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地产基金方案范文1
法定代表人：仰融，董事长。
委托人：宋芦生，男，汉族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市区红星路135号15幢302号，该公司总经理。
委托人：李默，北京市创世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司，住所地江苏省南京市白下路91号汇鸿大厦15楼。
法定代表人：马驰，董事长。
委托人：倪同木，江苏天豪律师事务所律师。
委托人：倪明，江苏天豪律师事务所律师。
原审被告：合肥华侨经济开发公司，住所地安徽省合肥市天长路70号。
法定代表人：丁华荣，总经理。
原审被告：合肥华华丰畜禽经济开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市合六路291号西郊井岗铺。
法定代表人：崔建望，董事长。
委托人：丁华荣，男，汉族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市区芜湖路31号515室，该公司董事。
上诉人合肥东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）为与被上诉人江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司（以下简称汇鸿公司）、原审被告合肥华侨经济开发公司（以下简称华侨公司）和合肥华丰畜禽经济开发有限责任公司（以下简称华丰公司）债务转让、商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2001）皖民一初字第02号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1997年6月6日，东方公司与合肥合利物业发展有限公司（以下简称合利公司）签订《翠竹园小区整体转让协议书》，约定东方公司将小区以1.5亿元人民币转让给合利公司。合利公司根据东方公司的全权委托书组建经营、管理、销售、财务机构，保证翠竹园项目的交接。移交后小区项目所发生的债权债务由合利公司负责。协议书签订之日起，东方公司向合利公司移交土地证、规划许可证、建筑执照、施工图纸及相关技术资料、东方公司总经理给合利公司的全权委托书，此外还有东方公司的公章、财务专用章、合同专用章及有关法律文件等。
1997年6月24日，东方公司总经理宋芦生出具《委托书》一份，内容是：根据东方公司业务发展需要，即日起授权丁华荣全权负责经营有关公司业务。该《委托书》上有宋芦生的签名和东方公司章。丁华荣时任合利公司副总经理、华侨公司副总经理、华丰公司董事。
1997年6月25日，华侨公司向江苏省土产进出口集团股份有限公司（以下简称土产公司）出具盖有公司章和法定代表人名章的文件一份，内容是：经97年6月25日土产公司与华侨公司核对往来帐项，截止1996年12月31日华侨公司尚欠土产公司48743616.8元，华侨公司确认上述债务无误。
1997年7月2日，丁华荣用华侨公司的信函纸出具“收条”一张，内容是：今收到东方公司公章、财务专用章、营业执照副本、贷款证。“即日起如发生有关一切问题由我负责全权处理并承担一切法律责任。”
同年7月15日，东方公司致函给合利公司、华侨公司、华丰公司法定代表人丁华俊和合利公司副总经理丁华荣，称因合利公司没有履行完毕《翠竹园小区整体转让协议书》中约定的有关付款的协议内容，同时获如合利公司用东方公司印章和土地证在银行签订贷款抵押担保合同书，因此东方公司决定收回其公司印章并取消对丁华荣的《委托书》。7月19日，华侨公司致函东方公司总经理宋芦生，称15日来函收悉，“我方所拿贵公司印章仅为输土地变更之用，在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司”。但直至1998年10月，东方公司印章仍未收回。
1997年12月11日，丁华荣代表东方公司与土产公司、华侨公司签订《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》一份，合同约定：土产公司向东方公司预购工程编号为A114、B110、B111、B113、B114、B116栋，建筑面积20155.28平方米的住宅房屋，售价每平方米2425元，购房款合计48876550元。第3条约定，土产公司以华侨公司出具的“债务确认书”载明的债权中相当于购房款的部分全额充抵其应付的购房款，1元债权充抵1元购房款。合同一经签订，土产公司对华侨公司的债权中相当于购房款的部分即转让给东方公司。对剩余部分债权土产公司保留对华侨公司的追索权，但此时应视同土产公司已向东方公司全额支付购房款，工方公司应立即向土产公司开具已收到全额购房款的收款收据。东方公司向华侨公司主张债权的时间和方式由双方另行协商，但不影响东方公司和土产公司双方的权利义务。东方公司应于1998年7月31日前将房屋交付土产公司，否则除非土产公司同意，土产公司有权随时解除合同，东方公司向土产公司支付购房款总额10%的违约金。合同解除后，三方的债权债务转让关系随之解除，土产公司有权依华侨公司出具的债务确认书向华侨公司主张债权。该合同盖有东方公司、华侨公司、土产公司的印章，丁华荣代表东方公司签名，丁华俊代表华侨公司签章，张云龙代表土产公司签名。
合同签订当天，丁华荣向土产公司出具了其为经办人并签字的总计48876549.93元的购房款收据，加盖了东方公司的财务专用章，但财务主管、记帐、出纳、审核各项皆为空白。东方公司没有收到汇鸿公司实际的购房款。
另查明，土产公司于1998年1月更名为江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司。翠竹园小区B区房屋没有取得《商品房预售许可证》。
1998年10月19日，东方公司、华侨公司、华丰公司与汇鸿公司签订《协议书》一份，载明：东方公司要求延迟交付汇鸿公司购买的翠竹园住宅小区6栋房屋。由于东方公司不能按期交房构成违约，应于1999年2月28日前支付给汇鸿公司购房款10%的违约金。汇鸿公司同意东方公司在1999年2月28日前向汇鸿公司交付房屋。华侨公司、华丰公司为东方公司延迟履行交房义务提供保证并愿意对东方公司交付房屋及支付违约金承担连带责任。合同盖有东方公司、华侨公司、华丰公司的印章，丁华荣代表东方公司、华侨公司、华丰公司三家在合同上签字。
再查明，东方公司与合利公司签订的《翠竹园小区整体转让协议书》，因合利公司的法定代表人丁华俊被举被涉嫌诈骗被捕，合同没有得到全部履行。
2001年2月28日，汇鸿公司向安徽省高级人民法院起诉，请求被告东方公司、华侨公司、华丰公司履行交付房屋的义务并支付违约金8455643元。
