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房地产开盘优惠方案范文1
关键词：房地产项目；营销策略；研究
一、房地产营销的特点
房地产营销作为市场营销的一个分支，除了具有市场营销的一般特征之外，还具有自身独特的性质，主要特征表现在以下几个方面：
（一）必须进行全过程营销
房地产的综合性非常强，需要多种行业的协同作战、多个企业的共同经营。从选址设计施工、竣工、销售到手后管理全程涉及到投资咨询机构、市场调研机构、项目策划机构、建筑设计机构、建筑施工机构、销售推广机构、物业管理机构等，所以房地产营销贯穿与经营的全过程。
（二）房地产营销具有特殊的运行方式
房地产市场是一个不完全竞争的市场，因而在经济运行时常常缺少及时准确的信息，而且与其他行业相比投资者和消费者进出房地产市场难度较大这些都为房地产市场营销在时间把握上带来困难。
（三）房地产营销的市场效益的综合性
房地产营销市场综合效益指企业在开展营销乃至整个开发经营活动中不单纯追求企业经济效益还要自觉的使这些活动的成果对多方面都有效，既有利于提高综合效益。这实质上是对顾客至上观念的延伸和扩展，是对包括顾客在内的整个社会的综合认同和尊重。具体包括：首先，经济效益，即企业在开展房地产营销活动中，扣除成本、费用、税金等能保证企业自己效益的增长；其次，社会效益，即保证人们日益增长的物资文化需要，表现在质量好、造价低、质量美观等。再次，环境效益，即开发使用过程中做到污染少、安静、舒适、优美方便、日照充足，通风、绿化能和周围的环境和谐，保持生态平衡等。
二、国内房地产市场分析
房地产的刚性需求2014年以前是不断增加的，最近几个月销售量有所下降。但是房产投资额一直再增加，即市场供应量在不断增加，这也就意味着市场的竞争随着时间的推移而越演越烈。每个项目的竞争环境也越来越糟糕，要想在这片区域立于不败之地，除了产品的竞争之外，还要有好的销售策略，因此，对于房产行业微利时代的现在来说，更多的企业把营销策略作为生产运营的生命线。
三、该项目swot分析
（一） 项目机会分析
项目东边是环保大厦，临近有税务局，公安部门等事业单位，这些事业单位的人群恰好符合该项目的目标群体。所以，这一部分人在地理位置优越的前提下会考虑在该项目置业。
周边老城一些街区拆迁，根据人们的生活习惯和感情倾向分析，周边拆迁人群90%的居民仍会考虑住在附近。并且政府正在规划项目后边的黄梅路和豫通街，不久的将来这里会形成个自己商业圈。项目紧邻的九都路在四月初刚刚完成拓宽工作，由原来的四车道变为六车道，改变以前的堵车拥挤状况，项目周边交通状况得到很好的改善。在消费者看来，该项目周围的环境又添上满意的一笔。
（二）项目威胁分析
近五年，政府针对我国的房地产市场先后出台多个房地产业相关政策，从“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到“恢复营业税征免时限至5年”到“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。房地产市场的变化促使着政策的方向变更，并催生着新的政策出台，从2010年的“新国十条”到2011年的“新国八条”到2013年的“新国五条”再到2014年的“分类调控”，国家政策的演变对房地产市场的变化可谓是含沙射影。与项目位置较近的金屏苑、升龙天玺、左岸国际都蠢蠢欲动，吸引着一部分消费者的眼光。与项目一路之隔的曼哈顿项目，由于开发商失信，触动消费者的敏感地方，造成周边消费者对开发商的不信任。曼哈顿在2006年开始建设，中间由于开发商一些原因，未能及时交房，一直拖延到2012年购房者才住进自己期盼已久的家。与项目一河之隔的新区正在飞速发展中，商业配额在逐步完善。
四、营销策略
认筹期中进行市场调查，根据目标群体的能接受范围及参考相邻竞争楼盘价格，在保证公司利润的基础上，制定合理的价格。项目开盘时最好采用低开高走的价格策略。开盘时价格低，可以吸引更多的消费者前来，并且利于成交。比如，开盘时均价定位6250元，客户在于周边楼盘进行对比后，消除掉价格因素，选择本案的可能性更大。在楼盘销售35%后，调整价格，每两个月上涨200元/，根据市场价格走势确定最总均价。采取这种方式的优点主要是前期能快速成交，加速资金周转，促进良性循环，而且调价能造成房地产增值的印象，给前期购房者以信心，并通过口碑传播，能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲。根据市场情况制定出楼层间的水平、垂直差价并标示出来。具体措施如下：①本案一号楼位置较好，可以给每个楼层确定差价，比如楼层之间差价为50元/。这样就避免中间一些好的楼层销量好，而一些劣势楼层无人问津。②5#、6#楼西侧户型临近定鼎路相对噪音较大，价格上可以略低于东侧，在楼层差价的基础上，东侧户型比西侧高20元/。③根据中国的文化，把一些消费者认为不好的楼层以特价房的形式率先推出，比如4层、18层、顶层，这样利于楼盘整体销售。④项目中一些较好的户型，如80多平米的两室、125平米的三室舒适度较高，而且房源较少，价格应该相对其他户型略高一些。⑤把表现价用展示板标注出来，让消费者一目了然，省去不必要的麻烦。
房地产开盘优惠方案范文2
刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场。作为销售部中的一员，我深深感觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。亲爱的读者，小编为您准备了一些关于房地产销售总结，请笑纳!
