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车库管理制度及方案范文1
(一)业主入住前期物业管理工作。
1. 熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收;
2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3. 配合销售部的售楼工作;
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
(三)公共设施、设备的管理
对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
(四)环境卫生和绿化管理
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
(五)小区安全工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
(六)其他
1. 搞好维修服务工作
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2. 加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训
虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
三、xx年工作计划
车库管理制度及方案范文2
注册地址：重庆市渝中区公园路19号18-5
乙方：
身份证号码：
住址：
联系电话：
为维护本小区内的交通秩序，规范车库车辆的停放，确保业主车辆的安全。根据《重庆市物业管理条例》等相关法律法规的规定，以及本小区的实际情况，确保双方的权利义务，制定本合同。
第一条：双方的权利和义务：
一、甲方的权利和义务：
1、负责建立、健全本车库车位业主资料及停放车辆的档案资料;
2、制定本车库管理的相关规定;
3、制止违反本车库管理及危害车库设施、设备的行为;
4、根据本合同收取车位物业管理服务费;
5、规范车库停车，制止乱停乱放，确保消防通道畅通;
6、配合车位产权人之间，与第三方之间的相关关系的协调;
7、经授权积极配合对车库设施、设备的专项维修;
二、乙方的权利和义务：
1、提供停放车辆信息：车位产权人自有车辆，及租赁车位使用人如实申报车辆信息，填写车辆信息卡。如有变动，及时向管理处变更。
2、监督甲方的车辆管理服务工作，就车辆管理的有关问题向甲方提出合理的意见和建议;
3、车库内所有设施设备归全体车位所有人所有，爱护设施设备。严格遵守物业公司制定的车库管理的相关规定，如因违反规定造成损失，由乙方承担相关责任;
4、依据本合同按时缴纳车位物业服务费;
5、配合物业公司对车库的管理工作;
第二条：车库物业管理服务
1、车库卫生整洁，引导车辆停放有序;
2、公用设施、设备配套运行使用正常，确保无事故隐患，日常使用中严格遵守操作规程和保养规范;
3、停车场相关管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有序;
4、消防设施配置的日常管理，运行正常，可随时启用，消防通道确保畅通，制定有效的消防应急方案;
5、车库实行24小时监控和不定时巡查值班制度;
6、实行一卡一车，无停车卡车辆禁止进入;
7、承担车库设施设备单次单项200元以内的日常维修费用;
第三条：车辆停放中的禁止行为
1、禁止占用他人车位，按规范停车，不得对他人车位使用造成阻碍，不得在禁止停车区域停放车辆;
2、限止超高超宽车辆进入车库;
3、车库内不得练车、修车、冲洗车辆。如有滴、漏现象必须及时清理;
4、禁止装有剧毒、易燃、易爆等危险品的车辆在车库内停放;
5、禁止将车位改作他用;
6、严禁在车库动火;
7、禁止在车内存放现金、贵重物品;
第四条：车位物业管理服务费
停车管理物业服务费：60元/月;按季收取，每季度第一个月10前到物业管理处缴纳;
第五条：违约责任的处理
