效管控
房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。
4结语
总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。
参考文献
[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).
[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).
[3]刘蓉.企业税务风险及其管理理论的研究兴起与理论框架构建[J].光华财税年刊,2013(00).
房地产企业税务风险范文6
[关键词]房地产企业 纳税 偷税行为
近年来，房地产企业面临空前严重的来自税收的压力。一方面，国家税务总局配合宏观调控的政策要求出台了多项针对房地产业的税收政策，房地产企业已成为各地税务部门征管工作的重点；另一方面，购房者的维权意识在国家着力规范房地产业的背景下普遍有了提高，向税务部门举报开发商开票不规范的越来越多。于是，我们在媒体上看到，一些房地产企业上了欠税的“黑名单”，其中不乏知名度较高的大企业。房地产企业的税收工作，既有会计记帐、税收申报、税款缴纳等工作，还有税务参与企业经营决策的工作。这些工作要求企业的负责人对企业的税收管理工作有准确、科学的认识。
一、偷逃税款的危害
北京市地税局早在2005年对全市1103家房地产注册企业的税务稽查中，发现有965家企业存在偷税漏税100万元以上的情况。情况越演越烈，到2010年税务稽查全市房地产企业罚款4301万元。企业偷漏税收的行为一旦被查实，补交税款之余，可能还要接受处罚，企业名称还可能被媒体曝光。偷税情节严重的企业，甚至会有灭顶之灾降临：总经理坐牢，项目停顿，甚或被迫转让项目以补交税款和罚款。如果企业面临偷税漏税的不法行为，税务局查证其税收问题将涉及企业开发的每一个环节，渗透到了企业内部的每一个毛孔。情节严重的将追究其刑事责任。
二、纳税遵从，防范风险
税收是房地产企业经营中不可避免的一项支出。作为企业的经营者，希望尽量降低经营成本，但违法逃税显然不是一条正路。企业应杜绝无意识的少申报税收行为的发生。在企业完成各项经济交易活动后的纳税登记计算和申报等一系列工作中，应严格遵从税收法律。纳税遵从主要是为了降低企业的纳税风险。这种风险既有少申报带来的处罚风险，也有多申报带来的效益流失风险。纳税遵从的核心内容是纳税申报，企业的办税人员必须准确理解和掌握税法所规定的各项税款的计算方法，准确、按期、完整地填写有关的纳税申报表。
另外，税务人员的业务水平对于能否有效降低纳税风险至关重要。在房地产企业的漏税行为中，就有相当数量的案例是非主观的，是由于企业的财税人员对税法不够精通造成的少申报。然而在现实中，这种行为经常被税务部门当作偷税处理，企业形象也因此受到不必要的伤害。企业的财税人员不精通税法同样会导致多申报税收。纳税申报既检验着一个企业办税人员的税收政策水平，也检验着企业对纳税工作的重视程度。企业应组建与财务部并行的税务部，重视纳税行为，建立防范风险发生的机制，防范纳税风险，减少因人为操作不当而造成的损失。
三、税务筹划，减轻负担
房地产行业的政策近两年发生了很大的变化，行业的平均利润在变薄，而税收征管却变得严格了；并且，相当多的企业在政策调控下出现资金紧张，因此研究企业依法、合理在税收上的减负，成为房地产企业关注的焦点。企业应做好“纳税筹划”等工作，减轻税收负担和不当操作带来的风险损失。
纳税筹划是指纳税人在发生各项经济交易活动之前的纳税准备以及与纳税准备相关的一系列工作的总称。它是纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的，在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先安排的过程。纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税、欠税和避税最大的不同，是具有合法性。一方面，纳税筹划应交由企业的股东会、董事会及其领导下的部门经理们完成，而不是如处理纳税遵从问题一样由企业的财务人员和税务人员负责；另一方面，纳税遵从与纳税筹划以企业的经济交易活动是否发生作为分水岭：如果发生了，企业处理相应的纳税事务就应该依照纳税遵从的原则；如果未发生，企业处理相应的纳税事务就可以依照纳税筹划的原则。现实中，很多企业的负责人把纳税遵从和纳税筹划二者混为一谈或搞颠倒了。当然，纳税遵从和纳税筹划之间也有紧密的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了这个前提和基础，纳税筹划就无从谈起。假设一个企业只想赚钱，而不想交任何税收，纳税筹划无法满足它的要求。纳税筹划所能做到的，是不交或少交某项税收。
四、纳税筹划的必要性
对房地产企业而言，其面临着复杂的市场环境，因此建立纳税筹划概念、进行必要的纳税筹划是十分必要的。房地产企业的经营者或投资者在从事经营活动或投资活动之前，应该把税收作为影响企业最终经营成果的一个重要因素来设计和安排。
第一，房地产企业整体税收负担较重。根据一项权威统计，中国房地产企业的平均税负率是10-15%。美国《福布斯》杂志公布的2010年“税负痛苦指数”中，中国内地的水平高居全球第二，仅次于法国。这个评价是否公允，难以给出简单的回答，不过客观地说，中国纳税人的税收负担确实比较重。在很多行业具有普遍性的逃税行为与此有密切的关系[4]；第二，税务征管逐步规范化的需要。从政府的角度看，房地产业是国民经济的支柱产业，它为地方财政贡献着不小的税收收入；房地产企业面临的税收大环境正在从宽松走向严谨；第三，政府间歇性打击富人逃税的需要。从建设和谐社会的角度看，这个行业迅速制造着富翁，从业者却声誉不高，民众的不满反过来给执政者造成了压力；最后，这是摒弃无税经营决策模式的需要。很多人在开办公司时没有想过税收问题，或者在经营决策的过程中没有考虑过税收问题。这种无税经营决策模式必须改变，要先考虑税收，然后考虑经营方式，最后考虑风险。
五、结论
总之，企业要处理好纳税事务，既防范税务风险，又节约税收成本，企业经营者就应该有这样的认识：企业的财税人员要掌握好国家的税收政策和精神，在做纳税遵从的工作时尽可能地降低企业的税务风险；企业的决策层则要挖掘企业的经营资源、调整企业的经营思路和经营方式，通过纳税筹划尽可能地降低企业的税收负担。
参考文献：
[1]周叶.企业家纳税行为的经济学分析.上海：上海财经大学出版社，2009
[2]北京市地方税务局数据资料.北京市地方税务局，2010，04