关于房地产销售总结1时光飞逝，不经意间20__年已经快要过去，想想年初的一些场景仿佛还在眼前，现在我们又迎来了20__年的结尾，感谢一年来领导和同事对我的关怀和帮助，现将工作总结如下：
汇报一年的业绩：今年个人共接待客户105组 ，有效客户96 组 ，成交23 组 ，留单率 91.26% ，成交率 24% ，回款855 万，外销成交11 组 ，回款 310 万 。业绩还算理想，8月至12月份中旬在北京____展厅工作，成交 4 组 。
今年年初面对市场的冷清，我们主动出击，积极应对，在公司领导的决策和带领下，我们积极拉动客户，开拓市场，推出新的优惠政策来激发客户的购买欲，取得了不错的效果。作为半岛的一名老员工，要给新人树立榜样，在日常工作中对新人也要尽力帮助，帮助他们熟练业务，流程，谈客技巧。上半年在自己的个人业绩方面也有了突破，并在四月份参加了北京春季房展会。
下半年8月份，我和刘芳被公司派去北京展示厅，常驻北京。在北京的三个多月，面对陌生的环境，刚开始不是很熟悉，那边由北京世联顾问公司统一培训管理，注入了许多新的营销模式，打电开，下社区，参加营销活动...，下面汇报以下北京方面的情况：共接待24组来电客户，20组上访客户，打电开1500组，成功邀约上访三组，9月份主做芳星园社区，该社区能容纳8000户居民，每天走访派单共累计客户100余组，9月份参加了苹果社区两次巡展活动，宣传本地展厅品牌。9月12日去东二环农展里小区参加活动，该小区附近一块地创下了20__年中国的最高地价。9月18日-22日参加北京秋季房展会，接待客户88人，发车18组30人，成交一套。10月2日，组织北京累计客户发车____7组10人，成交一套。10月12日，参加朝阳公园的活动，给老人宣传人间仙境养生天堂。10月至11月份在北京案场成交二套。
市场分析：
下面汇报下北京方面情况：成绩很不理想，比预期效果差了许多，需要总结的地方很多，在挖掘和把握客户的问题上还需加强。
20__年的工作有许多收获也有许多不足之处：
1、我的工作技巧还要磨练。
比如，我现在的客源及我的工作技巧还需要磨练，加强对老客户的回访，主动和老客户沟通，提高老客户带新客户的数量，努力提高成交量。在接下来的工作中，我要多和自己的客户沟通，定期回访。经常和客户探讨与楼盘有关的市场、环境、地段、价位、增值发展潜力等话题。通过回访和沟通，一方面可以进一步介绍和宣传公司楼盘品质，另一方面能良好的利用手上的客户资源进行销售。
2、与客户沟通不够。
加强和客户的交流与沟通，要学会换位思考，与客户交换立场，真正站在客户的角度，思考客户的疑虑，从而更好的打消客户的疑虑，取得客户的信赖，为下一步的成交做好铺垫。
3、接待工作的细节做的不够。
接待客户时，要提高自己的接待礼仪，注重细节，仔细观察倾听客户的心声，细心解答客户疑虑。
20__年工作计划：
第一要给自己充电，专业化自己的专业知识及对业界房地产项目的充分了解，提高自己的学习能力。虽然在去年的工作中，自己也积累了不少的工作经验，但房地产这行政策变化性比较快。我需要对金融、财经、政府调控政策等方面增强敏感性。如果一个房产营销人员不能及时的掌握政府对房产的调控政策，他就很难再房产销售上作出很棒的业绩。很多限制性的政策需要对客户有个好的说辞，自己只有不断地总结经验教训，不断地学习积累，才能有能力做说客。只有不好的业务员，没有不好的客户，没有销售不出的产品，只看销售人员是否具备销售的能力。
第二 认真接待好案场的每一位客户，做好互帮互助，展现我们的团队力量，发掘潜力客户，努力促成交。
第三 注意日常行为规范，加强自身管理。
新的一年马上来临，新的开始就意味着新的挑战，我们要做的就是拿出100%的状态做自己的工作，为公司的发展贡献一份自己的力量。
关于房地产销售总结2在已过去的20__年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20__年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房产销售工作重点是______公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
关于房地产销售总结3一、计划概要
针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城20__年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
二、机会与问题分析
项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析
基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析
枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析
截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。
三、目标
1.财务目标
一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元
2.市场营销目标
一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。
