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房地产市场建议范文1
一、房地产市场发展的有利因素
1、区位优势有利于我县房地产市场的发展
我县处于湘、鄂、赣三省交汇处，县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上，这对于开发商来说，交通上是劣势，但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工，这部分人在商品房销售时占了相当的比重，换句话说，这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房，而选择在县城购房。因此，从某种意义上说，修水县城容易形成一个边贸次中心城市，这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。
2、政府宏观调控政策有利于房地市场的发展
2002年以来，县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此，在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间：一是在建设审批上，做到控制城北、发展城南，严格控制个人建房和杜绝干部集资建房；二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量，按照市场的需求，我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内，土地投放总量基本每年控制在180亩以内，所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度，使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态，从而刺激供求关系的平衡与稳定。
3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展
一是鼓励农民进城购房，可享受县城居民同等待遇，购买商品房的相关费税实行减免或优惠；二是在新城启动建设时期，开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度，如建设规费控制在每平方米15元以内；三是鼓励干部职工到新城购买商品房，凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工，可享受本单位2万元的补贴，这在很大程度上刺激了干部购房的欲望，同时也带动了二手房的交易，从而激活了整个房地产市场。
4、县城南移战略也有利于房地产市场的发展
从2002年开始，县委、县政府已着手实施开发城南区工作，至目前为止，县行政中心办公大楼已建成，新城相关的基础配套也进一步完善，学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁，由于单位的搬迁，将再一次会刺激房地产价格的飚升。
5、城市化进程的加快有利于房地产的发展
据统计，目前我县县城人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我县的城市化进程不断加快，城市人口不断增加，对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人，住房需求量缺口较大。
二、房地产市场发展中存在的问题
1、房地产市场供应结构不够合理，价格上涨过快。近三年来，我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内，但由于诸多因素的影响，在供应结构上仍存在着一些不合理因素，主要表现在：普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素，如我县在南桥村建设的经济适用住房，在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在着不合理的因素；期房销售与现房销售价位差不够合理等，如东盟佳苑和东方巴黎商城，期房价格与现房销售价格差达120元/㎡。
2、房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看，除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外，其余开发公司均不具备相应的开发资质，同时质量体系未建立，物业管理机构不健全。