1、甲方违反本合同，未达到管理服务质量目标的，乙方有权督促甲方限期整改;由于乙方原因造成甲方未能达到服务目标的，甲方有权要求乙方限期整改，但不得拒缴物业管理费。
2、甲方违反本合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有违规收费，退还利息并支付违约金
3、乙方违反本合同，不按约定缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交欠款，按日千分之三承担滞纳金。
4、乙方停放车辆后必须锁好车辆，带离车内财物，并检查车辆状态，由于滴、漏、电路等车辆本身原因原因造成的车辆毁损，以及第三人损失，乙方自行承担。
第六条：为维护业主、公众的切身利益，在不可预见的情况下，甲方有权协助有关部门采取紧急措施，如发现燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件 ，甲方因采取紧急措施造成的乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定执行。
第七条：本合同同本物业在小区的物业管理期间。
第八条：因不可抗力致使本合同无法履行时，双方均不承担违约责任。
第九条：本合同一式两份，双主各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。 甲方(盖章)：重庆z物业管理有限公司 乙方：
车库管理制度及方案范文3
本人***，*，*年*月*日出生，*年*月毕业于***，***系***专业，大学本科学历。在校期间取得国家英语等级证书CET四级，国家计算机等级二级，二级建造师（建筑）、学士学位证书。2104年开始进入施工单位实习，2015年7月至今先后工作于***。先后担任施工员、栋号长、工区主任职位。从业至今依靠努力上进，于2017年同时考取一级建造师（建筑）和二级建造师（市政）证书。
参加工作以来，对于单位制定的各项规章制度，严格遵守，宽以待人。在生活工作中，不断学习，使我在工作中的每一年都能获得新的知识。现将自工作以来所从事工程项目简单介绍如下：
2015年7月—2016年12月工作于***，在***项目担任施工员，地下室2层（含人防）占地面积4万多平方米，9栋高层总建筑面积16万平方米，负责7#楼、10#楼及周边车库。地下车库结构基础形式为独立柱、条形基础，构造钢筋混凝土底板，根据设计水压力采用抗浮锚杆构造施工，地下室顶板及公建与住宅转换层主框架梁采用有粘结预应力钢铰线施工，地下室顶板采用PDF空心管减轻荷载穿插暗梁构造，主楼9栋，层数32层包括底层商业，结构形式为框架、框剪，住宅内框架梁为与板整体连接暗梁，内墙采用水泥珍珠岩轻体隔墙填充，外墙钢丝网架聚苯乙烯内保温，地下室顶板整体回填土，景观设计有一条小溪，主入口大广场、景广场及喷泉广场等。
2016年12月—2019年3月在湖北高企达建设有限公司任职期间先后参与***施工建设，作为栋号长，负责从土方开挖、主体施工、装修施工到精装修及景观绿化全部施工过程的现场技术管理人员。小区总建筑面积20万平方米，地下一层—地上31层，共计8栋住宅楼，基础形式为独立柱基础、条形基础、筏板基础及CFG桩基础，构造钢筋混凝土底板，结构形式为框架、框剪结构，多层外墙采用190mm+60mm+120mm夹心墙，高层外墙保温采用50mm厚聚苯乙烯泡沫板保温。
2019年3月至今在***工作，作为公司引进人员，参与建设文创园8号安置区二期项目7#地块的施工建设，担任工区主任一职。该地块建筑面积15.1万平方米，含8栋主楼和附属建筑。主楼总高度78米，其中四栋一二层为商业用房。车库部分地下室一层，部分有夹层。基础形式为独立柱基础、条形基础、筏板基础及CFG桩基础，构造钢筋混凝土底板，结构形式为框剪结构。目前已进入二次结构施工阶段，计划11月份实现全部封顶。工程进度及工程质量得到业主和监理单位的一致认可。