四、市场营销策略
目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。 产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。价格：价格稍高于市场水平。
配销渠道：1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。4、服务：提供全面的商业物业管理。
广告：1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。
五、行动方案
1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。
2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选
3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作
4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。
5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期
6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘
8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
9、20__年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘
10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记
11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘
六、控制
按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。
范文四：
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一.宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二.目标
1.全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2.根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3.锁定有意向客户30家。
4.力争完成销售指标
三.工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。
6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。
克服困难、调整心态、继续战斗。
7.在总结和摸索中前进。
四.计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
关于房地产销售总结4经过20__年两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。20__年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力!我们是一个整体，奔得是同一个目标!我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功!
关于房地产销售总结5在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为x企业的每一名员工，我们深深感到x企业之蓬勃发展的热气，x人之拼搏的精神。
我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于____年与____公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合____公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为____月份的销售奠定了基础。最后以________个月完成合同额________万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
下旬公司与____公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
房地产开盘优惠方案范文3
房地产销售部门个人工作计划
回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对12月分工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一、宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标
一：全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
二：根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
三：锁定有意向客户30家。
四：力争完成销售指标
三、工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
一：多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
二：对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
三：在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
四：在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
五：在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌
六：.对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
七：在总结和摸索中前进。
四、计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
房地产销售部门个人工作计划
一年的工作就要结束了，而来年的工作也是接踵而至，作为房地产的一名销售人员，我也是要做好20__年的工作计划，让自己更加清楚一年要做什么事情，哪些是更加重要的，哪些是需要我继续努力去提高的。
首先是销售目标，20__年我要按照主管的要求，达成销售的目标，按照年度的目标去分解，制定好每月的销售计划任务，让自己每个月都明确自己要达成的目标是多少，需要销售多少套房子出去，只有将目标分解下来，一个个的去做好，那么才能在到达年底的时候完成年度的销售任务。通过分解目标，然后再有计划的去找到目标客户，去进行销售，而不是在营业部等待，那样的话是完成不了任务的。
其次是要提升自己的销售能力，今年的工作虽然做完了，任务也达标了，但是感觉有一些运气的成分在，而自己的销售能力其实还是需要进一步的去提升的，一些本来可以拿到手的客户却最后还是没有成功的拿下，而这也是我的销售能力不过关的原因，在20__年我要去提升我的销售能力，参加一些销售的课程培训，学习一些销售的方法和技巧，让自己能在这一年的工作中做得更加的好，而不是还保持原来的样子，虽然工作也是会让自己提升，但是多学一些，能提升的更快，也是能更有把握的完成销售的目标。
再次则是对新楼盘的了解，明年有一个新的楼盘要开盘，虽然今年有了解一些情况，但是具体的如何，却是需要进一步的去了解，同时根据自己了解的楼盘情况去进行归纳和总结，转化为销售的话语来跟客户去沟通商谈。对于新楼盘来说，公司也是抱有很大的期望，希望能销售出一个好的业绩，我也是要努力的抓住这个机会，新的楼盘来看的客户也是特别的多，只有把楼盘的情况了解清楚，那么我就能在这些潜在的客户中更好的找到有意向的客户，促成销售，最后达成签约。
新的一年，有新的任务，也有新的期盼，在新的一年，我要完成我的销售任务的同时积极的去学习，让自己的销售能力变得更好，这样也是能再促进工作完成。同时对于自己这一年所犯的一些错误，和不足的地方也是要在新的一年里改进，完善，不再犯这些错误了。我相信在20__年，我一定可以按照计划，认真的去把工作做好的。
房地产销售部门个人工作计划
一.销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-销售节奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推广活动推出-项目
2.__年12月底—__年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3.__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二.销售准备(__年1月15日前准备完毕)
1. 户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于__年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。__年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3. 置业顾问培训：
由营销部-负责，培训时间从__年11月底—__年1月
培训内容包括：
销讲资料培训，时间：__年11月底—__年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：__年12月初
工程工艺培训，时间：__年12月初
样板区、样板房培训，时间：__年1月9日
销售培训，时间：__年12月—__年1月出
2.预售证
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
3.面积测算
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于__年1月10号前完成
5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于__年1月10号前完成