3、城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位，特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段，合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱，因其建筑质量没有质监，无须配套、且偷税漏税现象严重，导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多，从而严重忧乱了我县的房地产市场。
4、拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看，主要存在以下几个方面的问题：一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受，如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿，远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如A2、B4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让，等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁，买者要等数月才可以进场开工建设，这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”，等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资，加大了开发商的投资风险，降低了投资者进行了土地竞投的兴趣，也增加了拆迁成本。同时，因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制，导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响，根椐我县新城区建设的速度，新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工，但是根椐目前实际进展情况，要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难，主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利开展。
三、加快房地产市场建设的几点建议
1、进一步加大政府垄断房地产一级市场的垄断。按照有利于建立公开、平等、竞争、有序的房地产市场机制的原则，要合理确定房地产开发用地规模，统一配置城镇规划区内的建设用地，进一步加强对房地产市场的引导和调整，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业健康发展。一要明确普通商品房和经济运用住房建设规模、项目布局以及进度安排。二要在严格执行土地利用总体规划的前提下，根据房地产市场的变化情况，适时调整供应结构，供应方式及供应时间。目前我县未完工或未动工建设的商品房量约为49万㎡。因此，在土地供应计划时须逐步减少投放量。三要充分运用税收等经济手段，调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得转让，房地产开发商不得虚假信息等。版权所有
房地产市场建议范文2
【关键词】 房地产 市场失衡 泡沫经济
一、中国21世纪的房地产现状
1、供求关系严重失衡
随着经济的快速发展，城镇化步伐加快，越来越多的进城务工人员希望在城市中购房定居下来，城市人口越来越多，相应的住房需求量也就日益增大。而城镇居民的收入水平在近几年也大幅提高，很多家庭不满足于小户型的住房或一套住房，他们要改善居住条件，希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因素叠加的结果是城镇住房需求量大增，而政府出于多方面考虑并没有增大用于住房建设的土地供应，使得房地产市场供求关系严重失衡。
2、价格持续走高，市场出现泡沫经济
因为供求关系的严重失衡，需求量远远大于供给量，房地产市场处于卖方市场，价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张，土地的价格也出现上涨，房地产开发商购买地皮需投入更多资金，这些资金支出的一部分自然会转嫁到消费者身上，表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展，房价有所上涨是必然的情况，但照现状看，房地产价格远远偏离其实际价值，泡沫经济现象严重。
3、政府调控政策失效
最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日，政府应该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上，我国政府也出台了一系列调控政策，到2012年2月为止，全国已有72个城市实行了不同程度的“限购令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨，但房价仍未得到有效控制，住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。
