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房地产公司的建议范文1
关键词:房地产公司;开发成本;成本核算制度
1．引言
随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。
2．M房地产公司业务分析和成本核算现状
2．1公司概况
M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。
2．2现行成本核算现状及主要问题分析
M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。
3．M房地产公司成本核算制度改进建议
3．1细化成本核算对象
结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。
3．2补充房屋开发成本明细账
针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。
3．3完善房屋开发成本账户的归集
①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
3．4新增预提配套设施费的核算
在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品
作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院
参考文献:
［1］孙法明．房地产开发企业成本核算问题研究，2013，(10):191－193．
房地产公司的建议范文2
国家对房地产调控进入攻坚阶段，一方面说明了国家房地产行业调控政策的累积效应正在日益显现，整个行业处在持续走低的态势；另一方面体现了房地产行业对国家的宏观经济存在一定影响和制约，使得房地产企业的竞争与国际宏观经济环境和国家宏观调控政策的影响息息相关。在当前的经济大背景下，要确保企业在竞争中的谋得一席之地，应对企业当前面临的竞争环境进行系统分析，结合企业实际，量身定制具有可行性的竞争战略，有效提升企业的核心竞争力，保障企业健康持续的发展。
企业的竞争战略，指企业的产品和服务在方向、目标、方针及策略方面参与市场竞争。企业竞争战略的构成要素主要有以下几个方面：竞争环境、竞争方向、竞争对象、竞争目标及其实现途径。发展战略是企业的魂，竞争战略则是企业核心的作战计划，是有效贯彻实施发展战略的途径。房地产企业如何在激烈的市场竞争中谋生存，求生存并达到持续经营，切合企业实际的竞争战略至关重要。
房地产企业的竞争战略主要有总成本领先战略、差异化战略、集中化战略三种表现形式。企业在制定竞争战略的制订应主辅清晰，明确选择一个主导战略，要么将成本控制低于竞争者；要么在企业产品和服务中形成与众不同的特色，以为顾客提供比竞争者更多的价值赢得市场份额；要么企业明确服务于特定的市场细分、特定的产品种类或特定的区域。企业应该结合自身的特点，发挥独有的竞争优势，把握市场机遇，降低经营风险，调整经营状况，制定切合企业实际的竞争战略。
二、ZF房地产公司竞争战略分析
ZF房地产公司为一家国有全资控股企业，于2010年整体并入一级央企后，ZF房地产公司负重前行，一手处理历史遗留问题，另一手积极拓展主营业务、谋发展。重组后的新ZF房地产公司，在企业生命周期环节中正处于初创阶段，但30年的历史积淀，在主营业务、品牌管理、资源积累等方面又具有一定的优势，那么现阶段的ZF房地产公司应采取怎样的竞争战略和措施，加快主营业务的发展，快速完成资本积累是值得深入思考的问题。为在日益激烈的市场竞争中异军突起，本文通过采用企业竞争力模型（SWOT）对ZF房地产公司的情况进行详细分析。
（一）优势
1.具有一定的品牌优势
ZF房地产公司作为全国成立最早的房地产企业，历经30年建设了如商品房、保障性住房等多种形式的开发项目，树立了良好的社会形象，ZF品牌影响力大、认可度好、美誉度高的特点。
2.资源优势
ZF房地产公司经过多年的培育和发展，与各地政府建立了紧密的战略合作关系，拥有较为完整的市场体系，为公司继续从事房地产开发业务提供了有力的保障。
3.积累了比较丰富的开发业绩和经验
ZF房地产公司作为最早进入房地产行业的国有企业，开发建设的产品种类多样，如代建房、普通住宅、商品住宅、商业地产、保障性住房及军队安置住房等。在全国30余个省、市均有开发项目，累计开发面积达2.8亿平方米，开发成熟的小区超过1300多个，积累了丰富的项目开发业绩和经验。