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于__年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三. 样板区及样板房
(一)样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为y区)
2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3. 样板区展示安排：
确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1.样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3.样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于__年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四. 展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1.沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2.户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3.户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五.价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
时间安排：营销策划部于__年1月10日提出销售价格表和销售政策。
房地产开盘优惠方案范文4
11月4日，深圳市一家上市房地产公司的董事会已连续两天开到凌晨3点，主要议程便是商讨降价策略。“公司旗下40余个在售楼盘，一个挨一个地‘过筛子’。”翌日中午，这家上市公司董秘徐先生在接受记者采访时依然双眼通红。
据徐透露，公司董事会初定的降价策略是：优先考虑前期没有老业主的新开楼盘、毛利率较高的滞销楼盘，以及区域内已形成降价氛围的被动楼盘。公司还将今年原定的400亿元销售计划下调了20%。
徐先生表示，最担心的就是降价可能会触发前期老业主的不满。此前，一家同行企业在华东地区率先降价，售楼处随即便“被一群老业主用铁丝网圈了起来，砸了个稀巴烂”。
降价接力
按照理论的说法，房价的下调通常出现在成交量持续萎缩的3到6个月后。
自去年9月房地产调控中首次引入抑制投资、投机性需求的限购政策以来，成交量下调的压力就逐月累积，终于在今年的楼市“金九银十”之际，演变为房价下调的拐点。
9月上旬，在限购政策执行最为严格的北京市通州区，房价下行的导火索被引燃：一个名为京贸国际城的小区遭到上百名业主围堵，起因便是开发商宣布降价。该楼盘2010年房价最高时单价曾至2.6万元/平方米，在限购调控后，成交量持续大半年呈萎缩状态，开发商先将房价下调至1.9万元/平方米，继而再降至最低1.3万元/平方米。近乎“腰斩”的降价，使前期高价买入的购房者大骇“资产缩水”，由此引发群体“维权”。
与此同时，北京楼市打折促销、以价换量现象逐渐增多。通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%。随后，降价现象逐步蔓延到朝阳、大兴等区域，个别楼盘降幅甚至接近20%。
国家统计局当期公布的数据显示，9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已是连续4个月新建住宅价格“止涨”。官方数据还显示，10月上半月，北京二手住宅成交均价跌破了2.3万元/平方米，与9月相比下跌2.1%。
北京市房价下调的预期随后开始向周边城市传递。10月中旬，上市房地产公司龙湖地产在上海和杭州两地启动了名为“抢收华东”的促销方案――1000套特价房源“限时团购”。由于个别楼盘价格降幅超过20%，5天之内，该公司即获得认购资金近20亿元，实现超过90%的去化率。
龙湖地产“抢收”之举迅速激发同行效仿。位于上海市浦东区的中海御景熙岸项目推出最大降幅达6000元/平方米的优惠方案；上海当地龙头企业绿地集团的秋霞坊项目，每平方米也下降了近4000元。
至11月初，楼市降价波及至深圳。据《财经国家周刊》记者此间采访了解，以“招保万金”为代表的当地跨区域型房地产企业目前均已执行或正在酝酿降价策略。
招商地产日前在深圳市宝安区新开的楼盘“招商果岭”项目，开盘单价为1.4万元/平方米，远低于周边1.8万元的“行价”不说，还赠送精装修。
万科深圳公司旗下一些项目也同样采取了比市价优惠约1000元、另赠精装修的“暗降”策略；保利地产的降价策略则是“送车库和免契税”。
在同行争相降价后，压力进一步向未降价的房企传导。
金地集团战略管理部总经理王勇告诉《财经国家周刊》记者，金地已将今年的销售目标下调。公司目前也在酝酿对个别销售缓慢的楼盘进行调价，以保证“随行就市”。
而在金地集团总裁助理宋涛看来，房企降价虽然是以牺牲品牌声誉为代价，但如果不跟进降价，很可能会坐以待毙，因为限购政策致使购房者客户资源日益有限（万科公司曾对北京市3万户家庭展开调查，仅有20%符合购房资格），“如果不降价，就会看着有限的客户被同行抢走”。