二、中国房地产市场失衡主要原因
1、政府角度
（1）区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多样，真正可以有效利用的土地十分有限，再加上人口众多的国情，土地资源极其紧张。中国人口分布也极不均衡，在地幅辽阔的西北地区人员十分稀少，而在土地资源相对紧张的东南部地区人员大量聚集，使得该地域土地资源更加紧张。土地由国家所有，为了经济的可持续发展，政府对用于住房建设的土地进行了总体控制，而住房需求量持续增加，导致房地产开发的供求矛盾激化而房地产市场失衡。
（2）房地产交易税收巨大。在房地产市场交易中，税费也是很大的一笔支出，一定程度上影响着房地产价格。房地产交易税有：契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税以及房屋交易手续费等。比如：契税，普通住宅在交易中按房屋成交价的1.5%征收，如果是二套房按3.0%征收；营业税满五年的免征，购买时间在五年内的房屋按成交价的5%征收；个人所得税，满五年的唯一住房免征，非唯一住房按评估价的1.0%征收。房屋卖方需要向国家税务机关缴纳的营业税、土地增值税、个人所得税等在房屋交易时一并转嫁给买方。据统计，二手房交易中各种税费占房价的13%以上。买一手房的税费也很多，房地产开发商会将税收一定程度分摊到房屋购买者的身上，税费会跟随房屋产权向下转移，房屋价格也就一定程度的上涨。
（3）控制政策不给力。目前中国的房地产正处于资产泡沫时期，表面上它带动了中国的经济增长，同时其中也隐藏了可怕的危机。近年，中国政府出台了一系列房地产调控政策，针对购买者的“限购令”，针对开发商采取银根紧缩、上调利息和提高土地出让金等措施，鼓励保障性住房的开发和建设等。但是，一些地方经济增长过于依赖房地产，地方政府为了GDP的高速增长，对房市的调控政策推三阻四，使得每次调控都是“调”而不“控”。房价居高不下的问题只得到了缓解并未真正解决。
2、居民角度
（1）购买需求旺盛。随着我国经济的日益繁荣，在部分发达地区，如上海、深圳等地，需要大量的廉价劳动力，大量外来人员进城务工。其中有一部分希望在城市中安定下来，这也使得城镇人口越来越多，这部分人口购房需求十分旺盛。加上经济发展带来的人们生活水平的提高，城市有房的居民也希望进一步改善居住质量。
（2）高收入人群投资“炒房”。随着经济的发展，高收入人群越来越多。人们投资除了股市、国债、储蓄、住房等外，其他投资渠道很少。近几年，股市表现欠佳，储蓄和国债回报率低，住房成为这些高收入人群的最佳投资消费热点。在消费上，表现为对房屋品质的要求的提高；在投资方面，有经济实力的人大量“囤房”，进行“炒房活动”，他们将住房频繁转手。这也导致社会上出现大量闲置住房，造成很多人没房住而很多房没人住，制造房屋供求紧张、房价持续上涨的现象，使得房地产市场混乱失衡。可见，收入差距扩大也是造成房地产失衡的原因之一，一部分人买不起房，另一部分人通过炒房牟取暴利。
3、开发商角度
（1）土地资源稀缺。城镇化现象和房地产的发展扩大了土地的需求量，再加上土地资源的稀缺性、不可再生性，使得土地资源相对不足，土地价格上扬。土地是国家所有的，房屋开发商想要建房就需要向国家缴纳相应的土地出让金以及建设开发税费，开发商会将土地价格上涨部分一定程度转嫁到买房者身上，导致房价进一步提高。
（2）超额利润的掘取。出于诸多原因考虑，国家全面禁止了居民的自建房、合作建房、集资建房、单位建房等，房地产开发商成为住房开发的垄断经营者。因为这样出现的最严重后果就是房地产开发商垄断住房市场的供给，拥有了房屋的定价权。开发商对于住房供给的垄断推动其追逐超额垄断利润，这直接推动着住房价格的上升。2013年4月，福布斯全球华人富豪榜，上榜从事房地产人数最多，占到21%。其中，中国内地上榜富豪人数有较大增长，前十位的中国内地富豪中就有四位从事房地产行业。
三、国外实例给我们的经验教训
在不久前的2008年全球性经济危机中，就有因为房地产的泡沫经济而给国家带来严重后果的实例。为了提高国内经济增长速度，与欧洲经济看齐，西班牙过分依赖房地产来发展经济，所有土地都用于房地产开发，银行也放宽开发商和购房者的贷款条件。仅2007年西班牙建房数目就是英法德三年的建房总和，虽然在房地产的促进下西班牙经济的确有很大的发展，2007年房地产对GDP的贡献率为18%，但是社会的大量资本聚集在房产上，产业泡沫繁荣扩大。时至2008年，爆发全球性的金融危机，所有地区都受到了严重影响，同时它也像导火索一样刺破了西班牙的经济泡沫。西班牙一开始就选择错了发展重点，将重心放在房地产行业而不是高科技和制造业的发展上。西班牙国内发生严重的经济危机，房价大跌，很多房屋滞销空置，开发商、银行大量破产，失业率猛增，通货膨胀，政府财政赤字严重面临破产。2010年为了缓解财政赤字，政府采取银根紧缩政策，降低工资标准提高税费，国内相继罢工，而又造成了严重的社会危机。在中国，部分一线城市的房价是美国的两倍，但是居民收入仅为美国的七分之一，可见现阶段我国存在着一定的经济泡沫，特别在房地产市场。为避免重蹈覆辙，应该吸取国外的教训将严重的经济危机扼杀在摇篮中，通过市场与宏观调控相结合的手段解决国内房地产市场中存在的问题。