4.有国家的扶持政策和母公司的大力支持
重组后的新ZF房地产公司将得到母公司的全方位保障，同时国家在国有资本金预算和政策性脱困等方面也给予有力支持，ZF房地产公司获得必要的资金支持，将为公司新的业务发展开辟了有利条件。
（二）劣势
1.ZF房地产公司项目的开发历史长达30多年，但对项目开发的经验、教训未进行过有效总结，成熟的项目开发管理模式尚无。
2.资产规模及净资产规模均较小，资金来源渠道单一，资金实力有限，限制了公司的发展速度。
3.ZF集团总部及项目公司之间管理界限不明确，权责划分不清晰，总部对项目公司的管控力的深入程度不够，管理不够精细化、规范化。
4.与同样具有国企背景的房地产企业相比，在管理水平方面存在较大差距，符合企业实际的管控体系建设亟待完善。
5.设计、策划营销等方面专业的人才不足，未能对公司领导的决策提供支持。
6.品牌管理有待加强，企业价值有待提升。
7.信息化建设尚不健全，制约企业发展的进程。
（三）机遇
1.国家的宏观经济环境及各地政府的发展构想，为房地产行业提供了广阔的发展空间。
2.国企深化改革、中央企业结构调整，国有资本金预算等对困难企业重组的政策支持。
3.中央政府出台政策改善住房供给结构，鼓励开发性价比高的商品房、经适房、廉租房等保障性住房的建设。
4.市场洗牌力度日益明显，有央企背景、专业能力强、规模大的房地产企业可以在未来市场竞争中占据主导地位。
（四）威胁
1.国家对房地产行业持续的宏观调控，对房地产业的发展从而对公司?l展的影响。
2.房地产行业的发展的专业化水平和层次日益提高，竞争对手的综合实力不断增强。
3.历史上形成大量的不良资产及遗留问题严重制约公司的发展。
三、ZF房地产公司竞争战略的调整和选择
通过企业竞争力分析，对ZF房地产公司应该根据现在的情况，以机会为导向，积极探索合适的竞争战略，利用战略组合的模式，稳步打开市场，深耕具有资源优势的市场，搭建成横纵交叉的稳定结构，获取更多的市场份额。建议选择差异化和集中化的组合战略，从以下方面对ZF房地产公司的竞争战略进行调整。
（一）项目地域相对集中化
随着国家提出加大对城市化建设的力度影响，ZF房地产公司在未来几年应抓住二三线城市发展的新机遇，以前瞻性的目光抓住区域发展为契机，力求在竞争激烈的市场中脱颖而出，这符合公司目前的资金实力状况和管理队伍现状以及成本风险控制的要求。目前在开发的项目销售业绩突出，在重庆、长沙等地得到消费者的认可和较好的社会影响力，同时对所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯的全面了解，对未来市场的发展趋势有了较准确的预判。因此，可以借此机会，因势利导，在重庆、长沙等地域进一步深入开展项目，深耕重庆、长沙等有资源优势的市场，以点带面稳步扩张。同时，在对全国性的项目信息进行判断筛选的基础上，确定有资源优势和市场优势的几个重点区域进行深入研究和布局，保证项目的成功率。对北京、上海、广州等一线城市的房地产市场也应密切关注，遇到合适的项目可以大大提升品牌效应。
（二）项目产品的差异化
众所周知，产品质量好坏决定企业发展生命力的进程，ZF房地产公司应该在项目产品精细化的基础上实行差异化，在保证产品质量，凸显规划设计、营销策划方面的优势的基础上，有必要实施差异化竞争战略，利用“精品+名牌”的策略，提高市场占有率，不断提高社会影响能力，成为企业发展的核心竞争能力。从以下几个方面实行差异化战略有利于企业的持久发展。
1.规划设计应以人为本，设计新颖，功能合理。要择优选择设计方案，从户型设计、结构体系、内部功能、空间利用、室内外环境、节能节地等各个细节上都要体现以人为本的思想，充分体现产品的使用价值和观赏价值。对于销售业绩好且具有自身的特点的设计，可将其复制到多个的项目上，一来节省设计成本，二来利于销售，为企业带来更多经济效益。
2.质量精细，设施齐全，便于营销。产品质量是企业发展的生命力，在具有成熟的规划设计前提下，施工质量是提高产品质量的中心环节和重点。其中施工材料、配件、设备的选择不但要保证产品质量，且应充分考虑到消费者的实际需要。同时，选择现场管理丰富、技术质量管理过硬、技术素质较高、资质等级水平较高的合格的施工企业，才能确保提高产品的质量。在保证产品质量精?，配套设施齐全的前提下，加强营销策略，在差异化竞争中取胜，只有这样才能吸引更多消费者。
3.环境优美，居住方便，服务周到。规划设计应该与项目定位以及后期的物业管理一脉相承。目前，景观设计和物业管理的好坏已经成为项目成败的一个重要因素。优质的景观园林的配套建设，直接影响着销售业绩，从而影响利润的获得。