2017年我一边忙工作一边努力提升自己，考取了二级建造师（市政）和一级建造师（建筑）证书。在施工一线锻炼的几年中，通过理论联系实际，在大学期间所学的专业理论知识迅速转化为了业务能力。在公司项目经理和公司总工程师的直接领导下，对技术及管理工作一丝不苟，对工程质量从严控制。经过数年的努力，在为公司的发展贡献自己的全部力量的过程中，也使个人的专业技术能力及管理水平得到了充实和提高。总之，六年来自己做了一些有益的工作，但也存在着很多有待提高的问题。
现对几年来的专业技术工作总结如下：
一、积极推广使用新技术，严格管理，营造建筑精品
质量是企业永恒的主题，更是我们追求的目标。在项目施工中，我们自始至终把质量放在首位，坚持了用质量来赢得信誉，来满足业主的需求。自工作以来，由于自己所从事的岗位一直在施工一线控制工程质量、工程进度、工程投资及参建各方的协调管理工作，深知工程质量是房地产企业的生命，而要想获得良好的工程质量，就要求技术管理人员要具有创优良工程的先进意识，作为工程的直接的负责人，首先要求总承包队伍及各配套作业队伍必须建立、健全项目部的有关技术、质量管理制度。按照项目工程施工方法，将工程质量目标分解到各个专业技术岗位，在按照技术岗位的要求组织施工。必须建立并坚决执行了技术复核制度、工程质量检查制度、隐蔽验收制度以及质量通病控制措施和半成品保护措施等一系列有益于保证工程质量的管理制度。施工过程中严格按照设计施工图和国家规范、规程和通用图集的要求施工并结合工程实际经验及通常做法，并按照创精品工程细部做法要求精心完成每一个分项工程，实现了“创高标准优质工程”的质量目标。通过对该工程技术工作的直接参与和控制，使该工程的质量、进度和效益都收到了较好的效果。
二、推行无纸化办公，广泛应用电脑的软、硬件
在潜心钻研专业技术知识的同时，探索和研究电脑的软、硬件知识，把微软Office系列办公软件和AutoCAD系列软件成功应用于日常施工管理之中，在不断地学习和实践中，努力推进工程管理资料的无纸化管理，熟练应用Word文字处理工作，Excel工程信息的存储和分析处理，提供工程决策量化依据，Photoshop辅助PowerPoint制作电子幻灯片，运用现代化的多媒体形式，记录并跟踪施工其全过程，服务于生产和质量管理。AutoCAD计算机辅助设计绘图软件在工作中的推广应用。
三、适应时展的需要，不断学习、不断更新知识
现代社会的发展日新月异，知识更新十分迅速，如果不及时补充新知识，不经常进行不间断的学习和交流，就不能适应企业技术管理工作的需要，就要被淘汰。为此，我利用一切机会参加各种培训班、技术交流活动。在任职期间，我深刻认识到要想把现场组织管理的更好，熟悉工程造价知识至关重要。做好施工方案比选，有利于现场提前筹划布局，既能有效的为公司节省成本，又能提供最优的施工方案，加快施工进度。为此，常常在业余时间学习造价相关知识，并报考一级造价工程师考试。此外，我也经常参加有关部门组织的各种专题培训，获得BIM岗位资格证书。
在施工单位工作近些年以来，在日常工作中，凭借扎实的专业知识和理论基础，工作中踏踏实实，从施工现场的技术指导和质量检查验收、施工技术资料的核查和管理到参建各方的协调管理，各项工作条理清晰。在工作中形成的技术性文件和各种申报资料做得结构严谨、术语规范。
以上是我近六年来从事的主要技术工作的情况，通过从书本上学习、从实践中学习、从他人那里学习，再加之自己的分析和思考，确实有了较大的收获和进步。成绩和不足是同时存在的，经验和教训也是相伴而行。今后的工作中，我将更加严格要求自己，继续努力，克服不足，总结经验，吸取教训，全面提高工作能力，在自己的岗位上贡献最大的力量。
车库管理制度及方案范文4
关键词：高层商住楼 建筑智能化 设计
中图分类号：TU208文献标识码： A
一、建筑智能化设计中应注意的问题
建筑智能化设计的内容包括：整体结构、给排水、空调暖通、电器设备安装等各个专业于一体的过程。建筑设计作为一个共同的平台，起到良好的协调作用设计师所设计的方案不仅应具备自身的优势和特点，还应考虑智能化建筑的特殊性