一审法院认为：东方公司出具委托书、公章及翠竹园小区的开发资料的真实意思是为办理翠竹园小区转让手续。丁华荣以东方公司名义与汇鸿公司签订商品房预售合同，没有东方公司的追认，丁华荣的行为应属无权行为。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有权、超越权或权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效。丁华荣以东方公司名义签订商品房预售合同时，出具了东方公司的授权委托书、公司公章、财务专用章、营业执照副本和翠竹园小区的相关开发资料，客观上形成了丁华荣有签订商品房预售合同的权的表象。尽管东方公司曾函告丁华俊和丁华荣收回其授权委托，丁华俊也回函称东方公司印章仅为办理土地使用权变更手续之用，但此函件没有对外公示，东方公司未能收回其公章，因此汇鸿公司有理由相信丁华荣有权。丁华荣代表东方公司与汇鸿公司签订商品房预售合同所产生的法律后果应由东方公司承担。在1998年10月9日的《协议书》中，丁华荣虽然代表东方公司、华侨公司、华丰公司三家签字，但系代表合同一方为保证汇鸿公司债权实现所为，不符合双方的特征。华侨公司对其1997年6月25日向汇鸿公司出具的债务确认书当庭表示对其真实性不持异议，因此对华侨公司要求汇鸿公司举证说明债务形成过程的答辩意见不予支持。由于翠竹园小区B区没有取得商品房预售许可证，因此根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，汇鸿 公司与东方公司签订的商品房预售合同中关于B区五幢房屋的预售部分无效。东方公司应履行向汇鸿公司交付A114幢房屋的义务并支付延迟交付的违约金。翠竹园小区A114幢房屋已经出售36套，绝大部分购房户已经入住，因此东方公司还应向汇鸿公司交付与A114幢已出售房屋面积和楼层相同的房屋。由于合同双方对不能交付合同约定的房屋的违约责任未作约定，因此对东方公司不能全部交付A114幢房屋的责任问题不予处理。东方公司虽然没有收到汇鸿公司的购房款，但根据合同约定，汇鸿公司对华侨公司的债权转移给东方公司并以此购买商品房，东方公司出具了收款收据，证明东方公司同意代华侨公司承担对汇鸿公司的债务。翠竹园B区五幢房屋的预售被确认无效后，东方公司应按合同约定的价格向汇鸿公司返还购房款。华侨公司、华丰公司应对东方公司未履行交付房屋的义务及东方公司逾期交房的违约金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条、《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条之规定，该院判决：一、汇鸿公司与东方公司、华侨公司签订的《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》及《协议书》中关于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的预售部分无效，其余部分有效；二、东方公司于判决生效后30日内向汇鸿公司交付翠竹园小区A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹园小区内面积为1124平方米的房屋（与A114幢已经出售的36套房屋面积相同、楼层相同）；三、东方公司于判决生效后30日内向汇鸿公司交付延迟交房违约金1040116.4元，华侨公司、华丰公司承担连带责任；四、东方公司于判决生效后30日内返还汇鸿公司购房款38475386元；五、驳回汇鸿公司其它诉讼请求。一审案件受理费252288元，由东方公司负担176601.6元，汇鸿公司负担50457.6元，华侨公司、华丰公司负担25228.8元。财产保全费211030元，由东方公司负担147721元，汇鸿公司负担42206元，华侨公司、华丰公司负担21103元。
东方公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回汇鸿公司的诉讼请求。理由是：1、一审法院关于表见的认定是错误的。汇鸿公司对丁华荣的权未尽必要的审查义务，不能仅凭东方公司总经理开具的授权范围为“经营”的委托书就认定丁华荣享有权。本案名为商品房预售，实为债务转让，即由东方公司承担华侨公司对汇鸿公司的全部近5000万元的债务，而东方公司营业执照的注册资金仅为2000万元，对此公司总经理宋芦生无权决定。丁华荣的无权行为不具有代东方公司承担华侨公司债务的权客观表象，汇鸿公司完全能够推断出丁华荣所获授权为有限授权，汇鸿公司认定丁华荣为有权，在主观上存在恶意或重大过失。2、合同签订过程中存在双方甚至三方的行为，违反相关的法律规定。3、B区房屋没有取得预售许可证，本案合同标的在法律上明显履行不能，汇鸿公司对此明显疏忽。4、《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》及《协议书》中俣同当事人之间不平等，东方公司的利益没有得到保护。东方公司没有收到预售房款，汇鸿公司与丁华荣竟合谋开具收款收据，其目的就是让东方公司为华侨公司承担债务。汇鸿公司长期以来也一直没有要求东方公司将收款收据更换为正式发票。购房款收据没有相应的基础关系支持，不能适用票据无因性理论。丁华荣以东方公司名义对华侨公司承诺担债务属自己和双方。对此，汇鸿公司应为明知。5、按照房地产管理法第44条和建设部《城市商品房预售管理方法》第十条的规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，预售合同应报县级以上人民政府房地产主管部门和土地管理部门登记备案。汇鸿公司回避并违反了法律规定。6、自预售合同签订后，即使合同已经延迟履行，汇鸿公司也没有向东方公司主张过债权。7、对于合同无效，东方公司没有主观过错，亦未因该合同无效造成任何经济损失，因此东方公司不应承担任何责任。8、东方公司对于消除丁华荣非法权的不良影响已尽勤勉义务，包括去函取消对丁华荣的委托并请求安徽省高级人民法院在1998年8月当庭收缴合利公司持有的东方公司印章。9、《协议书》中载明，华侨公司和华丰公司对东方公司交付房屋及支付违约金承担连带责任，一审法院仅让华侨公司、华丰公司就违约金承担连带责任，一审法院仅让华侨公司、华丰公司就违约金承担连带责任不妥。10、一审法院认定B区房屋的预售行为无效，同时却判令东方公司返还38475386元的购房款，是将无效合同按有效处理，没有法律和合同依据。房屋预售合同中约定，如东方公司不能履行交房义务，合同解除后，汇鸿公司仍向华侨公司主张债权。丁华荣开具收款收据时欠缺相应的权和民事行为能力。国家税务局《关于对外商投资企业和外国企业发票管理的暂行规定》第十四条规定：任何单位和个人未经税务机关批准不得用白条或其他收款凭证代替发票。东方公司是中外合资企业，丁华荣开具收款收据的行为无效。
汇鸿公司答辩称：签订合同时，汇鸿公司尽到了合理的审查义务，聘请了律师参与订立合同。汇鸿公司没有见过合利公司与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。东方公司的委托书中没有限定丁华荣的权限，也没有及时对外公示撤销授权或向善意第三方通知情况。认为丁华荣在汇鸿公司签订商品房预售合同时是有权。请求维持一审判决。
丁华荣华丰公司、华侨公司发表意见称：华侨公司与土产公司之间债务的形成是十几年的交易中产生的。华侨公司提出以合利公司收购的翠竹园小区在建房屋以预售的方式冲抵该笔债务，土产公司对合利公民事与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》是明知的，在签订商品房预售合同时丁华荣向汇鸿公司提供了这份合利公司与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。合利公司与东方公司之间的账目已经进行清理。丁华荣应土产公司要求开具的收款收据时汇鸿公司实际上并未付款。