（三）产品线的相对集中化，争取形成差异化的商业模式
在房地产业宏观调控从严的大环境下，准确的产品线定位是保证企业在激烈的市场竞争中脱颖而出的关键。ZF房地产公司与知名的房地产企业相比，受到资金量少，土地的存储量有限等客观因素的影响，需要对住宅、商业、办公等产品的配比有一定的规划，目前应以相对熟悉的住宅开发为主，逐步提高其他产品的配比。住宅产品方面在短期内应以刚需性的普通住宅定位为主，适当搭配保障房和高端商品住宅，形成相对集中的产品线。
四、ZF房地产公司竞争战略实施的保障措施
为了确保ZF房地产公司竞争战略有效的实施，使其能在房地产需求多样化和日益激烈的竞争市场环境中脱颖而出，练好内功，有效的组织资源配置、内部管控能力的提升等都至关重要，建议ZF房地产公司应重点从以下几个方面提升企业的核心竞争力。
（一）加强企业的管控能力
提高企业管理能力是增强企业核心竞争力的有效途径之一，ZF房地产公司应该在科学分析宏观环境的前提下，对本企业进行合理的判断与决策，通过提高企业管理能力，不断提高企业的核心竞争力。建议加强ZF房地产公司总部和项目公司的内部控制能力，在开发投资、工程建设、产品销售等环节均需要实施全过程管理，应重点做好以下几点：一是提高项目论证能力和决策水平；二是加强成本、进度、质量与安全管理；三是全面实施风险管理。
（二）优化企业的组织结构
ZF房地产公司可以进行机构改革、重塑管理流程，打破部门之间的固有观念，强调项目的重要意义，提高员工的协作能力和创新能力，有利于组织的灵活性和应变能力的提升，使得企业在激烈的市场竞争中更具优势。建议采用矩阵式结构管理模式，一方面通过核心价值链管理设立部门，包括投资、营销、研发、项目运筹及结构资本和运营管理部门，另一方面从知识、人力、财务、客户角度。
（三）加强人力资源开发
ZF房地产公司应通过建立学习型组织，引进业务素质过硬、竞争力强、富有创造力的人才，不断强化团队协作，培养出适应企业发展战略的各类人才。人才不仅是企业经营者谋略决策的关键，更是企业产品创新、品牌升值、实现目标市场价值的基础。因此，优秀团队的打造，是形成企业核心竞争力的保障。
（四）加强企业的信息化建设
房地产企业合理运用信息化管理技术来有效提升管理水平高和核心竞争力。ZF房地产公司应加强项目设计管理信息化、项目实施过程信息化、产品和服务销售信息化、企业管理信息化、企业决策信息化和动态联盟信息化等方面的建设力度，不断提升企业的管理效力和水平，加速商业价值的实现。
（五）拓宽多种融资渠道
房地产行业属于高风险行业，由于存在资金需求大、投资回收期长的行业特征，在房地产政策宏观调控下，应克服融资障碍，重塑企业资金链，，依托自身资源和特点，减少过去对于银行贷款的单一依赖，寻找合作开发、银行贷款、信托基金、发行债券、上市公司再融资等多元化的融资渠道，才能为公司的快速发展提供有力支持。
房地产公司的建议范文3
1.1战略合作的可能性
鉴于工程保险对社会发展的巨大推动作用及我国当前工程保险的发展水平,发展工程保险已成为我国保险业的当务之急,并对我国整体宏观经济有着深刻的影响,主要体现在以下二个方面:1.1.1发展工程保险是推动我国房地产业和保险业快速发展的需要随着我国经济的高速发展,房地产市场也空前繁荣,工程保险也必将成为我国房地产业和保险业的强劲增长点、盈利点,成为我国房地产业和工程保险业的主要险种。工程保险对风险管理等保险技术的苛刻要求,决定了它在房地产业和保险业的高端地位,其发展也必将推动总体保险技术的快速提高,工程保险的发展成熟将是我国工程保险发展史上的里程碑。1.1.2发展工程保险是促进建筑工程市场顺利健康发展的需要为分散风险,提高抗风险能力、保障生产的顺利进行,广大建筑商和房地产公司迫切需要将工程风险转嫁给保险公司,以稳定经营。规模越来越大的工程建筑市场已经越来越需要依靠保险市场来分散风险。从某种程度上讲,工程保险的发展程度制约着建筑市场的发展速度,没有强大的工程保险市场作后盾,建筑市场就无法顺利发展。发展工程保险,通过保险公司向被保险人提供风险管理建议、风险管理培训、督促被保险人整改等途径,减少风险事故的发生,强化对工程建设的监督。与此同时,还可以促进建筑业的诚信建设,那些有不良记录的建筑公司将得不到保险公司的承保,或以较高的费率承保,使其成本增加,丧失竞争优势,督促其为改善自身形象、争取较低费率而改善工程质量。大力发展工程保险也是完善我国建筑市场的迫切需要。
1.2战略合作的现实性