四、针对房地产市场的改善建议
1、建设保障性住房
从房地产失衡的原因分析了解到，开发商的垄断行为是造成高房价的罪魁祸首。相对而言，开发商热衷于大户型高档次的商品房开发而不重视对利润空间小的保障性住房的开发。要解决当前房地产问题，必须打破开发商对房地产供给市场垄断行为。政府应该从住房供给层面，减少高档商品房的供应而相应地加大小户型的商品房、经济适用房和廉租房等保障性住房建设，以满足更多低收入人群的需要。
2、抑制不合理的住房需求
在投资渠道有限的情况下，居民有闲钱用于房地产投资，无可厚非。政府可以通过提高住房贷款利率和购房首付比例，采取一些住房限购政策，抑制投资性购房，打击“炒房”行为，最小化“囤房”行为。这些是政府近几年大力推行的政策，有一定强制力度，并且对于抑制房地产市场失衡有一定积极作用，要进一步巩固和完善这些政策。
3、加强政府宏观调控
要根本解决房地产市场失衡问题要从多方面着手，强化政府的宏观调控。政府应该准确了解房地产市场的需求，作出正确的市场定位，从目前的市场情况来看，因为市场信息的偏差使得房地产市场存在供需结构不合理的情况。可以借鉴国外的模式，把面向市场的商品房和面向低收入人群的保障性住房分开供应，采取不同的贷款和价格政策。政府要建立健全的信息流通平台，优化资源配置，使得土地得到最大的利用；同时政府也应该加大土地的供给，调整供给结构，弥补市场上供给不足的情况，规范开发商的行为，进行帕累托改进使得购房者、开发商、政府三方达到“帕累托”最优状态（任何改变都不会使得三方中任意一方的利益受到损害，是一种最好的资源配置方式）。
目前，土地的出让和房地产交易各种税费已经成为一些地方政府财政收入的主要来源。对房地产市场的各项税收进行清理整顿，对于不合理的收费项目坚决取缔，减弱地方政府与房地产开发的利益联系。对于涉及房地产开发建设的自来水、电力、燃气、光缆通讯等垄断行业进行价格整顿，严厉打击强卖、强买、强制收费的价格违法行为，消除地方政府推高房价的积极性。
4、整顿规范房地产金融市场
对于中国目前的房地产现状，笔者认为存在着局部泡沫，也即所谓的区域性泡沫。为了避免泡沫的进一步扩大，危害国家整体经济运行乃至社会环境。房地产金融市场需要进行规范和整顿。在开发商方面，要严格审查其贷款发放资质和信用等级，避免发放贷款给没有开发资质、信用等级低的企业，防范金融风险出现。在居民个人方面，要强化住房贷款管理，严格执行国家住房贷款政策，并且灵活运用利率杠杆作用，规范房地产抵押贷款融资行为。
5、大力发展国民经济
刚刚接触到经济学方面的知识我们就了解到了人们的收入和收入预期对其购买力有很大的影响。目前，我国居民普遍的恩格尔系数都不高，大多数人的家庭收入情况还是处于温饱状态，收入增长速度跟不上房屋价格上涨的速度。要在大力发展国民经济的同时相应地提高居民的收入水平，这样才能进入一个良性循环状态，人们收入增加会带动消费包括房地产的投资消费，消费反过来又进一步拉动经济增长。
五、结语
房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对我国的经济乃至个人都有着巨大的影响。但是目前房价暴涨，房地产泡沫日渐严重。国外经验已经证明，不解决好房地产泡沫问题将严重影响本国乃至世界经济的正常发展。本文正是基于这样一个目的，对我国房地产市场失衡原因进行分析，并提出一些改善建议，希望有所警示作用。
【参考文献】
[1] 杜雨、陶丹：论“限购令”对中国房地产市场的政策性影响——房地产政策的宏微观经济效应分析[J].中国市场，2012（9）.
房地产市场建议范文3
一、当前房地产市场的主要特征及调控效果
（一）当前房地产市场的主要特征
1、限购
2011年初国务院出台楼市调控政策，要求在直辖市、计划单列市、省会城市和房价上涨过快的城市实施首批限购措施；为更好地落实楼市调控政策，7月下旬，一些房价上涨过快的二三线城市也加入限购行列中。国内大中城市楼市已陆续进入“房票”时代。
2、限贷
2011年以来央行执行了6次存款准备金率和3次利率的调整，大中型金融机构存款准备金率和贷款利率（5年期以上）分别达到21.5%和7.05%的历史高位水平。受此影响，与房地产有关的开发贷款和按揭贷款均受到了不同程度的限制。
3、限预售
在房地产开发企业的预售环节中，相关行政部门对预售价格施加影响，要求企业主动降低价格涨幅，从而达到控制全年房地产价格的目的。对备案价格过高的项目暂缓办理预售证或勒令重新定价，推延楼盘销售时间，谨防新入市楼盘房价冲高，影响调控效果，带来不良的舆论影响。