1、在整体设计方面，设计人员要本着以人为本的原则，其整体规划与设计需要利用各项智能化功能来实现资源优化配置和优化组合，在保证各系统功能效果的同时，还能使系统具备信息资源共享，统一协调配合的综合能力。设计人员应该熟悉和掌握各智能化系统的功能与特点，了解各个系统间的联系，根据智能化系统的特殊性，选择最佳设计方案。建筑智能化的根本是其智能化功能，要从整体上考虑智能化与各种影响因素的问题
2、建筑智能化设计是一个复杂、特殊的系统工程，其内部所有系统不能简单化，要保证其协调性和统一性。山于设计人员无法个面掌握建筑智能化技术及设计方法，而无法正确地进行设计，优化资源配置。对此，需要设计人员保持与时俱进的态度，不断扩展自身专业知识技能，提高自身素质。智能化设计一般是在建筑主体设计完成后开始的，这就使得智能化各系统设计空间受到限制，难以满足系统设计的要求对此，设计人员必须与主体设计队伍进行相互沟通，优化智能化系统布局，避免设计过程中影响各系统之间的联系与实际需求
3、建筑智能化系统建设阶段，楼宇自动控制系统中各个控制器与受控设备、消防系统与安保系统的信息共享、消防系统的联动控制以及信息管理系统的集成与资源共享等都存在相互性的联系，这些相联设备与系统都需要对各自的接口界面进行处理，以此方便系统运行，其是系统工程的技术要点。因此，针对这一问题，必须进行早期的技术控制，提出切实有效的措施，保证智能化系统功能的有效性和合理性。
二、工程概况及系统设计
本工程为高层一类商住楼，地下两层，地上28层，其中地下1.2层为车库及储藏室，地上1、2层为综合商场，3一28 层为住宅。该工程总建筑面积约计41600mm2，总高度89.6m ，共2个住宅单元。
根据工程其体情况，结合业主要求，该工程设计了包括车辆管理、电视监控、可视对讲、门禁及电子巡更在内的五大种能化系统。
图1本工程的智能化系统
1、车辆管理系统
随着经济的高速发展，人民生活水平的不断提高，城市汽车的数量也在迅猛增长，于是出现了车多场少、停车困难的社会问题。因此如何利用先进的科学技术来创建具有先进水平的现代化停车场，以顺应时展的要求已成为十分紧迫的问题。
一个好的停车场必须具备先进的技术，现代化的硬件设施，以保证车辆进出快捷、顺畅、方便、有序，泊车安全；同时还需要有优秀的管理软件以保证管理的方便及收费的公开、公正、合理。
本工程主楼与裙楼共享地下车库，设计车位260个，其中车辆进口和车辆出口各一处，车辆进出口现场与管理中心的人员可通过配置对讲机来实现通话。
该系统由电子显示屏、自动出卡器、停车场控制器、车检测器、自动道闸、摄像机、管理电脑等部分组成，除了能够供住户及商场业主的固定卡使用外，还支持外来临时车辆的收费管理。外来车辆在车库入口处按动位于入口控制机盘向上的“取卡”按钮，取卡后在入口控制机读卡区内读卡，即可打开道闸驶入车库。同时电脑自动记录了车辆进场的时间，待该车辆刷卡驶离车库时，卡片被读卡机自动收回，并由系统软什计算进场时间以收取停车费。
同时该系统还设计了防砸车功能，位于道闸正下方的地感线圈和车辆感应器一同使用。当车辆经过道闸时，地感线圈检测到有车辆在通过，通过车辆感应器将此信号传递给控制器，控制器就知道此时道闸底下仍然有车，即使车辆的速度很慢(要较长时间才能进出停车场)，道闸都不会放下，直至车辆驶离道闸下方。
图2系统的基本组成及平面示意图
2、可视对讲系统
随着人们生活水平的不断提.高，住户要求安全防范的意识也在逐渐增强。在住宅楼入口安装可视对讲和防盗门，以实现访客与住户的可视通话，待业主确认访客身份后遥控开启防盗门允许其进入，能有效地防止非法人员进入住宅楼内，充分保障用户的安全。
本工程在住宅楼单元入口处安装黑白可视对讲主机，并配备门禁系统，每户住宅内安装黑自可视对讲分机。该可视对讲分机具备4防区报警扩展功能，其优点在于外形上对讲系统和报警系统是一体的，而内部核心元件却是两个独立的系统，这样对讲部分与报警部分在工作状态下是完全分离的，这样就避免了通话时对报警信号的影响，也就不会出现对讲状态下无法报警的情况。
系统特点：
・住户对讲功能：住户监视单元入口功能、住户呼叫中心管理机功能、住户遥控打开楼道单元大门，响应管理中心机及副管理中心机的呼叫并与之迸行免提通话。