我们可以从万科、万达、世茂等房地产公司统一投保建设工程一切险看出,由房地产公司购买“建工一切险”,对于实现工程保险目标具有现实意义。(1)可较好体现建设部颁发的《施工合同示范文本》第40条,明确施工方和房地产公司方购买保险的义务条款。(2)发挥集团规模化优势,保费可以降低,同时减少了重复购买或漏项购买保险。由房地产公司统一投保的方式,降低了保险公司的冗长服务和项目风险事故的冗余责任,避免了由各承包商单独投保容易出现的重复投保现象,增强了房地产开发商与保险公司的谈判力量,从而降低了项目投保的费用。(3)可降低意外风险责任,注重风险控制。便于房地产公司在集团层面制定一个投保范围和保险责任范围前后连贯的明确的保险计划。(4)提高了损失控制的效率。采用房地产公司投保“建工一切险”的方式,便于协调整个项目的损失控制计划。(5)在房地产公司统一管理下,处理保险理赔时,更容易协调各方利益。(6)房地产公司统一购买“建工一切险”,改善了项目的投资环境和公众形象,有益企业品牌的树立。这一点对于上市公司的项目建设特别重要。(7)可以获得优质的保险服务,由房地产公司投保建工一切险,相当于把集团开发所有项目共同投保,数额一般比较大,保险公司对于重点客户的服务理当比对承包商分别投保的服务条件优越。鉴于房地产公司投保“建工一切险”的诸多优点,现在许多房地产公司已经意识到与财产保险公司战略合作的益处,如万科集团、大连万达集团、宝龙地产、世茂集团等都纷纷与财产保险公司合作,寻求战略合作伙伴,逐渐采用统一投保方式。但应清醒认识到,购买“建工一切险”,并不意味着放松对风险因素的控制。为了使项目保险方案能顺利实施并取得成功,房地产公司在投保“建工一切险”的同时,应通过合同控制各承包商,控制现场安全保卫,控制事故灾害损失,做到对项目风险的全面管理。
2战略合作的实施策略
2.1发展双方伙伴合作的信心
满意的合作意味着公司必须对联盟伙伴合作有充足的信心。伙伴合作的信心定义为“公司可察觉到的对未来达成满意合作的确定程度”这一概念只涉及公司对伙伴行为的期望,与合作的行为没有多大关系。在其他条件一样的情况下,具有较强合作信心的公司更容易融入联盟,合作信心固然根本,但它不是自动生成的,是需要房地产公司与财产保险公司在建立战略合作过程中的双方建立信任。
2.2战略合作中信任的建立
信任是战略合作关系中的一个重要组成部分。以下部分将讨论房地产公司和财产保险公司建立战略合作时应该如何建立信任关系。第一,在建立战略合作初期,存在着冒险因素。在房地产公司和财产保险公司建立战略合作初期,双方对彼此的信用状况都不太清楚。由于财产保险公司的规模较大,而且在市场上的影响也较大,因而相对而言,房地产公司判断财产保险公司的信誉较为容易。但目前国内房地产公司的发展还不稳定,大多数房地产公司的成立时间都不长,因而对于财产保险公司在选择其战略合作伙伴时,所冒的风险要比房地产公司大得多。所以尽管冒险产生信任,但公司也不能为了发展信任关系去盲目冒险。不管是对于财产保险公司还是房地产公司来说,在战略合作发展的初期应采取渐进的方式,即初期只投入有限的资源,当风险和不确定性都大时,逐步地投入资源可能是最好的战略。在对满意经历的积累过程中产生信任,并作为下一步冒险的理由,从而逐步建立双方的信任。此外要注意,找到一个声誉好的伙伴是一个好的起点,诚实、公正和值得信赖的合作伙伴是冒险所需的第一条证据,因此,特别是对于财产保险公司而言在选择房地产公司作为战略合作伙伴时,一定要做好充分的调查和审核工作,为将来的战略合作稳定发展打好基础。第二,战略合作双方要维持公正性。在房地产公司和财产保险公司建立战略合作时,一定要确保最大限度地维持公正和公平,这样做方能有效地建立信任。相对于财产保险公司,房地产公司对建工一切险专业条款理解上要薄弱得多,因而在双方进行战略合作时,财产保险公司在建工一切险条款设计上会倾向于有利于保险公司,但这种现象将会造成双方之间的不信任,短期内,这种不公正会使合作伙伴忍让,但延长的期限或不公正事端的增长将造成紧张气氛并损伤现有信任。所以,为了建立信任,利益分配必须公正。财产保险公司不能因为由于自身有优势而在战略合作中设定条款倾向于自己,而房地产公司不能因为在某些项目上的客户优势而游戏保险公司,只有建成一种公正的协议,才会使双方增强相互间的信任,从而达到长期的战略合作。第三,在战略合作中要进行有效的沟通。沟通和积极的信息交流是建立信任的另一个技巧。沟通和信息交流在信任建立过程中占有重要地位有以下原因。第一,开放、及时的沟通是信任关系必不可少的一个特点。第二,公司需要收集关于伙伴可信度的证据,沟通可促进这一过程。随着互惠过程逐渐获取可信度,伙伴之间持续的信息流动将创造一个信任的环境;第三,沟通为持续的相互作用提供了基础,从而伙伴之间进一步建立了共同的价值和标准。