“短周期”来临
在京、沪、深等地一些大型房企带头降价的同时，各地频繁出现售楼处被前期老业主“围攻”事件。
9月11日，前述北京市通州区京贸国际城项目在降价后，开发商遭到上百名业主围堵。
10月22日，在上海嘉定龙湖郦城售楼处，数百名老业主聚集抗议，表达对销售方的不满。
同一天，上海浦东南路500号国家开发银行大厦写字楼内，近400名中海御景熙岸业主聚集。
随后，嘉定新城绿地秋霞坊、新里米兰公寓等楼盘，也相继出现业主与开发商集体对话。
综合来看，退房、补差价、停止降价，是上述“维权”业主们的基本诉求。他们显然不愿承受高价购置的房产因开发商降价而变为“负资产”的现实。
迫于房价下降可能引发的社会风险，上海市一些区域房管部门要求房价降幅超过20%的楼盘要提前登记备案；在深圳，当地业内人士也告诉记者，相关部门曾召集开发商开会，要求其降价时采取“慎重”策略。
实际上，类似业主大闹售楼处的现象，在2008年金融危机时就曾上演。彼时伴随房价大幅下调，京、沪、杭等地均出现过颇具规模的业主“退房”。但随后2009年，中央出台4万亿元经济刺激计划，房地产搭乘信贷扩张便车，又开始了新一轮的增长，反弹的房价最终平息了老业主的怨气。在北京，一些原本曾坚决要求退房的老业主在看到房价上涨后，又重新赎回了房产。
但目前限购式调控政策仍无退出迹象。针对近期房价出现的下调局面，国务院总理11月6日讲话时强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
一位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士认为，这一轮房企降价出现的背景与以往有所不同，预示着中国房地产业在经历了持续多年的“单边式上扬行情”之后，正在逐步驶入“短周期波动行情”，今后市场调整的时间会越来越短，政策调控的周期也会随之越来越密。
金地集团董事长凌克也曾下过这样的判断。他认为今后的房地产将是一个长、短周期交错的市场。从长周期而言，未来还有10到15年的黄金增长期，伴随城市化率从50%到65%的增长，房地产开发的增量空间依然巨大；但从短周期而言，可能市场每隔两三年就要面临一次波动和调整。
正因如此，在凌克看来，房地产企业今后面临的最大经营性风险，便是如何应对市场的短期波动。
住房和城乡建设部副部长齐骥不久前在一次讲话时则表示，近年来中国的城镇住房格局也呈现出新的特征和变化：在一个城市当中，既有有房子的家庭，又有有多套房子的家庭，还有没有房子的家庭。
这种复杂的住房格局，决定了人们在面对同一个住房市场时，往往有着不同的视角和声音；这就对房地产调控政策提出一项艰巨的挑战――如何使调控做到“让所有人满意”？
上述因降价所引发的老业主“维权”现象，恰诞生于这样一个时代背景。
正如国家行政学院决策咨询部研究员王小广所言，“中国的购房者还仍旧沉醉在房价只涨不跌的神话中，还没有经受过一次真正的风险教育”。而在一个相对成熟的市场，参与者经受风险洗礼几乎是必修的一课。
房地产开盘优惠方案范文5
根据本轮宏观调控的政策特点，我们判断房产市场的未来发展存在以下三大特征。
（一）房产价格上涨的动因未发生明显改变
虽然推动本轮房产价格上涨的因素较多，但客观地说，最主要因素是我国经济发展模式过度依赖投资与出口，从而产生严重的流动性过剩问题，并由此导致主流资金大量投入不动产市场以寻求资产保值增值。
从中长期看，受到社会保障体系落后等因素的制约，政府提振内需的努力很难收到实质性效果。因此，我国严重依赖出口与基础投资，以及由此导致的外汇占款及货币超发不会得到明显改观，人民币将持续购买力下降的趋势。另外，除投资不动产之外，国内实现保值增值的投资渠道相对缺乏。因此，出于保值目的而投资不动产，在很长一段时间仍将是社会流动资金的主要选项。
（二）短期内房产企业间的整合速度加快
从本轮房地产调控政策的持续性以及执行贯彻力度来看是前所未有的，由于2009年的楼市“V”形反转，大型房地产开发商手中的存量房大部分已经去化，资金积累相对充裕，基本具备了抵御本轮调控的资金实力。同时，包括万科在内的部分具有较强资金实力的开发商，还在积极进行“反周期操作”，推进土地储备，为“后调控时期”做准备。
反观中小开发商，由于资产规模较小，周转率低，资金压力相对较大。高资产负债率、市场销售清淡、融资渠道缺乏，这三项“短板”已经使大部分中小开发商丧失了抵御调控的筹码。
从33家房地产上市公司公布的2011年中期业绩预告来看，有12家预增、3家扭亏、11家预减、3家续亏、4家首亏，也可以看出房产行业的业绩分化非常严重。在这种情况下，行业整合已经迫在眉睫。
（三）房地产市场二元结构形成
未来我国房地产市场将由保障房市场和商品房市场共同组成，两大市场的界限将非常明晰―――以收入作为划分依据，保障房市场主要面向低收入阶层，商品房市场将主要面向高收入阶层和改善型需求，两大市场将共同支撑我国房地产市场。这种二元市场结构的形成，有助于解决市场配置失灵的现状，减轻政府的房价调控压力。
以上变革将对我国房地产行业产生深远影响。可预期的影响包括：我国的商品房市场将从“黄金时代”步入“白银时代”，由于目标客户更具有针对性地指向了高收入阶层，核心城市的核心地段，高端物业将更加受到市场追捧，而中低档物业将受到保障房分流的消极影响，另外商办物业也将受到热捧。