本院认为：丁华荣作为合利公司和华侨公司的副总经理，在1997年12月11日代表东方公司与土产公司、华侨公司签订《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》时明知东方公司总经理《委托书》的授权目的和范围，在东方公司已取消对其的委托授权的情况下，却仍代表东方公司与汇鸿公司签订与《翠竹园小区整体转让协议书》无关的商品房预售合同，是没有权的行为。《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》的内容本身不是单纯的商品房预售，该合同的目的就是为了使汇鸿公司实现其对华侨公司的债权，其实质是华侨公司以东方公司的房屋向汇鸿公司抵偿其债务，商品房预售只是以上目的的表现形式。对于以东方公司的房屋抵偿华侨公司的债务，丁华荣没有东方公司任何形式上的授权，汇鸿公司也没有理由相信丁华荣有权。一审法院认定本案中表现成立不当。丁华荣身为华侨公司副总经理东方公司表示以其房产为华侨公司偿债，属于自己的行为，该行为不发生法律效力。因此，《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》第3条关于汇鸿公司付款行为的约定是无效的。一审法院认为丁华荣开具的收款收据表明东方公司同意代华侨公司承担对汇鸿公司的债务的认定是没有依据的。丁华荣的签订该合同时东方公司的行为明显损害东方公司的权益，汇鸿公司明知丁华荣的身份，在签订《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》时未尽合理的审查义务，存在疏忽和懈怠，对该行为无效负有过错。丁华荣以东方公司名义向汇鸿公司开具收款收据的行为，也是不发生法律效力的。汇鸿公司未支付购房款，一审法院认定翠竹园小区B区预售合同因未取得预售许可证而无效，却判决东方公司向汇鸿公司返还购房款，系适用法律错误。综上，本院对汇鸿公司起诉要求东方公司、华侨公司、华丰公司交付房屋的诉讼请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省高级人民法院（2001）皖民一初字第02号民事判决；
二、驳回汇鸿公司的诉讼请求。
地产基金方案范文2
【关键词】2016 房地产 基金
以2010年为元年开始算起，人民币房地产基金已经进入了第五年，尽管期间金融环境以及政策空间存在诸多限制，但人民币房地产基金已经的确开始倔强成长，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，中期内我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。
一、判断一：投资、退出渠道趋于多元化
从投资业态角度来看，住宅机会型基金依然当道，但地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：商业地产：一线城市核心地段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化；养老地产：在我国逐步迈入老龄化社会的背景下，不少地产基金已经在养老地产尤其是以养老公寓为主的模式中开始显露身影；产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，美国REITs产品市场份额中产业地产占据重要权重，国内产业升级所带来的产业园区需求使得基金多了一个新兴投资领域。
从退出渠道来看，美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金最好的退出渠道都在于REITs、CMBS等产品，通过将物业打包上市，再进入证券市场流通，凯德置地的地产开发模式即是最好的示范。而近期以来，国内资产证券化开始起步，海印股份等多个地产公司开始尝试通过资产证券化进行融资，相信未来借助国内资产证券化等渠道的兴起，国内人民币房地产基金将迎来更多元化的退出渠道以及流通活力。
二、判断二：股权、夹层投资将成主流
目前市场上多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者股权与债权结合的过渡模式。夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。在股权与债权结合的投资模式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。而纯粹的股权投资注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利，由于期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，在国内资本市场并不受欢迎。
结合前文判断，当LP构成趋于成熟、基金管理公司更加注重团队以及品牌的内生性建设，势必将带来整个基金行业投资策略的发革。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。
三、判断三：大资管时代下战略合作契机
自2012年5月以来，新一轮的监管放松，在扩大投资范围、降低投资门槛以及减少相关限制等方面，均打破了证券公司、期货公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒，为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能性，在未来法律限制进一步放宽的假设前提下，险资、养老金、证券公司等都可以通过其资管业务投资私募房地产基金，未来房地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。
通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生发化。在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。在退出阶段，传统的回收和项目出售方式将被更为复杂的金融工具所代替，比如资产证券化和REITs。想的更进一点，随着支付宝、微信支付等网络支付的兴起，未来私募房地产基金完全可能和这些渠道合作，产品的购买和兑付将更加便捷。总而言之，技术驱劢以及金融变革将为私募房地产基金带来新的生命力。
四、判断四：管理重心向团队品牌变迁
国内的房地产基金大多附属于房地产开发商，对外部项目采取审慎和逐步开放的态度，因此房地产基金被仅仅理解为开发商一个新的融资渠道，这样的模式对于打造一个持久基金品牌并无益处。过去两年房地产基金的爆发，可能更多地需要归因于国内房地产市场融资手段的转移而非独立房地产基金管理人的崛起，在混乱的大环境下，房地产基金管理人的独立品牌与投资管理能力也就很难得到凸显。
从国际经验来看，基金管理人体现独特的专业投资与项目管理能力，并为投资人创造与风险相适应的回报，开始真正形成一批而非零星房地产基金管理公司的品牌，是一个资产管理行业成熟的先决条件。在美国，一个标准的房地产基金，可以同时持有多个项目，通过各个项目时间上的搭配，以及项目需求资金大小的配置，让各种规模、期限和收益率的项目合理搭配起来，实现风险收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是对投资品类进行合理组合，而这需要长期积累的专业判断。因此，一个基金经理曾经管理过的基金个数、基金规模以及收益率就成了投资人挑选基金的首要条件。