4、限价
部分未被列入限购名单但房价上涨过快的三四线城市相继采取了限价措施，通过对行政区划内的楼盘销售价格设定“封顶”值的方式，以期规避限购。
5、限地价
近年来各地“地王”易主频繁，高地价记录屡次被刷新。地价作为房价的重要组成部分，“价高者得”的土地交易制度被认为是推高房价的“诟病”所在，要求改革的呼声渐涨。2011年以来，北京、广州等大城市土地交易中心进行了“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“勾地”等新型土地交易方式的有益尝试，对地价上涨起到了一定的限制作用。
（二）调控效果
1、市场观望氛围浓厚
虽然目前市场频繁出现特价楼盘，但普遍的实质性降价潮尚未真正形成，购房者预期房价下跌，看空楼市后市，且高房价与购买者预期差距较大，使得购房者观望气氛浓厚。
2、房价上涨势头初步受到遏制，涨幅趋缓
据国家统计局最新数据，2011年9月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有17个，持平的29个，房价环比上涨的城市数量进一步减少，且涨幅明显收窄，京沪广深4个重点城市的房价涨幅已连续3个月停滞。另据中国指数研究院对国内100个城市的全样本调查显示，9月份全国100个城市住宅平均价格出现近一年来的首次下降。预计未来二手房价格可能紧随下降，区域整体房价下行周期指日可待。
3、楼市成交量骤降
据相关机构统计，全国龙头房地产企业9月份销售业绩同比均出现不同程度的下降，其中9月份万科销售金额同比减少12.0%，万科销售金额已连续两月出现同比下滑，8月份同比减少12.6%；中国海外集团9月份房地产销售额、销售面积同比分别下降18.0%、13.2%；金地集团9月份签约金额同比减少36%，签约面积同比减少37.6%。
4、房地产开发企业资金面趋紧
存款准备金率和利率的调整以及存准缴存基准的扩容，导致如今国内银行可贷额度日益减少，“惜贷”现象蔓延，以往被视为“优质业务”的涉房贷款被严重挤压。房地产开发企业的融资方式受阻，融资金额缩水，融资成本增加，这直接加剧了房地产开发企业资金短缺的状况。过去房地产开发企业躺着吃银行低息资金，利用高杠杆融资获利的“低利贷时代”将在短期内很难重现。
5、库存量激增
中报显示，万科地产、金地集团和招商地产三大巨头的存货分别同比增长53.65%、33.57%、34.56%，上市公司存货周转率快速下滑。预计2011年三四季度入市房源还将持续大幅攀升，房企库存压力将大幅增加。
6、土地市场低迷
2011年以来，各房地产企业拿地意愿和积极性不高，表现得更为谨慎与理性，房企之间联合拿地现象增多。因后市不乐观，政府推地节奏也明显放缓，土地成交面积和成交金额下降，土地收入随之锐减；加上土地出让时配建条件苛刻以及部分企业承受资金压力，土地溢价率普遍不高，以底价成交居多，土地流拍现象时有发生。
二、调控政策影响下房地产市场将发生的根本性变化
中央多次重申，将坚持本轮楼市调控决心不动摇，调控方向不改变，调控力度不放松。随着楼市调控的纵深化，将逐步给房地产市场带来根本性的变化：
（一）住房属性的转变
未来住房市场的投资属性将逐渐弱化，投资投机需求和刚性需求各据市场的局面将转变为以刚性需求和改善性需求为主导的住房新局面，住房市场将真正地重回以居住属性为主导的轨道上来，房价也将回归理性，房地产市场受到的波动也会较小，将更为平稳健康。
（二）银企间话语权的转变
银企间的话语权和议价空间会随着房地产市场行情周期的变化产生变迭：当房地产市场行情处于上涨趋势时，涉及房地产贷款往往被银行视为优质业务，享有优先受理权，银行可供选择余地大，开发企业往往处于绝对强势位置，话语权和议价空间往往掌握在开发企业手中，相应的融资难度和成本较低，企业的杠杆率较高；而当房地产市场行情处于下跌趋势时，受货币政策调整和银行存贷比指标限制，此时话语权和议价空间会发生转移，涉房贷款受到限制，融资难度加大，融资成本也会相应地上升。
（三）住房买卖双方市场的转变
当前，住房市场调控政策已进入稳定期，住房市场将由上半年度的政策力量主导转向以市场力量为主导、供求双方博弈的时期。房地产开发企业经营策略会发生调整，推盘数量和速度明显加快且较为集中，供应量上升，房价下行压力骤增，房价话语权将发生转变，住房市场也将实现由卖方市场转向买方市场。
（四）土地市场交易方式的转变
以前土地市场采取无上限的竞价方式交易，往往是“价高者得”，可以实现土地价值的最大化，也符合高度依赖“土地财政”的地方政府的利益最大化要求。预计未来土地交易方式将转向以保障土地价值和配建条件的同时最大限度实现房价合理化的优化模式，关注更多的是对政策性住房的保障。
（五）房地产开发企业战略的转变