（四）商品房市场未来继续繁荣
虽然目前宏观调控的政策前所未有的严厉，政府的调控决心前所未有的坚决，但这些都不能改变中国房地产市场长期看好的发展趋势。因为政府调控的动力是解决中低收入阶层的住房矛盾，而二元结构房地产市场的形成将大幅减轻这一矛盾，从而减轻政府对房地产进行调控的压力与动力。因此从时间来看，本轮宏观调控不会持续太长时间。
二、房企应对措施
（一）资金雄厚的大型房产企业
基于我国房地产市场未来继续向好的趋势判断，具有资金实力的大型房地产公司应该根据自身特点，坚持“反周期操作”，继续坚持适度的土地储备。
“反周期操作”的合理性在于：一是企业的长期发展需要。土地是房地产公司可持续经营的最主要的资源，虽然土地市场与房地产市场一样，也会出现价格波动，但随着大型房地产企业市场占有率的不断提高，公司发展无疑需要更多低成本的优质土地储备。因此，在长期来看，不能因为“面包”降价，就减少“面粉”的购买量。
二是构建良好的政企关系。随着房地产宏观调控政策的不断深化，特别是随着银行对房地产信贷资金的全面收紧，楼市正出现明显的“缺血”症状，而与此相对应的则是许多地方土地出让也普遍出现了流拍或底价成交的现象，地方政府的土地财政受到严重影响。大型房企选择此时入市，除了可以控制其土地的取得成本，还可以为地方政府“雪中送炭”，其效果远大于房地产繁荣时期的“锦上添花”。良好的政企关系对我国大型房企长远发展的重要性不言而喻。
三是资源配置需要。土地、资金、存量房这三种资源，对于大型企业来说是最为重要的资源，实现这三种资源的合理配置是企业健康发展的前提。由于2009年以来的市场复苏使得大型房企迅速回笼了大部分资金，这也为其时下执行抄底策略提供了坚实的资金保障。特别是在当前严重的高通货膨胀背景下，低价拿地无疑是最好的资产增值型配置战略。
（二）出现资金困境的房企
目前，国内也有部分大型房企由于前期扩张过快，导致陷入资金链紧张的困境。资金是开发商生存的首要资源，因此实际可采用的应对策略相对有限，一般不外乎以下几种。
1.加快销售回笼资金
加快销售通常通过加快推盘和优惠促销来实现。由于2009年至2010年市场销售前景看好，开发商为了获得更高的“时间溢价”，大部分采取了延迟竣工时间、减小开盘规模的做法，此类捂盘做法在2011年已经大幅减少。开发商将着力点放在消化存量房、获取现金上，纷纷加快推盘速度。
销售优惠是开发商广泛采用的促销手段，当前开发商折扣优惠主要是开售前期的操作，在实际操作中，销售优惠的把握也较为灵活。随着市场环境的逐步调整，开发商随时可以根据资金情况对优惠措施进行控制和调整，包括变动优惠折扣、增减优惠项目等。
2.拓宽融资渠道
由于准备金率不断提高，银行系统掌握的可贷资金已经所剩无几，依靠传统的银行贷款融资渠道，对广大房产企业来说难度较大。
另外，受到国际融资环境及欧美金融市场影响，国内房企海外融资的可行性也在降低。也有部分企业通过借壳上市等变相IPO方式，在国内A股市场或香港股市进行直接融资，但成功案例相对较少。
目前较为普遍的做法是通过信托或者基金进行融资。房地产信托及房地产信托投资基金是近年来国内出现的较新的间接融资方式，其实质是房地产的资产证券化工具。由于目前国内宏观政策尚未完全对此类信托和基金进行严格限制，因此已成为房企融资的主要通道。
3.考虑股权合作
由于房产行业的企业资金情况严重分化，房企间进行资源互补、股权合作的必要性和可能性也日益凸显。以2011年上半年万科在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7个项目为例，其中有4个项目万科都只占49%～50%的权益，在合作的过程中，万科尽显资金及资本运作优势，降低了自身的拿地成本。同时被参股企业也获得了急需的开发资金，避免了因资金极度匮乏而导致被彻底清盘的命运。
（三）房企未来发展方向的变革方向
在当前房产市场发展模式发生较大变革、尤其是房地产市场二元结构即将形成的大背景下，房地产开发企业应该积极寻求变革，以适应市场发展。具体而言，房产企业可从以下方面入手，实现企业与经营方向的转变。
1.商业化
过去，大部分开发商主要的利润来源是依靠开发中的土地增值部分，单纯通过开发产生的增值占比并不多。在土地相对廉价、土地资源易得的时期，房企可以通过“短平快”的快速操作，实现企业快速发展扩张。但在土地价格高企，资源匮乏的时候就必须要考虑长期持有一定的经营性物业，即商办物业，以获得稳定的经营利润和物业增值的双重收益，避免因土地储备波动出现“极盛而衰”的现象。
以万科为例，之前一直以帕尔迪为标杆，坚持产品的专注性，只做住宅，而现在已经开始大举进军商业，持有商业和办公物业的比重显著增加。其主要原因是持有商办物业的回报长期而且稳定，同时，物业也可以作为固定资产在资本市场进行抵押融资。所以在土地资源稀缺的今天，在企业资源结构中增加商业物业的比重是环境发展的客观需要。
2.精细化
精细化开发是“后房地产繁荣时期”体现房地产企业开发水平的重要指标。房地产精细化开发旨在将土地的产出最大化，在土地和资金获取越来越困难的今天，做到这一点尤为重要。
房地产的精细化开发可以重点从如下三方面着手：
（1）产品组合的精细化