参考文献：
[1]叶景.房地产企业主导的房地产投资基金的研究[D].首都经济贸易大学，2014.
[2]匡国建.香港房地产投资信托基金的运作模式及启示[J].南方金融，2009.
[3]李翠平.论我国房地产投资信托基金的发展目标及立法模式选择[D].中国海洋大学，2008.
地产基金方案范文3
房地产暴利，主要指的是三方面集团利益：1国家地方政府；2房地产开发商；3炒房客。说给房地产瘦身，好多人不喜欢听。这主要是牵涉自己利益，和认识水平有限引起的。前段时间我已经说的很明白这个观点。也是房地论核心内容的一部分。
说房地产暴利
首先是房地产商不爱听。这是他们切身核心利益所致，你看过哪个资本家嫌弃过利润高的，资本家的本性就是剥削掠夺。只要有利润尽一切可能，达到目的。管他出什么不正当方式，只要能得到。这也就加强了在房地产行业链中的重要角色。他们是唱主角的。一切社会资源由他们支配调剂。包括许多当地政府都被绑架了。当地政府的利益需要他们来完成，成为个寄生虫产业链核心。这就造成房地产房价高最核心问题。开发商有自主的一面，也有被动无奈的一面。是黑是白都是他们顶在前面。老百姓骂高价房，也是他们罪魁祸首，首当其冲。因为开发商是直接导火索和执行者。从拿地到开发，土建，管理，交房。整个产业链他们都得操心，承担巨大风险。不过现在的房地产行业已经是很成熟的行业。行业风险几乎为零。只要开发出质量合理的房子，就不会亏本，只会赚钱。要承受国家当地政府各种税费的管理摊派。要和这些税费周折交易斡旋。这也提高了他们不阳光运营成本。
其次是当地政府利益集团不爱听。他们利益关系，只要是房地产行业，是个部门都要去拔几根毛。能拔则拔，不能拔的也去拔，越多越好。房地产开发商，见人也得发，叫爷。否则就难以赚得巨额利润。给你找个碴子，日子就好过。爷大了就得好好伺候，爷小了就得随意打发，只要不来扰事就好。土地买卖是政府最大利益受惠者。其次是各种摊派费税，交易税，契税，管理费，品种繁杂的税费。请看文章后面的统计。
在其次是炒房客，这部份人的利益是房地产最终结的利益，是大利益中寄生的利益，是这部人过大过强的放大了房地产暴利的本性。这部分人过大的放大了刚需的数量。增加了社会承受力。制造了社会的负担。挤走了真实刚需人的饭碗。造成使得这些人没饭吃，没房子住的一部分原因。
针对这三点利益集团，国家现在还没完整科学的治理办法。我在去年房地论中就系统的分析到这点，科学解决这些问题。根本的科学治理，实施房地产社会资源平衡基金体制。解决税费改革平稳过渡。彻底改革国家政府对社会资源税费的高度垄断支配。彻底打破开发商巨额暴利核心，釜底抽薪，给其合理利润，尊重其科学合理开发。彻底打破炒房客利益集团疯狂炒作，截断其高利润化，提高其炒房成本，直到入不敷出。基本达到现在共同富裕人人有房子住的基本需求。房子基本功能居住，其次是保值，然后是增值。
国家现有的财税体制对这些利益集团都没彻底解决。没有闭合产业链合理科学的管理。因为自己也是最大寄生利益集团的一部分。与其沆瀣一气，和利益集团捆绑在一起，这是根本利益决定的。政府也没办法的办法。因为当地需要发展GDP财税运作运营，都需要钱。这都得从这里取。房地产利润大啊，好取好拿。经济结构长期畸形不合理造成的，包括在南方沿海发达地区都是这样。长期依赖房地产。确立房地产社会资源平衡基金体制就能解决这些所有问题。基金独立于财税体制乱摊派税费体制。成为国家全民当地的储蓄。保障当地开发基金提取，保障当地居民贫困人住房困难资金困难的问题。保障当地房地产经济危机泡沫发生或破灭或困难时，随时提供资金救市。最重要的是保障当地政府财税经济结构平稳过度发展。保障当地经济健康持续发展。保障贫富共同发展富裕。
下面就把政府对房地产行业摊派的各项税费明细出来
一、房地产立项阶段：
1编制可行性研究报告书费
二、房地产办理用地阶段：
2征地管理费
3土地权属登记费
4土地出让金
5土地使用税
6耕地占用税
7土地增值税
8地产交易手续费
9土地评估费
10地下管网、市政路网图费
11用地放（定）线费
三、房地产房屋拆迁阶段：
12房屋拆迁管理费
13房屋拆迁补偿安置费
14房屋拆迁费
四、房地产勘察设计阶段：
15工程监理费
16工程地质勘察费
17建筑工程设计费
18二次精装修设计费
19室外园林绿化设计费
20铝合金门窗幕墙设计费
21专业钢结构工程设计费
22设计合同监证费
23设计合同印花税
24设计营业税
25设计合同审核费
26勘察合同审核费
27设计方案评审费
五、房地产项目报验阶段：
28工程报建手续费
29市政公用设施配套费
30建筑工程质量监督费
31建筑工程安全监督费
32人防方案审核费
33人防工程异地建设费
34施工临时用电占用费
35永久供电设施安装费
36供水管径基本费
37供水管道施工安装费
38消防方案审核费
39消防验收检测费
40编制环保评估报告书费
41环保方案评估审核费
42环保检测费
43园林绿化方案评审费
44园林竣工现场检测费
45气象防雷方案审核费
47技术质量监督方案审核费
48竣工技术质量检测费
49节水方案审核费
50安全监控方案审核费
51工程竣工安全监控检测费
52施工图纸审核费
53民工工资保证金
54工程建设保证金费
55建筑工程定位放线费
56主体竣工现场环境检测费
六、招投标阶段：
57工程招标或登记费
58工程招标公告费
59工程招标有形场地租用费
60工程招标专家评标费
61工程招标费
62工程预算编制费
七、房地产施工阶段：
63建筑工程施工费
64工程保险金
65施工合同印花税
66施工营业税
67施工污水排放费
68建筑施工作业时间许可证费
69建筑噪音超标费
70建筑碴土处置费
71施工占道费
72占道挖掘费
73燃气设施安装费
74燃气设计、开户费
75电话和网络设施费
76电视信号开户费
77门窗幕墙检测检验费
78非常规材料检测费
80生活用水检测费
81水池消毒清洗费
82工程结算审核费
83生活垃圾清运费
八、房地产竣工销售阶段：
84房屋建筑面积测量费
85房屋评估费用
86房地产销售经纪费
87房屋买卖契税
88房屋交易手续费
89房屋所有权登记费
90房产档案保管费
91房屋变更登记费
92提供利用房地产档案收费
93出具房地产等项证明收费
94房地产抵押登记管理费
95抵押贷款合同公证费
96房地产抵押贷款评估费
97抵押贷款手续费
98抵押财产保险费
99房屋拍卖费用
100房屋维修基金
101项目前期的物业管理费
九、房地产企业相关费用：
102开发企业营业税
103城市建设维护税
104教育费附加
105开发企业所得税
106车船、房屋和土地使用税
107财务费用
108职工工资
109职工医疗、失业、工伤、计生、退休金和住房公基金
110行政管理费
111物业管理费
112各团体协会年会员费
113企业各种年检费
114各种技术人员的培训注册费
115法律顾问咨询费
116财务年审计或法人审计费
地产基金方案范文4
调查显示，最近几年私募股权投资基金和私募对冲基金已经成为世界上最为主流和活跃的投资机构，两种基金完全市场化的运作、灵活和极富吸引力的激励机制吸引了大量最为顶尖的人才投身PE行业中。
那么，当PE基金这一发源于境外、在境外的商业环境和法律环境下逐步成长和成熟起来的舶来品遭遇中国独特的法律环境、商业环境和私募基金市场的发展初期阶段将会出现什么问题？发展过程中又会擦出那些火花呢？近日，《融资中国》记者专访了中伦律师事务所合伙人陈芳女士。