一线重点城市受限购影响大，在有效需求越来越少的情况下，二三线城市的销售业绩对房地产开发企业的贡献表现得会越来越抢眼，且二三线城市未来发展势头猛，区域发展远未饱和，这促使开发商将从一线重点城市布局转向二三线甚至三四线城市，实现战略根据地和战略纵深区的调整与转移。此外，不断深化的楼市调控措施往往使住宅市场首先受到冲击，影响颇大，这将促使开发商主动实现升级与转型，实施多元化的经营战略。
（六）住房供应制度的转变
中央提出了“十二五”期间大力建设3600万套保障性住房的宏伟目标，将对低端的住房市场形成及时介入和有力补充，解决中低收入群体的后顾之忧，而我国的住房供应制度也将实现由单轨制向双轨制的转变，住房市场最终形成“低端有保障、中高端有市场”的格局。而保障性住房建设将缓解我国住房供需长期失衡的状态，平衡住房结构。
三、房地产开发企业应积极应对以促进市场健康发展
（一）调整产品结构，紧跟市场需求
开发企业应注重坚持面向自住需求、以满足居住需求的中小户型普通住宅为主的产品定位，积极开发适销对路的产品，优先满足刚性需求和改善性需求为主的自住需求客户的需要。
（二）拓展融资渠道，满足融资需求
2011年以来国家实施稳健的货币政策迫使开发企业除积极抢占银行信贷资源外，还必须积极开拓更为丰富灵活的融资渠道，以此巩固自有项目资金保障和满足稳健发展的融资需求。万科、远洋、金地、华润置地等地产公司相继成立地产基金，来缓解资金链压力，这也可以有效地推动房地产基金调节市场供求关系，降低金融风险，疏导民间资本合理流动。
（三）加快资金周转，实现快速回笼
下半年市场供应量将大幅增长，市场竞争异常激烈。企业应制定合理的价位区间，狠抓销售进度，提高去化率，抢占市场，以存货换现金，快速实现资金回笼，确保项目资金平衡。
（四）创新营销手段，突破销售瓶颈
面对竞争激烈、风云变幻的市场，开发企业营销策略创新势在必行。目前楼市总体平淡，开发企业除采取传统的打折优惠促销、灵活的付款方式和付款时间等方式，还可以利用与二手中介联动以此拓展客户范围。二手房地产中介拥有丰富的客户资源，加上开发企业的适当让利，将加大楼盘成交的可能性，对于开发商和中介，都是“双赢”。
（五）增值物业服务，塑造良好品牌
物业服务是房地产开发的延伸。从近年实践看，物业服务在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为开发企业经营的品牌。在市场容量日益缩小的新形势下，开发企业更应通过物业服务的升级，塑造企业良好的口碑，延伸房地产的诚信和品牌，提高购房者对品牌的认知度和忠诚度。
（六）审慎理性拓展，掌控投资风险
房地产市场建议范文4
【关键词】房地产市场；消费者；博弈；纳什均衡
一、房地产市场现状介绍
房地产交易过程就是房地产博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。虽然在房地产市场博弈中的参与者众多，但一般可以分成三方：一是以房地产开发商为代表的私人利益团体，一是以中央政府和地方政府为代表的公共利益团体；三是以消费者为代表的利益团体。消费者是三方当事人中最弱的群体，本文主要从消费者的角度来考虑房地产市场的博弈过程。
二、消费者之间的博弈
假定在此次博弈中，有两个参与者A与B。他们各自有两种行动可供选择，即{观望，购房}，由于本模型为完全信息静态博弈，因而战略和行动是相同的，也即每人只有两种战略，用符号可表示为Si={观望，购房}，i=1，2，S1，S2分别为A和B的策略空间。两人的支付函数ui=ui（s1，s2），si∈S1，s2∈S2，i=1，2。其他相关信息如下支付矩阵所示：
在a>c的条件下，如果b>d，则购房是A、B的占优战略。（购房，购房）是唯一的纳什均衡，且是占优战略均衡。此时，该博弈模型类似于“囚徒困境”。从集体效用上看，尽管（购房，购房）并非是最优的，甚至有可能是最差的，但却是他们的唯一选择，即使两个参与者在行动之前达成某个一致协定，也无法改变局势，因为没有人有积极性遵守协定。a>c的条件不变，如果
b
综上，结合中国的实际情况，在a>c的条件下，模型出现的结果类似于我国2005～2009年房地产市场的情形：开发商资金充足，住房需求强劲，房价处于不断上涨之中。2008年以前，由于民众强烈的住房需求以及房产的保值、增值功能使得b>d，房地产市场的唯一纳什均衡是（购房，购房），这解释了房价持续上涨的原因。2008年，房价出现了短暂的回调，恰如bd，房价重新进入上升轨道。
2010年，由于政府采取了严格限制对开发商的贷款规模等一系列对房地产市场的调控措施，使开发商资金日趋紧张，出现了
ad，房地产市场出现（购房，观望）或者（观望，购房）的均衡结果。房价维持在高价水平小幅波动。
三、结论及建议
通过以上分析，可知仅仅通过提高利率、调高自有资金比例、限制开发商贷款规模等措施来使开发商资金链断裂，无法达到降低房价的目的。必须配合其他政策，诸如拓宽房产投资者的其他投资渠道，废除垄断领域准入限制，加强保障房建设等，以引导资金流向房地产以外的领域，才能降低高昂的房价。
参 考 文 献
[1]赵斌，唐梅花.利益集团的博弈与房地产政策的选择[J].时代人物.