2.3战略合作中的控制机制
在房地产公司与财产保险公司建立战略合作时,尤其要注重以下三个特定的控制机制,它们与战略合作尤其相关。第一,目标设定。目标设定强调设立具体而有挑战性的组织目标的重要性。保险公司和房地产公司的合作目标,可以是保费收入这样的短期目标,也可以是提供满意的服务,提高经营效率,使主要客户群形成规模这样的长期目标,而这些目标要达到一个什么样的效果却很难确定。如果房地产公司注重短期利益倾向于设立合作的短期目标,而财产保险公司为了合作的稳定性而倾向于设立长期目标,那么双方目标很难达成一致。从这个意义上,我们可以把目标设立作为标准控制的一种形式。第二,结构细节。公司经常用各种结构细节来确保战略联盟所期望的行为。财产保险公司在与房地产公司协商阶段,最好以事前约定为主,事后约定为辅。在联盟的具体结构上事先达成一致,这样能有效地控制合作组织,尽量避免在合作运营阶段投入巨大的精力和时间进行巨大的资源和信息加工,从而进行有效的控制,维持合作的信任度。第三,文化融合。房地产公司和财产保险公司合作时,要着重考虑如何在维持自己独立的公司文化时如何有效地进行文化融合。在房地产公司和财产保险公司进行文化融合时,关键是双方派出人员的社会化和培训。社会化使双方派出人员互相影响,从而熟悉对方的组织文化,这种个人的相互影响有助于发展合作组织的共同价值和标准。
2.4促进公司间的跨文化沟通
(1)跨文化沟通要注意相互理解。已经形成规模的财产保险公司,一般成立的时间较早,在企业长期的发展中已经形成了强烈的企业文化。如中国人民财产保险股份有限公司,其PICC品牌具有五十六年历史,在国内外享有显着声誉,已经形成“求实、诚信、拼博、创新”的企业文化,并且对全体员工经营管理行为具有重要的约束作用。而房地产公司的发展却还处于起步阶段,相对财产保险公司而言,一般都尚未形成稳定的企业文化。合作双方要设身处地地为他人着想,不要轻易做出任何价值判断,合作中需要好奇、灵活和敢于创新,但首要的是尊重对方的观点。(2)跨文化沟通要注意组织交流。在房地产公司和财产保险公司进行组织交流时,可以注意以下几个方面:第一,鼓励双方高层领导直接的交流,通过上层的交流,可克服不必要的猜疑,使问题解决起来会变得简单得多;第二,在进行组织交流时就一些关键性问题进行坦率的讨论。第三,讨论战略保险合作实施情况,双方可以通过交流改善服务,开拓市场。通过有效的交流,双方可以增进理解,更好的合作。
2.5做好合作关系的维护
(1)维护合作关系的原因。战略合作是不稳定的,尽管动荡不安在合作组织的运作中是司空见惯的事情,但是如果我们不对它加以重视,它就可能会给合作组织造成很多麻烦。房地产公司和财产保险公司在战略合作中要统一合作目标,并在合作过程中密切配合,由于双方的立场不同,在合作时一定会遇到很多分歧,如果双方不注重维护合作关系,就会使分歧不断增大,从而导致合作关系破裂,使整个战略合作结束。(2)维护合作关系的方法。战略合作的双方要维护合作关系,最重要的是建立信任感。具体来说维护合作关系的方法有如下几点:①合作双方表明合作意向;②用协商的方式解决具体事项;③建立激励措施。
房地产公司的建议范文4
关键词：房地产公司运营管理；方法
一、引言
目前，房地产企业的发展成果非常可观，发展的速度也日益加快。但是，房地产企业的管理者也要居安思危，时刻保持清醒的头脑。房地产行业的社会竞争越来越激烈，所以一定要加强企业的运营管理工作，努力提高企业的经济利益，实现企业的可持续化发展。
二、房地产公司运营管理工作的内容
1.运营管理的系统目标
企业要想加强运营管理工作，就需要制定一个系统目标。对于房地产公司来说，所有的运营管理工作都要以系统目标为主，围绕系统目标展开。房地产公司在进行运营管理工作的时候要认真仔细的分析所接受的信息，清楚企业在发展过程中所遇到的问题，明白企业发展的内部以及外部的环境，面对发展的机遇和挑战要沉着应对。运营管理中的绩效管理工作是重要的组成部分，因为好的绩效管理可以给企业提供决定性的意见，可以推动营管理的顺利开展。
2.运营管理的战略
任何的房地产公司都要制定符合自身发展的战略，只有战略清晰，执行者才可以完美的执行相关的运营管理工作。战略具体来说有三种，分别是公司的整体战略、公司的经营战略以及具体职能战略。在制定企业战略的时候，需要每个层次的管理者以及工作者积极参与，不能只依靠企业的领导者和管理者的意见。
3.运营管理的评价对象