《融资中国》：请简单介绍下中伦和它的优势。
陈芳：中伦律师事务所创建于1993年，十多年来不仅帮助许多中外客户取得成功，自身也因此而发展壮大。从一家最早只有几个律师的小型事务所，发展成为一家真正意义上的大型合伙制律师事务所。我们最根本的长远战略目标：使我们的服务意识和服务水准成为最佳，使中伦成为每个客户最信赖的伙伴。
从合伙人人数、创收指标、法律服务专业领域的市场地位等综合性指标来看，中伦所多年来在全国律师事务所排名中位居前列。作为一家立足中国、面向全球不同行业客户的综合性法律服务机构，中伦旨在不断地适应经济全球化和服务专业化的新趋势，巩固自身在私募基金、私募股权投资、资本市场等领域的传统优势。
此外，中伦经过长期的摸索和实践，并在研究国内外律师事务所的成功管理经验的基础上，形成了适合实际情况的“紧密型合作和公司化管理”模式。这个模式最大程度整合了中伦在各专业领域的资源，提升了核心竞争力，形成事务所跨越式发展的内部基础，确保最大程度为客户在各专业领域提供可持续的、最优质的服务。
《融资中国》：作为合伙人，您个人最关心和擅长的领域是什么？
陈芳：说不上擅长，经验多一点而已。我先后为数十家各类私募基金的设。立提供全程法律服务。涉足（PE/VC基金、产业投资基金、房地产基金、艺术品基金及其他另类投资基金）的募集、设立及投资、收购兼并、资本市场、兼并收购
重组领域。
非要说擅长的话，可能是创新型架构基金相关法律服务吧。
《融资中国》：您认为当前情况下非外资背景的基金管理人（发起人）和有外资背景的基金管理人（发起人）面临的重要问题是什么？解决这些问题，中伦方面有什么经验和考虑。
陈芳：前者比如不同背景的机构投资者在考虑认缴特定基金出资时，基于其行业监管政策、基于其国有、民营、富有个人、相关金融机构或者地方政府引导基金等不同背景，其对于基金管理人都有哪些要求和利益诉求，如何设计好的基金产品更好地满足前述投资者的特定要求。比如目前选择的基金法律结构是否会对基金未来对拟上市企业（“目标公司”）进行股权投资、对特定房地产项目进行股性或债性投资带来障碍，目标公司是否会由于基金股东的法律结构对其上市申请带来不利影响。
有外资背景的基金管理人（发起人）面临的重要问题比较重要的是：关于外国投资者参与境内私募股权基金、私募房地产人民币基金最新的法律和政策环境，各地的实际执行情况，QFLP的实际执行情况及实际效果等。针对含有外资背景的基金而言，目前选择的基金法律结构对于基金未来对拟上市企业进行股权投资、对特定房地产项目进行股性或债性投资是否会带来不利影响，接受基金投资的拟上市公司是否会由于基金的法律结构对其上市申请带来不利影响。
中伦律师基于在私募股权投资基金领域长期丰富的市场经验，能够理解私募基金的行业及商业特点，熟练掌握国际上私募基金的基本条款和机制，尤其深刻理解私募基金在中国特定法律环境、特定商业环境和发展阶段下的本土化特色，进而有针对性地设计出国际化与本土化相结合的法律及商业解决方案。
《融资中国》：请简单谈谈中伦在PE领域的情况与优势。
陈芳：中伦在私募股权投资领域有着丰富的实践经验，为各类发起人在中国设立各种类型的私募股权投资基金，包括但不限于各类结构的有限合伙制基金、信托型基金、信托加有限合伙结构基金、契约型基金、公司制和非法人制外商投资创业投资企业、公司制创业投资企业（中心）等。此外，证监会允许基金子公司从事资产管理业务，我们在以资产管理计划形式的私募基金领域也积极做了尝试。
中伦律师熟知私募基金的商业运行规律及行业背景，尤其深刻理解私募股权基金在中国落地后的本土化特点，包括不同背景的GP发起人，不同背景的LP，包括基金发起方和参与方在分别拥有项目源优势、资金源优势或者品牌优势、以及其他诸如地方政府及行业背景资源优势情况下，这些主体独特的利益诉求和价值关注点以及它们博弈的规律，也积累了针对前述本土化特点在代表GP和LP不同角色时能够设计出并熟练掌握满足不同主体、尤其是平衡各方利益关系的基金结构、合伙协议架构体系和关键条款、及募集谈判时的策略和技巧。与此同时，中伦律师业也能够协助客户针对不同背景的基金提出基金激励机制方案的建议。
此外，中伦也在为境内个人或者机构在境外设立离岸美元基金和境内机构管理离岸基金项目中，就境内主体对外投资和对外提供服务所需的审批程序及与此有关的税务和外汇方面的事宜积累了相当的操作经验。
整体上来说，中伦的PE基金法律服务的团队同时从事大量的私募股权投资和IPO法律服务，服务团队的业务经验贯穿私募股权投资的全部业务流程。中伦的私募股权投资服务植根于类似的有核心竞争力的上下游或者常规法律服务。
《融资中国》：中伦在PE领域提供的“一站式”服务颇为业内称道。请简单谈谈您的看法。
地产基金方案范文5
多年来，希望打破银行贷款单一融资渠道的地产商数不胜数，但碍于政策藩篱，实质性的突破一直没有出现。2007年伊始，国内首只投资工业厂房领域的房地产信托基金（即REITS）――领锐房地产信托基金在天津滨海新区正式发起，注册资本10亿元，此举标志着国内推进房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。
原中房总裁、领锐基金发起人之一的孟晓苏表示：“希望今年能够推出房地产信托基金，（即使）可能不一定是我的。”
孟晓苏并非首次试水房地产金融创新。1996年，在孟晓苏等多位专家的建议下，银行开始办理住房抵押贷款业务。1998年，银行开始尝试抵押贷款证券化。2003年，孟晓苏提出反向抵押贷款。2005年，他开始建议推出房地产信托基金。
据悉，目前，天津市已将房地产信托投资基金试点纳入滨海新区金融改革综合配套方案上报国务院，正在审批中。
2006年，国内600家信托机构，存活下来的仅1/10。而以租金收益为支撑的房地产信托基金能否赢得投资者的信任呢？政府对房地产信托基金给予政策支持的条件成熟了吗？
《经济》杂志专访了孟晓苏，就房地产信托投资基金试点的诸多问题进行了深入的交流探讨。
与决策层步调一致
事实上，孟晓苏的房地产信托基金有特定的内涵，孟晓苏认为，“房地产”、“信托”这样的字眼容易误导舆论和投资者，他更倾向于使用“物业增值投资基金”、或者“物业收益投资基金”这样的名词，来代替房地产信托基金。领锐基金的特别之处在于，不投向非租赁投资，与开发商通过销售楼盘获取利润不同，领锐基金通过长期持有物业获得稳定的租金现金流，并将90%的收益用于向投资人分红。
目前中国的经济适用房、廉租房发展缓慢，中央乃至地方政府压力很大，而主要的症结在于租赁市场不成熟，机构物业所有者的缺失。目前国内出租的房源来自个人投资者，这样的租赁市场是不完善的。
而另一方面，中国大量的资金苦于找不到风险较小、回报稳定的机会，如果通过信托基金来发展租赁市场、经济适用房以及廉租房，可以一举两得。“以经济适用房为例，尽管国家允许经济适用房可售可租，然而，只见买经济实用房的，没见到出租的。”所以孟晓苏建议，通过政策支持房地产信托基金培育国内租赁市场。目前国外的租赁市场相当大一部分是靠基金来支撑，发育较为成熟。
很显然，孟晓苏的这个定位是刻意与决策层保持一致。2007年1月11日，中国人民银行副行长吴晓灵在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确表示，在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题，各国的REITs主要投资于成熟优质的收益型物业。