房地产市场建议范文5
（一）根据全市住房建设规划和土地储备状况，适度增加年度商品房用地供应量。2007年全市（含四县）房地产开发用地计划供应5000-5500亩，其中经济适用房建设用地供应不低于800亩。适时调整土地供应结构、供应方式和供应时序，进一步深化土地供应方式改革。
（二）对全市已出让的房地产开发用地逐一进行疏理，加强协调，加大土地整理力度，按期交付建设用地。对已经交地的商品住房建设项目，限定开工日期，确定上市预售时限，加快审批进度，促使其早日开工、早日上市；对由于受让方原因，超出合同约定动工开工日期满1年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
（三）大力推进净地出让制度，今后，凡拟公开出让的房地产开发用地，原则上先由市国土部门进行收储后，委托相关部门根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整），由市国土部门以招标、挂牌或拍卖的方式公开出让。在土地招标拍卖挂牌出让文件中进一步明确开工时间、竣工时间，并在土地出让合同中载明工程项目的开工时间、竣工时间及违约责任。
二、强化规划调控，改善住房供应结构
（四）对新供应的住房用地，市规划部门在编制用地规划条件时应当明确住房套型结构比例，把套型比例作为一项强制性指标纳入规划设计条件，并作为土地出让的前置条件。套型结构比例按总量平衡、项目平衡、区域平衡原则控制，并将比例分解到具体区域，落实到具体项目，确保全市全年套型建筑面积90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积达到总建设量的70%以上。
（五）新建经济适用住房项目以套型建筑面积90平方米以下面积所占比例按100%控制；新供应的土地，在出具规划设计条件时按以下类别严格控制：新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的项目，以建设中小套型住房为主，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比例按70%控制；已开工建设的分期商品住房建设项目，如遇规划、建筑方案需调整重新申报的，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比例应不低于40%。
三、继续鼓励自住型消费，进一步发展二手房和租赁市场
（六）有区别地适度调整住房消费信贷措施。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，进一步简化住房按揭贷款手续，住房保险坚持自愿的原则。
（七）加快推进住房分配货币化进程。按照“同城同政策”的原则，制订我市机关事业单位住房分配货币化办法，解决好与原有政策的衔接问题；抓紧制订《企业住房分配货币化指导意见》，指导一批有条件的企业推行住房分配货币化，提高职工购房支付能力。
（八）进一步消除政策，大力发展住房二级市场和租赁市场，采取有效措施，鼓励居民多渠道解决住房问题。
四、健全住房保障体系，逐步解决低收入家庭住房困难
（九）坚持实行租金补贴为主，租金核减为辅的保障方式，稳步扩大廉租住房覆盖面，做到应保尽保；通过从土地出让净收益提取5%的比例和住房公积金增值收益中提取一定的比例等途径，落实廉租住房资金。
（十）在综合考虑我市目前经济发展水平、房价水平和居民经济承受能力的基础上，有步骤地放宽经济适用住房供应条件。
房地产市场建议范文6
为全面贯彻落实总书记关于“保增长、保民生、保稳定”的重要指示精神，进一步加大保障性住房建设力度，鼓励居民住房消费，促进我市房地产市场健康有序发展，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20*〕131号）文件精神，结合我市实际，提出如下意见。
一、认真贯彻执行国家和省关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展各项政策
（一）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。金融机构对居民购买保障性住房和首次购买普通自住房以及改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
（二）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住宅不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
（三）对个人首次购买普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，由住房所在地市、县房地产主管部门出具购房证明；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（四）为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，个人出售现住房后1年内重新购房，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。