产品组合的精细化是指房企应根据项目特点及不同产品的盈利能力，进行产品组合，以期获得房产开发的利润最大化。比如，就产品的销售毛利而言，商业要优于住宅；低密度住宅产品又优于高密度住宅产品；精装修优于毛坯。但毛利率高的产品由于价格较高，销售周期会相应拉长。所以确定最优的产品配比，需要在具体的市场定位和企业自身资源的限制下，综合考虑销售额和资金占用时间两个因素。
在实际操作中，可以先用足容积率、建筑密度等经济指标，再通过对各种规划方案的量化分析比较来寻找到最优化的方案。
（2）产品设计的精细化
产品设计的精细化是指根据项目指标，深入挖掘产品的价值空间和营销亮点。以地下空间为例，地下空间的建造成本通常比地上空间高，但如果两者之间的单位造价差额明显低于楼面地价，那么开发并利用地下空间就会产生超额经济效益。
如果能够通过合理的设计使地下空间也有接近地上的舒适性或功能服务，那么就能明显增加产品的内在价值和营销亮点。比如别墅项目里的赠送地下室、高层小区的架空车库、商业里的下沉式广场、地下商场，等等。
（3）产品营销的精细化
产品营销的精细化不是简单地聘请专业营销公司，而是要转变营销思路，在营销环节为客户提供更加细致的“体验式营销”服务。
房地产开盘优惠方案范文6
7月29日，杭州楼市宣布限购正式松绑，主城区140方及以上和余杭萧山开放限购。
这个消息一出，普通民众最直观的感觉就是：买房不受限制了。而一些业内专家也从中嗅出了一些未来的楼市走向：毫无疑问，这一举措将振奋杭州房地产商的信心，但是到底能够促进杭州楼市活跃到什么程度，还是要看各个开发商的神通。
回顾一下2014年上半年，杭州楼市不说风雨萧条，也是低迷不振的。由于前几年的拿地潮，众多楼盘集中开盘，但是民众由于限购政策或无法购置多套房、或持观望态度不愿过早买房，导致杭州楼市十多万的库存房等待消化。
松绑限购，无疑给艰难的杭州楼市带来了一些光亮，但是这些光亮到底能照亮杭州楼市前进多少，就不得而知了。
就业内人士的看法，要在松绑之后持续刺激杭州楼市，价格大战、层出不穷各种优惠和活动将是开发商们吸引广大购房者的后续手段。
松绑限购，短期效果凸显
由于限购正式松绑之前，网络上就有了各种消息，并且萧山在松绑限购正式下达之前实际上就已经悄悄解除限购，松绑解绑的正式消息一出，购房者可算是安心了。7月29日开放限购之后，杭州楼市也迅速活跃起来。
最显眼的是杭州开放限购第一天的种种数据，“半天成交1.6亿元”“一套4984万元、面积555平方米的楼王，一次性付清”等关键语句让民众对杭州开放限购有了新的认识，也让媒体看到了开放限购对杭州楼市产生的“强心剂”作用。
根据数据监控中心提供的数据可以看出，杭州楼市（含萧山、余杭）7月份的成交量是6074套，其中7月1日～28日成交5086套，平均每天成交182套，相比之前成交量总数平稳，开放限购后3天，也就是7月29日～31日，成交了981套，平均每天成交327套，比限购松绑之前的每天平均成交量上涨了将近80%。
从上述数字很容易就可以看出来，松绑限购之后，短时间内刺激了杭州楼市回暖。
开放限购刺激楼市，并不单单出现在杭州。
同样是在7月29日，温州市住房和城乡建设委员会对外消息称温州开放限购。之后一周，温州全市商品房成交数量为875套，成交面积12.3万平方米。而开放限购之前，7月份的第二个星期，温州市的商品房成交数量为542套，面积6.26万平方米。开放之后，这两个数据分别上升了60%和96%，可以说增幅相当明显。
松绑限购符合民众心理
松绑限购无疑给那些有购房需求、已经多次了解楼盘但是由于限购而持观望态度的购房者发出了一个讯息：是时候下订单了。
8月3日晚上，武林壹号楼盘的售楼处，依然有很多人在看房。工作人员也忙着给客户介绍沙盘区域、看样板房、洽谈一些购房细节，整个售楼处都很热闹。
王先生就是看房客户中的一员。其实王先生对武林壹号已经相当熟悉了，从3月份武林壹号开盘之后，王先生就已经多次了解过该楼盘的资料，但是却一直没有下决心购买，“现在限购开放了，打算明天带着家人过来看看，没问题就买了。”
据售楼处工作人员介绍，像王先生这样多次看房但是一直犹豫不决，开放限购之后出手的老客户还比较多，这样的情况也让客户经理们不得不加班加点，不过他们是累并快乐着，“开放限购之后，有时候一天的成交量可以抵得上过去一个礼拜甚至好几个礼拜了，房子能卖出去对我们来说是求之不得的，累也开心。”一位客户经理这样说。
另外，虽然开放限购针对的是主城区140平方及以上和萧山、余杭地区，但是也提升了一部分小户型、刚需住房的销售量。“限购开放了，有些楼盘有各种优惠，正好看看。”家住在临平的一位购房者说。
开发商为楼市回暖
各显神通
松绑限购给杭州楼市带来的影响显而易见，然而要将这种刺激市场的表现延续下去，就需要开发商动脑筋了。
开发商最容易采用同时也是购房者最欢迎的当属价格战。“像是滨江金色江南，虽然有些人说那里地段不如春和钱塘，但是价格却很实在，再加上本来也有买房子的打算，既然有这样的优惠，考虑之后还是下订单了。”一位购房者说，滨江金色江南12560元/平方米起的开盘价格吸引了不少购房者。
被很多人和滨江金色江南放在一起比较的春和钱塘面对滨江金色江南的低价狂潮，也给出了自己的应对方案，“我们推出了50套特价房，每套最低起价只有127万元，单价不到15000元/平方米，相比我们之前的最低价每套168万元，相当于给了购房者一个7.5折的大优惠。”工作人员还解释说，也有一部分人是冲着春和钱塘比较好的周边环境和配套去的，开放限购给了他们买房的决心。