稳定器
房地产信托基金有一个非常特别之处是，可以起到房地产行业稳定器的作用。房地产信托基金通过产生一批物业的长期持有者，减少短期买进卖出带来的价格波动。如，在一些西方发达国家大量物业被基金持有，一家公司通常管理多个基金，拥有多处的物业。长期持有房产的基金将起到一个社会稳定器的作用，可以帮助老百姓租到房。
近几年，投资性购房需求成为房地产泡沫的助推力之一，如温州炒房团便是其中典型的例子。在股市低迷的时候，这笔资金从股市退出，进入房地产市场；当股市复苏时，这笔资金再度冲进股市。投资性的购买需求导致房价的波动，成为房地产泡沫破裂的隐患之一。如果通过房地产信托基金培育一批长期持有房产的业主群体，将会起到稳定房价的效果。
大量的外资涌入中国，赌人民币升值，给中国带来了通货膨胀的压力，民间闲散资金炒作房地产，这些都给中国的金融环境带来不稳定的因素。以租金为主要收入来源的房地产信托投资基金如果破冰，将有助于让这些可能带来金融隐患的不利因素朝稳定因子的方向化解。
三种模式
实际上，房地产信托基金在国外已经有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地产信托基金需要向投资者说明用途，如购买的写字楼的数量、位置等。香港的领汇基金是操作比较成功的房地产信托投资基金，募集资金时，详细说明募集金额，募集的资金用于购买政府办公楼、写字楼底层的物业，说明停车场的面积、停车位的数量、租金，以及6.7%的收益率。
基金的使用方向通常为房地产商建成的成熟的楼宇。开发商通常不会自己经营出租业务。基金受到投资者的欢迎，其中一个实惠是无所得税，选择基金来经营物业出租，比通过房地产企业经营收益高。基金经营出租业务是比较理想的模式，房地产商也可借此较快地获得资金回笼。
根据信托投资基金的用途，大体可以分为投于工业产房、基础设施和廉租房等。
投于工业产房的基金可以获得稳定的租金收益，对于工业企业来说，可以从建厂房转为租厂房，减少了融资成本。领锐房地产信托基金就是计划收购天津等地的成熟工业厂房，而非住宅或商业地产项目。
第二种形式是投入到基础设施，基金把公路、桥梁等基础设施打包上市，先行融资，投资者可以从日后的过桥费、过路费中获得收益。第三种方式是购入廉租房出租，收取租金。
不被看好的产业投资基金
与房地产信托基金一样备受瞩目的房地产产业投资基金，却不被孟晓苏看好。“我从事房地产已经十几年了，房地产产业基金风险大，不要抱有幻想。”他提到，“从国外引资没有问题，但如果在国内搞私募，不太可能被（决策层）支持”。
地产基金方案范文6
商业地产开发运营现状及资金障碍分析
住宅地产和商业地产在开发运营上存在着本质差异，住宅开发的核心是获得廉价土地和健康的现金流，一个项目完整的操作周期是2~3年，售后交给物业管理公司，不存在后续经营发展问题。而商业地产的本质是商业，地产只是实现商业价值的载体，一个商业项目的操作周期要5~8年（含建设和运营）。目前国内很多地产商均以开发住宅地产的思路和手法对商业地产实施运营开发，在项目未建成之前就将集中型商业散售。散售后，小业主往往基于自身利益的考虑，以租金价值为取向而忽视业态之间的促进发展，极易造成邻里业态的冲突，如火锅店旁边是高档时装、化妆品店比邻宠物店等尴尬情况。[18]而散售的商业街由于缺乏统一管理运营导致个体经营性的短视，致使开张时红火，两年后成为“死街”。对于商业地产来说，持有并运营零售型商业部分更便于统筹协调、合理定位、商业安排；反之，商业地产的核心竞争力就无法完全体现，而长期持有商业资产及运营导致的大量资金缺口往往是目前许多商业地产商必须面对的严酷现实。
（一）资金流动性不强
目前国内商业地产的主要运作模式是以重资产为主的香港模式和以售养租为主的万达模式。以香港模式运营的商业地产企业通过获取一、二线城市传统商业核心区域的土地或旧商业，通过移植现代、时尚的香港商业物业理念，实现与周边商业的差异化竞争，多以城市综合体或单体零售商业为主，商业部分完全自持，由开发商打造的香港专业商业管理团队进行零售物业的运营管理。初期投资回报较低，2~3年后物业进入成熟运营期后实现了高于同行或周边区域的租金水平和分成收益，以较高的租金贴现低成本的土地，快速收回成本实现盈利。该模式虽从长期看可为企业带来经营和资产增值双重收益，但对开发商的资金实力要求很高，要求能够承受较高的一次性资本投入和前期的商业培育再投资。万达模式运营的商业地产企业基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，通过综合体项目中公寓、写字楼、住宅的销售回报补贴大型商业的投资和运营的亏损，不可售持有型物业在整个项目中一般不超过30%，以销售型物业产生的现金流收回项目的整体投资，以接近“零成本”的价值持有集中商业或酒店，等待时机将持有型资产上市实现证券化，投资人获利退出。为满足持有资产进入证券化平台的要求，万达商业项目的租金绝对值较低，且租金回报相对于高售价处于很低的水平，在牺牲一定收益的条件下实现了较稳定的现金流运营。以售养租模式虽然在一定程度上解决了商业地产运营的大量资本沉积问题，但低租金模式不利于商业的培育，使物业价值提升不快，背离了商业运营的基本原理。通过比较，我们可以看到，不论是重资产持有模式还是以售养租模式都无法从根本上解决商业地产运营中资金流动性不强的问题。
（二）融资渠道不畅
鉴于商业地产的经营属性，不但在开发阶段需要大量的资金投入，在竣工开业后仍然需要在1~3年的培育期继续投资，通过进入品牌的调整、商业性宣传活动、价值客户的固化等措施，促进租金、分成收益、资产三项指标稳定提升。即便如此，如果仅仅依靠租金净收益偿还已有投资，保守计算需要8~20年，近期投资开发建设的商业物业由于土地价格的增加，投资回收期还会相应延长。国内商业地产商往往通过银行、信托公司、保险机构、外资等进行融资，以融资资金投资住宅等其他高回报的产品，补贴商业运营的亏损，但目前也出现了融资渠道不畅的问题。首先，银行配合国家房地产调控政策收紧了贷款规模。依据国家对住宅地产市场投机行为调控整顿的要求，自2009年开始各家商业银行收紧了对整个地产行业的贷款规模。如调高首付款支付比例、上调房屋贷款利率、实际利率执行基准利率上浮等。2012年在稳健货币政策的指导下，各商业性银行的贷款额度还会降低，同时会加大对保障性住房和中小型生产企业的倾斜扶持，商业性房地产开发商通过银行融资投向住宅，通过住宅销售补贴商业运营亏损的做法无法实施。第二，信托因净资本核算指标和房地产产品监管而主动压缩业务。2011年5月各商业银行的总行根据银监会要求，全面叫停银（行）信（托）合作，房地产信托的发行从“事后报备”变更为“事前审批，一事一议”。而2011年2月12日银监会下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号）则对信托公司的净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并严格要求2011年底进入“结算期”。由于房地产融资类信托产品对净资本金要求数额明显高于其他工业、服务业信托产品，直接导致信托公司2012年主动压缩房地产信托业务。第三，保险资金因投资能力、比例限制和缺乏专业管理团队而很少涉足商业地产。