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价对象是非常重要的环节。具体的信息收集和信息整理，都依赖于一个准确的对象。另一方面，在评价结果出来的时候，可以落实到具体的评价对象，那么评价结果就会真正的作用在员工身上。通常来说，有两种绩效管理评价对象在房地产公司中，一个是公司的整体绩效，另一个是个体绩效，公司的整体绩效可以让公司的运营管理工作更加优化，更加完美，拥有更大的市场竞争力。个体绩效的切实落实，可以促进员工更好的履行职责，让员工之间形成竞争，实现员工职业升华。
4.运营管理的评价指标
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价指标是非常重要的环节。一个好的运营管理工作就需要有一个正确的评价指标。企业在评价业务的时候，一方面要从多个方面进行评价，另一方面要分析评价对象，考虑到对象的多样性。
5.运营管理的评价标准
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价标准是非常重要的环节。在房地产公司的发展过程中，只是统计公司的绩效，并没有多大的用处，企业需要有一套属于自己的评价标准，公司的发展情况领导者可以通过标准来了解，让运营管理工作有更大的意义。在选择标准的时候，房地产公司的运营管理工作者就要思考，哪些标准是符合公司未来发展规划的，哪些标准是最基本的标准。针对不同的项目设置不同的标准，这样才可以使运营管理工作更加有效的实施。
三、房地产公司运营管理工作的方法
有些部门的绩效非常好，很好的落实了运营管理工作，但是从公司的整体绩效来看，效果还不是非常好，原因是企业在制定公司战略的时候，没有考虑到公司的运营管理工作，导致运营管理工作没有很好的服务企业战略，所以房地产公司要做到以下几个方面，认真学习运营管理工作的方法。
1.加强房地产公司战略目标体系建立
制定好公司的发展战略是房地产公司实现企业运营管理工作的必要内容。只有制定符合房地产公司自身发展的战略，才可以动员起公司员工积极的参与，才可以让公司的发展计划更好的落实。要大力宣传“企业是我家，发展靠大家”的理念，让基层员工都可以参与进去，要有一个透明的强战略指导。如此一来，公司的运营管理的战略目标就和员工工作紧紧的联系在了一起。这样一来，不但加强了企业的凝聚力还提高了企业的生命力，一举两得。
2.加强对房地产公司业务链价值的分析
认真分析公司的业务链价值，对于房地产公司的运营管理工作是非常有帮助的。企业在明确运营绩效管理工作的时候会认真分析业务链的价值。在房地产公司的发展目标已经相对完善的前提下，高层管理者会重新评价之前已经做好的发展方案，通过要求相关的部门以及工作人员对业务链的价值进行分析。对于业务链价值的分析结果，进行排序，作为运营绩效管理工作的一个参考值。然后建立一个符合公司要求的价值体系，在提高企业的运营管理工作水平的时候，要清楚的知道各个部门和各个岗位的价值。
3.提高房地产公司战略制定的科学性
制定一个科学合理的战略，可以让工作的效果更加明显。在制定战略的时候通常有三种制定方式，分别为自上而下、自下而下、上下结合。首先来说自上而上，这种方法通常是公司高层通过讨论制定一个公司发展的总体战略，然后将这个总体战略进行分解，落实到每一个部门。但是这个方法缺乏公平性，因为部门会从自己的角度出发，做出对自己有利的结论。在制定运营管理战略目标的时候，动员所有员工参与，经过认真的讨论以及分析之后，制定一个符合公司发展方向的战略目标。这样的战略才具有可行性，科学性。所以房地产公司战略制定的科学性，是非常重要的，需要引起公司领导的重视。
4.做好战略实施中的绩效管理工作
房地产公司的健康长远发展离不开每一个部门和每一个员工的工作。公司的管理者在进行绩效考核的时候，要清楚的知道，这个方法不仅要激发员工工作的热情，还要对员工的工作质量进行严格的考核。员工要通过考核结果，发现自己在工作中存在的问题，然后找到解决办法，共同促进企业战略目标的实现。因此，房地产公司在落实运营管理工作的时候，不仅要对员工工作的结果进行评价，还要考察工作的过程，进一步实现公司的整体战略目标。
四、结语
总而言之，在我国经济迅速发展的前提下，市场竞争越来越激烈，房地产公司要提高自己的竞争力，完善自己的运营管理工作，制定符合自身发展的战略目标，制定科学合理的战略目标，加大绩效管理工作的落实，明确房产公司的发展目标，员工要积极配合企业的发展，推动公司健康长远的发展。企业要认真做好运营管理工作，激发员工的工作热情，提高员工的职业技能，这样有利于突出企业的竞争优势，加快企业战略目标的实现。
参考文献：
[1]宋云婷.房地产项目运营管理[J].商,2015.