・楼道单元机功能：楼道单元机呼叫住户功能，楼道单元机呼叫管理机功能、楼道单元门密码开锁，楼道单元门感应卡开锁、单元机系统设置功能，用于设置本楼道所有住户信息与本机参数的设置。住户通过单元机设置，可持有自己设置的开锁密码，实现每个住户均有单独的开门密码。
・楼道单元机的被动功能：响应中心管理机监视的操作，以实现中心管理机监视楼道单元机的功能，同时可实现管理中心的网络开锁功能。
・中心管理机功能：中心管理机可实现呼叫住户、监视楼道单元机、接受住户分机及楼道单元机、中心管理机监视楼道单元机。
3、门禁系统
门禁系统是与对讲系统配合使用的，通过在住宅单元门上安装门禁锁，可有效地防止非法人员进入住宅楼内，充分保障用户的安全。
该系统由闭门器、电锁、控制器三大部分组成，常用电锁有电磁锁和电插锁两种，该工程采用满足消防要求的电磁锁，其DC12V电源由对讲主机提供。
系统特点：
・消防状态下由消防系统联动.自动打开单元对讲门，以便于人员琉散及火灾救援，同时将开门信号传送到消防值班室。
・管理人员能够新增和删减场内所有持卡人。
・可设置和修改持片人的权限，如进出的地区和时间等。
・记录和保存门的进出资料和情况，如开门的人士、时间、日期、门的开关状态等，方便管理人员调出历史资料。
・门提供报警功能，当紧急设施被启动或门被非法方式打开时，发出报警信号并传递给管理人员
・只有持有有效卡的人进入，除了记录有效卡资料外也记录无效卡资料，方便管理人员跟踪
4、电子巡更系统
在日常生活中我们随处可见各种人员对特定的区域、楼宁、设备和货物进行定期或不定期的安全巡查管理。一般的巡查管理制度都是通过巡查人员在巡查点记录本上签到的方式来进行管理。但这种方式既难核实时间又难避免冒签、补签或一次多签等作弊行为，在查核签到时比较费时费力，对于失盗、失职分析难度较大，使得管理制度形同虚设，一旦出现问题，管理层很难判明责任。随着非接触式IC卡的出现，便很自然地产生了感应巡更系统，这一系统的推出不仅方便了物业部门的工作管理，同时对社会的安定起到了极其重要的作用。
本工程采用了较为常见的离线式巡更系统，配置了3台巡更机和36个信息钮，信息钮的布没涵盖了地下车库、商场走廊、住宅大堂等重要位置。在实际使用时，巡检人员只要将巡逻棒对着各巡检点的巡更卡片一晃，通过射频感应原理，就可将巡检点名称和当时巡检日期与时间记录下来，等到巡更完毕，巡更员回到管理中心通过通讯接口把巡逻数据上传至电脑，通过巡更管理软件，可实现对巡更人员的考勤及事件查询。
系统特点
・无需布线、安装简易，巡查范围广。
・操作简便、对使用人员要求不高
・巡查点IC卡埋入非金属物内，设置隐蔽安全，
・巡查机体积小、重量轻、携带方便
5、电视监控系统
闭路电视监拧是智能化系统中必不可少的系统之一，因为该综合楼集居住办公、餐饮、娱乐为一体，来往的人员层次多，成份复杂。因此不仅要对外部人员进行防范，还要对内部人员加强管理，同时对重要的出入口、主干道以及场所进行特殊的保护。闲路电视监控系统的实现，一方面可以起到上述保护作用，另一方面还能在减少人员配备的同时充分发库机器始终如一的优越性。
本工程以监视尽可能大的范围为原则，力求做到人员密集场所无盲点。室外采用6台带红外夜视功能的一体化摄像机，主要监视商场楼前场地；地下车库设置8台高速球形摄像机，用以全方位监视车库；住宅大堂作为住宅区的必经场所，设计一台高速球形摄像机，即可随时掌握进出住宅楼的人员情况；1，2层商场设置16台彩转黑定焦摄像机，主要监视楼梯口及走廊。监视系统末端为6台21寸和2台32寸无闪烁监视器组成的电视墙及切换矩阵、硬盘录像机、操作琴台等。保安人员可以通过监视器观察摄像机所摄取的现场情祝以应付突发的事件，同时管理人员也可以通过其了解楼内的人流、物流情况以及楼内特别是公共区域中服务人员的工作情况，从而提高工作效率。
结束语：
综上所述，智能化工程的系统和设备，既要满足用户的当前要求，同对又要兼顾日后发展的需要，做到有效、充分的利用合理投资，为用户营.造一个安全、方便、舒适、便捷的环境，这也是当前智能化系统建设所追求的目标。
参考文献：
[1]柴坷.规范建筑智能化系统工程管理完善建筑智能化设计[J].中国科技纵横，2010(7).