2010年9月保监会印发了《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发【2010】80号），保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产、保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，但并不是所有的保险企业都有参与的资格。根据《办法》规定，投资不动产的保险公司上一会计年度末偿付能力充足率需不低于150%且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利、净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。目前符合条件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少数几家大型公司。《办法》对投资比例也有谨慎的规定，即投资不动产的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不得高于本公司上季度末总资产的10％。由于投资比例的限制，缺乏案例、实际操作细则，没有专业的商业运营团队支持，大型保险公司对于投资商业地产抱谨慎态度，仅基于自用考虑，在一线城市收购了一些已经建成的、核心区域的写字楼。第四，外资因政府审批及结汇障碍进入困难。现行法律法规明确限制外资以债权投资房地产，以股权方式投资房地产企业需要商务部、外汇管理局、国家工商总局联合审批。鉴于对自身投资安全性的考虑，外商资金往往选择在国内开发商获得土地并追加了部分建设投资后，以股权并购或增资的方式进入项目，此行为需要上述三部局联合审批方能实施。外资股权若要实现股东分红，换汇后汇出境外，也需要相同的审批程序和时间。外资仅在股权投资和退出两个环节就要耗费1~2年的时间，本来离岸的低成本资金由于“空转1~2年”，变成了与国内“热钱”成本相当的资金，丧失了经济优势。如果再综合政治意识形态对投资风险的放大效应，境外资金的成本已经明显高于国内的资金。在商业地产的发展机遇期，如何妥善解决资金流动性不强与融资渠道不畅的突出问题，充分挖掘商业地产开发运营链条中各个环节的融资价值，释放参与建设企业和政府的吸金性，实现各种权益的经济最大化，提高外部投资人的注资兴趣点，促使持有型资产变现流动，将是新时期商业地产发展必须考虑与解决的重要问题。以下笔者根据全价值链理论与国内外商业地产经营的成功模式，提出全价值链商业地产模式并进行分段解析。
商业地产全价值链股权投资模式及其创新点
价值链理论是由迈克尔•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行业竞争者、供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在进入者威胁与替代品威胁五种竞争力构成的“五力模型”中，只有灵活运用成本优势战略、差异化战略、缝隙市场战略等才能在激烈的商业竞争之中胜出。公司应该视具体情况和自身特点来选择战略方针，同时要考虑连接产品或者供给的系列渠道。波特首次将这种渠道称为价值链，并在每一条价值链上区分出内部后勤、生产或供给、外部物流及配送、市场营销及售后服务等五种主要的活动，而每一项活动都伴随着各自的派生活动，每一家公司的价值链相应地融入一个更为广阔的价值体系中。[19]在价值链理论的基础上，针对我国商业地产面临的背景情况与自身特点，对商业地产运营中的土地供应方（政府）、生产或供给方（建设总包方）、市场营销（基金管理公司）、售后服务（商业运营团队）等链条环节的价值进行深度挖掘，并对这些环节融入更为广阔的价值体系中的关系进行系统梳理，试图运用金融手段实现商业地产运营的全价值链体现。股权投资是指企业或个人购买的其他企业（准备上市、未上市公司）的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，通过投资取得被投资单位的股份，目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。目前学者们研究的股权投资形式主要有三种：一是商业资产信托，二是私募股权基金，三是类REITs资本化平台（详见表2）。本文根据目前国内研究的主要股权投资形式中投资人权利义务、投资人关系、资金特点及发展现状，结合商业地产价值链上政府、开发商、建设总包方、商业运营团队与潜在商业购买人的价值取向，将股权投资的几种形式与债权投资形式结合起来，设计了商业地产全价值链股权投资模式。主要由四种不同的股权投资方案组成，一是政府为主导的私募产业基金；二是以建设总包方为主导的建设开发集合计划（权益与现金集合信托计划，以收益权为劣后级、社会资金为优先级的集合信托计划）；三是由商业资产潜在购买者参与组成金融衍生方案；四是商业地产运作成熟后通过REITs平台上市的公募基金方案，这四种新方案加上原有的传统商业银行融资模式构成了系统的、多元性的并具有延展性的商业地产产业融资模式（详见图2）。
商业地产全价值链股权投资模式的创新之处有以下几点：创新之一：公私搭募。按照不同商业阶段回报率的不同匹配相适应的资金，在建设或并购期借助持有商业的品牌价值和对未来居住价值的提升，提高公寓、写字楼、配套住宅的销售价格，以较高的回报率平衡前期进入项目的社会性资金的高风险。商业进入成熟期后，每年实现了持续稳定的租金收入，风险大幅降低，适合进入公众融资平台，成为非专业性公众投资人的可选投资产品。尊重并量化投资风险，合理搭配公众和私人性资金。创新之二：资金个性配置。针对项目的不同业态（如零售商业、公寓、写字楼等），面向未来可能持有或熟悉该业态运作的机构投资人募集资金，既符合国家对于“面对特定的、有风险识别能力的投资人进行募资”的客观要求，又能降低未来阶段性投资到期退出的兑付风险。创新之三：私募平台，政府调控。政府投资的国有“沉没资产”———核心区的国有商业用地或资产进入基金，吸引国有和社会投资人投资，选择专业建设和运营团队负责中期的建设和后续运营，政府以土地或资产供应为手段，以区域或行业的视角对商业性基础建设投资和运营进行调控，达到合理刺激居民消费，扩大内需的目的。创新之四：以利贴息。在项目的开发期，以项目工程款收益权为建设总包单位融资，并将建设总包单位获得的“额外浮动利润”以转移支付的方式支付给信托投资人，既帮助建设总包单位开拓了潜在的市场，又弥补了企业融资难的客观问题。创新之五：商业物业定制。提前锁定潜在的长租期大面积租户、未来资产持有人，为其定制商业物业，并将未来资产持有人引入私募平台，约定持有人按工程进度支付购房款；请长租期大面积租户配合开发商申请银行开发贷款并约定进入运营期后，开发贷款转为经营性贷款。充分利用定制模式，减轻开发期的资金压力。创新之六：物业租金提前分红。未来商业租户和潜在的持有人可选择在预售前以资金投资私募平台，不但可以全程监控目标物业的建设质量和进度，也可以作为投资人获得基金或信托的分红，其实质就是通过投资的前置，提前获得了标的物业的租金分红。
全价值链商业地产运营链条分析
房地产开发工作以项目为单位实施，最显著的特性是唯一性、可借鉴但不可全盘复制性。从可行性研究到设计任务书下达这一阶段（业内统称为前期）的工作直接决定了项目的成败，商业运营团队的主要任务除对项目进行市场调研、客群分析、未来租金分析外，还应依据项目的控规要求对各个业态的比例进行调整———原则是未来使用功能优先，内部布局和功能优化为主，外立面装饰变化为辅。融资团队的主要任务是基于各业态的未来销售、持有意向，按全寿命原则组合各方面的资金，实现投资方利益最大化。现在规划的城市未来综合商业体的主要业态以零售商业、公寓、写字楼、酒店为主，该平台的利益方有政府、建设总包、潜在的租户、可能的业主、某个业态整体购买人等，各参与方的诉求不同，给项目带来的潜在价值不同，成功的基金方案应该在最大程度上优化、整合各方诉求，为项目创造最有可能的开发运营环境。