（五）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
（六）加大住房公积金对住房消费的支持力度。住房公积金贷款首付可降低至20%，最高贷款额度放宽至30万元。已参加住房公积金贷款的，只能申请不足30万元的差额部分贷款。对用住房公积金贷款购买保障性住房的，借款人及房屋产权共有人每月缴存的住房公积金可按月抵冲还贷。
（七）自2009年1月1日起，取消和停止征收城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建设工程质量监督费。
二、加大保障性住房建设力度
（八）抓住国家加大投入、扩大内需政策机遇，用足用活国家和省在保障性住房建设资金扶持、用地保障、许可审批等方面的优惠政策，加大保障性住房建设力度，用2-3年的时间，对符合条件的申请廉租住房实物配租的低收入家庭实现应保尽保。2009年市本级完成3160套廉租住房、1234套经济适用住房建设；发放廉租住房租赁补贴354万元、受益保障对象3036户，对符合条件的申请廉租住房租赁补贴的家庭实现应保尽保。贵溪市、余江县也要确保完成市政府下达的保障性住房建设任务。
（九）减免保障性住房建设相关收费和政府性基金。对经济适用住房和廉租住房建设一律免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费按低限减半征收，征地管理费缓交一年，新建住宅供配电工程建设费按低限减半征收，并对应征收的50%取费缓交一年。
（十）积极做好住房分配货币化改革的前期准备工作。市财政局、市房产管理局等相关部门，要借鉴我省试点地区经验，结合我市实际，认真研究，待条件成熟后出台住房分配货币化改革方案，稳定市场预期，推动居民消费。
三、优化房地产开发和消费环境
（十一）全面推行净地出让土地制度，凡不具备交付净地条件的土地原则上不准进入土地市场，市国土、规划等部门要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序。对原已出让但不能及时交付净地的，各地、各有关部门要切实兑现承诺，加大工作力度，尽快解决征地拆迁和附着物清理遗留问题。各有关部门要认真履行土地出让时的各项承诺，确因客观条件限制和政策调整等原因无法履行的，要做好解释和善后工作，营造良好的投资环境。
（十二）适度调整土地出让价款支付期限。今后三年公开出让土地约定出让价款分期支付的，其分期支付期限可以延长至12个月，且第二期及以后各期出让价款不予收取利息。
（十三）针对我市房地产市场存在的突出问题，进一步加强房地产市场清理整顿，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为；集中处理房地产开发遗留问题，高度重视涉及房地产开发的投诉和，严厉打击一房多卖、合同欺诈、虚假广告、抽逃资金、违章建设等不法行为，切实维护购房者合法权益，净化房地产市场环境。
（十四）健全完善房地产市场监管政策规定，抓紧制定房地产开发项目一站式竣工验收和商品房预售款监控等制度，明确部门职责，严格责任追究，从土地出让、拆迁安置、规划设计、项目审批、预售许可、房屋质量、竣工验收等房地产开发各个环节加强监管，对部门和国家工作人员不作为、慢作为、乱作为现象严肃查处，提高依法监管水平，从体制机制上保障房地产市场健康有序发展。
（十五）引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。市房管部门要加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要坚持正确的舆论导向，以加快保障性住房建设、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。
四、放宽户籍政策，加速城区人口聚集，促进住房消费
（十六）凡在中心城区购买商品房（含房改房、二手房），或通过购买、自建、继承、接受馈赠等途径，在市中心城区获得合法经营场所，或在市中心城区租用经营场所并签订三年以上合法租用协议的人员及其亲属，可不受其它任何条件限制，在市中心城区登记常住居民户口，并享受*发〔2009〕4号文件规定的优惠政策。
（十七）根据*发〔2009〕4号文件新登记的常住居民，凡符合条件的低收入家庭，均可申请保障性住房。
五、鼓励房地产开发企业在夏埠新区开发建设高层住宅
（十八）在夏埠新区一期开发范围内，开发建设20层以上高层住宅的，建设、销售、交易过程中所涉各种基金、行政事业性收费（人防规费除外）全部免收，经营服务性收费减免30%。
（十九）凡在夏埠新区一期开发范围内购买高层建筑商品住房的，除享受本意见第（六）条优惠政策外，实行所缴公积金冲抵还贷，在每月正常还贷无逾期拖欠贷款的情况下，实行将购房职工及配偶每年缴存的住房公积金（包括单位部分）按年冲抵其归还个人住房贷款金额。
（二十）为加大投入，扩大内需，加快夏埠新区开发步伐，从2009年开始，计划用2-3年的时间，在夏埠新区开发建设40万平方米以上商品房，改善市民居住条件。