[2]李明明，袁东 建筑智能化设计在现代建筑的应用一以某地块商业金融用房为例[J]世界华商经济年鉴・城乡建设，2013(6)
车库管理制度及方案范文5
一、深圳与香港的相似之处
深圳毗邻香港，有许多相似之处。一是土地的国有化。深圳经过1992年和2004年两次农村城市化改造，原有农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地全部转为国有，实现了从国家所有和集体所有的二元结构到国家单独所有一元结构的转变。深圳是全国唯一一个所有土地全部国有化的城市。在1997年7月1日中国对香港恢复行使之前，香港为英国所统治，其全部土地称为“Grown Land”,俗称“官地”。1997年7月1日之后，香港土地全部回归中国。《香港特别行政区基本法》第7条规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发”。土地的全部国有化限制了土地所有权的转让，香港政府出让的是土地使用权，香港土地使用制是土地租用制，其特点是只租不买断，土地使用权人通过契约方式取得一定年限的租业权。其实，早在上世纪80年代，深圳就曾部分借鉴香港的土地批租制度，进行土地有偿出让的实践，投资者需缴纳一笔出让金，才能取得一定年限的土地使用权，开启了中国土地有偿使用的先河。二是高度的城市化，使土地资源十分紧张。香港主要由香港岛、九龙岛和新界等组成，陆地面积为1100平方公里，除掉山地丘陵外，真正可居住生活的用地并不多，建设用地仅占香港总面积的22%左右。香港现有人口约700万左右，人口密度高，土地资源紧张，土地的集约化利用成为必然。深圳山地较多，平原少，高速的经济社会发展也让土地的节约集约利用问题备受关注。那么，香港在土地节约集约化利用方面有何特点，对深圳此次有何借鉴意义呢？
二、香港节约集约土地利用模式
香港节约集约用地的方式主要包括以下几个方面。
1.紧密的建筑布局
为减少对车辆交通的需要，香港建筑物之间的距离较短，居民通过步行的方式即能到达，通过步行方式即能游览香港中环的整个CBD。香港车辆交通运输占地约为深圳的1/4，但其交通管理制度先进，车辆畅通有序，交通运输用地效率很高。
2.高容积率的土地利用
由于香港的土地面积有限，土地十分珍贵，因此香港实行高容积率的土地利用方式，建筑物一般较高，从而减少建筑物对土地面积的占有。香港是一个高度法治化的社会，特别注重私人财产权的保护，拆迁难、开发难等倒逼机制也促使必须注重存量土地的高效利用。
3.立体化的土地利用
由于香港人多地少，因此，香港既注重土地的平面利用，更注重土地的立体利用。地下建造购物超市和地铁，地表修建城市交通，地上建造学校、人行天桥等公共设施。实际上，土地的平面利用转向立体利用也是现代土地空间权发展之新动向，诸如美国、德国及我国台湾地区等都引入了土地空间权的概念。
4.开放式的底层空间
一如上述，香港的很多建筑都较高，大多超过200米，在建筑物的底层，通常建有开放式的开敞或半开敞的公共平台，在平台上建有医疗、卫生、休闲等场所，平台与不同建筑物相连接，将整个社区紧紧连接在一起。公共平台还与地铁、天桥、地面等交通相连，从而使社区与城市周边交通相融，方便了群众。
5.以社区为核心的混合土地利用
社区除满足基本居住功能外，商业、休闲等配套功能齐全，但各类建筑用地占地总面积必须小于整个社区土地面积的2/3。社区注重立体发展，地表之上大多建筑私人空间，地表及地下多数建造公共空间。而开放式的底层空间用于布局公共设施和连接公共交通。土地的混合使用模式既满足了居住对公共配套的需求，也满足了商业邻近消费的需求，还大大提高了公共设施和公共交通的使用频率。土地的混合使用模式既提高了土地的经济价值，也提升了土地的社会效益，真正实现了土地的综合利用。
香港的土地分类是将城市作为综合生长的有机体对待，它是动态的，而非静止的，通过政府与市场的共同调节，从而达到土地利用的最佳状态。同时，通过协调用地性质与建筑物间关系，实现用地与建筑物的有机衔接，不仅强调土地的性质，更关注功能的有机组合。而国内城市在土地分类时一般视城市为静止体，将用地划分为客观、具体、静止的用地类型，此种分类，显然不能适应城市快速发展的需要。目前，随着深圳城市的不断发展，各种城市综合体逐渐兴起，必然要求突破土地单一用地功能的限制。用地混合产业发展对用地单一设置的土地管理模式提出了挑战。