（一）通过商业产业开发私募基金实现政府公信力的商业价值
政府在出让土地获得利益的同时，维护社会稳定、解决就业、创造持续税收等方面的诉求也在加强。为了便于统筹管理与整体经营，我们应该充分发掘政府公信力价值。全国性的开发商可以考虑与省或直辖市一级的政府设立商业产业开发私募基金，即在地方政府融资平台外，依托政府公信力重点整合和改造省属（直辖市属）范围内的原轻工业、供销社、物资局的商业资产、土地，形成具有投资价值的商业资产包，地方政府出地、专业商业开发运营商出钱并负责运营。当地政府的投资公司和开发商出种子资金，注册实体作为基金的GP③和次级LP④，吸收当地大型企业、社保和养老基金、社会资金作为基金的优先级LP⑤，共同发起商业产业基金，专注于商业资产包的开发、运营。这种模式可以充分利用政府信用和建设管理团队的专业性吸收社会资金，由开发运营商掌握项目的管理权，政府以土地出资作为GP和次级LP，不但可以全程监督项目的开发和运营，预防经营风险，指导微观实体运营支持政府的宏观政策，还可以获取常规收益（次级LP）和额外的超额收益（GP）。此外，政府对持有型商业物业在开业之初的地方性税收的减免、城市配套基础设施费用的减免、政府同意商业内部的功能布局优于外立面的形象工程、协调消防和人防部门接受在法规内的创新性设计等宏观政策性的支持，会对项目的成本、工期、销售价格、后期使用成本等产生良性的影响。
（二）通过以利贴息的信托计划实现建设总包方的融资价值
由于建设总包方一般是轻资产运营企业，在已有的债权融资模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融资价值。商业地产全价值链股权投资模式中，建设总包方以工程应收账款权益委托发行信托计划，由建设方的母公司做增信担保⑥，投标时按全额取费⑦，引入信托计划以股权形式投资来减轻开发商的资金压力。因开发商获得总包方的信托融资，原本给开发商让利优惠⑧的6%~8%有可能作为利息转移支付给信托计划，开发商对此信托计划承担连带责任，并承担部分利息费用，当后期财务成本较低的银行贷款或销售收入足以支付信托本金和收益时，信托投资最先退出。如果建设总包方的母公司或关联单位出于自用、改善资产结构或投资获利的目的，有意整栋购买写字楼、公寓或商业，可以将其在基金的投资与目标物业锁定，在托管银行设立专户，建设总包单位对基金的投资专门用于支付目标物业的工程款。该融资方案的核心是将第三方在项目中的权益证券化并投资于项目的开发过程中，首先，使建设单位因具有强有力的资金支持与其他同行相比更具竞争力而获得项目，原来的工程垫资成为股东出资通过股权方式进入项目公司，可按出资比例获得项目支付的分红。第二，建设总包方初期借用较银行利息高的信托融资，一旦低成本的银行贷款进入，即刻替换信托资金，通过提升高成本资金的流动性变相降低资金使用成本。第三，工程款利润取费中原本让利给开发商的6~8个百分点作为部分利息贴现给信托计划，剩余部分利息约为7~9个百分点，⑨等同于建设单位向银行贷款的利息，不会额外增加建设单位的财务成本。第四，将建设总包的潜在购买价值在销售环节体现，以量身定制的模式降低了销售压力、舒缓了募资压力，同时也开拓了一条持有型物业的退出渠道。
（三）通过不同金融产品资金链实现商业资产购买客户的投资价值
商业地产全价值链股权投资模式还可以使商业资产的购买客户包括整体购买客户与小业主通过参与资金链中不同金融产品的投资，实现他们的投资价值。这些客户可以次级LP的身份参与初期的政府产业基金，以优先级LP身份参与总包方发起的信托计划，也可以公众投资人的身份参与类REITs平台融资。基金作为项目公司的股东，可以在注资前与原股东签订对赌合约，基金对部分物业享有优先购买权、优先租赁权，一旦触发行权条件（例如基金退出、获得预售许可），基金的投资人作为物业的潜在购买者和租赁人与物业资产的持有人项目公司可以直接签订房屋买卖或长期租约。一般大面积需求的租赁客户相对于小面积租赁客户而言是处于优势地位的，如果基金或商业管理公司作为若干小面积租赁客户的代表，在项目建设之初，就以专业化的知识和经验筹划未来的运营，并统一协调业主和租户在租期、租金涨幅、业主更替、使用功能等方面的利益，无疑为后期商业租金的增加、商业物业价值的增加奠定了良好的基础，实现了业主、租户双赢的良好局面。这种模式对潜在的商业购买客户、小业主的吸引力有三点：一是提前锁定了目标物业。将销售或租赁工作延伸至项目初期，以认购基金份额的形式提前锁定物业的潜在购买者和租赁人。二是房屋购置首期款支付周期的延长降低了小业主的经济压力。三是以基金分红的形式提前获得了资产投资的“租金”收益。
（四）通过类REITs平台实现商业产业基金原始股东的财富价值
将产生稳定租金收入的成熟商业资产进入类REITs平台，通过资产证券化的方式向不特定的公众募集资金。通过类REITs平台融资，借助资本市场的“市盈率”杠杆对商业资产的租金进行放大，实现了投资商业产业基金原始股东财富价值的增加；资产进入平台后通过专业团队的运营，以定期派发红利的形式为公众提供稳定的收益。
结论
综上所述，成功开发运营商业地产的核心是“优秀的商业策划、招商、运营管理团队”和“基于商业物业全寿命的证券化资本运作”，这两个核心的本质是对地产行业“人”和“财”价值的深度挖掘，进而通过地产即“物”这个载体实现“人”与“财”被挖掘价值的经济体现，笔者将这种基于深度挖掘地产开发要素的模式定义为“全价值链商业地产模式”。
其核心是以股权投资模式、按商业物业不同开发运营阶段组合不同类型的资金，通过资金放大“人、财、物”在开发链条中的附加价值，确保持有型商业物业运营和处置价值的最大化。全价值链商业地产模式的核心是以轻资产运营方式将运营与重资产剥离，以费用收费模式替代资产收益。具体操作方式是运用私募股权投资（PE）、信托计划与公募基金（REITs）相组合的金融手段在不同阶段为商业地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。通过私募基金投资开发型物业，并对商业物业进行先行收购和管理，充当预上市资产的孵化器，待成熟后出售给上市基金。资产管理公司即房地产基金管理者，对私募和公募基金的参股或控股使得其在整个资本运作过程中有足够的控制力。在操作的全过程中遵循资产类型与投资人相匹配的原则，实行物业细分，即按照不同标准进行物业分类，并为每种细分的资产匹配相应的PE或REITs。在商业物业可行性研究分析的初期，开发商就需要将政府（土地供应平台）、建设总包单位（建设平台）、租户和购买人（商业运营平台）、基金及基金管理公司（融资平台）等资源进行深度价值挖掘，目的是募集资金开发建设、提前铺路锁定销售对象、拓展退出渠道。全价值链商业地产模式的精髓是对产业链参与单位的资源整合，建立动态的、多赢的、风险互担的利益价值共同体。目前国内大型的、持有型商业资产一般交易周期普遍较长、交易价格不高，造成这种客观现实的主要原因是购买人对物业未来价值的测算差异、缺乏专业的商业运营团队来支持购买决心、短期内无法了解现有租户对物业持续租赁的忠诚度等。