[2]马昌.试论新形势下房地产公司经营与管理[J].经营管理者,2013.
房地产公司的建议范文5
关键词：房地产业 “营改增” 难点 对策
为适应行业经济发展，从企业多元化经营的角度出发，中国实施了税制改革并相应地出台了营改增试点方案。营改增后，房地产业的税负必然会产生变化，但是从长期效应来看，“营改增”会使得房地产业的运行成本降低，从而带来更大的盈利空间。可见，房地产业实施“营改增”是非常必要的，政府实施税制改革，将过渡性的政策制定出来，有助于推进房地产业更好地发展。
一、“营改增”对房地产业实际税负的影响
自“营改增”政策开始试点以来，适用税率有四档，即17%、13%、11%和6%。上海房地产业最早进行“营改增”试点，其中一般纳税人适用的税率是6%，小规模纳税人适用税率是3%。从上海房地产业的特征结构上看，从2013年年底，房地产开发企业为3700多家，资产合计大约4.12千亿元。从资产总量来看，所占比例可以达到91.7%。但是，房地产服务类企业发展迅速，物业管理企业、房地产中介服务企业的规模、从业人数逐年上升。这其中就会呈现出附加值高的特征，说明“营改增”后，上海市房地产业可以获得的增值税可抵扣比例要比行业平均值水平低；附加值高，就意味着房地产业可能面临较高税率。产业链上，房地产业上下游产业均存在一定集中度，与房地产业相关的服务性产业类型较多。全面实施“营改增”，房地产业会获益，其上、下游行业也可获益。
二、房地产业实施“营改增”的难点分析
（一）“营改增”会影响房地产业的经济效益
房地产业是增值税的征收难度较大的行业。房地产业所缴纳的营业税税率是5%，建筑行业的营业税税率为3%，实施“营改增”后，房地产业和建筑业的增值税率均为11%。税率大幅度上升，就必然会对企业的经济效益产生较大的影响。从长远的角度而言，由于营业税是按照房地产业的营业额征收税费的，而对房地产业增收增值税，则是将房地产业所消耗的成本减去之后进行征收。如果房地产企业的利润较高，所交的税费就会较高，如果企业没有获得较高的利润，就会相应地降低税费，对于利润较低的企业而言，是利好的。但是，增值税的税率大幅度提高，短期内就必然对房地产业所获得的利润产生一定的影响，地方政府的税收也会有所下降，由此而对区域范围内“营改增”的推进产生了负面影响。
（二）房地产业实施“营改增”后将要面临的问题
房地产业实施“营改增”后，税收政策统一，而不同区域的房地产业发展情况都会有所不同。“营改增”很难发挥宏观调控的效果，甚至会对房地产业产生负面影响。对于经济发展速度较慢的区域而言，对“营改增”会缺乏适应性而导致企业难以正常运行；对于呈多元化发展的房地产业而言，其投资主体也是多元化的，缴纳11%的税率很显然是非常高的。虽然从长远的角度而言，营改增会使得房地产业的税负有所降低，但是，依然会存在少数企业承担着过重的税务，即税负不仅没有降低，反而增加了。其中，税率过高是一项重要原因，同时还存在着税负抵扣困难的问题，比如，人工费、购买材料的费用等等不可能会开专用发票。如果这些费用不能够抵扣，就必然会导致房地产业的税负增加。此外，房地产业的税负增加，就必然会导致运行资金短缺。如果房地产业陷入资金困难的经营环境中，就会导致各种行业问题产生。
三、房地产业实施“营改增”的对策建议
（一）政府实施税制改革
房地产的上游是建筑施工。建筑施工遭到营改增的影响而承受巨大的税收压力，主要体现为建筑施工中的劳务费用以及原材料消费上都无法及时地获得增值税发票，使得房地产公司无法获得建筑业的增值税发票。房地产业也会因此而需要承受相对比较重的税负。建筑行业所使用的材料多为就地取材，劳务人员也是以农民工为主，并不存在进项税额。如果按照有关规定按照11%的比例征收增值税，就会导致建筑企业承担较重的税负，而对于抵扣标准国家并没有出台有关规定，致使房地产开发企业可抵扣额相对较低。政府可以从地方经济发展的角度出发，对经济相对落后区域房地产公司可以适当地给予必要的财政补偿，以做到税负公平。此外，还要根据房地产业的经济效益对税率灵活调整。在执行增值税的初期，房地产业的税率达到11%，会影响部分房地产业的经济效益，就可以对增值税率相应地下调，6%至7%即可，逐渐提升，以减轻房地产业的经济负担。
（二）企业要适应“营改增”税制