6.严格的土地管理制度
香港土地管理制度严格，注重节约与集约，严禁粗放利用，其节约集约化的土地利用具有完备的法律保障与支撑。同时，土地的利用与规划注重公众的参与，从而也有利于土地节约集约利用计划的执行。
总之，香港节约集约化土地利用有两个显著特点：一是纵向发展，二是混合使用。而香港政府通过合理的规划布局来优化利用每一块土地。据中国宏观经济学会数据显示，香港对土地的集约利用程度大约是中国大陆城市的3倍。
三、对深圳的借鉴意义
1.加强与香港的区域合作
香港与深圳在地理位置及自然条件等方面存在诸多相似性，深圳应该加强与香港在土地开发及利用方面的区域合作、协调发展。《总体方案》也明确提出加强区域一体化土地利用和保护，探索与周边城市建立区域性土地利用调控协调机制。以深港合作区为平台，创新区域土地利用合作模式，加强产业合作，推进重大基础设施对接，共建优质生活圈，共享促进区域产业用地、重大基础设施用地合理配置，构建区域土地政策体系。
2.加强土地总体规划
深圳应当借鉴香港的经验，加强土地利用总体规划，实现土地的科学利用，加强土地的用途管制和使用规划，当事人应严格以规划确定的用途使用土地，杜绝乱建乱占，避免土地闲置。深圳目前还未建立明晰的土地开发强度控制标准，土地开发强度具有一定的盲目性和随意性，应当综合考虑土地的不同用途及承载的不同功能，协调土地用途、建筑高度及开发强度之间关系，建立适宜的土地开发强度控制标准。考虑到深圳人地关系紧张的现实，适时提高土地使用中的容积率和密度，提高土地节约集约化利用水平。编制功能片区土地利用规划，优化土地利用的综合效益，加强交通、医疗、学校等公共配套设施建设，方便人们起居生活。
3.完善土地空间权利体系
随着深圳社会经济的发展，人口的增加，社会对城市土地资源的需求日益增加，深圳城市土地资源的供给日益紧张，面临着难以为继的局面。城市发展目标要求深圳必须转变经济发展方式，在空间上主要体现为从土地平面利用到土地立体利用方式的转变，从而弥补土地平面利用造成深圳土地资源稀缺的不足，也有利于提高土地的节约集约化利用水平。香港很注重土地的空间利用，地下商场、地下车库及高架桥层出不穷，香港在土地空间的利用及管理方面值得深圳学习。我国《物权法》并未单列空间权，而是在《物权法》第136条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立中予以体现，但仅作了原则性规定，权利体系尚未细化，难以实现土地空间的精细化管理。2007年，国土资源部颁布的《土地登记办法》引入了土地宗的概念，其规定“土地以宗地为单位进行登记，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。可见，宗地不再是一个平面概念，而是一个立体空间，但空间范围却不明确。深圳要借鉴香港等发达地区的经验，构建完善的空间权制度，包括空间权的取得、转让、变更及消灭，空间权中的权利及义务，空间权的权利登记及客体登记，空间权中的权利冲突及如何规制等系列问题。《总体方案》也指出，完善国有土地权利体系，细化地上、地表、地下土地使用权权利设定，探索三位地籍管理方法。
4.将土地用途管制建立在土地所有权法理基础之上
深圳《总体方案》公布后，各种解读版本很多，但有一点需明确的是，深圳土地产权制度改革，着力构建产权明晰的土地管理新局面，并不是要实行土地的私有化。西方主流经济学家及国内一些经济学家力倡土地的私有化，认为只有实行土地的私有化，才有利于土地资源的市场化配置，建立高效节约集约的土地利用机制。实际上，私有制并非解决一切土地问题的灵丹妙药，一国土地制度的设计既要考虑到既有的历史继承，也要考虑到本国的现实国情，香港土地产权实行公有制，同样也设计出了高效集约的土地利用模式。在实行土地私有制的国家，土地用途管制是以警察权为保证来实施的，而在我国，由于国家对土地拥有最终的处分权，因此，在某种程度上，土地的用途管制与其说是行政管理，不如说是国家以土地主人翁的地位行使其管理自身财产的职能。
5.健全土地节约集约利用机制
《总体方案》也明确提出，探索建立推进节约集约用地工作的综合评价体系，逐步开展对各行政辖区、各类功能区、建设项目用地以及各行业不同用地主体的多层次土地节约集约利用评价，完善节约集约用地考核指标体系，落实政府各个部门在促进土地节约集约利用方面的共同责任，建立完善节约集约用地的评价考核机制、激励约束机制、监管机制及责任机制。
参考文献：
车库管理制度及方案范文6
关键词：住宅给排水设计
该小区位于上海市南市区繁华旧城区，交通、地理位置十分优越，建筑基地总用地面积35225平方米，包括10栋高层住宅、商场、办公、餐饮、娱乐及大型地下停车库。小区设计注重体现可持续发展思想，以人为核心，加大科技含量。合理的分配和使用各项资源，努力满足现代都市人对精神物质质量提出的更高要求。它将建成一个配有区域网络，配套设施齐全的跨世纪生态型智能化住宅小区。下面就该小区的给排水设计作一介绍。
1给水系统
1.1系统设计每幢住宅为一个独立的给水系统，采用：蓄水池水泵水箱减压阀用水点供水方式。
此为高层住宅供水较节地、节能、又便于管理的方案。它既能满足市政基础设施滞后于住宅建设快速发展带来的弊端，避免对市政给水管网造成冲击；又能解决《高层民用建筑设计防火规范》中对消防前期贮水量的要求。各幢住宅楼合用蓄水池，水池设于地下车库。单栋设独立水泵，具有独立、灵活、便于管理及利于销售的优势。水箱供水的客观存在是解决高层建筑给水系统节能问题的有效途径之一。
至于水质“二次污染”问题，笔者认为除设计中应考虑合理确定水箱容积，合理布置水箱位置，为物业管理、水箱清洗、维护创造必要的条件外，建立良好的维护、管理制度是避免水箱水质“二次污染”问题的重要保障。
1.2给水系统的BA设计小区内每栋单体均设有水池、水箱、水泵，数量多。
如用传统的管理方式务必造成人力、资源的浪费，给管理带来很多不便，所以本小区设计中采用BA系统对各个水池、水箱、水泵的运行状态、故障状态等进行监视、控制。BA系统中的自动抄表系统解决了人工抄表带来的诸多不便，更好地为住户服务。
给水系统的BA设计主要是通过液位、压力、流量等讯号对加压泵、水池、水箱运行状态进行监视、控制。
具体控制方式如下：
（1）分户水表通过BA系统采用远传计量方式，按月集中计量、计费、打印收据通知单和报表，并为住户提供适时咨询。
（2）屋顶水箱溢流、超高报警，水位过低报警。
（3）生活加压泵运行状态监视及故障报警。
（4）地下水池、屋顶水箱定期开列清洗、保养清单。
（5）生活加压泵定期开列保养工作清单。
2热水系统住宅楼热水由各自煤气热水器提供。公共建筑热水由集中热水供应系统提供。
2.1公共建筑加热设备的选择加热设备是热水供应系统的核心，由于热源充足故采用了半即热式汽水热交换器。它具有体积小、占地小、自控精确、浮动盘管、自动除垢、自动过冷、热水出水快、防止“军团菌”产生等优点。
2.2热水系统的BA设计热水系统的BA设计主要是通过压力、温度讯号实现对热交换器、热水循环泵的启停、故障、热水温度的监视控制，具体实施如下：（1）热交换器出口温度显示及超温报警。（2）热水循环泵运行状态监视及故障报警。（3）热交换器定期开列保养工作清单。（4）热水循环泵定期开列保养工作清单。
3分质供水系统
本小区内实施管道分质供水，即一套管网输送自来水用于洗涤，绿化等居民杂用，另设一套管网将自来水深度处理后得到的优质饮用水输送到居民家中专供饮用。饮用水用水标准为5L/d人，则每天饮用净水量为11.2M3.分质供水系统流程图如下：自来水调节水箱优质饮用水设备优质饮用水储水箱变频恒压供水设备用户微电解杀菌器（管网水循环杀菌）优质饮用水储水箱
4消火栓和自动喷淋系统消防系统的安全、可靠是居民安居乐业的重要保障。
在本小区的消防设计中经多方案比较，并会同消防主管部门的意见，消火栓、自动喷水灭火系统采用区域集中临时高压消防给水系统，选择较适中的位置集中设置消防水泵房，每栋分设消防水箱，并采取措施，以避免由于水箱高度不同而引起的“串压”问题。水箱高度均能满足《高层民用建筑防火规范》中对静水压力的要求，每栋单体内消火栓均设按钮，火灾时及时启动消火栓泵，喷淋系统设监控阀、水流指示器及湿式报警阀，采用区域集中临时高压消防给水系统有如下优点：
（1）节省住宅地下室占地面积；
（2）避免重复购置消火栓泵、喷淋泵、电控柜等消防设备，减少投资；