房地产公司虽然在原材料购进上消费比较少，但是，在营销上的消费较高，就必然会存在抵扣少而需要承担较高的税负的问题。房地产业增值税税率的确定，是根据房地产业每年所获得的总产值中年平均增加值所确定的，即为11%，基于此而将进项税率和销项税率计算出来。随着税率确定下来之后，如果在房屋营销的过程中缺乏政策的指导，房地产公司就有可能承担一定的税务风险。企业要强化财务管理工作，特别要做好会计核算工作。企业要调整管理结构，要积极地采取措施获得可抵扣的增值税发票。房地产公司对材料的购进可以集中进行，以防止材料来源过于散杂而无法开具增值税发票。对会计核算要严格管理，做好认证和抵扣进项税额的各项工作。
（三）房地产业实施“营改增”要注重土地价格的理性回归
房地产业实施营改增后，税收额与土地成本的抵扣存在着正相关性。三线城市和四线城市的土地价格相对较低，房地产公司多消耗的土地成本也比较低。营改增后，建筑成本被抵扣了，房地产公司所承担的税负就比较低。房地产公司会因此而选择低成本土地开发，对土地价格的理性回归起到了一定的促进作用。
四、结束语
综上所述，房地产业对其他行业领域的发展起到了带动作用，自实施“营改增”后，房地产行业结构得以优化，实现了结构性减税，但是依然会存在诸多的难点问题需要解决，采取有效的应对措施是非常必要的。
参考文献：
[1]丘兆波.关于“营改增”对房地产企业财务管理影响的思考[J].企业研究，2013（24）：168―169
[2]黄燕，夏春莲.“营改增”对房地产企业的影响[J].市场周刊（理论究），2015（04）：52―53
[3]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013（13）：105―106
房地产公司的建议范文6
两年以上工作经验 | 男| 25岁（1986年1月15日）
居住地：上海
电 话：139********（手机）
E-mail：
最近工作 [ 2年1个月]
公 司：XX房地产开发有限公司
行 业：房地产开发
职 位：工程造价师
最高学历
学 历：本科
专 业：工程造价
学 校：华北理工学院
自我评价
专业知识扎实，具有工程管理、项目开发、成本管理的丰富经验。擅长项目运作，能够通过成本预估，设计标准，项目定位等各个方面，制定切实可行的标准，并且根据下属员工的特点，分配任务，保证每个项目的顺利完成。善于沟通、知识面广，为人正直和善，有良好的敬业精神和团队合作精神。具有管理能力和领导能力，希望从事具有挑战性的工作。
求职意向
到岗时间： 一周之内
工作性质： 全职
希望行业： 房地产开发
目标地点： 上海
期望月薪： 面议/月
目标职能： 工程造价师
工作经验
2010/4—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年1个月]
所属行业：房地产开发
造价部 工程造价师
1、主要负责招标文件的编制（工程量清单的编制）及合同价款的制定；
2、负责制定合理的分承包方案和材料消耗指标；
3、参与公司项目工程投标单位考察及资格审查，编制考察分析报告；
4、审核工程施工合同的条款，特别是对价格条款提出意见；
5、负责上报工程变更索赔资料，敦促相关部门做好基础资料的记录、搜集、签认工作。
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2009/3—2010/3：XX房地产有限公司 [ 1年]
所属行业： 房地产开发
预结算部 预结算员
1、负责编制投标文件，编制工程预结算及整理工程资料；
2、主要负责****房地产公司的洋房、别墅和高层的预结算工程；
3、负责工程量计算：房地产公司的办公楼及其他附属建筑的工程量计算；
4、负责审核技术方案等合理化建议的费用节超情况；
5、负责提供施工过程中各种材料和工程量的确切数据。
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2008/7--2009 /2：XX建筑有限公司[ 8个月]
所属行业：建筑/建材/工程
工程部预结算员
1、负责公司施工图工程量的计算及施工图预算；
2、主管建筑模板、钢结构工程预结算书编制,单项工程竣工时与施工单位核对工程造价；
3、负责施工过程中的签证、索赔等工作；
4、负责成本分析：包括项目初期的前期策划及每季度的成本盘点工作；
5、负责带领实习生和应届新员工。
教育经历
2004/9 --2008 /7 华北理工学院 工程造价 本科
证 书
2006/12 大学英语六级
2005/12 大学英语四级
